購(gòu)物中心工程與物業(yè)管理實(shí)務(wù)

核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資料。核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資料。未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳!(專項(xiàng)業(yè)務(wù)類)商業(yè)物業(yè)的前期管理商業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時(shí)管理實(shí)踐過(guò)程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或建設(shè)前提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。1、根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》,結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進(jìn)行圖紙會(huì)審，會(huì)審的重點(diǎn)放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：1)高低壓配電的會(huì)審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一第2頁(yè)共114頁(yè)路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)等；2)主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；3)公共區(qū)域照明的開(kāi)閉是否能自動(dòng)控制，是否采取了節(jié)能措施；4)計(jì)量方式關(guān)注各主力店是否可以獨(dú)立計(jì)量，盡量減少代收、代墊情況；5)水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；6)空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量的2、從商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)需要出發(fā)提出合理建議：1)各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是2)地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室3)外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計(jì)量方式4)建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至5)鋪(戶)內(nèi)上下水、供電、燃?xì)狻⒖照{(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量6)隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；第3頁(yè)共114頁(yè)7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。8)管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。2.項(xiàng)目施工階段1、物業(yè)竣工時(shí)驗(yàn)收疏忽會(huì)為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問(wèn)題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問(wèn)題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問(wèn)題往往在物業(yè)竣工時(shí)不易察覺(jué)，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問(wèn)題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。2、必須利用管理公司的專業(yè)能力實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項(xiàng)目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺1)在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點(diǎn)位，提醒項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司重點(diǎn)處理。2)在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對(duì)其造成破壞等；防水施工時(shí)建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。3在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：1)外墻防漏措施；第4頁(yè)共114頁(yè)2)多種經(jīng)營(yíng)供電、通信點(diǎn)位的合理設(shè)置；3)設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；4、在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。1.收集和掌握第一手資料通過(guò)早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。2.提前策劃管理方案根據(jù)第一手材料提前策劃項(xiàng)目管理方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備等工作，使項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理有條不紊的銜接與過(guò)渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。3.建立完善實(shí)用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中，與社會(huì)有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時(shí)進(jìn)行如下方面的工作。1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；2)同建設(shè)、公安、工商、交通、物價(jià)、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通。4.物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研工作第5頁(yè)共114頁(yè)主要調(diào)研內(nèi)容有：可比項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，員工薪酬水平及專業(yè)能力，專業(yè)管理水平，物業(yè)管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)特色，市場(chǎng)2、法規(guī)及政策調(diào)研了解項(xiàng)目所在地工商、物價(jià)政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)；了解當(dāng)?shù)丨h(huán)保政策要求；了解當(dāng)?shù)匦袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物料價(jià)格、工程維修市場(chǎng)情況等。3、調(diào)查小組對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的信息調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容包括，但不限于：1)本地物業(yè)行業(yè)概況、當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；2)本地物業(yè)管理市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析；3)物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會(huì)化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)4)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、服對(duì)于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費(fèi)是主營(yíng)收入，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的擬定將直接影響到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和商業(yè)項(xiàng)目的定位。因此，物業(yè)管理成本測(cè)算及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定是前期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。第6頁(yè)共114頁(yè)1、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：1)人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi)。2)環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等。4)綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠植租擺費(fèi)等。5)公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。6)公共能耗費(fèi)用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空7)管理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修8)保險(xiǎn)費(fèi)。9)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。10)管理酬金。11)稅金。因而它們的物業(yè)管理成本是不一樣的。因此，商業(yè)物業(yè)管理測(cè)算較住宅、寫字樓物業(yè)費(fèi)測(cè)算要復(fù)雜。商業(yè)物業(yè)費(fèi)測(cè)算前必須確定下列條件：公司管理架第7頁(yè)共114頁(yè)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明確(面積、使用率、設(shè)備設(shè)施清單及參數(shù)等);各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定等。6.主力店物業(yè)服務(wù)(一)前期管理階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：1、協(xié)助招商部門與主力店的租賃談判，重點(diǎn)協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè)備類型、使用界面(如獨(dú)立使用或共用等);2、進(jìn)行物業(yè)管理合同談判，重點(diǎn)確定雙方物業(yè)服務(wù)界面和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；3、協(xié)助招商、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司與主力店的進(jìn)場(chǎng)技術(shù)對(duì)接，保證主力店順利4、對(duì)主力店裝修施工進(jìn)行監(jiān)管，保證現(xiàn)場(chǎng)施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)(二)正常經(jīng)營(yíng)階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：1、按照合同約定對(duì)主力店提供物業(yè)服務(wù)，收取管理費(fèi)用；2、對(duì)主力店物業(yè)管理情況進(jìn)行監(jiān)督，尤其是消防管理及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，以消除各類安全隱患；3、協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護(hù)其良好的第8頁(yè)共114頁(yè)4、與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴；5、當(dāng)主力店中止租賃協(xié)議時(shí)，協(xié)助各部門簽訂撤場(chǎng)協(xié)議，進(jìn)行各類費(fèi)用清算；并按照相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。(三)不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務(wù)界面要點(diǎn)主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶。各商業(yè)物業(yè)對(duì)主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。