房地產(chǎn) -標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)全流程核算及涉稅事項分析

CONTENTSo1公司設(shè)立階段的會計核算與涉稅事項分析o2公司融資階段的會計核算與涉稅事項分析03土地獲取階段的會計核算與涉稅事項分析o4開發(fā)建設(shè)階段的會計核算與涉稅事項分析os預(yù)售銷售階段的會計核算與涉稅事項分析項目清算階段的會計核算與涉稅事項分析收尾階段土地投資階段收尾階段物業(yè)階段策劃階段63前期階段營銷階段前期階段施工階段設(shè)計階段房產(chǎn)開發(fā)五證用地規(guī)劃許可證國有土地使用證工程規(guī)劃許可證商品房銷售許可證工程施工許可證商品房銷售許可證房地產(chǎn)設(shè)立開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件房地產(chǎn)設(shè)立開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件法規(guī)依據(jù)條件《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；須有100萬元以上的注冊資本；須有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知（國發(fā)[2009]27號）保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%國務(wù)院關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通知（國發(fā)[2015]51號）房地產(chǎn)開發(fā)項目：保障性住房和普通商品住房項目維持20%不變，其他項目由30%調(diào)整為25%。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期一年，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取《資質(zhì)暫定證書》之日起一年之內(nèi)無開發(fā)項目的，有效期不得延長。有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。備案階段新設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)，持相關(guān)文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（2）企業(yè)章程（3）企業(yè)法定代表人的身份證明（4）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同（5）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件房地產(chǎn)企業(yè)在項目調(diào)研階段是否可以計入開發(fā)成本？房地產(chǎn)企業(yè)在項目調(diào)研階段是否可以計入開發(fā)成本？發(fā)生時：借：長期待攤費用-項目調(diào)研費用250000貸：銀行存款250000◆項目成功：借：開發(fā)成本-前期工程費-項目可行性研究250000貸：長期待攤費用250000◆項目失?。航瑁汗芾碣M用-調(diào)研費250000貸：長期待攤費用-項目調(diào)研費250000房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立涉稅關(guān)鍵點注冊地與開發(fā)地是否一致影響納稅房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立涉稅關(guān)鍵點房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立涉稅關(guān)鍵點土地成本作價投資應(yīng)考慮稅收問題設(shè)置子公司還是分公司影響稅務(wù)成本注冊地與開發(fā)地是否一致影響納稅國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第13號三、納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目、納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，按規(guī)定需要在項目所在地或不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款的，需填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》注冊地與開發(fā)地是否一致影響納稅財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知財稅[2016]36號附件二第一條第十款第二項規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般計稅的老項目，適用一般計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。為避免預(yù)繳稅款所在地與機構(gòu)所在地不一致為避免預(yù)繳稅款所在地與機構(gòu)所在地不一致，項目所在地稅務(wù)機關(guān)主觀上都會要求開發(fā)商拿地后要在當(dāng)?shù)刈皂椖抗?。注冊地與開發(fā)地是否一致影響納稅土地增值稅暫行條例 國務(wù)院令第138號第十條納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程過度房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程過度依賴土地。且隨上開發(fā)地塊的變化不斷變換經(jīng)營地點，而每一項目所在地稅務(wù)機關(guān)對其均有增值稅、土地增值稅的管轄權(quán)，故實務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)一般會選址在項目所在地。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例國務(wù)院令第138號第十條土地使用稅由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收。房產(chǎn)稅暫行條例國發(fā)[1986]90號第九條房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)征收。設(shè)立分公司還是子公司?分支機構(gòu)的盈虧情況?？倷C構(gòu)盈利，分支機構(gòu)虧損原則采用總分模式?？倷C構(gòu)虧損分支機構(gòu)盈利時，原則上母子公司，母公司可將優(yōu)良資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給子公司?！舴种C構(gòu)的利潤分配形式及風(fēng)險責(zé)任問題。分支機構(gòu)因為不具有獨立法人資格，所以不利于獨立的的利潤分配。并且一個公司多個項目運作會受到不良項目的牽連。一個項目一個子公司一個項目一個子公司，出現(xiàn)納稅風(fēng)險、經(jīng)營上采取'丟車保帥”策略?；I建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、廣宣費怎么稅前扣除？新企業(yè)怎樣計算開辦費？企業(yè)所得稅法實施條例中華人民共和國國務(wù)院令第512號第四十三條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰。關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告國家稅務(wù)總局2012年第15號公告五、關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費等費用稅前扣除問題企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可按實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除?