張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

轉(zhuǎn)讓涉及的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告此報(bào)告涉密(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年12月05曰天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄第一冊(cè)(聲明、摘要、正文及附件)聲明 1 2使用人概況 6二、評(píng)估目的 7 7 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 六、評(píng)估依據(jù) 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 十、評(píng)估結(jié)論 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 26十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 27 1聲明一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人未按前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單及其他相關(guān)資料由委托人申報(bào)并經(jīng)其采用簽字、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)六、資產(chǎn)評(píng)估師已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托人及相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司2評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要3根據(jù)委托人提供的《總經(jīng)理辦公會(huì)決議》2022第57次2號(hào)，天津城投集團(tuán)2022年10月11日、《關(guān)于重啟張貴莊再生水廠非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓涉及的資產(chǎn)評(píng)估工作的請(qǐng)示》2024年10月23日等文件，天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司擬轉(zhuǎn)讓其所有的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)。本項(xiàng)目評(píng)估目的是對(duì)天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為其提供價(jià)值參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。評(píng)估對(duì)象為委托人天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司所有并申報(bào)的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估范圍為委托人天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司所有并申報(bào)的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)。申報(bào)資產(chǎn)的具體情況見下表：被評(píng)估單位：天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司金額單位：人民幣萬(wàn)元1流動(dòng)資產(chǎn)2非流動(dòng)資產(chǎn)34無(wú)形資產(chǎn)5資產(chǎn)總計(jì)市場(chǎng)價(jià)值2024年09月30日七、評(píng)估結(jié)論及其使用有效期我公司根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用成本4法，按照必要的評(píng)估程序進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論為，在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年09月30日，張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為21,800.52萬(wàn)元(大寫金額為人民幣貳億壹仟捌佰萬(wàn)零伍仟貳佰元整，精確至佰位),與賬面價(jià)值29,718.64萬(wàn)元相比，減值7,918.12萬(wàn)元，減值率為26.64%。本評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2024年09月30日起，至2025年9月29日止。八、對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)(一)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況(二)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形由于施工過(guò)程中，企業(yè)調(diào)整了再生水廠產(chǎn)能，因此企業(yè)提供的設(shè)備購(gòu)置合同中涉及的設(shè)備型號(hào)及數(shù)量與現(xiàn)有實(shí)物無(wú)法一一對(duì)應(yīng)。(三)評(píng)估程序受到限制的情形未發(fā)現(xiàn)。(四)評(píng)估資料不完整的情形由于施工過(guò)程中，企業(yè)調(diào)整了污水廠產(chǎn)能，因此企業(yè)提供的設(shè)備購(gòu)置合同中涉及的設(shè)備型號(hào)及數(shù)量與現(xiàn)有實(shí)物無(wú)法一一對(duì)應(yīng)。(五)評(píng)估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)未發(fā)現(xiàn)。(六)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系本評(píng)估結(jié)論未考慮委估資產(chǎn)尚未支付的相關(guān)負(fù)債以及可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，申報(bào)資產(chǎn)的相關(guān)負(fù)債以及將來(lái)如果有與申報(bào)資產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的糾紛，均由天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司承擔(dān)，與本評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。