《廣西住房反向抵押養(yǎng)老模式的探索探究》16000字（論文）

中文摘要預計到“十四五”末，我國將進入“中度老齡化”社會，國內老年人口將達到三億。傳統(tǒng)的養(yǎng)老方法也大多是依靠子女贍養(yǎng)、退休金、社保金等。但是，在社會老齡化的大背景下，未來社會的養(yǎng)老負擔越來越重，原有的養(yǎng)老理念和方式已經(jīng)不能滿足社會的需求。而住房反向抵押貸款作為中國新型養(yǎng)老模式，可以很有效解決老齡化問題，為我國未來養(yǎng)老指明了一個新的發(fā)展思路。在我國老齡化問題越來越嚴重社會背景下，利用住房反向抵押來減輕養(yǎng)老壓力，是我們家庭和社會的實際需求。文章結合廣西的實際情況，對住房反向抵押養(yǎng)老的產(chǎn)生背景以及目前在我國的發(fā)展現(xiàn)狀進行了分析，總結我國現(xiàn)有和國外以房養(yǎng)老模式的實踐，并對其以房養(yǎng)老模式在廣西推廣進行經(jīng)驗借鑒。同時結合廣西實際情況分析得出該模式在廣西推廣具有必要性和可行性，并針對廣西開展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式可能遇到受傳統(tǒng)養(yǎng)兒防老觀念的影響、保險公司等金融機構參與積極性普遍不高、政府宣傳推廣不力以及保險公司現(xiàn)有“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品較為小眾等困難進行分析。對應提出了轉變老年人的養(yǎng)老觀念、政府部門加強對“以房養(yǎng)老”模式的支持力度、加強對該模式的宣傳力度、推出多元化“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品等對策建議。[關鍵詞]：人口老齡化；住房反向抵押養(yǎng)老；發(fā)展困境；對策引言（一）研究背景與意義1、研究背景隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，社會養(yǎng)老的需求和方式逐漸多樣化，但居家養(yǎng)老仍是我國老年人的首選。國家衛(wèi)生健康委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國現(xiàn)在的養(yǎng)老結構，已經(jīng)形成“9073”的格局（如表1所示），是指中國有90%左右的老人是居家由家庭自我照顧，7%左右的老人依托社區(qū)支持的養(yǎng)老服務，僅有3%的老年人會入住養(yǎng)老機構由其代為照顧。中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會于2022年2月10號發(fā)布了《中國養(yǎng)老財富儲備調查報告（2021）》,《報告》指出，2020年中國居民財富總額超過了78萬億美元，排在美國之后，位居第二；而在我國房產(chǎn)在居民財富中占比達到60%，剩余40%為金融資產(chǎn)，在金融資產(chǎn)中還主要是現(xiàn)金、短期儲蓄和理財?shù)龋@使得我國的養(yǎng)老財富儲備面臨著巨大的挑戰(zhàn)。未富先老、有房但缺錢是很多老年人的現(xiàn)狀，所以推行住房反向抵押養(yǎng)老模式對于解決養(yǎng)老難題來說至關重要。另外，世界衛(wèi)生組織公布的《世界衛(wèi)生統(tǒng)計》報告顯示，2019年中國人口的整體預期壽命為77.4歲（男性為74.7歲、女性為80.5歲），表明中國已進入長壽時代。隨著老年人人口數(shù)量增加和生活質量改善，“以房養(yǎng)老”逐漸成為一種新興且有效的養(yǎng)老方式，也是解決當前中國老齡化問題的有效途徑之一。因此，隨著人口老齡化的加劇、社會基礎保障的負擔越來越重，“以房養(yǎng)老”模式在我國有著獨特的發(fā)展價值。表1老人選擇居家-社區(qū)-機構養(yǎng)老服務比例統(tǒng)計表2、研究意義在養(yǎng)老金缺口逐年增大，家庭養(yǎng)老作用不斷削弱的趨勢下，廣西推行住房反向抵押養(yǎng)老模式具有重要意義。一方面，該模式的推行可以改善老年人的晚年生活質量。老年人可以住在家里，還能獲得充足的資金，以改善生活品質。住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品讓更多老人在居家養(yǎng)老的同時享受房屋價值的反哺，實現(xiàn)安居養(yǎng)老，樂享人生的心愿！另一方面，“以房養(yǎng)老”模式的推行有利于緩解國家、家庭及社會壓力。反向抵押貸款可以大幅提高老年人的貨幣收入而不必過多依賴政府財政支持，使他們通過抵押以自有完全產(chǎn)權的房屋，能夠定期從銀行或其他金融機構獲得貸款。這將很好地解決老年人的養(yǎng)老資金需求，讓老年人住有所居、老有所養(yǎng)，晚年生活品質更有保障。（二）相關文獻研究1、國外研究現(xiàn)狀住房反向抵押貸款能夠有效減少一個國家老年人口的貧困化，是一項很好的的社會和經(jīng)濟政策。Gibbs(1992)的一項研究認為：老年人可以通過住房反向抵押貸款使房產(chǎn)變現(xiàn)，以此來緩解他們的貧困，這是一個很好的辦法來解決自己以后的養(yǎng)老生活REF_Ref2845\w\h[1]。Kutty(1998)從一項實證研究發(fā)現(xiàn)，美國的房屋價值轉換抵押貸款計劃使收入在貧困線以下的老年人的收入增長了29%REF_Ref3358\w\h[2]，這應被視為解決老年人貧困問題的重要成果。Rasmussen,Megbolugbe&Morgan(1996)發(fā)現(xiàn)，對于年收入在三萬美元以下、年齡在69歲以上的老年人來說，通過年金方式支付的反向抵押貸款，他們的收入增加了至少25%；此外，反向抵押貸款可以使老年單身婦女的貧困率從19.5%降低到5.5%REF_Ref3400\w\h[3]。