；I建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、廣宣費怎么稅前扣除？新企業(yè)怎樣計算開辦費？企業(yè)所得稅法實施條例中華人民共和國國務(wù)院令第512號第七十條企業(yè)所得稅法第十三條第(四)項所稱其他應(yīng)當(dāng)作為長期待攤費用的支出，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知國稅函[2009]98號九、關(guān)于開（籌）辦費的處理.新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。企業(yè)在新稅法實施以前年度的未攤銷完的開辦費，也可根據(jù)上述規(guī)定處理?；I建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、廣宣費怎么稅前扣除？新企業(yè)怎樣計算開辦費？國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知國稅函[2010]79號七、企業(yè)籌辦期間不計算為虧損年度問題企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定執(zhí)行。前期工程費前期工程費，指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。取得項目后的費用應(yīng)當(dāng)計入“開發(fā)成本—前期工程費”?！獓惏l(fā)[2009]31號籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、廣宣費怎么稅前扣除？新企業(yè)怎樣計算開辦費？◆開辦費的范圍：是企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費用、包括人員工資、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)成本的匯兌損益和利息等支出?！艋I建期：是指從企業(yè)被批準籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營（包含試生產(chǎn)、試營業(yè)）之日的期間。◆攤銷方法：企業(yè)在籌建期間發(fā)生的開辦費、可以一次性扣除，也可以選擇從開始生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起，在不短于3年的期限內(nèi)分期攤銷。以土地使用權(quán)作價投資應(yīng)考慮稅收問題以土地使用權(quán)作價投資應(yīng)考慮稅收問題眾力智房地產(chǎn)公司（機構(gòu)所在地B市)在T市通過“招拍掛”方式取得宗地10萬平方米，土地成本5個億。該房地產(chǎn)公司以貨幣資金1000萬元在T市設(shè)立子公司眾和誠房地產(chǎn)。然后以土地使用權(quán)增資。子公司直接利用該項目用地開發(fā)建設(shè)并銷售，涉稅事項分別有哪些：◆增值稅：營改增后，企業(yè)用自有的土地、不動產(chǎn)投資入股到其他企業(yè)，并同時取得其他經(jīng)濟利益，屬于有償轉(zhuǎn)讓土地、不動產(chǎn)、應(yīng)正常繳納增值稅?！敉恋卦鲋刀悾贺敹怺2018]57號《財政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》，單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。但該政策不適用于房地產(chǎn)企業(yè)。但該土地時間跨度較短，土地價值基本無變化，轉(zhuǎn)讓價值與賬面價值一致，沒有增值額，自然不存在繳納土地增值稅。以土地使用權(quán)作價投資應(yīng)考慮稅收問題以土地使用權(quán)作價投資應(yīng)考慮稅收問題眾力智房地產(chǎn)公司（機構(gòu)所在地B市)在T市通過“招拍掛”方式取得宗地10萬平方米，土地成本5個億。該房地產(chǎn)公司以貨幣資金1000萬元在T市設(shè)立子公司眾和誠房地產(chǎn)。然后以土地使用權(quán)增資。子公司直接利用該項目用地開發(fā)建設(shè)并銷售，涉稅事項分別有哪些：契稅：財稅[2018]17號《財政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！羝髽I(yè)所得稅：財稅[2014]116號文件的規(guī)定的企業(yè)非貨幣性資產(chǎn)投資，分五年遞延。以土地使用權(quán)作價投資應(yīng)考慮稅收問題以土地使用權(quán)作價投資應(yīng)考慮稅收問題提示提示中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)方的資金拆借風(fēng)險分析集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)方的資金拆借風(fēng)險分析眾力智房地產(chǎn)公司與眾智誠建筑公司在同一地區(qū)，同為眾智和旗下的子公司，企業(yè)所得稅適用稅率均為25%。2017年，眾力智房地產(chǎn)公司向眾智誠建筑公司拆借資金2000萬元（同期同類貸款利率7%由于同屬于集團內(nèi)部企業(yè)，相互之間并未支付利息，眾力智房地產(chǎn)公司與眾智誠建筑公司分別虧損200萬元、80萬元。企業(yè)觀點：企業(yè)認為，眾力智房地產(chǎn)公司與眾智誠建筑公司雙方無償借貸資金，沒有產(chǎn)生利息，無需繳納增值稅；對于企業(yè)所得稅，雙方實際稅負相同，并未導(dǎo)致總體稅收收入減少，無須計算利息并調(diào)整所得額。稅務(wù)機關(guān)觀點：眾智誠建筑公司應(yīng)按同期同類貸款利率7%計算利息收入，并繳納相應(yīng)的稅款；眾力智房地產(chǎn)公司支付利息，計入所得額在稅前扣除。集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)方的資金拆借風(fēng)險分析根據(jù)《財政部、根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。根據(jù)上述規(guī)定，眾智誠建筑向眾力智房地產(chǎn)無償貸款行為屬于。集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)方的資金拆借風(fēng)險分析《企業(yè)所得稅法》實施條例第一百二十三條規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立交易原則，或者企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的安排的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)在該業(yè)務(wù)發(fā)生的納稅年度起10年內(nèi)，進行納稅調(diào)整?！抖愂照魇展芾矸ā返谖迨臈l規(guī)定，納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額：融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈特別納稅調(diào)《企業(yè)所得稅法》實施條例第一百二十三條規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立交易原則，或者企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的安排的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)在該業(yè)務(wù)發(fā)生的納稅年度起10年內(nèi)，進行納稅調(diào)整。《稅收征收管理法》第五十四條規(guī)定，納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額：融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率。