(七)重大期后事項(xiàng)未發(fā)現(xiàn)。(八)本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形5未發(fā)現(xiàn)。(九)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)2.本次評(píng)估未考慮產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中除增值稅以外的其他稅費(fèi)對(duì)評(píng)估值4.本次評(píng)估中涉及資金成本的計(jì)算按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行授權(quán)全日(基準(zhǔn)日)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)及2024年10月20日(報(bào)告出具日)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)變議自行提前終止，中水公司應(yīng)配合進(jìn)行運(yùn)營(yíng)權(quán)移交。經(jīng)咨詢委托人，基準(zhǔn)日至2024年12月底，雙方按照協(xié)議正常分配利潤(rùn)；經(jīng)咨詢相關(guān)方，后續(xù)經(jīng)營(yíng)年限按30年考慮。本次評(píng)估未考慮該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文6轉(zhuǎn)讓涉及的其張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目中通評(píng)報(bào)字〔2024〕131100號(hào)天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司：中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用成本法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)在2024年09月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(一)委托人、被評(píng)估單位概況本次評(píng)估委托人及被評(píng)估單位均為天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限名稱：天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司類型：有限責(zé)任公司(國(guó)有獨(dú)資)統(tǒng)一信用代碼：91120000764316259E法定住所：天津市和平區(qū)大沽北路161號(hào)城投大廈法定代表人：趙鵬注冊(cè)資本：柒佰肆拾貳億伍仟捌佰陸拾肆萬(wàn)零玖佰陸拾壹元壹角人民幣主要經(jīng)營(yíng)范圍：以自有資金對(duì)海河綜合開發(fā)改造、地鐵、城際鐵路、城市路橋、高速公路、污水處理、供水、供熱、垃圾處理、停車場(chǎng)(樓)、地下管網(wǎng)、公園綠地等城市基礎(chǔ)設(shè)施及其配套項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理；對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)進(jìn)行投資及管理服務(wù)；政府授權(quán)的土地整理、區(qū)域開發(fā)；歷史風(fēng)貌建筑的保護(hù)性建設(shè)、開發(fā)與經(jīng)營(yíng)；房屋建筑和市政公用類工程項(xiàng)目管理；投資策劃；企業(yè)管理咨詢；市場(chǎng)建設(shè)開發(fā)服務(wù)；自有房屋租賃；基礎(chǔ)設(shè)施租賃以及公用設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)；經(jīng)政府授權(quán)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施特許經(jīng)營(yíng)； 建設(shè)投資咨詢(以上經(jīng)營(yíng)范圍涉及行業(yè)許可的憑許可證件，在有效期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)，國(guó)家有專項(xiàng)專營(yíng)規(guī)定的按規(guī)定辦理)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部2.股權(quán)結(jié)構(gòu)(二)委托人和被評(píng)估單位之間的關(guān)系委托人與被評(píng)估單位一致。(三)其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況產(chǎn)評(píng)估工作的請(qǐng)示》2024年10月23日文件，本項(xiàng)目評(píng)估目的是對(duì)天津城市度的文件，即《總經(jīng)理辦公會(huì)決議》2022第57次2號(hào)，天津城投集團(tuán)2022年10月11日通過(guò)。委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。評(píng)估對(duì)象為委托人天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司所有并申報(bào)7天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文8的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估范圍為委托人天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司所有并申報(bào)的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)。申報(bào)資產(chǎn)的具體情況見下表：被評(píng)估單位：天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司金額單位：人民幣萬(wàn)元12非流動(dòng)資產(chǎn)34無(wú)形資產(chǎn)5資產(chǎn)總計(jì)(一)實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)；納入本次評(píng)估范圍的實(shí)物資產(chǎn)包含：存貨和固定資產(chǎn)。