《房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)變遷的實證研究》11000字

房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)變遷的實證研究摘要我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，對國民經(jīng)濟和人民生活都產(chǎn)生了重大的影響，住房不僅體現(xiàn)為滿足人們的居住功能，也具備了投資功能和拉動經(jīng)濟增長的功能。自住房市場化以來,房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、房地產(chǎn)投資持續(xù)擴張,房價居高不下,增加了經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)投資的依賴。本文首先對論文的研究背景及意義進行闡述，對國內(nèi)外研究現(xiàn)狀進行簡單說明，運用文獻研究法和數(shù)據(jù)分析等方法，從投資結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)，綜合運用投資結(jié)構(gòu)理論、經(jīng)濟學理論等理論，系統(tǒng)研究2011—2020年山東省房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的變遷，得出2011—2020年山東省房地產(chǎn)投資用途中住宅投資額占比最多，投資資金來源主要來源于自籌資金和其他資金來源，由此提出優(yōu)化山東省房地產(chǎn)市場的措施：合理調(diào)控投資規(guī)模，優(yōu)化住房保障制度；審慎房地產(chǎn)開發(fā)，加強財務風險管理；理性對待房地產(chǎn)市場，避免過度投機。關鍵詞：山東省房地產(chǎn)；投資用途結(jié)構(gòu)；資金來源結(jié)構(gòu)目錄摘要 I第1章緒論 11.1研究背景及意義 11.1.1研究背景 11.1.2研究意義 11.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 21.2.1國外研究現(xiàn)狀 21.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 31.3研究內(nèi)容及研究方法 41.3.1研究內(nèi)容 41.3.2研究方法 4第2章相關概念及理論基礎 52.1相關概念 52.1.1房地產(chǎn) 52.1.2房地產(chǎn)投資 52.1.3房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 52.2理論基礎 62.2.1西方經(jīng)濟學投資結(jié)構(gòu)理論 62.2.2國內(nèi)投資結(jié)構(gòu)理論 6第3章山東省房地產(chǎn)市場投資用途結(jié)構(gòu)變遷分析 83.1住宅 93.2商業(yè) 113.3辦公樓 133.4其他商品房 15第4章山東省房地產(chǎn)市場投資資金來源結(jié)構(gòu)的變遷分析 174.1國內(nèi)貸款 174.2利用外資 174.3自籌資金 184.4其他資金來源 19第5章山東省房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化途徑 205.1合理調(diào)控投資規(guī)模，優(yōu)化住房保障制度 205.2審慎房地產(chǎn)開發(fā)，加強財務風險管理 205.3理性對待房地產(chǎn)市場，避免過度投機 21結(jié)語 22參考文獻 23第1章緒論1.1研究背景及意義1.1.1研究背景2010年是我國房地產(chǎn)市場的低迷期，因為之前瘋狂的土地建設，有大量庫存可用，政府又實施了一些刺激政策。2015年后，全國范圍內(nèi)實行了“限購”，到目前為止，全國各市已對監(jiān)管政策做出響應。作為中國老牌經(jīng)濟大省，2020年山東省經(jīng)濟發(fā)展位居全國第三位。2020年，山東樓市有起有落，年初受疫情影響房地產(chǎn)整體熱度有一定程度的下降，但三月份開始有增長的趨勢。隨著綠色建筑、公積金、棚改、住宅租賃等新規(guī)出臺，樓市回歸平靜，但總體供應及成交量仍超過2019年。在行業(yè)方面，房地產(chǎn)業(yè)對我國GDP的貢獻每年都在增長，2016年占GDP比重約為6.5%,2018年對GDP的貢獻為59846億元；因此，近幾年，伴隨著國家經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展，對房地產(chǎn)的投入也在逐步增加。然而，要實現(xiàn)高回報，就需要對房產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)進行合理的調(diào)整。因此，當前亟待改革和優(yōu)化我國的房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)，加快經(jīng)濟適用住房的建設，從而推動房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、良性發(fā)展。1.1.2研究意義理論意義從20世紀末開始，中國的房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟都在不斷的進行著調(diào)整，因此對其研究具有重要的現(xiàn)實和理論價值。從現(xiàn)有的文獻中，雖然有關房地產(chǎn)的相關報道很多，而且有關房地產(chǎn)的投資與經(jīng)濟發(fā)展之間的聯(lián)系也是眾多的。但是，對于山東省的房地產(chǎn)市場的投資結(jié)構(gòu)，目前國內(nèi)還沒有太多的相關研究，僅有少量的相關文獻。并以中國2008年之前的房地產(chǎn)市場的投資構(gòu)為研究目標。