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文檔簡介

資產(chǎn)評估報(bào)告重康評報(bào)字(2024)第392號重慶華康資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司二O二四年十二月重康評協(xié)字(2024)第392號法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報(bào)告重康評報(bào)字(2024)第392號重慶果園集裝箱碼頭有限公司擬收購資產(chǎn)所涉及重慶港主城港區(qū)果園作業(yè)區(qū)二期工程基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目凈資產(chǎn)價(jià)值1,168,472,772.58元2024年12月16日重慶華康資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司陳洪炳楊嵋(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)正式會員編號:50200003正式會員編號:50160029(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明:報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案,不作為協(xié)會對該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù),也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期:2024年12月16日 3三、資產(chǎn)評估報(bào)告正文 6 62、評估目的 8 84、價(jià)值類型 5、評估基準(zhǔn)日 7、評估方法 22ChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValua重慶華康資產(chǎn)評佔(zhàn)土地房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司1聲明驗(yàn),本次評估報(bào)告中采用大信會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)于2024年7月19日出具的Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN?.1CaifuAV.YubeiDistrChongqingHuakangAsset&Land&RealE《專項(xiàng)財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告》(大信專審字[2024]第8-00158號)的審計(jì)結(jié)果和大信會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)重慶分所于2023年11月29日出具的《重慶果園件散貨碼頭有限公司竣工財(cái)務(wù)決算審核報(bào)告》(大信渝專審字[2023]第00729號)的審核結(jié)果作為評估依據(jù)。Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuAV.YubeiDistr地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話:023 摘要重康評報(bào)字(2024)第392號工程基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目凈資產(chǎn)在2024年6月30日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估。行為所涉及重慶港主城港區(qū)果園作業(yè)區(qū)二期工程基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目凈資產(chǎn)的市場價(jià)值圍為重慶果園件散貨碼頭有限公司申報(bào)的重慶港主城港區(qū)果園作業(yè)區(qū)二期工程基礎(chǔ)設(shè)施評估基準(zhǔn)日:2024年6月30日。地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話:023ChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuation 所涉及重慶港主城港區(qū)果園作業(yè)區(qū)二期工程基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目凈資產(chǎn)采用成本法進(jìn)行評估。經(jīng)綜合評定估算,重慶港主城港區(qū)果園作業(yè)區(qū)二期工程基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目資產(chǎn)市場價(jià)值為130,368.10萬元(大寫:人民幣壹拾叁億零叁佰陸拾捌萬壹仟元),負(fù)債市場價(jià)值為13,520.82萬元(大寫:人民幣壹億叁仟伍佰貳拾萬捌仟貳佰元),凈資產(chǎn)市場價(jià)值為116,847.28萬元(大寫:人民幣壹拾壹億陸仟捌佰肆拾柒萬貳仟捌佰元)。資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表AB1流動資產(chǎn)2非流動資產(chǎn)3固定資產(chǎn)4無形資產(chǎn)5資產(chǎn)總計(jì)6流動負(fù)債7負(fù)債合計(jì)8凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)1、本報(bào)告評估結(jié)果經(jīng)財(cái)產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)備案后,使用有效期自評估基準(zhǔn)日起一年。2、本評估報(bào)告僅供委托人和本次評估合同約定的報(bào)告使用人在本次評估目的前提下使用,除本次評估合同約定的評估報(bào)告使用人外,其他任何人或單位使用本評估報(bào)告無效;資產(chǎn)評估師和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對報(bào)告使用人不當(dāng)使用評估報(bào)告所造成的后果不承擔(dān)任何責(zé)任。