存貨為在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料，共10項(xiàng)，賬面原值1,114,951.00元，賬面凈值1,114,951.00元，主要為項(xiàng)目用備品備件，包括：壓力表、產(chǎn)水PH檢測(cè)儀、菌落計(jì)數(shù)器、電磁攪拌器、電話、計(jì)量泵潤(rùn)滑油、專用工具等資產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)有1批資產(chǎn)已生產(chǎn)損耗，賬面價(jià)值1,100,090.00元，其余資產(chǎn)狀態(tài)正常。2.固定資產(chǎn)-房屋建筑物類本次房屋建筑物類固定資產(chǎn)評(píng)估范圍為天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)建筑物5項(xiàng)、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施4項(xiàng)、管道和溝槽9項(xiàng)。委估建(構(gòu))筑物、管道和溝槽固定資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面值如下所示：項(xiàng)目名稱構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施管道和溝槽①評(píng)估范圍納入本次評(píng)估范圍的房屋建筑物共5項(xiàng)，建筑面積合計(jì)4,724.10平方米，包括膜車間、臭氧車間、送水泵房、加氯間、3#分變電間。9根據(jù)估價(jià)委托人提供的《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》(津(2024)東麗區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0052186號(hào))的記載：天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司單獨(dú)所有東麗區(qū)航新路629號(hào)(B地塊)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)120110008004GB00001F00600060等權(quán)利類型國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋(構(gòu)筑物)所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)劃撥/其他公共設(shè)施用地/非居住面積26367.9平方米/4724.10平方米使用期限建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)建筑面積：4724.10平方米附記宗地號(hào)：1201102002081000002列入本次評(píng)估范圍的房屋建筑物建筑面積合計(jì)4,724.10平方米，主要房A.膜車間：建筑面積3,807.78平方米，建成于2014年，鋼結(jié)構(gòu)，雙層彩鋼板墻體，斷橋鋁合金門窗，主體1層，層高約10.3米，地下局部深3.5米，室內(nèi)為地磚地面，鋼柱、鋼梁、鋼支撐、鋼檁條，雙層壓型鋼板復(fù)合保溫屋面，設(shè)有鋼梯，車間內(nèi)東西兩側(cè)為2層附屬用房，二層為辦公用房，一層包含加藥間、儲(chǔ)藥間、衛(wèi)生間、空壓機(jī)房、配電間，車間南側(cè)建設(shè)6個(gè)超濾膜池，車間北側(cè)建設(shè)1個(gè)膜濾儲(chǔ)池，配套設(shè)施有上下水、通訊、電等，該評(píng)估對(duì)象建筑工程質(zhì)量合格，維護(hù)、保養(yǎng)較好。B.臭氧車間：建筑面積277.89平方米，建成于2014年，鋼混結(jié)構(gòu)，涂料外檐，斷橋鋁合金門窗，主體1層，層高約5.6米，室內(nèi)為地磚地面，涂料墻面，涂料頂，配套設(shè)施有上下水、通訊、電等，該評(píng)估對(duì)象建筑工程質(zhì)量合C.送水泵房：建筑面積298.63平方米，建成于2014年，鋼混結(jié)構(gòu)，涂料外檐，斷橋鋁合金門窗，地上1層地下1層，1層層高約5.5米，地下深約2.7米，地下1層至地上1層主要部分為中空，局部分層，室內(nèi)為地磚地面，涂料墻面，涂料頂，配套設(shè)施有上下水、通訊、電等，該評(píng)估對(duì)象建筑工程質(zhì)量合格，維護(hù)、保養(yǎng)較好。D.加氯間：建筑面積133.75平方米，建成于2014年，鋼混結(jié)構(gòu)，涂料外檐，斷橋鋁合金門窗，層高約5.4米，主體1層，室內(nèi)為地磚地面，涂料墻面，涂料頂，配套設(shè)施有上下水、通訊、電等，該評(píng)估對(duì)象建筑工程質(zhì)量合格，E.分變電室3#:建筑面積206.05平方米，建成于2014年，鋼混結(jié)構(gòu)，涂料外檐，斷橋鋁合金門窗，層高約4.3米，主體1層，室內(nèi)為地磚地面，涂料墻面，涂料頂，配套設(shè)施有上下水、通訊、電等，該評(píng)估對(duì)象建筑工程質(zhì)量合格，維護(hù)、保養(yǎng)較好。(2)固定資產(chǎn)—構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施納入評(píng)估范圍的構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施共4項(xiàng)，包括臭氧接觸池、清水池、道路工程、再生水處理廠景觀綠化。納入評(píng)估范圍的管道和溝槽共9項(xiàng)，包括污水管線、給水管線、加氯管線、熱力管線、電纜溝、工藝管線、生活雜用水及直飲水工程、再生水輸水管道(再生水廠至無(wú)瑕街天鋼集團(tuán)西側(cè)圍墻)、再生水輸水管道(Z節(jié)9(津塘公路K144+678,軍糧城熱電廠支管處至天鋼集團(tuán)圍墻)。3.固定資產(chǎn)-設(shè)備類本次設(shè)備類固定資產(chǎn)包括機(jī)器設(shè)備和電子設(shè)備。其中機(jī)器設(shè)備224項(xiàng)，共498臺(tái)套，電子設(shè)備33項(xiàng)，共43臺(tái)套。電子設(shè)備機(jī)器設(shè)備有224項(xiàng)，共498臺(tái)套。主要為浸沒(méi)式超濾膜設(shè)備、轉(zhuǎn)股式格柵、電磁流量計(jì)、抽吸水泵、一級(jí)反滲透裝置、反滲透進(jìn)水高壓泵、變壓器、臺(tái)式濁度計(jì)、臭氧發(fā)生器設(shè)備、電加熱器等，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，設(shè)備安裝或擺放在企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地內(nèi)，其中有1批設(shè)備已生產(chǎn)損耗，賬面原值232,086.59元，賬面(2)固定資產(chǎn)—電子設(shè)備電子設(shè)備有33項(xiàng)，共43臺(tái)套。