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資的格局將發(fā)生一定的改變。因此，本文以2011—2020年為時間背景，研究分析這期間的山東省房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)變遷，尋求實現(xiàn)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)合理化的理論、手段和方法，有助于為這一研究領域提供新的視角，拓寬山東省房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)的研究領域，對豐富投資結(jié)構(gòu)這一角度的理論具有重要的意義。實踐意義第一，本文從投資用途結(jié)構(gòu)和投資資金來源結(jié)構(gòu)兩個角度出發(fā)，運用文獻研究方法和數(shù)據(jù)分析方法對山東省房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)的變遷進行分析，為房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化開拓了新的方向。第二，本研究以山東省為對象，房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)的變化十分迅速，研究2011—2020年間山東省房地產(chǎn)市場的投資用途結(jié)構(gòu)和投資資金來源結(jié)構(gòu)，可以清晰的看出山東省房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)的變遷。本研究可以為制定適合的投資結(jié)構(gòu)起借鑒作用。第三，研究房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)的變遷，能夠?qū)ζ渌嚓P的產(chǎn)業(yè)提供幫助，對山東省國民經(jīng)濟有著積極的意義，能夠更好的了解2011—2021年間山東省房地產(chǎn)市場的投資結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)市場和其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的思考。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀Weissman（1955）認為提出了一種觀點，即房地產(chǎn)的投入，尤其是住房的建設，是一個國家或一個區(qū)域的保障性的、福利性的支出，而房地產(chǎn)的增長僅僅是一個附加的因素。因此，當一個資本尚未累積到某個水平時，大規(guī)模的地產(chǎn)投入只能讓其難以增長［1］。David(2014)通過對澳大利亞地區(qū)的房地產(chǎn)項目投資決策流程的分析，建立了一個標準的房地產(chǎn)項目投資決策流程的模式，為以后的房地產(chǎn)項目決策提供參考［2］。Hui(2009)運用了一套模糊邏輯的理論體系，對房地產(chǎn)的不精確、含糊的信息進行評價，從而為房地產(chǎn)業(yè)的投資提供了一個模糊理論的基礎［3］。Harris（2006）研究認為，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟發(fā)展之間的關系有不同的觀點:早期的學者認為房地產(chǎn)投資作為一種近似社會保障支出,在資金狀況緊張狀態(tài)下,會阻礙經(jīng)濟發(fā)展;少部分學者認為房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟增長所必需的,并限定在特定的環(huán)境下［4］;Myeong-SooKim（2002）研究了在房地產(chǎn)投資中，住房投資和非住房投資對經(jīng)濟增長影響程度，選取了1970-2000年韓國的相關數(shù)據(jù)，從而得到住房投資對經(jīng)濟增長的貢獻程度遠大于非住房投資的結(jié)論［5］。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀我國學者對房地產(chǎn)投資體系的定義大體上相似，安旭東(1999)提出了房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)系統(tǒng)的概念，其中包含了投資的時間和空間結(jié)構(gòu)，投資主體結(jié)構(gòu)和投資使用結(jié)構(gòu)［6］;盛承愁(2000)提出了我國房地產(chǎn)投資的投資結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，它包含了區(qū)域分布、投資的使用分布、投資的經(jīng)濟成份、投資的經(jīng)濟成份、投資的經(jīng)濟效益等方面［7］;張巧云(2004)認為我國房地產(chǎn)投資的投資結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，它包含了區(qū)域分布、投資的使用分布、投資的經(jīng)濟成份、投資的經(jīng)濟成份、投資的經(jīng)濟效益、投資的資本結(jié)構(gòu)等方面［8］。董佳（2008）將房地產(chǎn)的投資構(gòu)成作為一個宏觀的投資結(jié)構(gòu)的一個子系統(tǒng)，它是一種從投資內(nèi)部的角度分析房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)問題，即房地產(chǎn)的不同用途的房地產(chǎn)的資金的不同來源之間的比例，房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)體系的建立主要由資金來源結(jié)構(gòu)和資金用途結(jié)構(gòu)兩方面［9］。