以下為XX集團(tuán)所開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)管理的XX廣場(chǎng)各主力店1、超市1)、中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任(包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施)及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；2)、租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外3)、消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃占本幢建筑的建筑面積比例，分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；1)中央空調(diào)、水、電、氣、供暖、電(扶)梯各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任(包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施)及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；第9頁(yè)共114頁(yè)2)租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；3)消防與其他租戶共用；4)在其租賃區(qū)域門前一般有免費(fèi)促銷場(chǎng)地；空調(diào)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)的部分，費(fèi)用繳納一般按單獨(dú)計(jì)量或約定標(biāo)準(zhǔn)方式向各地管理公司繳納；2)水、電、氣、供暖、電(扶)梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無(wú)法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；3)設(shè)立為獨(dú)立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任及費(fèi)用；4)政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對(duì)其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達(dá)標(biāo)情況要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；5)租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；6)消防與其他租戶共用；4、KTV、電子娛樂(lè)、影院第10頁(yè)共114頁(yè)1)水、電、氣、電(扶)梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無(wú)法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分?jǐn)偦蚣s定標(biāo)準(zhǔn)方式向各地管理公司繳納運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；2)中央空調(diào)(供暖)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無(wú)法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向管理公司繳納空調(diào)(供暖)3)消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；4)租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由5)消防與其他租戶共用；5、建材、家居1)中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任(包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施)及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；2)租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由3)消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；6、電器賣場(chǎng)第11頁(yè)共114頁(yè)1)水、氣系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無(wú)法獨(dú)立，各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按獨(dú)立計(jì)量方式向各地管理公司繳納費(fèi)用；2)中央空調(diào)(供暖)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無(wú)法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向管理公司繳納空調(diào)(供暖)3)供電系統(tǒng)單獨(dú)在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費(fèi)用，由供電部門開(kāi)具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公司管理；4)電(扶)梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；5)消防與其他租戶共用，消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；6)租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由1、成立裝修管理小組開(kāi)業(yè)前3-4個(gè)月，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員組成跨部門裝修管理小組，對(duì)管轄區(qū)商戶裝修實(shí)施統(tǒng)一管理。2、編制裝修管理工作流程和管理制度1)編制《裝修手冊(cè)》,為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊(cè)在與商戶簽訂租賃合同時(shí)予以派發(fā)。參見(jiàn)附錄1《**購(gòu)物廣場(chǎng)裝修手冊(cè)》第12頁(yè)共114頁(yè)2)制定《裝修管理制度》,明確裝修管理中各部門工作職責(zé)及工作流程。3、裝修管理控制環(huán)節(jié)1)商戶進(jìn)場(chǎng)裝修前，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必須對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)的重要設(shè)備設(shè)施和未來(lái)可能引起糾紛的部位進(jìn)行拍照，并在交接記錄中簽字確認(rèn)。2)要求商戶在開(kāi)業(yè)前90天～60天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時(shí)間進(jìn)行裝修。在管理公司招商部(營(yíng)運(yùn)部)收到商戶提交的裝修設(shè)計(jì)方個(gè)有效工作日之內(nèi)，管理公司應(yīng)對(duì)這些初步方案、設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱和簽署意見(jiàn)。如果初步方案設(shè)計(jì)圖退回租戶時(shí)簽上意見(jiàn)，而且租戶無(wú)條件認(rèn)可，則商戶應(yīng)當(dāng)立即按照管理公司的意見(jiàn)修改初步方案設(shè)計(jì)圖，并重新提交給管理公司進(jìn)行審核。商戶裝修方案中涉及拆改結(jié)構(gòu)的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的，應(yīng)上報(bào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商審核其可行性，否則，管理公司可直接否決3)商戶須自行向消防、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門申請(qǐng)審批，并應(yīng)獲得以上部門的批準(zhǔn)。租戶須承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用。4)現(xiàn)場(chǎng)材料進(jìn)場(chǎng)通道、工具運(yùn)輸、退場(chǎng)所有運(yùn)進(jìn)及運(yùn)出施工場(chǎng)所的施工設(shè)備必須經(jīng)過(guò)管理公司的批準(zhǔn)。裝卸貨物和運(yùn)輸物品必須按管理公司指定的路線與時(shí)間進(jìn)行。進(jìn)入地下室裝卸貨物區(qū)的運(yùn)輸車輛不能超過(guò)物業(yè)地下停車場(chǎng)的入口限高。在裝修過(guò)程中，應(yīng)做到嚴(yán)格避免損壞物業(yè)電梯、樓梯、公共區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設(shè)施。在施工中造成上述設(shè)施的損壞應(yīng)由商戶承擔(dān)一切第13頁(yè)共114頁(yè)相關(guān)修復(fù)費(fèi)用。管理公司有權(quán)要求商戶對(duì)商場(chǎng)公共區(qū)域及貨梯做出保護(hù)裝置方能使用。5)內(nèi)裝交叉施工內(nèi)裝過(guò)程中難免會(huì)有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成品保護(hù)。6)工期管理工期管理重點(diǎn)關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問(wèn)題：b)天地墻是否有特殊造型和結(jié)構(gòu)；d)訂購(gòu)有特殊家具和廚房用具；e)空調(diào)和消防的重新布局。7)施工檢查商戶在前期裝修過(guò)程中(隱蔽工程封蓋前),必須向管理公司通報(bào)工程進(jìn)度和施工狀況，由管理公司組織專業(yè)人員對(duì)商戶裝修區(qū)域的隱蔽工程進(jìn)行查驗(yàn)，并提出整改意見(jiàn)。8)驗(yàn)收第14頁(yè)共114頁(yè)a)裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。管理公司根據(jù)裝修圖紙進(jìn)行檢查，或聘請(qǐng)監(jiān)理公司對(duì)裝修過(guò)程及裝修結(jié)果檢查、驗(yàn)收。監(jiān)理費(fèi)用由商戶負(fù)責(zé)，檢查項(xiàng)目包括但不限于以下項(xiàng)目：-與設(shè)計(jì)圖紙是否吻合；-消防設(shè)施的完好情況；-裝修材料與消防要求的一致性；-電器線路施工情況；-設(shè)備設(shè)施完好情況b)如商戶裝修與施工圖紙不符，管理公司有權(quán)要求商戶立即更改裝修，以符合認(rèn)可后的施工圖。管理公司不負(fù)責(zé)因此導(dǎo)致的商戶開(kāi)業(yè)日期的延期。租戶在完成修改工作后，仍須向管理公司提供兩份修改后的竣工圖。c)商戶須于開(kāi)業(yè)前獲得政府有關(guān)部門的報(bào)審?fù)ㄟ^(guò)的意見(jiàn)書(shū)(消防、衛(wèi)9)為確保所有商戶在開(kāi)業(yè)時(shí)同時(shí)開(kāi)放，為了避免出現(xiàn)不利情況，應(yīng)當(dāng)盡早控制裝修工程進(jìn)度，制定嚴(yán)格的開(kāi)業(yè)計(jì)劃和裝修進(jìn)度時(shí)間表，并在招商談判時(shí)和商戶協(xié)商解決。即使不可能同時(shí)開(kāi)業(yè)，未完成部分也需要進(jìn)行美化遮擋，并標(biāo)明預(yù)定的開(kāi)業(yè)吉日。環(huán)境營(yíng)造與管理1.環(huán)境營(yíng)造與管理的工作內(nèi)容第15頁(yè)共114頁(yè)1、商業(yè)物業(yè)景觀營(yíng)造工作：1)綠化的養(yǎng)護(hù)和管理工作；2)綠化與美陳、功能性小品布置與管理的結(jié)合；3)光環(huán)境管理工作。2、商業(yè)物業(yè)環(huán)境維護(hù)工作：1)常規(guī)環(huán)境保潔管理工作；2)大理石、外墻和衛(wèi)生間等特殊材料和部位的專項(xiàng)保潔養(yǎng)護(hù)工作；3)污染治理工作；4)廢棄物管理；5)蟲(chóng)害治理工作。2.環(huán)境營(yíng)造與管理的重點(diǎn)(一)環(huán)境整體的營(yíng)造和管理必須服務(wù)于商業(yè)物業(yè)定位與運(yùn)營(yíng)需求。環(huán)境整體營(yíng)造和管理的水平的高低最直接體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)品質(zhì)。而能夠直接刺激消費(fèi)者感官的環(huán)境表現(xiàn)要素莫過(guò)于商業(yè)物業(yè)公共空間的清潔度和空氣質(zhì)量狀況。對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，清潔衛(wèi)生、污染治理和空氣凈化、蟲(chóng)控消殺乃是工作重點(diǎn)，其中以洗手間、地下空間及垃圾房管理為難點(diǎn)和重點(diǎn)。(二)商業(yè)物業(yè)環(huán)境的營(yíng)造和管理特別是景觀營(yíng)造必須通過(guò)標(biāo)志物、小品、家具、綠化、鋪裝、燈光以及各種硬軟裝潢等各種手段和手法來(lái)加以實(shí)現(xiàn)。商業(yè)物業(yè)環(huán)境營(yíng)造和管理決不是保潔和綠化養(yǎng)護(hù)這樣狹窄的管理作業(yè)活第16頁(yè)共114頁(yè)動(dòng)，因?yàn)槌鞘芯C合體環(huán)境的營(yíng)造和管理工作不僅僅是對(duì)環(huán)境進(jìn)行清理和養(yǎng)護(hù)，而且還包含了環(huán)境策劃、環(huán)境布置和環(huán)境運(yùn)行這樣的環(huán)境營(yíng)造工作。