經(jīng)濟法課件：房地產(chǎn)市場監(jiān)管法律制度

第一節(jié)房地產(chǎn)市場管理法律制度概述

第二節(jié)房地產(chǎn)所有權(quán)和用益物權(quán)

第三節(jié)土地用途管制制度

第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地管理

第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理

第六節(jié)房地產(chǎn)交易管理

第七節(jié)外商開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)

第八節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第九節(jié)物業(yè)管理

第十節(jié)違反房地產(chǎn)管理制度的法律責任

按“Esc”鍵返回章目錄房地產(chǎn)市場監(jiān)管法律制度第一節(jié)房地產(chǎn)市場管理法律

制度概述一、房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體。二、房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)法，包括了對房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系進行調(diào)整的所有法律規(guī)范。狹義的房地產(chǎn)法，人們一般將其理解為房地產(chǎn)法典，在我國，一般指《城市房地產(chǎn)管理法》。三、房地產(chǎn)管理體制（一）國務院國務院代表國家行使國有土地所有權(quán)，對全國土地實行宏觀調(diào)控，制定全國城鎮(zhèn)住房的基本制度、統(tǒng)一政策，設立建設行政主管部門和土地行政主管部門。（二）地方人民政府地方人民政府在其權(quán)限范圍內(nèi)審批征用土地、建設用地，可以設房地產(chǎn)管理、土地管理部門。（三）土地行政主管部門國土資源部為國務院土地行政主管部門，統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作，并對省級人民政府國土資源主管部門實行業(yè)務領(lǐng)導。（四）建設行政主管部門住房和城鄉(xiāng)建設部是國務院建設行政主管部門。

返回第二節(jié)房地產(chǎn)所有權(quán)和用益物權(quán)一、土地所有權(quán)和用益物權(quán)（一）土地所有權(quán)土地所有權(quán)是以土地為其標的物，土地所有人獨占性地支配其所有的土地的權(quán)利。我國目前土地所有權(quán)分為國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩大類型，公民個人不享有土地所有權(quán)。（二）土地用益物權(quán)用益物權(quán)具有以下性質(zhì)：1用益物權(quán)是他物權(quán)2用益物權(quán)是限制物權(quán)3用益物權(quán)是有期限物權(quán)二、房屋所有權(quán)和使用權(quán)（一）房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)，是房屋所有人對房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利，是房地產(chǎn)權(quán)利的重要組成部分。房屋所有權(quán)包括以下要素：1主體2客體3內(nèi)容。①占有；②使用；③收益；④處分（二）房屋使用權(quán)房屋使用權(quán)是指房屋所有權(quán)人對房屋享有的使用權(quán)利，以及非房屋所有權(quán)人因租賃、借用、出典等原因?qū)Ψ课菹碛械氖褂脵?quán)利。房屋使用權(quán)的性質(zhì)應區(qū)分所有權(quán)人的房屋使用權(quán)和非所有權(quán)人的房屋使用權(quán)。

返回第三節(jié)土地用途管制制度

一、土地利用總體規(guī)劃（一）土地利用總體規(guī)劃的編制依據(jù)和規(guī)劃期限依據(jù)：各級人民政府應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。期限：土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為15年。（二）土地利用總體規(guī)劃的編制原則土地利用總體規(guī)劃按照下列原則編制：①嚴格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設占用農(nóng)用地；②提高土地利用率；③統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；④保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；⑤占用耕地與開發(fā)復墾耕地相平衡。（三）縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的編制要求縣級土地利用總體規(guī)劃應當劃分土地利用區(qū)，明確土地用途。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃應當劃分土地利用區(qū)，根據(jù)土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。（四）土地利用總體規(guī)劃審批程序土地利用總體規(guī)劃實行分級審批。（五）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接。（六）土地利用總體規(guī)劃的修改經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準機關(guān)批準；未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。二、土地用途管制（一）土地按用途分類是實行土地用途管制的基礎國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為：1農(nóng)用地2建設用地3未利用地（二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地必須預先進行審批是實行土地用途管制的關(guān)鍵（三）集中征地審批權(quán)是實行土地用途管制的要求（四）土地用途登記是實行土地用途管制的保障

返回第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地管理

一、土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓的概念和特征概念：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。特征：1土地使用權(quán)出讓是一種民事法律行為2土地使用權(quán)出讓是一種設權(quán)行為3土地使用權(quán)出讓是一種有償行為4土地使用權(quán)的出讓附隨著特殊義務（二）土地使用權(quán)出讓方式1拍賣出讓；2招標出讓；3協(xié)議出讓；4掛牌出讓（三）土地使用權(quán)的出讓年限1土地使用權(quán)出讓的最高年限2合同約定的出讓年限3土地使用權(quán)出讓年限的續(xù)展

