《小區(qū)住宅面積測算技術(shù)規(guī)范》文本附編制說明

ICS07.040

CCSA78

團體標準

T/UNPXXXX—2024

小區(qū)住宅面積測算技術(shù)規(guī)范

Technicalspecificationformeasurementofresidentialareasinresidential

communities

（初稿）

2024-XX-XX發(fā)布2024-XX-XX實施

中國聯(lián)合國采購促進會發(fā)布

T/UNPXXXXX—2024

小區(qū)住宅面積測算技術(shù)規(guī)范

1范圍

本文件規(guī)定了小區(qū)住宅面積測算的術(shù)語和定義、住宅建筑面積測算范圍、住宅建筑面積測算要求、

共有建筑面積測算范圍、共有建筑面積的分攤與劃分、共有建筑面積的測算要求。

本文件適用于小區(qū)住宅面積測算。

2規(guī)范性引用文件

本文件沒有規(guī)范性引用文件。

3術(shù)語和定義

以下術(shù)語和定義適用于本文件。

3.1

夾層interlayer

在一個樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式增設的局部樓層，為非自然層。

3.2

前室anteroom

設于樓梯間、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。

3.3

走廊corridor

建筑物內(nèi)設置的套外使用的水平交通空間。

3.4

功能區(qū)functionarea

根據(jù)房屋的房產(chǎn)測繪用途而劃分的使用范圍。

3.5

檐廊eavesgallery

設置在建筑物底層屋檐下的水平交通空間。

4住宅建筑面積測算范圍

4.1測算全部建筑面積

應測算全部建筑面積的范圍如下：

a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，應按一層測算建筑面積，多層房屋應按各層建筑面積的總和測算；

b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯、樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位應按其

水平投影面積測算；

c)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，應按一層測算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，

層高在2.20m以上的，應按其水平投影面積測算；

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d)室內(nèi)樓梯、樓梯間、電梯(含觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通風井、排氣井等應按房

屋自然層水平投影面積測算；

e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房，應按其外圍

水平投影面積測算；

f)挑樓、封閉的挑廊，應按其外圍水平投影面積測算；

g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，應按各層水平投影面積測算；

h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊，應按其柱的外圍水平投影面積測

算；

i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，應按外圍水平投影面積測算；

j)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，應按其外墻(不包括采光井、防潮

層及保護墻)外圍水平投影面積測算；

k)與房屋相連屬永久性的且有非獨立柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，應按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍

水平投影面積測算；

l)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，應按其外圍水平投影面積測算，同

一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻，建筑面積應以主墻為準測算；

m)屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等應按柱的結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積測算；

n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，應按其高度在2.20m以上部位的外

圍水平投影面積測算；

o)與室內(nèi)任意一邊相通，并能正常利用的變形縫，應按其水平投影面積測算；

p)斜面結(jié)構(gòu)屋頂，其層高在2.20m以上可正常利用的部分，應按其外圍水平投影面積測算；

q)立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，無結(jié)構(gòu)層的應按一層水平投影面積測算，有結(jié)構(gòu)層的應按

其層高在2.20m以上結(jié)構(gòu)層水平投影面積的總和測算；

r)室內(nèi)體育館建筑面積應按實際層數(shù)測算，體育館(場)看臺下方層高在2.20m以上并加以利用

的部分，應按其外圍水平投影面積測算(多層的按多層測算)。

4.1測算一半建筑面積

應測算一半建筑面積的范圍如下：

a)與房屋相連有上蓋及維護結(jié)構(gòu)無柱的走廊、檐廊，應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半測

算；

b)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，應按其上蓋水平投影面積的一半測算；

c)未封閉的挑廊，應按其圍護結(jié)構(gòu)內(nèi)上蓋水平投影面積的一半測算；

d)無頂蓋的室外樓梯應按各層水平投影面積的一半測算；

e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，應按外圍水平投影面積的一半測算；

f)有永久性頂蓋，無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高在2.20m以上的，應按其頂蓋水平投影面積的

一半測算。

4.2不測算建筑面積

不應測算建筑面積的范圍如下：

a)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室；

b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、外墻裝飾面、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨

篷等；

c)房屋之間與上蓋相距超過二個自然層（含二層）的架空通廊、與上蓋相距超過一個自然層以上

的挑廊；

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d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池、無頂蓋露臺、眺望間；

e)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；

f)臨街樓房、挑廊下的底層不論其是否有柱、是否有圍護結(jié)構(gòu)，作為公共道路街巷通行的部分；

g)利用引橋、高架路、高架橋、路面、斜坡道、橋面作為頂蓋建造的房屋；

h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；

i)獨立煙囪、亭、廊、塔、罐、池、地下人防干、支線；

j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間變形縫；

k)檢修、消防等用途的爬梯；

l)與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊；

m)樓梯已測算建筑面積的，其下方可利用的部分；

n)房屋的室外臺階、踏步，底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分；

o)躍層房屋上層的挑空部分；

p)電梯井道下方設計為不可利用空間的部分。

5住宅建筑面積測算要求

5.1層高的測算

5.1.1層高應取樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離。

5.1.2一個樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁等形成的局部高度不足2.20m的部分，其

層高應按所在樓層的層高值測算。

5.2不規(guī)則建筑空間面積的測算

5.2.1建筑墻體向外傾斜，超出樓板（底板）外沿的，應按樓板（底板）外沿水平投影面積測算。

5.2.2建筑墻體向內(nèi)傾斜，應按超過2.20m以上部位水平投影面積測算。

5.2.3挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，應按底板外沿水平投影面積測算。

5.3墻體面積的測算

5.3.1房屋勒腳以上外墻的粉刷層（抹灰層）、貼面等外墻保護層，以及因建筑立面裝飾效果原因使

外墻體保溫局部增厚的部分不應測算建筑面積，但復合墻體中的保溫層應計入墻體面積。

5.3.2成套房屋的架空樓層、設計為無圍護結(jié)構(gòu)的廠房、自然層局部架空部分、底層樓梯入口處、店

面或車庫的卷簾門等，其墻體面積可參照本層同面其它外墻或承重墻的厚度測算，本層無可參照的可依

柱結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積測算。

5.3.3地下室外圍墻厚可按審定的設計圖紙確定。

5.3.4成套房屋的外墻（包括山墻）、各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及歸屬不同

功能區(qū)的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻，共有墻的權(quán)屬線繪于共有墻中線處，其墻體面積應以

權(quán)屬線為界按水平投影面積各自歸入相關(guān)面積中。

5.3.5陽臺、室外樓梯、落地窗、櫥窗、凸窗、外走廊等與套內(nèi)之間的分隔墻視為外墻，墻體厚度可

按該段其它外墻體厚度測算。

5.3.6墻體（外墻、共有墻）面積的測算應取其水平投影面積，并通過取墻中線的方法進行一半墻

體面積的測算，當墻體（外墻、共有墻）中包含柱或其它承重結(jié)構(gòu)支撐體時，應按墻體厚度測算。

5.3.7建筑物中空部位墻體面積的內(nèi)半墻應計入中空面積；建筑物內(nèi)設置的夾層、插層，當高度在2.20

m（含2.20m）以上時，夾層、插層部分外墻體面積的測算與自然層一致。

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5.3.8商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為外墻或共有墻的，墻體厚度應取圍護構(gòu)架的

厚度測算，如系安裝于地面梁體或墻垛之上，墻體厚度應取梁體或墻垛厚度測算。

5.3.9位于飄窗兩側(cè)的墻體，無論是否為結(jié)構(gòu)墻體均不應測算建筑面積。

5.3.10飄窗與陽臺相鄰時，共有墻應計入陽臺面積中。

5.3.11屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的房屋，高度小于2.20m的外墻不應測算建筑面積。