集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)方的資金拆借風(fēng)險分析按照企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)，眾力智房地產(chǎn)公司與眾智誠建筑公司屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，其相互借貸資金亦屬于關(guān)聯(lián)交易，不管企業(yè)是否無償借貸，都應(yīng)計算利息收支。眾力智房地產(chǎn)公司應(yīng)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的利息在企業(yè)所得稅前扣除，而眾智誠建筑公司則應(yīng)對借款利息全額作應(yīng)稅收入，申報繳納企業(yè)所得稅，應(yīng)納稅所得額為。利息確認后，眾力智房地產(chǎn)公司虧損；眾智誠建筑公司。計算利息后，眾力智房地產(chǎn)公司；眾智誠建筑公司則。同時，企業(yè)所得稅法第十八條規(guī)定，企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不超過5年。意味著，5年內(nèi)未彌補完的，不能再用企業(yè)的稅前利潤彌補。假如眾力智公司在今后5個年度一直虧損或今后5個年度內(nèi)的利潤不足以彌補虧損，那么，支付的利息實際上得不到完全扣除，也影響總體稅收收入。集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)方的資金拆借風(fēng)險分析集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)方的資金拆借風(fēng)險分析企發(fā)生關(guān)聯(lián)交易應(yīng)遵循獨立交易原則，確認資金占用費（利息）收入，可采用可比非受控價格法、再銷售價格法、成本加成法、交易凈利潤法、利潤分割法和其他符合獨立交易原則的方法確定轉(zhuǎn)讓定價。股東貸款企業(yè)使用的風(fēng)險眾力智房地產(chǎn)公司股東肖某向銀行申請貸款10000萬元，可供房地產(chǎn)企業(yè)使用，房地產(chǎn)企業(yè)按期支付的利息能否扣除？個人股東向銀行貸款再給企業(yè)使用的涉稅風(fēng)險是企業(yè)個人股東向銀行貸款再給企業(yè)使用的涉稅風(fēng)險是企業(yè)付給銀行的利息不能在企業(yè)所得稅前扣除，因為款是股東向銀行貸的，銀行出的利息票據(jù)上的付款人是股東的名字，在企業(yè)所得稅前進成本得不到稅務(wù)局的認可。股東向銀行貸款時股東向銀行貸款時，在貸款合同中的資金使用用途一欄中應(yīng)注明企業(yè)使用，然后與銀行協(xié)商，把銀行貸款直接匯入企業(yè)的公司賬號。這樣的話，銀行出的利息票據(jù)雖然是股東個人的名字，但根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，可以在稅前進行扣除。。股東貸款企業(yè)使用的風(fēng)險眾力智房地產(chǎn)公司股東肖某向銀行申請貸款10000萬元，可供房地產(chǎn)企業(yè)使用，房地產(chǎn)企業(yè)按期支付的利息能否扣除？《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于2010年度企業(yè)所得稅匯算清《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于2010年度企業(yè)所得稅匯算清繳若干業(yè)務(wù)問題的公告》（河北省地方稅務(wù)局公告2011年第1號）第十二條關(guān)于個人貸款、企業(yè)使用發(fā)生利息的扣除問題規(guī)定：“對個人將自己的資產(chǎn)作抵押向金融機構(gòu)貸款、企業(yè)使用（個人與企業(yè)之間必須有相關(guān)的協(xié)議）發(fā)生的利息，在確認該項貸款直接劃入企業(yè)銀行賬戶，利息支出由企業(yè)賬戶劃出后，允許企業(yè)在計征所得稅時扣除?！睘榛I集資金為籌集資金，聯(lián)合其他企事業(yè)單位，個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法國稅發(fā)[2009]31號第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。為籌集資金為籌集資金，聯(lián)合其他企事業(yè)單位，個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目2016年6月，甲房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)A項目小區(qū)過程中，因為資金不足，吸收乙公司投資入股，甲公司投入資金7000萬元，雙方約定，房產(chǎn)建成，甲分給乙公司房產(chǎn)15000平方米，2018年6月，該小區(qū)開發(fā)完成，乙公司按照協(xié)議分得15000平方米，該小區(qū)計稅成本已經(jīng)計算完成，每平米計稅成本4500元，市場售價12000元。（不考慮增值稅）◆收到投資款：借：銀行存款70000000貸：其他應(yīng)付款-乙公司70000000◆分配開發(fā)成本：借：其他應(yīng)付款70000000貸：主營業(yè)務(wù)收入70000000◆計稅成本：4500×15000=6750萬借：主營業(yè)務(wù)成本6750萬貸：開發(fā)產(chǎn)品6750萬所得額=7000-6750=250萬元為籌集資金為籌集資金，聯(lián)合其他企事業(yè)單位，個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目2016年6月，甲房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)A項目小區(qū)過程中，因為資金不足，吸收乙公司投資入股，甲公司投入資金7000萬元，雙方約定，房產(chǎn)建成，甲分給乙公司房產(chǎn)15000平方米，2018年6月，該小區(qū)開發(fā)完成，乙公司按照協(xié)議分得15000平方米，該小區(qū)計稅成本尚未計算完成，市場售價12000元。收到投資款：賬務(wù)處理一致收到投資款：賬務(wù)處理一致無計稅成本，移交房產(chǎn)視同銷售收入=12000*15000=18000萬元視同銷售成本=7000萬視同銷售所得=11000萬元二二為籌集資金，聯(lián)合其他企事業(yè)單位，個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法國稅發(fā)[2009]31號第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。房地產(chǎn)如何利用混合性投資擴大融資渠道？2017年9月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在某地塊開發(fā)一個總投資10億元的項目，公司賬面僅有存款3億元。為此，A公司首先用3億元成立項目子公司B,然后通過股本+貸款的方式，由信托公司向投資者募集7億元的資金。以增資擴股的方式投入B公司，投資方案規(guī)定，該筆信托投資B公司每年需定期支付保底利息，年利率為6%，2年后B公司用8億元的資金將信托公司名下的7億元股權(quán)溢價回購，B公司作減資處理。同時規(guī)定，信托公司對B公司凈資產(chǎn)不具有要求權(quán)，不參加董事會，也不參與B公司的日常生產(chǎn)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)如何利用混合性投資擴大融資渠道？國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告國家稅務(wù)總局公告2013年第41號一、企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)，是指兼具權(quán)益和債權(quán)雙重特性的投資業(yè)務(wù)。同時符合下列條件的混合性投資業(yè)務(wù)，按本公告進行企業(yè)所得稅處理：（一）被投資企業(yè)接受投資后，需要按投資合同或協(xié)議約定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同）；（二）有明確的投資期限或特定的投資條件，并在投資期滿或者滿足特定投資條件后，被投資企業(yè)需要贖回投資或償還本金；（三）投資企業(yè)對被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán)；（四）投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（五）投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)如何利用混合性投資擴大融資渠道？