資產(chǎn)評(píng)估學(xué) （全套課件190P）

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)首經(jīng)貿(mào)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院評(píng)估系學(xué)期教學(xué)內(nèi)容教學(xué)目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、理論、評(píng)估方法有較全面而深入的掌握；

通過(guò)一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估的討論，使同學(xué)們對(duì)如何對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的能力得到一定程度的鍛煉和提高?？荚嚪绞?平時(shí)學(xué)習(xí)表現(xiàn)15%作業(yè)15%期終考試70%

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第一章總論一、資產(chǎn)評(píng)估的概念資產(chǎn)評(píng)估是一種市場(chǎng)化和動(dòng)態(tài)化的價(jià)值鑒證行為資產(chǎn)評(píng)估鑒證的是資產(chǎn)的價(jià)值，而資產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)則是資產(chǎn)的價(jià)格。資產(chǎn)

評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估是由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員依照國(guó)家有關(guān)法律及相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息，遵循特定規(guī)則，按照相關(guān)程序，根據(jù)特定目的選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值做出評(píng)定和估量的鑒證行為。二、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素三、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)現(xiàn)實(shí)性－－是對(duì)被估資產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估以評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)是否現(xiàn)實(shí)存在為依據(jù)，對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的價(jià)值評(píng)估活動(dòng)。資產(chǎn)評(píng)估是以資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀態(tài)為基礎(chǔ)反映出來(lái)。現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)的是客觀存在。市場(chǎng)性－－是對(duì)被估資產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)的市場(chǎng)基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)來(lái)源于市場(chǎng)資產(chǎn)評(píng)估的主要信息來(lái)源于市場(chǎng)資產(chǎn)評(píng)估作價(jià)結(jié)果必須接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)預(yù)測(cè)性是指資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值的確認(rèn)依賴于對(duì)資產(chǎn)未來(lái)繼續(xù)利用價(jià)值的預(yù)測(cè)。公正性－－評(píng)估結(jié)論對(duì)雙方當(dāng)事人來(lái)講是公正的評(píng)估作價(jià)的全過(guò)程按照公允及法定的準(zhǔn)則和規(guī)范化程序進(jìn)行，有評(píng)估原則，評(píng)估依據(jù)和評(píng)估程序作保證，具有行業(yè)公允的業(yè)務(wù)規(guī)范。評(píng)估作價(jià)的模擬交易過(guò)程和相關(guān)信息來(lái)源是市場(chǎng)化的，由此得出的評(píng)估結(jié)論必須接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)。評(píng)估主體的身份是獨(dú)立于產(chǎn)權(quán)交易雙方之外的第三者。咨詢性－－評(píng)估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價(jià)意見(jiàn)四、資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象和特點(diǎn)會(huì)計(jì)學(xué)的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)必須由某一特定權(quán)力主體擁有或控制資產(chǎn)對(duì)于特定主體來(lái)說(shuō)具有獲利能力資產(chǎn)能夠用貨幣計(jì)量資產(chǎn)是指企業(yè)所擁有或者控制的能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。（一）資產(chǎn)的分類按有無(wú)實(shí)體性態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)按是否具有綜合獲利能力分類：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)按能否獨(dú)立存在分類：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)（二）資產(chǎn)評(píng)估的分類按評(píng)估對(duì)象的不同劃分，可分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容分類，可分為評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢?nèi)?。按資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)于《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》的關(guān)系分類，可分為完全評(píng)估和限制評(píng)估兩類。五、資產(chǎn)評(píng)估的目的一般目的：為資產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方提供擬交易資產(chǎn)的公允價(jià)值特殊目的：滿足不同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的要求引發(fā)資產(chǎn)評(píng)估特定目的的經(jīng)濟(jì)行為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中外合資合作企業(yè)兼并企業(yè)清算企業(yè)出售抵押企業(yè)聯(lián)營(yíng)擔(dān)保股份經(jīng)營(yíng)企業(yè)租賃資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型概念

