中原地產(chǎn)寶安龍光中心區(qū)寫字樓項(xiàng)目規(guī)劃建議復(fù)習(xí)課程

寶安中心區(qū)A004-0101

產(chǎn)品建議謹(jǐn)呈：龍光集團(tuán)前言本次報(bào)告主要解決開發(fā)商對于項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃的建議。2A004-0101地塊1、主體建筑物性質(zhì)：辦公、商業(yè)。2、建筑覆蓋率：≤30%。3、建筑間距：滿足消防和日照要求。4、建筑容積率：≤3.3。5、建筑高度或?qū)訑?shù)：≤100米。6、計(jì)入容積率的總建筑面積為56770平方米，其中:商業(yè)性辦公面積43770平方米,商業(yè)面積13000平方米。3目錄天時(shí)大環(huán)境發(fā)展需求寶安市場困境住宅投資客轉(zhuǎn)入地利區(qū)域品牌影響力地塊條件優(yōu)越區(qū)域競爭優(yōu)勢人和產(chǎn)品打造4天時(shí)——發(fā)展需求寶安中心組團(tuán)的功能發(fā)展策略建設(shè)深圳西部核心城區(qū)的綜合服務(wù)中心高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)區(qū)域性物流基地高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行城市更新和住宅區(qū)的建設(shè)構(gòu)建高效便捷的綜合交通設(shè)施體系建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的公共服務(wù)設(shè)施體系建成環(huán)境優(yōu)美、富于特色的生態(tài)型現(xiàn)代化城市組團(tuán)

新規(guī)劃不單可以帶旺寶安城市化發(fā)展進(jìn)程，也將使寶安經(jīng)濟(jì)、政治、文化產(chǎn)生重大影響。

寶安中心組團(tuán)規(guī)劃6天時(shí)——發(fā)展需求寶安中心區(qū)發(fā)展趨勢——對比深圳中心區(qū)規(guī)劃住宅市政會(huì)展辦公商業(yè)/商務(wù)配套形成生活圈政治經(jīng)濟(jì)文化中心商務(wù)中心CBD強(qiáng)化商務(wù)中心時(shí)間序列00年-04年02年-04年01年-04年03年-06年07年-08年歷時(shí)4年7寶安中心區(qū)開發(fā)進(jìn)程規(guī)劃住宅市政文化商業(yè)/商務(wù)配套形成生活圈政治文化中心強(qiáng)化商務(wù)中心相對深圳中心區(qū)發(fā)展時(shí)間縮短辦公商務(wù)中心CBD04年開始05年入住07年開始8天時(shí)——發(fā)展需求西部通道帶來的商機(jī)由寶安至珠三角香港西部通道將加強(qiáng)深圳西部與香港之間的地域聯(lián)系，形成新的物流、人流、資金流、信息流寶安中心區(qū)作為未來西部濱海區(qū)最核心的商務(wù)區(qū)域，將比南山商業(yè)文化中心區(qū)更能享受西部通道帶來的機(jī)遇9天時(shí)——發(fā)展需求近三年時(shí)間，南山寫字樓供應(yīng)較小寫字樓市場租賃價(jià)格上升15%以上寫字樓出租率基本在90%以上，部分更達(dá)到100%南山寫字樓租賃市場出租率及出租價(jià)格呈現(xiàn)強(qiáng)勁的上升趨勢南山后市需求強(qiáng)大南山中心區(qū)的供應(yīng)量10海岸城東座凱賓斯基大酒店海岸城西座保利文化廣場天利中央商務(wù)廣場海岸商業(yè)廣場日航超高層項(xiàng)目海岸城東座、海岸城西座、天利中央商務(wù)廣場等重量級項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總推盤量將超過30萬㎡，遠(yuǎn)未能滿足西部通道開通后衍生商務(wù)需求南山中心區(qū)未能滿足市場需求11寶恒大廈公路局大廈廣場大廈海暉大廈郵電大廈深信泰豐海關(guān)大廈泰華大廈冠利達(dá)大廈經(jīng)發(fā)大廈供銷大廈寶安寫字樓分布在廣深公路（即107國道）沿線、創(chuàng)業(yè)二路沿線、新安二路沿線三大板塊；其中，寫字樓物業(yè)分布在廣深公路（即107國道）沿線居多。