陳曉和魏蘭葉（2017）認為在我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，應該采取恰當?shù)脑u價手段，選取合適的指數(shù)，對房地產(chǎn)發(fā)展的地域特性以及對其的各種影響進行分析，以期為我國的發(fā)展提供科學的依據(jù)［10］。楊得前和劉仁濟（2018)認為在空間上的投入日益密集，資金逐漸向中央聚集，由此產(chǎn)生“虹吸效應”。由于財政權(quán)力分散和“促銷錦標賽”體制的影響，區(qū)域間的競爭與仿效使得相鄰區(qū)域失去了獨立性［11］。姚薇（2016）認為我國住宅體制的變革加速了房地產(chǎn)的發(fā)展，但是隨著房地產(chǎn)市場的盲目膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)和城市的發(fā)展之間的矛盾更加突出［12］。陶如純（2016）認為我國的房地產(chǎn)投資中，要嚴格調(diào)控房地產(chǎn)的投資比重，以推動公開的土地交易。同時，應加大對房地產(chǎn)的調(diào)控和調(diào)控，以推動房地產(chǎn)的發(fā)展［13］。1.3研究內(nèi)容及研究方法1.3.1研究內(nèi)容本論文主要內(nèi)容如下：第一部分：緒論：具體從研究背景以及研究意義，只有加強對投資結(jié)構(gòu)的研究，建立比例合理的投資結(jié)構(gòu)，才能提高山東省的供給質(zhì)量，使投資結(jié)構(gòu)符合房地產(chǎn)市場的需要。以及國內(nèi)外研究現(xiàn)狀和研究內(nèi)容和方法進行分析研究。第二部分：相關概念及理論基礎：具體從房地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)三個基本概念入手，深入了解國內(nèi)外投資結(jié)構(gòu)理論，對研究山東省房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)的變遷有重要的作用。第三部分：山東省房地產(chǎn)市場投資用途結(jié)構(gòu)變遷：主要研究分析2011—2020年期間山東省房地產(chǎn)市場投資用途結(jié)構(gòu)的變化，得出2011—2020年期間山東省房地產(chǎn)市場住宅、商業(yè)、寫字樓等的變化。第四部分：山東省房地產(chǎn)市場投資資金來源結(jié)構(gòu)變遷分析：主要研究分析2011—2020年期間山東省房地產(chǎn)市場投資資金來源結(jié)構(gòu)的變化，得出2011—2020年期間山東省房地產(chǎn)市場國內(nèi)外貸款、利用外資、自籌資金等投資資金來源的變化。第五部分：山東省房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究：從合理調(diào)控投資規(guī)模，優(yōu)化住房保障制度；審慎房地產(chǎn)開發(fā)，加強財務風險管理；理性對待房地產(chǎn)市場，避免過度投機等三個方面探討優(yōu)化山東省房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)的具體措施。1.3.2研究方法文獻研究法文獻研究法是本文研究采用的主要方法之一，通過查閱期刊、文書檔案、書籍、互聯(lián)網(wǎng)的收集和整理有關房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的資料文獻，理解山東省房地產(chǎn)投資的具體數(shù)據(jù)、影響房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的因素，獲取相關的信息。為進一步研究房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)的變遷及優(yōu)化提供思路。數(shù)據(jù)分析法數(shù)據(jù)分析法是本文采用的主要研究方法之一，對2011-2020年間國家統(tǒng)計局和山東省統(tǒng)計局的統(tǒng)計年鑒進行數(shù)據(jù)分析，提取出其中關于房地產(chǎn)投資的信息，將它們加以匯總和理解，形成完整清晰的圖表數(shù)據(jù)，從而詳細研究2011-2020年間山東省房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變遷。第2章相關概念及理論基礎2.1相關概念2.1.1房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房子和土地是一種物權(quán)的統(tǒng)一體，因此也就是住房與土地的社會性和經(jīng)濟性。由于房地產(chǎn)本身所具有的特性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。2.1.2房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指資本所有者(可以是國家、集體或個人)將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來取得一定收益的一種經(jīng)濟活動。依據(jù)房地產(chǎn)的含義，房地產(chǎn)投資也是地產(chǎn)投資與房產(chǎn)投資的總稱。其中地產(chǎn)投資是第一性的，而房產(chǎn)投資是第二性的.從而房價是地價的折射反映。2.1.3房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)在市場經(jīng)濟環(huán)境下，我國的投資組織內(nèi)涵可分為廣義與狹義兩種類型。狹義的投資結(jié)構(gòu)指的是實際投資與金融投資、直接投資與間接投資、固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)問題;廣義的投資是經(jīng)濟成分、地區(qū)和產(chǎn)業(yè)之間的投資比重的概括，是把一個投資的體系看成一個整體。