是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所確認(rèn)的資產(chǎn)價(jià)值其屬性和表現(xiàn)形式，是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。分類重置成本現(xiàn)行市價(jià)收益現(xiàn)值清算價(jià)格六、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)前提交易假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)清算假設(shè)（一）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則科學(xué)性原則公平性原則專業(yè)型原則可行性原則七、（二）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則預(yù)期收益原則供求原則貢獻(xiàn)原則替代原則八、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算的聯(lián)系與區(qū)別資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算的聯(lián)系對(duì)象相同計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)一致資料來(lái)源有聯(lián)系結(jié)果可以互為依據(jù)區(qū)別職能不同發(fā)生條件不同服務(wù)主體不同價(jià)值確認(rèn)方法不同執(zhí)行者不同資產(chǎn)評(píng)估基本方法第二章本章基本要求掌握資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評(píng)估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種基本方法對(duì)常見(jiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。本章重點(diǎn)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評(píng)估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)鍵。本章難點(diǎn)對(duì)收益法評(píng)估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個(gè)基本指標(biāo)在實(shí)踐中的取得方法和途徑。資產(chǎn)評(píng)估方法如何做資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程結(jié)構(gòu)圖評(píng)估環(huán)境—社會(huì)—經(jīng)濟(jì)—法律形成問(wèn)題評(píng)價(jià)指標(biāo)綜合分析選擇實(shí)施意見(jiàn)1234567目的與動(dòng)機(jī)1資料收集2鑒定與評(píng)價(jià)3假設(shè)前提4定量估算5結(jié)果分析6得出結(jié)論7活動(dòng)過(guò)程思維過(guò)程資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過(guò)去未來(lái)成本法市場(chǎng)法收益法市場(chǎng)法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計(jì)分析法觀察法使用年限法

直接價(jià)值法

收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評(píng)估方法體系第一節(jié)市場(chǎng)法一、基本思路

市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估思路。

市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估途徑之一

四、操作程序確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。相關(guān)參數(shù)五、常見(jiàn)的評(píng)估方法

直接法是指能夠在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，或被評(píng)估資產(chǎn)的取得時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日非常接近且市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格或購(gòu)置價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的評(píng)估方法。

1、直接比較法

1、如果與被評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種。2、如果參照物價(jià)格變動(dòng)幅度過(guò)大，可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。直接法應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：

類比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開(kāi)市場(chǎng)上無(wú)法找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過(guò)分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。2、類比調(diào)整法關(guān)鍵字：客體、參照物、差異、調(diào)整類比法的基本計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×調(diào)整系數(shù)被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×（1＋調(diào)整率）1.時(shí)間因素。

時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。

如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差異修正系數(shù)參照物的主要差異因素有：2.區(qū)域因素。

區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：3.功能因素。

功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×功能差異修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：4．交易情況。

交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開(kāi)市場(chǎng)或非公開(kāi)市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易情況修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：5．個(gè)別因素。個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間存在上述各種差異時(shí)，評(píng)估值計(jì)算公式可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差異修正系數(shù)

×區(qū)域因素修正系數(shù)

×功能差異修正系數(shù)

×交易情況修正系數(shù)

×個(gè)別因素修正系數(shù)參照物的主要差異因素有：3、市盈率法

適用于整體資產(chǎn)評(píng)估

市盈率法是指以作為參照物的上市公司市盈率為倍數(shù)，以此倍數(shù)與整體被估資產(chǎn)的收益相乘，借以確定被估資產(chǎn)價(jià)值的方法。被估資產(chǎn)評(píng)估值＝被估對(duì)象收益額×參照物市盈率優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。六、市場(chǎng)途徑的優(yōu)缺點(diǎn)缺點(diǎn)：（1）需要有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年2月1日。評(píng)估人員收集的信息：（1）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬(wàn)元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問(wèn)：可否采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，如果可以，則評(píng)估值應(yīng)該是多少？案例1分析分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。