3、在本評估報(bào)告有效期內(nèi),若納入評估范圍的資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化,委托人在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí),委托人應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行調(diào)整;當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí),委托Add:38F,ChongqingFortumeFinancialCenterM.1CaifuAV.Yube地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話 人應(yīng)及時(shí)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評估價(jià)值。4、其他事項(xiàng)本次評估的建(構(gòu))筑物按持續(xù)經(jīng)營前提進(jìn)行評估,評估結(jié)果含增值稅。本次未考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建(構(gòu))筑物變現(xiàn)的不確定性和變現(xiàn)費(fèi)用、建(構(gòu))筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的其他稅費(fèi)等因素的影響。5、本報(bào)告書正文中的“評估假設(shè)”、“特別事項(xiàng)說明”、“評估報(bào)告使用限制說明”等對可能影響本評估報(bào)告結(jié)論的重要事項(xiàng)作出了披露,本報(bào)告的委托人及其他報(bào)告使用人應(yīng)充分關(guān)注。以上內(nèi)容摘自評估報(bào)告正文,欲了解本評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和正確理解評估結(jié)論,應(yīng)當(dāng)閱讀評估報(bào)告正文。Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChong地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話:023-638709216ChongqingHuakangAsset&Land&RoalEstateValuation6重康評報(bào)字(2024)第392號工程基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目凈資產(chǎn)在2024年6月30日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估。一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和其他評估報(bào)告使用人概況(一)委托人一住所:重慶市江北區(qū)魚嘴鎮(zhèn)東風(fēng)路146號類型:有限責(zé)任公司(外商投資企業(yè)投資)注冊資本:199962萬人民幣成立日期:2013年8月30日營業(yè)期限:2013年8月30日至無固定期限許可項(xiàng)目:港口經(jīng)營(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動,Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistr地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話:023ChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuationCo.,Ltd.具體經(jīng)營項(xiàng)目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))一般項(xiàng)目:裝卸搬運(yùn),國內(nèi)貨物運(yùn)輸代理(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外,憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)(二)委托人二及產(chǎn)權(quán)持有人住所:重慶市江北區(qū)魚嘴鎮(zhèn)工農(nóng)路23號(政府大樓2層12間)類型:有限責(zé)任公司(法人獨(dú)資)成立日期:2015年04月07日營業(yè)期限:2015年04月07日至無固定期限經(jīng)營范圍:一般項(xiàng)目:貨物裝卸;人力搬運(yùn)服務(wù);倉儲(不含危險(xiǎn)品);房屋租賃;[法律、法規(guī)禁止的,不得從事經(jīng)營;法律、法規(guī)限制的,取得相關(guān)審批和許可后,方可經(jīng)營],國內(nèi)貨物運(yùn)輸代理(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外,憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)4個(gè)多用途泊位的水工建筑、港池開挖、后方第一階平臺陸域形成建筑物及管網(wǎng)設(shè)施等。根據(jù)件散貨公司提供的相關(guān)資料,納入本次評估的建(構(gòu))筑物共20項(xiàng),賬面價(jià)值(三)委托人和產(chǎn)權(quán)持有人關(guān)系(四)報(bào)告使用人本評估報(bào)告僅供委托人和本次評估合同約定的報(bào)告使用人在本次評估目的前提下使用,除本次評估合同約定的評估報(bào)告使用人外,其他任何人或單位使用本評估報(bào)告無效;ChongqingHuakangAsset&Land&RealE 資產(chǎn)評估師和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對報(bào)告使用人不當(dāng)使用評估報(bào)告所造成的后果不承擔(dān)任何責(zé)三、評估對象和評估范圍本次評估對象為集裝箱碼頭公司擬收購件散貨公司重慶港主城港區(qū)果園作業(yè)區(qū)二期評估范圍為件散貨公司申報(bào)的重慶港主城港區(qū)果園作業(yè)區(qū)二期工程基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債。根據(jù)件散貨公司提供的申報(bào)表,截至2024年6月30日,納入本次評估范圍的項(xiàng)目資產(chǎn)總額為125,764.48萬元,負(fù)債總額為13,520.82萬元,凈資產(chǎn)為截至評估基準(zhǔn)日,納入本次評估范圍的預(yù)付款項(xiàng)賬面值為1,458.16萬元,主要為中2、固定資產(chǎn)-建(構(gòu))筑物截至評估基準(zhǔn)日,納入本次評估范圍的固定資產(chǎn)-建(構(gòu))筑物共計(jì)20項(xiàng),賬面價(jià)值100,391.04萬元。