天時(shí)——寶安寫字樓困境12名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）面積分割（㎡）公路局大廈約100050－150寶暉大廈約105740－150之間海關(guān)大廈不詳70－150冠利達(dá)大廈平均200050－100泰華大廈約1500110郵電廣場1500100－200廣場大廈2000100－280寶恒大廈約1200未定尖沙咀購物廣場4F約150080－150供銷大廈約96040中怡名苑300多60－80經(jīng)發(fā)大廈75050－110空間劃分上多以中小戶型為主，面積區(qū)間普遍在80-150㎡之間，主要原因是選擇在寶安辦公的企業(yè)多是中小型的公司，對辦公面積的需求不大。面積區(qū)間分析13N0..名稱客戶門類主力客戶1公路局大廈公路系統(tǒng)、地產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、電子集團(tuán)、律師事務(wù)所等公路系統(tǒng)2寶暉大廈電子、酒店、高科技、保險(xiǎn)中介、律師事務(wù)所、投資等電子類3海關(guān)大廈海關(guān)、外經(jīng)辦、投資、顧問、電子、物流、律師等海關(guān)、外經(jīng)辦4冠利達(dá)大廈酒店、中介、保險(xiǎn)、電子、律師事務(wù)所等電子類5泰華大廈電子、培訓(xùn)、教育、交通運(yùn)輸、中介、保險(xiǎn)等電子類6郵電廣場郵電、電子信息、政府機(jī)構(gòu)、中介、投資、保險(xiǎn)等郵電、電子信息7廣場大廈政府機(jī)構(gòu)、投資、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等政府機(jī)構(gòu)8深信泰豐大廈尚未招商――9寶恒大廈尚未招商寶恒集團(tuán)10供銷大廈供銷系統(tǒng)、物流、化妝品、食品、化工、電子等供銷系統(tǒng)11經(jīng)發(fā)大廈外經(jīng)辦、政府單位、保險(xiǎn)、貿(mào)易、科技、電子、銀行等電子科技據(jù)最近調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示：進(jìn)駐寶城寫字樓的企業(yè)以電子、高科技、物流企業(yè)為主，它們是目前寶安的企業(yè)支柱?？蛻舴治鲑Y料來源：深圳中原深港研究中心14客戶特征分析資料來源：深圳中原深港研究中心電子類公司占主導(dǎo)區(qū)內(nèi)商務(wù)寫字樓進(jìn)駐公司多以電子類客戶為主，所占比例達(dá)60%左右；寶安工業(yè)廠房客戶在寶安設(shè)廠的企業(yè)需要符合身份的辦公環(huán)境，來彰顯其實(shí)力物流業(yè)客戶寶安作為未來的航空+配送的物流園區(qū)，必將吸納眾多相關(guān)公司進(jìn)入服務(wù)業(yè)客戶主要包括房地產(chǎn)業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易、廣告、證券、保險(xiǎn)等服務(wù)行業(yè)；其他區(qū)域公司在寶安設(shè)立分公司其他一些城市企業(yè)駐深辦事處或致力于在寶安拓展業(yè)務(wù)的公司；154、寫字樓面積區(qū)間較小，且租金水平低2、寫字樓硬件配置落后，管理一般3、租賃占主流，且發(fā)展形式良好5、寫字樓客戶以本地電子、高科技、物流為主1、寫字樓檔次不高，未能滿足企業(yè)形象需求天時(shí)——現(xiàn)