估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題匯編6

估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題匯編6單選題（共35題，共35分）(1.)關于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是()。A.判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其（江南博哥）與真實價值進行比較B.估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準C.所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值D.估價誤差應有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍正確答案：B參考解析：A項，判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將該評估價值與真實價值進行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較；BD兩項，不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度，即估價誤差要有個度，要有一個合理的誤差范圍；C項，所有的評估價值都有一定程度的誤差，即：評估價值=真實價值+誤差。(2.)某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被淹造成的損失為()元。A.49627B.57647C.65548D.65920正確答案：C參考解析：由題意，該住宅因被淹而造成的損失為：(3.)關于確定估價時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是()。A.確定估價時點在先，得出評估價值在后B.得出評估價值在先，確定估價時點在后C.確定估價時點與得出評估價值應同時進行D.確定估價時點與得出評估價值沒有先后關系，誰先誰后都可以正確答案：A參考解析：價值時點又稱為估價時點、評估基準日、評估期日，是指所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間。價值時點原則要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值或價格。房地產(chǎn)估價之所以要遵循價值時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值是不斷變化的。遵循估價時點原則并不是把評估價值說成是某個時間的價值就算遵循了，更本質的是確定估價時點應在先，得出評估價值應在后，而不是有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間的價值。(4.)經(jīng)濟學所講的外部性在房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的()。A.相互影響性B.壽命長久性C.數(shù)量有限性D.保值增值性正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)因為不可移動，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會對周圍的房地產(chǎn)甚至社會公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響；反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。因此，房地產(chǎn)具有相互影響特性。經(jīng)濟學所講的外部性又稱為外部效應、外部影響，是指某個經(jīng)濟行為主體（生產(chǎn)者或消費者）進行生產(chǎn)或消費等活動時，對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響。外部性分為：①有利的外部性，又稱為正的外部性、外部經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價；②有害的外部性又稱為負的外部性、外部不經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒有為此承擔成本。(5.)某人年初以3000萬元購買一間商鋪，年末將該商鋪售出，收回資金3800萬元，當年通貨膨脹率為5%，該商鋪的實際增值額為()萬元。A.610.00B.619.05C.650.00D.761.90正確答案：C參考解析：依題意得，該商鋪的實際增值額為：3800－3000×（1+5％）=650（萬元）。(6.)在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估()。A.掛牌底價B.正常市場價格C.競買人可承受的最高價D.最可能的成交價正確答案：C參考解析：國有建設用地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份，將建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費（簡稱出讓金等費用）的行為。目前，主要有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。其中，當采用掛牌出讓方式時，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價，即此時為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價是評估競買人可承受的最高價。(7.)在為房地產(chǎn)投?；馂碾U服務的估價中，理論上評估的應是()。A.建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失D.建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失正確答案：B參考解析：保險價值（insurablevalue）是將房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。評估保險價值時，估價對象的范圍應視所投保的險種而定。如投?；馂碾U時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期間的經(jīng)濟損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）。(8.)某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為()元/m2。A.3439B.3473C.3508D.3608正確答案：B參考解析：期房價格是指以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內的土地為交易標的的房地產(chǎn)價格。期房價格的計算公式為：期房價格=現(xiàn)房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償，則該期房目前的市場價格（單價）為：(9.)