基本制度法規(guī)政策含相關知識-《房地產(chǎn)基本制度與政策（含相關知識）》真題匯編8

基本制度法規(guī)政策含相關知識-《房地產(chǎn)基本制度與政策（含相關知識）》真題匯編8單選題（共50題，共50分）(1.)我國土地用途管制的核心是()。A.實行土地有償有限期使用制度B（江南博哥）.經(jīng)營土地有償使用C.不能隨意改變農(nóng)用地的用途D.不能隨意改變建設用地的用途正確答案：C參考解析：根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設用地和未利用土地。我國土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須經(jīng)有批準權的人民政府核準?？刂平ㄔO用地總量，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地。(2.)征收集體土地的補償費歸()所有。A.縣級以上人民政府土地管理部門B.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府C.土地使用者D.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織正確答案：D參考解析：對于征收集體土地的，土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村經(jīng)濟集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人。(3.)某游樂場按土地法定最高出讓年限取得土地使用權，經(jīng)營15年后轉(zhuǎn)讓，則取得該土地使用權的剩余使用年限是()年。A.15B.25C.35D.55正確答案：B參考解析：《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂用地的國有土地使用權出讓最高年限為40年。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。則該土地使用權的剩余使用年限為：40－15=25（年）。(4.)房地產(chǎn)估價機構應當自收到拆遷當事人書面復核估價申請之日起()日內(nèi)給予答復。A.3B.5C.7D.10正確答案：B(5.)超過土地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，最高可以征收相當于土地使用權出讓金()以下的土地閑置費。A.5％B.10％C.15％D.20％正確答案：D參考解析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地的使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約定的動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。(6.)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同到()主管部門備案。A.規(guī)劃B.土地C.房地產(chǎn)開發(fā)D.建設正確答案：C參考解析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。(7.)修建性詳細規(guī)劃應當符合()規(guī)劃。A.控制性詳細B.區(qū)域C.近期建設D.分區(qū)正確答案：A參考解析：詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。修建性詳細規(guī)劃應當符合控制性詳細規(guī)劃。(8.)施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有()的簽字蓋章。A.注冊建筑師B.注冊結構工程師C.注冊建造師D.注冊監(jiān)理工程師正確答案：C參考解析：注冊建造師可以從事建設工程項目總承包管理或施工管理，建設工程項目管理服務，建設工程技術經(jīng)濟咨詢，以及法律、行政法規(guī)和國務院建設主管部門規(guī)定的其他業(yè)務。建設工程施工活動中形成的有關工程施工管理文件，應當由注冊建造師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章。施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有注冊建造師的簽字蓋章。(9.)商品房預售合同登記備案的申請人是()。A.商品房銷售代理機構B.商品房預售人C.商品房購買人D.商品房購買人和商品房預售人正確答案：B參考解析：商品房預售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。(10.)抵押房屋訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同()。A.不受該抵押權影響B(tài).應當解除C.沒有效力D.不得對抗抵押權正確答案：A參考解析：訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押房屋出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。(11.)人民法院在裁定設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋拍賣后，應當給予被執(zhí)行人的寬限期是()個月。A.1B.3C.6D.12正確答案：C參考解析：根據(jù)《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。但同時規(guī)定，人民法院對已經(jīng)依法設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人6個月的寬限期。(12.)房屋預告登記后，債權消滅之日起()內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。A.30日B.3個月C.1年D.2年正確答案：B參考解析：根據(jù)《物權法》規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。(13.)下列登記中，房屋登記機構應當進行實地查看的情形是()登記。A.預購商品房預告B.房屋轉(zhuǎn)移C.在建工程抵押權D.房屋抵押權正確答案：C參考解析：依據(jù)《物權法》的要求，《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋所有權初始登記、在建工程抵押登記、因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記，以及法律、法規(guī)規(guī)定的應當實地查看的其他房屋登記事項，房屋登記機構應當實地對擬登記的房屋進行實地查看。(14.)關于建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的房屋辦理登記的說法，錯誤的是()。A.由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時，一并申請登記B.申請業(yè)主與房屋所有權主體不一致C.在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書D.在房屋登記簿上作記載，并頒發(fā)房屋權屬證書正確答案：D參考解析：對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時，一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書。(15.)房地產(chǎn)估價機構評估一宗土地，評估價2000萬元人民幣，按國家規(guī)定收取的評估費最高不超過()萬元。A.3.00B.3.80C.4.00D.6.00正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)估價采用差額定率累進計費，即按房地產(chǎn)價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各個檔次的收費額累計之和為收費總額。一般宗地的評估收費標準如表2所示。該宗土地按國家規(guī)定收取的評估費最高不超過：100×4‰＋100×3‰＋800×2‰＋1000×1.5‰=3.8（萬元）。表2宗地地價評估收費標準(16.)房地產(chǎn)估價機構的不良行為也作為該機構()的不良行為記入其信用檔案。A.法定代表人或者執(zhí)行合伙人B.全體股東或全體合伙人C.全體注冊房地產(chǎn)估價師D.