有困境不滿現(xiàn)有寫字樓配置，如有高配置寫字樓愿意搬遷16時(shí)間出臺政策調(diào)控目的2005年10月《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知》；平穩(wěn)房價(jià)、規(guī)范銷售行為，遏制投資及投機(jī)性需求2005年11月深圳開征土地增值稅；<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告>2006年4月關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見；央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣基準(zhǔn)利率擴(kuò)大供給、嚴(yán)格開發(fā)、規(guī)范銷售2006年5月深圳上調(diào)普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；深八條、國六條；2006年6月關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見（國十五條）；央行調(diào)整上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率多項(xiàng)新政嚴(yán)控住宅投資，寫字樓成為投資新渠道天時(shí)——住宅投資客轉(zhuǎn)入眾多投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓17天時(shí)發(fā)展需求——寶安中心區(qū)即將迎來商務(wù)時(shí)代現(xiàn)有困狀——市場潛藏對高檔寫字樓的需求投資渠道——多項(xiàng)新政下，新興的辦公物業(yè)將成為未來寶安投資客的新目標(biāo)第一個(gè)入市的寫字樓項(xiàng)目，將占盡先機(jī)！18目錄天時(shí)大環(huán)境發(fā)展需求寶安市場困境住宅投資客轉(zhuǎn)入地利區(qū)域品牌影響力地塊條件優(yōu)越區(qū)域競爭優(yōu)勢人和產(chǎn)品打造19地利——區(qū)域品牌影響力2003年寶安中心區(qū)第一拍，推出龍光品牌2004-2005年天悅龍庭成功開發(fā)，使龍光成為寶安知名企業(yè)品牌龍光已經(jīng)拉開泛珠三角開發(fā)戰(zhàn)略，需要平臺提升企業(yè)形象高調(diào)開發(fā)住宅，在寶安收獲品牌知名度與美譽(yù)度20地利占據(jù)中心區(qū)景觀軸心項(xiàng)目東面視野開闊處于十字交通動(dòng)線中心緊鄰五星級酒店，成為商務(wù)最有利支撐商業(yè)面積較其他項(xiàng)目商業(yè)面積大周邊物業(yè)形態(tài)豐富，有利商務(wù)氛圍限高80米區(qū)域具有共享性，但地塊自身?xiàng)l件優(yōu)越21地利——區(qū)域競爭優(yōu)勢三個(gè)寫字樓項(xiàng)目高度受限周邊視野不如本項(xiàng)目開闊不臨區(qū)域主干道在已拍賣地塊中，綜合素質(zhì)最優(yōu)本項(xiàng)目限高100米，為現(xiàn)有項(xiàng)目最高者22地利在寶安具有品牌號召力地塊自身特點(diǎn)在已拍賣地塊中，綜合素質(zhì)最優(yōu)有條件成為中心區(qū)商務(wù)開發(fā)揭幕者！