下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是()。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會經(jīng)濟位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，包括：①位置，即房地產(chǎn)的方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層等；②交通條件，即房地產(chǎn)周圍的道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車方便程度以及交通收費情況等；③外部配套設施，即房地產(chǎn)周邊是否有教育質量高的中小學、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及購物中心、休閑娛樂場所等配套設施；④周圍環(huán)境和景觀，即房地產(chǎn)周圍的大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等；⑤房地產(chǎn)所在地區(qū)的綠地率、容積率、建筑密度、建筑間距等。(10.)影響某套住房價格的實物因素不包括()。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層正確答案：D參考解析：建筑物實物因素包括：①建筑規(guī)模，是指建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素；②外觀，包括建筑式樣、風格、色調、可視性等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響；③建筑結構，即不同結構的建筑物的價值會有所不同；④設施設備，是指建筑物的設施設備是否齊全、完好，對房地產(chǎn)價值有很大的影響；⑤裝飾裝修，是指裝飾裝修是否適合人們的需要，是非常重要的因素；⑥層高和室內凈高，是指出于對空間的考慮，層高或凈高對房地產(chǎn)價值也有影響；⑦空間布局，是指空間布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價值有較大的影響；⑧日照、采光、通風、保溫、隔熱、隔聲、防水，這些方面是否良好，對房地產(chǎn)價格有較大影響；⑨維護情況和完損狀況等。D項，樓層屬于區(qū)位因素。(11.)某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應是()。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D.重新開發(fā)正確答案：B參考解析：最高最佳利用原則要求估價結果是在估價對象依法最高最佳利用下的價值。最高最佳利用，是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。A項，如果維持現(xiàn)狀，該物業(yè)的價值為5000萬元；C項，如果重新裝修，則其價值為：更新改造后房地產(chǎn)的價值－更新改造的必要支出現(xiàn)值－裝修期間凈損失現(xiàn)值=6500－800/（1+10%）0.5-500=5237（萬元）；B項，如果改變用途，則其價值為：改造后的價值－改造費用現(xiàn)值－改造期間凈損失現(xiàn)值=8000－2160/（1+10%）0.5－500=5441（萬元）。因此，根據(jù)最高最佳利用原則，此房屋應該改變用途。(12.)下列估價中，估價時點應為現(xiàn)在、估價對象應為未來狀況的是()。A.因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核估價B.因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進行評估C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價D.因房屋征收補償?shù)男枰?，對用于產(chǎn)權調換的期房進行估價正確答案：D參考解析：價值時點原則（估價時點原則）要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值或價格。A項屬于價值時點為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價，而此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是出現(xiàn)在對估價結果有異議而引起的估價鑒定或復核估價、重新估價中；B項屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價，而此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中；C項屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價，此種情形是目前估價中最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價等；D項，估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，而此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中，補償方式為房屋產(chǎn)權調換且用于產(chǎn)權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權調換房屋的價值就屬于這種情形。(13.)運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應采用()的估計值。A.正常B.較低C.平均D.較高正確答案：B參考解析：謹慎原則要求在存在不確定因素的情況下作出估價相關判斷時，應保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。理解謹慎原則的關鍵，是要弄清“在存在不確定因素的情況下”。在實際估價中，房地產(chǎn)估價師如果面臨的是確定因素，則不存在謹慎問題，應依據(jù)確定因素進行估價；如果面臨的是不確定因素，當對該因素的樂觀、保守（或悲觀）和折中判斷或估計會導致對抵押價值的相對偏高、偏低和居中估計時，則應采取導致對抵押價值相對偏低的估計。在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。(14.)關于市場法的說法，錯誤的是()。A.測算結果容易被人們理解、認可、接受B.測算結果有時并不一定是合理、真實的C.需要估價師對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化正確答案：D參考解析：市場法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法。