2、國內研究現(xiàn)狀2008年，柴效武根據(jù)中國實際情況，分析了中國實施住房反向貸款養(yǎng)老的必要性和可行性，為中國推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老提供了充分的理論依據(jù)REF_Ref3433\w\h[4]。張茜和任燕燕（2013）通過對美國、英國、日本、加拿大住房反向貸款運行實踐進行分析，歸納了其共同的規(guī)律，并就其組織模式、機制設計、政府的支持作用等方面提出了一些建議REF_Ref3469\w\h[5]。劉杰峰、朱沙、曾勝（2014）以南京“租售換養(yǎng)”、北京“養(yǎng)老房屋銀行”、上?！耙苑孔灾B(yǎng)老”、杭州“多項選擇”模式為例，對中國目前“以房養(yǎng)老”模式的發(fā)展速度較慢的原因進行了剖析，并從產(chǎn)品設計、政府擔保、健全法律等三個方面提出相關對策建議REF_Ref3498\w\h[6]。目前已有的理論成果，為我國住房反向抵押養(yǎng)老模式的研究打下了堅實的理論基礎，但由于與實際情況的聯(lián)系不夠密切，在實踐上也不夠深入。為此，文章以廣西實際情況為基礎，對“住房反向抵押養(yǎng)老”模式進行探討，以期為今后在廣西推廣住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式提供一定的理論支持。（三）主要內容和創(chuàng)新之處1、主要內容本文由七大部分組成：第一部分主要介紹了本文的選題背景、選題的意義，并對國內外住房反向抵押養(yǎng)老的相關文獻研究進行了論述。第二部分是對住房反向抵押養(yǎng)老模式的概念以及該模式產(chǎn)生的背景進行分析。第三部分重點介紹了住房反向抵押養(yǎng)老模式在我國的發(fā)展現(xiàn)狀。第四部分對國內外以房養(yǎng)老模式進行了分析及經(jīng)驗總結。第五部分分析了廣西推廣“以房養(yǎng)老”模式的可行性和必要性，并得出廣西具備可行性的結論。第六部分對廣西推行“以房養(yǎng)老”模式會遇到的困難進行分析。第七部分基于第六部分的分析，對廣西推廣“以房養(yǎng)老”模式遇到的困難提出相應的對策建議，對以后廣西推廣該模式提供借鑒思路。2、創(chuàng)新之處（1）選題到位，圍繞近幾年國內養(yǎng)老問題的熱論，有較強的社會時效性。本文選取“以房養(yǎng)老”這一主題，以廣西作為研究目標，結合廣西實際情況，對其推行“住房反向抵押養(yǎng)老”模式的必要性以及可行性進行了分析，并查找了很多的相關數(shù)據(jù)資料來佐證文章論點。（2）本文主要從供需雙方分析阻礙廣西住房反向抵押養(yǎng)老模式發(fā)展因素，不只是拘泥于傳統(tǒng)的需求方模式。（3）本文在分析和借鑒了國內外“以房養(yǎng)老”模式的基礎上，力圖找出制約廣西發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老模式的因素，并針對存在的問題，提出了相應的對策和建議。（4）在廣西，“以房養(yǎng)老”的模式尚未大規(guī)模推廣，因此，本文的研究方法可以作為借鑒。一、住房反向抵押養(yǎng)老模式及其產(chǎn)生背景（一）什么是住房反向抵押養(yǎng)老模式用孟曉蘇博士的話說，“反向抵押養(yǎng)老”就是“抵押房子，領取年金REF_Ref3812\w\h[7]：在住房反向抵押養(yǎng)老模式中，60歲以上擁有獨立產(chǎn)權房屋的老人將自己的房屋抵押給特定的金融機構，如銀行或保險公司，這些機構會為他們的晚年生活提供養(yǎng)老費用保障。老年人在世時保留在家中居住的權利，并在去世后用自己的住房償還貸款，簡稱“以房養(yǎng)老”。住房反向抵押養(yǎng)老模式最早起源于荷蘭，后來在美國、新加坡、日本和英國得到了廣泛推廣。在該模式下，低收入但住房價值很高的老年人每月都可以領取養(yǎng)老金，以改善老年生活，減輕老齡化和家庭小型化帶來的經(jīng)濟負擔。（二）住房反向抵押養(yǎng)老模式產(chǎn)生的背景1、人口老齡化趨勢明顯眾所周知，中國正經(jīng)歷著一波快速的老齡化。根據(jù)第七次人口普查，中國60歲及以上老年人口總數(shù)為2.64億，占總人口的18.7%。在這些人群中，年齡在65歲及以上的老人有1.91億，占總人口的13.5%，人口老齡化程度已經(jīng)超過全球的平均水平。與第六次人口普查相比，65歲及以上人口增加了約7181萬人，占總人口的比例增加了4.63%（如表2所示）。這意味著，人口老齡化程度已經(jīng)進一步加深。中國未來將面臨龐大的養(yǎng)老壓力，伴隨著大量的經(jīng)濟和社會問題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要不斷完善和創(chuàng)新。在人口老齡化越來越嚴重的社會背景下，通過住房反向抵押來緩解老年人養(yǎng)老壓力，是家庭和社會的現(xiàn)實需要。2、計劃生育政策的影響1982年，我國以計劃生育為基本國策。我國實行計劃生育后，我國的家庭結構發(fā)生了巨大的改變，傳統(tǒng)的大家族型家庭逐步減少，獨生子女比例不斷上升，“四二一”結構的家庭數(shù)目不斷增多，家庭的養(yǎng)老作用也隨之減弱。以80后、90后獨生子女為例，一個家庭兩個年輕人就要贍養(yǎng)4個老人，而隨著長壽時代的到來，可能有6-8個老人需要贍養(yǎng)，養(yǎng)老像幾座大山一樣壓在年輕人身上！雖然我國已于2016年全面實施二孩政策，但新生兒的出生狀況仍然不容樂觀。2017年，與2016年相比，我國的新生兒數(shù)目減少了63萬人，2018年我國新生人口數(shù)量是1523萬人，出生率10.94‰，較2017年的11.6%有所下降。