23人和標(biāo)志性外立面辦公平面電梯配置空調(diào)配置產(chǎn)品打造24人和——產(chǎn)品打造采用顛覆傳統(tǒng)的建筑造型在傳統(tǒng)玻璃幕墻上注入新科技通過玻璃幕墻與石材或鋁合金板組合在建筑頂部做一定造型個(gè)性化建筑外立面25外立面裝飾變化設(shè)計(jì)純玻璃幕墻玻璃幕墻+石材百葉玻璃幕墻+鋁合金板ArtDeco裝飾風(fēng)格26人和——產(chǎn)品打造大堂高度8米以上大堂通過幕墻材料的運(yùn)用加強(qiáng)與中央公園的景觀互動(dòng)大堂面積在600㎡以上電梯廳寬度3m左右走廊寬度在2米左右公共空間建議27人和——產(chǎn)品打造核心筒采用十字核心筒設(shè)計(jì)，減少公攤面積增加企業(yè)展示面進(jìn)深在10-15m為最佳標(biāo)準(zhǔn)層面積在2000㎡左右以80㎡、130㎡以及230㎡為基礎(chǔ)面積搭配大小面積靈活劃分，并確保四個(gè)角有足夠的企業(yè)展示面寫字樓層高在3.7m以上，并確保凈高2.8m辦公空間建議28代表中心區(qū)頂級產(chǎn)品的國際商會(huì)中心以及羅湖寫字樓代表的華潤大廈，都是十字型的核心筒布置29辦公面積劃分建筑平面以正南正北朝向扭動(dòng)45度，可以保證兩個(gè)景觀面平面間以大小面積之間組合搭配，配合不同企業(yè)對面積的不同需求平面單位劃分從低樓層到高樓層不變230㎡80㎡130㎡335㎡中央公園可看中心區(qū)標(biāo)志性建筑30人和——產(chǎn)品打造本項(xiàng)目限高100米3.8m的層高，扣除商業(yè)層高，應(yīng)有22層電梯劃分為高低兩區(qū)，4-17為低區(qū)，18-22為高區(qū)高區(qū)有兩部電梯，其中一部能到達(dá)地下停車場低區(qū)三部電梯，其中一部能到達(dá)地下停車場兩部貨梯都能到底下停車場電梯應(yīng)采用原裝進(jìn)口品牌，如瑞士迅達(dá)，日本三菱等電梯運(yùn)行速度在4米/秒左右，可成為賣點(diǎn)電梯轎廂安裝LCD，載重在1350Kg以上電梯數(shù)量、設(shè)置31人和——產(chǎn)品打造空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)為原裝進(jìn)口為適應(yīng)企業(yè)辦公時(shí)間靈活，空調(diào)應(yīng)能24小時(shí)供應(yīng)、分戶計(jì)量能夠擁有獨(dú)立新風(fēng)以及排風(fēng)系統(tǒng)如采用VAV變風(fēng)量系統(tǒng)，并在特殊情況下轉(zhuǎn)換全新風(fēng)系統(tǒng)，可成為項(xiàng)目賣點(diǎn)空調(diào)配置32人和——產(chǎn)品打造電話通訊系統(tǒng)，光纖接入，每層200門直線電話接口（1門/5平方米）；數(shù)據(jù)通訊系統(tǒng)，光纖端口至樓層（可光纖端口至桌面），五類線到柱面，直接連通千兆寬帶城域網(wǎng)骨干接點(diǎn)；有線電視系統(tǒng)，預(yù)留衛(wèi)星通訊安裝通道；預(yù)留光纖接口和其他網(wǎng)絡(luò)接入商設(shè)備安裝位置；支持各種上網(wǎng)方式、提供代理或虛擬服務(wù)器業(yè)務(wù)、提供網(wǎng)絡(luò)打印、繪圖、數(shù)碼制作；智能化設(shè)備33人和——產(chǎn)品打造引入知名品牌作為物業(yè)顧問提升服務(wù)品質(zhì)引入IBMLotusWorkplace系統(tǒng)來增強(qiáng)品牌效應(yīng)、通信功能在緩沖空間引入綠化成為空中花園設(shè)置客呼吸玻璃幕墻，可以上下進(jìn)、排風(fēng)設(shè)置恒溫恒濕空間產(chǎn)品附加值34預(yù)祝龍光寫字樓項(xiàng)目合作愉快！35附：寫字樓產(chǎn)品詳細(xì)建議建筑外立面入戶大堂外部環(huán)境營造電梯大廳辦公空間電梯系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)智能化系列36寫字樓公共配置標(biāo)準(zhǔn)在基本配置上有以下方面：公共空間（外立面、入口大堂、外部環(huán)境、電梯廳、衛(wèi)生間等）辦公空間（平面布局、層高要求）基礎(chǔ)設(shè)備（電梯、空調(diào)、智能化等）371、建筑外立面造型：新穎獨(dú)特、或典雅不凡裝飾：千篇一律的玻璃幕墻，