A項，由于市場法是利用實際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗”的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值，所以它是一種最直接、較直觀且有說服力的估價方法，其測算結果易于被人們理解、認可或接受；B項，市場法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在房地產(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價格可能被市場高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場價格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價值；CD兩項，對可比實例成交價格進行的修正和調整時，應盡量分解各種房地產(chǎn)價格影響因素，并盡量采用定量分析來量化這些因素對可比實例成交價格的影響程度。但由于許多因素對可比實例成交價格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價師憑其估價專業(yè)知識和經(jīng)驗以及對估價對象或可比實例所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習慣等的深入調查后作出判斷。因此，如果估價師沒有扎實的估價理論知識和豐富的估價實踐經(jīng)驗，對估價對象或可比實例所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習慣等不夠熟悉，則難以運用市場法得出正確的估價對象價值。(15.)估價對象為一套建筑面積90m2的封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為3m2。選取的某可比實例為一套建筑面積95m2的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4m2，成交價格為90萬元。若該陽臺封閉，則成交價格可達到92萬元。以該可比實例為基礎估算估價對象的市場價格為()萬元。A.83.51B.85.26C.85.36D.87.16正確答案：C參考解析：全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；未封閉的陽臺，按其圍護結構外圍水平面積的一半計算建筑面積。本題中，若該陽臺封閉，其建筑面積應該為95+2=97m2，以該可比實例為基礎估算估價對象的市場價格為：92×90÷97=85.36（萬元）。(16.)為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長為0.5%，則該可比實例經(jīng)修正、調整后的價格是()元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670正確答案：B參考解析：由題意，該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值計算為：(17.)某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當年，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的是()A.該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣6590元/m2B.該房地產(chǎn)的實際交易價格為人民幣6404元/m2C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%正確答案：A參考解析：A項，該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣1000×6.59=6590（元/m2）；B項，該房地產(chǎn)的實際交易價格為人民幣1083×6.46=6996（元/m2）；C項，該房地產(chǎn)9月30日的價格為1000×（1+1%）8=1083（美元/m2）；D項，因為人民幣對美元的匯率一直在下降，說明人民幣在不斷的升值，所以以美元為基準上漲1%，以人民幣為基準，上漲幅度肯定要小于1%。(18.)某可比實例賣方應繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會()。A.上升B.下降C.不變D.無法確定正確答案：A參考解析：可比實例的價格公式為：若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，則正常成交價格會上升。(19.)某寫字樓持有5年后出售，持有期內年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為()萬元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85正確答案：A參考解析：由題意，報酬率=無風險報酬率+風險報酬率=6%×（1+25%）=7.5%。該寫字樓目前的價格為：。(20.)某房地產(chǎn)未來收益期限內每年的凈收益為20萬元，收益期限結束時該房地產(chǎn)將增值2%，報酬率為6%，償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價格為()萬元。A.313B.329C.417D.446正確答案：D參考解析：由=7.59%，i=6%，得到（1+i）n=1.7905；房地產(chǎn)的價格；解得：P=446（萬元）。(21.)某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價格為()萬元。A.159.56B.168.71C.169.39D.277.70正確答案：B參考解析：每年不變的凈收益=15.966（萬元）。該宗房地產(chǎn)的價格=168.71（萬元）。(22.)某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為()萬元。A.500B.750C.800D.1000正確答案：C參考解析：該寫字樓用地的價格=（108－400×540/10000）/10.8%=800（萬元）。(23.)在成本法估價中，關于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是()。A.開發(fā)用地取得途徑應為估價對象土地的原始取得途徑B.開發(fā)用地取得途徑應為估價時點估價對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑C.開發(fā)用地取得途徑應為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑D.開發(fā)用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途徑正確答案：B參考解析：土地取得成本又稱為土地費用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出。土地取得成本的具體構成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而有所不同。目前取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑主要有三個：①通過市場購置取得；②通過征收集體土地取得；③通過征收國有土地上房屋取得。在實際估價中，應根據(jù)估價對象中的土地在估價時點取得的主要途徑，選取上述三個途徑之一來求取。(24.)