商業(yè)物業(yè)景觀營(yíng)造活動(dòng)中，決不能把某一類環(huán)境要素例如綠化單獨(dú)進(jìn)行考慮，而必須將整個(gè)環(huán)境營(yíng)造和管理作為完整的系統(tǒng)統(tǒng)一作出策劃。3.商業(yè)物業(yè)保潔的系統(tǒng)策劃制訂商業(yè)物業(yè)保潔的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是商業(yè)物業(yè)系統(tǒng)策劃的核心內(nèi)容。保潔管理工作系統(tǒng)策劃則是選聘保潔分包單位和對(duì)其實(shí)施監(jiān)管的依據(jù)。(一)編制《物業(yè)保潔對(duì)象設(shè)施清單》根據(jù)具體項(xiàng)目以及具體部位的特點(diǎn)和定位要求，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》確定的服務(wù)界面和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將地面、消防通道(樓梯間)、電梯、燈具、風(fēng)口、管線、沿口、扶手、欄桿、垃圾桶、玻璃穹頂?shù)缺崒?duì)象的位置和數(shù)(二)按照不同對(duì)象、不同區(qū)域，確定保潔頻次、保潔方式、保潔方法、保潔作業(yè)時(shí)間要求，確定保潔作業(yè)路線。1、保潔區(qū)域一般劃分為屋面、辦公區(qū)、衛(wèi)生間、地下室、內(nèi)場(chǎng)、外場(chǎng)等六個(gè)區(qū)域。2、保潔范圍必須涵蓋《項(xiàng)目保潔對(duì)象設(shè)施清單》中所有必須清潔的設(shè)施和部位。3、保潔方式包括循環(huán)作業(yè)方式和定期作業(yè)方式。4、保潔方法包括擦拭、清洗、打蠟、拋光、牽塵等各種工藝方法以及各第17頁(yè)共114頁(yè)種清潔藥劑的配方、用量，保潔工具使用限制。5、保潔作業(yè)時(shí)間，根據(jù)營(yíng)運(yùn)需要規(guī)定具體作業(yè)是夜間還是白天，閉店后還是營(yíng)業(yè)中進(jìn)行。6、保潔作業(yè)路線，根據(jù)營(yíng)運(yùn)需要規(guī)定必要的保潔作業(yè)路線。(三)制訂保潔作業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)1、編制《保潔作業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(參見(jiàn)附錄7),包括日常作業(yè)和定期作業(yè)工作標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)中必須規(guī)定各個(gè)保潔區(qū)域、保潔對(duì)象的保潔頻次、方式、方法、作業(yè)時(shí)間要求和清潔作業(yè)路線要求以及應(yīng)當(dāng)達(dá)到的效果和標(biāo)準(zhǔn)。2、編制《保潔質(zhì)量檢查表》包含各個(gè)保潔區(qū)域、保潔對(duì)象的保潔作業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)外，應(yīng)當(dāng)還包含檢查衡量方法和檢查評(píng)定方法。(四)進(jìn)行保潔作業(yè)的資源經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析根據(jù)保潔管理工作系統(tǒng)策劃，進(jìn)行資源經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，確定保潔作業(yè)的人員、設(shè)備、物料的配置要求。4.保潔分包方的選擇及監(jiān)督(一)保潔分包單位的選聘1、保潔市場(chǎng)調(diào)研及入圍單位的考察與確定市場(chǎng)調(diào)研包括：通過(guò)走訪行業(yè)協(xié)會(huì)、主管部門、保潔公司等了解當(dāng)?shù)胤ǖ?8頁(yè)共114頁(yè)規(guī)政策，市場(chǎng)特點(diǎn)、價(jià)格水平、領(lǐng)先及特色企業(yè)等信息。對(duì)分包單位的考察內(nèi)容(關(guān)鍵點(diǎn))為：企業(yè)規(guī)模、管理業(yè)績(jī)、專業(yè)能力、項(xiàng)目管理水平、價(jià)格水平、市場(chǎng)份額及影響力等。2、編制《招標(biāo)文件》《招標(biāo)文件》中的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求必須與物業(yè)清潔管理工作策劃保持一《保潔服務(wù)策劃書(shū)》至少包含下列內(nèi)容，這些內(nèi)容將作為評(píng)標(biāo)關(guān)鍵點(diǎn)：1)項(xiàng)目組織設(shè)置和人員配置及職責(zé)；2)針對(duì)本項(xiàng)目保潔服務(wù)的技術(shù)保障及措施；3)針對(duì)本項(xiàng)目配備的保潔機(jī)器設(shè)備；4)針對(duì)本項(xiàng)目所提供的各類消耗品；5)保潔人員服裝和標(biāo)識(shí)；6)項(xiàng)目保潔服務(wù)質(zhì)量的控制方案；7)對(duì)各類分包供應(yīng)商的控制方案；8)安全環(huán)境保障維護(hù)方案；9)日常和定期保潔工作的計(jì)劃；10)洗手間服務(wù)保潔方案；第19頁(yè)共114頁(yè)11)商業(yè)物業(yè)周末人流量大的保潔方案；12)商業(yè)物業(yè)促銷活動(dòng)的保潔方案；13)清潔過(guò)程中避免影響顧客的具體措施；14)保潔的工藝標(biāo)準(zhǔn)及工藝流程。評(píng)標(biāo)工作通常分為技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)來(lái)評(píng)定，兩者間的權(quán)重視需求不同而確定，如30:70或40:60等。技術(shù)標(biāo)的評(píng)定關(guān)鍵是理清有關(guān)保潔評(píng)標(biāo)關(guān)鍵點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)標(biāo)的評(píng)定核心是如何確定第一合理低價(jià)。(二)對(duì)保潔作業(yè)過(guò)程的監(jiān)管1、保潔分包效果的檢查與評(píng)價(jià)環(huán)境專管人員每日對(duì)物業(yè)的總體衛(wèi)生進(jìn)行日常巡查，并填寫《保潔質(zhì)量檢查表》;管理部經(jīng)理每周對(duì)物業(yè)保潔工作進(jìn)行檢查；公司每月定期對(duì)保潔及環(huán)境管理工作進(jìn)行檢查。通過(guò)三查，尋找改進(jìn)依據(jù)，促進(jìn)分包方持續(xù)提高管理及作業(yè)水平，達(dá)到共同進(jìn)步的目的。對(duì)分包方實(shí)施定期評(píng)價(jià)、付款前評(píng)價(jià)、合同到期前評(píng)價(jià)等三評(píng)工作。通過(guò)評(píng)價(jià)，了解物業(yè)環(huán)境保潔需求，及時(shí)發(fā)現(xiàn)保潔公司存在的問(wèn)題，完善保潔監(jiān)管制度，逐步形成一個(gè)長(zhǎng)效的、可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境保證機(jī)制。2、保潔作業(yè)日常檢查環(huán)境專管人員根據(jù)保潔服務(wù)合同，對(duì)保潔分包方的保潔服務(wù)進(jìn)行專業(yè)日第20頁(yè)共114頁(yè)常檢查。專業(yè)日常檢查的內(nèi)容包括勞動(dòng)要素檢查和保潔作業(yè)質(zhì)量檢查。環(huán)境專管人員填寫的檢查記錄是付款前評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。所謂勞動(dòng)要素檢查，就是按照合同和保潔作業(yè)計(jì)劃?rùn)z查作業(yè)人員到剛情況情況、設(shè)備使用情況和物料使用情況。重點(diǎn)是檢查保潔服務(wù)分包單位的人人員排班是否符合合同約定的要求，設(shè)備的投放使用是否符合合同約定的要求，清潔藥劑和工具的配比、用量和配置配置是否符合合同約定的要求等。所謂保潔作業(yè)質(zhì)量檢查是按照保潔作業(yè)計(jì)劃并根據(jù)《保潔作業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》逐項(xiàng)對(duì)保潔服務(wù)分包單位以及保潔服務(wù)人員的作業(yè)進(jìn)行檢查。清潔衛(wèi)生作業(yè)質(zhì)量檢查不僅涉及作業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)效果，還必須涉及其作業(yè)方式、作業(yè)方法、作業(yè)時(shí)間和作業(yè)路線，必須使其符合作業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求。3、日常保潔管理工作的主要控制環(huán)節(jié)1)月作業(yè)計(jì)劃的制訂和審核每月月末，保潔服務(wù)分包單位都應(yīng)當(dāng)按照合同和管理公司制訂的《保潔作業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》制訂下月度的月作業(yè)計(jì)劃，管理公司應(yīng)作出認(rèn)真審核。2)作業(yè)計(jì)劃的執(zhí)行和檢查保潔服務(wù)分包單位按照審核通過(guò)的當(dāng)月作業(yè)計(jì)劃組織實(shí)施，分包單位每日據(jù)實(shí)提交保潔工作日?qǐng)?bào)表。環(huán)境專管人員每日按照審核通過(guò)的當(dāng)月作業(yè)計(jì)劃對(duì)作業(yè)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、核實(shí)與考核。第21頁(yè)共114頁(yè)3)月作業(yè)計(jì)劃執(zhí)行情況的考核5.保潔專項(xiàng)管理(地面石材養(yǎng)護(hù)、外墻和玻璃穹頂清洗、污染治理、廢棄物管理、蟲(chóng)害治理)由90%的大理石碎粒及石英和10%的高強(qiáng)度樹(shù)脂及輔料按科學(xué)比例經(jīng)機(jī)器在管理上，通常采用定期作業(yè)或采用一次性清潔工程方式組織分包作業(yè)。由于是高空作業(yè)，必須要求分包作業(yè)單位制訂嚴(yán)格的安全制度、采取完善的安全防護(hù)措施和落實(shí)安全責(zé)任。外墻面和玻璃穹頂專項(xiàng)清洗嚴(yán)禁采用強(qiáng)酸堿性藥劑。第22頁(yè)共114頁(yè)6.商業(yè)綠化和美陳管理的任務(wù)目前北京、上海市場(chǎng)上應(yīng)用較多有史偉莎(SWISHER)衛(wèi)服務(wù)技術(shù)，效果良好。史偉莎采用美國(guó)農(nóng)業(yè)部(USDA)認(rèn)可的除菌劑，在嗅覺(jué)污染是商業(yè)物業(yè)中比較常見(jiàn)，也是最不能容忍的一類污染。1、嗅覺(jué)污染的內(nèi)容第23頁(yè)共114頁(yè)1)有害氣體和粉塵，如汽車尾氣、工程建設(shè)施工形成的粉塵、裝修造成的甲醛氣體的揮發(fā)，廚房煙塵，等等；2)異味：如衛(wèi)生間異味，垃圾房以及廢棄物散發(fā)出的異味，化糞池、隔油池散發(fā)的異味，廚房散發(fā)出的異味，等等；3)空氣含氧量不足。2、嗅覺(jué)污染治理的措施1)管理措施對(duì)嗅覺(jué)污染，必須采取堅(jiān)決有效的管理措施。例如，保持通風(fēng)設(shè)備良好的運(yùn)行狀態(tài)；對(duì)工程施工粉塵和有害氣體的揮發(fā)，要采取嚴(yán)格的空間隔離和時(shí)間隔離；嚴(yán)格對(duì)各種管道、管路的控制，防止有害氣體、粉塵、異味外溢和管路間的流竄。2)技術(shù)措施除了有針對(duì)性的管理措施，對(duì)嗅覺(jué)污染的治理還應(yīng)當(dāng)采取必要的技術(shù)措施。安體百克(Antibac2K)技術(shù)目前是比較好的商業(yè)中心空氣凈化技術(shù)。味的空氣凈化作用。它已經(jīng)展現(xiàn)出了兩個(gè)重要成果，一個(gè)是魔術(shù)球空氣凈化器，可以比較有效地改善公共空間里的空氣質(zhì)量，可以殺菌、消毒、清除異味、清除空氣中的尼古丁、清除揮發(fā)性有機(jī)氣體、清除可吸入顆粒；另一個(gè)是全能滅菌除臭技術(shù)，能夠消除嚴(yán)重的臭味污染，目前已經(jīng)應(yīng)用到XX商業(yè)的垃圾房管理，效果較好。第24頁(yè)共114頁(yè)聽(tīng)覺(jué)污染：聽(tīng)覺(jué)污染主要是指讓人體產(chǎn)生不愉快的噪聲，其中效果不好的背景音樂(lè)也是一種聽(tīng)覺(jué)污染。商業(yè)物業(yè)每天產(chǎn)生大量的廢棄物，這些廢棄物如果不加以嚴(yán)格管理，將會(huì)產(chǎn)生視覺(jué)、嗅覺(jué)、觸覺(jué)的嚴(yán)重污染，滋生蟲(chóng)害，損害顧客的健康，損害商業(yè)的形象。1、應(yīng)按照規(guī)定，通過(guò)招投標(biāo)，選聘具有資質(zhì)的專業(yè)蟲(chóng)控服務(wù)單位進(jìn)行專業(yè)蟲(chóng)控服務(wù)。2、根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況，制訂各季度的消殺計(jì)劃。消殺計(jì)劃必須明確使用藥物名稱、用量、開(kāi)始投放時(shí)間、持續(xù)時(shí)間、投放地點(diǎn)和防護(hù)措施等。消殺工作開(kāi)展前，需向相關(guān)客戶發(fā)布相關(guān)通知。5、環(huán)境專管人員應(yīng)每月匯同有關(guān)人員對(duì)蟲(chóng)害治理工作按檢驗(yàn)方法和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，并實(shí)時(shí)做好記錄。7.綠化布置和管理第25頁(yè)共114頁(yè)它包括以下主要內(nèi)容：1、綠化的養(yǎng)護(hù)和管理工作；2、綠化與美陳、功能性小品布置與管理的結(jié)合；3、光環(huán)境管理工作。