計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)周期培訓(xùn)20151113

計(jì)劃模板與標(biāo)準(zhǔn)周期培訓(xùn)提綱2第一部分計(jì)劃模板分類及簡(jiǎn)介第二部分標(biāo)準(zhǔn)周期設(shè)計(jì)說(shuō)明第三部分總結(jié)第一部分3第一部分計(jì)劃模板分類及簡(jiǎn)介一、計(jì)劃模板的分類二、計(jì)劃模板模塊說(shuō)明一、計(jì)劃模板分類4序號(hào)類型開(kāi)發(fā)期（個(gè)月）1住宅（多層）16.52住宅（高層）213綜合體（不含酒店和塔樓）214綜合體（含酒店和塔樓）22.51、模板分類一、計(jì)劃模板分類52、各分段工期模塊類型地下

(層)廣場(chǎng)

(層)酒店（層）塔樓（層）達(dá)到開(kāi)工條件

(個(gè)月)開(kāi)盤(交

地日后

個(gè)月)全部

封頂

(個(gè)月)裝修

時(shí)間

(個(gè)月)試營(yíng)業(yè)時(shí)間/交房

(個(gè)月)住宅（多層）2636.57.59住宅（高層）22537.5129綜合體（不含酒店和塔樓）264.56.510.59.51綜合體（含酒店和塔樓）2612254.5913.57.51一、計(jì)劃模板分類63、各模板節(jié)點(diǎn)框架模塊類型一級(jí)節(jié)點(diǎn)數(shù)二級(jí)節(jié)點(diǎn)數(shù)總計(jì)個(gè)數(shù)住宅（多層）21187208住宅（高層）21187208綜合體（不含酒店和塔樓）21197218綜合體（含酒店和塔樓）27249276二、計(jì)劃模板模塊說(shuō)明71、二級(jí)計(jì)劃模板2、基本數(shù)據(jù)3、一級(jí)計(jì)劃簽批單（自動(dòng)生成）4、一級(jí)計(jì)劃變更簽批單（自動(dòng)生成）1、二級(jí)計(jì)劃模板（以高層模板舉例）8劃分標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)節(jié)點(diǎn)：集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)及各區(qū)域總經(jīng)理重點(diǎn)關(guān)注，直接影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)；二級(jí)節(jié)點(diǎn)：區(qū)域/項(xiàng)目公司內(nèi)部重點(diǎn)把控，一級(jí)計(jì)劃的構(gòu)成分項(xiàng)級(jí)別劃分：1級(jí)、2級(jí)1、二級(jí)計(jì)劃模板9劃分12個(gè)階段：籌備、前期、交地、營(yíng)銷、招商、

