05第五章房地產(chǎn)開發(fā)貸款

第五章房地產(chǎn)開發(fā)貸款

內(nèi)容提要（一）

本章主要講述三部分內(nèi)容，開發(fā)貸款程序、開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估和貸后管理。重點(diǎn)介紹申請人資格和申請材料，開發(fā)貸款的調(diào)查、核實(shí)、審查、審批、發(fā)放；開發(fā)項(xiàng)目評估的條件、程序、內(nèi)容；借款人評價(jià)，特別是資產(chǎn)負(fù)債分析、投資估算和償債能力評估；資金的使用和售房款回籠的管理。

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第五章房地產(chǎn)開發(fā)貸款

內(nèi)容提要（二）

貸款行所發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。這項(xiàng)業(yè)務(wù)主要包括住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款及其他用于房地產(chǎn)開發(fā)所必要的配套設(shè)施建設(shè)貸款。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請--受理調(diào)查--項(xiàng)目評估--評級授信--借款審批--借款發(fā)放--貸后管理--收貸撤保房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請（一）借款人資格（1）借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。（2）有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。（3）經(jīng)營管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好。（4）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。（5）有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。（6）有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序（7）貸款項(xiàng)目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。（8）借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工證》。（9）貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報(bào)告。（10）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。（11）借款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。（12）企業(yè)信用等級和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。（13）貸款人規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序（二）申請貸款資料

1.單位資料（1）經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件。（2）單位章程、成立批文。（3）經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表。（4）工商管理部門的注冊驗(yàn)資報(bào)告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件。（5）法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序（6）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書。（7）借款申請報(bào)告。（8）公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請貸款的決議。（9）若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前五項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明。（10）公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

2.項(xiàng)目資料（1）項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告。（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（3）建筑工程規(guī)劃許可證。（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證。（5）地價(jià)款繳存憑證復(fù)印件。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序（6）施工許可證。（7）房地產(chǎn)預(yù)售許可證。（8）已投入的項(xiàng)目資金憑證。（9）合作項(xiàng)目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查

（一）對借款人資格的核查

1.調(diào)查借款人的基本情況。

2.了解其法定代表人的素質(zhì)、領(lǐng)導(dǎo)班子的凝聚力與決策水準(zhǔn)、各個(gè)部門特別是一些重要崗位上的人員素質(zhì)與構(gòu)成等。

3.核查其財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度是否健全。

4.了解借款人與貸款行的業(yè)務(wù)合作誠意及程度。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序（二）調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目情況

1.應(yīng)詳細(xì)了解項(xiàng)目基本情況。

2.了解項(xiàng)目前期準(zhǔn)備與可行性操作方案、計(jì)劃開工與竣工日期。

3.審查項(xiàng)目建設(shè)的可行性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理及其施工隊(duì)的資質(zhì)情況等。

4.核查貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告是否合理真實(shí)。

5.項(xiàng)目市場前景、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測與敏感性分析。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序（三）核實(shí)確定擔(dān)保方式若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，要核實(shí)保證人出具的貸款擔(dān)保承諾書的真實(shí)性和有效性，了解其資信狀況、擔(dān)保資格與能力，初步確定擔(dān)保額度、期限、條件及索賠方式等；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，要對抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明進(jìn)行核對，審查產(chǎn)權(quán)的合法性、完整性及有效性，查驗(yàn)土地出讓合同及土地、房屋產(chǎn)權(quán)證是否真實(shí)有效，了解地價(jià)款的繳存及土地抵押狀況。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序三、評級授信

貸款調(diào)查部門根據(jù)調(diào)查和實(shí)地考察情況，結(jié)合貸款行關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級和貸款項(xiàng)目等級的有關(guān)評定標(biāo)準(zhǔn)及其規(guī)定，評出相應(yīng)的信用等級并測定綜合風(fēng)險(xiǎn)度。授信部門根據(jù)企業(yè)信用等級評定結(jié)果，按規(guī)定核準(zhǔn)授信額度，并將房地產(chǎn)開發(fā)借款納入法人客戶統(tǒng)一授信管理。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批

貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調(diào)查部門提供的資料進(jìn)行核實(shí)，評價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)測貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序（一）貸款審查的主要內(nèi)容

1.審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。

2.根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。

3.審查貸款項(xiàng)目是否需要評估，有無評估報(bào)告，有否超權(quán)限評估，評估報(bào)告是否已批準(zhǔn)，項(xiàng)目情況是否可行。

4.審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項(xiàng)目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可靠的還款來源。

5.審查貸款期限。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

6.審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。

7.復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。

8.審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個(gè)企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9.按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。

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第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序（二）貸款的審批

1.貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。

2.凡是要上報(bào)上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項(xiàng)目調(diào)查的初審意見，并由行長簽署上報(bào)。上級行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會或有權(quán)簽批人簽批。上級行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。

3.貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門辦理貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序五、貸款的發(fā)放貸款審查部門對貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實(shí)無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計(jì)部門，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估概述

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估是貸款行根據(jù)貸款效益性、安全性、流動性的要求，運(yùn)用定量和定性分析相結(jié)合的方法，在貸款決策前期工作中對借款人和擬開發(fā)項(xiàng)目的盈利水平、償還能力、建設(shè)條件、市場環(huán)境及各種不確定因素所做的全面系統(tǒng)的評價(jià)。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（一）評估應(yīng)具備的基本條件

1.貸款經(jīng)貸款行有關(guān)分支機(jī)構(gòu)受理初審，基本符合貸款行有關(guān)貸款的基本條件。

2.項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策、房改政策，項(xiàng)目審批程序合規(guī)、合法。

3.借款人已取得項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、“四證”（或同等法律效力的證明文件）及其他有效證明文件，并且證件真實(shí)可靠。

4.項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成明確，無重大缺項(xiàng)或漏項(xiàng)，項(xiàng)目融資方案和資金渠道合法合規(guī)，自有資金來源及比例符合國家和貸款行的規(guī)定。

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第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估

5.已完成可行性研究報(bào)告。

6.借款人符合《貸款通則》和貸款行規(guī)定的有關(guān)條件。

7.借款人已提供近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及貸款人要求提供的項(xiàng)目資料和其他有關(guān)資料；對成立不足三年的項(xiàng)目公司，要求提供該公司最近的財(cái)務(wù)報(bào)表及其母公司或股份合作單位的財(cái)務(wù)報(bào)表及其他資料，各項(xiàng)報(bào)表須經(jīng)執(zhí)業(yè)會計(jì)師事務(wù)所審核認(rèn)證。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（二）評估程序

1.審核項(xiàng)目是否具備評估條件。

2.抽調(diào)評估人員組建評估小組，確定主評估人，制定評估工作計(jì)劃。

3.現(xiàn)場調(diào)查、收集、整理資料。

4.對資料進(jìn)行分析、研究和測算，作出預(yù)測和評價(jià)，編寫評估報(bào)告。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（三）評估內(nèi)容

1.借款人評價(jià)：

根據(jù)對借款人的調(diào)查，摸清借款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、盈利能力和償債能力、信用狀況、經(jīng)營者素質(zhì)和發(fā)展前景。

2.項(xiàng)目建設(shè)條件評估：

根據(jù)對項(xiàng)目的調(diào)查，摸清項(xiàng)目建設(shè)方案、目的和審批狀況，以及地理位置、環(huán)境、建筑各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)、建設(shè)和生產(chǎn)條件等情況。

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第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估

3.市場評估：

通過對市場的調(diào)查，分析項(xiàng)目建設(shè)用地的市場容量、市場供求，該項(xiàng)目在市場中的競爭力，以及項(xiàng)目產(chǎn)品在市場銷售的前景等。

4.投資估算和籌資評估：

通過對項(xiàng)目分項(xiàng)投資的評估，估算項(xiàng)目總投資以及投資人需借入的資金。

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第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估

5.償債能力評估：

在對借款人原有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、在建項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測算的基礎(chǔ)上，全面評價(jià)借款人在還貸期間的還貸能力。