評(píng)估值=160×150/210=114.29(萬(wàn)元)案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過(guò)房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。案例2分析分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房?jī)r(jià)格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評(píng)估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為2002年6月，成交價(jià)格為365.2萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年8月。案例3分析分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)整交易條件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%，則待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：資產(chǎn)評(píng)估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬(wàn)元）案例4：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1990年，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2002年12月，交易價(jià)格為124000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為1995年。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。分析：資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過(guò)對(duì)成新率指標(biāo)的調(diào)整來(lái)估算待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%案例4分析參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%則待估資產(chǎn)的評(píng)估值可通過(guò)下式計(jì)算：資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）該待估設(shè)備的評(píng)估值為：評(píng)估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)

第二節(jié)、成本法

以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開(kāi)始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。

一、基本思路二、基本方法資產(chǎn)評(píng)估值＝被評(píng)估資產(chǎn)重置成本被評(píng)估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實(shí)體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值＝×成新率或三、基本原理資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本四、理論依據(jù)1.資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價(jià)值越大。

2.資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。

1、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)

2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料

3、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的五、基本前提搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成六、操作程序確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評(píng)估值確定評(píng)估對(duì)象確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本重置成本評(píng)估方法七、常見(jiàn)的評(píng)估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法統(tǒng)計(jì)分析法功能成本線性函數(shù)法功能成本指數(shù)法各種貶值評(píng)估方法實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法復(fù)原重置成本更新重置成本

（一）重置成本及其估算方法

（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來(lái)估算重置成本的一種方法。基本原理：2、重置成本的估算方法

計(jì)算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構(gòu)成：

材料成本人工成本制造費(fèi)用資金成本合理利潤(rùn)取得成本構(gòu)成：

購(gòu)買價(jià)格安裝調(diào)試費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)人工費(fèi)間接成本構(gòu)成：

取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用例1：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估。評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費(fèi)用1000元，安裝期限較短。評(píng)估人員分析認(rèn)為，被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需安裝機(jī)器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價(jià)（含增值稅）、運(yùn)雜費(fèi)、安裝成本、其他費(fèi)用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為：重置成本=購(gòu)買價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+安裝成本

=180000+5000+20000=205000（元）例2：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬(wàn)元，其中，購(gòu)買價(jià)為8萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬(wàn)元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬(wàn)元，間接成本為0.2萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)買價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。問(wèn)：該設(shè)備的重置成本是多少？（1）計(jì)算直接成本購(gòu)買價(jià)=8×（1+20%）=9.6（萬(wàn)元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6×（1+80%）=2.88（萬(wàn)元）安裝費(fèi)中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬(wàn)元）直接成本＝購(gòu)買價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝費(fèi)中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬(wàn)元）（2）計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬(wàn)元）（3）計(jì)算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬(wàn)元）是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置成本。（2）物價(jià)指數(shù)法基本原理資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)計(jì)算公式分類物價(jià)指數(shù)個(gè)別物價(jià)指數(shù)綜合物價(jià)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）某機(jī)床于1994年購(gòu)置安裝，賬面原值為16萬(wàn)元。1996年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬(wàn)元；1998年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬(wàn)元。若定基價(jià)格指數(shù)1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為1.60。要求：計(jì)算該機(jī)床1999年的重置成本例題重置成本計(jì)算表時(shí)間投資費(fèi)用(萬(wàn)元)物價(jià)指數(shù)（%）物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（%）

重置成本（萬(wàn)元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合計(jì)

31.7物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn)（3）功能價(jià)值法

參照物功能價(jià)值被評(píng)資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）是選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，購(gòu)建成本也應(yīng)相同。理論假設(shè)計(jì)算方法A功能成本線性函數(shù)法

P=a＋b×F能力F價(jià)格P例：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)經(jīng)改進(jìn)的鍛壓設(shè)備。該設(shè)備由50噸壓力機(jī)改裝而成，生產(chǎn)能力為70噸。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)上有系列壓力機(jī)出售，其能力與價(jià)格如表所示：能力F噸3510305080100150價(jià)格萬(wàn)元3335406085115130175用最小二乘法求得：a=31.67b=0.98則直線方程為：P=31.67+0.98F被評(píng)估設(shè)備能力為F=70噸，可得：重置成本P=31.67+0.98×70=100.27（萬(wàn)元）B功能成本指數(shù)法