國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告國家稅務(wù)總局公告2013年第41號二、符合本公告第一條規(guī)定的混合性投資業(yè)務(wù)，按下列規(guī)定進行企業(yè)所得稅處理：（一）對于被投資企業(yè)支付的利息，投資企業(yè)應(yīng)于被投資企業(yè)應(yīng)付利息的日期，確認收入的實現(xiàn)并計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；被投資企業(yè)應(yīng)于應(yīng)付利息的日期，確認利息支出，并按稅法和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（2011年第34號）第一條的規(guī)定，進行稅前扣除。（二）對于被投資企業(yè)贖回的投資，投資雙方應(yīng)于贖回時將贖價與投資成本之間的差額確認為債務(wù)重組損益，分別計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)如何利用混合性投資擴大融資渠道？按信托方案進行稅務(wù)處理：2年后B公司用8億元的資金將信托公司名下的7億元股權(quán)溢價回購，B公司作減資處理。B公司的會計處理：接受A公司投資借：銀行存款300000000貸：實收資本300000000◆信托公司向投資者募集7億元資金，以增資擴股方式投入B公司借：銀行存款700000000貸：實收資本700000000二二房地產(chǎn)如何利用混合性投資擴大融資渠道？B公司的會計處理：第一年末支付利息，根據(jù)稅法、準則規(guī)定應(yīng)予資本化借：開發(fā)成本-開發(fā)間接費（借款費用）42000000貸：銀行存款42000000第一年末支付利息，根據(jù)稅法、準則規(guī)定應(yīng)予資本化借：開發(fā)成本-開發(fā)間接費（借款費用）420000000貸：銀行存款42000000◆二年后，B公司用80000萬元回購股權(quán)借：實收資本-信托公司700000000營業(yè)外支出-債務(wù)重組損失100000000貸：銀行存款800000000二二房地產(chǎn)如何利用混合性投資擴大融資渠道？信托公司的會計處理：投資時借：長期股權(quán)投資-B公司700000000貸：銀行存款700000000第一年、第二年收到利息借：銀行存款42000000貸：利息收入42000000◆收回投資借：銀行存款800000000貸：長期股權(quán)投資700000000營業(yè)外收入-債務(wù)重組利得100000000統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)企業(yè)集團或者企業(yè)集團中的核心企業(yè)向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位，下同并向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)或債券購買方本息的業(yè)務(wù)。企業(yè)集團向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團所屬財務(wù)公司與企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團，由企業(yè)集團統(tǒng)一歸還金融機構(gòu)或債券購買方的業(yè)務(wù)。統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)統(tǒng)借主體為集團公司或核心企業(yè)；資金來源于外部債務(wù)型融資，包括銀行借款或債券融資；D統(tǒng)借方借出利率不得高于外部融資利率；統(tǒng)借資金流向為集團或核心成員對下屬企業(yè)借款，或者通過財務(wù)公司向集團或成員單位借款。第二十一條規(guī)定：“企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成第二十一條規(guī)定：“企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理地分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。”不受關(guān)聯(lián)企業(yè)資本弱化相關(guān)條款的限制。這里還值得注意的是，將統(tǒng)借方由集團企業(yè)擴大至其他成員企業(yè)。——國稅發(fā)[2009]31號三三招拍掛取得土地證的流程招拍掛取得土地證的流程土地局土地儲備中心將土地掛在中國土地市場網(wǎng)上開始公示，公示期20天。掛牌期8天，第8天交納競買保證金，取得“競買資格確認書”。ID成交期2天，第二天取得“成交資格確認書”。取得“成交資格確認書”10天內(nèi)去土地儲備中心簽訂“土地出讓合同”。簽訂“土地出讓合同”后30天內(nèi)交清土地余款和契稅、印花稅。然后辦理土地證事宜。通過招拍掛的方式取得的土地成本，包括土地出讓金、拍賣傭金、契稅、印花稅、土地證登記費。招拍掛方式取得土地的會計處理招拍掛方式取得土地的會計處理借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費-借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費-招拍掛方式取得土地的會計處理招拍掛方式取得土地的會計處理2018年6月，眾力智地產(chǎn)公司取得100畝的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)，價款50000萬元，契稅征收率為4%，當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為30元/平方米，土地證登記費6000元，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費。當(dāng)時競拍土地時按土地價款90%交納了競拍保證金，交納拍賣傭金2%，整個流程的會計分錄是：1假設(shè)眾力智地產(chǎn)在掛牌報名截止時間的最后一天向土地儲備中心交納了45000萬元的競拍保證金，會計分錄如下：借：其他應(yīng)收款-國土局土地競拍保證金450000000貸：銀行存款450000000招拍掛方式取得土地的會計處理招拍掛方式取得土地的會計處理2018年6月，眾力智地產(chǎn)公司取得100畝的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)，價款50000萬元，契稅征收率為4%，當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為30元/平方米，土地證登記費6000元，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費。當(dāng)時競拍土地時按土地價款90%交納了競拍保證金，交納拍賣傭金2%，整個流程的會計分錄是：2確認競拍資格后支付土地出讓金、拍賣傭金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)，眾力智地產(chǎn)公司應(yīng)進行的會計處理為：借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費-土地出讓金500000000貸：其他應(yīng)收款-國土局土地競拍保證金450000000銀行存款50000000借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償-拍賣傭金10000000貸：銀行存款10000000招拍掛方式取得土地的會計處理招拍掛方式取得土地的會計處理2018年6月，眾力智地產(chǎn)公司取得100畝的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)，價款50000萬元，契稅征收率為4%，當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為30元/平方米，土地證登記費6000元，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費。