鑒于房地產(chǎn)投資與普通產(chǎn)業(yè)投資的特殊性，在一定的地區(qū)內(nèi)，房地產(chǎn)的總投資額已成定數(shù)，不管是存量投資，還是增加投資，都取決于當?shù)厣鐣?jīng)濟條件，取決于當?shù)氐氖袌龉┬枨闆r，因此，文章從山東省的角度出發(fā)，把“區(qū)域”這個詞引入到了山東省房地產(chǎn)投資的用途結(jié)構(gòu)和資金來源結(jié)構(gòu)分析上。具體來說:房地產(chǎn)投資用途結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)按照不同物業(yè)劃分的住宅(包括別墅、高檔公寓、經(jīng)濟適用房、普通住宅)、辦公樓、商業(yè)營業(yè)性用房和其他用房的投資比例關系。房地產(chǎn)投資資金來源結(jié)構(gòu)是指不同渠道及性質(zhì)的資金比例及相互關系。2.2理論基礎2.2.1西方經(jīng)濟學投資結(jié)構(gòu)理論投資乘數(shù)理論1931年，英國經(jīng)濟學家卡恩（卡恩）第一次提出了“乘數(shù)”這個概念，1936年，凱恩斯曾用這個術(shù)語來形容一個人的投資收益。我們可以用乘數(shù)原理來判定，如果一個人的收入增長了，那么他的收入就會增長。消費需求會增加，而在總體水平提升的情況下，要以促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展為前提，使之在一個良好的周期內(nèi)向上發(fā)展。最后到達均衡均衡的中間位置。在投資倍率中，投資倍率的發(fā)揮主要有兩個方面：一是由于總體投入會使居民的收益水平提高，進而產(chǎn)生的收益遠大于投入的增長；二是在投入單位減少投入后，企業(yè)的收益降低幅度要比整體的整體經(jīng)濟萎縮幅度要小。所以，在對宏觀經(jīng)濟的乘法效應中，存在著優(yōu)勢和劣勢。。投資加速理論早在1913年，艾伯特就首先提出了“加速”這一概念，用來解釋居民收入水平的改變對整體投資總量的影響。艾伯特認為隨著居民收入的增加，消費需求的增加，生產(chǎn)者為了獲得更多的利潤，經(jīng)常會增加對產(chǎn)品的投入，以增加產(chǎn)品的質(zhì)量和數(shù)量，以此來滿足消費者日益增加的消費水平。由此我們可以看到，工資水平的提高會使總的投資增加，而且，這種情況受到投資-產(chǎn)出比率的限制，也就是高投入產(chǎn)出，而增加的收入會使總的投資增加，在經(jīng)濟學中，這種比例被稱為“加速因子”，指的是居民的收入水平每提高一個單位，就會引起總的投資按比例增加相應的單位。新古典經(jīng)濟學的投資理論新古典經(jīng)濟學認為，投資主體是一種以個人利益為目的的理性人，而制造商則以最大的利潤和最大的消費者為目標。投資的機制是由供求決定市場價格，由供求關系決定，價格調(diào)控商品與資源的供應與需求，通過價格調(diào)控實現(xiàn)供求平衡，市場清倉，市場中沒有欠缺和多余的情況。他們把市場分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭市場和壟斷市場四大類，即市場中存在大量的買方和賣方，而制造商則是市場的接受方，市場信息完全、充足。各廠家之間的競爭使得最終的資源利用率達到帕累托優(yōu)化，從而獲得了最大的效益。他們相信，企業(yè)為了獲得最大的利益，會以資金和勞動力的價格為基礎來決定投資的價值。在投入要素的邊際產(chǎn)量相等時，才能實現(xiàn)平衡。2.2.2國內(nèi)投資結(jié)構(gòu)理論資本有機構(gòu)成理論馬克思關于資本有機構(gòu)成的理論研究了基于資源（生產(chǎn)因素）集約度的工業(yè)投資結(jié)構(gòu)，即研究了由高強度勞動行業(yè)主導的工業(yè)結(jié)構(gòu)，而高強度工業(yè)資本是由高強度的資本行業(yè)主導，而知識和技術(shù)的高強度產(chǎn)業(yè)主導了動態(tài)進化的過程。馬克思分析了資本的有機構(gòu)成原則，已經(jīng)表明，技術(shù)進步推向了更高的生產(chǎn)力，并且從勞動生產(chǎn)力的這種提高中得出的過剩盈余促使資本主義公司推動研究技術(shù)的發(fā)展，而科技的發(fā)展則進一步推動了勞動生產(chǎn)率的提高。這種投資結(jié)構(gòu)的變化促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。資本循環(huán)理論在對產(chǎn)業(yè)資本循環(huán)的研究中，馬克思的政治經(jīng)濟學認為，為了保證生產(chǎn)進程的順利進行，資本者所購的勞動與生產(chǎn)材料的質(zhì)量要協(xié)調(diào)一致，并且要有適當?shù)谋嚷省＿@是對我國證券市場的投資質(zhì)量和投資規(guī)模結(jié)構(gòu)進行深入分析的一個重要的理論來源。由于只有產(chǎn)業(yè)資金能夠產(chǎn)生剩余的價值，并通過持續(xù)的循環(huán)往復，從而達到了增值。產(chǎn)業(yè)資本的流動是從生產(chǎn)到生產(chǎn)的，然后進入到生產(chǎn)的，經(jīng)過三個階段的購買、生產(chǎn)和銷售，依次是貨幣資本、生產(chǎn)資本和商品資本。要使資金持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)資本循環(huán)必須周而復始地進行。第3章山東省房地產(chǎn)市場投資用途結(jié)構(gòu)變遷分析《中國統(tǒng)計年鑒》將不動產(chǎn)按照使用目的劃分為住宅（包括別墅、高檔公寓、經(jīng)濟適用房、普通住宅）、辦公樓、商業(yè)營業(yè)性用房等。按照國家建設廳頒布的《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標解釋》，對各類房地產(chǎn)進行了定義：“住房”是指專門為居民服務的住房，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍、宿舍（包括職工宿舍和宿舍）。