《公租房推出機(jī)制探究的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述》4900字

公租房推出機(jī)制研究的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u26302公租房推出機(jī)制研究的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 18178（一）國外研究綜述 144971.主動退出管理 150412.被動退出管理 215436（二）國內(nèi)文獻(xiàn)綜述 2229691.法律體系的完善 338802.審查和獎懲制度的完善 329213.退出意愿的建立 4122664.組織結(jié)構(gòu)設(shè)置的完善 427084（三）文獻(xiàn)評述 411361參考文獻(xiàn)： 5（一）國外研究綜述在國外，有部分國家采用公租房這個叫法，還有的叫組屋、公屋、社會性住房、社會學(xué)性租賃住房等等[7-9]，但其概念的內(nèi)核都與我國的公租房相似，本文將對這些國家福利性出租房屋的政策及研究進(jìn)行總結(jié)與分析。由于國家的經(jīng)濟(jì)文化背景不同，其他世界各國的公租房形式豐富，都是政府直接新建、政府補(bǔ)貼或采取引入社會資本方式社會企業(yè)經(jīng)營，通過長期租賃方式，以較低的租金租賃給中低收入的居民，以解決家庭住房困難，在香港和澳門這種人員密集，社會發(fā)展進(jìn)程快的地區(qū)，公租房的發(fā)展格外快速，香港超過1/2的人口居住在“公屋”中，新加坡有80%的人口居住在“租屋”中[10]。外國的公租房制度雖然發(fā)展得比我國早，也更充分，但居民們的拖欠租金，違規(guī)占據(jù)房屋的行為也層出不窮，因此各國都在努力制定保障公租房公平和效率的對策。各國制定的退出管理政策分為主動退出管理政策和被動退出管理政策。1.主動退出管理主動退出管理在發(fā)達(dá)國家運用相對廣泛，美國對符合退出公租房者，出臺稅收和貸款優(yōu)惠政策，積極引導(dǎo)他們通過貸款買房、建房等方式退出公租房[11]。新加坡政府也出臺了一系列公租房公產(chǎn)變私產(chǎn)的政策，在政府補(bǔ)貼下以優(yōu)惠的價格向居民出售公租房，還有一種方式是政府實施私有化的政策，向承租人出售公共住房，通過幫助中低收入家庭改善其生活條件而使其主動退出公共住房，如在新加坡，政府以補(bǔ)貼的價格向居民出售產(chǎn)權(quán)，鼓勵居民獲得房屋增殖部分收益、從而增加承租人資產(chǎn)收入[12]。日本在1996年將公租房政策修改為，寬入寬出，將公租房資格放寬讓更多的居民享受公租房福利，同時，根據(jù)承租人的收入變化調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)，直到公共租金超過市場租金標(biāo)準(zhǔn)，間接促進(jìn)高收入租戶自愿退出[13]。Musterd認(rèn)為可以通過公租房與私產(chǎn)房混住的方式，讓鄰居中高收入者影響低收入者，改變其生活狀態(tài)，從而提高生活水平，引導(dǎo)其主動努力工作主動退出公租房[14]。2.被動退出管理被動退出管理在國外更多是以資格監(jiān)督審查和違法懲處的形式存在。英國學(xué)者于2005年提出核查繳稅情況和收入余額指數(shù)來調(diào)查公租房承租人的收入情況，與個人信用體系、固定資產(chǎn)等信息相結(jié)合，來判斷家庭的困難程度，以此來界定保障標(biāo)準(zhǔn)并過濾出不符合資格的承租人[15]。英國在建立信用體系時引入了社會資本，讓信用體系實現(xiàn)市場化，讓市場盈利性專業(yè)機(jī)構(gòu)管理和運行，從而分擔(dān)政府在信用體系管理方面的工作壓力，既能夠監(jiān)督公租房退出管理有序發(fā)展，也保護(hù)了承租人的個人信用信息，并實現(xiàn)了信息共享，促進(jìn)了英國的公租房信用體系發(fā)展，提高了公租房信用體系的運行效率[16]。制定公租房許可制度規(guī)范嚴(yán)格監(jiān)督第三方機(jī)構(gòu)的行為[17]。英國還制定了詳盡的懲處機(jī)制，輕則罰款，或剝奪再次申請公租房的資格，重則監(jiān)禁。另外，英國還充分拓展社會監(jiān)督渠道，設(shè)立監(jiān)督舉報熱線電話，鼓勵公租房承租人或社會群眾舉報違規(guī)行為[18]。