主要為陸域土石方、堆場道路、護(hù)坡、排水隧道、排水工程、港池疏截至評估基準(zhǔn)日,納入本次評估范圍的無形資產(chǎn)賬面價(jià)值23,915.28萬元,為一宗出讓的港口碼頭用地,面積305717.1平方米。土地實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“六通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣),紅線內(nèi)“六通一平”。Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuAV.YubeiDis地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話hongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuationC (二)引用其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額本次評估報(bào)告中評估基準(zhǔn)日債權(quán)和債務(wù)賬面價(jià)值摘引自大合伙)于2024年7月19日出具的《專項(xiàng)財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告》(大信專審字[2024]第8-00158號)審計(jì)報(bào)告。該報(bào)告主要內(nèi)容如下:1、審計(jì)機(jī)構(gòu)名稱:大信會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)2、審計(jì)報(bào)告編號:大信專審字[2024]第8-00158號3、審計(jì)報(bào)告出具日期:2024年7月19日4、審計(jì)報(bào)告結(jié)論:經(jīng)審計(jì),二期工程基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)債總額為135,208,經(jīng)審計(jì),二期工程基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)總額為14,581,617.54元,分別為:1、中交第四航務(wù)工程局有限公司預(yù)付工程質(zhì)保金12,074,947.05元;2、中交第二航務(wù)工程局有限公司預(yù)付工程質(zhì)保金2,506,670.49元。本次評估報(bào)告中評估基準(zhǔn)日主要資產(chǎn)賬面價(jià)值摘引自大信伙)重慶分所于2023年11月29日出具的《重慶果園件散貨碼頭有限公司竣工財(cái)務(wù)決算審核報(bào)告》(大信渝專審字[2023]第00729號)的審核結(jié)果作為評估依據(jù)。1、審計(jì)機(jī)構(gòu)名稱:大信會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)重慶分所2、審計(jì)報(bào)告編號:大信渝專審字[2023]第00729號3、審計(jì)報(bào)告出具日期:2023年11月29日經(jīng)審核,截至審核基準(zhǔn)日止,二期基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目建設(shè)工程送審含稅投資額1,247,100,553.11元,審定含稅投資額1,269,744,980.33元,扣除可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額6,040,715.65元,審定不含稅投資額為1,263,704,264.68元,其中:建筑安裝工程審定投資額654,151,018.55元、土地成本審定投資額260,560,150.69元、待攤投資審定投資額348,993,095.44元。(1)本次審核以重慶港主城港區(qū)果園作業(yè)區(qū)二期基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目為對象,按審地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話:023ChongqingHuakangAsset&Lan (2)本次決算審核的二期基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)為260,560,150.69元。至審計(jì)基準(zhǔn)日止,該項(xiàng)目在重慶果園件散貨碼頭有限公司接受重慶港務(wù)物流集團(tuán)有限公司劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)時(shí),土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)入賬金額為241,917,552.97元。實(shí)際已支付土地費(fèi)用209,001,023.95元,按本次決算審定金額掛賬未付土地費(fèi)金額51,559,126.74元。四、價(jià)值類型散貨公司的重慶港主城港區(qū)果園作業(yè)區(qū)二期工程基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目凈資產(chǎn)市場價(jià)值參五、評估基準(zhǔn)日本次評估基準(zhǔn)日為2024年6月30日。(一)行為依據(jù)(二)法律法規(guī)依據(jù)Ad:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuAV.YubeiDistrictChongqiChongqingHuakangAsset&L 