(一)通過(guò)景觀營(yíng)造，充分表現(xiàn)商業(yè)物業(yè)內(nèi)涵，使環(huán)境具有標(biāo)志性。商業(yè)物業(yè)具有明確的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位。根據(jù)這個(gè)定位，商業(yè)商業(yè)具有自己獨(dú)特的主題內(nèi)涵。那么,商業(yè)物業(yè)景觀的營(yíng)造與這個(gè)主題內(nèi)涵相一致、相呼應(yīng)。例如，寧波XX廣場(chǎng)針對(duì)處于寧波郊區(qū)這樣一個(gè)區(qū)域環(huán)境，為了滿足市(二)景觀營(yíng)造，必須服務(wù)和服從于物業(yè)空間的服務(wù)功能。例如，商務(wù)辦公樓的環(huán)境布置應(yīng)該有利于創(chuàng)造商務(wù)環(huán)境的營(yíng)造；酒店的各種陳設(shè)應(yīng)當(dāng)洋溢著典雅、高貴的氛圍；公寓則需要整潔和安靜的環(huán)境；在購(gòu)物中心，則根據(jù)其定位和業(yè)態(tài)分布需要?jiǎng)?chuàng)造濃烈的商業(yè)氣氛。第26頁(yè)共114頁(yè)(三)景觀營(yíng)造必須與交通組織相結(jié)合。行人動(dòng)線是整個(gè)商業(yè)物業(yè)的生命線，商業(yè)物業(yè)的景觀營(yíng)造具有客流動(dòng)線的導(dǎo)向性，景觀營(yíng)造應(yīng)與客流動(dòng)線有機(jī)結(jié)合。在大型商業(yè)物業(yè)重要的交通動(dòng)線和節(jié)點(diǎn)，應(yīng)該進(jìn)行有目的的景觀布置。在商業(yè)物業(yè)的主要出入口，如地鐵出入口、地面出入通道、地下停車場(chǎng)的電梯候梯廳、中庭和大堂等重要的人流動(dòng)線節(jié)點(diǎn)，必須精心作出景觀布置。再如步行街的景觀營(yíng)造不僅對(duì)于顧客的視覺(jué)產(chǎn)生十分重要的影響，而且對(duì)于有效引導(dǎo)入客流，具有十分重要的作用。在商業(yè)物業(yè)特別在商業(yè)中心里，燈光是極其重要的景觀要素。香港購(gòu)物中心將燈光的設(shè)計(jì)作成一門藝術(shù)。每一個(gè)購(gòu)物中心都有與眾不同的主色調(diào)，人們只要看到燈光色彩便知道來(lái)到哪一家購(gòu)物中心。燈光在受光面的照度以及色溫和顯色指數(shù)，直接影響了人的視覺(jué)效果，并對(duì)行人流線的流向和流量產(chǎn)生重要影響。安全管理與風(fēng)險(xiǎn)控制1.風(fēng)險(xiǎn)源識(shí)別內(nèi)容、范圍、識(shí)別方法、城市綜合體安全風(fēng)險(xiǎn)種類風(fēng)險(xiǎn)源識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步。風(fēng)險(xiǎn)源識(shí)別是確定何種風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)對(duì)收益或結(jié)果產(chǎn)生影響，這些風(fēng)險(xiǎn)具有什么樣的特征。通過(guò)分析，找出可能存在的風(fēng)險(xiǎn)源，并將這些風(fēng)險(xiǎn)的特性歸檔，便于進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)和控制。(一)風(fēng)險(xiǎn)源識(shí)別的內(nèi)容和范圍：第27頁(yè)共114頁(yè)現(xiàn)場(chǎng)、設(shè)備設(shè)施、人員(包括相關(guān)方人員)中能夠控制或可施加影響的因素，主要包括如下內(nèi)容：過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)所造成的危害和環(huán)境影響；用人的；因素及其它因素；(二)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法對(duì)涉及到的所有活動(dòng)，在進(jìn)行危害辨識(shí)前要收集相關(guān)信息。第28頁(yè)共114頁(yè)危害及其程度。3、在進(jìn)行危害識(shí)別時(shí)，應(yīng)充分考慮可能發(fā)生的后果這些后果包括：1)人身傷害、死亡；2)財(cái)產(chǎn)損失。4、整理分類對(duì)收集和清查出且無(wú)法消除的風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行最后的確認(rèn)識(shí)別。根據(jù)隱患的屬性進(jìn)行分類(如治安類、消防類等)并編輯成冊(cè)備用。(三)城市綜合體安全風(fēng)險(xiǎn)的種類1、火災(zāi)；2、治安事件和刑事案件；3、擁擠、踩踏等公眾危害；4、交通組織中存在的危險(xiǎn)；5、作業(yè)人員作業(yè)活動(dòng)的危險(xiǎn)；6、設(shè)備損毀和故障；7、建筑毀損和故障；8、人為事件、自然災(zāi)害或自然原因?qū)︻櫩?、業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)的損害；9、人為事件、自然災(zāi)害或自然原因?qū)θ松砩徒】翟斐傻奈：?；?9頁(yè)共114頁(yè)10、建筑及環(huán)境改變(裝修)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；11、廣告宣傳設(shè)施及廣告活動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；12、城市綜合體所面臨的各種法律糾紛和風(fēng)險(xiǎn)；13、城市綜合體社會(huì)形象受損產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制(一)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)頻率、風(fēng)險(xiǎn)程度以及風(fēng)險(xiǎn)成本作出評(píng)估，并且作出相關(guān)性分析。1、風(fēng)險(xiǎn)頻率：又稱損失頻率，也就是危害發(fā)生的可能性。2、風(fēng)險(xiǎn)程度：又稱損失程度，也就是危害后果的嚴(yán)重性。3、可能性：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)率。4、風(fēng)險(xiǎn)成本由于風(fēng)險(xiǎn)的存在和風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生后人們所必須支出費(fèi)用的增加和預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益的減少，又稱風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)。包括風(fēng)險(xiǎn)損失的實(shí)際成本，風(fēng)險(xiǎn)損失的無(wú)形成本和預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)損失的成本。(二)風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)于安全風(fēng)險(xiǎn)，必須進(jìn)行嚴(yán)格和科學(xué)的控制。第30頁(yè)共114頁(yè)1、建立安全管理標(biāo)準(zhǔn)和安全管理制度1)各種設(shè)備的安全操作規(guī)程；2)各類機(jī)房、倉(cāng)庫(kù)特別是危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)、檔案室等重要安全防范部位的3)各類安全檢查評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理控制標(biāo)準(zhǔn)；4)各類突發(fā)事件和災(zāi)害事件的應(yīng)急處理預(yù)案；5)各類安全管理檔案。2、完善各類安全設(shè)施和措施1)安全預(yù)警設(shè)備，例如火災(zāi)報(bào)警設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備；2)安全事件處理設(shè)備、設(shè)施和器材，例如滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、疏散系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、滅火器材、防汛物資、等等；3)安全防護(hù)設(shè)施和防護(hù)器材，如防爆燈具、安全檢修通道、減速帶、4)安全標(biāo)識(shí)，主要是各類安全警示標(biāo)識(shí)。3、健全安全組織和安全責(zé)任體系1)按照群防群治和專業(yè)化管理相結(jié)合的原則，管理公司組織起由主力店第31頁(yè)共114頁(yè)和其它使用人組成的安全組織；2)在安全組織中，按照職能劃分，逐級(jí)簽訂安全責(zé)任書(shū)，將安全責(zé)任落4、開(kāi)展安全教育培訓(xùn)安全教育培訓(xùn)，既包含全員安全意識(shí)教育，包括安全技能培訓(xùn)，也包括5、開(kāi)展安全檢查，杜絕安全隱患將安全組織的自檢、互檢和專業(yè)組織的專業(yè)日常檢查以及監(jiān)督性檢查結(jié)合起來(lái)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并杜絕各類安全隱患。3.作業(yè)條件危險(xiǎn)性評(píng)價(jià)方法1、作業(yè)條件危險(xiǎn)性評(píng)價(jià)法是一種半定量評(píng)價(jià)方法。它是用三種因素指標(biāo)值之積來(lái)評(píng)價(jià)系統(tǒng)人員傷亡風(fēng)險(xiǎn)大小的。三種因素含義分別是：L:發(fā)生事故的可能性大小E:人體暴露在這種危險(xiǎn)環(huán)境中的頻繁程度C:一旦發(fā)生事故會(huì)造成的損失后果取三種因素指標(biāo)值之積，即風(fēng)險(xiǎn)分值D=L×E×C,來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)的大小。2、L\E\C\D值的確定1)發(fā)生事故的可能性大小L,主要根據(jù)以下因素確定：6相當(dāng)可能0.5很不可能，可以設(shè)想0.2極不可能0.1實(shí)際2)人體暴露在危險(xiǎn)環(huán)境中的頻繁程度E,主要根據(jù)以下因素確定：分?jǐn)?shù)值危險(xiǎn)程度6每天工作時(shí)間暴露3每周一次2每月一次3)一旦發(fā)生事故會(huì)造成的損失后果主要根據(jù)以下因素確定：第32頁(yè)共114頁(yè)分?jǐn)?shù)值危險(xiǎn)程度100大災(zāi)難，許多人死亡40災(zāi)難，數(shù)人死亡15非常嚴(yán)重，一人死亡7嚴(yán)重，重傷1引人注目，需要救護(hù)4)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的最終風(fēng)險(xiǎn)分值依據(jù)以下數(shù)值確定：D>320極其危險(xiǎn)，停止作業(yè)進(jìn)行整改160<D≤320高度危險(xiǎn)，需要立即整改70<D≤160顯著危險(xiǎn)，需要及時(shí)整改20≤D≤70一般危險(xiǎn)，需要注意D<20稍有危險(xiǎn)，可以接受3、重大危險(xiǎn)源的確定準(zhǔn)則凡具備以下條件的均應(yīng)判定為重大危害因素：第33頁(yè)共114頁(yè)第34頁(yè)共114頁(yè)2)不符合法律、法規(guī)和其他要求的；3)相關(guān)方有合理抱怨和要求的；4.消防管理特點(diǎn)與其他物業(yè)類型相比，商業(yè)物業(yè)的消防安全管理具有以下特點(diǎn)：(一)營(yíng)業(yè)面積大，火災(zāi)蔓延迅速商業(yè)物業(yè)營(yíng)業(yè)面積過(guò)大、空氣流通性好，給火災(zāi)蔓延創(chuàng)造了有利條件。魯木齊市德匯國(guó)際廣場(chǎng)火災(zāi)，起火點(diǎn)是1樓車道上一個(gè)經(jīng)營(yíng)拖把、掃把的臨(二)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣，火源復(fù)雜第35頁(yè)共114頁(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)源也呈現(xiàn)非常復(fù)雜的情況。如放映燈具、電影膠片、餐飲爐灶、燃?xì)庥土稀⒀b飾木料、軟包布料、服裝鞋帽等等。增加了消防隱患，提高了撲救難度。(三)人員集中，疏散難度大，易造成群死群傷惡性火災(zāi)事故。商業(yè)物業(yè)所在地往往是商業(yè)中心，客流量極大，尤其是公休日和節(jié)假日。例如上海XX廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)時(shí)達(dá)到40-50萬(wàn)人次/天。場(chǎng)內(nèi)一旦起火失控，由于人員過(guò)度密集，并且顧客慣用扶梯、電梯，對(duì)用于安全疏散的通道不熟悉，極易導(dǎo)致人員驚慌混亂，出現(xiàn)擁擠、踩踏、死傷事故。例如吉林中百商廈特大惡性火災(zāi)中有幸存者回憶：“起火后，商場(chǎng)斷電，加上到處都是濃煙，根本找不到樓梯，也看不到‘安全出口’的指示燈。大家亂成一團(tuán)，從這邊涌到那邊，又從那邊涌到這邊，最后都擠到窗戶前，可很多窗戶打不開(kāi)",當(dāng)時(shí)(四)可燃物多，易產(chǎn)生大量有毒及高溫?zé)煔狻Ｉ虉?chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品多為可燃物，如棉、毛、化纖織物、塑料制品等，大多陳列在貨架和展柜上，而且場(chǎng)內(nèi)還設(shè)有倉(cāng)庫(kù)，里面可燃物更集中。餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)的裝修材質(zhì)也多為裝飾布、壁紙、木料、高分子內(nèi)裝修材料等等。