6.貸款風(fēng)險(xiǎn)分析：

運(yùn)用定量和定性方法，分析測算借款人在宏觀政策、行業(yè)、市場、經(jīng)營、技術(shù)、環(huán)境等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)，并評估擔(dān)保措施的可靠性，以綜合評價(jià)貸款行貸款風(fēng)險(xiǎn)的大小及貸款對貸款行的效應(yīng)，從而得出評估結(jié)論，為各級領(lǐng)導(dǎo)的貸款決策提供參考。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（四）評估報(bào)告的編寫要求

編寫評估報(bào)告應(yīng)實(shí)事求是、客觀公正，報(bào)告要求有事實(shí)、有數(shù)據(jù)、有分析、有結(jié)論，分析要突出重點(diǎn)，文字要簡明扼要，條理清楚。評估報(bào)告要按照以下格式編寫：封面以“貸款評估報(bào)告”為標(biāo)題，并注明借款人名稱、項(xiàng)目名稱、評估組織單位和時(shí)間；第二頁注明主評估人、參加評估人員的姓名、工作單位和編寫章節(jié)；第三頁要標(biāo)明報(bào)告正文目錄。

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第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估

正文一般包括概要、借款人評價(jià)、項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià)、市場評估、投資估算與籌資評價(jià)、償債能力評價(jià)和貸款風(fēng)險(xiǎn)分析。具體章節(jié)內(nèi)容可根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。評估報(bào)告附表包括評估主要結(jié)論報(bào)告表、投資來源及支出預(yù)測表、項(xiàng)目損益及利潤分配預(yù)測表、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、項(xiàng)目借款償還預(yù)測表、項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度測算表、借款人損益及利潤分配預(yù)測表、借款人資產(chǎn)負(fù)債預(yù)測表、借款人現(xiàn)金流量預(yù)測表、借款人長期負(fù)債償還預(yù)測表。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估二、借款人評價(jià)（一）借款人非財(cái)務(wù)評價(jià)

主要包括借款人的歷史沿革、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、組織形式、職工人數(shù)及構(gòu)成，分析企業(yè)形象、主要開發(fā)項(xiàng)目及業(yè)績、在行業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估了解上述基本情況有以下主要方法：

1.聽取企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)人的介紹，了解企業(yè)的基本業(yè)務(wù)類型及經(jīng)營特點(diǎn)。

2.查閱有關(guān)公司史料、公司章程及細(xì)則、會議紀(jì)要等書面資料，分析借款人的所有制形式及體制，主營業(yè)務(wù)方向的重大變化，了解評價(jià)對象的內(nèi)部組織及橫向、縱向關(guān)系。

3.了解所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃，分析企業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位。

4.查閱所屬行業(yè)的有關(guān)政府法規(guī)和行業(yè)刊物，了解行業(yè)發(fā)展動態(tài)及行業(yè)受經(jīng)濟(jì)狀況變動影響的程度。

5.詢問管理當(dāng)局，了解企業(yè)的訴訟事項(xiàng)和關(guān)聯(lián)者及其交易的存在情況。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（二）經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平評價(jià)

評價(jià)的基本內(nèi)容包括：分析主要領(lǐng)導(dǎo)人員的經(jīng)歷、業(yè)績、信譽(yù)和能力，分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理狀況，評價(jià)經(jīng)營管理水平。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估了解的上述情況的方法主要有：

1.查閱主要領(lǐng)導(dǎo)人的工作簡歷，了解企業(yè)經(jīng)營管理思想。

2.實(shí)地觀察企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)場，調(diào)查其內(nèi)部核算考核方法。

3.查閱經(jīng)營中的原始記錄，一個(gè)管理較好的企業(yè)，在經(jīng)營過程中的原始記錄如采購、消耗、計(jì)量等各方面應(yīng)有完整的、相互對應(yīng)的內(nèi)部記錄。

4.了解企業(yè)經(jīng)營活動和財(cái)務(wù)、會計(jì)工作的內(nèi)部控制制度。

5.了解其安全、質(zhì)量、設(shè)備等專業(yè)管理狀況、年度目標(biāo)及完成情況。

6.調(diào)查分析其營銷策略及銷售隊(duì)伍素質(zhì)，評價(jià)其市場開拓能力。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（三）經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力評價(jià)