當(dāng)時競拍土地時按土地價款90%交納了競拍保證金，交納拍賣傭金2%，整個流程的會計分錄是：3應(yīng)繳納的契稅為：50000×4%=2000（萬元）依據(jù)地稅局契稅完稅憑證和付款證明，眾力智地產(chǎn)公司應(yīng)進行的會計處理為：借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費-契稅20000000貸：銀行存款20000000招拍掛方式取得土地的會計處理招拍掛方式取得土地的會計處理2018年6月，眾力智地產(chǎn)公司取得100畝的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)，價款50000萬元，契稅征收率為4%，當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為30元/平方米，土地證登記費6000元，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費。當(dāng)時競拍土地時按土地價款90%交納了競拍保證金，交納拍賣傭金2%，整個流程的會計分錄是：4應(yīng)繳納的耕地占用稅為：100×666.67×30=200（萬元）依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明，眾力智地產(chǎn)公司應(yīng)進行的會計處理為：借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費-耕地占用稅2000000貸：銀行存款2000000招拍掛方式取得土地的會計處理招拍掛方式取得土地的會計處理2018年6月，眾力智地產(chǎn)公司取得100畝的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)，價款50000萬元，契稅征收率為4%，當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為30元/平方米，土地證登記費6000元，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費。當(dāng)時競拍土地時按土地價款90%交納了競拍保證金，交納拍賣傭金2%，整個流程的會計分錄是：5簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向地稅局繳納的印花稅為50000×0.5‰=25（萬元）繳納印花稅時，依據(jù)印花稅憑證和付款證明，眾力智地產(chǎn)公司應(yīng)進行的會計處理為：借：管理費用——印花稅250000貸：銀行存款250000招拍掛方式取得土地的會計處理招拍掛方式取得土地的會計處理2018年6月，眾力智地產(chǎn)公司取得100畝的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)，價款50000萬元，契稅征收率為4%，當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為30元/平方米，土地證登記費6000元，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費。當(dāng)時競拍土地時按土地價款90%交納了競拍保證金，交納拍賣傭金2%，整個流程的會計分錄是：6簽訂土地出讓合同后到相關(guān)部門辦理土地證時交納登記費：借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償-土地證登記費6000貸：庫存現(xiàn)金取得土地出讓金返還、拆遷補償返還款的財稅處理房地產(chǎn)企業(yè)取得土地出讓金返還款分為以下四種情取得土地出讓金返還、拆遷補償返還款的財稅處理某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助35000萬元，用于該項目70000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。1會計處理，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房，企業(yè)應(yīng)做營業(yè)收入處理。收到返還款時：借：銀行存款35000貸：預(yù)收賬款35000取得土地出讓金返還、拆遷補償返還款的財稅處理2某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助35000萬元，用于該項目70000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。2收到返還款的同時，預(yù)交增值稅=35000/1.1×3%=954.55萬元預(yù)交附加稅=954.55*12%=114.55萬元借：應(yīng)交稅費-預(yù)交稅款954.55貸：銀行存款954.55借：應(yīng)交稅費-城建稅及附加114.55取得土地出讓金返還、拆遷補償返還款的財稅處理某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助35000萬元，用于該項目70000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。3預(yù)交土地增值稅=（35000-954.55）×2%=680.91萬元企業(yè)所得稅=(35000/1.1*15%-680.91-114.55-385.45）×25%=897.95萬元取得土地出讓金返還、拆遷補償返還款的財稅處理某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助35000萬元，用于該項目70000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。4完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時：借：預(yù)收賬款：35000貸：主營業(yè)務(wù)收入31818.18應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）3181.82政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助20000萬元，用于該項目50000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費。約定返還的20000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償19000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款18000萬元。1會計處理，先期支付拆遷補償款和進行拆遷時：借：其他應(yīng)收款18000其他業(yè)務(wù)成本1000政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助20000萬元，用于該項目50000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費。約定返還的20000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償19000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款18000萬元。1會計處理，土地出讓金返還用于支付動遷戶補償款和拆遷費用時，企業(yè)應(yīng)沖減往來和做其他業(yè)務(wù)收入處理。