主要為筆記本、黑白激光打印機(jī)、不間斷電源、濁度儀、投影設(shè)備、室內(nèi)攝像機(jī)等，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，設(shè)備安裝或擺放在企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地內(nèi)，其中有1批設(shè)備已生產(chǎn)損耗，賬面原值104,287.00元，賬面凈值104,287.00元，其余設(shè)備正常使用中。(二)企業(yè)申報(bào)的賬面記錄無(wú)形資產(chǎn)情況納入本次評(píng)估范圍的無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)和其他無(wú)形資產(chǎn)1.無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權(quán)根據(jù)委托人提供的《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》記載，待估宗地證載土地使用權(quán)面積26,367.9平方米，土地使用權(quán)人為天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司，位于天津市東麗區(qū)航新路629號(hào)(B地塊),實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外七通(即通上下水、通電、通訊、通路、供熱、供氣)及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，至評(píng)估基準(zhǔn)日，賬面價(jià)值18,776,297.00元，未進(jìn)行攤銷。(2)土地登記狀況待估宗地的權(quán)利人為天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司，《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》編號(hào)為津(2024)東麗區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0052186號(hào)，待估宗地位于天津市東麗區(qū)津?yàn)I高速以南，京山鐵路以北，其四至為：東至寧?kù)o高速綠化帶；南至空地；西至污水處理廠；北至污水處理廠。土地登記狀況如下：土地登記狀況一覽表天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司東麗區(qū)航新路629號(hào)(B地塊)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)120110008004GB00001F00600060等國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋(構(gòu)筑物)所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)/附記(3)土地權(quán)利狀況待估宗地的土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，權(quán)利人為天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投權(quán)利限制。(4)土地利用狀況程度為宗地紅線外“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通暖、通氣、通訊)和紅線內(nèi)“五通一平”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、場(chǎng)地率為0.18。其他無(wú)形資產(chǎn)為項(xiàng)目在用各類軟件，購(gòu)置于2016年，原始入賬價(jià)值為的價(jià)值類型一般包括(但不限于)投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)為本次評(píng)估的價(jià)值類型。間要求，以便于明確界定評(píng)估范圍和準(zhǔn)確高效清查資產(chǎn)。天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文該評(píng)估基準(zhǔn)日與《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》及補(bǔ)充合同中確定的評(píng)估基準(zhǔn)日六、評(píng)估依據(jù)1.《關(guān)于重啟張貴莊再生水廠非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓涉及的資產(chǎn)評(píng)估工作的請(qǐng)2.《總經(jīng)理辦公會(huì)決議》(2022(第57次2號(hào)),天津城投集團(tuán)2022年10月11日)。1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));2.《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò));3.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)，2021年1月1日起施行);4.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修正);5.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(國(guó)務(wù)院令第512號(hào)發(fā)布，國(guó)務(wù)院令第714號(hào)最新修改);6.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)，2020年1月1日起施行);7.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)，2020年1月1日起施行);8.《天津市土地管理?xiàng)l例》(2021年11月29日，天津市人大常委會(huì)修訂，2022年1月1日起施行)9.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院令第91號(hào)，國(guó)務(wù)院令第732號(hào)最新修改);10.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》(國(guó)資辦發(fā)(1992)36號(hào));第709號(hào)最新修改);的意見》(國(guó)辦發(fā)〔2001〕102號(hào));13.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委令第12號(hào));14.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》(財(cái)政部令第14號(hào));15.