一旦發(fā)生燃燒，由于可燃面積大，火勢(shì)蔓延迅速，容易形成大面積立體火災(zāi)。上述可燃物起火后不僅產(chǎn)生大量煙霧使能見(jiàn)度降低，而且釋放出大量的有毒氣體，使疏散人員在短時(shí)間內(nèi)中毒窒息，無(wú)法逃生，同時(shí)給火災(zāi)撲救帶來(lái)極大困難。例如河北唐山林西百貨大樓火災(zāi)中死亡的80人中，大部分是因毒煙窒息死亡的。第36頁(yè)共114頁(yè)(五)照明設(shè)備多，電氣線路繁多，導(dǎo)致火災(zāi)的因素多商業(yè)物業(yè)內(nèi)的各業(yè)態(tài)為創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使用的燈具已不僅僅只起到照明作用，而且增添了美化環(huán)境的功能，致使物業(yè)內(nèi)照明設(shè)備種類繁多。這些照明設(shè)備多為采用帶狀方式或分組安裝的熒光燈具，各種射燈、霓虹燈和燈箱，還有為節(jié)假日展銷活動(dòng)臨時(shí)敷設(shè)的大功率投光燈等，數(shù)量巨大。熒光燈的電感鎮(zhèn)流器易發(fā)熱起火，質(zhì)量低劣的電子鎮(zhèn)流器易短路器起火；鹵鎢燈、石英射燈、豆膽燈、金鹵燈等表面溫度高，能烤著可燃物。臨時(shí)鋪設(shè)的線路，處置不當(dāng)，容易發(fā)生超載、短路，引發(fā)火災(zāi)。商業(yè)物業(yè)是用電大戶，除燈光照明以外，還有中央空調(diào)、電熱爐具、食品冷藏、電梯扶梯等電器設(shè)備，各種電氣管線縱橫交錯(cuò)，數(shù)量繁多。這些線路的復(fù)雜程度，是其他公共建筑難以比擬的，加上每天使用時(shí)間長(zhǎng)(至少在12小時(shí)以上),如果設(shè)計(jì)、安裝、使用稍有不慎，引起火災(zāi)的概率就很大。而這些線路往往敷設(shè)于吊頂之內(nèi)，如不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)漏洞就會(huì)釀成火災(zāi)事故。例如廣東汕頭“6.10”特別重大火災(zāi)事故的直接原因是華南賓館二層南區(qū)金陵包廂門前吊頂上部電線短路故障引燃周圍可燃物，引發(fā)特別重大火災(zāi)事故。造成31人死亡、21人受傷。(六)商業(yè)物業(yè)管理模式復(fù)雜，消防安全管理的難度大由于城市綜合體內(nèi)各業(yè)態(tài)多為租賃經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)單位形成了各自獨(dú)立的管理保障體系，因此城市綜合體管理呈現(xiàn)出多層次甚至是多元化的結(jié)構(gòu)，各單位對(duì)自用設(shè)施具有更豐富的使用、處分的權(quán)利。在這種情況下，消防安全管理的責(zé)任界定就比較復(fù)雜。因此，整體消防安全管理的難度更大。第37頁(yè)共114頁(yè)(一)建立健全消防安全規(guī)章制度4、火災(zāi)隱患整改；(二)建立消防組織和消防安全責(zé)任制第38頁(yè)共114頁(yè)公眾聚集場(chǎng)所都應(yīng)建立群眾性的義務(wù)消防組織，這是立足于自防自救的綜合體的消防組織體系包括：專業(yè)化的義務(wù)消防隊(duì)；消防安全管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)；各商家的消防安全管理組織。1)義務(wù)消防隊(duì)的建設(shè)義務(wù)消防隊(duì)由商業(yè)物業(yè)內(nèi)管理公司全體安保隊(duì)員和其他員工組成，可分為滅火行動(dòng)組、通訊聯(lián)絡(luò)組、疏散引導(dǎo)組、安全防護(hù)救護(hù)組。義務(wù)消防隊(duì)由單位消防安全責(zé)任人或消防安全歸口管理職能部門領(lǐng)導(dǎo)組織業(yè)務(wù)訓(xùn)練，并可接受當(dāng)?shù)毓蚕啦块T的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。撲救初起火災(zāi)時(shí)，義務(wù)消防隊(duì)長(zhǎng)可視現(xiàn)場(chǎng)的具體情況機(jī)動(dòng)靈活地分配任務(wù)，有效地滅火和組織疏散人員。當(dāng)公安消防隊(duì)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，要迅速準(zhǔn)確地提供情況，配合公安消防隊(duì)作戰(zhàn)。單位領(lǐng)導(dǎo)要重視義務(wù)消防隊(duì)的建設(shè)，有計(jì)劃的組織隊(duì)員學(xué)習(xí)消防業(yè)務(wù)，每月組織訓(xùn)練一次，每半年對(duì)義務(wù)消防隊(duì)進(jìn)行調(diào)整和考核，以確保能隨時(shí)出動(dòng)并發(fā)揮作用。2)消防安全管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)的建設(shè)大型商業(yè)物業(yè)中往往包含若干大型經(jīng)營(yíng)單位，需要專門機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)各公司間的消防協(xié)作管理。可由管理公司消防負(fù)責(zé)人和各經(jīng)營(yíng)單位消防負(fù)責(zé)人組成消防安全管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，其主要任務(wù)是：A.負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)的消防安全管理的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)工作；B.定期組織消防安全會(huì)議，評(píng)估項(xiàng)目的消防安全管理工作，指導(dǎo)各單位第39頁(yè)共114頁(yè)C.組織物業(yè)內(nèi)的消防安全聯(lián)合檢查。3)各單位消防安全管理組織的建設(shè)商業(yè)物業(yè)內(nèi)的各經(jīng)營(yíng)單位作為獨(dú)立的企事業(yè)單位，必須各自履行《中華法律法規(guī)約定的義務(wù)和職責(zé)。各經(jīng)營(yíng)單位和管理公司必須建立本單位的消防2、消防安全責(zé)任制的建立根據(jù)《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的要求，單位應(yīng)當(dāng)落實(shí)逐級(jí)消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制，明確逐級(jí)和崗位消防安全職責(zé)，確定各級(jí)、各崗位的消防安全責(zé)任人。防安全責(zé)任人，對(duì)本單位的消防安全工作全面負(fù)責(zé)。公司下屬各部門負(fù)責(zé)人作為本部門責(zé)任人，承擔(dān)本部門消防安全管理責(zé)任，與總經(jīng)理簽訂消防安全責(zé)任書(shū)。城市綜合體內(nèi)各主力店、小業(yè)主、物業(yè)使用人以及各種有關(guān)分包、協(xié)作單位必須與管理公司簽訂消防安全責(zé)任書(shū)；各單位消防組織內(nèi)部，各部門和班組逐級(jí)向上一級(jí)組織簽訂消防安全責(zé)任書(shū)。消防安全責(zé)任書(shū)中必須清楚表述建立安全管理標(biāo)準(zhǔn)和安全管理制度、完善各類安全設(shè)施和措施、健全安全組織和安全責(zé)任體系、開(kāi)展安全教育培訓(xùn)第40頁(yè)共114頁(yè)和開(kāi)展安全檢查，杜絕安全隱患的內(nèi)容。(三)消防宣傳教育和培訓(xùn)開(kāi)展消防宣傳教育和培訓(xùn)工作是商業(yè)物業(yè)消防安全管理不可忽視的重要方面，是保障單位安全經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)性工作，其目的是為了增強(qiáng)員工及各商家的消防意識(shí)，提高員工及各商家做好消防安全工作的自覺(jué)性，使其掌握相應(yīng)的防火、滅火知識(shí)以及組織疏散、逃生自救的技能。商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為公共聚集場(chǎng)所和消防重點(diǎn)單位，根據(jù)《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企應(yīng)當(dāng)通過(guò)張貼圖畫(huà)、廣播、閉路電視等向公眾宣傳防火、滅火、疏散逃生等常識(shí)。對(duì)每名員工至少每半年進(jìn)行一次消防安全培訓(xùn)，商業(yè)物業(yè)至少每年開(kāi)展一次實(shí)戰(zhàn)消防演練。消防宣傳教育和培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：1、有關(guān)消防法規(guī)、消防安全制度和保障消防安全的操作規(guī)程；2、本單位、本崗位的消防重點(diǎn)區(qū)域和防火措施；3、有關(guān)消防設(shè)施的性能、滅火器材的使用方法；4、撲救初起火災(zāi)以及自救逃生的知識(shí)和技能；5、組織、引導(dǎo)在場(chǎng)群眾疏散的知識(shí)和技能。新上崗和進(jìn)入新崗位的員工應(yīng)進(jìn)行上崗前的消防安全培訓(xùn)。單位的消防安全責(zé)任人、消防安全管理人、專兼職消防管理人員、消防控制室的值班操作人員等還應(yīng)接受消防安全專門培訓(xùn)。第41頁(yè)共114頁(yè)(四)組織防火檢查和巡查城市綜合體管理公司內(nèi)部組織的防火巡查和防火檢查，是及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患，預(yù)防火災(zāi)發(fā)生的重要措施，也是確保相關(guān)消防安全制度和措施落實(shí)的有效手段。1、防火巡查作為消防安全重點(diǎn)單位和公眾聚集場(chǎng)所，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)期間進(jìn)行多次、定期消火巡查，營(yíng)業(yè)結(jié)束時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查。巡A.用火、用電有無(wú)違章情況；B.安全出口、疏散通道是否暢通，安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明是C.消防設(shè)施、器材和消防安全標(biāo)志是否在位、完整；D.常閉式防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)，防火卷簾下是否堆放物品影響E.消防安全重點(diǎn)部位的人員在崗情況及安全狀態(tài)；F.其他消防安全情況。2、防火檢查防火檢查應(yīng)當(dāng)至少每月進(jìn)行一次，檢查的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：A.火災(zāi)隱患的整改情況以及防范措施的落實(shí)情況；第42頁(yè)共114頁(yè)B.安全疏散通道、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明和安全出口情況；C.消防車通道、消防水源情況；D.滅火器材配置及有效情況；E.用火、用電有無(wú)違章情況，公共場(chǎng)所和商戶店鋪內(nèi)拉接的電氣線F.重點(diǎn)工種人員以及其他員工消防知識(shí)的掌握情況；G.消防安全重點(diǎn)部位的管理情況；H.易燃、易爆、危險(xiǎn)物品和場(chǎng)所防火、防爆措施的落實(shí)情況以及其他重要物資的防火安全情況；I.消防(控制室)值班情況和設(shè)施運(yùn)行、記錄情況；J.消防系統(tǒng)運(yùn)行、檢測(cè)、維保境況；K.防火巡查情況和部門周檢情況；L.消防安全標(biāo)志的設(shè)置情況和完好、有效情況；M.廣場(chǎng)內(nèi)正在施工的區(qū)域消防安全管理情況；N.主力店消防安全管理情況，重點(diǎn)檢查主力店廚房、倉(cāng)庫(kù)、消防設(shè)0.其他需要檢查的內(nèi)容。(五)火災(zāi)隱患的整改第43頁(yè)共114頁(yè)根據(jù)危險(xiǎn)、危害程度和整改難易程度，火災(zāi)隱患可分為一般火災(zāi)隱患和重大火災(zāi)隱患兩類，對(duì)可能引發(fā)火災(zāi)的，違反消防法律、法規(guī)的行為和事實(shí)，需要限期或當(dāng)場(chǎng)整改的，可定為火災(zāi)隱患；對(duì)可能導(dǎo)致重大人員傷亡或重大財(cái)產(chǎn)損失的，嚴(yán)重違反消防法律、法規(guī)的行為和事實(shí)，需要限期整改的火災(zāi)隱患可定為重大火災(zāi)隱患。根據(jù)《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的規(guī)定，對(duì)下列違反消防安全規(guī)定的行為，各單位須責(zé)成有關(guān)人員當(dāng)場(chǎng)改正并督促落實(shí)：1、違章進(jìn)入儲(chǔ)存易燃易爆危險(xiǎn)物品場(chǎng)所的；2違章使用明火作業(yè)或者在具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)的場(chǎng)所吸煙、使用明火等違反禁令的；3、將安全出口上鎖、遮擋，或者占用、堆放物品影響疏散通道暢通的；4、消火栓、滅火器材被遮擋影響使用或者被挪作他用的；5、常閉式防火門處于開(kāi)啟狀態(tài)，防火卷簾下堆放物品影響使用的；6、消防設(shè)施管理、值班人員和防火巡查人員脫崗的；7、違章關(guān)閉消防設(shè)施、切斷消防電源的；8、其他可以當(dāng)場(chǎng)改正的行為。對(duì)不能當(dāng)場(chǎng)改正的火災(zāi)隱患，消防工作歸口管理職能部門或者專兼職消防管理人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位的管理分工，及時(shí)將存在的火災(zāi)隱患向單位的消防安全管理人或者消防安全責(zé)任人報(bào)告，提出整改方案。