5.3.12當建筑物同層墻體出現(xiàn)上部與下部厚度不一致，應取占比例大的部分墻體厚度水平投影面積

測算。

5.4幕墻面積的測算

5.4.1裝飾性幕墻不應測算建筑面積。

5.4.2當圍護性幕墻內(nèi)緣至樓板邊有懸空距離時，此部分空間按上空測算；當幕墻安放于梁體之上,

幕墻厚應按梁厚測算，并相應取半外墻；當上下均由玻璃和其它材料框架構(gòu)成圍護性玻璃幕墻，應以材

料框架的厚度作為墻厚，并相應取半外墻。

5.5陽臺、露臺面積的測算

5.5.1全封閉陽臺應按其維護結(jié)構(gòu)水平投影面積測算。

5.5.2未封閉陽臺應按其維護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半測算。

5.5.3主體結(jié)構(gòu)外設有支撐柱不封閉的陽臺，應按未封閉陽臺規(guī)則測算。

5.5.4作為消防通道（連廊）的陽臺，應劃為不應分攤的公用建筑面積。

5.5.5無頂蓋、頂蓋與陽臺非同期建造、頂蓋為非鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、頂蓋為屋檐、頂蓋為鏤空、頂

蓋與房屋主墻體不相連、頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積一半的敞開式陽臺，均不應

測算建筑面積。

5.5.6陽臺的上口外圍水平投影面積小于底板水平投影面積時，應按上口外圍水平投影面積測算。

5.5.7一幢房屋中個別樓層不設陽臺或隔層設置陽臺，形成陽臺的上蓋距離該陽臺內(nèi)底面高度大于或

等于兩個樓層的，不應測算建筑面積。

5.5.8半封閉陽臺頂蓋投影面積小于維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積但大于或等于陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平

投影面積一半時，應按頂蓋水平投影面積一半測算。

5.5.9一幢房屋的上、下層半封閉陽臺水平投影線不完全重疊時（即左右錯開），如重疊部分投影面

積大于或等于陽臺水平投影面積一半時，應按重疊部分水平投影面積的一半測算，否則不應測算建筑面

積。

5.5.10上層有陽臺、具有圍護結(jié)構(gòu)且與上層陽臺范圍一致的底層平臺，應按陽臺標準測算。

5.5.11露臺屬于一戶專用，且上方有專屬永久性頂蓋的，應按其頂蓋水平投影面積的一半測算；如露

臺屬于公共露臺或露臺上方為屋檐，無論上方屋檐或頂蓋寬度為多少，均不應測算建筑面積。

5.5.12懸挑出主體結(jié)構(gòu)的陽臺按陽臺面積規(guī)定測算；在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)且與室內(nèi)直接相通的陽臺按套內(nèi)建

筑面積規(guī)定測算。

5.6花池、空調(diào)機位面積的測算

5.6.1位于建筑物主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機位及設備平臺不應測算建筑面積。

5.6.2位于陽臺或建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)有蓋的花池、入戶花園、空中花園、空調(diào)機位等，應與其相連的建

筑空間一體測算建筑面積。

5.7樓梯、臺階、車道面積的測算

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5.7.1位于建筑物外墻或服務于功能區(qū)主體結(jié)構(gòu)以外，起點（地面）到終點（入口或入口平臺）的高

差不小于一個自然層，應作為室外樓梯；位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯，應作為室內(nèi)樓梯。

5.7.2有頂蓋室外樓梯，頂層突出屋面部分不應重復測算。

5.7.3室內(nèi)樓梯無論其本身如何設置樓梯踏步，均按其通過建筑物的自然層（不論自然層的高度）測

算建筑面積。

5.7.4上層室外樓梯水平投影能覆蓋下層室外樓梯，且有封閉圍護結(jié)構(gòu)的，下層室外樓梯應按有頂蓋

室外樓梯測算。

5.7.5穿越夾層、插層的樓梯間、電梯間，夾層、插層不使用的，不應測算建筑面積。

5.7.6室外臺階不應測算建筑面積，但若下方空間設計可以正常使用的，其層高在2.20m以上的部

分應測算建筑面積。

5.7.7室外車道上蓋為非永久性頂蓋或為非鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的部分不應測算建筑面積。

5.7.8躍層房屋預留的樓梯、樓梯間、電梯間，應依據(jù)規(guī)劃行政主管部門許可的設計圖紙按房屋自然

層測算建筑面積，但預留的樓梯、樓梯間、電梯間位于房屋中空部位的除外。

5.7.9錯層建筑的室內(nèi)公共樓梯，應按其服務區(qū)域的自然層測算建筑面積。

5.7.10住宅的室內(nèi)樓梯上下踏步之間間隔大于0.20m的部分，商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)廠房等的

