房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》?？荚嚲?

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》?？荚嚲?問答題（共5題，共5分）(1.)某企業(yè)一幢4層辦公大樓于3年前抵押給銀行，獲得貸款700萬(wàn)元，抵押期間該樓曾出租給另一（江南博哥）家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無(wú)力償還債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進(jìn)行拍賣底價(jià)評(píng)估，試選擇兩種主要的評(píng)估方法，并寫出該大樓拍賣底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。正確答案：參考解析：本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。（1）應(yīng)首選比較法和收益法評(píng)估，有條件選用比較法的，應(yīng)首選比較法；收益性房地產(chǎn)估價(jià)的，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。（2）該大樓拍賣底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線為：1）分別按照比較法和收益法技術(shù)路線評(píng)估測(cè)算評(píng)估對(duì)象在正常市場(chǎng)條件下的價(jià)格水平；2）選取相關(guān)案例資料，比較當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格水平和其拍賣市場(chǎng)價(jià)格水平的差異；3）確定拍賣市場(chǎng)的成交價(jià)格水平比正常市場(chǎng)成交價(jià)格水平偏低的幅度；4）按該偏低的幅度對(duì)上述兩種方法估價(jià)的初步結(jié)果進(jìn)行調(diào)整計(jì)算，據(jù)調(diào)整計(jì)算結(jié)果綜合確定拍賣底價(jià)。(2.)張某在2014年10月購(gòu)買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。1.評(píng)估張某權(quán)益價(jià)值時(shí)，王某是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大。僅就租賃合同分析王某會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。2.現(xiàn)需評(píng)估王某的權(quán)益價(jià)值，簡(jiǎn)述技術(shù)路線。正確答案：參考解析：1.從以下方面考慮是否毀約：（1）市場(chǎng)租金和合同租金（或租約租金）差異的大小。未來(lái)市場(chǎng)租金若低于合同約定租金，王某毀約可能性大；（2）保有成本是否低于租賃成本。從王某角度考慮，如果承租租金超過其承受經(jīng)濟(jì)能力（即其經(jīng)營(yíng)收入不足以支付租金），王某毀約可能性大；（3）租賃合同規(guī)定對(duì)王某毀約的約束力大小，若違約賠償金較低，王某毀約可能性大。2.先測(cè)算價(jià)值時(shí)點(diǎn)至租約期滿的市場(chǎng)租金收益，再測(cè)算價(jià)值時(shí)點(diǎn)至租約期滿的約定租金收益價(jià)值，無(wú)租約限制市場(chǎng)價(jià)值減去有租約限制價(jià)值，即為承租人權(quán)益的價(jià)值。(3.)甲公司擁有一幢商住綜合樓，該綜合樓于2012年8月底竣工后對(duì)外出租。2014年9月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。2015年6月因修建地鐵需要征收甲公司該綜合樓，再次委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)問：兩次估價(jià)的基本事項(xiàng)有哪些不同房屋征收估價(jià)影響因素有哪些正確答案：參考解析：1.估價(jià)基本事項(xiàng)是指估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型。（1）估價(jià)目的：第一次估價(jià)的估價(jià)目的是抵押貸款評(píng)估，第二次估價(jià)的估價(jià)目的是征收估價(jià)；（2）價(jià)值時(shí)點(diǎn)：第一次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是2014年9月，第二次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是2015年6月；（3）價(jià)值類型：第一次估價(jià)的價(jià)值類型是抵押價(jià)值，屬于非市場(chǎng)價(jià)值中的謹(jǐn)慎價(jià)值，第二次估價(jià)的價(jià)值類型是征收價(jià)值。2.根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定：被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。(4.)下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分，請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在括號(hào)后面空格處的不計(jì)分）××在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告封面（略）致估價(jià)委托人函（略）目錄（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)與限制條件（略）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人（略）二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。四、估價(jià)對(duì)象1.區(qū)位狀況（略）2.實(shí)物狀況（略）3.權(quán)益狀況（略）五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年4月18日。六、價(jià)值類型房地產(chǎn)抵押價(jià)值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)方法估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的。選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值采用比較法估價(jià)。九、估價(jià)結(jié)果經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年4月18日的客觀價(jià)值為4794.52萬(wàn)元。大寫：肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整。十、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（略）十一、實(shí)地查勘期2015年4月18日。十二、估價(jià)作業(yè)日期2015年4月16～22日。十三、變現(xiàn)能力分析（略）十四、風(fēng)險(xiǎn)提示（略）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估價(jià)方法選用估價(jià)對(duì)象為在建工程。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下：1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法”，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)以及購(gòu)買估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。2.估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。3.