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)政部令第32發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕64號(hào));17.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(財(cái)政部令第97號(hào)18.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)資委產(chǎn)權(quán)〔2006〕274號(hào));19.《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)資產(chǎn)權(quán)〔2009〕941號(hào));20.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第1院令第691號(hào)最新修訂);23.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));號(hào))。的通知》(天津市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)津國(guó)資[2018]5號(hào));1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資〔2017〕43號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則無(wú)形資產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕37號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則機(jī)器設(shè)備》(中評(píng)協(xié)〔2017)39號(hào)；10.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)〔2018〕37號(hào));11.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕42號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào));13.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017〕47號(hào));14.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào));1.委托人和被評(píng)估單位《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》;2.《中華人民共和國(guó)國(guó)家出資企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記證》;3.《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》;4.《張貴莊再生水廠工程決算報(bào)告》;5.企業(yè)財(cái)務(wù)入賬憑證。1.現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄；2.評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調(diào)查取得的與估價(jià)相關(guān)的資料；3.國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的分行業(yè)工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)；4.機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格信息網(wǎng)();5.《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》2011版；6.公開交易案例；7.中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利8.天津市建設(shè)工程造價(jià)和招投標(biāo)信息網(wǎng)公布的相應(yīng)工程造價(jià)信息；9.《中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)》公布的土地成交信息；10.《中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)》公布的、天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布11.《天津市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告》、《天津市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系》(基準(zhǔn)期日：2021年1月1日)。(六)其他參考依據(jù)七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法選擇根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào)),資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場(chǎng)法、收益法、成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。評(píng)估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地查勘后，認(rèn)為：評(píng)估對(duì)象為單項(xiàng)資產(chǎn)構(gòu)成的項(xiàng)目資產(chǎn)組，無(wú)同類交易案例可參考，無(wú)法采用市場(chǎng)法評(píng)估。評(píng)估對(duì)象雖然為可獲取收益的資產(chǎn)組合，委托人歷史年度采用委托運(yùn)營(yíng)模式，運(yùn)營(yíng)單位同時(shí)運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目，未來(lái)收益存在經(jīng)營(yíng)模式變化等多種不可預(yù)測(cè)性，暫無(wú)法對(duì)其收益相關(guān)的數(shù)據(jù)及參數(shù)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，故本次不適宜采用收益法評(píng)估。由于評(píng)估對(duì)象各項(xiàng)資產(chǎn)清晰，可對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)采用合理的方法分別評(píng)估，故本次總體采用成本法進(jìn)行評(píng)估。