某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為()萬元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67正確答案：D參考解析：設該寫字樓的價值為P，則有：P=8000+6000+800+600+720+6%P+16％P，解得P=20666.67萬元。(25.)關于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是()。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D.指數(shù)調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果正確答案：A參考解析：A項，單位比較法是以估價對象建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關的某種計量單位（如單位建筑面積、單位體積、延長米等）作為比較單位，調查在估價時點的近期建成的相同或相似建筑物的這種單位建筑安裝工程費，然后對其進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象建筑物建筑安裝工程費的方法；B項，在運用分部分項法測算建筑物的重新購建價格時應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）；C項，工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是比較費時、費力并需要其他專家（如建筑師、造價工程師）幫助，它主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格；D項，指數(shù)調整法又稱為成本指數(shù)趨勢法，是利用建筑安裝工程費的有關指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史建筑安裝工程費調整到估價時點的建筑安裝工程費來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費的方法，其主要用于檢驗其他方法的測算結果。(26.)某鋼混結構廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權，廠房建設期為2年。土地使用權出讓合同約定土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為()。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%正確答案：B參考解析：采用直線法計算該房屋的成新率為：q=n/（t+n）×100%=40/（50－2）×100%=83.33％。(27.)某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設期應為()年。A.1B.1.5C.2D.2.5正確答案：D參考解析：假如預測該商品房在建工程的后續(xù)建設期，通過市場法得到了類似商品房的正常建設期為3年，該在建工程的正常建設期為1年，則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設期為2年。但如果是該在建工程要被人民法院強制拍賣，則還應加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關變更等交接手續(xù)，相當于產(chǎn)生了一個新的“前期”。如果“換手”的正常期限為0.5年，則該在建工程的后續(xù)建設期為2.5年。(28.)關于假設開發(fā)法的說法，錯誤的是()。A.運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的值D.在預測開發(fā)完成后的價值時，應將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值正確答案：D參考解析：A項，運用假設開發(fā)法估價，預測開發(fā)完成后的價值，可先預測其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉換為價值。B項，投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。在測算投資利息時要把握應計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率；在測算后續(xù)開發(fā)利潤時要注意利潤率有直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率和銷售利潤率，它們的內涵及計算基數(shù)有所不同，測算時要相互匹配。C項，在假設開發(fā)法測算中應當減去的項目，統(tǒng)稱為“扣除項目”。它們本質上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點的值（但在傳統(tǒng)方法中，將它們近似為估價時點的值）。D項，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。(29.)某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積3850m2，建設期2年，根據(jù)市場調查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元/m2，，折現(xiàn)率為15%，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設期初的價值為()萬元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62正確答案：C參考解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設期初的價值為：(30.)某類房地產(chǎn)2006—2010年的價格見表1，根據(jù)平均發(fā)展速度法，預測該類房地產(chǎn)2011年的價格為()元/m2。表1某類房地產(chǎn)2006—2010年的價格A.10300B.10400C.11165D.11265正確答案：C參考解析：2011年該房地產(chǎn)價格V5=P0?ti=3800×1.240555=11165（元/m2）。(31.)估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設標準宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為()元/m2。A.1920B.2400C.2560D.3200正確答案：A參考解析：最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率，是“四三二一法則（four—three—two—onerule）”。它是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，如圖1所示。各等份因離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個25英尺等份的價值，分別占整塊土地價值的40％、30％、20％和10％。