2019年，我國新生兒數(shù)量跌破1500萬以下，只有1465萬人，到了2020年，公安部公布的全國出生人口數(shù)據(jù)為1003萬人，相比2019年，人口出生處于斷崖式下跌。根據(jù)第七次人口普查，我國的總和生育率已經(jīng)下降到1.3，也就是說，平均每個女性在一生中只會生育1.3個娃?？傮w而言，要想讓人口保持穩(wěn)定，必須要有2.1的總和生育率。隨著計劃生育政策的實施，老齡化速度開始加快，我國的青少年人口正在逐漸減少，而養(yǎng)老已經(jīng)成為當代人的又一巨大壓力。3、養(yǎng)老保障體系不完善我國養(yǎng)老體系包含三大支柱，一是由政府主導的基本養(yǎng)老保險，二是國家政策引導、企業(yè)落實的企業(yè)年金，三是個人商業(yè)養(yǎng)老保險（如表3所示）。但是全國政協(xié)委員、中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文指出，與全球平均水平比較，我國的養(yǎng)老金占GDP比重仍然有較大差距，主這是因為第二支柱和第三支柱比重偏低REF_Ref3894\w\h[8]。經(jīng)過二十年的發(fā)展，養(yǎng)老保障體系逐漸完善，覆蓋面逐步擴大，養(yǎng)老金水平逐年提升，取得了明顯進展。2021年我國養(yǎng)老金儲備約13萬億元，第一支柱養(yǎng)老金加上全國社會保障基金約占70%，第二支柱約占30%，第三支柱的發(fā)展比例非常的低?！蛾P于推動個人養(yǎng)老金發(fā)展的意見》已經(jīng)在2021年12月經(jīng)中央深改委會議審議通過，其中說到應對人口老齡化、實現(xiàn)養(yǎng)老保險制度可持續(xù)發(fā)展需要發(fā)展多層次、多支柱養(yǎng)老保險體系。同時，在2022年的政府工作報告中，也提出了要繼續(xù)規(guī)范發(fā)展第三支柱養(yǎng)老保險。因此，加速推進第三支柱建設是我國在養(yǎng)老保障政策上的一項重大考量?，F(xiàn)在，中國養(yǎng)老保險對第一支柱的依賴程度太高，第三支柱發(fā)展嚴重滯后。從個人養(yǎng)老需求來看，隨著人民生活水平的提高，養(yǎng)老需求趨向于優(yōu)質化與多樣化，亟需第三支柱快速發(fā)展以填補需求缺口。此外，受2020年新冠肺炎疫情的沖擊以及社會保險費的階段性減免，城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險收支近20年來首次出現(xiàn)缺口——2020年城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險當年收支缺口達到6925億元。長期來看，未來我國養(yǎng)老金收支缺口或將持續(xù)擴大。從總體上看，我國養(yǎng)老體系仍存在養(yǎng)老基金缺口大、第二第三支柱發(fā)展緩慢等問題。4、養(yǎng)老需求的剛性化從長壽趨勢看，中國平均預期壽命達約78歲，未來還有較大提升空間。1950-2020年，中國平均預期壽命從約40歲提升至約78歲，過去20年平均每十年提升2-3歲。隨著生活水平的提高，我國在未來也將成為一個“長壽大國”，預期壽命的增加，意味著用于養(yǎng)老的資金要增加。比如之前平均壽命75歲，60歲退休，只要準備15年的養(yǎng)老錢，而未來平均壽命90歲，則需要準備30年的養(yǎng)老錢，足足多出了2倍。再加上人口老齡化加快，領取養(yǎng)老金的人數(shù)增加，而繳納養(yǎng)老保險的年輕人卻減少。最后還有通貨膨脹的問題，人們現(xiàn)在需要做好心理準備，因為他們未來的養(yǎng)老金可能僅能維持溫飽，想靠養(yǎng)老金來享受退休生活是不現(xiàn)實的。退休者希望晚年生活有保障，住房反向抵押養(yǎng)老就是一個不錯的選擇。表22011-2020年中國65歲以上人口及其占總人口比例年份65歲以上人口（萬人）同比增速占總人口比例2010118838.87%2011122883.4%9.1%2012127143.5%9.4%2013131613.5%9.7%2014137554.5%10.1%2015143864.6%10.5%2016150034.3%10.9%2017158315.5%11.4%2018166585.2%11.9%2019176035.7%12.6%2020190648.3%13.5%資料來源：國家統(tǒng)計局表32020年我國三支柱養(yǎng)老金體系構成類型構成資金來源參與人數(shù)（萬人）累計結余（萬億元）第一支柱基本養(yǎng)老保險城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險由政府補貼、個人繳費、集體繳費等構成547341.0城鎮(zhèn)居民基本養(yǎng)老保險個人繳納比例為8%，單位繳納16%474094.9第二支柱職業(yè)年金個人繳費比例為本人繳費工資的4%，單位繳費用比例為本單位工資總額的8%，42351.3企業(yè)年金企業(yè)繳費不超過職工工資總額的8%，企業(yè)和職工個人繳費合計不超過12%27182.3第三支柱個人儲蓄型養(yǎng)老金個人自愿參與--國家儲備金社會保障基金由中央財政預算撥款、國有資本劃轉、基金投資收益和以國務院批準的其他方式籌集的資金構成-2.5資料來源：全國社會保障理事基金會、人力資源和社會保障部二、我國住房反向抵押養(yǎng)老模式發(fā)展現(xiàn)狀2003年，“以房養(yǎng)老”概念首次在中國提出，各種性質的機構都紛紛做出了積極探索。