(二)資產(chǎn)評(píng)估方法及參數(shù)的確定根據(jù)企業(yè)提供的委估資產(chǎn)申報(bào)明細(xì)表，核實(shí)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證，盤點(diǎn)存貨，現(xiàn)場(chǎng)勘察存貨的倉(cāng)儲(chǔ)情況，了解倉(cāng)庫(kù)的保管、內(nèi)部控制制度，根據(jù)待估資產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法。對(duì)于生產(chǎn)損耗資產(chǎn)的評(píng)估值為零。2.房屋建筑物類根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)》第十六條執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，選擇評(píng)估方法?；居?jì)算公式：評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)×成新率(1)重置全價(jià)的確定重置全價(jià)=建筑安裝工程費(fèi)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+管理費(fèi)用+資金成本本次評(píng)估，采用預(yù)決算調(diào)整法確定重置全價(jià)。天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文②前期費(fèi)用及其他費(fèi)用和管理費(fèi)用前期費(fèi)用及其他費(fèi)用包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、預(yù)算編制費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等費(fèi)用。委估建筑物的前期及其他費(fèi)用和管理費(fèi)用，按照建筑物所在地建設(shè)工程投資估算指標(biāo)，依據(jù)企業(yè)申報(bào)的評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)規(guī)模確定系數(shù)。③資金成本采用評(píng)估基準(zhǔn)日適用的中國(guó)人民銀行公布的建設(shè)期貸款利率計(jì)算。設(shè)定投資在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。本次評(píng)估對(duì)建筑物主要采用使用年限法和觀察法綜合判定成新率。使用年限法依據(jù)建筑物已使用年限、使用狀況和維修情況來(lái)綜合考慮其尚可使用年限，最后判斷其成新率。②觀察法觀察法依據(jù)其評(píng)估對(duì)象的建造特點(diǎn)、設(shè)計(jì)水平、施工質(zhì)量、使用狀況和維護(hù)保養(yǎng)情況以及各部位在該評(píng)估對(duì)象所占的比重，通過(guò)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)觀察與了解判斷其成新率。③綜合成新率綜合成新率=使用年限法成新率×40%+觀察法成新率×60%④對(duì)以下情況，采用合理方法確定成新率：A.對(duì)于能夠基本正常、安全使用的建筑物，其成新率一般不應(yīng)低于30%;B.如果觀察法和使用年限法計(jì)算成新率的差距較大，經(jīng)評(píng)估人員分析原因后，憑經(jīng)驗(yàn)判斷，取兩者中相對(duì)合理的一種；C.對(duì)于條件所限無(wú)法實(shí)施觀察鑒定的項(xiàng)目，一般采用使用年限法確定成新3.設(shè)備類本次設(shè)備類固定資產(chǎn)的評(píng)估以資產(chǎn)按照在用續(xù)用為假設(shè)前提，采用成本法進(jìn)行評(píng)估。原因如下：第一，對(duì)于收益法而言，委估設(shè)備均不具有獨(dú)立運(yùn)營(yíng)能力或者獨(dú)立獲利能力，故也不宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估。第二，市場(chǎng)法，天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文對(duì)于選取參照物方面具有極大難度，且由于市場(chǎng)公開資料較缺乏，不采納市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；第三，由于能取得委估設(shè)備重置成本資料和成新率情況，故本次評(píng)估采用成本法。成本法是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評(píng)估資產(chǎn)已發(fā)生的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，或在確定綜合成新率的基礎(chǔ)上，確定設(shè)備評(píng)估價(jià)值的方法。本次評(píng)估采評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值(含稅)×成新率對(duì)于生產(chǎn)損耗資產(chǎn)的評(píng)估值為零。①機(jī)器設(shè)備重置全價(jià)的確定安裝調(diào)試費(fèi)、前期及其他費(fèi)用和資金成本等其他合理費(fèi)用確定重置全價(jià)；不能查到現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的設(shè)備，選取功能相近的替代產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格并相應(yīng)調(diào)整作為設(shè)備購(gòu)置價(jià)，再加上運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、前期及其他費(fèi)用和資金成本等其他合理費(fèi)用確定重置全價(jià)，或采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的分行業(yè)工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整獲得購(gòu)置價(jià)，再加上運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、前期及其他費(fèi)用和資金成本等其他合理費(fèi)用確定重置全價(jià)計(jì)算公式為：重置全價(jià)=設(shè)備購(gòu)置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+其他合理費(fèi)用主要取價(jià)參數(shù)的確定A.設(shè)備購(gòu)置價(jià)在確定設(shè)備購(gòu)置價(jià)時(shí)主要依據(jù)設(shè)備生產(chǎn)廠家報(bào)價(jià)、該公司最近購(gòu)置的同B.