例如，一宗臨街深度為100英尺、臨街寬度為50英尺的土地，總價為100萬元，從街道方向算起，該土地四個等份的價值分別為40萬元、30萬元、20萬元和10萬元。該相鄰的臨街土地的總價計算如下：400×10000×（40％+30％+20％）×20/25/20/75=1920（元/m2）。圖1四三二一法則(32.)某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應補交的地價為()萬元。A.4000B.5900C.6800D.7200正確答案：C參考解析：該宗地塊理論上應補交的地價P=5000×（8×40%×3000+8×60%×1000－1.0×800）/10000=6800（萬元）。(33.)明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明確估價事項的責任主要應歸屬于()。A.估價委托人B.估價利害關系人C.承擔估價項目的估價師D.估價對象的權利人正確答案：C參考解析：估價基本事項是指估價目的、估價時點、估價對象和價值類型，把弄清它們稱為明確估價基本事項。在實際估價中，一些估價師寄希望于委托人提出明確的估價目的、估價對象、估價時點和價值類型，甚至抱怨委托人不能明確地提出它們。這種思想是完全錯誤的。估價基本事項不能明確的責任主要在估價師自己。(34.)房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應當由()見證，有關情況應當在評估報告中說明。A.房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價機構和無利害關系的第三人B.與房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師無利害關系的第三人C.公證機關和無利害關系的第三人D.人民法院正確答案：A參考解析：房屋征收估價應按有關要求，由房屋征收部門、被征收人和實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應當由房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構和無利害關系的第三人見證，有關情況應在估價報告中說明。(35.)關于估價資料歸檔要求的說法，錯誤的是()。A.估價資料歸檔的內容應包括估價中形成的有保存價值的各種文字、圖表、影像等資料B.記錄估價中估價師對估價結果的不同意見的資料應作為必須歸檔的內容之一C.歸檔的估價資料應采用紙質文檔形式，不得只采用電子文檔形式D.對未正式出具估價報告的估價項目及相關資料也應歸檔，保存期限不得少于1年正確答案：B參考解析：A項，估價報告交給委托人后，應由相關責任人按照有關規(guī)定及時對估價報告以及在該估價業(yè)務中形成的其他各種文字、圖表、影像等不同形式的資料進行集中清理，對其中有保存價值的資料進行整理、分類，然后妥善保存起來，即估價資料歸檔。B項，歸檔的估價資料應全面、完整，一般包括：①估價報告；②估價委托書；③估價委托合同；④估價項目來源和接洽情況記錄；⑤實地查勘記錄；⑥估價報告內部審核記錄；⑦估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄；⑧估價報告交接單；⑨估價機構和估價師認為有必要保存的其他資料。C項，估價資料應采用紙質文檔歸檔，同時可采用電子文檔歸檔。紙質文檔應對每個估價項目專卷建檔，并至少保留一份與交給委托人完全相同的估價報告原件。電子文檔歸檔的，電子文檔應與紙質文檔一致。D項，對未正式出具估價報告的估價項目的相關資料，應參照要求進行歸檔，至少保存1年。多選題（共15題，共15分）(36.)下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有()A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D.價值量大E.保值增值正確答案：A、D參考解析：一種資產(chǎn)只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，不僅房地產(chǎn)具有獨一無二和價值較大兩個特性，而且房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，所以房地產(chǎn)難以自動形成適當?shù)膬r格，從而需要估價師進行“替代”市場的估價。(37.)下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有()。A.某估價機構承接了該機構某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估B.某估價機構在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業(yè)幫助C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務簡單，某估價機構按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告正確答案：A、C、D、E參考解析：A項，如果估價機構或估價師與估價需求者或相關當事人有利害關系，或者與估價對象有利益關系，就應回避相應的估價業(yè)務。B項，對估價所涉及的其他專業(yè)性問題，可以聘請相關專家，咨詢相關研究機構、生產(chǎn)廠家，或者采用“分包”方式聘請相關專業(yè)估價機構、咨詢機構等出具專業(yè)意見來解決，即可借用相關專業(yè)意見。C項，估價機構和估價師應保守在估價活動中知悉的委托人的商業(yè)秘密，不得泄露委托人的個人隱私。D項，估價機構和估價師應清楚擬承接的估價業(yè)務的風險之所在及其程度。對于估價需求者或者有關單位和個人要求高估或低估的，要堅守估價職業(yè)道德底線。E項，估價業(yè)務應以估價機構的名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用；估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務，分支機構應以設立該分支機構的估價機構名義承攬估價業(yè)務。簽訂估價委托合同后，未經(jīng)委托人同意，估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的估價業(yè)務。(38.)房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３郑踔習S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有()。A.對房地產(chǎn)本身進行投資改良B.房地產(chǎn)需求增加導致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟性E.建造成本提高正確答案：B、D參考解析：房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值通?？梢缘玫奖３郑踔岭S著時間的推移而自然增加（即自然增值）。A項，房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；C項，通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；BD兩項，外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值；E項，建造成本提高會導致房地產(chǎn)價格上漲，但不屬于房地產(chǎn)自然增值的因素。