消防安全管理人或第44頁(yè)共114頁(yè)者消防安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)確定整改的措施、期限以及負(fù)責(zé)整改的部門、人員，并落實(shí)整改資金。在火災(zāi)隱患未消除之前，單位應(yīng)當(dāng)落實(shí)防范措施，保障消防安全。不能確保消防安全，隨時(shí)可能引發(fā)火災(zāi)或者一旦發(fā)生火災(zāi)將嚴(yán)重危及人身安全的，應(yīng)當(dāng)將危險(xiǎn)部位停產(chǎn)停業(yè)整改。(六)建立健全并及時(shí)更新消防檔案消防安全重點(diǎn)管理單位應(yīng)建立消防檔案。建立消防檔案是保障單位消防安全管理工作以及各項(xiàng)消防安全措施落實(shí)的基礎(chǔ)工作。消防檔案應(yīng)當(dāng)包括消防安全基本情況和消防安全管理情況。1、消防安全基本情況應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：A.單位基本概況和消防安全重點(diǎn)部位情況；B.建筑物或者場(chǎng)所施工、使用或者開(kāi)業(yè)前的消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收以及消防安全檢查的文件、資料；C.消防管理組織機(jī)構(gòu)和各級(jí)消防安全責(zé)任人；D.消防安全制度；E.消防設(shè)施、滅火器材情況；F.專職消防隊(duì)、義務(wù)消防隊(duì)人員及其消防裝備配備情況；G.與消防安全有關(guān)的重點(diǎn)工種人員情況；H.新增消防產(chǎn)品、防火材料的合格證明材料；第45頁(yè)共114頁(yè)1.滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。2、消防安全管理情況應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：A.公安消防機(jī)構(gòu)填發(fā)的各種法律文書(shū)；B.消防設(shè)施定期檢查記錄、自動(dòng)消防設(shè)施全面檢查測(cè)試的報(bào)告以及維修保養(yǎng)的記錄，記明檢查的人員、時(shí)間、部位、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患以C.火災(zāi)隱患及其整改情況記錄，記明檢查的人員、時(shí)間、部位、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患以及處理措施等；D.防火檢查、巡查記錄，記明檢查的人員、時(shí)間、部位、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患以及處理措施等；E.有關(guān)燃?xì)?、電氣設(shè)備檢測(cè)(包括防雷、防靜電)等記錄資料，記明檢查的人員、時(shí)間、部位、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患以及處理措施等；F.消防安全培訓(xùn)記錄，記明培訓(xùn)的時(shí)間、參加人員、內(nèi)容等；G.滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的演練記錄，記明演練的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、H.火災(zāi)情況記錄；1.消防獎(jiǎng)懲情況記錄。(七)制訂滅火應(yīng)急疏散預(yù)案并定期演練制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案是滅火準(zhǔn)備工作的重要內(nèi)容，有了預(yù)先制定的第46頁(yè)共114頁(yè)滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，才能組織員工進(jìn)行演練，才能在演練中不斷修正和完善預(yù)案，才能使員工們對(duì)火災(zāi)時(shí)自己應(yīng)該做些什么和怎樣做有明確的認(rèn)識(shí)。滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案通常包括以下內(nèi)容：1、組織機(jī)構(gòu)包括：滅火行動(dòng)組、通訊聯(lián)絡(luò)組、疏散引導(dǎo)組、安全防護(hù)救2、報(bào)警和接警處置程序；3、應(yīng)急疏散的組織程序和措施；4、撲救初起火災(zāi)的程序和措施；5、通訊聯(lián)絡(luò)、安全防護(hù)救護(hù)的程序和措施。城市綜合體作為消防安全重點(diǎn)單位，應(yīng)當(dāng)至少每半年進(jìn)行一次滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案演練，并結(jié)合實(shí)際，不斷完善預(yù)案。附件2為XX廣場(chǎng)《火災(zāi)撲消防安全工作的根本目的是防止火災(zāi)的發(fā)生，如果火災(zāi)發(fā)生要立即將其撲滅，最大限度地減少損失。商業(yè)物業(yè)作為公眾聚集場(chǎng)所和消防重點(diǎn)單位，必須設(shè)置、使用完善的自動(dòng)消防設(shè)施系統(tǒng)。自動(dòng)消防設(shè)施系統(tǒng)是指能夠盡早地探測(cè)火災(zāi)并發(fā)出警報(bào)，提醒人們及早撤離，盡快采取滅火救援措施，并具備對(duì)各種滅火、防火設(shè)施進(jìn)行連動(dòng)控制功能的具有一定防火、滅火能力的聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。主要由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消第47頁(yè)共114頁(yè)防自動(dòng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和消防電源組成，消防自動(dòng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)主要包括滅火系統(tǒng)、防火救援系統(tǒng)和通訊廣播系統(tǒng)。為確保建筑消防安全，消防設(shè)施必須經(jīng)當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格后方可投入使用，且在投入使用后應(yīng)當(dāng)保持系統(tǒng)連續(xù)正常運(yùn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自隨意中斷運(yùn)行。自動(dòng)消防設(shè)施一旦投入使用，必須嚴(yán)格管理。1、系統(tǒng)必須要有專人負(fù)責(zé)，實(shí)行24小時(shí)值班制度，無(wú)關(guān)人員不得隨意觸動(dòng)。系統(tǒng)的操作維護(hù)人員應(yīng)是經(jīng)過(guò)專門培訓(xùn)，并經(jīng)消防安全主管部門組織考試合格的專門人員。值班人員應(yīng)熟悉掌握本系統(tǒng)的工作原理和操作規(guī)程，應(yīng)熟悉掌握本單位火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的報(bào)警區(qū)域和探測(cè)區(qū)域的劃分。2、系統(tǒng)管理部門必須收集和掌握系統(tǒng)竣工圖、設(shè)備技術(shù)資料、使用說(shuō)明書(shū)、調(diào)試開(kāi)通報(bào)告、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收情況表等有關(guān)資料，建立一套完整的技術(shù)檔案，以利于使用和維護(hù)。3、應(yīng)建立系統(tǒng)操作使用規(guī)程，明確值班人員職責(zé)，做好系統(tǒng)運(yùn)行和維護(hù)(二)定期檢查系統(tǒng)投入正常使用后，為確保運(yùn)行正常和可靠性，必須嚴(yán)格按定期檢查第48頁(yè)共114頁(yè)A.消防控制中心值班人員每班次對(duì)火災(zāi)報(bào)警主控屏、消音、復(fù)位檢B.消防控制中心負(fù)責(zé)人根據(jù)當(dāng)天消防控制中心數(shù)據(jù)情況填寫《消控C.弱電技工每日對(duì)消防報(bào)警控制主機(jī)的運(yùn)行情況檢查1次，并填寫記D.強(qiáng)電技工每日對(duì)消防系統(tǒng)用低壓配電柜、雙電源互投箱的運(yùn)行情E.給排水技工每日對(duì)消火栓、噴淋系統(tǒng)供水總閥、報(bào)警控制閥、屋2、周檢A.對(duì)各級(jí)供配電系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、易燃易爆物品存放部位的防護(hù)措B.每周檢查并清理所有消防卷簾門下有可能阻礙消防卷簾下降的物品，保證一旦發(fā)生火情發(fā)生后消防卷簾能夠順利放下。確保所有防火門能自動(dòng)關(guān)閉。C.檢查消防水泵房、消防穩(wěn)壓泵房設(shè)備運(yùn)行、環(huán)境衛(wèi)生情況。第49頁(yè)共114頁(yè)D.進(jìn)行主、備電源自動(dòng)轉(zhuǎn)換試驗(yàn)。A.每月檢查所有應(yīng)急疏散指示確保有效及指示方向正確。B.每月對(duì)火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)檢查1次。C.每月抽檢火災(zāi)探測(cè)器的報(bào)警功能和顯示位置是否正常。D.每月對(duì)防火卷簾門、疏散指示、消防通道照明檢查1次。E.每月對(duì)所有屋面消防風(fēng)機(jī)、防火閥檢查試機(jī)1次。F.每月對(duì)消防廣播系統(tǒng)、非消防電源強(qiáng)切測(cè)試1次。G.每月對(duì)電梯進(jìn)行強(qiáng)制停于首層試驗(yàn)。H.每月消防通信系統(tǒng)檢查一次。4、年檢使用單位每年應(yīng)聘請(qǐng)具有資質(zhì)的消防檢測(cè)單位對(duì)自動(dòng)消防設(shè)施進(jìn)行一次全面檢測(cè)，出具檢測(cè)報(bào)告，報(bào)相關(guān)單位備案?；馂?zāi)報(bào)警系統(tǒng)投入運(yùn)行2年后，其中的點(diǎn)型感溫、感煙探測(cè)器應(yīng)每隔3年7.治安防范及秩序維護(hù)管理模式治安防范及秩序的管理就是防范、控制各類治安事件和刑事案件的發(fā)生。(一)治安防范及秩序維護(hù)管理模式第50頁(yè)共114頁(yè)1、無(wú)縫布防機(jī)制1)無(wú)縫布防機(jī)制的目的是消除各種安全隱患。2)無(wú)縫布防機(jī)制的任務(wù)是對(duì)可能存在安全隱患、安全死角的區(qū)域進(jìn)行清查，并無(wú)縫布防。3)無(wú)縫布防機(jī)制的方式是：對(duì)內(nèi)、外管轄區(qū)域進(jìn)行布防和設(shè)崗；時(shí)時(shí)巡由上至下清場(chǎng)。4)無(wú)縫布防機(jī)制的手段是人防與技防互補(bǔ)，巡邏崗與固定崗“動(dòng)態(tài)靜態(tài)”相結(jié)合。2、三級(jí)安全檢查機(jī)制1)三級(jí)安全檢查機(jī)制的內(nèi)容是：班組日檢；部門周檢；公司月檢及重大節(jié)日及活動(dòng)前的安全檢查。2)三級(jí)安全檢查機(jī)制的任務(wù)是：及時(shí)排查安全隱患，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)部位的安全防范。3、安全管理評(píng)估機(jī)制1)定期對(duì)安全防范管理服務(wù)方案進(jìn)行評(píng)審和修訂，以適應(yīng)商業(yè)物業(yè)環(huán)境及安全狀況的變化。安全管理評(píng)估機(jī)制的工作內(nèi)容是總結(jié)和調(diào)整安全管理方法，查找安全漏洞、隱患和安全死角。2)安全防范管理服務(wù)方案應(yīng)注意與主力店、重要品牌商戶內(nèi)部安全防范第51頁(yè)共114頁(yè)4、突發(fā)事件處理預(yù)案機(jī)制1)突發(fā)事件處理預(yù)案機(jī)制的任務(wù)是全面提高安全管理隊(duì)伍的快速反應(yīng)機(jī)2)突發(fā)事件處理預(yù)案機(jī)制的內(nèi)容是制定各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期對(duì)織演練。(二)商場(chǎng)開(kāi)閉店管理1)監(jiān)督保潔作業(yè)人員開(kāi)店前作業(yè)人數(shù)；2)檢查早間作業(yè)(運(yùn)輸貨物和垃圾、早間維修、保潔作業(yè))情況和有關(guān)許可證明；3)檢查各商戶進(jìn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)員的有效證件。2、開(kāi)店環(huán)節(jié)的管理要點(diǎn)1)按規(guī)定程序、指令，依次開(kāi)啟照明、電梯、空調(diào)、背景音樂(lè)等設(shè)備；2)按規(guī)定程序、指令，按次序開(kāi)啟商業(yè)中心各個(gè)通道、大門；第52頁(yè)共114頁(yè)3)按規(guī)定程序、指令，廣播開(kāi)店通知及迎賓詞。3、閉店環(huán)節(jié)的管理要點(diǎn)：1)按規(guī)定程序、指令，廣播閉店通知及送賓詞；2)按規(guī)定程序、指令，按次序關(guān)閉商業(yè)中心各個(gè)通道、大門。在這個(gè)階段，必須清楚、正確、便利地引導(dǎo)顧客離開(kāi)商場(chǎng)；3)按規(guī)定程序、指令，依次開(kāi)啟背景音樂(lè)、空調(diào)、電梯、照明等設(shè)備。4、清場(chǎng)環(huán)節(jié)的管理要點(diǎn)1)分階段，安排顧客和營(yíng)業(yè)員離場(chǎng)；2)對(duì)各消防通道、商鋪、衛(wèi)生間、樓頂進(jìn)行全面、地毯式、由內(nèi)至外、3)檢查夜間作業(yè)(裝修、運(yùn)輸貨物和垃圾、夜間維修保潔作業(yè))作業(yè)情況和有關(guān)許可證明。