其中，南京市的“湯山留園公寓”和北京市的“養(yǎng)老房屋銀行”是民營機構的嘗試，以及政府直接主導實施的上海市住房公積金管理中心和杭州上城區(qū)湖濱街道，銀行業(yè)機構有中信銀行、上海銀行和興業(yè)銀行等開展了“以房養(yǎng)老”業(yè)務。同時，2014年7月原保監(jiān)會在北京、上海、廣州、武漢等城市進行了個人住房反向抵押保險的試點，在2018年8月，中國銀保監(jiān)會將政策進一步推廣到全國范圍。在整個試點期間，平安人壽、泰康人壽、幸福人壽、合眾人壽等保險公司都取得了開展以房養(yǎng)老業(yè)務的資格，但目前僅獲批的只有幸福人壽的“房來寶”和中國人保的“安居樂”這兩款產(chǎn)品。自2015年試點至今，幸福人壽保險公司在北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州8個城市開展了業(yè)務，共209名老年人，總共143戶家庭，保險客戶每人平均領取到了8000元每月。截至2021年4月30日，已經(jīng)累計發(fā)放養(yǎng)老金六千多萬元。人保壽險在2016年10月就推出了“安居樂”試點產(chǎn)品，該產(chǎn)品在2020年10月才在北京成功簽單，投保人于2021年5月初如期領取到了第一筆養(yǎng)老金。全國的有效保險單，只有一百多份。該險種試點已達七年，但規(guī)模仍有限，市場參與度低?？傮w而言，住房反向抵押養(yǎng)老模式在我國尚屬于起步階段，發(fā)展較慢?，F(xiàn)在，人保壽險住房反向抵押養(yǎng)老險已在廣西南寧開通，這是有房一族養(yǎng)老的福音，可以讓廣西的人們有機會接觸這一養(yǎng)老模式，讓更多老人居家養(yǎng)老，享受房屋價值的反哺。三、國內外“以房養(yǎng)老”模式實踐及經(jīng)驗總結在美國、新加坡、日本等國家，住房反向抵押養(yǎng)老模式發(fā)發(fā)展至今都已經(jīng)較為成熟。在國內，北京、上海、南京等地也開展了“住房反向抵押養(yǎng)老”模式的試點，由于實踐中面臨很多不確定因素的困擾，暫時實踐效果不是很理想，但也給我們總結出了一定的經(jīng)驗。因此，對國內外住房反向抵押養(yǎng)老模式進行分析和研究，吸取他們的經(jīng)驗與教訓，這對更好地指導廣西以房養(yǎng)老的實踐是有幫助的。接下來，簡要分析國內外以房養(yǎng)老模式的實踐，并進行經(jīng)驗總結。（一）國際經(jīng)驗1、美國以房養(yǎng)老模式——豐富靈活的產(chǎn)品及模式美國早在二十世紀六十年代就開始了“住房反向抵押養(yǎng)老”模式的試點，該養(yǎng)老模式在美國發(fā)展最成熟、最具有代表性。在美國，“住房反向抵押養(yǎng)老”模式是由政府主導的，年齡超過62歲的老年人可以申請。美國有關的政府部門和金融機構根據(jù)整體市場上顧客需求的差異性來劃分產(chǎn)品，從而能夠更好滿足不同消費者的服務，并根據(jù)不同房屋的價值的人群的需要以及政府的參與程度，推出了一系列獨特的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，其中最具影響力的是由城鎮(zhèn)發(fā)展部和美國房產(chǎn)提供的房產(chǎn)權益轉換抵押貸款、房利美房地產(chǎn)公司提供的房屋保留計劃、私人部門提供的財務自由計劃（見表4）。美國住房反向抵押貸款在政府政策的支持下，歷經(jīng)30年的摸索與發(fā)展，為廣大消費者所接受。從整體上看，美國住房反向抵押貸款發(fā)展較為成功。從歷史資料來看，反向抵押貸款對提高貧困老人的經(jīng)濟收入、提高他們的晚年生活都起到了積極作用。2、日本以房養(yǎng)老模式——“政府為主、民營為輔”的模式日本是老齡化問題最嚴重的國家之一，以房養(yǎng)老的模式在1981年就開始引入。日本“以房養(yǎng)老”模式有“政府主導型”和“民間參與型”兩種。以房養(yǎng)老由政府主導的條件相對比較寬松。在政府參與型中，65歲以上的老人將房產(chǎn)抵押給政府，可以從政府長期獲得養(yǎng)老金。當老人去世后，由擔保人出售抵押的房產(chǎn)，將養(yǎng)老金一次返還。民間參與的辦法是，政府首先對老人的情況進行評估，并將這些申請人介紹給金融機構。申請人在上述金融機構中辦理房地產(chǎn)抵押和領取養(yǎng)老金手續(xù)。日本以房養(yǎng)老的做法雖然起步較早，可是發(fā)展卻很緩慢。一方面日本和中國的觀念類似，老年人普遍不愿意將房產(chǎn)抵押給別人。另一方面，日本在引入這一概念后遭遇了房產(chǎn)泡沫和金融風暴，對于保險機構來說，抵押的風險較大。這兩方面的原因最終導致了“以房養(yǎng)老”在日本發(fā)展緩慢。3、新加坡以房養(yǎng)老模式——“剩余價值繼承人”制度2006年新加坡開始推出“以房養(yǎng)老”模式，主要由公益組織開展，其所有產(chǎn)品幾乎都與政府密切相關。在新加坡，最具影響和代表意義的住房反向抵押產(chǎn)品是政府性質的屋契回購計劃。六十歲以上的老年人把自己的房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，這些機構可以一次性或分期發(fā)放養(yǎng)老金。老人還是可以住在自己家里，當老人去世后，金融機構會將房產(chǎn)的所有權處理掉，通過抵押變現(xiàn)然后結算利息，余下的款項（房價減去已支付的養(yǎng)老金金額）將被分配到他們的繼承者身上。在抵押期間，房屋所有人保留對房屋的居住權，這種模式風險較小。新加坡實行以房養(yǎng)老模式已經(jīng)有十多年的歷史，亞洲文化的共通性使得新加坡模式對中國開展以房養(yǎng)老模式更具有借鑒意義。