(39.)關于投資價值和市場價值的說法，正確的有()。A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應的社會一般報酬率C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率D.評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的正確答案：A、B參考解析：A項，投資價值與市場價值都可以采用收益法評估——價值是預測的未來凈收益的現(xiàn)值之和，但對未來凈收益的預測和選取參數(shù)的立場不同。BC兩項，評估市場價值時所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般報酬率（即典型的投資者所要求的報酬率）；而評估投資價值時所采用的折現(xiàn)率，應是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。DE兩項，評估投資價值時，凈收益應采用稅后凈收益；評估市場價值時，要求對未來凈收益的預測是客觀的，或者說是折中的。(40.)關于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有()。A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響B(tài).抵押估價、轉讓估價應評估承租人權益價值C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權益價值D.房屋征收評估應評估無租約限制價值E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權益價值始終不變正確答案：A、B、C、E參考解析：A項，合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值沒有影響，但影響著出租人權益價值和承租人權益價值的大??；C項，同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值三者之間的關系一般為：無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值，在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值可能大于也可能小于或等于有租約限制條件下的出租人權益價值；BD兩項，房地產(chǎn)抵押估價、房地產(chǎn)轉讓估價應評估出租人權益價值，房屋征收估價應評估無租約限制價值；E項，如果合同租金低于市場租金，則出租人權益價值會小于無租約限制價值，此時承租人權益價值是正的。如果合同租金高于市場租金，則出租人權益價值會大于無租約限制價值，此時承租人權益價值是負的。(41.)判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有()。A.臨街狀況B.是否便于動力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產(chǎn)品和原料運輸正確答案：B、C、E參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標準，因不同的用途而有所不同，具體為：①居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設施完備程度、周圍環(huán)境；②商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等；③辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務氛圍、交通條件等；④工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位，價格必有趨高的傾向。(42.)與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的()等相同或相似的房地產(chǎn)。A.區(qū)位B.用途C.權利性質D.總價E.外觀正確答案：A、B、C參考解析：與估價對象相似的房地產(chǎn)，又稱為估價對象的類似房地產(chǎn)，簡稱類似房地產(chǎn)，是指與估價對象的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、規(guī)模、建筑結構等相同或相似的房地產(chǎn)。(43.)估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有()。A.地役權設立情況B.土地使用期限C.基礎設施完備程度D.容積率E.臨街狀況正確答案：A、B、D參考解析：進行權益狀況調整，是將可比實例在其權益狀況下的價格，調整為在估價對象權益狀況下的價格。由于在選取可比實例時要求可比實例的權利性質與估價對象的權利性質相同，所以在這種前提下，權益狀況比較、調整的內容主要包括：①規(guī)劃條件(如容積率)；②土地使用期限；③共有情況；④用益物權設立情況；⑤擔保物權設立情況；⑥租賃或占用情況；⑦拖欠稅費情況；⑧查封等形式限制權力情況；⑨權屬清晰情況等。CE兩項，屬于區(qū)位狀況調整的內容。(44.)在求取凈收益中，運營費用包括()。A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費C.房屋保險費D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務費正確答案：A、C、E參考解析：ACE三項，運營費用（operatingexpense），是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括：①房地產(chǎn)稅；②房屋保險費；③人員工資及辦公費用；④保持房地產(chǎn)正常運轉的成本（建筑物及相關場地的維護、維修費）；⑤為承租人提供服務的費用（如清潔、保安費用）等。BD兩項，運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。(45.)關于重新購建價格的說法，正確的有()A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建價格相當于賬面價值C.重新購建價格是客觀的重新購建價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格正確答案：C、D參考解析：A項，重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤；B項，重新購建價格是估價時點的重新購建價格；C項，重新購建價格是客觀的重新購建價格，即重新取得的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應得利潤，不是個別單位或個人的實際支出和實際利潤，而是必須付出的成本、費用、稅金和應當獲得的利潤，并且為相似的房地產(chǎn)開發(fā)活動的平均水平，即為客觀成本而非實際成本；DE兩項，建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況的土地的重新購建價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物折舊，而土地的減價和增價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中。