重置成本參照資產(chǎn)重置成本被評(píng)資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力＝x×4、統(tǒng)計(jì)分析法基本原理某類抽樣資產(chǎn)的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本計(jì)算公式∑某類資產(chǎn)的歷史成本被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本＝某類抽樣資產(chǎn)的重置成本某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本×例題：被評(píng)估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購(gòu)入，并同時(shí)投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬(wàn)元。評(píng)估人員從中抽樣選取了5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬(wàn)元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬(wàn)元。該類通用設(shè)備的重置成本為：該類通用設(shè)備的重置成本=1200×80/50=1920（萬(wàn)元）（二）各種貶值及其估算方法1、實(shí)體性貶值及其估算方法2、功能性貶值及其估算方法3、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算方法1、實(shí)體性貶值及其估算方法決定實(shí)體性貶值的因素有：①使用時(shí)間②使用率，也叫利用率③資產(chǎn)本身的質(zhì)量④維修保養(yǎng)程度是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值（1）觀察法計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×（1—成新率）通過(guò)觀察確定新舊程度主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度形體物理變化程度機(jī)器設(shè)備評(píng)估主要包括：機(jī)器的長(zhǎng)度、厚度、水平度、垂直度、強(qiáng)度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無(wú)裂痕等。房屋建筑物評(píng)估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長(zhǎng)度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等（2）公式法（使用年限法）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本—預(yù)計(jì)殘值）

×實(shí)際已使用年限÷總使用年限（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間×100％2、功能性貶值及其估算方法3、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿。鐣?huì)總需求減少，導(dǎo)致開(kāi)工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開(kāi)工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；估算方法：A經(jīng)濟(jì)性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)收益損失額×現(xiàn)值系數(shù)B經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1—（實(shí)際使用生產(chǎn)能力

/額定生產(chǎn)能力）X]×100%

經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置成本—實(shí)體性貶值

—功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率機(jī)器設(shè)備評(píng)估第三章

機(jī)器設(shè)備評(píng)估

機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場(chǎng)法機(jī)器設(shè)備評(píng)估的收益法一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述

二、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基本程序三、成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用機(jī)器設(shè)備評(píng)估中最普遍、最重要的方法機(jī)器設(shè)備評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)型貶值機(jī)器設(shè)備重置成本含義復(fù)原重置成本更新重置成本直接成本間接成本

機(jī)器設(shè)備重置成本的具體構(gòu)成項(xiàng)目成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

重置成本的估算

細(xì)分加和法價(jià)格指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（一）機(jī)器設(shè)備重置成本的測(cè)算機(jī)器設(shè)備重置成本的測(cè)算

機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值的估算修復(fù)費(fèi)用法注意區(qū)分可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗測(cè)算機(jī)器設(shè)備實(shí)體貶值測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題注意其中是否有功能性貶值或經(jīng)濟(jì)性貶值因素，不要重復(fù)計(jì)算綜合分析測(cè)算方法，調(diào)整到合理的貶值率

四、市場(chǎng)法、收益法

在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

市場(chǎng)法

直接匹配法可比因素比較法成本百分率比較法收益法單項(xiàng)設(shè)備評(píng)估通常不采用收益法評(píng)估自成體系的成套設(shè)備、生產(chǎn)線，以及可以單獨(dú)作業(yè)的車輛等設(shè)備，特別是租賃的設(shè)備可以采用收益法建筑物及在建工程評(píng)估第四章

建筑物及在建工程評(píng)估建筑物評(píng)估概述建筑物價(jià)格及其影響因素建筑物評(píng)估的方法成本法收益法市場(chǎng)法在建工程評(píng)估

一、建筑物評(píng)估概述

土地的特性

自然特性：位置固定性；質(zhì)量差異性；不可再生性；效用永續(xù)性經(jīng)濟(jì)特性：供給稀缺性；可壟斷性；利用多方向性；效益級(jí)差性土地使用權(quán)土地所有權(quán)與使用權(quán)相關(guān)概念：出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地出讓年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教科文衛(wèi)體50年；商旅娛40年；綜合其他50年。二、房地產(chǎn)特性