室內(nèi)樓梯（包括扶梯）上下踏步間隔大于0.40m的部分，測算上一層樓梯間（扶梯占用空間）面積時，

應按中空規(guī)則測算。

5.8飄窗、落地窗面積的測算

5.8.1飄窗不應測算建筑面積，但在房屋主墻體以內(nèi)通過處理形成類似飄窗的空間不論層高均應測算

建筑面積。

5.8.2落地窗應按其圍護結(jié)構(gòu)的水平投影面積測算。

5.9雨棚、門斗面積的測算

5.9.1僅有一邊與墻相連，由墻支撐的雨篷不應測算建筑面積；一邊與墻相連，另一邊由一根柱子支

撐的應按上蓋水平投影面積一半測算；一邊與墻相連，另一邊由兩根或兩根以上柱子支撐的應按柱結(jié)構(gòu)

外圍水平投影面積測算（裝飾柱及墻體內(nèi)的構(gòu)造柱不算柱）。

5.9.2雨篷由兩面墻支撐的，不應測算建筑面積；當雨篷除由兩面墻體支撐外，還設置有一根柱子支

撐，應按柱結(jié)構(gòu)外圍向墻體作垂線并與墻體圍成的水平投影面積一半測算。

5.9.3雨篷由三面墻體支撐，當雨篷外邊線與左、右兩面墻體相交的，應按上蓋水平投影面積的一半

測算；當雨篷凸出左、右兩面墻體而使其外邊線懸空的，應按左、右兩面墻體最外處的蓋板支撐點連線

與墻體圍成水平投影面積的一半測算（即懸空部分不計面積）。

5.9.4全封閉的門斗按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積測算，封閉不全的門斗參照雨篷的規(guī)則測算。

5.9.5因建筑物相鄰樓層間水平投影不同，形成的位于首層類似于雨篷、門斗的空間不應測算建筑面

積。

5.9.64不封閉雨篷、門斗的高度超過二個自然層（含二層）以上不應測算建筑面積。

5.9.7當封閉門斗超過首層層高以上2.20m（包含2.20m），且位于建筑主體以外，其上部平面對

應的外墻體應取門斗與主體墻體共用的墻體中線。

5.9.8當封閉門斗超過首層層高但低于首層層高以上2.20m，且位于建筑主體以外，其二層平面對應

的外墻體應按二層主體外墻厚度測算。

5.9.9當封閉門斗超過首層層高，且延伸至主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)，其上層平面對應的外墻體應按門斗外墻