全體董事正確答案：A參考解析：《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》和《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》對房地產(chǎn)估價信用檔案做出明確要求，房地產(chǎn)估價機構要按照要求提供真實、準確、完整的房地產(chǎn)估價信用檔案信息。房地產(chǎn)估價機構的不良行為應當作為該機構法定代表人或者執(zhí)行合伙人的不良行為記入其信用檔案；注冊房地產(chǎn)估價師及其聘用單位要按照要求，提供真實、準確、完整的注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案信息。(17.)申請房地產(chǎn)估價師初始注冊的，申請人應向()提交申請材料。A.人力資源和社會保障部B.住房和城鄉(xiāng)建設部C.所在地省級人事行政主管部門D.所在地省級房地產(chǎn)行政主管部門正確答案：B(18.)住房置業(yè)擔保公司應當從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保()。A.風險基金B(yǎng).保證金C.預留金D.周轉(zhuǎn)金正確答案：B參考解析：擔保公司應當從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保保證金，并存入借款人的貸款銀行。擔保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔保義務時，貸款人有權從保證金賬戶中予以扣收。保證金的提留比例，由貸款人與擔保公司協(xié)商確定。(19.)住宅專項維修資金的使用須經(jīng)()同意。A.房產(chǎn)管理部門B.物業(yè)服務企業(yè)C.業(yè)主委員會D.業(yè)主大會正確答案：D參考解析：住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。業(yè)主大會管理住宅專項維修資金的使用，應當建立住宅專項維修資金管理制度。(20.)實施加成征稅，加二成等于加正稅的()。A.10％B.20％C.30％D.40％正確答案：B參考解析：加成是加成征收的簡稱。對特定的納稅人實行加成征稅，加一成等于加正稅的10％，加二成等于加正稅的20％，依此類推。(21.)甲公司的自營地下商場原價2000萬元，當?shù)仡愃莆飿I(yè)的年租金為200萬元，若稅務機關課征房產(chǎn)稅時適用最利于業(yè)主的規(guī)定，則應繳納的房產(chǎn)稅是()萬元。A.8.00B.11.76C.16.80D.24.00正確答案：B參考解析：自用的地下建筑中，商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產(chǎn)原值，計算公式為：應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值×［1－（10%～30%）］×1.2%。若稅務機關課征房產(chǎn)稅時適用最低利率，則甲公司的自營地下商場應繳納的房產(chǎn)稅為：2000×70%×［1－30%］×1.2%=11.76（萬元）。(22.)耕地占用稅的計稅依據(jù)是納稅人()面積。A.經(jīng)批準占用的耕地B.經(jīng)批準占用的土地C.實際占用的耕地D.實際占用的建設用地正確答案：C參考解析：耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人征收的一種稅，以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計算征收。耕地占用稅實行據(jù)實征收原則。(23.)個人出售自住房并擬在出售1年內(nèi)重新購房，其應繳納的個人所得稅稅款，應當在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前，以納稅()形式向稅務機關繳納。A.預交款B.預定金C.訂金D.保證金正確答案：D參考解析：根據(jù)最新版考試教材，該考點已刪除。(24.)關于個人住房公積金的說法，正確的是()。A.個人住房公積金的利息所得免征個人所得稅B.住房公積金的繳存比例一般不得低于5％，原則上不得超過15％C.個人購買商鋪時，可以提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額D.每年的1月1日為職工住房公積金的結息日正確答案：A參考解析：B項，單位和職工繳存住房公積金的比例不應低于5％，不高于12％。C項，職工對住房公積金的使用具體表現(xiàn)在申請個人住房貸款。繳存職工在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向管理中心申請住房公積金貸款。D項，每年的6月30日為職工住房公積金的結息日。(25.)在城市用地經(jīng)濟評價中，確定各種地價修正系數(shù)基礎的區(qū)位條件是()。A.宏觀區(qū)位B.中觀區(qū)位C.微觀區(qū)位D.其他區(qū)位正確答案：C參考解析：微觀區(qū)位是指某塊具體使用的土地在城市中的具體位置及周邊的條件。這種小尺度范圍內(nèi)的地塊位置條件是城市土地經(jīng)濟評價中確定各種地價修正系數(shù)和評估地塊價格的基礎。(26.)通常是構成居住區(qū)的基本單位是()。A.居住小區(qū)B.居住組團C.獨幢住宅樓D.分戶家庭正確答案：B參考解析：居住組團，一般稱組團，是指被小區(qū)道路分割，并與居住人口規(guī)模（1000～3000人、300～1000戶）相對應，配套建設有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。組團由若干幢住宅組成，通常是構成居住區(qū)的基本單位。(27.)根據(jù)國家《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》，3類標準適用于()。A.療養(yǎng)區(qū)B.居住區(qū)C.工業(yè)區(qū)D.大學區(qū)正確答案：C參考解析：根據(jù)國家《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》，環(huán)境噪聲標準分為0、1、2、3、4五個級別：①0類標準適用于療養(yǎng)區(qū)、高級別墅區(qū)、高級賓館區(qū)等特別需要安靜的區(qū)域，位于城郊和鄉(xiāng)村的這一類區(qū)域分別按嚴于0類標準5dB（分貝）執(zhí)行；②1類標準適用于以居住、文教機關為主的區(qū)域，鄉(xiāng)村居住環(huán)境可參照執(zhí)行1類標準；③2類標準適用于居住、商業(yè)、工業(yè)混雜區(qū)；④3類標準適用于工業(yè)區(qū)；⑤4類標準適用于城市中的道路交通干線道路兩側區(qū)域，穿越城區(qū)的內(nèi)河航道兩域；穿越城區(qū)的鐵路主、次干線兩側區(qū)域的背景噪聲（指不通過列車時的噪聲水平）限值也執(zhí)行4類標準。夜間突發(fā)的噪聲，其最大值不準超過標準值15dB。(28.)框架結構廠房的柱下基礎一般采用的基礎形式是()。A.獨立基礎B.條形基礎C.整體式筏式基礎D.箱形基礎正確答案：A參考解析：獨立基礎是呈獨立柱墩形式的基礎，基礎底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結構或廠房排架柱下基礎。獨立基礎大多用鋼筋混凝土材料做成，上面為鋼筋混凝土柱或鋼柱，也可以用磚、石材料砌筑而成，上面為磚柱形式。(29.)在建筑構造中，按照建筑物的層數(shù)來設置縫寬的變形縫是()。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫正確答案：A參考解析：變形縫包括伸縮縫、沉降縫、防震縫。其中，沉降縫是指防止因荷載、結構形式、地基能力的差異等原因而產(chǎn)生不均勻沉降的影響所設的變形縫。沉降縫是將建筑物垂直方向劃分為若干個剛度較一致的單元，使相鄰單元可以自由沉降，而不影響建筑的整體。其縫寬與建筑的層數(shù)有關。(30.)假設某建設項目建設期4年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年平均價格上漲率為5％，則該項目建設期間漲價預備費為()萬元。A.1130.00B.1165.43C.1910.00D.2003.70正確答案：D參考解析：該項目建設期間漲價預備費=+4800×［（1+5%）2-1］+3800×［（1+5%）3-1］+3400×［（1+5%）4-1］=2003.70（萬元）。式中，L為建設期第t年的計劃投資額，包括工程費用、工程建設其他費用及基本預備費；n為建設期；f為年均價格上漲率。(31.)在工程建設定額中，分項最細、定額子目最多的是()。A.概算指標B.概算定額C.