表4美國住房抵押貸款養(yǎng)老產(chǎn)品比較產(chǎn)品類別房產(chǎn)價值轉換抵押貸款計劃HECM住房持有者計劃HomeKeeper財務自由計劃FinancialFreedom主辦機構聯(lián)邦住房管理局授予的金融機構房利美房地產(chǎn)公司私營機構政府作用政府主導，提供擔保（政府官方）政府參與，不提供擔保（半官方）政府監(jiān)管，不提供擔保（私營）時間198719951999適用對象房屋價值較低的人群房屋價值中等的人群房屋價值較高的人群年齡不小于62歲不小于62歲不小于62歲給付方式一次性領取、固定期或生命期內按月領取、信用額度內按需領取按月支付、信用額度或兩者結合貸款一次性支付給壽險公司，由壽險公司支付終身年金二級市場房利美購買合格貸款房利美購買合格貸款住房反向抵押貸款證券化資料來源：根據(jù)相關公開發(fā)表資料整理（二）國內實踐1、南京——以房換養(yǎng)南京市湯山留園老年公寓于2005年4月首先推出了住房反向抵押養(yǎng)老模式。在本市產(chǎn)權面積在60平方米以上、無親屬、無勞動能力的60歲以上的老年人，自愿將房屋抵押于留園公寓，經(jīng)公證后，即可免費入住。老年公寓將會承擔老人的飲食、住宿和醫(yī)療等費用。在該過程中，超出公寓價值部分的租金會還給老人。在老人去世后，房子由留園公寓進行變現(xiàn)處理。但由于滿足條件的老人較少，也不熟悉該產(chǎn)品，所以他們參與的人數(shù)較少。這一嘗試雖然受到了廣泛的關注，也很熱門，但后來因為操作上的困難以及市場反應冷淡，最終實踐兩年就以失敗而告終?！澳暇┠Ｊ健钡膬?yōu)勢是，在老人生前并沒有將房子的所有權轉讓給別人，而是把房子租給了別人。這避免了老人會擔心失去房產(chǎn)的不安全感。2、上?！苑孔灾B(yǎng)老“上海模式”在2007年提出，由公積金管理中心實施。65歲以上老人將其房產(chǎn)賣給住房公積金管理中心，完成后即可以一次性拿到所有的房款。而公積金管理中心則會把這套房子租給老人，租房期限雙方商定的，租金按照市場價格。直到老人過世后，這套住房會被公積金管理中心取回。據(jù)調查，這個項目只有不到十個案例，進度非常緩慢。這種模式在一定程度上消除了大多數(shù)老年人的心理障礙，使老人不用搬遷仍然可以住在自己的房子里安度晚年生活。另外，上海市公積金中心是作為一個非營利性的政府部門，其運行的產(chǎn)品也具有較強的外部性，從而提高了整個社會的福利水平。3、北京——“養(yǎng)老房屋銀行”“北京模式”是由2007年10月北京的一家專業(yè)養(yǎng)老機構（政府與養(yǎng)老機構聯(lián)合創(chuàng)辦）與中大恒基房地產(chǎn)有限公司一起承辦的“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務。六十歲以上的老年人可以在繼續(xù)保留房屋產(chǎn)權的情況下，將自己的房子租出去，然后用租金承擔自己住在養(yǎng)老院的費用，享受五星級的養(yǎng)老，而出租房子得到的租金會給養(yǎng)老院。老年人委托中介公司按每月、季度或年度出租住房。盡管“北京模式”的實施效果不大，但是在其強力的推廣下，很多人開始意識到“以房養(yǎng)老”。“北京模式”是一種帶有盈利性的、由含有政府成分的獨立的第三方機構來進行的，因而在運行中更高效，也因此受到了極大的重視。4、中信銀行——養(yǎng)老按揭貸款中信銀行于2011年10月嘗試推出以房養(yǎng)老業(yè)務，是我國最早引入此業(yè)務的商業(yè)銀行。當老人把房子抵押出去后，銀行會根據(jù)他的房子的價值以及老人所需要的合理的養(yǎng)老資金來確定給老人的貸款金額。中信銀行已經(jīng)在上海、北京、寧波、廈門、青島、合肥等多地嘗試了住房反向抵押，通過借鑒國外“以房養(yǎng)老”的相關實踐，然后結合中國實情，對“以房養(yǎng)老”的做法進行了改進，比如規(guī)定抵押的房產(chǎn)不是借款人唯一的房產(chǎn)，貸款對象可以放寬，，老人的孩子也可以代為辦理。作為第一個開展“以房養(yǎng)老”試點的銀行，中信銀行對此更加慎重，設置了更多的貸款限制，例如貸款總額不能高于房屋價值60%，每月支付最高2萬元養(yǎng)老金，貸款人名下至少有兩套住房，貸款期限最長可達10年。如此嚴苛的規(guī)定，限制了目標顧客群體，大部分顧客并不買賬，因此中信銀行所經(jīng)營的以房養(yǎng)老業(yè)務發(fā)展非常緩慢。（三）經(jīng)驗總結以房養(yǎng)老模式在國外已經(jīng)有較長的發(fā)展歷程，在每個歷史階段，針對不同的時期有著不同的解決方案，對廣西以房養(yǎng)老模式的發(fā)展有一定的參考價值。美國以房養(yǎng)老模式是發(fā)展最好的，相關制度和政策也較為完善，值得我們借鑒。新加坡剛開始是依賴于保險公司發(fā)展的，其經(jīng)開展以房養(yǎng)老模式出現(xiàn)的問題類似于國內很多以房養(yǎng)老詐騙案例。因此，居民對以房養(yǎng)老的抵觸情緒非常強烈。在新加坡從低落的市場走出來以后，發(fā)展以房養(yǎng)老的做法對中國當前的問題有著很好的借鑒作用。在中國，以房養(yǎng)老模式的推行受到限制，其北京、上海和南京模式較為典型，但最終都以失敗告終。其失敗的原因在今后廣西推行“以房養(yǎng)老”模式的時候是需要避免的，例如：開辦企業(yè)的信譽不夠高、產(chǎn)權變更方式不合理；同時也有值得學習和借鑒的地方，上海模式的政府主導，北京模式較低的參與要求。通過對“以房養(yǎng)老”模式國內外的實踐研究，可以看出，在該模式的推行中，政府的參與程度是一個項目成功與否的重要因素。政府在美國的政府保險、日本以房養(yǎng)老、新加坡屋契回購計劃過程中發(fā)揮了主導作用，對其給予了有力的引導和支持。在中國，上海公積金管理中心的運行模式對中國以房養(yǎng)老模式的推行具有一定的借鑒意義，利用老人去世后的住房進行廉租房建設，不僅可以解決老人的養(yǎng)老問題，還可以降低政府對廉租房的人力和財力的投入。