對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。五、估價(jià)測(cè)算過程（一）假設(shè)開發(fā)法分析測(cè)算過程假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。1.采用的公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)2.估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算運(yùn)用比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。比較法是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.1采用的公式：2.2所選可比實(shí)例（表4－5）。表4－5可比實(shí)例情況表2.3交易情況修正：可比實(shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無(wú)需修正，交易情況修正系數(shù)均為100／100。2.4交易日期調(diào)整：近期××市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B、C均屬近期交易，交易日期無(wú)需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100／100。2.5房地產(chǎn)狀況調(diào)整：因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。2.5.1區(qū)域因素調(diào)整根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為100／101、100／102、100／103（具體比較情況見表4－6）。表4-6個(gè)別因素調(diào)整表2.5.2個(gè)別因素調(diào)整根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100／102、100／102、100／97（具體比較情況見表4-6）。2.6比較修正計(jì)算（見表4－7）：表4.7比較法修正計(jì)算表從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，三個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)格水平差異不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法測(cè)算結(jié)果：（3009＋2980＋2963）／3＝2984元／m22.7預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的總價(jià)值：估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2，其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷售，可銷售建筑面積為39820.80m2。故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為：2984×39820.80＝11882.53萬(wàn)元3.繼建開發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00m2（含地下建筑面積3998.00m2），第21、22、23棟總建筑面積23221.80m2（含地下建筑面積3981.00m2）。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌筑工程。3.1續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2015年一季度造價(jià)指數(shù)的通知》（××建價(jià)字[2015]10號(hào)），鋼混高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18～970.2元/m2，本次評(píng)估取900元／m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增加值為80元/m，一般水電安裝增加值為30元/m2，消防設(shè)備及安裝增加值為10元／m2，電梯及安裝增加值為50元／m2，則續(xù)建工程成本為：24578.00×（900.00＋30＋10＋50）＋23221.80×（900＋80＋30＋10＋50）＝4917.95萬(wàn)元3.2室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)。根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2。則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×23667.00＝71.00萬(wàn)元3.3估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)：4917.95＋71.00＝4988.95萬(wàn)元4.管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3％。4988.95×3％＝149.67萬(wàn)元5.銷售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等，依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8％。11882.53×8％＝950.60萬(wàn)元6.開發(fā)利潤(rùn)××置業(yè)公司的投資直接成本利潤(rùn)率15％，續(xù)建成本為4988.95萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為：4988.95×15％＝748.34萬(wàn)元7.投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，為：在建工程價(jià)值×4.1％。8.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：（11882.23－4988.95－149.67－950.60－748.34）／（1＋4.1％）＝4845.98萬(wàn)元（二）成本法分析測(cè)算過程成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)象為在建工程，折舊為零。采用的公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)1.土地取得成本運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。土地取得成本單價(jià)＝1717.18元/m2（計(jì)算過程略）估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2，則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：1717.18×23667.00＝4064.05萬(wàn)元2.開發(fā)成本2.1勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)39.82萬(wàn)元（計(jì)算過程略）。2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m2（按建筑面積），則合計(jì)318.57萬(wàn)元。2.3建筑安裝工程費(fèi)。估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為：196.62萬(wàn)元。則估價(jià)對(duì)象開發(fā)成本為：39.82＋318.57＋196.62＝555.01萬(wàn)元3.管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2％～4％，本次評(píng)估取其中間值，即按開發(fā)成本的3％計(jì)取。555.01×3％＝16.65萬(wàn)元4.投資利息按正常開發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。利率取一年期貸款利率5.76％。555.01×[（1＋5.76％）1.5/2－1]＝23.81萬(wàn)元5.