預算定額D.施工定額正確答案：D參考解析：施工定額由勞動定額、機械定額和材料定額三個部分組成，主要直接用于工程的施工管理，作為編制施工組織設計、施工預算、施工作業(yè)計劃、簽發(fā)施工任務單、限額領料單及結算計件工資或計量獎勵工資等，是工程建設定額中分項最細、定額子目最多的一種定額，也是工程建設定額中的基礎性定額。(32.)下列房地產(chǎn)圖中，用作房地產(chǎn)產(chǎn)權證書附圖的是()。A.地籍圖和房產(chǎn)分戶圖B.宗地圖和房產(chǎn)分戶圖C.地形圖和房產(chǎn)分戶圖D.宗地圖和房產(chǎn)分丘圖正確答案：B參考解析：宗地圖是描述宗地位置、界址點線關系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，用來作為該宗土地產(chǎn)權證書和地籍檔案的附圖。房產(chǎn)分戶圖是在分丘圖的基礎上進一步繪制的明細圖，以某房屋的具體權屬為單元，如為多層房屋，則為分層分戶圖，表示房屋權屬范圍的細部，明確異產(chǎn)毗連房屋的權利界線，是房產(chǎn)證的附圖。(33.)下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中，屬于財政政策的是()。A.提高貸款利率B.提高購房最低首付款比例C.提高法定存款準備金率D.提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收正確答案：D參考解析：財政政策是指國家為實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟目標而對政府支出、稅收和借債水平進行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策。財政政策主要內(nèi)容包括政府支出（政府購買、舉辦公共工程與轉(zhuǎn)移支付）和稅收。ABC三項屬于貨幣政策。(34.)某國的現(xiàn)金流通量為4000萬億元，單位和個人的活期存款為1000萬億元，單位和個人的定期存款為2000萬億元，其他存款為500萬億元，則該國的狹義貨幣為()萬億元。A.4000B.5000C.7000D.7500正確答案：A參考解析：貨幣包括現(xiàn)金和各種銀行存款。根據(jù)貨幣的流動性及在流通中所起的作用，將貨幣供應量分為三個層次：第一層次，M0=現(xiàn)金流通量；第二層次，M1=M0+單位和個人的活期存款；第三層次，M2=M1+單位和個人的定期存款+其他存款。在上述層次中，現(xiàn)金M0為狹義貨幣，現(xiàn)實貨幣M1是最活躍的貨幣，M2為廣義貨幣。本題中，現(xiàn)金流通量為4000萬億元，則該國的狹義貨幣為4000萬億元。(35.)下列股東權利中，屬于自益權的是()。A.股票過戶的權利B.表決權C.查詢公司經(jīng)營狀況的權利D.出席股東大會的權利正確答案：A參考解析：以行使的目的不同，股東權利可以分為：①共益權，指股東為自己，同時也為公司利益而行使的權利。這里的“自己”涉及到公司的全體股東。只有當公司每個股東都能平等地享有某種權利時，才意味著共益權的實現(xiàn)。如股東享有的出席股東大會的權利、表決權、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權等都屬于共益權。②自益權，指股東僅為自己的利益而行使的權利，如股票過戶的權利，股息紅利分配的請求權等。(36.)房地產(chǎn)估價機構為轉(zhuǎn)移由于其房地產(chǎn)估價師工作過失造成的經(jīng)濟賠償風險，向保險公司投保的險種是()。A.人身保險B.責任保險C.財產(chǎn)損失保險D.信用保證保險正確答案：B參考解析：責任保險是指以被保險人對第三者依法應負的民事?lián)p害賠償責任或經(jīng)過特別約定的合同責任為保險標的的保險。如產(chǎn)品設計單位或房地產(chǎn)中介機構購買的責任保險。(37.)某房地產(chǎn)估價機構調(diào)查了所在城市2009年12個新建樓盤的平均銷售價格，調(diào)查結果見表2。則該數(shù)據(jù)的中位數(shù)和眾數(shù)分別是()。A.2460和1980B.2460和5880C.2746.67和1980D.2746.67和5880正確答案：A參考解析：中位數(shù)是指分布數(shù)列中總體各單位標志值按大小順序排列，處在中間位置的標志值。上述標志值按大小順序排列：1380、1800、1980、2400、2460、2800、3000、4500、5880，2460處在中間位置，為中位數(shù)。眾數(shù)是分布數(shù)列中出現(xiàn)頻率最高的標志值?！?980”出現(xiàn)了4次，屬于出現(xiàn)頻率最高的標志值，為眾數(shù)。(38.)下列引起資產(chǎn)和負債同時減少的經(jīng)濟業(yè)務是()。A.將現(xiàn)金存入銀行B.購進一批材料，貨款暫欠C.以銀行存款購買設備D.以銀行存款償還銀行借款正確答案：D參考解析：A項，引起資產(chǎn)增加、負債不變；B項，引起負債增加、資產(chǎn)增加；C項，引起資產(chǎn)不變、負債不變。(39.)張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責任價款是()萬元。A.96B.104C.140D.166正確答案：B參考解析：定金與違約金只能選擇一種?！逗贤ā芬?guī)定，當事人可以依照《擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《擔保法》規(guī)定，定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的20％。如果當事人約定的定金比例超過了20％，并非整個定金條款無效，而只是超過部分無效。則張某可獲得的最高違約責任價款為：260×20％×2=104（萬元）。(40.)在強制拍賣中，拍賣的主體是()A.人民法院和拍賣公司B.競買人和買受人C.人民法院和拍賣標的所有權人D.拍賣公司和拍賣標的所有權人正確答案：A參考解析：強制拍賣的主體，是指在強制拍賣活動中形成的委托拍賣合同法律關系的當事人，即委托人和拍賣人。拍賣委托人是指人民法院，拍賣人是指商業(yè)性拍賣機構（公司）。(41.)某市2009年底進行棚戶區(qū)改造。房屋拆遷補償方式，棚戶區(qū)業(yè)主可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換或貨幣補償。選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換方式的，被拆遷房屋與調(diào)換房屋面積相等部分不補差價，超面積按單價2800元/m2補交房款。劉某將其在該棚戶區(qū)的房屋出租給李某，房屋登記簿上記載的該房屋建筑面積50m2，實際建筑面積為60m2，其中10m2建筑面積為劉某3年前搭建的違章建筑。劉某選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換方式，調(diào)換的房屋建筑面積為80m2，其被拆遷房屋的市場價格為13.85萬元。劉某應補交房款為()萬元。A.5.608B.8.4C.8.55D.22.40正確答案：B參考解析：劉某應補交房款：（80－50）×2800=84000（元）=8.4（萬元）。(42.)某市2009年底進行棚戶區(qū)改造。房屋拆遷補償方式，棚戶區(qū)業(yè)主可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換或貨幣補償。選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換方式的，被拆遷房屋與調(diào)換房屋面積相等部分不補差價，超面積按單價2800元/m2補交房款。劉某將其在該棚戶區(qū)的房屋出租給李某，房屋登記簿上記載的該房屋建筑面積50m2，實際建筑面積為60m2，其中10m2建筑面積為劉某3年前搭建的違章建筑。劉某選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換方式，調(diào)換的房屋建筑面積為80m2，其被拆遷房屋的市場價格為13.85萬元。關于劉某申請安置房的房屋登記的說法，正確的為()。A.簽訂房屋買賣合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當申請預告登記B.簽訂房屋買賣合同后，劉某應當申請商品房預售合同登記備案C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按約定與劉某申請預告登記，劉某可以單方申請預告登記D.