經(jīng)濟(jì)實(shí)力評價(jià)主要從兩方面進(jìn)行：一是從企業(yè)自身發(fā)展的角度，如近三年的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、累計(jì)開發(fā)量、累計(jì)銷售量、固定資產(chǎn)凈值、在建工程、長期投資等情況的變化，分析借款人近幾年業(yè)務(wù)拓展及經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長情況；二是從目前的資產(chǎn)實(shí)力、開發(fā)能力來評價(jià)其在行業(yè)中所處的地位和競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估評價(jià)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有以下主要方法：

1.通過企業(yè)近幾年來的資產(chǎn)負(fù)債表，分析其資產(chǎn)各主要項(xiàng)目的變化情況。在分析時(shí)應(yīng)注意資產(chǎn)重估和資產(chǎn)重組帶來的影響。

2.對于企業(yè)重大在建工程應(yīng)根據(jù)在建工程的可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)及目前的進(jìn)展，分析其資金落實(shí)及需求情況，以及對企業(yè)的作用及影響。

3.分析借款人近幾年的開發(fā)及銷售情況、開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量情況、市場占有率等。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（四）資產(chǎn)負(fù)債分析分析資產(chǎn)負(fù)債欄目的增減變化情況和原因，在綜合考慮或有負(fù)債的情況下，評價(jià)其短期和長期償債能力。資產(chǎn)負(fù)債分析主要有以下方法：

1.查閱企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債表及其附表（如存貨明細(xì)表、固定資產(chǎn)明細(xì)表）和財(cái)務(wù)狀況說明

2.資產(chǎn)負(fù)債表的趨勢分析法（1）按橫向的絕對數(shù)和百分比來比較（2）按縱向的百分比分析法房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估3.資產(chǎn)負(fù)債表的比率分析法比率分析法是利用會計(jì)報(bào)表的有關(guān)項(xiàng)目計(jì)算出比率來反映一定的指標(biāo)，例如反映短期償債能力的指標(biāo)、反映長期償債能力的指標(biāo)、資金營運(yùn)能力的指標(biāo)、企業(yè)盈利能力的指標(biāo)等。（1）短期償債能力分析指標(biāo)

1）流動比率：企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值

2）速動比率：是速動資產(chǎn)與流動負(fù)債之比（2）長期償債能力分析指標(biāo)4.評估中要注意未決訴訟、為其他企業(yè)擔(dān)保等或有負(fù)債的分析。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（五）資產(chǎn)運(yùn)用效率評價(jià)資產(chǎn)運(yùn)用效率指標(biāo)是以各種周轉(zhuǎn)率為計(jì)算指標(biāo)，反映企業(yè)使用其經(jīng)濟(jì)資源的效率和有效性。主要包括存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、生產(chǎn)能力利用率、營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和全部資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)。存貨周轉(zhuǎn)率的計(jì)算公式為：存貨周轉(zhuǎn)率=（產(chǎn)品銷售成本/存貨平均余額）×100%房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（六）盈利能力分析

了解近三年主要開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)量、銷售量、開發(fā)質(zhì)量、成本費(fèi)用、銷售收入、稅后利潤及創(chuàng)匯等情況，分析影響盈利的原因，評價(jià)盈利能力。

1.損益表的趨勢分析。

2.盈利能力比率分析。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（七）現(xiàn)金流量分析

了解借款人近三年現(xiàn)金流入和流出量，在計(jì)算現(xiàn)金流量基礎(chǔ)上比較、判斷借款人幾年來的現(xiàn)金凈流量的變化情況，以及影響現(xiàn)金流量的主要變量，分析借款人的還款能力及還款來源。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（八）信用狀況評價(jià)

了解借款人的基本賬戶開立、信用等級等情況，近三年短期借款和長期借款本息的償還情況，貸款行對借款人全部存量貸款的風(fēng)險(xiǎn)度狀況，借款人的商業(yè)信用與貸款行的業(yè)務(wù)合作現(xiàn)狀，計(jì)算存貸比率和銷售歸行率及貸款行貸款占比。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（九）新建企業(yè)分析重點(diǎn)對新建企業(yè)的分析著重分析借款人的資本金到位情況，新建企業(yè)的所有制形式、行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營者素質(zhì)、主要投資者的生產(chǎn)經(jīng)營和資產(chǎn)負(fù)債狀況等。