體厚度測算，超過首層層高部分按中空規(guī)則測算。

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5.10煙道、采光井、通風井面積的測算

5.10.1供一戶專用的內(nèi)置煙道應計入該戶的套內(nèi)建筑面積；煙道外置時，不應測算建筑面積，此處外

墻厚度應按該段其它外墻厚度測算。

5.10.2位于陽臺的煙道應單獨測算，不應計入陽臺建筑面積中。

5.10.3多戶共用的煙道應作為公用建筑面積。

5.10.4專為地下室或半地下室使用的通風井、煙道，其在地下部分應按通過的自然層數(shù)測算建筑面積；

其在地上部分位于建筑物內(nèi)部時，地上部分應作為不應分攤的公用建筑面積測算。

5.10.5一幢建筑中公用的通風井、煙道，應按其使用功能區(qū)的自然層數(shù)測算建筑面積，通過其它不使

用功能區(qū)的，應作為不應分攤的公用建筑面積測算。

5.10.6建筑物主體外采光井無論是否有蓋均不應測算建筑面積。

5.10.7位于建筑物主體以外或附著于建筑物外墻體的煙道、通風井均不應測算建筑面積。

5.10.8穿過夾層、插層及位于出屋面外墻體以外部分的煙道、電井、管道井、通風井、排氣井等均不

應測算建筑面積。

5.11通道面積的測算

5.11.1穿過建筑物的公共（消防）通道作為市政道路、小區(qū)公共道路的一部分時，該通道不應測算建

筑面積。

5.11.2建筑物的首層設置公共（消防）通道，其地面標高與首層標高一致或設計為首層內(nèi)街的，其有

頂蓋部分應測算建筑面積并按其服務的功能區(qū)進行分攤；但若該公共（消防）通道內(nèi)含可供車輛通行部

分，則該部分應劃為不應分攤的公用建筑面積測算。

5.11.3位于獨立小區(qū)內(nèi)某幢建筑底層的入戶大堂、門廳、走廊等作為小區(qū)公共通道的，應劃為不應分

攤的公用建筑面積測算。

5.12閣樓面積的測算

5.12.1規(guī)劃行政主管部門審批的建筑面積中含具備使用功能的閣樓，其層高在2.20m以上的部分應

測算建筑面積。

5.12.2規(guī)劃行政主管部門審批的建筑面積中不含閣樓面積，但閣樓具備正常使用功能，其層高在2.20

m以上的部分應參與共有建筑面積分攤，并在房產(chǎn)測繪成果報告書中單獨列出。

5.13其他

位于建筑物中庭、中空、主體外的扶梯、觀光電梯均不應測算建筑面積，但在自然層內(nèi)與之相聯(lián)通

的前室、前廳、緩臺等應測算建筑面積。

6共有建筑面積測算范圍

6.1不應分攤共有建筑面積

不應分攤共有建筑面積的范圍如下：

a)相關(guān)權(quán)利人有合法協(xié)議約定的不分攤的共有建筑空間；

b)建筑物內(nèi)設置的用于消防避難的建筑空間；

c)獨立使用的地下室、半地下室、地下室或半地下室中獨立使用的車位、車庫、倉庫、庫房等；

d)建在本幢內(nèi)，設計為它幢或多幢服務的設備用房、值班警衛(wèi)室、附屬配套設施用房、市政設施

用房等；

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e)設計層高在2.20m（含2.20m）以上的技術(shù)層、設備層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及其樓梯間、電梯間等；

f)消防陽臺、消防連廊；

g)架空層中用作停放車輛、公共休憩、綠化等公共開放空間；

h)位于建筑物首層（地面層）與公共通道、公共開放空間相鄰，并可在平行于街道方向上通行的

柱廊、檐廊；

i)兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊。

6.2應分攤共有建筑面積

應分攤共有建筑面積的范圍如下：

a)相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的應分攤的公共建筑空間；

b)幢內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、扶梯占用空間、提物井、室外樓梯、管道井、垃圾道、風井等；

c)幢內(nèi)共有的門廳、大廳、走廊、前室、過道、門廊、門斗等；

d)幢內(nèi)共有突出屋面的水箱間、電梯機房、樓梯間等；

e)僅為本幢服務的變（配）電室、消防控制室、水泵房、設備間、工具間、值班警衛(wèi)室等；

f)套與公共建筑之間的分隔墻、外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。

7共有建筑面積的分攤與劃分

7.1共有建筑面積分攤

共有建筑面積的分攤應按下列規(guī)定進行：

a)共有建筑面積的分攤應以幢為單位進行，非本幢的共有建筑面積不在本幢分攤，本幢共有建筑

面積不分攤到其它幢去；

b)共有建筑面積優(yōu)先級應按服務范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減，即整幢共有面積

優(yōu)先級最高，層內(nèi)多戶共有面積優(yōu)先級最低，優(yōu)先級低的共有建筑面積必須參與分攤優(yōu)先級高的共

有建筑面積；

c)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；

d)無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)相關(guān)房屋的套（單元）內(nèi)建筑面積按比例進行分攤測算；

e)凡列為不應分攤的公用建筑面積，一律不參與分攤其它的共有建筑面積；

f)功能區(qū)層內(nèi)建筑面積范圍中包含高級別公用建筑面積，不應考慮高級別公用建筑面積的排他使

用功能，專為高級別公用建筑面積設置的樓梯間、電梯間、走廊、通道等一并計入高級別公用建筑

面積；

g)一幢建筑物僅有一位產(chǎn)權(quán)人時，如其不需分層或分戶，則建筑面積可取各層水平投影面積之和

測算，可不進行共有建筑面積的劃分與分攤測算；

h)公用建筑面積的權(quán)利歸屬應按相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定執(zhí)行。