整個(gè)開(kāi)閉店管理作業(yè)由安全管理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，營(yíng)運(yùn)人員、技工和安全管理人員依規(guī)定職責(zé)執(zhí)行，總值班監(jiān)控整個(gè)開(kāi)閉店過(guò)程。(三)延時(shí)服務(wù)的安全管理大型商業(yè)物業(yè)的一個(gè)重要特征就是物業(yè)內(nèi)不同組成部分、不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間的不一致的，如電影院和KTV等娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，這就提出了一個(gè)延時(shí)服務(wù)的安全管理問(wèn)題。在大型商業(yè)物業(yè)里，不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在一個(gè)無(wú)法進(jìn)行有效物理界面分隔的共享空間里運(yùn)營(yíng)，針對(duì)不同的營(yíng)業(yè)時(shí)間需第53頁(yè)共114頁(yè)延時(shí)服務(wù)的安全管理的原則和要求是：1、根據(jù)各業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)的不同時(shí)間要求，合理作出行人流線的規(guī)劃，既確保毗鄰商戶的安全要求，又提供顧客的交通便利；2、因地制宜，盡量利用有利的空間設(shè)施進(jìn)行物理界面分隔，根據(jù)營(yíng)業(yè)時(shí)3、沒(méi)有可供利用物理界面的，應(yīng)使用臨時(shí)性的設(shè)施進(jìn)行分隔；4、設(shè)置有利于顧客辨認(rèn)的導(dǎo)示標(biāo)識(shí)并引導(dǎo)其通行；5、在關(guān)鍵的交通節(jié)點(diǎn)布置警戒，包括固定崗和巡邏崗；6、開(kāi)業(yè)前充分預(yù)計(jì)延時(shí)服務(wù)給人力成本、能耗成本、保潔成本等管理成本帶來(lái)的增加，對(duì)延時(shí)服務(wù)業(yè)態(tài)可酌情額外收取管理費(fèi)用。8.宣傳推廣的安全管理宣傳推廣的安全管理是防范和控制因宣傳推廣活動(dòng)(大型群眾活動(dòng))引發(fā)的公共安全風(fēng)險(xiǎn)，其主要任務(wù)是防范和控制因擁擠、踩踏等而導(dǎo)致的集體性公眾危害事件發(fā)生。宣傳推廣活動(dòng)而招致的安全惡性事故常常造成群死群傷，危害的后果特別嚴(yán)重；同時(shí)引發(fā)社會(huì)的極大關(guān)注，影響特別巨大。宣傳推廣的安全管理工作的重點(diǎn)：1、節(jié)假日或舉辦重大活動(dòng)之前必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和制訂突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)第54頁(yè)共114頁(yè)2、商業(yè)物業(yè)公共安全管理的主要任務(wù)是防范和控制擁擠、踩踏等集體性公眾危害的事件發(fā)生。應(yīng)當(dāng)對(duì)公共場(chǎng)所聚集人流的數(shù)量、速度和方向以及其行為特征作出評(píng)估，按照疏散方向及路線，采取必須的技術(shù)保護(hù)和人力保護(hù)3、對(duì)于商業(yè)慶典、重大節(jié)日等大型活動(dòng)的開(kāi)展前需向當(dāng)?shù)毓仓鞴懿块T申報(bào)審批。4、活動(dòng)前應(yīng)對(duì)搭建舞臺(tái)、廣告設(shè)施(牌)的安全及可靠性進(jìn)行認(rèn)真檢查，對(duì)于用電設(shè)備、電器等接頭、用電負(fù)荷等可靠性進(jìn)行檢查和核對(duì)，對(duì)安全標(biāo)志、應(yīng)急設(shè)備及公安、消防、醫(yī)療等保障性準(zhǔn)備工作予以落實(shí)。9.交通安全管理交通安全管理主要防止和控制交通動(dòng)線中交通工具以及人員間引發(fā)各種交通事故的發(fā)生。其以機(jī)動(dòng)車道路交通安全管理為重點(diǎn)，保護(hù)行人的生命安全為主要目標(biāo)。1、必須完善交通安全警示標(biāo)識(shí)和安全防護(hù)設(shè)施，如限位、限速、限高、轉(zhuǎn)向、坡道行駛等管理要素的相關(guān)標(biāo)識(shí)和設(shè)施，并確保其有效性和符合性；2、科學(xué)布崗和制訂巡邏路線，做好車輛、行人交通行為的引導(dǎo)，完善人防措施；3、制訂交通安全突發(fā)事件的應(yīng)急處理方案，并定期進(jìn)行演練。4、對(duì)于商業(yè)客流高峰時(shí)段，可以采取增加臨時(shí)收費(fèi)點(diǎn)，設(shè)立快速通道等第55頁(yè)共114頁(yè)方法做好收費(fèi)車輛通行能力和車輛疏導(dǎo)的工作。5、酌情購(gòu)買停車場(chǎng)管理第三責(zé)任險(xiǎn)和盜搶險(xiǎn)。9.勞動(dòng)安全管理勞動(dòng)安全管理是指對(duì)員工勞動(dòng)安全實(shí)施保護(hù)工作，防止和控制員工在勞動(dòng)過(guò)程中發(fā)生意外傷害等生命、健康危險(xiǎn)。勞動(dòng)安全管理工作的要點(diǎn)：1)物業(yè)建筑物及公用設(shè)施；2)管理服務(wù)作業(yè)過(guò)程；3)機(jī)電設(shè)備設(shè)施；4)粉塵、毒物、噪聲、輻射、振動(dòng)、高溫、低溫等有害作業(yè)部位；5)管理設(shè)施、事故應(yīng)急搶救設(shè)施和輔助生產(chǎn)、生活衛(wèi)生設(shè)施；6)工時(shí)制度、女職工勞動(dòng)保護(hù)、體力勞動(dòng)強(qiáng)度。3、必須按規(guī)定配置勞動(dòng)保護(hù)用品，員工必須按規(guī)定使用勞動(dòng)保護(hù)用品；4、安全管理人員等蘊(yùn)含安全風(fēng)險(xiǎn)的工作崗位，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)購(gòu)買意外傷害保險(xiǎn)。第56頁(yè)共114頁(yè)設(shè)備安全管理主要是防范和控制因重大災(zāi)害、自然原因以及操作、維護(hù)、管理等人為責(zé)任造成的設(shè)備毀損、故障的風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)備毀損、故障風(fēng)險(xiǎn)往往引發(fā)次生災(zāi)害，如停電衍生公共安全事件或造成商業(yè)經(jīng)營(yíng)的中止；電梯故障造成人員傷亡；水系統(tǒng)故障造成水淹；消防設(shè)備癱瘓?jiān)斐苫馂?zāi)無(wú)法撲滅，等等。設(shè)備安全管理的要點(diǎn)：1、通過(guò)設(shè)備技術(shù)狀態(tài)管理，掌握和控制設(shè)備缺陷，并及時(shí)維修，恢復(fù)其技術(shù)性能和安全性能；2、嚴(yán)格貫徹設(shè)備安全操作規(guī)程和維護(hù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，防止設(shè)備誤操作和維護(hù)3、制訂并實(shí)施設(shè)備運(yùn)行環(huán)境技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好設(shè)備的防鼠、防潮、防塵、防高溫、防靜電、防雷擊等技術(shù)防范工作；4、建立設(shè)備安全事故的報(bào)告和管理制度，按照“三不放過(guò)”原則，認(rèn)真調(diào)查事故原因和責(zé)任，嚴(yán)厲追究責(zé)任事故的責(zé)任人；5、建立各種設(shè)備事故的應(yīng)急處理方案，并定期進(jìn)行演練；6、酌情購(gòu)置機(jī)損險(xiǎn)，認(rèn)真做好保險(xiǎn)的報(bào)險(xiǎn)、定損和理賠工作。11.建筑安全管理第57頁(yè)共114頁(yè)產(chǎn)的毀滅，等等。建筑安全管理工作的要點(diǎn)：1、通過(guò)房屋技術(shù)狀態(tài)檢測(cè)管理(房屋完好程度評(píng)定),掌握和控制建筑缺陷，并及時(shí)修繕，恢復(fù)其技術(shù)性能和安全性能；2、建立建筑基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、外墻以及各種構(gòu)件的維護(hù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格進(jìn)行維護(hù)；3、做好白蟻防治工作；4、建立建筑安全事故的報(bào)告和管理制度，按照“三不放過(guò)”原則，認(rèn)真調(diào)查事故原因和責(zé)任，嚴(yán)厲追究責(zé)任事故的責(zé)任人；5、建立各種建筑事故的應(yīng)急處理方案；6、購(gòu)置財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，認(rèn)真做好保險(xiǎn)的報(bào)險(xiǎn)、定損和理賠工作。12.財(cái)產(chǎn)安全管理財(cái)產(chǎn)安全管理主要任務(wù)是防范和控制人為事件、自然災(zāi)害或自然原因?qū)︻櫩?、業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)的損害。造成財(cái)產(chǎn)損害的成因有：1)自然災(zāi)害，包括地震、臺(tái)風(fēng)、雪災(zāi)、雷擊等；2)自然原因，包括設(shè)備設(shè)施磨損老化、材料應(yīng)力變化等；3)人為事件，包括故意破壞、無(wú)意損壞。財(cái)產(chǎn)安全管理工作的要點(diǎn)：第58頁(yè)共114頁(yè)13.法律安全管理(一)管理公司面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)1、服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的后果可能是出現(xiàn)大量服務(wù)投訴，物業(yè)服務(wù)費(fèi)等各種費(fèi)用不能實(shí)現(xiàn)正常收繳，也可能是因公共安全、人身財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)和保管的責(zé)任主體的混亂引發(fā)的法律糾紛。第59頁(yè)共114頁(yè)1)物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂和執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)。比如較常見(jiàn)的問(wèn)題是物業(yè)管理界面不清晰，甲已雙方理解存有偏差。2)與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)，如房屋買賣、租賃的各種合同在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)給物業(yè)服務(wù)帶來(lái)的困難。2、勞動(dòng)要素風(fēng)險(xiǎn)1)勞動(dòng)合同風(fēng)險(xiǎn)，即用工的法律風(fēng)險(xiǎn)；2)財(cái)務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)，包括信貸、保險(xiǎn)合同風(fēng)險(xiǎn)；3)能源供應(yīng)合同風(fēng)險(xiǎn)，包括用電、用水、用氣合同風(fēng)險(xiǎn)；6)服務(wù)分包方服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)，包括保潔、綠化、電信、工程維保、宣傳推廣等分包服務(wù)合同。(二)法律安全管理工作的要點(diǎn)1、建立嚴(yán)格的合同內(nèi)部會(huì)簽制度，避免合同出現(xiàn)技術(shù)漏洞和法律漏洞；2、切實(shí)建立并執(zhí)行法律顧問(wèn)制度和法律審核制度。所有物業(yè)服務(wù)合同以及相關(guān)服務(wù)協(xié)議、勞動(dòng)合同、各種經(jīng)濟(jì)合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)法律顧問(wèn)審核，并嚴(yán)格按照制度履行審核審批手續(xù)嚴(yán)格管理各種憑證、工作聯(lián)系單和作業(yè)檢查記錄、來(lái)往函件、現(xiàn)場(chǎng)圖片等物證。14.控制處理安全突發(fā)事件的五大原則原則一：統(tǒng)一指揮第60頁(yè)共114頁(yè)突發(fā)事件發(fā)生后應(yīng)由一名管理人員(一般以當(dāng)值最高級(jí)別的管理人員為佳)做好統(tǒng)一的現(xiàn)場(chǎng)指揮，安排調(diào)度，以免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導(dǎo)”,造成混亂。原則二：服從命令當(dāng)事工作人員應(yīng)無(wú)條件服從現(xiàn)場(chǎng)指揮人員的命令，按要求采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。原則三：主動(dòng)出擊突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，管理人員不能以消極、推拖甚至是回避的態(tài)度來(lái)對(duì)待，此時(shí)應(yīng)主動(dòng)出擊，直面矛盾，及時(shí)處理，敢于承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。原則四：靈活處理對(duì)待突發(fā)事件，應(yīng)具體問(wèn)題具體分析。即使已有預(yù)案規(guī)定，但因具體情況發(fā)生變化，應(yīng)擺脫預(yù)案束縛，及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整。原則五：安全第一處理突發(fā)事件應(yīng)以不造成新的損失為前提，不能因急于處理，而不顧后果，造成更大的且不必要的人身、財(cái)產(chǎn)損失。原則六：團(tuán)結(jié)協(xié)作當(dāng)事工作人員應(yīng)團(tuán)結(jié)一致，同心協(xié)力的處理突發(fā)事件。