(46.)引起建筑物物質折舊的因素包括()。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損正確答案：A、C、E參考解析：物質折舊又稱為有形損耗，是指建筑物因實體老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。根據(jù)引起物質折舊的原因，物質折舊分為下列四種：①自然經(jīng)過的老化?？煞Q為自然老化折舊，主要是隨著時間的流逝由自然力作用引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風化、基礎沉降等。②正常使用的磨損?？煞Q為使用磨損折舊，主要是由人工使用引起的，與建筑物的使用性質、使用強度和使用時間正相關。③意外破壞的損毀?？煞Q為意外損毀折舊，主要是由突發(fā)性的天災人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災、風災、雷擊等；人為方面的，如失火、碰撞等。④延遲維修的損壞殘存。可稱為延遲維修折舊，主要是由于沒有適時地采取預防、養(yǎng)護措施或者修理不夠及時引起的，它造成建筑物不應有的損壞或提前損壞，或者已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻面、地面有裂縫等。(47.)在假設開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應確定的主要內容有()。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正確答案：A、C、D參考解析：假設開發(fā)法是根據(jù)估價對象預期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值的方法。在實際估價中，假設開發(fā)法測算結果的可靠程度，關鍵取決于以下兩個預測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值。(48.)長期趨勢法可以用于()。A.推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格B.預測收益法中未來的租金、空置率等C.市場法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調整D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力E.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏正確答案：A、B、D、E參考解析：長期趨勢法是運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間順序分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，如用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的價值，此外還有以下作用：①用于收益法中預測未來的租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益等；②用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整；③用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力；④用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏。(49.)某建筑物共3層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地產(chǎn)總價值為600萬元，土地價值為200萬元。其中一層房地產(chǎn)價值是二層的0.85倍，二層房地產(chǎn)價值是三層的1.2倍。關于土地份額的計算，正確的有()。A.按建筑面積分攤，一層占有的土地份額為33.3%B.一層按房地產(chǎn)價值分攤的土地份額低于按土地價值分攤的土地份額C.按房地價值分攤，二層占有的土地份額為37.3%D.按土地價值分攤，二層占有的土地份額為45.2%E.按土地價值分攤，三層占有的土地份額為31.7%正確答案：A、C、D參考解析：具體計算過程如下：①按建筑面積分攤的公式為：則一層占有的土地份額=1/3×100%≈33.3%。②按照房地價值進行分攤的公式為：假設三層的房地產(chǎn)價值為A，則二層的房地產(chǎn)價值為1.2A，一層房地產(chǎn)的價值為0．85×1.2A=1.02A，根據(jù)題意，A+1.2A+1.02A=600，解得A=186.3354萬元，所以一層按房地產(chǎn)價值分攤的土地份額=1.02A/600≈31.68%；二層按房地產(chǎn)價值分攤的土地份額=1.2A／600=37.3%。③按土地價值分攤的公式為：則一層占有的土地份額=（1.02A－400/3）/200≈28.37%，一層按房地產(chǎn)價值分攤的土地份額高于按土地價值分攤的土地份額。二層占有的土地份額=（1.2A－400/3）/200≈45.2%。三層占有的土地份額=（A－400/3）/200≈26.50%。(50.)在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有()。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數(shù)選取不合理C.估價作業(yè)日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象正確答案：A、B、E參考解析：當不同的估價方法的測算結果之間有較大差異時，應尋找導致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導致較大差異的原因，可從以下方面進行檢查：①計算過程是否有誤；②基礎數(shù)據(jù)是否正確；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當；⑤不同估價方法的估價對象范圍是否一致；⑥選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的；⑦是否遵循了應遵循的估價原則；⑧房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況，如房地產(chǎn)價格是否存在泡沫、房地產(chǎn)市場是否不景氣。判斷題（共15題，共15分）(51.)在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報告使用人，被征收人是評估報告使用人和估價利害關系人。()正確答案：正確參考解析：在房屋征收估價中，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價利害關系人，也是估價報告使用人。(52.)除獨立、客觀、公正原則外，評估房地產(chǎn)的在用價值時，還應遵循合法原則、估價時點原則、替代原則和最高最佳利用原則。