然而，該方案并未包含為住宅建筑提供的人防設施的地下室。寫字樓是指企業(yè)、事業(yè)單位、團體、學校、醫(yī)院等單位所使用的各類辦公場所（也稱為寫字樓）。商業(yè)營業(yè)性用地是指商業(yè)、糧食、供銷、餐飲等行業(yè)的外部活動，如：度假村、飯店、糧店、書店、供銷社、餐飲店、菜店、加油站等。其它指非以上所列之用途之住宅或建筑。如圖表3-1所示，山東省房地產(chǎn)開發(fā)投資額在歷年來有較大的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2011年的4106.75億元增加到2020年的9450.49億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額由2011年的3198.78億元增加到2020年的4929.53億元；房地產(chǎn)開發(fā)辦公樓投資由2011年的99.34億元增加到2020年的361.06億元；房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房投資額由2011年的476.93億元增加到2020年的827.82億元；房地產(chǎn)開發(fā)其他投資額由2011年的331.7億元增加到2020年的459.05億元；表3-12011—2020年山東省房地產(chǎn)市場投資按不同用途分投資額時間房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額(億元)房地產(chǎn)開發(fā)別墅、高檔公寓投資額(億元)房地產(chǎn)開發(fā)辦公樓投資額(億元)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房投資額(億元)房地產(chǎn)開發(fā)其他投資額(億元)2011年4106.753198.78161.0799.34476.93331.72012年4708.313473.23214.59190.66576.31468.112013年5444.533976.63159.96287.81701.72478.372014年5817.954184.33152.61358.58805.07469.972015年5892.164399.44105.84331.88764.96395.882016年6323.384690.22136.45346.3827.82459.052017年6637.254929.53169.6361.06841.28505.372018年7552.975717.52186.8305.71806.38723.362019年8614.896672.22183.4360.8779.92801.952020年9450.497296.4425.96795.71932.42數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3-12011—2020年山東省房地產(chǎn)市場不同用途投資資金額比較數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3-1顯示，2017年開始房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額有較大的增加，并隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加而增加，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他投資額依舊保持較穩(wěn)定的投資。3.1住宅住宅包括普通住宅、經(jīng)濟適用住房、別墅和高檔住宅。普通住宅是由開發(fā)商（單位）自行建造，用于銷售、租賃的住宅。別墅、高檔公寓，是指在每平方米房屋面積內(nèi)，房價為本地商品住房平均售價的兩倍以上，或者經(jīng)批準、核準房地產(chǎn)投資的企業(yè)批準為高檔公寓、高檔別墅的房地產(chǎn)投資?！敖?jīng)濟適用住房”是指根據(jù)“平價房”規(guī)劃建造的“平價房”。由國家統(tǒng)籌安排，由當?shù)卣疇款^，通常采用劃撥方式，不收取土地出讓價款，減免土地出讓價款，銷售價格由政府指導價。圖3-2和圖3-3顯示，2011年以來，山東省別墅、高檔公寓的平均價格逐年上漲，基本都維持在1萬元以上的價格，而且山東省住宅銷售面積在商品房銷售面積中比重一直較大。最高達到了91%以上，最低也沒有低于86%，雖然在2014年比重有所下降，但住宅銷售面積在商品房銷售面積的占比依舊很大。圖3-22011—2020年山東省住宅商品房平均銷售價格數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3-32011—2021年山東省住宅銷售面積在商品房銷售面積的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從圖3-4中可以看出，2011年以來山東省住宅銷售額在商品銷售額中占有較大的份額，占比都在82%以上，尤其是2019年以來，住宅銷售額占比逐年增長，并保持在占比90%以上，這充分說明了住宅在我國社會經(jīng)濟發(fā)展中具有重要的地位。圖3-42011—2020年山東省住宅銷售額在商品房銷售額的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局3.2商業(yè)商業(yè)用房，俗稱商鋪，就是開店的，使用年限為40年，水電性質(zhì)也是商業(yè)性質(zhì)。商業(yè)用房是房地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營活動的，它是為消費者主提供商品交易、服務和感受經(jīng)驗的地方。一般意義上的商業(yè)營業(yè)用房，指的是娛樂業(yè)、旅游、餐飲等行業(yè)的房地產(chǎn)，也包括展覽廳、銀行、浴室、證券等實體建筑物的營業(yè)性場所。