做賬實操-房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例

會計實操文庫PAGE1-做賬實操-房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例一、土地增值稅籌劃合理增加扣除項目金額：在項目規(guī)劃時，增加公共配套設(shè)施建設(shè)，如小區(qū)內(nèi)建設(shè)幼兒園、會所等非盈利性配套設(shè)施。假設(shè)某房地產(chǎn)項目預(yù)計銷售額為5億元，原本可扣除的開發(fā)成本等為3億元，通過投入2000萬元建設(shè)配套設(shè)施，可增加扣除項目金額。這樣土地增值稅增值額就會降低，適用的稅率檔次可能下降，進(jìn)而減少土地增值稅稅負(fù)。賬務(wù)處理上，建設(shè)配套設(shè)施投入資金時：借：開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費20,000,000貸：銀行存款等20,000,000計算土地增值稅時，這部分成本將納入扣除項目，按照土地增值稅計算公式：增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目金額，增值率=增值額÷扣除項目金額×100%，不同的增值率對應(yīng)不同的稅率和速算扣除系數(shù)，合理增加扣除項目能有效降低稅負(fù)。分散收入：房地產(chǎn)企業(yè)將房屋與車位、地下室等分開銷售，而非捆綁銷售。例如，某樓盤房屋均價1.5萬元/平方米，車位售價10萬元/個。若捆綁銷售，車位收入并入房屋總價計算土地增值稅；分開銷售，車位作為單獨的不動產(chǎn)銷售，按照較低的增值率計算土地增值稅，因為車位成本相對固定，單獨核算可降低整體稅負(fù)。分開銷售時，賬務(wù)處理如下：銷售房屋：借：銀行存款等（房屋售價×銷售面積）貸：主營業(yè)務(wù)收入—房屋銷售收入銷售車位：借：銀行存款等（車位售價×銷售數(shù)量）貸：主營業(yè)務(wù)收入—車位銷售收入二、企業(yè)所得稅籌劃利用稅收優(yōu)惠政策延遲納稅：對于符合條件的研發(fā)項目，如房地產(chǎn)企業(yè)在建筑節(jié)能、智能化等方面的研發(fā)投入，可申請研發(fā)費用加計扣除。假設(shè)某企業(yè)當(dāng)年研發(fā)投入500萬元，按照規(guī)定可加計扣除750萬元（500萬×150%），這將減少應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。賬務(wù)處理上，發(fā)生研發(fā)費用時：借：研發(fā)支出—費用化支出（或資本化支出）5,000,000貸：銀行存款等5,000,000期末結(jié)轉(zhuǎn)：借：管理費用—研發(fā)費用（費用化部分）無形資產(chǎn)（資本化部分）貸：研發(fā)支出—費用化支出（或資本化支出）另外，房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式銷售房屋，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)，相比一次性確認(rèn)收入，可延遲納稅，獲取資金的時間價值。例如，簽訂一份3年期分期收款銷售合同，每年收款1000萬元，企業(yè)可分年確認(rèn)收入，每年根據(jù)當(dāng)年確認(rèn)的收入計算繳納企業(yè)所得稅。合理分?jǐn)偝杀举M用：在多個項目同時開發(fā)時，準(zhǔn)確劃分共同成本，如總部管理人員工資、辦公費用等，按照合理的分?jǐn)偡椒ǎㄈ缃ㄖ娣e、預(yù)算造價等）分?jǐn)偟礁鱾€項目。假設(shè)某企業(yè)總部費用500萬元，有兩個項目A、B，A項目建筑面積10萬平方米，B項目建筑面積15萬平方米，按照建筑面積分?jǐn)偅珹項目分?jǐn)?00萬元（500萬×10萬÷(10萬+15萬)），B項目分?jǐn)?00萬元，合理分?jǐn)偞_保各項目成本核算準(zhǔn)確，避免某個項目稅負(fù)過高。三、增值稅籌劃選擇合適的供應(yīng)商：房地產(chǎn)企業(yè)在采購建筑材料、設(shè)備等物資時，優(yōu)先選擇一般納稅人供應(yīng)商，以獲取增值稅專用發(fā)票，增加進(jìn)項稅額抵扣。