銷售稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。6.開發(fā)利潤(rùn)經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤(rùn)為15％，本次評(píng)估取利潤(rùn)率15％。555.01×15％＝83.25萬(wàn)元7.運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果4064.05＋555.01＋16.65＋23.81＋83.25＝4742.77萬(wàn)元六、估價(jià)結(jié)果確定運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為4846.27萬(wàn)元，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為4742.77萬(wàn)元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50％，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50％，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：4846.27×50％＋4742.77×50％＝4794.52萬(wàn)元?jiǎng)t估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為4794.52萬(wàn)元，大寫：肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整。正確答案：參考解析：1.結(jié)果報(bào)告缺估價(jià)原則。2.結(jié)果報(bào)告中缺少估價(jià)方法定義。3.技術(shù)報(bào)告缺市場(chǎng)背景分析。4.假設(shè)開發(fā)法公式錯(cuò)，未扣除銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)和購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。5.比較法中個(gè)別因素修正錯(cuò)誤，修正系數(shù)取值與個(gè)別因素描述不一致。6.可比實(shí)例B、C與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，未作修正（應(yīng)加以修正）。7.開發(fā)完成后總價(jià)計(jì)算有錯(cuò)誤，未分析或說明地下室設(shè)備用房部分面積是否計(jì)入總面積；或地下室面積不能對(duì)外銷售，未說明可比實(shí)例是否也是一樣。8.續(xù)建工程中的建安工程費(fèi)900元/m2，是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說明（或續(xù)建費(fèi)取值900元/m2缺少具體說明）。9.假設(shè)開發(fā)法中未扣除開發(fā)過程中的專業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)。10.假設(shè)開發(fā)法中未扣減利息。11.假設(shè)開發(fā)法計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)的直接成本利潤(rùn)率不應(yīng)采用××置業(yè)公司的。12.成本法中基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)計(jì)算有誤，建筑面積取值不對(duì)。按可出售面積計(jì)算80×39820.80錯(cuò)。13.成本法中管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本。14.成本法中投資利息計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本。15成本法中投資利息的計(jì)息周期不應(yīng)該是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期。16.成本法中應(yīng)該考慮銷售稅費(fèi)。17.成本法中開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本。18.估價(jià)結(jié)果的確定過程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分。19.估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)。(5.)指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）某城市一臨街商業(yè)鋪面征收補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告（節(jié)選）估價(jià)對(duì)象為某城市一臨街商業(yè)鋪面，因舊城改造列入征收范圍，并于2014年8月30日發(fā)布了房屋征收公告。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2014年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2014年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2014年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查勘。由于該商鋪權(quán)利人不同意征收，拒絕估價(jià)師進(jìn)入內(nèi)部拍照調(diào)研，該征收?qǐng)?bào)告的附件如下：（九）附件1.估價(jià)委托書復(fù)印件。2.估價(jià)對(duì)象位置示意圖。3.實(shí)地查勘的外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片。因當(dāng)時(shí)人拒絕，未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況，作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)未定事項(xiàng)假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明。4.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件。5.估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況，該商鋪還有3萬(wàn)未還的抵押貸款，并附反映估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款的資料。6.可比實(shí)例位置圖和外觀照片。7.估價(jià)所依據(jù)的其他文件資料。8.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和估價(jià)資質(zhì)證書復(fù)印件。9.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書復(fù)印件。正確答案：參考解析：1.估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片，應(yīng)說明對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘及進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。2.但應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明。3.當(dāng)不是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告時(shí)，可不包括該情況。征收價(jià)值是不考慮抵押、租賃、限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)值。4.缺專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見。單選題（共10題，共10分）(6.)