從圖3-5中可以看出，2011-2020年山東省商業(yè)用房的平均銷售價格在逐漸增長，從2011年的6445.03元/平方米增長到2020年的9646元/平方米，增幅較大，雖然在2015年有所下降，但商業(yè)營業(yè)用房的平均銷售價格依然在8000元左右。圖3-52011—2020年山東省商業(yè)營業(yè)用房平均銷售價格數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從圖3-6和圖3-7中可以看出，山東省商業(yè)營業(yè)用房銷售額在商品房銷售額所占份額除在2014年占比11.37%外，其他年份占比均未超過10%，2017年往后，商業(yè)營業(yè)用房銷售額占比逐漸下降，而且商業(yè)營業(yè)用房銷售面積在商品房銷售面積的百分比也逐漸下降。圖3-62011—2020年山東省商業(yè)營業(yè)用房銷售面積在商品房銷售面積的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3-72011—2020年山東省商業(yè)營業(yè)用房銷售額在商品房銷售額的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局3.3辦公樓辦公樓是指機關、企業(yè)、事業(yè)單位行政主管、專業(yè)技術(shù)人才辦公的地方。圖3-8顯示，2011年之后山東省辦公樓商品房平均銷售價格逐漸增加，在2017年突破1000元/平方米，并逐漸穩(wěn)定在1000元/平方米左右。圖3-82011—2020年山東省辦公樓商品房平均銷售價格數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3-9和3-10顯示，2011年之后山東省辦公樓銷售額在商品房銷售額中所占的百分比不斷增加，但按照總體來看，辦公樓銷售額在商品房銷售額中占比依舊不是很重，在2015年占比達到了5.15%，之后辦公樓銷售額在商品房銷售額中所占的百分比逐漸減少，而辦公樓銷售面積在商品房銷售面積中所占的比重也由3.08%減少到了1.67%。圖3-92011—2020年山東省辦公樓銷售面積在商品房銷售面積的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3-102011—2020年山東省辦公樓銷售額在商品房銷售額的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局3.4其他商品房其他商品房是指凡不屬于住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等用途的房屋建筑物。從圖3-11可以看出，其他商品房平均銷售價格在2018年上漲到了5373.16元/平方米，但在2019年又降為了4022元/平方米，并保持穩(wěn)定。圖3-112011—2020年山東省其他商品房平均銷售價格數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3-12和3-13顯示，2011年以來，山東省其他商品房銷售面積在商品房銷售面積中所占的百分比不高，但近幾年其他商品房銷售面積也在逐漸增長，在商品房銷售額中所占份額也維持在2%。圖3-122011—2020年山東省其他商品房銷售面積在商品房銷售面積的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3-132011—2020年山東省其他商品銷售額在商品房銷售額的百分比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局第4章山東省房地產(chǎn)市場投資資金來源結(jié)構(gòu)的變遷分析4.1國內(nèi)貸款國內(nèi)貸款是指在報告期間，由房地產(chǎn)公司在銀行或其他金融組織中為房地產(chǎn)的發(fā)展而借入的各種國內(nèi)借貸。近幾年，由于銀行儲蓄和借貸利息的大幅下降，使得個人住房貸款的費用大幅下降，而銀行則利用住宅消費信貸把巨額的資金轉(zhuǎn)換成了房地產(chǎn)的發(fā)展資本，從而使其成為了開發(fā)商的主要融資渠道。如表4-1所示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款額從2011年的813.35億元增加到2020年的1718.33億元，增幅達到近200%。銀行貸款在房地產(chǎn)全部投資中的比例逐年提高，國內(nèi)貸款在全部投資資金來源中的比例都在10%以上。表4-12011—2020年山東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款增幅及在當年全部資金比重時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款(億元)增幅（%）比重（%）2011年813.3514.97%2012年677.5116.70%11.77%2013年995.41-46.92%13.50%2014年995.83-0.04%14.24%2015年952.54.35%12.97%2016年1012.41-6.29%11.78%2017年1186.09-17.16%12.52%2018年1280.11-7.93%11.74%2019年1680.45-31.27%13.62%2020年1718.33-2.25%13.34%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局4.2利用外資外國投資，是指在本季度期間從境外獲得的外國投資（包括設備、材料、技術(shù)等），包括外國貸款（外國政府貸款，國際金融組織貸款，出口信貸，外國銀行貸款，境外發(fā)行債券，股票等），外國直接投資及其它外國的投資。如表4-2所示，山東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資從2011年的24.69億元增加到2020年的36.69億元，在全部投資資金來源中的比例比較穩(wěn)定，最高所占比例45%，最低所占比例0.05%。