3、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(1991年國務(wù)院令第91號);4、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(2002年國務(wù)院令第378號);5、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國資委2005年第12號);6、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(2016年國資委財(cái)政部第32號令);號);(渝國資[2007]20號);10、《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(2001年財(cái)政部第14號令發(fā)布);(三)準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評協(xié)[2017]30號);2、《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資[2017]43號);3、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號);6、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估報(bào)告》(中評協(xié)[2018]35號);7、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)[2018]36號);8、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號);10、《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);11、《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]47號);12、《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]48號);Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuAV.YubeiDistrChongqingHuakangAsset 13、《資產(chǎn)評估專家指引第8號—資產(chǎn)評估中的核查驗(yàn)證》(中評協(xié)[2019]39號)。(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)(1)《重慶工程造價(jià)》2024年第6期;(2)件散貨公司在評估基準(zhǔn)日申報(bào)的資產(chǎn)明細(xì)表;(3)國家建設(shè)部、地方人民政府有關(guān)部門頒布的其他法規(guī)和政策文件;(4)評估機(jī)構(gòu)收集的與本次資產(chǎn)評估有關(guān)的其他資產(chǎn)詢價(jià)資料。(1)重慶市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)《重慶市國有建設(shè)用地使用權(quán)宗地地價(jià)確定規(guī)則》的通知(渝規(guī)資規(guī)范[2023]4號);(2)《重慶市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于公布重慶市中心城區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》(渝規(guī)資規(guī)范[2023]5號);(3)評估機(jī)構(gòu)收集的與本次土地評估有關(guān)的其他詢價(jià)及調(diào)查資料。(六)其他依據(jù)2、產(chǎn)權(quán)持有人提供的會計(jì)憑證、合同發(fā)票、財(cái)務(wù)決算審核報(bào)告、工程結(jié)算、專項(xiàng)審七、評估方法(一)資產(chǎn)評估的基本方法Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuAV.YubeiDistr地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話:023ChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateVaLuat(1)評估對象的可比參照物具有公開的市場,以及活躍的交易;(2)有關(guān)交易的必要信息可以獲得。2、收益法(1)評估對象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量;(2)預(yù)期收益所對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量;(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。(1)評估對象能正常使用或者在用;(2)評估對象能夠通過重置途徑獲得;(3)評估對象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。(二)評估方法的選用涉及件散貨公司重慶港主城港區(qū)果園作業(yè)區(qū)二期工程基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目凈資產(chǎn)的市場Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN.1CaifuAV.YubeiDis地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道-號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話慶華康資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司 凈資產(chǎn)評估價(jià)值=∑各項(xiàng)資產(chǎn)評估值-∑各項(xiàng)負(fù)債評估值1、建(構(gòu))筑物因委估建(構(gòu))筑物在國內(nèi)交易市場不活躍、信息不公開,此次評估人員無法在市場上搜集到可比交易案例,故無法采用市場法進(jìn)行評估;由于件散貨公司申報(bào)建(構(gòu))筑物無法單獨(dú)產(chǎn)生收益,本次評估未采用收益法進(jìn)行評估;件散貨公司申報(bào)項(xiàng)目建(構(gòu))筑物重置單價(jià)=前期工程費(fèi)用+建安工程費(fèi)用+其他工程費(fèi)用+資金成本+合理利潤重置全價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵包括:前期工程費(fèi)用、其他工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、資金成本、合理利潤。