地價(jià)是地租的資本化地價(jià)是權(quán)益價(jià)格地價(jià)具有增值性地價(jià)與用途相關(guān)地價(jià)具有個(gè)別性地價(jià)具有可比性三、地價(jià)的特征四、房地產(chǎn)價(jià)格種類按實(shí)物形態(tài)劃分

﹡土地價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)

﹡建筑物價(jià)格

——不包含土地價(jià)格商品房?jī)r(jià)格

﹡房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格動(dòng)遷房?jī)r(jià)安居工程房?jī)r(jià)職工購(gòu)買現(xiàn)住房?jī)r(jià)房地產(chǎn)價(jià)格種類

根據(jù)價(jià)格形成方式分類：市場(chǎng)交易價(jià)格；評(píng)估價(jià)格按交易方式分類：拍賣價(jià)格；招標(biāo)價(jià)格；協(xié)議價(jià)格根據(jù)權(quán)益分類：所有權(quán)價(jià)格；使用權(quán)價(jià)格；其他權(quán)利價(jià)格（一）經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地出讓方式

主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌三種土地招拍掛的共同特點(diǎn)是：采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制顯化土地的真實(shí)價(jià)格，“出價(jià)高者得地”是招拍掛共同的游戲規(guī)則。1、掛牌出讓的優(yōu)缺點(diǎn)

2、拍賣出讓的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：土地拍賣出讓給我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了生機(jī)和活力?！俺鰞r(jià)高者得地”是拍賣出讓的最顯著特點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)值最大化，土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值得以充分顯現(xiàn)。缺點(diǎn)：過(guò)分追求土地的市場(chǎng)價(jià)值，政府無(wú)法控制市場(chǎng)成交價(jià)，更談不上充分發(fā)揮政府對(duì)資源的調(diào)控職能。

3、招標(biāo)出讓的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：招標(biāo)的評(píng)估過(guò)程中，衡量投標(biāo)方案最主要因素并不是地價(jià)，而是外界環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)施建設(shè)等綜合指標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家等五人以上組成，較能體現(xiàn)中標(biāo)的合理性和科學(xué)性。缺點(diǎn)：容易被人為因素操控，處理不當(dāng)就會(huì)演化成暗箱操作。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格種類

根據(jù)價(jià)格表示單位：總價(jià)；單價(jià)；樓面地價(jià)樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積

=土地單價(jià)/容積率容積率=建筑總面積/建筑占地面積有關(guān)“容積率”所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。

物業(yè)類型參考容積率

獨(dú)幢0.4-0.5

聯(lián)排0.7-0.8

多層1.2-1.5

小高層（12層）2.5-3

高層（13層以上）3.5-5容積率與社區(qū)規(guī)模

北辰小湯山（0.21）——大規(guī)模社區(qū)69萬(wàn)平方米碧盛花園（0.4）——小規(guī)模社區(qū)8.5萬(wàn)平方米容積率與規(guī)劃布局

朗琴園（4）

——高層板樓，3萬(wàn)平米圍合式布局中心園林“賣點(diǎn)”，部分東西朝向，需較好的銷售策略容積率與建筑密度

瀛海名居（0.88）——多層電梯公寓卡爾生活館（0.62）——townhouse合法原則最有效使用原則：合法范圍內(nèi)供需原則：受到一定的限制替代原則：是市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)房地合一原則評(píng)估基準(zhǔn)期原則五、房地產(chǎn)評(píng)估的原則

六、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

一般因素供求因素；經(jīng)濟(jì)因素；人口因素；社會(huì)因素；行政因素；心理因素區(qū)域因素商服繁華因素；道路通達(dá)因素；交通便捷因素；城市設(shè)施狀況因素；環(huán)境因素個(gè)別因素土地個(gè)別因素建筑物個(gè)別因素七、房地產(chǎn)評(píng)估的成本法

（一）重置成本測(cè)算方法重編預(yù)算法

——準(zhǔn)確度高，工作量大預(yù)決算調(diào)整法

——工作效率高，歷史資料要求完整指數(shù)調(diào)整法

——須選用類別價(jià)格指數(shù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查法

——價(jià)格信息須分析比較后使用（二）建筑物貶值測(cè)算實(shí)體性貶值

＊使用年限法

＊評(píng)分法

功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值八、房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法