作為有高福利模式的瑞士有著完善的保障性用房管理制度，管理部門對承租人收入狀況進(jìn)行不定期隨機(jī)檢查，核查承租人是否符合保障條件。如果有承租人的收入高于標(biāo)準(zhǔn)，將通知其搬出公租房，并取消補(bǔ)貼，如果拒不執(zhí)行，將會計入個人信用體系，或增加稅率以進(jìn)行懲戒，而且為了加強(qiáng)公租房管理，瑞士的住房保障部門建立了公租房信息系統(tǒng)，將公租房來源、位置、收入和房產(chǎn)信息等納入系統(tǒng)，該系統(tǒng)已保障瑞士公租房的正常運行30余年，從而實現(xiàn)對承租人信息的動態(tài)管理[19]。香港在2004年專門成立了“打擊濫用公屋資源特遣隊”，主要負(fù)責(zé)調(diào)查申請家庭的資產(chǎn)與收入情況，調(diào)查核實疑似不再符合租賃條件的家庭[20]，鼓勵公屋私有化，為有經(jīng)濟(jì)購買能力的住戶提供優(yōu)惠購房價格，鼓勵其購買公屋。對公屋申請過程中的虛假行為，香港有嚴(yán)厲的懲罰措施，會判處監(jiān)禁并進(jìn)行罰款處理[21]。國外關(guān)于公租房退出管理的研究只要是通過制定稅收或購房優(yōu)惠政策吸引承租人主動退出公租房，或公租房與私人房屋混合居住的方式提高承租人對美好生活的追求，從而主動退出公租房。。同時，健全法律法規(guī)和個人信用體系、加強(qiáng)稅務(wù)和收入余額核查、建立社會保障房信息系統(tǒng)來對保障家庭的資格進(jìn)行有效監(jiān)督，還有通過引入社會組織等方式，共同建設(shè)公租房協(xié)會，加強(qiáng)保障人口的自律性，優(yōu)化公租房退出管理的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、建立保障監(jiān)督隊伍，提升服務(wù)水平與效率，讓公租房走向良性的循環(huán)發(fā)展方向。（二）國內(nèi)文獻(xiàn)綜述我國關(guān)于公租房退出管理問題的研究大概是從2014年公租房政策逐漸落實到位，退出管理問題逐漸顯露開始的，學(xué)界開始研究相關(guān)管理問題，學(xué)界普遍認(rèn)為公租房的公共性和普惠性決定了，政府應(yīng)在公租房管理中著重探索完善公租房退出管理的可行之策，具體研究內(nèi)容為法律體系完善、資格審查和獎懲制度的完善，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，建立退出緩沖制度增強(qiáng)退出意愿等方面。1.法律體系的完善我國到目前為止仍缺少關(guān)于公租房的上位法，現(xiàn)在各地區(qū)政府規(guī)定的地方性法規(guī)重點關(guān)注在公租房的申請和分配，著重保障準(zhǔn)入與分配的公平，對于退出管理的關(guān)注很少，這會制約公租房制度的長久、穩(wěn)定實施[22]。瑞士、英國、美國等國家在國家層面都單獨立法，以明確公租房的管理制度，而我國只有住建部頒布的《公共租賃住房管理辦法》和《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》兩個行政文件，此類文件法律效力低，賦予政府的懲處權(quán)有限，司法部門無法起到的強(qiáng)制執(zhí)行作用[23]。就最近法院對于公租房違規(guī)使用的判例來看，法院一般會依據(jù)《行政訴訟法》進(jìn)行判決，且考慮到承租人的生活困難等因素而駁回政府關(guān)于清退房屋，追繳補(bǔ)貼的訴求。而住房保障部門通過行政手段來處理違規(guī)行為的方式懲處效果有限，區(qū)縣級住房保障部門無強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)限，上報程序繁瑣，投入的時間與人力資源遠(yuǎn)大于執(zhí)行收益[24]。因此，國內(nèi)的研究者們都一致提出要求完善法律法規(guī)，增強(qiáng)執(zhí)法依據(jù)。2.審查和獎懲制度的完善潘雨虹等認(rèn)為在公租房退出管理時出現(xiàn)違規(guī)使用的情況，如騙租、賴租等情況，其原因是資格審查和獎懲制度有缺陷造成的[25]。