（四）土地使用權(quán)出讓的收回制度1土地使用權(quán)者違反城市規(guī)劃或土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定而開發(fā)利用土地，被國家強制收回；2土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿，國家自動收回；3在土地使用權(quán)期限屆滿前國家因社會公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)；4為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。二、土地使用權(quán)劃撥（一）土地使用權(quán)劃撥的概念和特征概念：土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付給土地使用者使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。特征：1土地使用權(quán)劃撥僅限于國有土地2土地使用權(quán)劃撥具有行政性3土地使用權(quán)劃撥具有無償性

4劃撥土地使用權(quán)具有無期性5劃撥土地的用途具有特定性（二）土地使用權(quán)劃撥的范圍①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。（三）劃撥土地使用權(quán)的終止1國家為了公共利益而需要使用土地，或者為了實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建而需要調(diào)整使用土地的，由有關(guān)人民政府行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回劃撥土地使用權(quán)。2因用地單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地，或者由有關(guān)人民政府土地行政管理部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回劃撥土地使用權(quán)。3為特定項目而設定的劃撥土地使用權(quán)，當該特定項目完成歷史使命而“壽終”，或者該特定項目因故而無法達成或不再需要時，劃撥土地使用權(quán)應予終止。4如果土地全部滅失，設定于其上的劃撥土地使用權(quán)當然終止；如果僅僅是土地的部分滅失，則滅失部分的劃撥土地使用權(quán)終止，但是，如果部分滅失致使劃撥土地使用權(quán)設立的目的完全落空，則劃撥土地使用權(quán)也消滅。

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一、房地產(chǎn)開發(fā)原則（一）嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則（二）堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三者相統(tǒng)一的原則（三）綜合開發(fā)、配套建設的原則（四）按約開發(fā)土地的原則（五）嚴格按照標準和規(guī)范設計、施工，保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量合格的原則（六）鼓勵開發(fā)、建設居民住宅的原則二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念及分類1概念：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，也稱“房地產(chǎn)開發(fā)商”。2分類：（1）按產(chǎn)權(quán)關(guān)系劃分，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要劃分為國家所有的房地產(chǎn)開發(fā)公司、集體所有的房地產(chǎn)開發(fā)公司、中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)公司、中外合作的房地產(chǎn)開發(fā)公司、外商獨資的房地產(chǎn)開發(fā)公司；（2）按經(jīng)營性質(zhì)的不同，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為房地產(chǎn)開發(fā)專營公司、兼營公司和項目公司三種類型（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立1設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件2設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立登記（2）設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理主要包括：（1）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司應當按照規(guī)定申報資質(zhì)等級；（2）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司按資質(zhì)條件劃分為一、二、三、四、五，五個等級，各級公司的資質(zhì)標準均有嚴格的規(guī)定；（3）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司的資質(zhì)等級實行分級審批；（4）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司的資質(zhì)每年核定一次。三、房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容歸納起來有以下主要內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設計；（2）房地產(chǎn)開發(fā)的征地拆遷；（3）房地產(chǎn)開發(fā)的施工組織；（4）房地產(chǎn)開發(fā)的竣工驗收；（5）房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營管理。