(1)前期工程費(fèi)用(2)建安工程費(fèi)用(直接工程費(fèi)、措施費(fèi))、間接費(fèi)(規(guī)費(fèi)、企Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YrbeiDistrChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateVal (3)其他工程費(fèi)用(4)合理利潤參考國資委《企業(yè)績效評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》,建筑業(yè)、房地產(chǎn)(5)資金成本成本時(shí),假設(shè)工程所需資金在建設(shè)期逐步、均勻地投入,資金(6)成新率成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%估宗地所在區(qū)域或類似地區(qū)近期類似的交易案例較多,可以找到市人民政府于2023年公布了國有建設(shè)用地使用權(quán)土地級別和基準(zhǔn)地價(jià),該文件已包含重(1)市場法Ad:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDis地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話hongqingHuakangAsset&Land&RealEst 1)評估思路市場法(市場比較法)是指根據(jù)替代原理,將待估宗地與具有替代性的,且在估價(jià)期2)基本公式(2)基準(zhǔn)地價(jià)修正法樓面地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)×土地用途修正系數(shù)×期日修正系A(chǔ)dd:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuAV.YubeiDistrictChongqingP.C.401121Tel:023-63870地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話:023ChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateVal (三)評估結(jié)論確定的方法八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)(二)訂立業(yè)務(wù)委托合同(三)編制資產(chǎn)評估計(jì)劃(四)現(xiàn)場調(diào)查(五)收集整理評估資料Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuAV.YubeiDistrChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuationCo.,Ltd.重慶華康資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司18(六)評定估算(七)內(nèi)部審核、征求意見及提交評估報(bào)告本評估報(bào)告的分析和結(jié)論僅在設(shè)定的以下假設(shè)條件下成立:(一)一般假設(shè)2、件散貨公司合法擁有、使用、處置資產(chǎn)并享有其(二)評估環(huán)境假設(shè)2、評估對象所在地的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國際政治、經(jīng)(三)公開交易條件假設(shè)有自愿交易意向的買賣雙方,對委估資產(chǎn)及市場、以及影響委估資產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)因素Ad:38F,ChongqingFortuneFinancialCenter0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.C.401121Tel:02 重慶華康資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司 均有合理的知識背景。相關(guān)交易方將在不受任何外在壓力、脅迫下,自主、獨(dú)立地決定其交易行為。1、評估對象按照公平的原則實(shí)行公開招標(biāo)、拍賣、掛牌交易,有意向的購買方理性地報(bào)價(jià),平等、獨(dú)立地參與競價(jià);2、與本次評估目的對應(yīng)的交易相關(guān)的權(quán)利人、評估委托人、其他利害關(guān)系人及其關(guān)聯(lián)人,均不享有對評估對象的優(yōu)先權(quán),也不干涉評估對象的交易價(jià)格。1、本次評估未考慮相關(guān)資產(chǎn)可能存在的抵押、擔(dān)保等優(yōu)先受償與限制情況,假設(shè)與本次評估目的對應(yīng)的評估對象為未設(shè)立擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)的資產(chǎn);2、無不可抗力或其他不可預(yù)見因素對評估值的實(shí)現(xiàn)造成重大影響;3、假設(shè)納入本次評估的資產(chǎn)原地按原用途持續(xù)使用。評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求,認(rèn)定這些前提條件在評估基準(zhǔn)日時(shí)成立,當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí),評估人員將不承擔(dān)由于前提條件改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)果的責(zé)任。評估結(jié)論:根據(jù)本次評估目的,評估人員對重慶果園集裝箱碼頭有限公司擬收購資產(chǎn)所涉及重慶港主城港區(qū)果園作業(yè)區(qū)二期工程基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目凈資產(chǎn)采用成本法。經(jīng)綜合評定估算,重慶港主城港區(qū)果園作業(yè)區(qū)二期工程基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目資產(chǎn)市場價(jià)值為116,847.28萬元(大寫:人民幣壹拾壹億陸仟捌佰肆拾柒萬貳仟捌佰元)。資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表評估基準(zhǔn)日:2024年6月30日產(chǎn)權(quán)持有人:重慶果園件散貨碼頭有限公司金額單位:人民幣萬元AB1流動資產(chǎn)2非流動資產(chǎn)3固定資產(chǎn)ChongqingHuakangAsset&Land&Real AB4無形資產(chǎn)5資產(chǎn)總計(jì)6流動負(fù)債7負(fù)債合計(jì)8凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)本次評估,評估增值4,603.62萬元,增值的主要原因如下:截至評估基準(zhǔn)日,建(構(gòu))筑物賬面值100,391.04萬元,評估值99,347.10萬元,評估減值1,043.94萬元;建(構(gòu))筑物減值的主要原因?yàn)椋阂环矫?,委估資產(chǎn)投用至評估基準(zhǔn)日尚未計(jì)提折舊,本次評估根據(jù)實(shí)際情況考慮成新率;另一方面,因建設(shè)期較長實(shí)際發(fā)生的資金成本較高,本次按同類項(xiàng)目的合理建設(shè)工期進(jìn)行考慮。