例如，采購鋼材，一般納稅人供應(yīng)商報價含稅1130元/噸，小規(guī)模納稅人供應(yīng)商報價含稅1050元/噸，看似小規(guī)模納稅人價格低，但考慮進(jìn)項稅額抵扣，一般納稅人可抵扣進(jìn)項稅額130元/噸（1130÷(1+13%)×13%），實際采購成本為1000元/噸，低于小規(guī)模納稅人報價，從增值稅稅負(fù)角度選擇一般納稅人更有利。賬務(wù)處理上，從一般納稅人采購時：借：原材料—鋼材等10,000（假設(shè)不含稅價，下同）應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）1,300貸：銀行存款11,300從小規(guī)模納稅人采購（取得3%征收率發(fā)票）：借：原材料—鋼材等10,194.17（1050÷(1+3%)）應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）30.58（1050÷(1+3%)×3%）貸：銀行存款10,500合理利用增值稅預(yù)繳政策：房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售房屋階段，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。通過合理規(guī)劃預(yù)售進(jìn)度和資金安排，確保預(yù)繳增值稅的資金流順暢，同時避免因預(yù)繳過多影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。例如，某項目預(yù)計總銷售額10億元，分四期預(yù)售，每期預(yù)售2.5億元，按3%預(yù)繳增值稅，每期預(yù)繳750萬元。企業(yè)根據(jù)工程進(jìn)度、市場需求等合理安排預(yù)售時間，既能滿足稅務(wù)要求，又能優(yōu)化資金使用效率。賬務(wù)處理上，預(yù)繳增值稅時：借：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅7,500,000貸：銀行存款7,500,000房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃需要綜合考慮項目全生命周期、稅收政策及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略等多方面因素，合法合規(guī)地降低稅務(wù)成本，提升企業(yè)競爭力。會計做賬流程一、建賬1.根據(jù)企業(yè)所屬行業(yè)、規(guī)模以及核算要求，選擇適用的會計準(zhǔn)則，如企業(yè)會計準(zhǔn)則、小企業(yè)會計準(zhǔn)則等。2.確定會計科目體系，涵蓋資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、成本、損益等五大類科目，依據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)特點，細(xì)化設(shè)置明細(xì)科目，例如制造業(yè)需細(xì)分原材料、生產(chǎn)成本等科目，服務(wù)業(yè)則側(cè)重于服務(wù)收入、服務(wù)成本相關(guān)科目。3.建立賬簿，包括總賬、日記賬（現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬）、明細(xì)賬（如往來明細(xì)賬、存貨明細(xì)賬、固定資產(chǎn)明細(xì)賬等），可以選擇手工記賬或借助財務(wù)軟件創(chuàng)建電子賬簿，手工記賬時需準(zhǔn)備規(guī)范的賬頁格式，按序編號登錄，財務(wù)軟件記賬則要完成系統(tǒng)初始化設(shè)置，錄入企業(yè)基本信息、科目期初余額等。二、日常賬務(wù)處理1.原始憑證審核業(yè)務(wù)發(fā)生后，獲取相關(guān)原始憑證，如采購業(yè)務(wù)的發(fā)票、入庫單，銷售業(yè)務(wù)的發(fā)貨單、銷項，費用支出的報銷單、發(fā)票等，對原始憑證真實性、合法性、完整性進(jìn)行審核，檢查憑證內(nèi)容是否填寫規(guī)范、簽章是否齊全、金額計算是否準(zhǔn)確，不符要求的及時退回更正補(bǔ)充。對于外來原始憑證，特別留意發(fā)票真?zhèn)尾轵?，可通過稅務(wù)部門官方平臺查詢，確保憑證有效，避免稅務(wù)風(fēng)險。2.