市場(chǎng)房?jī)r(jià)對(duì)照法

◎注意：需剔除地價(jià)因素，因?yàn)榈貎r(jià)往往差異很大

◎調(diào)整朝向、裝修檔次、設(shè)備齊全程度、建造時(shí)間、維修保養(yǎng)程度等因素單位造價(jià)調(diào)整法九、房地產(chǎn)評(píng)估的收益法

十、在建工程評(píng)估

在建工程評(píng)估評(píng)估方法

形象進(jìn)度法在建工程價(jià)格=建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)×工程形象進(jìn)度百分比×（1-折扣率)成本法假設(shè)開(kāi)發(fā)法第五章土地使用權(quán)評(píng)估概述土地與土地使用權(quán)土地的分類土地使用權(quán)取得方式地價(jià)特征土地價(jià)格的影響因素土地使用權(quán)評(píng)估的理論依據(jù)一、土地與土地使用權(quán)土地分類土地使用權(quán)取得方式

★評(píng)估對(duì)象：土地價(jià)格，是以土地使用權(quán)有期限轉(zhuǎn)讓為前提，是土地使用者取得土地使用權(quán)和相應(yīng)年期內(nèi)土地收益的購(gòu)買價(jià)格地價(jià)特征

二、土地價(jià)格的影響因素

一般因素經(jīng)濟(jì)因素；社會(huì)因素；行政因素；心理因素區(qū)域因素商服繁華因素；道路通達(dá)因素；交通便捷因素；城市設(shè)施狀況因素；環(huán)境因素個(gè)別因素位置、地形地質(zhì)、面積、形狀、利用狀況三、土地使用權(quán)評(píng)估的理論依據(jù)地租理論地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式?！蚣?jí)差地租◎壟斷地租◎建筑地段地租◎礦山地租地價(jià)理論區(qū)位理論區(qū)位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素區(qū)位是衡量地租、地價(jià)的主要標(biāo)尺四、我國(guó)土地資產(chǎn)的價(jià)格體系基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)土地使用權(quán)出讓底價(jià)市場(chǎng)交易價(jià)地產(chǎn)出租價(jià)格五、土地使用權(quán)評(píng)估的收益法收益法的基本原理：

未來(lái)獲得的純收益折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日的貨幣總額適用于有收益的地產(chǎn)評(píng)估收益的相關(guān)內(nèi)容：

﹡客觀純收益

﹡客觀總收益

﹡客觀總費(fèi)用（一）收益法相關(guān)問(wèn)題（二）收益法計(jì)算公式土地價(jià)格=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)

/土地資本化率建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年數(shù)年折舊費(fèi)=建筑物重置價(jià)/耐用年限應(yīng)用舉例六、土地使用權(quán)評(píng)估的成本法

七、土地使用權(quán)評(píng)估的剩余法

適用范圍待開(kāi)發(fā)土地；生地開(kāi)發(fā)成熟地；待拆遷改造再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)公式

地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-銷售費(fèi)-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)

利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×利息率

利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×利潤(rùn)率應(yīng)用舉例八、土地使用權(quán)評(píng)估的市場(chǎng)法基本原理——替代原理相關(guān)修正系數(shù)：

﹡交易情況

﹡交易日期

﹡區(qū)域因素

﹡個(gè)別因素

﹡容積率

﹡土地使用年限土地使用權(quán)評(píng)估的市場(chǎng)法公式

P=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×日期修正×區(qū)域修正×個(gè)別修正×容積率修正×土地年限修正系數(shù)土地使用年限修正系數(shù)

K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]九、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)的涵義是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)1.是區(qū)域性價(jià)格2.是土地使用權(quán)價(jià)格3.是平均價(jià)格4.是覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)的5.是單位地價(jià)6.是一定時(shí)期的價(jià)格公式被估地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)