收到返還款時：代理支付動遷補償款業(yè)務(wù)借：銀行存款20000貸：其他應(yīng)收款18000其他業(yè)務(wù)收入1852.49應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅額10%）90.91應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅額6%）56.6政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）實際支付的1000+18000萬元涉稅分析根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第二條規(guī)定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅?！睜I改增后交納增值稅。返還款20000萬中，1，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，應(yīng)按建筑業(yè)確認增值稅銷項稅萬元2，代理支付動遷補償款差額，應(yīng)按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)確認的增值稅銷項稅額萬。政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助20000萬元，用于該項目50000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費。約定返還的20000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償19000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款18000萬元。2企業(yè)所得稅，返還款3000萬元中：1，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入919.09萬元，扣除相對應(yīng)的成本費用，差額應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。2，代理支付動遷補償款差額943.4萬元，應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助20000萬元，用于該項目50000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費。約定返還的20000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償19000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款18000萬元。3企土地增值稅規(guī)定，根據(jù)【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。企業(yè)取得的返還款20000萬中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，土地增值稅。此收入土地增值稅清算收入。政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助20000萬元，用于該項目50000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費。約定返還的20000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償19000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款18000萬元。4契稅。企業(yè)繳納的土地出讓金50000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。政府主導(dǎo)拆遷政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)◆目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負擔(dān)，對開發(fā)商進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分進行返還。一般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標(biāo)、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權(quán)屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地?！舻窃诮?jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時，這種情況更比比皆是?！粢虼?，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設(shè)的補償。政府主導(dǎo)拆遷政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助8800萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)，實際支出8200萬。1會計處理，土地出讓金返還用于支付該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用時，企業(yè)應(yīng)做其他業(yè)務(wù)收入處理。本案例符合BT（即“建設(shè)-移交”）投融資建設(shè)模式（以下簡稱BT模式）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項目城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。對此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的增值稅征收管理，收到返還款時：借：銀行存款8800貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）政府主導(dǎo)拆遷政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助8800萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)，實際支出8200萬。1支付項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用8200萬（假定未取專票）借：工程施工8200貸：銀行存款8200交付時：借:其他業(yè)務(wù)成本8200貸：工程施工8200政府主導(dǎo)拆遷政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助8800萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)，實際支出8200萬。2土地增值稅規(guī)定根據(jù)【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。企業(yè)取得的返還款8800萬，屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入土地增值稅清算收入。政府主導(dǎo)拆遷政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助8800萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)，實際支出8200萬。增值稅：如果協(xié)議約定返還款用于項目內(nèi)應(yīng)由開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按企業(yè)取得政府補貼處理，增值稅的征稅范圍。土地增值稅：沖減基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)費企業(yè)所得稅：按照處理土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）u公共配套設(shè)施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項時承諾建設(shè)的，其成本費用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。