房屋竣工交付后，劉某應當申請房屋初始登記正確答案：C參考解析：當事人預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉(zhuǎn)讓（抵押）或有法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以申請房屋預告登記情形的，可以向房屋登記機構申請房屋預告登記。預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。(43.)某市2009年底進行棚戶區(qū)改造。房屋拆遷補償方式，棚戶區(qū)業(yè)主可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換或貨幣補償。選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換方式的，被拆遷房屋與調(diào)換房屋面積相等部分不補差價，超面積按單價2800元/m2補交房款。劉某將其在該棚戶區(qū)的房屋出租給李某，房屋登記簿上記載的該房屋建筑面積50m2，實際建筑面積為60m2，其中10m2建筑面積為劉某3年前搭建的違章建筑。劉某選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換方式，調(diào)換的房屋建筑面積為80m2，其被拆遷房屋的市場價格為13.85萬元。關于劉某取得安置房應繳納稅費的說法，正確的為()。A.應繳納房屋所有權登記費80元B.免征營業(yè)稅C.免征契稅D.無須交納土地增值稅正確答案：A參考解析：B項，營業(yè)稅是對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅，劉某取得安置房不需要繳納營業(yè)稅，也就不存在營業(yè)稅的免征不免征。C項，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。D項，土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。劉某取得的安置房比被拆遷房屋面積大，應繳納土地增值稅。(44.)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）實施舊城改造項目，辦理相關手續(xù)后對趙某住房實施拆遷，雙方對評估結果未達成一致意見，甲企業(yè)取得商品房預售許可證后開始預售。同時在媒體上發(fā)布廣告，張某預購了該項目的一套住宅，商品房買賣合同中約定房屋建筑面積為80m2。在施工中，甲企業(yè)發(fā)現(xiàn)原圖紙客廳設計不合理，經(jīng)規(guī)劃和設計部同意，將客廳寬度和面積做了修正，并立即由銷售人員通過手機短信群發(fā)方式通知各預購人，要求在15日內(nèi)提出意見。房屋竣工后房屋權屬登記的房屋建筑面積為83m2，商品房買賣合同對面積誤差未作約定。趙某對房屋評估結果有異議，可以采取的救濟方式為()。A.向人民法院提出行政訴訟B.另行委托房地產(chǎn)估價機構評估C.要求房屋拆遷管理部門指定房地產(chǎn)估價機構重新評估D.申請房屋拆遷行政裁決正確答案：B參考解析：《房屋征收條例》第十九條規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。(45.)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）實施舊城改造項目，辦理相關手續(xù)后對趙某住房實施拆遷，雙方對評估結果未達成一致意見，甲企業(yè)取得商品房預售許可證后開始預售。同時在媒體上發(fā)布廣告，張某預購了該項目的一套住宅，商品房買賣合同中約定房屋建筑面積為80m2。在施工中，甲企業(yè)發(fā)現(xiàn)原圖紙客廳設計不合理，經(jīng)規(guī)劃和設計部同意，將客廳寬度和面積做了修正，并立即由銷售人員通過手機短信群發(fā)方式通知各預購人，要求在15日內(nèi)提出意見。房屋竣工后房屋權屬登記的房屋建筑面積為83m2，商品房買賣合同對面積誤差未作約定。甲企業(yè)在媒體上發(fā)布廣告，可選用的廣告詞為()。A.風水好，上等人居B.位置優(yōu)越，距市中心僅一分鐘車程C.設施配套絕佳，升值在即D.提供前期物業(yè)服務正確答案：D參考解析：A項，房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。B項，房地產(chǎn)廣告中表現(xiàn)項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。C項，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。(46.)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）實施舊城改造項目，辦理相關手續(xù)后對趙某住房實施拆遷，雙方對評估結果未達成一致意見，甲企業(yè)取得商品房預售許可證后開始預售。同時在媒體上發(fā)布廣告，張某預購了該項目的一套住宅，商品房買賣合同中約定房屋建筑面積為80m2。在施工中，甲企業(yè)發(fā)現(xiàn)原圖紙客廳設計不合理，經(jīng)規(guī)劃和設計部同意，將客廳寬度和面積做了修正，并立即由銷售人員通過手機短信群發(fā)方式通知各預購人，要求在15日內(nèi)提出意見。房屋竣工后房屋權屬登記的房屋建筑面積為83m2，商品房買賣合同對面積誤差未作約定。甲企業(yè)對張某所購房屋的保修期，從()起計算。A.房屋竣工之日B.驗收合格之日C.開發(fā)商通知交房之日D.商品房交付之日正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。(47.)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）實施舊城改造項目，辦理相關手續(xù)后對趙某住房實施拆遷，雙方對評估結果未達成一致意見，甲企業(yè)取得商品房預售許可證后開始預售。同時在媒體上發(fā)布廣告，張某預購了該項目的一套住宅，商品房買賣合同中約定房屋建筑面積為80m2。在施工中，甲企業(yè)發(fā)現(xiàn)原圖紙客廳設計不合理，經(jīng)規(guī)劃和設計部同意，將客廳寬度和面積做了修正，并立即由銷售人員通過手機短信群發(fā)方式通知各預購人，要求在15日內(nèi)提出意見。房屋竣工后房屋權屬登記的房屋建筑面積為83m2，商品房買賣合同對面積誤差未作約定。張某購買該房屋應繳納的稅為()。A.房產(chǎn)稅B.城鎮(zhèn)土地使用稅C.契稅D.營業(yè)稅正確答案：C參考解析：A項，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。B項，城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。C項，《契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。D項，營業(yè)稅是對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。(48.)甲房地產(chǎn)咨詢公司（以下簡稱甲公司）設立于1998年，購買了位于某居住區(qū)配套的商業(yè)用房作為經(jīng)營用房，注冊資本為200萬元。甲公司根據(jù)相關法律按稅后利潤的10％提取法定公積金，至2008年年底累計提取100萬元，2009年甲公司稅后利潤為120萬元，當年分配70萬元，與甲公司相同規(guī)模的同類公司稅后平均利潤為90萬元。2008年以前，甲公司為員工繳納了社保、失業(yè)保險、統(tǒng)籌醫(yī)療保險。為了保證員工福利和穩(wěn)定員工，2009年開始為全體員工投保勞動工傷保險和意外傷害保險。2010年甲公司為了發(fā)展需要，將公司擁有的房地產(chǎn)進行抵押，并就自己的信用向乙保險公司投保，取得期限為3年的銀行貸款。貸款銀行委托了丙房地產(chǎn)估價機構對甲公司抵押房產(chǎn)的價值進行評估。甲公司商業(yè)用房所在居住區(qū)的用地構成可能為()。A.公共服務設施用地B.住宅用地C.市政公用設施用地D.綠化用地正確答案：A參考解析：居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般可分為：①住宅用地是指居住建筑基底占有的用地及其前后左右必須留出的一些空地（住宅日照間距范圍內(nèi)的土地一般都列入居住建筑用地）；②公共服務設施用地是指居住區(qū)各類公共建筑和公用設施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地；③道路用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上述兩項內(nèi)道路的路面以及小廣場、停車場、回車場等；④綠化用地是指居住區(qū)內(nèi)滿足規(guī)定的日照要求、安排有游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地。