對借款人的評價(jià)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

1.關(guān)注會計(jì)師事務(wù)所對企業(yè)年度審計(jì)報(bào)告的結(jié)論，特別是有保留意見、會計(jì)調(diào)整或有負(fù)債及重大事項(xiàng)披露的說明。

2.對借款人進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債分析、資產(chǎn)運(yùn)用效率評價(jià)、盈利能力分析、現(xiàn)金流量分析時(shí)，應(yīng)考慮房地產(chǎn)企業(yè)核算的特殊性。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估三、項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià)

項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià)包括項(xiàng)目建設(shè)必要性、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)劃和建設(shè)方案、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評價(jià)、項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià)、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評價(jià)、施工組織評價(jià)、環(huán)境保護(hù)評價(jià)等方面。

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第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估四、市場評估

（一）市場評估程序市場評估程序可分四個(gè)階段：明確目標(biāo)，確定調(diào)查對象和方法、范圍，收集有關(guān)信息，分析提出結(jié)論。（二）市場評估內(nèi)容市場評估內(nèi)容包括國家對房地產(chǎn)業(yè)的方針政策、企業(yè)的競爭能力、當(dāng)?shù)卣麄€(gè)房地產(chǎn)市場的供求狀況、居民的消費(fèi)心理等方面。

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第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估

1.市場總體情況的分析

2.市場需求情況分析

3.開發(fā)產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是否符合消費(fèi)者的需求特點(diǎn)

4.分析其他開發(fā)商開發(fā)的同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛在開發(fā)量

5.要考慮本地區(qū)現(xiàn)有需求總量與開發(fā)總量，特別要關(guān)注在本項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)，周邊同類競爭樓宇的開發(fā)量及其對本項(xiàng)目銷售的影響

6.要考慮開發(fā)商的市場定位，樓宇定位應(yīng)與周邊環(huán)境、購買力、主要消費(fèi)群體類別等有關(guān)，不能片面追求高品位、經(jīng)典樓宇。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估市場評估重點(diǎn)要把握兩點(diǎn)：

1.項(xiàng)目是否符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策？

2.項(xiàng)目產(chǎn)品是否符合市場需求，項(xiàng)目是否有銷路？房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估五、投資估算和籌資評估（一）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

項(xiàng)目總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、其他費(fèi)用、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和稅費(fèi)。

（二）投資估算評估

審查項(xiàng)目投資費(fèi)用構(gòu)成是否齊全，有無漏項(xiàng)；審查取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)是否合理，分析有無任意擴(kuò)大或壓低投資等情況。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（三）投資來源及籌資評價(jià)了解項(xiàng)目投資來源構(gòu)成和籌資方案，審查各項(xiàng)資金來源和出資方式是否合法、合規(guī)和可行，分析其落實(shí)的可能性。（四）項(xiàng)目投資計(jì)劃評價(jià)評價(jià)開發(fā)項(xiàng)目分年度投資計(jì)劃的可行性。

（五）編制“項(xiàng)目投資來源及支出預(yù)算表”根據(jù)投資估算、投資來源及分年度投資計(jì)劃，編制“項(xiàng)目投資來源及支出預(yù)算表”。

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第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估六、償債能力評估（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測根據(jù)市場評估預(yù)測的分年度租售計(jì)劃和租售價(jià)格預(yù)測各年度現(xiàn)金收入，計(jì)算各年度銷售收入。根據(jù)國家和地方現(xiàn)行的財(cái)稅制度及房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的有關(guān)規(guī)定，按比例逐年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品至經(jīng)營成本，計(jì)算經(jīng)營稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、所得稅等項(xiàng)目，編制“項(xiàng)目損益及利潤分配預(yù)測表”。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估