這說明了政府在推行反向抵押貸款業(yè)務過程中起著舉足輕重的作用，如果沒有政府的支持，這一項目推行會很困難。四、廣西推行以房養(yǎng)老模式的必要性與可行性廣西人口老齡化率不斷加深，未來面臨著巨大的養(yǎng)老壓力。未來隨著退休年齡的延遲，養(yǎng)老金又無法滿足人們高質量的養(yǎng)老生活需求，養(yǎng)老問題非常嚴峻。近些年來，隨著廣西經(jīng)濟的發(fā)展，廣西房地產(chǎn)發(fā)展迅速，住房水平不斷提高；居民收入水平也有所提高以及金融市場服務能力的不斷加強，這些都為廣西推廣“以房養(yǎng)老”模式提供了有利條件。（一）廣西推行以房養(yǎng)老模式的必要性1、廣西人口老齡化嚴重廣西于1996年邁入了老齡社會，是我國第一個進入人口老齡化的少數(shù)民族自治區(qū)。據(jù)全國第七次人口普查資料顯示，到2020年末，全區(qū)60周歲及以上老年人口有836.38萬人，占全區(qū)常住人口16.69%；65周歲及以上老年人口為611.41萬人，占全區(qū)常住人口12.2%。與2010年第六次人口普查相比，60歲及以上老年人比重提高了3.58個百分點，65歲及以上老年人比重提高了2.96個百分點，65歲以上老人比重呈逐年上升趨勢。另外，廣西還擁有豐富的長壽資源，有近6000名百歲老人，即平均每10萬人有11.9個百歲老人。現(xiàn)在，全國有“中國長壽之鄉(xiāng)”84個，其中廣西就有31個，占比35%以上，遠遠高于其他省份。廣西人均預期壽命在2020年達到77.52歲，比全國平均水平高出許多。人口老齡化的加速，人均壽命的延長，導致廣西養(yǎng)老服務需求也日益增長。今后幾年，隨著20世紀50年代新中國建國后首個生育高峰出生的人口逐漸進入老年，廣西老齡人口的數(shù)量和規(guī)模會持續(xù)增長，老齡化程度也會不斷加劇。廣西老年人口基數(shù)大、增長快、高齡化、空巢化等特點明顯，“未富先老”現(xiàn)象十分突出，如何滿足老年人多元化的養(yǎng)老需要，是當前迫切需要解決的問題。表5廣西65歲以上人口占比統(tǒng)計表（2010年-2020年）數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計年鑒（2020年）及廣西第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報2、廣西未來養(yǎng)老保障不足人口出生率急劇下降和人均壽命的延長，兩者進一步加劇了人口老齡化，這對我們的退休金也有非常大的影響。在未來領退休金的時間可能會比預期更晚，隨著社保繳款的勞動力減少，而領取退休金的老年人口不斷增加，退休金金額可能會比想象中更少。根據(jù)廣西人力社保局發(fā)布的數(shù)據(jù)，退休人員的養(yǎng)老金替代率約為67%，退休人員月平均養(yǎng)老金為3500元。如果你的身體狀況良好，可以自己照顧自己的時候，費用還是可控的。但是，隨著年齡的增長、身體機能下降，患病的幾率會大幅上升，健康方面的開支就會急劇提升。《經(jīng)濟參考報》稱，在65歲以后的醫(yī)療開支會占我們一生醫(yī)療開支的70%左右。79%以上的老年人患有糖尿病、高血壓、腦卒中、慢性呼吸道疾病等至少一種慢性疾病，而且這些疾病難以根治，在出院以后要繼續(xù)接受治療和康復護理。所以說單純依靠養(yǎng)老金很難過上高質量的養(yǎng)老生活，在廣西推廣“以房養(yǎng)老”模式很有必要。（二）廣西推行以房養(yǎng)老模式的可行性1、具有龐大潛在市場近幾年來，廣西城鎮(zhèn)居民住房水平不斷提高。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2020年廣西城鎮(zhèn)居民人均住房面積達標率為63.3%，比2015年的54.3%提高了9個百分點；農(nóng)村居民人均住房面積達標率為76.9%，比2015年的70.9%提高了6個百分點。因此住房反向抵押模式在廣西的推廣具有很大的市場空間。另外，廣西住房的商品化水平也在逐步提升，二手房市場的成交量也在逐年增長，并且持續(xù)增長。充足的房源和升溫的房屋交易為“住房反向抵押養(yǎng)老”模式的推行創(chuàng)造了有利的市場條件。2、金融市場服務能力持續(xù)增強廣西金融市場近幾年來，在全面深化改革和擴大開發(fā)的契機下，不斷發(fā)展壯大。同時國內金融機構持續(xù)提升自身服務能力和產(chǎn)品研發(fā)能力，推出了大量創(chuàng)新型產(chǎn)品。比如，2020年廣西金融改革發(fā)展創(chuàng)新十大案例：創(chuàng)新開發(fā)疫情防控綜合保險產(chǎn)品，支持企業(yè)復工復產(chǎn)；重點保障差異實施，推動廣西農(nóng)險業(yè)務再創(chuàng)佳績；創(chuàng)新“復工貸”“穩(wěn)企貸”，為實體經(jīng)濟發(fā)展提供了有力支撐等等。這些創(chuàng)新案例都充分體現(xiàn)了廣西金融市場的迅速發(fā)展以及金融機構服務能力在不斷增強。這為我國多元化、個性化的養(yǎng)老金融產(chǎn)品的設計與開發(fā)提供了可行、可靠的重要基礎。3、居民收入水平持續(xù)提高十三五時期，廣西經(jīng)濟實力有了很大的提高，居民收入也得到了較快增長。在十三五期間，全區(qū)GDP年均增長6.1%，從2015年的14797.8億元增至2020年的22156.69億元，人均可支配收入達到24562元，較2015年增加7689元，平均每年增長7.8%。根據(jù)統(tǒng)計，2021年上半年廣西城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入為13536元，比去年同期增加12.9%。