記賬憑證編制依據(jù)審核無誤的原始憑證，按照復(fù)式記賬原理，確定每筆業(yè)務(wù)應(yīng)借記、貸記的會計科目及金額，編制記賬憑證，摘要簡明扼要反映業(yè)務(wù)內(nèi)容，如“采購辦公用品支付現(xiàn)金”“收到客戶貨款存入銀行”等，記賬憑證編號連續(xù)，附件張數(shù)準(zhǔn)確填寫原始憑證數(shù)量。不同業(yè)務(wù)類型賬務(wù)處理示例：采購原材料，若為一般納稅人，取得增值稅專用發(fā)票，價款10,000元，增值稅稅額1,300元，款項已付，材料入庫：借：原材料10,000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）1,300貸：銀行存款11,300銷售產(chǎn)品，售價20,000元（含稅，稅率13%），貨物已發(fā)出，款項未收：不含稅銷售額=20,000÷(1+13%)≈17,699.12元增值稅銷項稅額=17,699.12×13%≈2,300.88元借：應(yīng)收賬款20,000貸：主營業(yè)務(wù)收入17,699.12應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）2,300.88計提當(dāng)月職工薪酬，生產(chǎn)工人工資8,000元，管理人員工資4,000元：借：生產(chǎn)成本8,000管理費用4,000貸：應(yīng)付職工薪酬12,0003.記賬憑證審核與登錄賬簿對編制好的記賬憑證，由專人進(jìn)行審核，重點審核科目運(yùn)用是否正確、借貸金額是否相等、摘要是否清晰，審核無誤后簽字蓋章確認(rèn)。根據(jù)審核后的記賬憑證，將業(yè)務(wù)記錄登錄到相應(yīng)賬簿，按日期順序逐筆登錄總賬，依據(jù)明細(xì)科目分別登錄明細(xì)賬，做到賬賬相符，如現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬每日按業(yè)務(wù)發(fā)生時序記錄收支，確保資金流清晰準(zhǔn)確；往來明細(xì)賬詳細(xì)登錄客戶、供應(yīng)商的每筆債權(quán)債務(wù)變動；存貨明細(xì)賬實時反映原材料、庫存商品的收發(fā)存情況。登錄賬簿時，使用藍(lán)黑墨水鋼筆書寫，數(shù)字規(guī)范、摘要完整，按規(guī)定方法更正錯賬，如劃線更正法、紅字更正法、補(bǔ)充登錄法。三、期末處理1.賬項調(diào)整期末需對一些應(yīng)計未計、預(yù)提待攤等跨期業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，確保會計信息反映當(dāng)期真實財務(wù)狀況與經(jīng)營成果。常見調(diào)整事項：計提固定資產(chǎn)折舊，若固定資產(chǎn)原值50,000元，預(yù)計使用年限5年，凈殘值2,500元，采用直線法，每月折舊額=(50,0002,500)÷5÷12=791.67元：借：制造費用（生產(chǎn)用固定資產(chǎn)）或管理費用（管理用固定資產(chǎn)）791.67貸：累計折舊791.67分?jǐn)傞L期待攤費用，如年初支付一年房租12,000元：每月分?jǐn)偡孔?12,000÷12=1,000元借：管理費用1,000貸：長期待攤費用1,000確認(rèn)本期應(yīng)負(fù)擔(dān)但未支付的利息費用，若借款合同約定年利率6%，本月應(yīng)計利息500元：借：財務(wù)費用500貸：應(yīng)付利息5002.結(jié)賬完成賬項調(diào)整后，進(jìn)行結(jié)賬操作，對各損益類科目進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，將收入類科目余額結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤”貸方，成本、費用類科目余額結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤”借方，計算出當(dāng)期凈利潤（或凈虧損）。示例：結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入50,000元：借：主營業(yè)務(wù)收入50,000貸：本年利潤50,000結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本30,000元、管理費用8,000元、財務(wù)費用1