u此業(yè)務(wù)實質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本——土地征用費及拆遷補償費”。u企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因為開發(fā)商通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益。貸：10000土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助10000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。1收到返還款時的會計處理：u如是補貼行為：貸：10000u如是購買行為：土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助10000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。2增值稅此業(yè)務(wù)實際上是由政府出資購買全部或部門公共配套設(shè)施。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為。此業(yè)務(wù)返還款10000萬元，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動產(chǎn)收入計算增值稅銷項稅額返還款10000萬元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應(yīng)取得的的經(jīng)濟利益，開發(fā)商已經(jīng)通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，并由銷售商品房收入中實現(xiàn)并確認增值稅銷項稅額。土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助10000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。3企業(yè)所得稅：根據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第十八條規(guī)定：“企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”。企業(yè)取得返還款10000萬元，應(yīng)直接抵扣該項目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助10000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。4土地增值稅規(guī)定企業(yè)在實際交納的土地出讓金50000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。根據(jù)【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助10000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。4土地增值稅規(guī)定企業(yè)取得的返還款10000萬，土地增值稅清算時，1，如可以認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，應(yīng)征收土地增值稅。此收入應(yīng)計算土地增值稅清算收入。2，如不能認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的10000萬補償款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補助10000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）未收到返還款，會計上不作處理。丙企業(yè)取得10000萬元政府獎勵或財政補貼。收到獎勵或補貼款時：貸：營業(yè)外收入10000政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補助10000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼。2增值稅：不涉及企業(yè)所得稅：本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟利益，不征收企業(yè)所得稅。丙企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼10000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進行判定：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規(guī)定：（二）對企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補助10000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼。2丙企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼10000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進行判定：財稅[2011]70號＜關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知＞對此進一步明確：“企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算”。本案例業(yè)務(wù)屬于政府財稅【2011】70號文件所稱的“不征稅收入”所對應(yīng)的財政性資金范疇。政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補助10000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼。2丙企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼10000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進行判定：如符合財稅【2011】70號的三個條件，應(yīng)作為不征稅收入處理，但根據(jù)企業(yè)所得稅實施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。如不符合財稅【2011】70號的三個條件，則不屬于不征稅的財政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補助10000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼。3土地增值稅規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實際交納的土地出讓金50000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。根據(jù)【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時，不計收入，也不沖減開發(fā)成本。丙企業(yè)取得丙企業(yè)取得政府獎勵企業(yè)的10000萬元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此，不應(yīng)征收土地增值稅。此收入不應(yīng)計算土地增值稅清算收入。政府主導(dǎo)拆遷政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助10000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）取得10000萬元政府獎勵或財政補貼。收到獎勵或補貼款時：借：銀行存款10000貸：營業(yè)外收入10000政府主導(dǎo)拆遷政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助10000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。