某公司2014年9月，在南京購(gòu)買了一間寫字樓，位于25層商務(wù)寫字樓的頂層，由于嚴(yán)重漏雨，影響了公司的正常經(jīng)營(yíng)。下列關(guān)于房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的表述中，正確的是()。A.損害賠償估價(jià)包括正價(jià)值估價(jià)和負(fù)價(jià)值估價(jià)，不包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失估價(jià)B.損害賠償估價(jià)容易找到類似損害的賠償實(shí)例C.損害賠償估價(jià)對(duì)建筑專業(yè)知識(shí)要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定D.對(duì)不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用比較法進(jìn)行估價(jià)正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，損害賠償估價(jià)包括正價(jià)值估價(jià)和負(fù)價(jià)值估價(jià)，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失估價(jià)；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，損害賠償估價(jià)的獨(dú)一無(wú)二性強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，對(duì)不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進(jìn)行估價(jià)。(7.)某公司2014年9月，在南京購(gòu)買了一間寫字樓，位于25層商務(wù)寫字樓的頂層，由于嚴(yán)重漏雨，影響了公司的正常經(jīng)營(yíng)。若某公司不退房，要求開發(fā)商修復(fù)，則本項(xiàng)目最適宜采用的損害賠償估價(jià)方法是()。A.收益資本化法B.修復(fù)費(fèi)用法C.賠償實(shí)例比較法D.損害前后差價(jià)法正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。修復(fù)費(fèi)用法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。本題屬于可修復(fù)的損害，適宜選用修復(fù)費(fèi)用法估價(jià)，(8.)某公司2014年9月，在南京購(gòu)買了一間寫字樓，位于25層商務(wù)寫字樓的頂層，由于嚴(yán)重漏雨，影響了公司的正常經(jīng)營(yíng)。評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮的補(bǔ)償費(fèi)用不包括()。A.拆除工程費(fèi)B.修繕工程費(fèi)C.恢復(fù)工程費(fèi)D.修復(fù)期間的損失營(yíng)業(yè)額正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。修復(fù)費(fèi)用法估價(jià)時(shí)，各項(xiàng)費(fèi)用主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用，不包括修復(fù)期間損失的營(yíng)業(yè)額。(9.)A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力，同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng)，申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托C房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評(píng)估。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)首先審核該在建工程的合法性，要求委托人提供()。A.原規(guī)劃審批文件B.后修改的規(guī)劃審批文件C.向建設(shè)管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)D.國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。在建工程抵押需要提供《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。(10.)A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力，同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng)，申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托C房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評(píng)估。對(duì)于臨街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后價(jià)值評(píng)估，適宜采用()方法。A.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，適宜比較法B.臨街商業(yè)房地產(chǎn)出租實(shí)例較多，適宜收益法C.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，出租實(shí)例多，既可選用比較法，也可選用收益法D.臨街商業(yè)房地產(chǎn)的建造成本資料完善，適宜成本法正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，出租實(shí)例多，既可選用比較法，也可選用收益法。(11.)A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力，同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng)，申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)。現(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托C房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評(píng)估。若C房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為二級(jí)資質(zhì)，則其不可以從事的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)是()。A.公司上市B.司法鑒定C.城鎮(zhèn)房屋拆遷D.在建工程抵押正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。(12.)A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力，同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng)，申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托C房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評(píng)估。估價(jià)的在建工程抵押價(jià)值為()。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的變現(xiàn)價(jià)值C.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格—拖欠承包人的建筑工程價(jià)款—已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額—其他法定優(yōu)先受償款D.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格—拖欠承包人的建筑工程價(jià)款正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值