綜上,形成評估減值。2、無形資產(chǎn)一土地使用權(quán)截至評估基準(zhǔn)日,土地使用權(quán)賬面值23,915.28萬元,評估值29,562.84萬元,評估增值5,647.56萬元。增值主要原因?yàn)椋何劳恋厥褂脵?quán)取得年限較早、取得成本低,受供求關(guān)系等多種因素影響,重慶同類用地市場價(jià)格有一定上漲,形成評估增值。本報(bào)告評估結(jié)論根據(jù)以上評估工作得出:截至評估基準(zhǔn)日2024年6月30日,集裝箱碼頭公司擬收購件散貨公司重慶港主城港區(qū)果園作業(yè)區(qū)二期工程基礎(chǔ)設(shè)施功能區(qū)項(xiàng)目資產(chǎn)市場價(jià)值為130,368.10萬元(大寫:人民幣壹拾叁億零叁佰陸拾捌萬壹仟元),負(fù)債市場價(jià)值為13,520.82萬元(大寫:人民幣壹億叁仟伍佰貳拾萬捌仟貳佰元),凈資產(chǎn)市場價(jià)值為116,847.28萬元(大寫:人民幣壹拾壹億陸仟捌佰肆拾柒萬貳仟捌佰元)。1、本次評估是在獨(dú)立、客觀、公正原則下作出的,所有參加評估工作的人員與委托人及產(chǎn)權(quán)持有人無任何利害關(guān)系,評估人員嚴(yán)格按照有關(guān)制度和規(guī)范完成評估工作,在評估過程中評估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。2、本評估報(bào)告是在產(chǎn)權(quán)持有人提供基礎(chǔ)文件數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上作出的。提供必要的Ad:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuAV.YubeiDistrictChongqi地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話:023ChongqingHuakangAsset&Land&RealEistateValuat 資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托人及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任;資產(chǎn)評估師的責(zé)任是對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意3、本次評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下,沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對評估結(jié)論的影響,同時(shí),本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的基本原則等其它情況發(fā)生變化時(shí),評估結(jié)論一般會失效。評估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)由于這些條件的變化而導(dǎo)致評估結(jié)果失效的相關(guān)法律責(zé)任。本評估報(bào)告成立的前提條件是本次經(jīng)濟(jì)行為符合國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,并得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)。4、產(chǎn)權(quán)持有人對所提供的評估對象法律權(quán)屬資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任;資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見,關(guān)注評估對象法律權(quán)屬,但不對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。5、其他事項(xiàng)本次評估的建(構(gòu))筑物按持續(xù)經(jīng)營前提進(jìn)行評估,評估結(jié)果含增值稅。本次未考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建(構(gòu))筑物變現(xiàn)的不確定性和變現(xiàn)費(fèi)用、建(構(gòu))筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的其他稅費(fèi)等因素的影響。6、其他瑕疵事項(xiàng)對委估資產(chǎn)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項(xiàng),在委托人委托時(shí)未作特殊說明而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下,評估機(jī)構(gòu)及評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。7、在本評估報(bào)告有效期內(nèi),若納入評估范圍的資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化,委托人在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí),委托人應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行調(diào)整;當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí),委托人應(yīng)及時(shí)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評估價(jià)值。上述有關(guān)事項(xiàng),可能會對評估值產(chǎn)生影響,評估人員特提請委托人及有關(guān)報(bào)告使用人注意,在使用本報(bào)告結(jié)論時(shí),對可能存在的風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)立地作出判斷。1、評估報(bào)告只能用于評估報(bào)告載明的評估目的和用途。2、評估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用。