2增值稅：未發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為企業(yè)所得稅本案例業(yè)務(wù)，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項用途，因此，不符合財稅【2011】70號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。應(yīng)在企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼10000萬元時，。政府主導(dǎo)拆遷政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助10000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。3土地增值稅：企業(yè)在實際交納的土地出讓金50000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。政府主導(dǎo)拆遷政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助10000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。3土地增值稅：實務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補助，是企業(yè)的一項營業(yè)外收入，但實質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。因為返還10000萬地價款，實質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款10000萬，土地增值稅清算時，應(yīng)。政府主導(dǎo)拆遷政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助10000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。3土地增值稅：參考：大連市地稅局（大地稅函〔2008〕188號）《關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目”。政府主導(dǎo)拆遷政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為50000萬元，企業(yè)已繳納50000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助10000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。3土地增值稅：參考：青島市地稅局（青地稅發(fā)〔2008〕100號）《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》規(guī)定：“對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額”。小結(jié)：取得土地出讓金返還、拆遷補償返還款的財稅處理。取得土地出讓金返還、拆遷補償返還款的財稅處理。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地出讓金返還款分為以下三種情況處理：（1）以土地出讓金返還的名義取得土地出讓金返還款，是沖減“取得土地使用權(quán)所支付的金額”還是記入營業(yè)外收入。（2）以拆遷補償費等名義取得土地出讓金返還款，應(yīng)沖減“房地產(chǎn)開發(fā)成本”中的土地成本或其他成本項目。（3）以各種基金等名義取得土地出讓金返還款，應(yīng)做為營業(yè)外收入的政府補助處理。房地產(chǎn)開發(fā)階段就是取得土地后按照設(shè)計開槽動建造主房地產(chǎn)開發(fā)階段就是取得土地后按照設(shè)計開槽動建造主體階段。在這個階段房地產(chǎn)公司一般將工程總包給具有資質(zhì)的施工單位。然后按照工程的形象進度支付工程款。這個階段的會計處理相對簡單，涉及的會計科目基本都是“開發(fā)成本“及它的二級科目。在這個階段必須確定如何在這個階段必須確定如何劃分成本核算對象，也就是土地增值稅將來的清算對象，具體應(yīng)該將建筑物劃分為普通住宅、非普通住宅、非住宅三大類。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國稅發(fā)[2009]91號第七條主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。開發(fā)成本會計科目的核算內(nèi)容開發(fā)成本會計科目的核算內(nèi)容依據(jù)依據(jù)開發(fā)間接費土地征用費及拆遷補償費《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號文）第26條國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號文）第26條國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）第27條土建工程費建筑安裝工程費開發(fā)成本會計科目的核算內(nèi)容>>計稅成本對象劃分的六大原則產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。拆遷補償費之拆一還一原地回遷眾力智公司2016年5月開發(fā)某項目（屬于城中村改造該項目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由眾力智公司自由銷售或使用。該項目于2018年5月完工。2018年6月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2018年7月正式對外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元。該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6400萬元。其中，土地征用費及拆遷補償費為零，前期工程費700萬元，建筑安裝工程費3200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1600萬元，公共配套設(shè)施費200萬元，開發(fā)間接費300萬元，向某公司借款的利息400萬元。（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率）四四拆遷補償費之拆一還一原地回遷拆遷補償費之拆一還一原地回遷支付建筑施工等其他開發(fā)成本6400萬元。1支付建筑施工等其他開發(fā)成本6400萬元。1拆遷補償費支出＝7900×0.7＝5530（萬元）拆遷補償費不能認為只是拆遷戶7900平方米，而是整個樓盤的，拆遷補償費支出＝7900×0.7＝5530（萬元）拆遷補償費不能認為只是拆遷戶7900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積29000平方米中分攤。視同銷售收入＝7900/1.05×0.7＝5266.67（萬元）。2單位可售面積計稅成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113單位可售面積計稅成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）29000平方米是作為總可售面積計算的，不能減去拆遷戶的7900平方米，即不能以21100平方米作為分母，否則就會虛增成本。3視同銷售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（萬元視同銷售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（萬元）；視同銷售所得＝5266.67－3249.8965＝2016.7735（萬元）4拆遷補償費之拆一還一原地回遷拆遷補償費之拆一還一原地回遷以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會計準則第7號———非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交