表4-22011—2020年山東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資增幅及在當年全部資金比重時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資(億元)增幅（%）比重（%）2011年24.690.45%2012年15.9135.56%0.28%2013年33.51-110.62%0.45%2014年14.1357.83%0.20%2015年15.25-7.93%0.21%2016年10.2232.98%0.12%2017年5.0550.59%0.05%2018年19.21-280.40%0.18%2019年34.25-78.29%0.28%2020年36.96-7.91%0.29%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局4.3自籌資金自籌資金是指企業(yè)按照財務制度的規(guī)定自行支配的各種資金。從表4-3中可以看出山東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金由2011年的2419億元增加到2020年的4130.1億元，但在當年投資資金的比重在逐漸減少，不過也在30%以上，由此可以看出山東省房地產(chǎn)投資資金來源主要是自籌資金。表4-32011—2020年山東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金增幅及在當年全部資金比重時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金(億元)增幅（%）比重（%）2011年2419.544.52%2012年2675.86-10.60%46.50%2013年3149.08-17.68%42.72%2014年31051.40%44.41%2015年3328.96-7.21%45.34%2016年3451.65-3.69%40.15%2017年3431.760.58%36.23%2018年3657.65-6.58%33.53%2019年3995.64-9.24%32.38%2020年4130.1-3.37%32.07%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局4.4其他資金來源其它資金來源為本公司在報告期內(nèi)取得的資產(chǎn)，除了國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金之外，用于房地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)營的資金。表4-4顯示，山東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他資金來源由2011年的2176.91億元增加到2016年的4121.84億元，在當年全部資金比重也在40%左右，比較穩(wěn)定。表4-42011—2020年山東省房地產(chǎn)企業(yè)其他資金來源增幅及在當年全部資金比重時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他資金來源(億元)增幅（%）比重（%）2011年2176.9140.06%2012年2385.81-9.60%41.46%2013年3193.32-33.85%43.32%2014年2876.229.93%41.14%2015年3046.2-5.91%41.48%2016年4121.84-35.31%47.95%2017年2018年2019年2020年數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

第5章山東省房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化途徑5.1合理調(diào)控投資規(guī)模，優(yōu)化住房保障制度優(yōu)化住房保障制度在我國市場的社會主義經(jīng)濟的條件下，住房保障形式不同。村民們在“宅基地”中建造自己的房屋，由集體劃分。公民通過分類解決了問題：高收入人士從市場上購買商業(yè)住房；中等收入的人購買負擔得起的住房或“次要住房”；收入最低的人租金是政府提供的廉價住房。根據(jù)低收入者的支付能力，優(yōu)化住房保障體系，建立住房保障基金，幫助低收入者解決部分資金，減輕租房壓力。在市場經(jīng)濟條件比較完善的國家，其調(diào)控作用主要靠市場機制。在國內(nèi)，由于市場機制的缺陷，一旦發(fā)生了經(jīng)濟的波動，就需要國家進行宏觀的調(diào)控。要想徹底化解住宅問題，必須既要堅持住宅的商業(yè)化，又要做到分配公平，均衡與調(diào)節(jié)以居住為中心的房屋的性質(zhì)。從住房使用權(quán)的劃分、住房使用權(quán)的歸屬等方面界定住房使用權(quán)的作用以及確定住房使用權(quán)的其它權(quán)益，真正地實行租賃和購買的權(quán)力?？刂品康禺a(chǎn)投資規(guī)模無論是在發(fā)展中國家或者地區(qū)還是在發(fā)達國家或者地區(qū)，解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可或缺的方法是對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。從全國范圍來看，來源于自籌資金平均占到房地產(chǎn)資金來源的32%，而山東省有些企業(yè)甚至達到46%，房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地、建設房屋以及銷售等各個環(huán)節(jié)，均需要通過資金的支持，政府要控制投資規(guī)模，必須運用經(jīng)濟、金融手段調(diào)節(jié)資金，主要通過調(diào)節(jié)法定存款準備金、再貼現(xiàn)率等來控制資金投向房地產(chǎn)的數(shù)量，從而控制投資規(guī)模。5.2審慎房地產(chǎn)開發(fā)，加強財務風險管理針對財務風險，一是企業(yè)要合理安排投資資金資金來源和方式。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是按照有關會計政策提前進行的，在實現(xiàn)收益最大化、加強成本控制、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)的前提下，同時考慮稅收問題，盡可能合理地安排企業(yè)管理、投資和財務管理活動。