本題中，甲公司商業(yè)用房所在居住區(qū)的用地為公共服務設施用地。(49.)甲房地產(chǎn)咨詢公司（以下簡稱甲公司）設立于1998年，購買了位于某居住區(qū)配套的商業(yè)用房作為經(jīng)營用房，注冊資本為200萬元。甲公司根據(jù)相關法律按稅后利潤的10％提取法定公積金，至2008年年底累計提取100萬元，2009年甲公司稅后利潤為120萬元，當年分配70萬元，與甲公司相同規(guī)模的同類公司稅后平均利潤為90萬元。2008年以前，甲公司為員工繳納了社保、失業(yè)保險、統(tǒng)籌醫(yī)療保險。為了保證員工福利和穩(wěn)定員工，2009年開始為全體員工投保勞動工傷保險和意外傷害保險。2010年甲公司為了發(fā)展需要，將公司擁有的房地產(chǎn)進行抵押，并就自己的信用向乙保險公司投保，取得期限為3年的銀行貸款。貸款銀行委托了丙房地產(chǎn)估價機構對甲公司抵押房產(chǎn)的價值進行評估。甲公司2009年實際獲得的超額利潤為()萬元。A.30B.90C.120D.210正確答案：C參考解析：若銷售收入超過經(jīng)濟成本，則廠商可獲得超過正常利潤的經(jīng)濟利潤，即超額利潤。本題中，廠商的稅后利潤為120萬，所以超額利潤就是120萬。(50.)甲房地產(chǎn)咨詢公司（以下簡稱甲公司）設立于1998年，購買了位于某居住區(qū)配套的商業(yè)用房作為經(jīng)營用房，注冊資本為200萬元。甲公司根據(jù)相關法律按稅后利潤的10％提取法定公積金，至2008年年底累計提取100萬元，2009年甲公司稅后利潤為120萬元，當年分配70萬元，與甲公司相同規(guī)模的同類公司稅后平均利潤為90萬元。2008年以前，甲公司為員工繳納了社保、失業(yè)保險、統(tǒng)籌醫(yī)療保險。為了保證員工福利和穩(wěn)定員工，2009年開始為全體員工投保勞動工傷保險和意外傷害保險。2010年甲公司為了發(fā)展需要，將公司擁有的房地產(chǎn)進行抵押，并就自己的信用向乙保險公司投保，取得期限為3年的銀行貸款。貸款銀行委托了丙房地產(chǎn)估價機構對甲公司抵押房產(chǎn)的價值進行評估。甲公司2009年底所有者權益總額最多為()萬元。A.338B.350C.362D.420正確答案：B參考解析：所有者權益包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤四個項目，其中，盈余公積和未分配利潤合稱為留存收益?！豆痉ā芬?guī)定，公司當年的稅后利潤，先應提取10％列入法定公積金（當公司法定公積金累計額達到公司注冊資本的50％后可不再提?。?。則甲公司2009年底所有者權益總額=200+100+（120－70）=350（萬元）。多選題（共20題，共20分）(51.)下列用地，法定出讓年限為50年的有()。A.居住用地B.工業(yè)用地C.體育用地D.娛樂用地E.旅游用地正確答案：B、C參考解析：《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的出讓最高年限如下：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。(52.)建設用地使用權出讓合同附件的主要內(nèi)容包括()。A.當事人的名稱和住所B.土地界址、面積C.宗地平面界址圖D.開發(fā)投資強度E.市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件正確答案：C、E參考解析：建設用地使用權出讓合同附件的主要內(nèi)容有：①宗地平面界址圖；②出讓宗地豎向界限；③市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件等。ABD三項屬于建設用地使用權出讓合同的主要內(nèi)容。(53.)房地產(chǎn)估價專家委員會對估價報告的鑒定內(nèi)容包括()。A.估價方法選用B.估價結果確定方式C.估價師的職業(yè)道德D.估價技術路線E.估價參數(shù)選取正確答案：A、B、D、E參考解析：評估專家委員會應當在規(guī)定期限內(nèi)，檢查房地產(chǎn)估價機構履行評估程序情況，鑒定評估報告的評估依據(jù)、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結果確定方式等評估技術問題，出具書面鑒定意見。(54.)根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告不得()。A.涉及貸款服務B.出現(xiàn)融資的內(nèi)容C.承諾為入住者辦理戶口D.利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果E.使用建筑設計效果圖正確答案：B、C、D參考解析：房地產(chǎn)廣告的要求有：①房地產(chǎn)廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。②房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。③房地產(chǎn)廣告中表現(xiàn)項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。④房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明。⑤房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或使用面積。⑥房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。⑦房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。⑧房地產(chǎn)廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。⑨房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。⑩房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。?房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。?房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應當符合國家有關規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應當在廣告中注明。?房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評估的，應當表明評估單位、估價師和評估時間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確，標明出處。(55.)商品房銷售中，禁止的行為包括()。A.返本銷售B.實名制購房C.未取得商品房預售許可證收取定金D.成套住宅分割拆零銷售E.預購人將購買的期房再行轉(zhuǎn)讓正確答案：A、C、D、E參考解析：商品房銷售中禁止的行為包括：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人；②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房；③不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質(zhì)費用；④商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓；⑤對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑹o法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。(56.)關于拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得價款清償順序的說法，正確的有()。A.抵押權未登記的，按照債權先后清償B.抵押權未登記的，按照債權比例清償C.抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償D.抵押權未登記的，經(jīng)過公證的優(yōu)先清償E.抵押權登記順序相同的，按照債權比例清償正確答案：B、C、E參考解析：依據(jù)《物權法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：①抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；②順序相同的，按照債權比例清償；③抵押權已登記的先于未登記的受償；④抵押權未登記的，按照債權比例清償。