各個地區(qū)的收入審查標(biāo)準(zhǔn)都是波動的，大多數(shù)地區(qū)將標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置為本地區(qū)上年度的人均可支配收入，住房保障管理部門對承租人的收入要實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)管，但是，當(dāng)前的個人信用體系不完善，資產(chǎn)財產(chǎn)等收入核查困難，遺產(chǎn)、贈予、隱形收入等無法監(jiān)管，所以，監(jiān)管部門很難客觀地、全面的掌握承租人的收入情況[26]。有的地區(qū)以社保繳納標(biāo)準(zhǔn)來核準(zhǔn)承租人的收入，這會導(dǎo)致部分家庭的收入被認(rèn)定錯誤，進(jìn)而影響公租房政策的執(zhí)行，也違背了公租房公平公正的初心，朱思慧認(rèn)為，要完善審查監(jiān)管制度就要建立個人經(jīng)濟(jì)狀況信息平臺，并將公租房誠信記錄納入個人信用檔案，讓公租房福利與違規(guī)懲戒并重的方式來完善公租房的資格審查監(jiān)管制度[27]。另外，從社會心理學(xué)的角度進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，公租房承租人認(rèn)為身邊應(yīng)退不退的行為很多，就可能產(chǎn)生霸占房屋的想法，在不符合公租房資格時將很難按時主動退出公租房[28],所以加強(qiáng)對退出承租人的懲處非常有必要，以免造成惡性循環(huán)，提升承租人對退出政策的執(zhí)行信心，同時也增加了違法成本，進(jìn)而在未來收入提高住房條件改善后，選擇主動及時退出公租房[29]。馮銀東認(rèn)為存在監(jiān)管對象缺位的情況，在我國大部分地區(qū)住房保障部門的監(jiān)管對象一般是承租人，對于相關(guān)工作人員的行為并無限制，所以要由各級人大及其常委會、各級政府、社會組織和第三方公租房申請人對公租房管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督[30]。3.退出意愿的建立當(dāng)公租房承租人在享受公租房實物所帶來的生活改變時，容易產(chǎn)生長期擁有的想法，從而形成公租房福利固化，讓承租人產(chǎn)生依賴性而阻礙了承租人的自我發(fā)展，腐蝕承租人自我進(jìn)取的意志[31]。李進(jìn)濤對部分武漢市公租房承租人退出意愿的分析表明，公租房配置及運行滿意度、退出認(rèn)知、家庭特征、個人特征等對公租房退出意愿產(chǎn)生顯著影響[32]。崔光燦通過對上海市公租房承租人退出行為的研表明究，公租房的家庭特征影響了其退出行為，公租房福利的長期享受會讓承租人產(chǎn)生惰性，適當(dāng)?shù)呢泿叛a(bǔ)貼，或者提供就業(yè)機(jī)會等方式可能會增強(qiáng)承租人的退出意愿[33]。韓璟以江西省分宜市為例，對縣域公租房退出意愿進(jìn)行分析，公租房政策的宣導(dǎo)會引導(dǎo)承租人改變思想形成主動退出的意識，政府組織就業(yè)培訓(xùn)等會增強(qiáng)承租人的就業(yè)競爭力，從而改善家庭收入，改善承租人對公租房的依賴性[34]。陳蕙林研究表明，可以通過完善公租房退出程序及退出后的緩沖機(jī)制來促進(jìn)承租人形成退出意愿[35]，學(xué)者們認(rèn)為要使保障性住房的退出機(jī)制得以有效實施，不能單純依賴懲罰措施，還要融入激勵因素[36]，并且逐步提出了“在保障性住房類型之間建立一種良性互動的退出申領(lǐng)機(jī)制”[37]和“對主動自愿退出承租人應(yīng)給予搬家獎勵費”[38]等建議。潘雨紅等學(xué)者研究認(rèn)為，公租房退出過渡期、退出優(yōu)惠政策、梯度租金補(bǔ)貼等政策的設(shè)置可能會影響退出意愿，承租人在以上政策的影響下，可能會在收入及住房水平提高后退出公租房[39]。4.組織結(jié)構(gòu)設(shè)置的完善由于中國的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的獨特性，審批機(jī)制和機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)劃分不清。