Ad:38F,ChonggingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuAV.YubeiDis地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話hongqingHuakangAsset&Land&RealEs 4、除委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告5、資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論,評估結(jié)論不等同于評估對象可實(shí)現(xiàn)本報(bào)告評估結(jié)果經(jīng)財(cái)產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)備案后,有效使用期自評估基準(zhǔn)日起一年,即2024年6月30日至2025年6月29日。十三、評估報(bào)告日本評估報(bào)告最終形成日期為2024年12月16日。重慶華康資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有責(zé)任公司資產(chǎn)評估師:資產(chǎn)評估師:二O二四年十二月十六日地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話:023ChongqingIluakangAsset&Land&RealEsAd:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuAV.YubeiDistrictChongqingP.C.40地址:重慶市渝北區(qū)財(cái)富大道一號重慶財(cái)富金融中心38層郵編:401121電話:023評估基準(zhǔn)曰:2024年06月30日表1產(chǎn)權(quán)持有人:重慶果園件散貨碼頭有限公司金額單位:人民幣萬元賬面價(jià)值A(chǔ)B1流動資產(chǎn)2非流動資產(chǎn)3其中:債權(quán)投資4其他債權(quán)投資56長期股權(quán)投資7其他權(quán)益工具投資8其他非流動金融資產(chǎn)9投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)使用權(quán)資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽(yù)長期待攤費(fèi)用遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)流動負(fù)債非流動負(fù)債負(fù)債合計(jì)凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)評估機(jī)構(gòu):重慶華康資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司產(chǎn)權(quán)持有人:重慶果園件散貨碼頭有限公司金額單位:人民幣元序號12貨市資金3交易性金融資產(chǎn)4衍生金融資產(chǎn)5應(yīng)收票據(jù)67應(yīng)收賬款融資8預(yù)付款項(xiàng)9存貨合同資產(chǎn)持有待售資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他流動資產(chǎn)二、非流動資產(chǎn)合計(jì)債權(quán)投資其他債權(quán)投資長期股權(quán)役資其他權(quán)益工具投資其他非流動金融資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)使用權(quán)資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽(yù)長期待攤費(fèi)用遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)四、流動負(fù)債合訐交易性金融負(fù)債應(yīng)付票據(jù)預(yù)收款項(xiàng)合同負(fù)債應(yīng)付職工新酬應(yīng)交稅費(fèi)持有待售負(fù)債一年丙到期的非流動負(fù)債其他流動負(fù)債五、非流動負(fù)債合計(jì)租賃負(fù)債預(yù)計(jì)負(fù)債遞延所得稅負(fù)債其他非流動負(fù)債七、凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)評估基準(zhǔn)曰:2024年06月30日表3產(chǎn)權(quán)持有人:重慶果園件散貨碼頭有限公司金額單位:人民幣元編號賬面價(jià)值貨幣資金交易性金融資產(chǎn)衍生金融資產(chǎn)應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款融資預(yù)付款項(xiàng)存貨合同資產(chǎn)持有待售資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他流動資產(chǎn)評估基準(zhǔn)曰:2024年06月30日表4產(chǎn)權(quán)持有人:重慶果園件散貨碼頭有限公司金額單位:人民幣元編號賬面價(jià)值債權(quán)投資其他債權(quán)投資長期股權(quán)投資其他權(quán)益工具投資其他非流動金融資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)使用權(quán)資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽(yù)長期待攤費(fèi)用遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)評估人員:陳洪炳固定資產(chǎn)評估匯總表評估基準(zhǔn)曰:2024年06月30日表4-8產(chǎn)權(quán)持有人:重慶果園件散貨碼頭有限公司金額單位:人民幣元編號原值原值原值原值固定資產(chǎn)-房屋建筑物固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施固定資產(chǎn)-管道及溝槽設(shè)備類合計(jì)固定資產(chǎn)-機(jī)器設(shè)備固定資產(chǎn)-車輛固定資產(chǎn)-電子設(shè)備固定資產(chǎn)—土地固定資產(chǎn)清理固定資產(chǎn)合計(jì)固定資產(chǎn)合計(jì)評估基準(zhǔn)曰:2024年06月30日表4-15產(chǎn)權(quán)持有人:重慶果園件散貨碼頭有限公司金額單位:人民幣元編號賬面價(jià)值無形資產(chǎn)-其他無形資產(chǎn)評估人員:

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