房地產 -中國房地產研報 -數讀 2024年典型城市去庫存成績單

所有?克而瑞集團·研究中心1/7克而瑞觀點2024年典型城市去庫存“成績單”文/馬千里2024年四季度，房地產終于在迎來了核心指標的企穩(wěn)，10月份以來全國新房月度網簽面積連續(xù)同環(huán)比保持增長，一手房成交占比持續(xù)回升，70城房價降幅也在年末迎來了收窄。“丁祖昱評樓市”年末發(fā)布會分析，基于庫存風險等8個維度45個細分指標判斷，杭州、上海、成都、西安等八個城市各項指標表現較佳，將在2025年率先回穩(wěn)（詳見文末附表）。但更多的城市同樣在大力推行去庫存、降風險，供小于求已經成為了城市新房市場的常態(tài)。相比率先回穩(wěn)的8城，眾多“后進”城市進入回穩(wěn)期或許稍晚，但去庫存的腳步同樣不曾放慢。就2024年狹義庫存規(guī)模變動情況來看，絕大多數樣本城市狹義庫存規(guī)模有所下降，少數明顯上升的上海、成都、西安，均為當前新房市場去化表現較佳，躋身2025年回穩(wěn)城市之列的優(yōu)秀城市。從狹義庫存的壓降規(guī)模來看，鄭州、青島、佛山、東莞、南京位列前五，2024年末狹義庫存均減少130萬㎡以上，就變化幅度來看，東莞狹義庫存更是同比下降25%，庫存規(guī)模顯著下降。固然，受新房交易流速下降影響，2024年九成樣本城市的消化周期較2023年有所上升，即便杭州、天津等城市也不例外，超過一半的樣本城市消化周期在18個月以上。但狹義庫存的下降，說明地方主管部門已然能夠先一步控制好新增供應的節(jié)奏，并通過保障房售出、收購閑置項目等方式進一步促進庫存指標的下降，去庫存、降風險進程正在快速推進。圖：2024年典型城市狹義庫存變動情況（萬㎡，月）聯系新房供求表現來看，九成樣本城市2024年供小于求，推動去庫存快速推進，其中14市供求差值更是超過100萬㎡。進一步結合供求比指標，青島、長春、重慶供求比均不到0.6，推盤節(jié)奏大幅放慢，存量項目成為了新房成交的絕對主力，城市庫存壓力快速減輕。在當前穩(wěn)市場階段中，通過提高新增供應產品質量，可有效提升開盤去化率，促進市場信心回升。但在去庫存角度，存量供應房源才是當前高庫存的主要來源。畢竟新項目、新推案100%的去化率，也不過讓狹義庫存停止上升，若要壓降庫存指標，短時間內仍要著力加速存量項目的交易流速。典型如青島膠州老城板塊，2024年新房成交2309套，全市第二，但新增供應僅為1401套，僅為成交量的58%，再加之保障房收儲等去庫存措施的推進，2024年末新房庫存同比減少18%。若2025年能夠繼續(xù)保持這一去庫存力度，板塊消化周期有望從26個月壓降至20個月，重新回到2年以內。圖：2024年住宅市場供小于求典型城市（萬㎡）成交面積-供應面積>100萬㎡土地成交方面，有10個城市2024年土地成交量較2023年下降超過200萬㎡，其中上海更是較2023年少成交了512萬㎡的宅地，若計入協(xié)議出讓的宅地，上海2023年宅地交易量較2023年減少800萬㎡，同比下降過半。但上海土地成交金額同比降幅僅有二成左右，2024年共成交約2700億元，仍是2024年全國土地成交金額第一的城市，也是土地供給端“控量提質”的典范。排在二、三位的西安、杭州也在企穩(wěn)8城之列。從“后進”城市來看，鄭州、蘇州、東莞表現尤為突出，土地交易量同比降幅均超過一半，其中東莞2024年只成交了52萬㎡的宅地，同比下降82%。2024年東莞招拍掛市場只成交了3幅宅地，1幅為常平鎮(zhèn)的安置房地塊，由中建國際競得，另外2幅為臨深片區(qū)的塘廈鎮(zhèn)人才房用地，均由華為競得，從嚴格意義上來說，2024年東莞沒有成交任何一宗商品住宅用地。圖：2024年宅地成交規(guī)模收縮典型城市（萬㎡）2023年成交建面-2024年成交建面>200萬㎡在去庫存降風險的行業(yè)大趨勢下，新房成交大于土地成交，已經成為2024年絕大多數城市的常態(tài)，深圳、重慶、東莞等7市更是表現突出，2024年宅地成交建面不到新房成交規(guī)模的一半，相當于長期去化周期降低了6個月以上，極大減輕了城市的庫存風險。比如深圳2024年新房成交492萬㎡，而宅地成交建面只有89萬㎡，長期庫存下降403.6萬㎡，按2024年的新房成交流速計算，相當于廣義消化周期降低了9.8個月。聯系往年新房表現來看，重慶表現更加難能可貴，作為新房交易量曾經達到2000萬㎡級別、高居全國前三的城市，2021年以來交易量急速下滑，2024年新房成交面積已下降至500萬㎡。面對新房交易流速快速下行的挑戰(zhàn)，地方主管部門在供給側也及時做出了相應調整，除少數重點項目之外，增量供應均能免則免。2024年重慶市區(qū)一共僅成交了20宗宅地，合計成交建面135萬㎡，僅為新房交易量的四分之一，推動長期庫存減少404萬㎡，廣義消化周期下降9個月。且2024年重慶市區(qū)成交地塊平均容積率僅為1.8，高品質低密宅地已然成為了2024年重慶土地成交的主力，并帶動少溢價率成交，預計將打造為洋房產品的四代宅。圖：2024年長期庫存規(guī)模大幅下降的典型城市得益于年內中央穩(wěn)市場舉措的出臺，以及各地主管部門的積極落地執(zhí)行，2024年典型城市庫存指標明顯減輕，交出了理想的去庫存“成績單”。在庫存基數相對較高，2024年末消化周期超過2年的城市中，東莞、鄭州、徐州、無錫等表現較為突出，均在2024年大幅減少了土地供應規(guī)模，較2023年少成交的土地交易量，相當于降低城市消化周期超過9個月。此外深圳、重慶、青島等城市2024年土地成交規(guī)模遠小于新房成交，也在實質上壓降了長期庫存規(guī)模，并推動消化周期下降9個月或更長時間。若典型城市能夠保持2024年的去庫存進度，2025年東莞、鄭州、蘇州、佛山、南京等城市狹義消化周期有望重回18個月以內，回歸到合理的范圍之內，長春、常州、南寧的去化壓力也有望持續(xù)改善。隨著越來越多城市達成階段性的去庫存目標，市場信心有望隨之回升，并成為2025年行業(yè)筑底企穩(wěn)的關鍵力量。表：典型城市2024年去庫存“成績單”（按變動最大單項數值升序排列）---9----附表：2025年有望率先回穩(wěn)的8個城市序號城市人均購房面積租售比房價收入比核心板塊消化周期開盤去化率市場化