返回第六節(jié)房地產(chǎn)交易管理

一、房地產(chǎn)交易原則房地產(chǎn)交易中必須遵守下列特定原則：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與抵押必須依法辦理法定登記手續(xù)，房屋的租賃必須向房地產(chǎn)管理部門登記備案。這條原則又稱為“及時登記原則”。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓、抵押，謂之為“房地一體原則”。（3）房地產(chǎn)交易價格由國家實施管理（4）土地出讓合同設定的權(quán)利、義務隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移原則（5）不得損害土地及房產(chǎn)經(jīng)濟效益原則即“效益不可損原則”二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件1主體具有合法資格2客體符合法律要求，不受限制的房地產(chǎn)，均可自由轉(zhuǎn)讓3形式要件4意思表示要件5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不得違反政策、法律和社會公德（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般應當按照下列程序辦理：1申請2評估價格；3簽訂買賣合同；4繳納契稅和補交地價；5登記發(fā)證。（三）商品房預售商品房預售應符合下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;②持有建設工程規(guī)劃許可證;③按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;④向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。三、房地產(chǎn)抵押（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設定1抵押權(quán)設定的形式要件2房地產(chǎn)抵押權(quán)設定的限制條件。（1）抵押人的條件（2）抵押權(quán)人的條件（3）抵押物的條件（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)1房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件，以債務人不履行債務為必要條件。2房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式，一般的抵押權(quán)，其實現(xiàn)的方式有折價、變賣和拍賣三種。（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅1因債務履行而消滅；2因房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)而消滅；3因抵押的房地產(chǎn)滅失且無替代物而消滅；4因抵押的房地產(chǎn)歸抵押權(quán)人所有而消滅。四、房屋租賃（一）房屋租賃關(guān)系的成立1房屋租賃首先不得違反國家法律有關(guān)的禁止性規(guī)定2房屋租賃必須簽訂書面合同3房地產(chǎn)租賃合同登記備案（二）租賃雙方的主要權(quán)利與義務1出租人的權(quán)利2承租人的權(quán)利3出租人主要義務4承租人主要義務（三）房屋租賃關(guān)系的終止下列法律事實的發(fā)生引起房屋租賃關(guān)系終止：①租賃合同期滿；②房屋遇不可抗力、意外事故或人為因素而損毀；③當事人協(xié)議解約；④出現(xiàn)法定解約的事實，當事人一方解除合同；⑤其他情況，如房屋被征用以及公房租賃中承租人死亡而無同居親屬繼承等。

返回第七節(jié)外商開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)

一、開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)的設立條件及程序（一）開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)的設立條件（二）開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)的設立程序目前，我國涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的具體設立程序如下：①編制項目建議書;②編制可行性研究報告并擬定企業(yè)章程;③報主管部門審批;④申請設立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照;⑤開立銀行賬戶并辦理有關(guān)登記備案手續(xù)。二、外商開發(fā)房地產(chǎn)（一）一般房地產(chǎn)開發(fā)所謂一般房地產(chǎn)開發(fā)，是指涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)后進行一般性的土地開發(fā)，建設公用基礎設施或房屋，并從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。

（二）成片開發(fā)外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地，又稱外商投資成片開發(fā)，是指外商依法組建開發(fā)企業(yè)（包括中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)），在取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，平整場地，建設供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設施，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后進行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，經(jīng)營公用事業(yè)；或者進而建設通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務設施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。

返回第八節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的意義和功能房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，其性質(zhì)是房地產(chǎn)管理部門依職權(quán)實施的行政行為，體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門與登記申請人之間的管理和被管理關(guān)系。房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有三項功能，即權(quán)利確認功能、權(quán)利公示功能和管理功能。二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的制度比較現(xiàn)代各國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度主要有三種模式：（一）契據(jù)登記制該制度由法國先采用，故又稱“法國主義”，后又為日本、意大利、比利時、西班牙等國采用。其特征為：（1）登記為對抗要件；（2）登記采取形式審查；（3）登記無公信力；（4）登記簿采取人的編成主義，以權(quán)利人登記順序編成。（二）權(quán)利登記制該制度由德國先采用，故又稱“德國主義”，后又為瑞士、奧地利、荷蘭等國采用，其特征為：（1）登記為生效要件；（2）登記采取實質(zhì)審查；（3）登記具有公信力，登記事項即使在實體法上不成立，也可對抗第三人，有絕對效力；（4）登記簿采取物的編成主義，以地號為順序編成。（三）托倫斯登記制該制度由澳大利亞托倫斯爵士1958年所創(chuàng)，為英國及其聯(lián)邦地區(qū)采用。托倫斯具有權(quán)利登記制的上述四個特點。此外，其主要特色在于：（1）登記機關(guān)設置賠償基金；（2）任意登記制。三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記具體內(nèi)容（一）土地登記土地登記主要包括以下內(nèi)容：（1）土地權(quán)利主體；（2）土地權(quán)屬性質(zhì)；（3）土地權(quán)屬來源；（4）土地權(quán)利客體；（5）土地使用期限。

（二）房屋權(quán)屬登記1所有權(quán)登記。2抵押權(quán)登記；3地役權(quán)登記；4預告登記；5更正登記；6異議登記。

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第九節(jié)物業(yè)管理

一、物業(yè)管理法律關(guān)系（一）物業(yè)法律關(guān)系的主體1業(yè)主、非業(yè)主使用人、建設單位；2物業(yè)服務企業(yè)；

3物業(yè)管理部