設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)率設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)主要包括運(yùn)費(fèi)、裝卸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)用等，評(píng)估中一般按大數(shù)法則(在隨機(jī)事件的大量出現(xiàn)中往往呈現(xiàn)幾乎一致的規(guī)律)按設(shè)備的價(jià)值、重量、體積以及距離等的一定比率計(jì)算。評(píng)估中選用的運(yùn)雜費(fèi)率如下表：設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率表費(fèi)率(按設(shè)備購(gòu)置價(jià)計(jì)算)當(dāng)?shù)厣a(chǎn) ChfgAssatsApyaaCa.i擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文價(jià)高、體積小、重量輕且處于交通方便地區(qū)的設(shè)備取下限，反之取上限。若報(bào)價(jià)中已含運(yùn)雜費(fèi)則不再重復(fù)計(jì)算。C.設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》2011版所規(guī)定的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)確定。D.前期及其他費(fèi)用依據(jù)設(shè)備需要有基礎(chǔ)及安裝調(diào)試等后期費(fèi)用的，考慮前期及其他費(fèi)用；不需要基礎(chǔ)及安裝調(diào)試等后期費(fèi)用的，不考慮前期及其他費(fèi)用。E.資金成本依據(jù)設(shè)備合理建設(shè)工期在半年以上的考慮支付資金成本，半年以下的不考慮支付資金成本，采用評(píng)估基準(zhǔn)日適用的中國(guó)人民銀行公布的貸款利率計(jì)算，設(shè)定投資在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。(2)電子(辦公)設(shè)備能查到現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的電子(辦公)設(shè)備，根據(jù)分析選定的現(xiàn)行市價(jià)直接確定重置全價(jià)；不能查到現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，選取功能相近的替代產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格并相應(yīng)調(diào)整作為其重置全價(jià)。對(duì)于超期服役的電子(辦公)設(shè)備，采用二手電子(辦公)設(shè)備的市場(chǎng)①成新率的確定成新率是反映資產(chǎn)新舊程度的指標(biāo)。A.采用綜合成新率的方法，綜合成新率=年限成新率×權(quán)重40%+勘察成新率×權(quán)重60%。對(duì)逾齡設(shè)備或存在大修周期設(shè)備，按尚可使用年限法年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%勘察成新率是評(píng)估人員對(duì)委估設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，了解其工作環(huán)境、外觀及完整性、技術(shù)狀況、利用率與負(fù)荷率、維護(hù)保養(yǎng)及技術(shù)改造情況等后，天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文對(duì)其主要價(jià)值組成部分設(shè)定權(quán)重并對(duì)各組成部分的狀況進(jìn)行打分確定總體設(shè)備的成新率的一種方式。B.對(duì)電子(辦公)設(shè)備，主要采用使用年限法確定成新率。年限法成新率=(經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限)/4.無(wú)形資產(chǎn)①評(píng)估方法的選擇評(píng)估對(duì)象土地用途為公共設(shè)施用地，土地權(quán)利性質(zhì)為劃撥，依據(jù)《劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》,通過(guò)出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地增值收益的方法評(píng)估劃撥地價(jià)，可定義為剩余(增值收益扣減)法。對(duì)于同一供需圈內(nèi)或類似地區(qū)收集不少于三個(gè)實(shí)例，同一供需圈內(nèi)可比實(shí)例不足時(shí)，可適當(dāng)擴(kuò)大供需圈范圍直至滿足條件，原則上應(yīng)采用三年以內(nèi)的實(shí)例，三年內(nèi)可選實(shí)例不足時(shí)，可將選擇年限適當(dāng)擴(kuò)大直至滿足條件，該區(qū)域內(nèi)近年來(lái)無(wú)公共設(shè)施用地的劃撥案例，不宜采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。天津市未公布劃撥用地基準(zhǔn)地價(jià)，該區(qū)域無(wú)同用途的劃撥土地的標(biāo)定地價(jià)，不適用公示地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。待估宗地的土地使用權(quán)由天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司持有和使用，在正常營(yíng)業(yè)的情況下，無(wú)法區(qū)分企業(yè)為生產(chǎn)所投入不同生產(chǎn)要素收益的貢獻(xiàn)比例、成本分?jǐn)偟?，公司的整體收益難以準(zhǔn)確分?jǐn)偟椒慨a(chǎn)土地上，不適用收益法評(píng)估。待估宗地位于東麗區(qū)外環(huán)線以外，不屬于中心城區(qū)，該區(qū)域可查詢到土地取得成本，適宜采用成本逼近法。綜上所述，本次評(píng)估采用剩余(增值收益扣減)法和成本逼近法確定評(píng)估價(jià)②估價(jià)技術(shù)路線首先采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法測(cè)算出讓土地使用權(quán)價(jià)格；其次測(cè)算增值收益，地方已經(jīng)公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益的，可用出讓土地使用權(quán)價(jià)格直接扣減相對(duì)應(yīng)的土地增值收益，對(duì)未公布土地增值收益的地區(qū)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可在滿足數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求的前提下，選擇案例和技術(shù)路線測(cè)算土地增值收益；最后用出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣除土地增值收益。