如果企業(yè)有竣工房產(chǎn)，又有在建項(xiàng)目及擬建項(xiàng)目，根據(jù)市場與企業(yè)營銷能力來預(yù)測各年全部的銷售及租金收入，如有對外投資的則加上投資收入。對各項(xiàng)目全部投入中的建筑安裝直接費(fèi)需參照當(dāng)?shù)氐慕ò补こ潭~來進(jìn)行估算，對跨年度分?jǐn)偟馁M(fèi)用，應(yīng)按照各項(xiàng)目的投入量和工程量來合理攤銷。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，在總開發(fā)成本中，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，計(jì)入一定的不可預(yù)見費(fèi)。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

根據(jù)項(xiàng)目投資來源與支出、租售收入計(jì)劃以及損益預(yù)測等情況，編制“項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表”，計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值等指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率要大于基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，在基準(zhǔn)內(nèi)部收益率下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值要大于零。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估1.項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表：

包括現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出之差。現(xiàn)金流入包括房地產(chǎn)銷售收入、投資收入、出租收入和其他收入等?，F(xiàn)金流出包括建設(shè)期開發(fā)成本、經(jīng)營期當(dāng)期發(fā)生營業(yè)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)、稅金及其他。

2.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占資本的盈利率。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算公式：其中，CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；（CI-CO）t為第t年的凈現(xiàn)金流量；n為計(jì)算期；FIRR為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估

3.投資回收期：

投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。投資回收期從項(xiàng)目建設(shè)開始年算起。其計(jì)算公式為：投資回收期（Pt）=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)-1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估4.凈現(xiàn)值：

凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。計(jì)算公式為：其中，F(xiàn)NPV為凈現(xiàn)值；IC為行業(yè)基準(zhǔn)收益率。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（三）資金來源和運(yùn)用分析

編制項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)“資金來源與運(yùn)用表”，確定各年可還款資金來源。（四）項(xiàng)目償債能力評估

根據(jù)可還貸資金來源和還款方式，編制“項(xiàng)目借款償還預(yù)測表”。按合同約定還款的，計(jì)算各年償債保證比和綜合償債保證比；沒有約定的，按最大能力還款測算項(xiàng)目借款償還期。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（五）敏感性分析

敏感性分析預(yù)測項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí)對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素，并確定影響程度。通過計(jì)算分析建造成本、建設(shè)周期、租售價(jià)格和租售量的變動對項(xiàng)目內(nèi)部收益率、借款償還期和償債保證比的影響程度，確定敏感因素。計(jì)算公式為：盈虧平衡點(diǎn)銷售房源數(shù)量=年固定總成本/（單位產(chǎn)品價(jià)格-單位可變成本-單位產(chǎn)品銷售稅金）房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估（六）借款人綜合償債能力分析

借款人綜合償債能力分析是從企業(yè)原有效益、在建項(xiàng)目、擬建項(xiàng)目的盈利能力轉(zhuǎn)到企業(yè)整體償債能力評價(jià)上來，即以借款人為對象評價(jià)貸款的安全性。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估首先預(yù)測擬建項(xiàng)目的損益，其次預(yù)測在建開發(fā)產(chǎn)品今后資金的籌集和支出計(jì)劃，以及該項(xiàng)目完工后成本結(jié)轉(zhuǎn)情況，然后計(jì)算借款人經(jīng)營稅金及附加、管理費(fèi)、銷售費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用，編制“借款人損益及利潤分配預(yù)測表”、“借款人資產(chǎn)負(fù)債預(yù)測表”、“現(xiàn)金流量預(yù)測表”，分析可用于還款的凈現(xiàn)金流量，編制“借款人長期借款還款償還預(yù)測表”，按照約定還款額計(jì)劃計(jì)算償債保證比，或按照最大還款能力計(jì)算長期借款償還期。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估七、貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)（一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定量分析&定性分析（二）貸款擔(dān)保評價(jià)對借款人提出的貸款擔(dān)保方式意向進(jìn)行初步調(diào)查，評價(jià)其可行性。（三）項(xiàng)目可行性結(jié)論綜合以上對項(xiàng)目可行性的定量和定性分析及貸款擔(dān)保分析，提出項(xiàng)目可行與否，提出貸與不貸、貸多貸少的意見。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理是指銀行在房地產(chǎn)貸款發(fā)放后到貸款收回期間，對貸款檔案進(jìn)行收集、整理和保存，對借款人資信情況和貸款項(xiàng)目進(jìn)展情況的跟蹤調(diào)查，貸款到期的收回及違約貸款的催收與處理等一系列工作。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理一、貸款資料