()正確答案：錯誤參考解析：在用價值是指在現(xiàn)狀利用下的價值。現(xiàn)狀利用可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。所以，評估房地產(chǎn)的在用價值時，可以不遵循合法原則和最高最佳利用原則。(53.)一般來說，提高房地產(chǎn)的獨立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。()正確答案：正確參考解析：獨立使用性，指能否單獨地使用而不受限制。例如，某個單位大院內或廠區(qū)內的一幢房屋的獨立使用性就不好，如果大門關閉，便難以出入。通常情況下，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力會越弱。(54.)甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價為3000元/m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價為3500元/m2。假設其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟。()正確答案：正確參考解析：樓面地價是一種特殊的土地單價，是將土地總價按土地上的建筑物面積（通常為建筑面積）均攤的土地價格，即：由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系：甲土地的樓面地價=3000/1.6=1875（元/m2），乙土地的樓面地價=3500/1.8=1944（元/m2）。顯然，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟。(55.)稅收是影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素之一，在買方市場條件下減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降。()正確答案：正確參考解析：增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內是否會導致房地產(chǎn)價格的升降，要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是買方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低開發(fā)利潤等而“內部消化”，難以使房地產(chǎn)價格上漲；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降。(56.)某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設用地使用權出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0；2010年10月10日報市規(guī)劃局批準變更用途為住宅、辦公；2011年5月9日報市規(guī)劃局批準變更容積率為3.0；2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價機構評估需補交的土地使用權出讓金數(shù)額，則估價時點應為2010年10月10日和2011年5月9日。()正確答案：錯誤參考解析：補地價是指建設用地使用權人因改變國有建設用地使用權出讓合同約定的土地使用條件等而應向國家繳納的建設用地使用權出讓金、土地出讓價款、租金、土地收益等。對于改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件的，補地價的數(shù)額理論上等于批準變更時新舊規(guī)劃條件下的土地市場價格之差額。所以此題所指情況的估價時點應為2011年5月9日。(57.)在房地產(chǎn)交易實例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關系以及交易目的。()正確答案：正確參考解析：搜集內容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。在搜集交易實例時應盡量搜集較多的內容，一般包括：①交易對象基本狀況；②交易雙方基本情況，如賣方和買方的名稱及之間的關系等；③交易方式；④成交日期；⑤成交價格，包括總價、單價及計價方式、付款方式和交易稅費負擔等；⑥交易目的，如賣方為何而賣，買方為何而買，以及是否有急賣和急買等特殊交易情況。(58.)某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設備年折舊費為10萬元，室內裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計算年運營費用的折舊費為160萬元。()正確答案：錯誤參考解析：運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、人員工資及辦公費用、保持房地產(chǎn)正常運轉的成本（建筑物及相關場地的維護、維修費）、為承租人提供服務的費用（如清潔、保安費用）等。運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。所以，其年運營費用的折舊費為100萬元。(59.)資本化率是一種將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。()正確答案：正確參考解析：資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率（通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算），僅僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力。資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率。(60.)某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費為180萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假定報酬率為10％，則承租人應選擇第二個方案。()正確答案：錯誤參考解析：重新裝修但不改變用途折現(xiàn)：重新裝修但改變用途折現(xiàn)：所以承租人應該選擇第一個方案。(61.)在國有建設用地使用權招標出讓中，投標人運用假設開發(fā)法測算的投標報價本質上是投資價值而不是市場價值。()正確答案：正確參考解析：在國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓中，都是采用假設開發(fā)法測算報價或出價，但不同的競買者所愿意支付的最高價格常常相差懸殊。當然，各個競買者在測算其報價或出價時所依據(jù)的自身條件以及對未來房地產(chǎn)市場的預期可能不同，因為其測算結果本質上是投資價值而不是市場價值。(62.)采用假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法估價時，應計息項目包括后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費等。()正確答