如何變化夜間：燈光效果營造進(jìn)行專業(yè)視覺測試，通過調(diào)查企業(yè)決策層對外立面的喜好，給予外立面設(shè)計(jì)參考意見（作為后期服務(wù)內(nèi)容之一）38個(gè)性化建筑外立面39外立面裝飾變化設(shè)計(jì)純玻璃幕墻玻璃幕墻+石材百葉玻璃幕墻+鋁合金板ArtDeco裝飾風(fēng)格40夜間燈光效果，找造項(xiàng)目夜間高檔形象——為項(xiàng)目帶來更多商業(yè)人流，使項(xiàng)目成為西岸標(biāo)志性建筑環(huán)境燈光412、入口大堂設(shè)計(jì)層高：甲A寫字樓大堂達(dá)到18米（商業(yè)三層），甲B寫字樓達(dá)到12米（商業(yè)二層）裝飾：建議聘請國際知名專業(yè)大師設(shè)計(jì)，提升大堂的檔次與品味。用材：采用高級石材與現(xiàn)代感的玻璃、金屬組合營造或典雅豪華、或現(xiàn)代時(shí)尚的風(fēng)格樓盤名稱大堂高度（米）航天大廈14諾德中心12卓越大廈10國際商會(huì)中心18世界金融中心18關(guān)鍵詞：高度氣派42通過與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合實(shí)現(xiàn)與中央公園綠化的結(jié)合使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應(yīng)既美化環(huán)境又增加大堂明亮度3、外部廣場環(huán)境營造434、電梯廳設(shè)計(jì)訪客接觸最多的場所尺度應(yīng)以舒適為準(zhǔn)，建議聘請國際知名專業(yè)大師設(shè)計(jì)，提升檔次與品味。同時(shí)配以簡潔時(shí)尚的燈具可以把空間舒適感放大，尤其強(qiáng)調(diào)燈光對人體的影響關(guān)鍵詞：寬敞明亮品味445、辦公空間設(shè)計(jì)層高要求：凈高要求：2.8米以上預(yù)留網(wǎng)絡(luò)地板高度目前中心區(qū)甲級寫字樓大多保證凈高在2.8m，層高也相應(yīng)加大到4.0-4.2m代表蔡屋圍片區(qū)頂尖產(chǎn)品的華潤大廈以及中心北區(qū)的諾德中心，層高均在4.2m以上455、辦公空間設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)：辦公面積：標(biāo)準(zhǔn)層1800㎡以上設(shè)計(jì)大跨度無柱空間進(jìn)深在10-15m之間較為適宜核心筒的十字設(shè)計(jì)（減少公共空間的占用，并增加企業(yè)的有效展示面）展示面展示面展示面展示面466、基礎(chǔ)設(shè)備：電梯系統(tǒng)電梯是寫字樓最重要的垂直交通工具，建議選擇原裝進(jìn)口品牌轎廂高度2.8米以上、載客量18人以上配備LCD資訊精心設(shè)計(jì)橋廂內(nèi)飾，使之體現(xiàn)檔次感關(guān)鍵詞：數(shù)量、品牌、速度477、基礎(chǔ)設(shè)備：空調(diào)系統(tǒng)辦公空間的空氣環(huán)境越來越成為置業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)為配合企業(yè)24小時(shí)辦公的需求，分戶計(jì)量必不可少VAV變風(fēng)量、新風(fēng)系統(tǒng)也將成就項(xiàng)目的高檔形象項(xiàng)目名稱空調(diào)品牌供應(yīng)時(shí)段特點(diǎn)諾德中心美國特靈24小時(shí)獨(dú)立新風(fēng)和排風(fēng)系統(tǒng)，分戶計(jì)費(fèi)航天大廈美國麥克維爾24小時(shí)分戶計(jì)費(fèi)國際商會(huì)中心日本原裝商用24小時(shí)變頻，獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)卓越