7.2共有建筑面積的劃分

根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積應劃分成以下六類：

a)為整幢服務（包括不同功能區(qū)）的共有建筑面積劃分為全幢共有建筑面積，該面積應在整幢范

圍進行分攤測算；

b)為一幢建筑的某幾個功能區(qū)服務的共有建筑面積劃分為功能區(qū)間共有建筑面積，該面積應在相

關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進行分攤測算；

c)為一幢建筑的某一個功能區(qū)服務的共有建筑面積劃分為功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積，該面積應在該

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功能區(qū)內(nèi)進行分攤測算；

d)為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務的共有建筑面積劃分為功能區(qū)層間共有建筑面積，

該面積應在相關(guān)的樓層范圍內(nèi)進行分攤測算；

e)為某一功能區(qū)內(nèi)單層服務的共有建筑面積劃分為功能區(qū)層內(nèi)共有建筑面積，該面積應在單層內(nèi)

進行分攤測算；

f)僅由同一層內(nèi)的幾戶共同使用的共有建筑面積宜在這幾戶內(nèi)先完成分攤測算后再進行單層內(nèi)

分攤測算，不宜再多劃分功能區(qū)。

8共有建筑面積的測算要求

8.1房屋幢應按照下列規(guī)定進行劃分：

a)獨立建筑的房屋(包括地下建筑)應劃為一幢；

b)一幢建筑由多個塔樓和裙樓組成，在各塔樓及其相應裙樓之間以兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為

明顯界線，且各部分之間無共有面積的，則各塔樓及其相應裙樓應按多幢建筑物處理，否則應劃為

一幢；

c)地面有多幢獨立的建筑，僅由一個地下室相連通（共用一個大地下室），當規(guī)劃行政主管部門

批準的多幢獨立建筑指標中不包含地面多幢獨立建筑的地下部分，則地面多幢獨立建筑與地下建筑

應視為多幢，通過多幢獨立建筑首層與地下建筑共用的門斗、雨篷、門廳及通道等可平均分攤到地

上與地下建筑中,當規(guī)劃行政主管部門批準的多幢獨立建筑指標中包含地面多幢獨立建筑的地下部

分，則含地下部分的多幢獨立建筑與地下建筑應視為多幢，多幢獨立建筑地下部分的樓梯間、電梯

間及首層門斗、雨篷、門廳及通道等可在本幢中分攤測算,如獨立建筑地下部分與地下建筑間存在

過度空間（如走廊、通廊、門廳等），應確定為不應分攤的公用建筑面積；

d)以通廊、架空走（通）廊相連的房屋，應各劃為一幢。

8.2單一功能房屋存在多個單元時，一般以幢為單位整體分攤測算，但有下列情況之一的，宜劃分為

不同功能區(qū)：

a)單元間的公共垂直交通設施布置明顯不相同，宜按不同單元劃分功能區(qū)；

b)單元間的公共水平通道布置明顯不相同，宜按不同單元劃分功能區(qū)；

c)單元間的層數(shù)不同，宜按不同單元劃分功能區(qū)；

d)設計為非單元式住宅，樓（電）梯間分層分別布置，即某層或某幾層專用或共用一個樓電梯間，

e)宜按不同樓（電）梯間劃分功能區(qū)。

8.3設計為單元式住宅，首層個別套（戶）不使用樓（電）梯間及其前室，僅借用單元內(nèi)門廳入戶或

可選擇不通過單元入戶的，也不宜再劃分不同的功能區(qū)進行面積分攤測算。

8.4功能區(qū)內(nèi)的樓（電）梯間因設計或管理需要，對部分樓層不開門（如躍層住宅）或不設停機（如

分單雙層設置經(jīng)停、分高低層設置經(jīng)停）時，其不影響功能區(qū)的整體分攤測算。

8.5超高層建筑中設置的高、低區(qū)電梯間，應整體考慮進行面積分攤測算。

8.6含地下室建筑的車道、通道、坡道、樓梯間、電梯間的建筑面積應按下列規(guī)定進行測算：

a)為整幢服務的地下出入口，應列為全幢共有建筑面積，否則應計入地下室應分攤的共有建筑面

積中；

b)車道和專門服務于車位的其它公共通道（包括施劃車位后不在車位范圍內(nèi)的部分），應由地下

室各車位分攤測算；

c)服務于地下室的功能用房和為功能用房單獨設置的走廊、通道，應在地下室范圍內(nèi)分攤測算；

d)下地下室的樓梯間、電梯間，當該樓梯間、電梯間地面出口位于建筑物主體之外時，樓梯間有

永久性頂蓋及維護，其地上部分不應測算建筑面積，其地下部分應按其水平投影面積測算，樓梯間

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無永久性頂蓋及維護，其地下部分應按其水平投影面積一半測算，電梯間地上部分應按其水平投影