交通組織管理1.內(nèi)外部交通組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)優(yōu)化第61頁(yè)共114頁(yè)商業(yè)物業(yè)外部公共交通條件在選址期已經(jīng)明確，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，外部交通以及內(nèi)外部接駁應(yīng)盡力實(shí)現(xiàn)下列條件：1.如鄰近地鐵，應(yīng)爭(zhēng)取直接與地鐵站相連通。2.停車場(chǎng)主出入口，應(yīng)與市政道路形成環(huán)狀流通。3.爭(zhēng)取盡量多的公交站點(diǎn)設(shè)立于商業(yè)物業(yè)周邊。4.確保購(gòu)物中心周邊道路要設(shè)置人行斑馬線、過(guò)街天(地下)橋，保障對(duì)街人群方便順利過(guò)往流動(dòng)。5.出租車?？扛蹫?，設(shè)于鄰近購(gòu)物中心主要出入口附近。6.在市政交通引導(dǎo)系統(tǒng)中，2公里范圍，就開(kāi)始實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)，包括停車7.避免停車場(chǎng)出入口設(shè)計(jì)在正對(duì)于市政道路紅綠燈處，否則市政交通管制將會(huì)直接造成停車場(chǎng)進(jìn)出車輛的大量擁堵。2.停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)優(yōu)化停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量滿足以下條件：1.停車場(chǎng)車位數(shù)量設(shè)計(jì)必須得到保證，國(guó)際較高標(biāo)準(zhǔn)，停車場(chǎng)總面積與購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)約為1:1。目前在國(guó)內(nèi)這一比例還難以實(shí)現(xiàn)，但車位目前國(guó)內(nèi)許多經(jīng)營(yíng)狀效況良好的購(gòu)物中心都為顧客停車難所困擾。表5-1北京市大中型公共建筑停車場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。第62頁(yè)共114頁(yè)4.車道設(shè)計(jì)不少于8米寬，保障居前車輛倒入車位時(shí)，后續(xù)車輛有足夠6.停車場(chǎng)出入口數(shù)量設(shè)計(jì)應(yīng)按停車位數(shù)量，及單位時(shí)間內(nèi)流動(dòng)量的測(cè)7.停車場(chǎng)道閘系統(tǒng)設(shè)計(jì)中，閘桿起落間隔時(shí)間必須根據(jù)車場(chǎng)規(guī)模和出1.導(dǎo)向標(biāo)識(shí)系統(tǒng)引導(dǎo)駕車者盡快就近停車，避免車輛在停車場(chǎng)內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間流動(dòng)，不提倡將停車場(chǎng)分為不同的專屬停車區(qū)(如影城專用停車區(qū)),實(shí)際第63頁(yè)共114頁(yè)3.通過(guò)色彩分區(qū)，將停車場(chǎng)分成若干個(gè)停泊區(qū)域，讓顧客記住自已車4.停車場(chǎng)色彩分區(qū)，應(yīng)根據(jù)不同地形，按顧客視線可及范圍5.利用趨光原理，在電梯間、主通道等區(qū)域配置較強(qiáng)光源，形成強(qiáng)光區(qū)6.停車場(chǎng)大面積墻面，可以制作大型、引導(dǎo)性標(biāo)識(shí)，但應(yīng)注意高于1.84.交通流量統(tǒng)計(jì)分析與組織營(yíng)初期，為聚攏商機(jī)、人氣，經(jīng)營(yíng)管理者經(jīng)常會(huì)選擇(或階段性)對(duì)顧客優(yōu)本場(chǎng)實(shí)際交通流量統(tǒng)計(jì)應(yīng)關(guān)注如下數(shù)據(jù)：1.本項(xiàng)目停車場(chǎng)出入口數(shù)量、流向、寬度；第64頁(yè)共114頁(yè)5.司機(jī)平均泊車時(shí)間(入口至尋找到空位時(shí)間);6.司機(jī)平均尋車時(shí)間(電梯口至上車時(shí)間);7.不同時(shí)段車輛進(jìn)、出流量(峰、平、谷);通過(guò)上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、分析，可以了解停車場(chǎng)出入口設(shè)計(jì)、車流動(dòng)線是否1.對(duì)于主力店盡量在室外或與主力店直接相連的建筑區(qū)域內(nèi)，利用2.大型超市類主力店須設(shè)置獨(dú)立倉(cāng)庫(kù)，在貨運(yùn)通道設(shè)計(jì)中，必須保第65頁(yè)共114頁(yè)證車輛可以直接進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)。3.在貨運(yùn)通道設(shè)計(jì)中，要認(rèn)真考慮各種貨運(yùn)車輛行車規(guī)范與需求，如道寬、行車通道層高、通道轉(zhuǎn)彎半徑、倒車路線等。4.購(gòu)物中心需要在室外廣場(chǎng)設(shè)置少量停車區(qū)域，以保障部分如20噸10輪卡車等特殊運(yùn)輸車輛的臨時(shí)需求。5.銀行業(yè)態(tài)需考慮押鈔車(收款車)最近?？柯肪€，在室外廣場(chǎng)道路上預(yù)留進(jìn)出口。6.停車場(chǎng)車位應(yīng)全面循環(huán)利用，不需要為中小業(yè)態(tài)提供專用停車區(qū)。7.在導(dǎo)向標(biāo)識(shí)系統(tǒng)中，對(duì)貨運(yùn)車流設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)，避免顧客車場(chǎng)8.在貨運(yùn)通道設(shè)計(jì)中，應(yīng)盡可能避開(kāi)顧客視野，以避免貨運(yùn)車輛對(duì)6.購(gòu)物中心的自行車路線設(shè)計(jì)購(gòu)物中心鄰近區(qū)域是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本依托，鄰近區(qū)域顧客進(jìn)入購(gòu)物中心消費(fèi)，就存在著自行車交通及停放的需求。在自行車線路與自行車停放點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)把握如下事項(xiàng)：1.駕自行車購(gòu)物顧客多數(shù)屬于超市購(gòu)物意向人群，所以自行車停放點(diǎn)應(yīng)盡量靠近購(gòu)物中心中鄰近超市業(yè)態(tài)的出入口。2.自行車停放點(diǎn)應(yīng)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)或商業(yè)布置，保障購(gòu)物中心整體形象。第66頁(yè)共114頁(yè)3.自行車流與機(jī)動(dòng)車道必須分開(kāi)，與人流盡量分流。在購(gòu)物中心室外廣場(chǎng)部分設(shè)置攔車路障，避免自行車在廣場(chǎng)的無(wú)序流動(dòng)。商業(yè)工程管理的前期介入1.商業(yè)工程管理前期介入的劃分及作用商業(yè)工程管理前期介入自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段到商戶大批入住裝修完畢轉(zhuǎn)入正常管理，應(yīng)包括兩個(gè)階段：早期介入和前期管理。早期介入是指商業(yè)工程的有關(guān)人員參與項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售和竣工驗(yàn)收的過(guò)程，商業(yè)工程人員從商業(yè)工程管理的專業(yè)角度提出意見(jiàn)和建議，以便減少建成后的商業(yè)物業(yè)在使用、運(yùn)行、維修上的不足，最大限度滿足業(yè)主和使用人的需求。前期管理是指在物業(yè)承接查驗(yàn)、商戶入住裝修中商業(yè)工程管理人員的介入。這一階段的工作主要是商業(yè)工程正常使用期所需的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)、商戶入住裝修管理、工程質(zhì)量保修處理及工程有關(guān)方面管理機(jī)構(gòu)和人員的配置、工程管理規(guī)章制度的制定、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收與接管、主力店、次主力店設(shè)備設(shè)施的進(jìn)入管理、房屋裝修管理以及檔案資料的建立。2.商業(yè)工程管理前期介入的時(shí)間要點(diǎn)及含義必要性商業(yè)工程管理前期介入的必要性在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作早期，商業(yè)工程管理人員通過(guò)早期介入活動(dòng)，將長(zhǎng)期積累的商業(yè)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目的可行性提出意見(jiàn)和建議；就原設(shè)計(jì)圖第67頁(yè)共114頁(yè)紙的缺欠或不足，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局及功能使用、設(shè)備設(shè)施的選型、配置、運(yùn)行、維修及管理方面的改進(jìn)建議；監(jiān)管在施工程的質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)和檢查不合格、不合理、不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程問(wèn)題提出整改建議；在承接查驗(yàn)對(duì)工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行測(cè)試、檢驗(yàn)、調(diào)整、試車和指出前期工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施的缺陷，就改進(jìn)方案的可能性和費(fèi)用提出建議并總結(jié)工程前期介入發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題作為案例；在招商出租階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助項(xiàng)目公司及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理存在的問(wèn)題，從源頭上堵住漏洞，避免和減少上述階段的問(wèn)題發(fā)生，而且在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期把不利于商業(yè)管理、損害商戶利益的因素盡可能消除或減少，以保障物業(yè)正常投入使用后的正常運(yùn)行。3.商業(yè)工程管理前期介入意義的作用商業(yè)工程管理前期介入的作用1、優(yōu)化設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施投資配置及環(huán)境布置往往受限于許多客觀因素的影響或主觀因素的認(rèn)識(shí)，由于這些原因所造成的缺欠都直接影響著日后的商業(yè)使用環(huán)境、條件和功能等，而商業(yè)工程管理人員由于參與了許多商業(yè)工程管理項(xiàng)目的前期介入和日后工程管理工作，積累了豐富的商業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，由于角色的不同，看問(wèn)題的視野不同，對(duì)商業(yè)物業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施選型、配置和建造質(zhì)量缺陷往往比較敏感，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)指出，這樣就能確保商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量。例如，某商業(yè)管理公司工程人員每年匯集運(yùn)行中新發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，定期更新《商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)條件》,從源頭上保證所開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)符合市場(chǎng)需求，第68頁(yè)共114頁(yè)便于日后的運(yùn)行管理。2、有助于提高工程質(zhì)量在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，商業(yè)工程管理人員利用自身優(yōu)勢(shì)協(xié)助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問(wèn)題在施工過(guò)程中及時(shí)得到解決，避免日后使用中再投入額外資金和精力，從而減少浪費(fèi)，提升商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)。例如，在某項(xiàng)目建設(shè)中，商業(yè)工程管理人員在商業(yè)步行街裝修期間發(fā)現(xiàn)步行街商鋪內(nèi)許多風(fēng)機(jī)盤管出風(fēng)口安裝在格柵吊頂之上，且格柵吊頂不能上(1)空調(diào)的無(wú)效負(fù)荷增加，吊頂之上的部分也將成為空調(diào)的負(fù)荷(2)格柵吊頂無(wú)法承重，增加了更換回風(fēng)過(guò)濾網(wǎng)的難度，甚至導(dǎo)致過(guò)濾為此，必須將出風(fēng)口下引到格柵之下，經(jīng)過(guò)多方面努力，終于項(xiàng)目公司同意安排下引，并在開(kāi)業(yè)前完成了風(fēng)管下引工作。方便了日后空調(diào)的運(yùn)行管3、有利于了解商業(yè)地產(chǎn)的