隨著我國居民收入水平的不斷提高，對養(yǎng)老服務質量的需求也越來越高，這將有利于促進全社追求高質量、多樣化的養(yǎng)老保障。五、廣西推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的主要困難在我國，“以房養(yǎng)老”概念推行已久，“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品自2014年開始正式試點，但一直以來發(fā)展緩慢規(guī)模不大，目前在廣西也并沒有得到推廣，是什么阻礙了它的發(fā)展呢？幸福人壽和人保壽險兩家保險公司在這項業(yè)務上取得了成功進展，在試點階段，雖然整體經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定，但是規(guī)模并沒有得到很大的提高，這主要是因為它是一種創(chuàng)新型產(chǎn)品，在理論和實踐上都遇到了許多問題。（一）傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”觀念影響幾千年來，中國一直都遵循“養(yǎng)兒防老”的觀念，大多數(shù)老年人到了年紀后，都會選擇到孩子身邊，享受天倫之樂，安享晚年生活。他們認為，只有他們的孩子才能給自己的晚年一個保障，這種觀念種植在人的心里可以說是根深蒂固的，一時半會很難改變。在中國現(xiàn)在的家庭財富結構上來說，中國家庭70%的家庭財富來自于房產(chǎn)，一下拿出這么多家庭財產(chǎn)交給保險公司打心眼里是不愿意的。基本上，在養(yǎng)兒防老的主流認知下，人們情感上很難釋懷。大多數(shù)老人就算省吃儉用，也不想拿房子來改善自己的生活，而是想把房子作為財富傳給后代。這一傳統(tǒng)觀念表明，“以房養(yǎng)老”不會成為一種普遍的養(yǎng)老方式，而更顯然的是，它為老年人提供了一種新的未來養(yǎng)老選擇。所以，在參加以房養(yǎng)老的群體中，無子女、孤寡老人，空巢老人居多，其余老人對“以房養(yǎng)老”模式并不感興趣。由于受傳統(tǒng)觀念的制約，以房養(yǎng)老抵押貸款在短期內推行并不能取得良好的效果，這使住房的財富效應很難發(fā)揮出來REF_Ref4083\w\h[9]。（二）保險公司等金融機構參與積極性普遍不高保險公司參與積極性不高、參與的金融機構太少是住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務試點進展緩慢的一個主要原因。以房養(yǎng)老實踐進行了這么多年，目前銀行的“住房反向抵押”業(yè)務幾乎停滯不前，保險公司的“反向抵押保險”，只有幸福人壽和中保人壽兩家保險公司兩家參與了試點，其他保險公司都比較猶豫，他們一直在擔心這個產(chǎn)品不能盈利，會賠錢。在供給方面，與需求端相比，仍然有許多有待改善和提升的空間。由于住房反向抵押養(yǎng)老保險涉及到房地產(chǎn)領域、法律領域、金融市場領域等多個領域，其整體流程比其他的保險要復雜得多REF_Ref4181\w\h[10]。對于保險公司、銀行來說，由于產(chǎn)品本身的復雜性，開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務存在相應的風險。經(jīng)營“以房養(yǎng)老”業(yè)務，房屋的價值是否會貶值、老人的壽命有多長、市場利率水平的高低等因素，都會對金融機構造成直接影響。另外，金融機構在反向抵押貸款過程中，也可能會面臨一定的道德風險，在參加了“反向抵押”產(chǎn)品之后，參與者可能沒有足夠的動力維護住房狀況，長期會損害住房質量，給以房養(yǎng)老機構帶來風險。以房養(yǎng)老保險是一種商業(yè)行為，需要有利可圖，金融機構才會有動力去做。但是由于存在著一定的風險，以及經(jīng)營以房養(yǎng)老業(yè)務的收益存在著不確定性因素，保險公司等其他金融機構積極性也不高。（三）政府宣傳推廣不力政府參與“以房養(yǎng)老”模式僅僅體現(xiàn)在模式的實施過程中，但是一項政策在實施之前需要得到大眾的關注和熟知，而這一過程通常要依靠政府宣傳的力量REF_Ref4289\w\h[11]。此外，從近年頻繁發(fā)生的“以房養(yǎng)老”詐騙案件來看，由于宣傳不到位，不僅正規(guī)的“以房養(yǎng)老”保險發(fā)展較為遲緩，而且在現(xiàn)實生活中，很多老年人1都受到了誤導和欺騙。僅在2017年，北京就有幾十位老年人遭受了以上所說的“以房養(yǎng)老騙局”，房屋被強行過戶，本金和利息全部消失。以房養(yǎng)老是一種全新的養(yǎng)老模式，本來可以讓老人們的住房成為“養(yǎng)老金”，但是現(xiàn)在市面上有不少以“以房養(yǎng)老”名義銷售的產(chǎn)品和服務，很難分辨真?zhèn)?，一不小心，就有可能連房子和錢都賠進去?！耙苑筐B(yǎng)老騙局”在社會上引起了極大的關注和反響，許多老年人很難區(qū)分以房養(yǎng)老合法性的真假，購買以房養(yǎng)老產(chǎn)品的意愿也逐漸降低。因此政府需要充分利用現(xiàn)代信息媒介的優(yōu)勢，積極宣傳以房養(yǎng)老保險，減少甚至消除人們對“以房養(yǎng)老騙局”的刻板印象。（四）現(xiàn)有產(chǎn)品較為小眾住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品是一種新型的養(yǎng)老保險產(chǎn)品。它在我國仍屬于一種創(chuàng)新的小眾產(chǎn)品，以保險公司推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品為例，目前在中國市場上只有兩款產(chǎn)品：幸福人壽的“來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A款）”和中國人保的“安居樂”，保險產(chǎn)品較為單一，可供選擇方案較少?！