面積測算，其上部的檢修機房不應測算建筑面積。

8.7下地下室的樓梯間、電梯間，當該樓梯間、電梯間地面出口位于建筑物主體之內(nèi)時，應按下列規(guī)

定進行測算：

a)該樓梯間、電梯間為地下功能區(qū)的專用樓梯間、電梯間，則地上部分應計入地下室的共有建筑

面積中；

b)該樓梯間、電梯間為地下、地上不同功能區(qū)使用的，則地上部分可計入地上功能區(qū)，地下部分

可計入地下功能區(qū)，其前室、通道及出屋面（機房）可為地上、地下建筑平均分攤；

c)該樓梯間在首層無前室、通道，而是借用首層上方樓梯的下方空間與室外直接相連的，則地上

部分面積可計入地上功能區(qū)，地下部分面積可計入地下功能區(qū)，但需在測繪報告書中首層樓梯間處

注明此處有地下室樓梯借用；

d)該樓梯間、電梯間為地下、地上同一功能區(qū)使用，則該樓梯間、電梯間應計入功能區(qū)內(nèi)共用建

筑面積。

8.8商場、辦公樓等分層測算時樓梯間、電梯間及扶梯占用空間應按下列規(guī)定進行測算：

a)樓梯間、電梯間設計不直接與首層室外相通，應在首層劃出與室外相通的水平通道，無法劃出

的不應進行分層面積分攤測算；

b)扶梯不宜在首層劃出水平通道與室外相通，可作為聯(lián)系層間的通道進行相應的共有面積分攤測

算；

c)扶梯占用空間設計無明確范圍，應按扶梯設計消防設施范圍的水平投影面積測算；

d)扶梯跨越超過兩個自然層時，應按一遍扶梯占用空間水平投影的面積測算。

8.9走廊、商場分割后的過道的建筑面積應按下列規(guī)定進行測算：

a)一幢建筑除首層（地面層）外其它各層共用的內(nèi)、外走廊，應按本層應分攤的共有建筑面積分

攤測算；

b)一幢建筑從某層開始以上有多個樓（電）梯間、單元，并在此層設有走廊，從室外樓（電）梯

間經(jīng)走廊進入各樓（電）梯間、單元，則該走廊不應作為此層的層內(nèi)共有建筑面積，應按此層以上

建筑應分攤的共有建筑面積分攤測算；

c)商場分割成若干商鋪、門市或鋪位，分割后本層所形成的通道（不包括首層通往垂直交通的水

平通道）的建筑面積應由本層與之直接相通的各商鋪、門市或鋪位按其套內(nèi)建筑面積比例進行分攤

測算。

8.10專有的門廊、雨篷、門斗的建筑面積應按下列規(guī)定進行測算：

a)為一戶專有的門廊、雨篷、門斗，應計入該戶的套內(nèi)建筑面積中；

b)設置于幢出入口或樓（電）梯口等處的門廊、雨篷、門斗，應作為應分攤的共有建筑面積分攤

測算。

8.11多幢獨立建筑之間的架空走（通）廊應作為不應分攤的公用建筑面積測算。

8.12獨立使用的地下室、管理用房、會所用房、社區(qū)用房、作為人防工程的地下室的建筑面積應作為

套內(nèi)建筑面積，并參與共有建筑面積的分攤測算。

8.13值班警衛(wèi)室、消防控制室、公廁的建筑面積應按下列規(guī)定進行測算：

a)為整幢服務的值班警衛(wèi)室應作為全幢共有建筑面積分攤測算，在幢外獨立設置的值班警衛(wèi)室不

應作為共有建筑面積分攤測算；

b)為整幢服務的消防控制室應作為全幢共有建筑面積分攤測算，為多幢服務的消防控制室應作為

不應分攤的公用建筑面積測算；

c)規(guī)劃行政主管部門相關(guān)文件中指標單列的公廁應作為不應分攤的公用建筑面積測算。

8.14設備用房的建筑面積應按下列規(guī)定進行測算：

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a)為整幢服務的設備用房應作為全幢共有建筑面積分攤測算，為多幢服務的設備用房應作為不應