×年限修正×期日修正×容積率修正×其他因素修正2005年北京市基準(zhǔn)地價(jià)各級(jí)土地區(qū)域平均交易價(jià)格為：一級(jí)：11068元／平方米二級(jí)：9555元／平方米三級(jí)：8040元／平方米四級(jí)：6886元／平方米五級(jí)：5462元／平方米六、七、八、九、十級(jí)均為4526元／平方米東城、西城、宣武、崇文、海淀、朝陽(yáng)六區(qū)的土地按地段分為一到六級(jí)，豐臺(tái)、石景山為三到九級(jí)，其他郊區(qū)縣為六到十級(jí)地段。2006年4月北京市調(diào)整后基準(zhǔn)地價(jià)各級(jí)土地區(qū)域平均交易價(jià)格為：一級(jí)：11454

元／平方米二級(jí)：10592

元／平方米三級(jí)：9289

元／平方米四級(jí)：7749

元／平方米五級(jí)：6047

元／平方米六、七、八、九、十級(jí)均為：4828

元／平方米十、路線價(jià)法

基本公式宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率基本原理土地價(jià)值隨臨街深度而遞減標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定一般是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗地深度的眾數(shù)四三二一法則第六章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估概述二、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估主要影響因素三、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法公式

收益模式成本---收益模式(最低收費(fèi)額)

最低收費(fèi)額的確定最低收費(fèi)額=重置成本凈值×轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?/p>

+機(jī)會(huì)成本轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?購(gòu)買方設(shè)計(jì)能力/總設(shè)計(jì)能力機(jī)會(huì)成本=轉(zhuǎn)讓凈減收益+再開(kāi)發(fā)凈增費(fèi)用收益法的其他因素折現(xiàn)率和資本化率的確定合理確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率資本化率與收益額要保持口徑一致同其他資產(chǎn)相比，折現(xiàn)率偏高收益期限的確定：遵循法定壽命與經(jīng)濟(jì)壽命孰短原則四、成本法和市場(chǎng)法無(wú)形資產(chǎn)的成本特性

不完整性；弱對(duì)應(yīng)性；虛擬性成本法公式評(píng)估值=重置成本×成新率(無(wú)形損耗)

重置成本測(cè)算自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本測(cè)算方法：核算法；倍加系數(shù)法外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本測(cè)算方法：市價(jià)類比法；物價(jià)指數(shù)法成新率的測(cè)算專家鑒定法剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中受到限制（一）專利權(quán)評(píng)估專利的內(nèi)容

發(fā)明(20)；實(shí)用新型(10)；外觀設(shè)計(jì)(10)專利的特點(diǎn)獨(dú)占性；地域性；時(shí)間性；可轉(zhuǎn)讓性專利使用權(quán)的分類

獨(dú)家使用權(quán)排他使用權(quán)普通使用權(quán)回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)專利權(quán)的評(píng)估方法收益法和成本法三、商標(biāo)權(quán)評(píng)估四、商譽(yù)的評(píng)估

1、商譽(yù)評(píng)估的方法

割差法商譽(yù)評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值—企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和超額收益法

1.超額收益年金法：

P=（預(yù)期年收益額-行業(yè)平均收益率×單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估之和）

適用資本化率

2.超額收益折現(xiàn)法：

P=∑各年預(yù)期超額收益×各年折現(xiàn)系數(shù)2、商譽(yù)評(píng)估需注意的問(wèn)題所有企業(yè)都有商譽(yù)要堅(jiān)持預(yù)期原則不能用成本法和市場(chǎng)法評(píng)估商譽(yù)負(fù)債經(jīng)營(yíng)企業(yè)也可以有商譽(yù)第七章上市債券的評(píng)估

上市債券的評(píng)估一般采用現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估，按照評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評(píng)估值。應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明評(píng)估結(jié)果應(yīng)隨市價(jià)變化調(diào)整。非上市債券的評(píng)估到期一次性還本付息：P=本利和折現(xiàn)（單利和復(fù)利）分次付息，到期還本

P=各年利息折現(xiàn)加和+本金折現(xiàn)四、其他資產(chǎn)的評(píng)估其他資產(chǎn)能否作為評(píng)估對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)