二是企業(yè)加強風險的防控。

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營上仍然具有很強的行政化特征，并在一定程度上延續(xù)了這種傳統(tǒng)的管理模式。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要進一步完善企業(yè)經(jīng)營制度以滿足市場發(fā)展需要，降低企業(yè)風險。三是加強財務風險教育，提高財務人員的專業(yè)技能。企業(yè)財務人員素質(zhì)的高低既決定了企業(yè)能夠提供的專業(yè)水平，也決定了企業(yè)的經(jīng)濟效益。企業(yè)一方面應該要求財務人員必須經(jīng)過嚴格的職業(yè)培訓，并具有相關部門審核考試的資格證明才能上崗；另一方面應該加強企業(yè)內(nèi)部培訓，提高企業(yè)員工的技能水平，強化員工的風險防范意識關于投資風險,從大量的統(tǒng)計資料中可以發(fā)現(xiàn)，由于山東省的房地產(chǎn)投資主體仍然是以商品住房為主，所以與商用住房相比，辦公樓和商業(yè)營業(yè)性用房雖然在經(jīng)濟輻射效應和有效提升城市形象方面效果顯著，但投資相對少。因此，在商品住房的建造中，應對商品住房與商用營業(yè)性建筑的投資比重進行嚴格的調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)應從實踐角度出發(fā)，對中低層和中低層住宅的配套率進行了適當?shù)恼{(diào)整，以期最大限度地滿足中低級居民的基本居住需求。另外，為了提高山東省的國土利用效益，必須在用地利用上做出科學、合理的規(guī)定。5.3理性對待房地產(chǎn)市場，避免過度投機要記得，房屋是為了居住而非為了投機。經(jīng)過十多年的混亂發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)像雜草一樣蔓延到各個角落，對老百姓的生活造成巨大的沖擊?？梢哉f，房產(chǎn)對老百姓的生活和對一個民族的發(fā)展都有很大的作用。想要保持一個穩(wěn)定的經(jīng)濟，就必須要有一個穩(wěn)固的樓市，讓房屋回歸到“居住”的本質(zhì)，這是一個社會所面臨的問題，也是所有老百姓的愿望，這就要求政府加大力度，讓大家重新開始理性的思維，整個社會齊心協(xié)力，從而讓房地產(chǎn)重新走上正常的道路。首先，切勿盲目購買。要合理的判斷房產(chǎn)市場的風險,謹防在房市的"擊鼓傳花"式的投機活動,擦亮自己的眼睛。其次,由于當前的商品房市場宣傳不實現(xiàn)象仍然存在,因此購房人一定要提高警惕,對自身有興趣的樓盤盡可能的進行現(xiàn)場確認。結(jié)語本文從投資用途結(jié)構(gòu)和投資資金來源結(jié)構(gòu)兩個角度出發(fā)，運用文獻研究方法和數(shù)據(jù)分析方法對山東省房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)的變遷進行分析。根據(jù)分析可以得出，因為2011-2020年山東省房地產(chǎn)投資的核心依然是商品住宅，相比較商品住宅，具備經(jīng)濟輻射效應、可有效改善城市形象的商業(yè)營業(yè)用房以及辦公樓等投資比較少，且各市房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟輻射能力影響發(fā)展不平衡。本文以山東省房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的歷史為背景，對其發(fā)展歷史進行了全面的梳理和剖析。以山東省房地產(chǎn)投資的發(fā)展現(xiàn)狀為依據(jù)，不僅可以看出山東省房地產(chǎn)的發(fā)展成就，而且對山東省的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進行了合理的調(diào)整。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還處于諸多問題之中，投資是一個關鍵因素，必須通過不斷的優(yōu)化投資，實現(xiàn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)的投入-產(chǎn)出之間的良好關系，從而推動行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)要合理優(yōu)化發(fā)展，必須遵循政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體思路和基本原則，根據(jù)目前山東省房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，應采取以下改進措施:合理調(diào)控投資規(guī)模，優(yōu)化住房保障制度；審慎房地產(chǎn)開發(fā)，加強財務風險管理；理性對待房地產(chǎn)市場，避免過度投機。參考文獻[1]Weissman,E.Importanceofphysicalplanningineconomicdevelopment[J].Housingandeconomicdevelopment,1955.[2]HuiECM,LauOMF,LoTKK.Decipheringrealestateinvestmentdecisionsthroug