（一）借款人資料（二）擔(dān)保資料（三）貸款項(xiàng)目資料（四）合同借據(jù)（五）貸后檢查資料房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

二、借款人及貸款項(xiàng)目管理（一）貸款資金使用管理

貸款資金使用管理是為了監(jiān)督借款人將貸款用在貸款合同約定的用途上，而不被擠占、挪用，防范貸款因挪用出現(xiàn)的到期不能償還的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理（二）貸款企業(yè)和貸款項(xiàng)目的貸后跟蹤檢查

1.主要內(nèi)容：（1）項(xiàng)目資金及其他資金來源落實(shí)情況（2）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及資產(chǎn)負(fù)債變化情況（3）企業(yè)貨幣資金歸行情況（4）企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性及主要財(cái)務(wù)指標(biāo)變化情況（5）企業(yè)信用等級及貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度變化情況（6）企業(yè)是否有違法經(jīng)營行為，是否卷入經(jīng)濟(jì)糾紛房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理（7）企業(yè)法定代表人情況，企業(yè)管理層人員的組成、經(jīng)營策略及其與銀行合作態(tài)度的變化情況（8）企業(yè)的改革、改組、改制及貸款債權(quán)的落實(shí)情況（9）企業(yè)向其他金融機(jī)構(gòu)的融資情況及與債權(quán)人的合作關(guān)系（10）企業(yè)對外投資情況（11）企業(yè)對外擔(dān)保等或有負(fù)債情況（12）銀行承兌匯票、信用證等的使用及兌付情況房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理（13）企業(yè)的母公司和主要子公司的經(jīng)營管理情況（14）項(xiàng)目進(jìn)展是否順利，建設(shè)進(jìn)度是否符合計(jì)劃，項(xiàng)目實(shí)施中是否存在問題，產(chǎn)生問題的主要原因（15）項(xiàng)目建設(shè)過程中，總投資預(yù)算是否突破，突破的原因及金額（16）項(xiàng)目累計(jì)完成工作量與項(xiàng)目累計(jì)財(cái)務(wù)支出是否相當(dāng)（17）建設(shè)項(xiàng)目施工企業(yè)及主要材料的供應(yīng)和價(jià)格變化情況（18）配套落實(shí)和施工質(zhì)量等情況房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理（19）主要銷售策略和市場銷售狀況（20）銷（預(yù)）售資金回籠情況及用途（21）項(xiàng)目總體環(huán)境設(shè)計(jì)和實(shí)施情況，與周邊同類項(xiàng)目比較的特點(diǎn)及對銷（預(yù)）售產(chǎn)生的影響（22）辦理個(gè)人住房貸款和商業(yè)用房貸款情況及銀行所占的比重（23）還款資金來源是否落實(shí)，能否按期歸還貸款本息（24）貸款發(fā)生逾期和欠息的原因，所采取的措施和產(chǎn)生的效果。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

2.貸后檢查間隔期

按貸款形態(tài)分類設(shè)定貸后檢查間隔期，正常和關(guān)注類貸款一般不超過90天，次級類貸款一般不超過60天，可疑和損失類貸款一般不超過30天。對項(xiàng)目的進(jìn)展、資金使用和銷（預(yù)）售情況每月至少檢查一次，對于發(fā)生突發(fā)性、嚴(yán)重性問題的貸款則應(yīng)隨時(shí)檢查。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