(57.)根據(jù)《房屋登記辦法》，可以辦理預告登記的有()。A.預購商品房設定抵押B.在建工程設定抵押C.房屋所有權轉(zhuǎn)讓D.房屋所有權設定抵押E.購買預售商品房正確答案：A、C、D、E參考解析：《房屋登記辦法》規(guī)定，當事人預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉(zhuǎn)讓（抵押）或有法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以申請房屋預告登記情形的，可以向房屋登記機構申請房屋預告登記。(58.)根據(jù)《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》，下列人員中不符合房地產(chǎn)估價師注冊條件的有()。A.緩刑期未滿的人員B.現(xiàn)職公務員C.年齡超過65周歲的人員D.具有完全民事行為能力的人員E.申請在2個房地產(chǎn)估價機構執(zhí)業(yè)的人員正確答案：A、B、C、E參考解析：《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》第十四條規(guī)定，不予注冊房地產(chǎn)估價師的情形有：①不具有完全民事行為能力的；②刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的；③因房地產(chǎn)估價及相關業(yè)務活動受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿5年的；④因房地產(chǎn)估價及相關業(yè)務活動受刑事處罰以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿3年的；⑤被吊銷注冊證書，自被處罰之日起至申請注冊之日止不滿3年的；⑥以欺騙、賄賂等不正當手段獲準的房地產(chǎn)估價師注冊被撤銷，自被撤銷注冊之日起至申請注冊之日止不滿3年的；⑦申請在2個或者2個以上房地產(chǎn)估價機構執(zhí)業(yè)的；⑨為現(xiàn)職公務員的；⑩年齡超過65周歲的；?法律、行政法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形。(59.)城市范圍內(nèi)的下列房地產(chǎn)中，屬于應繳納房產(chǎn)稅的有()。A.名勝古跡自用的房產(chǎn)B.寺廟出租的經(jīng)營用房產(chǎn)C.校辦工廠的房產(chǎn)D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造未售但自用的房產(chǎn)E.地下停車場正確答案：B、C、D、E參考解析：免征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)有：①國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)，但是，上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍；②由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，但其附設的營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍；④個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；⑤經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。(60.)下列污染類型中，屬于輻射污染的有()。A.燈光污染B.視覺污染C.高壓輸電線污染D.垃圾臭氣污染E.醫(yī)療照射正確答案：A、B、C、E參考解析：輻射污染有電磁輻射污染和放射性輻射污染兩種。電磁輻射污染可分為光污染和其他電磁輻射污染。光污染有：①燈光污染；②眩光污染；③視覺污染；④其他可見光污染。其他電磁輻射污染是除光之外的其他電磁輻射污染，通常稱為電磁輻射污染。放射性輻射污染的主要來源有：①宇宙線；②地球上的天然放射性源；③人類活動增加的輻射；④核燃料的“三廢”排放；⑤醫(yī)療照射引起的放射性。D項屬于大氣污染。(61.)建設項目各階段中，影響工程造價的因素有()。A.項目合理規(guī)模B.功能分區(qū)C.建設地點D.工程變更E.設計方案評價正確答案：A、B、C、D參考解析：建設項目決策階段，影響工程造價的主要因素有：①項目合理規(guī)模；②建設地區(qū)及建設地點（廠址）；③技術方案；④設備方案；⑤工程方案；⑥環(huán)境保護措施。建設項目設計階段，影響工程造價的因素主要包括：①總平面設計。總平面設計中影響工程造價的因素包括占地面積、功能分區(qū)、運輸方式選擇。②建筑設計。在建筑設計階段影響工程造價的因素主要有平面形狀、流通空間、建筑層高、建筑物層數(shù)、柱網(wǎng)布置、建筑物的體積與面積、建筑結構等。③工藝設計。主要包括建設規(guī)模、標準和產(chǎn)品方案；工藝流程和主要設備的選擇；主要原材料、燃料供應；“三廢”治理及環(huán)保措施；生產(chǎn)組織及生產(chǎn)過程中的勞動定員等。建設項目施工階段影響工程造價的因素主要是工程變更。(62.)房產(chǎn)分戶圖的主要內(nèi)容有()。A.房屋權界線B.房屋建筑面積C.用地面積D.四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位E.房屋邊長正確答案：A、B、D、E參考解析：房產(chǎn)分戶圖表示的主要內(nèi)容包括：房屋權界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。房產(chǎn)分丘圖反映本丘內(nèi)所有房屋權界線、界址點、房角點、房屋建筑面積、用地面積、四至關系、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬等各項房地產(chǎn)要素。(63.)在測定長期趨勢值時，能剔除季節(jié)變動的統(tǒng)計方法主要有()。A.眾數(shù)法B.最小二乘法C.擴大時距法D.中位乘數(shù)法E.移動平均法正確答案：B、C、E參考解析：受眾多因素影響的動態(tài)序列，經(jīng)過修勻后可以剔除季節(jié)波動、循環(huán)波動和不規(guī)則波動等因素的作用，從而使現(xiàn)象在長期內(nèi)呈現(xiàn)出逐漸上升或下降的基本變動趨勢。長期趨勢的測定主要是求趨勢值，而測定長期趨勢值的方法主要有：擴大時距法、移動平均法和最小二乘法。(64.)在借貸記賬法下，末期結賬后，一般有余額的賬戶有()。A.資產(chǎn)類賬戶B.負債類賬戶C.期間成本費用賬戶D.期間收入賬戶E.所有者權益賬戶正確答案：A、B、E參考解析：在借貸記賬法下，末期結賬后，資產(chǎn)類賬戶和成本費用類賬戶為借方余額賬戶，負債類賬戶和所有者權益賬戶為貸方余額賬戶，期間收入賬戶和期間成本費用賬戶期末結轉(zhuǎn)后無余額。(65.)拍賣時買受人主張瑕疵請求權遇到障礙的情形有()。A.委托人、拍賣人由于疏忽而沒有將拍賣標的瑕疵告知競買人B.委托人、拍賣人能夠證明其就拍賣標的瑕疵沒有過錯C.拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)D.買受人的疏忽可能導致其未能注意到已告知的瑕疵E.買受人的誤解可能直接導致拍賣標的的瑕疵正確答案：B、C、D、E參考解析：當出現(xiàn)下列情形時，買受人主張瑕疵請求權遇到障礙：①委托人、拍賣人無過錯。②買受人過錯，表現(xiàn)為：A．疏忽。買受人的疏忽可能導致其未能注意到已告知的瑕疵，或者可能導致他未注意顯而易見的瑕疵。B．誤解。買受人的誤解可能直接導致拍賣標的的瑕疵，此類瑕疵不能作為瑕疵請求權的依據(jù)。C．不當行為。買受人的不當行為可能導致瑕疵產(chǎn)生，如毀損、污染拍賣標的等；當拍賣標的的瑕疵是由于買受人自己的不當行為引起的，買受人喪失瑕疵請求權。③聲明不保證，指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)不予保證。(66.)某市2009年底進行棚戶區(qū)改造。房屋拆遷補償方式，棚戶區(qū)業(yè)主可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換或貨幣補償。選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換方式的，被拆遷房屋與調(diào)換房屋面積相等部分不補差價，超面積按單價2800元/m2補交房款。