分攤的公用建筑面積測算；

b)為整幢服務的配電室應作為全幢共有建筑面積分攤測算，為多幢服務的配電室應作為不應分攤

的公用建筑面積測算；

c)設置于地下室的空調(diào)機房、風機房、換熱站、制冷機房、消防控制室、高低壓配電室、水箱間、

水泵房等設備用房，應作為公用建筑面積并依據(jù)其相應的服務范圍進行分攤測算，同時不應在地下

室的范圍內(nèi)再劃出專用通道與設備用房相通，但專為設備用房設置的垂直、水平通道應計入相應的

設備用房建筑面積中；

d)設置于建筑物內(nèi)地下部分封閉的用作蓄水的空間，不應測算建筑面積，但在獨立建筑空間放置

蓄水容器的除外。

8.15外半墻的建筑面積應按下列規(guī)定進行測算：

a)外半墻應劃為全幢應分攤的共有建筑面積，但當一幢建筑由多個塔樓和裙樓組成，或建筑底部

與上部水平投影面積相差較大，外半墻可按塔樓與裙樓、底部與上部的功能區(qū)劃分進行面積分攤測

算；

b)自然層內(nèi)存在多個功能區(qū)的套內(nèi)建筑面積時，外半墻不應再按功能區(qū)劃分進行面積分攤測算；

c)當建筑底部與上部按功能區(qū)劃分進行外半墻分攤測算時，專為上部功能區(qū)設置的垂直、水平通

道可不參與底部外半墻的面積分攤測算；

d)整幢屬于獨立產(chǎn)權(quán)人的建筑，可不取外半墻進行面積分攤測算；

e)聯(lián)排別墅應取外半墻分攤測算。

_________________________________

10

《小區(qū)住宅面積測算技術(shù)規(guī)范》

團體標準編制說明

一、工作簡況

（一）任務來源

本標準由XX有限公司提出，中國聯(lián)合國采購促進會歸口。本標準規(guī)定

了小區(qū)住宅面積測算的術(shù)語和定義、住宅建筑面積測算范圍、住宅建筑面

積測算要求、共有建筑面積測算范圍、共有建筑面積的分攤與劃分、共有

建筑面積的測算要求，適用于小區(qū)住宅面積測算。

（二）起草單位情況

本標準起草單位包括：。

（三）標準編制過程

（1）成立標準起草組，技術(shù)調(diào)研和資料收集

2024年1月，為保證制訂工作的順利開展、提高標準的質(zhì)量和可用性，

由起草單位和相關(guān)技術(shù)專家共同組建了標準起草組，負責對相關(guān)技術(shù)指標

和試驗方法編制和技術(shù)確定。通過制訂工作方案，標準起草組進一步明確

了目標要求、工作思路、人員分工和工作進度等。

標準起草組對當前的小區(qū)住宅面積測算技術(shù)情況進行了調(diào)研，搜集了

眾多小區(qū)住宅面積測算技術(shù)相關(guān)的標準、文獻、成果案例等資料，著手標

準制定。

1

（2）確定標準框架，形成標準草案

2024年1月，起草小組結(jié)合前期的調(diào)研和資料，多次召開內(nèi)部研討會，

形成標準大綱，并邀請了專家和相關(guān)企業(yè)對標準進行技術(shù)指導，對《小區(qū)

住宅面積測算技術(shù)規(guī)范》的標準編制工作重點、標準制定依據(jù)和編制原則

等達成了共識，同時完成標準草案稿的撰寫。

（3）形成標準征求意見稿，開展征求意見

2024年3月，標準起草組對標準草案進行修改完善，包括調(diào)整基本原

則內(nèi)容、修改錯誤用詞和格式等，在反復討論和論證的基礎上，修改形成

了標準征求意見稿。

（4）形成標準送審稿

2024年4月，標準起草組根據(jù)收到的建議對標準征求意見稿進行修改

完善，包括調(diào)整基本原則內(nèi)容、修改錯誤用詞和格