3.貸后檢查程序（1）根據(jù)貸后檢查內(nèi)容和貸后檢查間隔期，信貸人員應(yīng)定期走訪借款人，深入施工現(xiàn)場，對借款人及項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤檢查，隨時(shí)了解記錄企業(yè)經(jīng)營活動的各種變化情況、項(xiàng)目進(jìn)展與項(xiàng)目計(jì)劃及貸款發(fā)放進(jìn)度與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度是否一致、資金使用以及預(yù)銷售情況。（2）借款人項(xiàng)目完工后，貸款人應(yīng)參與工程驗(yàn)收和決算審查。（3）當(dāng)貸款產(chǎn)生問題出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問題的當(dāng)天書面報(bào)告信貸部門主管領(lǐng)導(dǎo)，對貸款風(fēng)險(xiǎn)較高的借款人，要組織人員進(jìn)行全面檢查，并將檢查結(jié)果及時(shí)報(bào)告主管行長及上級住房信貸管理部門。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理（三）項(xiàng)目預(yù)銷售回籠款的監(jiān)督管理房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的預(yù)銷售回籠資金是貸款的第一還款來源，因此銀行會對項(xiàng)目預(yù)銷售回籠款進(jìn)行有效的監(jiān)督管理，防止借款人在貸款項(xiàng)目未完工、貸款未清償之前將資金挪作他用，以防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

1.預(yù)銷售款回籠的監(jiān)管

2.預(yù)銷售款使用監(jiān)管房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理（四）保證人、抵押物、質(zhì)押物的管理

1.對保證人的檢查主要涉及保證人的資格與經(jīng)濟(jì)實(shí)力是否有重大變化，保證人本身的經(jīng)營狀況及財(cái)務(wù)狀況有無變化，保證人與借款人的關(guān)系是否變化。

2.對于抵押物、質(zhì)押物的檢查主要涉及標(biāo)的當(dāng)時(shí)的估價(jià)與現(xiàn)價(jià)是否有重大變化，保管保存是否完好，貸款余額與抵押限制的比例是否合適，抵押物有無轉(zhuǎn)讓、出租等處置或重復(fù)抵押。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

3.一旦發(fā)現(xiàn)保證人保證資格發(fā)生變化或擔(dān)保能力下降，抵押物、質(zhì)押物價(jià)值下降，或抵押權(quán)益受損，應(yīng)要求借款人增加相應(yīng)的擔(dān)保措施，若不能滿足，可根據(jù)合同約定停止支付借款人尚未使用的貸款并提前收回部分或全部貸款。

4.對抵押物、質(zhì)押物的現(xiàn)價(jià)，有條件的地區(qū)最好能取用快速折現(xiàn)價(jià)值或清算價(jià)值，如拍賣市場同類標(biāo)的的成交價(jià)。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理（五）貸款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)定視為貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的情形：（1）借款人未按合同約定的日期和金額歸還貸款本息。（2）借款人整個(gè)企業(yè)經(jīng)營狀況惡化，出現(xiàn)較大虧損或現(xiàn)金流量減少，還貸資金來源不足（貸款方式是L/C擔(dān)保或等價(jià)現(xiàn)金質(zhì)押除外）。（3）貸款項(xiàng)目投資超預(yù)算，不合理成本費(fèi)用大幅上漲，造成企業(yè)房屋銷售困難或嚴(yán)重虧損。（4）開發(fā)貸款和按揭貸款已超過項(xiàng)目總投資的65％，但借款人仍在繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目融資。（5）產(chǎn)品建筑質(zhì)量差、投訴多，受到建設(shè)主管部門的處罰，或由于質(zhì)量問題影響房屋銷售。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理（6）期房項(xiàng)目未按正常進(jìn)度完工，或在約定的時(shí)間內(nèi)未能辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證。（7）借款人投資失誤，或者資金被騙，財(cái)產(chǎn)受到重大損失。（8）借款人有違法、違紀(jì)等不良行為被追究法律責(zé)任，受到行政、經(jīng)濟(jì)制裁或處罰，或有其他重大民事經(jīng)濟(jì)糾紛訴訟的。（9）借款人法定代表人有經(jīng)濟(jì)或品德問題，或者在民事、經(jīng)濟(jì)糾紛中涉訟的，或者法定代表人出逃、被拘留等。（10）借款人提供虛假的財(cái)務(wù)報(bào)表或虛假材料、信息，拒絕或阻礙貸款人的貸后檢查。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理（11）借款人有套取銀行信用、