劉某將其在該棚戶區(qū)的房屋出租給李某，房屋登記簿上記載的該房屋建筑面積50m2，實際建筑面積為60m2，其中10m2建筑面積為劉某3年前搭建的違章建筑。劉某選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換方式，調(diào)換的房屋建筑面積為80m2，其被拆遷房屋的市場價格為13.85萬元。關于安置李某的說法，正確的為()。A.應由拆遷人負責安置B.應由劉某負責安置C.如果房屋租賃合同及時解除，無安置義務D.如果房屋租賃合同未解除，在未實行安置的情況下，臨時過渡房屋應由李某居住正確答案：B、C、D參考解析：《國有土地上房屋征收與補償條例》已取代《城市房屋拆遷管理條例》，該考點已過時。(67.)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）實施舊城改造項目，辦理相關手續(xù)后對趙某住房實施拆遷，雙方對評估結果未達成一致意見，甲企業(yè)取得商品房預售許可證后開始預售。同時在媒體上發(fā)布廣告，張某預購了該項目的一套住宅，商品房買賣合同中約定房屋建筑面積為80m2。在施工中，甲企業(yè)發(fā)現(xiàn)原圖紙客廳設計不合理，經(jīng)規(guī)劃和設計部同意，將客廳寬度和面積做了修正，并立即由銷售人員通過手機短信群發(fā)方式通知各預購人，要求在15日內(nèi)提出意見。房屋竣工后房屋權屬登記的房屋建筑面積為83m2，商品房買賣合同對面積誤差未作約定。關于甲企業(yè)中途變更設計的說法，正確的為()。A.張某無權退房B.張某有權退房C.張某退房，甲企業(yè)應承擔違約責任D.張某退房應承擔違約責任正確答案：B、C參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未做出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。(68.)甲房地產(chǎn)咨詢公司（以下簡稱甲公司）設立于1998年，購買了位于某居住區(qū)配套的商業(yè)用房作為經(jīng)營用房，注冊資本為200萬元。甲公司根據(jù)相關法律按稅后利潤的10％提取法定公積金，至2008年年底累計提取100萬元，2009年甲公司稅后利潤為120萬元，當年分配70萬元，與甲公司相同規(guī)模的同類公司稅后平均利潤為90萬元。2008年以前，甲公司為員工繳納了社保、失業(yè)保險、統(tǒng)籌醫(yī)療保險。為了保證員工福利和穩(wěn)定員工，2009年開始為全體員工投保勞動工傷保險和意外傷害保險。2010年甲公司為了發(fā)展需要，將公司擁有的房地產(chǎn)進行抵押，并就自己的信用向乙保險公司投保，取得期限為3年的銀行貸款。貸款銀行委托了丙房地產(chǎn)估價機構對甲公司抵押房產(chǎn)的價值進行評估。甲公司取得貸款種類為()。A.擔保貸款B.信用貸款C.中期貸款D.短期貸款正確答案：A、C參考解析：A項，擔保貸款是指貸款人對借款人以自己或其保證人的資產(chǎn)作擔保而發(fā)放的貸款。C項，中期貸款指貸款期限在1年（不含1年）以上5年以下（含5年）的貸款。B項，信用貸款是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款。D項，短期貸款指貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的貸款。(69.)甲房地產(chǎn)咨詢公司（以下簡稱甲公司）設立于1998年，購買了位于某居住區(qū)配套的商業(yè)用房作為經(jīng)營用房，注冊資本為200萬元。甲公司根據(jù)相關法律按稅后利潤的10％提取法定公積金，至2008年年底累計提取100萬元，2009年甲公司稅后利潤為120萬元，當年分配70萬元，與甲公司相同規(guī)模的同類公司稅后平均利潤為90萬元。2008年以前，甲公司為員工繳納了社保、失業(yè)保險、統(tǒng)籌醫(yī)療保險。為了保證員工福利和穩(wěn)定員工，2009年開始為全體員工投保勞動工傷保險和意外傷害保險。2010年甲公司為了發(fā)展需要，將公司擁有的房地產(chǎn)進行抵押，并就自己的信用向乙保險公司投保，取得期限為3年的銀行貸款。貸款銀行委托了丙房地產(chǎn)估價機構對甲公司抵押房產(chǎn)的價值進行評估。甲公司2009年為員工投保的險種為()。A.社會保險B.政策保險C.人身保險D.財產(chǎn)保險正確答案：A、C參考解析：社會保險是指國家根據(jù)立法對社會勞動者暫時或者永久喪失勞動能力提供一定物質(zhì)幫助，以保障其基本生活的保險，目前我國的社會保險主要有統(tǒng)籌醫(yī)療保險、社會養(yǎng)老保險、勞動工傷保險和失業(yè)保險等。人身保險是指以人的生命或身體為保險標的，以被保險人的死亡、疾病、傷害等人身危險為保險事故的一種保險，主要包括人壽保險、健康保險和意外傷害保險。政策保險是指政府為了特定目的，運用普通保險技術開辦的保險。財產(chǎn)保險是指以各種有形財產(chǎn)以及與其相關的利益為保險標的，保險人根據(jù)保險合同承擔承保責任范圍內(nèi)的自然災害、意外事故等風險，并因其發(fā)生對所造成的損失承擔賠償責任的一種保險。(70.)甲房地產(chǎn)咨詢公司（以下簡稱甲公司）設立于1998年，購買了位于某居住區(qū)配套的商業(yè)用房作為經(jīng)營用房，注冊資本為200萬元。甲公司根據(jù)相關法律按稅后利潤的10％提取法定公積金，至2008年年底累計提取100萬元，2009年甲公司稅后利潤為120萬元，當年分配70萬元，與甲公司相同規(guī)模的同類公司稅后平均利潤為90萬元。2008年以前，甲公司為員工繳納了社保、失業(yè)保險、統(tǒng)籌醫(yī)療保險。為了保證員工福利和穩(wěn)定員工，2009年開始為全體員工投保勞動工傷保險和意外傷害保險。2010年甲公司為了發(fā)展需要，將公司擁有的房地產(chǎn)進行抵押，并就自己的信用向乙保險公司投保，取得期限為3年的銀行貸款。貸款銀行委托了丙房地產(chǎn)估價機構對甲公司抵押房產(chǎn)的價值進行評估。貸款銀行簽訂合同后，屬于從合同的為()A.借款合同B.抵押合同C.保險合同D.委托合同正確答案：B、C參考解析：從合同是指不能獨立存在而以其他合同的存在為存在前提的合同。例如，甲與乙訂立借款合同，丙為擔保乙償還借款而與甲簽訂保證合同，則甲乙之間的借款合同為主合同，甲丙之間的保證合同為從合同。房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權人為了保證債權債務的履行，明確雙方權利與義務的協(xié)議，是債權債務合同的從合同。AD兩項為主合同。判斷題（共40題，共40分）(71.)房地產(chǎn)中介服務業(yè)可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)和物業(yè)服務業(yè)。()正確答案：錯誤參考解析：房地產(chǎn)中介服務是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當事人提供專業(yè)服務的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。(72.)工業(yè)生產(chǎn)用地和普通商品住宅用地，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。()正確答案：正確參考解析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第四條第一款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。進一步明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。(73.)國家對集體土地實行征收或者征用后，土地所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移。()正確答案：錯誤參考解析：征收與征用在所有權轉(zhuǎn)移上是不同的。征收主要是所有權的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產(chǎn)強制地征歸國有，不存在返還的問題，通俗地說是“強買”；征用只是使用權的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產(chǎn)，被征用的財產(chǎn)使用后，應返還被征用人，通俗地說是“強租”。(74.)城市房屋拆遷估價是評估被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價值，應當考慮房屋租賃、查封等影響。