陳姝（2019）通過對黑龍江省公租房發(fā)展問題的研究中發(fā)現(xiàn)在審查證明材料真?zhèn)螘r需要民政部門和社區(qū)提供，會容易產(chǎn)生重復(fù)提供材料、權(quán)責(zé)劃分不清、機(jī)構(gòu)配合不當(dāng)?shù)膯栴}，從而公租房這一政策不能高效執(zhí)行，所以要加強(qiáng)審計部門與住房保障部門的信息共享互聯(lián)，有強(qiáng)制執(zhí)行作用的部門形成合力，增強(qiáng)法律執(zhí)行力[40]。（三）文獻(xiàn)評述在閱讀學(xué)習(xí)研究了很多國內(nèi)外眾多學(xué)者的研宄可以看出，國外的公租房起步早，退出政策和機(jī)構(gòu)設(shè)置等方面發(fā)展成熟，能夠做到公平公正，獎懲政策完善，有很大的實踐意義和借鑒價值但是因國情和政府制度不同，不可生搬硬套。國內(nèi)的公租房起步晚，處于一邊發(fā)現(xiàn)問題一邊解決問題階段，對于公租房退出的研究過于分散，沒有從公租房退出管理的整體出發(fā)，而且給出的解決辦法只有未來發(fā)展方向，對于公租房退出的機(jī)構(gòu)設(shè)置方面的研究少之又少，筆者將在以上研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合工作實際案例，從我市情況出發(fā)，綜合公租房退出情況所面臨的問題，探尋在保障性住房的基層工作中更具實踐意義、更有效的措施已解決目前面臨的問題與挑戰(zhàn)。只有機(jī)構(gòu)設(shè)置合理了，崗位權(quán)責(zé)明確了，工作程序合理了，工作任務(wù)細(xì)化了，制度才能真正落實到位，將“騙租”、“賴租”現(xiàn)象消滅于萌芽。參考文獻(xiàn)：[1]張娟娟.我國公共租賃住房退出機(jī)制研究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇,2024,23(22):212-214.[2]黃燕雄.如何加強(qiáng)公租房后期管理[J].新城建科技,2024,33(04):183-185.[3]張娟娟.我國公共租賃住房退出機(jī)制的缺陷[J].中國管理信息化,2024,27(02):212-214.[4]董藩,于澤.公租房退出激勵的政策設(shè)計——基于演化博弈的分析[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)),2023,37(11):114-125.[5]劉夢潔.深圳市公租房退出機(jī)制問題及對策研究[J].上海房地,2023,(02):17-22.[6]聶圣.我國公租房使用退出壓力機(jī)制的反思與重構(gòu)[J].湖北社會科學(xué),2022,(04):122-130.[7]魏銘材,陳圓,陳超.公租房退出激勵策略邊界問題研究[J].山西建筑,2021,47(07):181-182.[8]李克武,聶圣.論我國公租房使用退出激勵機(jī)制的立法構(gòu)建[J].華中師范大學(xué)學(xué)報(人文社會科學(xué)版),2021,60(02):71-81.[9]陳雪花,黎基欽,鄭煒,黃紹婷.廣西公共租賃住房運營管理研究[J].經(jīng)濟(jì)研究參考,2020,(22):46-56.[10]劉應(yīng)珍,韓芳.烏魯木齊市公租房退出問題研究——基于博弈論[J].湖北農(nóng)業(yè)科學(xué),2020,59(13):195-198+204.[11]聶圣.公租房使用退出機(jī)制的理論解釋[J].長春理工大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2020,33(01):59-63.[12]馮銀東,高悅凡.我國公共租賃住房退出機(jī)制的缺陷及完善[J].廣東開放大學(xué)學(xué)報,2019,28(06):106-111.[13]陳超,謝金昊.公共租賃住房退出機(jī)制優(yōu)化及管理模式研究——以遼寧為例[J].工程經(jīng)濟(jì),2019,29(12):77-80.[14]胡晶晶,葉振梁.公共租賃住房租戶退出意愿的影響因素研究——以武漢市為例[J].南寧師范大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版),2019,40(06):100-112.[15]鄒開亮,邰帥,宋柯穎.論我國公租房退出制度[J].宜春學(xué)院學(xué)報,2019,41(08):45-49.[16]趙沛琪.公租房準(zhǔn)入與退出核準(zhǔn)制度分析——基于上海聯(lián)明雅苑公租房案例