靶腋７縼韺殹笔俏覈壳盀橹棺顬橥晟?、發(fā)展較好的一款產(chǎn)品。從2015年推出以來，來自99個家庭的139名老年人已經(jīng)投保；簽約意向客戶有201單。要了解和接納新產(chǎn)品，尤其是老人，是一個漫長的過程。從目前的現(xiàn)實狀況來看，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品屬于一項小眾業(yè)務，很少有老年人會有條件、有需求、有意識地使用這種養(yǎng)老方式?！耙苑筐B(yǎng)老”僅僅是針對少部分的一種小眾產(chǎn)品，例如丁克老人、單身老人，以及擁有多套房子的老人，并不適用于所有老人。在這些人群中，失獨者、空巢老人、低收入老人更傾向于購買保險。在廣西，大部分人都是居家養(yǎng)老，而其他形式的養(yǎng)老，包括以房養(yǎng)老，只占很小的一部分，所以本身也是一個比較小眾的市場。六、廣西推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老的建議（一）轉變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念住房反向抵押養(yǎng)老這種自我養(yǎng)老模式與我們比較常見的的養(yǎng)兒防老、依靠政府和單位養(yǎng)老的傳統(tǒng)模式相比稍有不同。作為一種新生事物,住房反向抵押養(yǎng)老模式的推廣需要父母和子女都更新傳統(tǒng)觀念。首先老年人需要突破傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”觀念，重新審視養(yǎng)老是一個關乎自身民生的問題。政府可以通過開展老年人喜聞樂見的活動，引導老年人轉變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，使他們逐漸接受新的東西，讓老年人更好地適應社會的發(fā)展，從而達到“老有所養(yǎng)”的目的。同樣重要的是，要考慮到老年人的需求，將養(yǎng)老服務與其他服務結合起來，以優(yōu)化服務質量，提高老年人的整體幸福感。我們做子女的我們也要跟上時代的步伐，順應時代的發(fā)展，不要一心只想著繼承父母的房子。以房養(yǎng)老模式與中國“孝”的傳統(tǒng)背道而馳，成為人們熱烈討論的主要原因。事實上，孝順不孝順，并不是看養(yǎng)老的方法，而是看父母傾向選擇什么樣的養(yǎng)老方式。不管“以房養(yǎng)老”背后的傳統(tǒng)倫理思想在多大程度上根深蒂固，它都要符合社會發(fā)展的實際需要。讓老年人的晚年生活得更好，這是所有老人的共同愿望，也是為人子女的期望。鼓勵老年人“以房養(yǎng)老”，也是一種孝心，還有利于培養(yǎng)年輕一輩獨立奮斗的精神。（二）政府部門要加強對“以房養(yǎng)老”模式的支持力度以房養(yǎng)老市一種新型養(yǎng)老方式，想要被更多的人認可和接受，政府部門需要給予更多的支持。在美國，“住房反向抵押養(yǎng)老”是是一種非常受歡迎的養(yǎng)老模式。從他們成功的案例來看，美國實施該養(yǎng)老模式最大的特色就是政府主導，因為有了國家的擔保，金融機構不用擔心收不回貸款了?！白》糠聪虻盅吼B(yǎng)老”模式涉及銀行、保險、房地產(chǎn)等各個領域，該模式在我國推行困難的原因也是涉及領域過多，難以發(fā)動。這一切都需要政府發(fā)揮其宏觀調控的力量，把握好全局，正確指導“以房養(yǎng)老”的發(fā)展。廣西在推行“以房養(yǎng)老”的同時，還應該結合本地的具體情況，制定相應的配套法律法規(guī)和政策措施，為其提供更加適宜的發(fā)展空間，吸引更多的金融機構參與到“以房養(yǎng)老”的實施中來。同時，政府還應主動了解金融機構在實施以房養(yǎng)老過程中所面臨的困難，并采取相應措施。反向抵押養(yǎng)老保險作為一種新型養(yǎng)老方式，政府應當主動承擔部分風險，與保險公司一起分擔由房價波動帶來的損失，并對承保人提供一定的稅收減免，在承保企業(yè)遇到虧損時給予相應的補貼，以此來激勵各金融機構推行以房養(yǎng)老模式的積極性。（三）政府要加強宣傳力度綜合目前的情況分析,住房反向抵押養(yǎng)老可能還只是一項小眾業(yè)務，無論是對老人還是對保險公司而言,積極性普遍不高,這就需要政府在多方面進行積極地引導、宣傳并予以大力地支持REF_Ref4387\w\h[12]。加上此前不法分子利用反向抵押實施的詐騙，國民對實施反向抵押貸款模式的態(tài)度更加反感。各級政府應發(fā)揮其公信力，積極參與政策的宣傳，通過電視、微信、抖音、海報、社區(qū)活動等多種形式大力開展宣傳工作。也可依托政府部門的干群互動交流、在線訪談等平臺，對“以房養(yǎng)老”模式進行宣傳，提高社會認知度。例如，廣西網(wǎng)絡廣播電視臺新聞頻道滾動播放已試點地區(qū)以房養(yǎng)老宣傳片，展示以房養(yǎng)老工作成效，增強“以房養(yǎng)老”的意識和認可度。在宣傳活動中，要全面向社會普及反向抵押養(yǎng)老保險的好處，強調住房反向抵押養(yǎng)老保險在緩解養(yǎng)老壓力、提高未來老年生活質量、減輕子女贍養(yǎng)負擔等方面的作用，克服負面影響，讓更多的老年人把“以房養(yǎng)老”作為未來養(yǎng)老的一種選擇。（四）推出多元化“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品在龐大需求之下，再小眾的市場都具有發(fā)展空間。當前，在廣西人口老齡化嚴重、未來養(yǎng)老又無法得到保障的背景下，小眾的“以房養(yǎng)老”，也有可期待