()正確答案：錯誤參考解析：被證收房屋的價值包含被征收房屋占用范圍內(nèi)土地使用權的價值，但不包含被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值。其價值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。(75.)拆遷公益事業(yè)房屋時，如不能優(yōu)先選取市場比較法估價，則主要選用收益法估價。（)正確答案：錯誤參考解析：《國有土地上房屋征收與補償條例》已取代《城市房屋拆遷管理條例》，該考點已過時。(76.)以出讓方式取得土地使用權，在交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證后，房地產(chǎn)開發(fā)項目即可轉(zhuǎn)讓。()正確答案：錯誤參考解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條，以出讓方式取得的土地使用權，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件有：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓。②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。(77.)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成房屋拆遷安置補償?shù)?，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。()正確答案：正確參考解析：以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，受讓人取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉(zhuǎn)讓人原有的權利和承擔的義務范圍相一致。轉(zhuǎn)讓人的權利、義務是由土地使用權出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權利、義務隨土地使用權的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。(78.)城市供水設施用地的界線由城市黃線控制。()正確答案：正確參考解析：城市黃線是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線。城市基礎設施包括：城市公共交通設施、城市供水設施、城市環(huán)境衛(wèi)生設施、城市供燃氣設施、城市供熱設施、城市消防設施、城市通信設施等。(79.)單位建設面積為240m2的健身房，可以不申請辦理施工許可證。()正確答案：正確參考解析：工程投資總額在30萬元以下或者建筑面積在300m2以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，對限額進行調(diào)整，并報國務院建設行政主管部門備案。(80.)地上房地產(chǎn)抵押人不一定就是債權人。()正確答案：錯誤參考解析：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押權人有權就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。所以，抵押人一定不是債權人，不一定是債務人。(81.)地上無建筑物的劃撥土地使用權不能單獨設定抵押。()正確答案：正確參考解析：房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的有兩種情形：①依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時設定抵押權。無論土地使用權來源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時設定抵押權。②以單純的土地使用權抵押的，即在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，以取得的土地使用權設定抵押權。其前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。(82.)訂立房地產(chǎn)抵押合同，未辦理抵押權登記的，不影響合同效力。()正確答案：正確參考解析：《物權法》第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。(83.)公告是房屋登記的必經(jīng)程序。()正確答案：錯誤參考解析：辦理房屋登記，要經(jīng)過申請、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等程序。房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。(84.)構筑物登記也屬于《房屋登記辦法》的調(diào)整范圍。()正確答案：正確參考解析：《房屋登記辦法》規(guī)定，具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物，可以參照房屋登記的規(guī)定和程序，由房屋登記機構依法登記。(85.)二、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構不得設立分支機構，但可承接外地業(yè)務。（)正確答案：正確參考解析：一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構可以設立分支機構。二、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構不得設立分支機構。各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)估價機構不得設立類似分支機構性質(zhì)的“辦事處”、“聯(lián)絡點（站）”等機構。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。(86.)王某2006年取得房地產(chǎn)估價師資格，如在2010年申請初始注冊時應提供繼續(xù)教育合格證明。()正確答案：正確參考解析：取得執(zhí)業(yè)資格超過3年申請房地產(chǎn)估價師初始注冊的，需要提供達到繼續(xù)教育合格標準的證明材料。(87.)注冊房地產(chǎn)估價師撤銷注冊可由利害關系人提出請求。()正確答案：正確參考解析：國務院建設主管部門依據(jù)職權或者根據(jù)利害關系人的請求，對申請人以欺騙、賄賂等不正當手段獲準房地產(chǎn)估價師注冊許可的，予以撤銷房地產(chǎn)估價師注冊。(88.)物業(yè)共用設施的更新、改造費用，可計入物業(yè)服務成本。()正確答案：錯誤參考解析：物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。(89.)加成只對特定的納稅人征收，附加是對所有納稅人征收。()正確答案：正確參考解析：加成與附加不同，加成只對特定的納稅人加征，附加對所有納稅人加征。加成一般是在收益課稅中采用，以便有效地調(diào)節(jié)某些納稅人的收入，附加則不一定。(90.)學校興辦的招待所用房可免征房產(chǎn)稅。()正確答案：錯誤參考解析：中、小學校及高等學校用于教學及科研等本身業(yè)務的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，但學校興辦的校辦工廠、校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產(chǎn)應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。(91.)土地增值稅的征稅范圍包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。()正確答案：錯誤參考解析：土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。(92.)某經(jīng)營性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，出售方獲得了現(xiàn)金100萬元，有價證券若干，計算土地增值稅時的房地產(chǎn)所得收入應為100萬元。()正確答案：錯誤參考解析：土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及相關的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實物收入和其他收入。(93.)住房公積金的繳存基數(shù)不包括加班加點工資及特殊情況下支付的工資。()正確答案：錯誤參考解析：