B.成本逼近法成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。其基本計(jì)算公式為：P——待估宗地價(jià)格；Ea——土地取得費(fèi)；Ed——土地開發(fā)費(fèi)；T——稅費(fèi)；R1——利息；R2——利潤(rùn)；R3——土地增值；PE——土地成本價(jià)格。根據(jù)本次評(píng)估土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)為劃撥，故本次測(cè)算土地使用權(quán)價(jià)值為PE(2)其他無(wú)形資產(chǎn)通過(guò)被評(píng)估單位人員了解情況，查閱相關(guān)資料得知，該部分軟件專為張貴莊再生水廠運(yùn)行及設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)定制的軟件，市場(chǎng)上無(wú)法查詢相似案例。對(duì)于企業(yè)可提供外購(gòu)軟件合同的，以合同價(jià)確認(rèn)重置成本；部分軟件無(wú)法提供合同的，參考企業(yè)原始入賬價(jià)值與合同價(jià)之間的關(guān)系，確認(rèn)重置成本。經(jīng)與委托人及相關(guān)人員確認(rèn)，該軟件安裝調(diào)試后，免費(fèi)升級(jí)，不再需要其他費(fèi)用。但考慮到設(shè)備軟件購(gòu)置時(shí)間較長(zhǎng)，本次評(píng)估考慮了功能性貶值，因此本次評(píng)估對(duì)該部分軟件結(jié)合使用年限考慮貶值率。軟件評(píng)估值=重置成本(含稅)*(1-貶值率)八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況(一)接受委托經(jīng)與委托人洽談溝通，了解委估資產(chǎn)基本情況，明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，經(jīng)綜合分析專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性和評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確定接受委托，簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同。針對(duì)具體情況，確定評(píng)估價(jià)值類型，擬定評(píng)估工作計(jì)劃，組織評(píng)估工作團(tuán)隊(duì)。(二)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及資料收集指導(dǎo)持有人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評(píng)估資料，以此為基礎(chǔ)，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，收集資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)需要的資料，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀、周邊環(huán)境。并依法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中使用的資料進(jìn)行核查和驗(yàn)證。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算和編制評(píng)估報(bào)告的依據(jù)；根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則選擇評(píng)估方法。根據(jù)所采用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，分析評(píng)判可能會(huì)影響評(píng)估業(yè)務(wù)和評(píng)估結(jié)論的評(píng)估假設(shè)和限制條件，形成測(cè)算結(jié)果，對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成評(píng)估結(jié)論。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在評(píng)定、估算形成評(píng)估結(jié)論后，編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定和內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，在與委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通后，出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。本評(píng)估報(bào)告所使用的主要資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)包括：1.交易假設(shè)。交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。2.公開市場(chǎng)假設(shè)。公開市場(chǎng)假設(shè)是假定待評(píng)估資產(chǎn)在公開市場(chǎng)中進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值受市場(chǎng)機(jī)制的制約并由市場(chǎng)行情決定，而不是由個(gè)別交易決定。這里的公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)(二)具體假設(shè)3.本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)發(fā)生不可預(yù)見的重大5.本次評(píng)估，除特殊說(shuō)明外，未考慮委托人相關(guān)資產(chǎn)可能承擔(dān)的抵押、法，按照必要的評(píng)估程序進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論為，在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年09月30日，張貴莊再生水廠相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為21,800.52萬(wàn)元(大寫金額為人民幣貳億壹仟捌佰萬(wàn)零伍仟貳佰元整，精確至佰位),與賬面價(jià)值29,718.64萬(wàn)元相比，減值7,91