財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、成本、工程、驗(yàn)收、交付、兩點(diǎn)一線1、二級(jí)計(jì)劃模板10目的：劃分責(zé)任主體，明確第一責(zé)任人，直接與績(jī)效考核掛鉤主責(zé)部門分為：集團(tuán)各系統(tǒng)中心相關(guān)部門、區(qū)域/項(xiàng)目公司各部門1、二級(jí)計(jì)劃模板11明確任務(wù)完成標(biāo)準(zhǔn)，以及成果性文件的報(bào)送單位1、二級(jí)計(jì)劃模板12摘牌日即可以啟動(dòng)參考周期：節(jié)點(diǎn)開(kāi)始時(shí)間1、二級(jí)計(jì)劃模板13完成此項(xiàng)節(jié)點(diǎn)所需周期1、二級(jí)計(jì)劃模板14備注：節(jié)點(diǎn)的開(kāi)始時(shí)間與結(jié)束時(shí)間全部參照摘牌日、交地日、開(kāi)盤日、試營(yíng)業(yè)日、開(kāi)業(yè)日及交房日推算得出，并且此處與標(biāo)準(zhǔn)周期圖一一對(duì)應(yīng)此節(jié)點(diǎn)要求完成的時(shí)間，重點(diǎn)關(guān)注！1、二級(jí)計(jì)劃模板15節(jié)點(diǎn)排列舉例：根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表中的參考軸時(shí)間推出項(xiàng)目的全部計(jì)劃，各項(xiàng)目/區(qū)域公司改動(dòng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中參考軸時(shí)間后，此處節(jié)點(diǎn)自動(dòng)編制完成，而后根據(jù)項(xiàng)目特殊情況進(jìn)行微調(diào)2、基本數(shù)據(jù)16以高層模板為例：以標(biāo)準(zhǔn)周期關(guān)系圖推出此四條參考軸時(shí)間，進(jìn)而推出所有二級(jí)計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)3、一級(jí)計(jì)劃簽批單17以高層模板為例：所有數(shù)據(jù)根據(jù)二級(jí)計(jì)劃模板表自動(dòng)生成,將所有一級(jí)節(jié)點(diǎn)按責(zé)任部門排列，方便集團(tuán)各領(lǐng)導(dǎo)查看及審核4、一級(jí)計(jì)劃變更簽批單18以高層模板為例：集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)及區(qū)域總經(jīng)理關(guān)注一級(jí)，區(qū)域各部門負(fù)責(zé)人關(guān)注二級(jí)，計(jì)劃分級(jí)管理！二級(jí)計(jì)劃修改的過(guò)程中修改一級(jí)計(jì)劃，此表格根據(jù)二級(jí)計(jì)劃表自動(dòng)生成，方便使用，防止在此兩表格交替，或由此導(dǎo)致的計(jì)劃不匹配第二部分19第二部分標(biāo)準(zhǔn)周期設(shè)計(jì)說(shuō)明（以高層模板為例）一、整體設(shè)計(jì)板塊二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明一、整體設(shè)計(jì)板塊201、整體模塊設(shè)計(jì)圖籌備前期開(kāi)發(fā)營(yíng)銷招商規(guī)劃設(shè)計(jì)成本招標(biāo)工程施工兩點(diǎn)一線關(guān)鍵會(huì)議摘牌日交地日開(kāi)盤日交房日備注：縱向4條參考軸橫向7個(gè)階段劃分圖例說(shuō)明假設(shè)條件一、整體設(shè)計(jì)板塊212、圖例說(shuō)明：一、整體設(shè)計(jì)板塊22摘牌日前完成項(xiàng)目定位工作，摘牌日后啟動(dòng)方案設(shè)計(jì)工作；交地日即為開(kāi)工日；泰和廣場(chǎng)地上6F，酒店地上12F，塔樓地上25F，地下-2F計(jì)；地上主體結(jié)構(gòu)之非標(biāo)準(zhǔn)層20天/層，標(biāo)準(zhǔn)層7天/層；泰和廣場(chǎng)地上6F全部按非標(biāo)準(zhǔn)層計(jì)算，酒店和塔樓地上1層、2層及頂層按非標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；酒店裝修按照五星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)周期均為正常工序，未考慮非正常工序及搶工因素；標(biāo)準(zhǔn)周期未考慮冬施及雨季影響,每個(gè)冬季增加2個(gè)月周期（其中承德區(qū)域增加4個(gè)月，秦皇島區(qū)域增加3個(gè)月），每個(gè)雨季（6月、7月、8月）增加15天周期；標(biāo)準(zhǔn)周期中未考慮塔樓室內(nèi)精裝施工周期，如項(xiàng)目有精裝工程，則在此基礎(chǔ)上增加150天施工周期，其他相應(yīng)工期順延；隆基泰和廣場(chǎng)商業(yè)與酒店同時(shí)開(kāi)業(yè)；開(kāi)盤日為取得預(yù)售證后正式開(kāi)盤；3、假設(shè)條件說(shuō)明：二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明231、籌備階段1、土地信息基本明確時(shí)，即啟動(dòng)班子組建工作；2、摘牌日前項(xiàng)目關(guān)鍵管理崗位到位二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明242、前期開(kāi)發(fā)階段（分為土地跟蹤、拿地、辦證三大階段）拉開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的面紗，聽(tīng)證會(huì)決定土地是否跟蹤及掛牌關(guān)于國(guó)有土地證與用地規(guī)劃證辦理順序的解釋：1、與取得土地的方式以及公司性質(zhì)有關(guān)。如果是出讓土地，是先取得土地證，如果是劃撥則一定是先取得規(guī)劃許可證。2、與項(xiàng)目所在地政策有關(guān)?？紤]目前大部分項(xiàng)目是先辦理國(guó)土證再辦用地規(guī)劃，標(biāo)準(zhǔn)周期按此邏輯關(guān)系。實(shí)際先后順序各項(xiàng)目可自行把握，但總的辦證時(shí)間滿足標(biāo)準(zhǔn)周期要求即可。拆遷時(shí)間短？標(biāo)準(zhǔn)周期假定的條件是：摘牌日和交地日可以是2個(gè)相同的時(shí)間，也可以是2個(gè)不同的時(shí)間。確定的開(kāi)工日前必須完成交地。如果交地時(shí)間無(wú)法明確，那么項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度就無(wú)法確認(rèn)。如果因拆遷原因?qū)е陆坏厝毡容^靠后，那么在編制開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)需要充分考慮。整體計(jì)劃是在摘牌日和交地日時(shí)間明確后綜合考慮。必須保證在交地日前完成拆遷。二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明252、前期開(kāi)發(fā)階段（分為土地跟蹤、拿地、辦證三大階段）工程規(guī)劃證后可以融資報(bào)卷，取得施工證后即達(dá)到融資放款條件工程達(dá)到主體1/3進(jìn)度時(shí)取得預(yù)售證備案周期由各區(qū)域/項(xiàng)目公司合理把握，滿足施工證辦理周期即可河北省要求辦理工程規(guī)劃證必須有施工圖外部審圖報(bào)告，因此施工圖外審?fù)瓿墒寝k理工程規(guī)劃的必要條件總包定標(biāo)后啟動(dòng)施工證辦理二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明263、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段為保證摘牌日后即刻啟動(dòng)方案設(shè)計(jì)工作，因此方案設(shè)計(jì)條件及方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)需要在摘牌日前完成前提條件完成標(biāo)準(zhǔn)為：方案報(bào)規(guī)通過(guò)。由原28天調(diào)整為40天，考慮各區(qū)域方案報(bào)規(guī)需上規(guī)委會(huì)、市長(zhǎng)會(huì)，報(bào)規(guī)時(shí)間給予延長(zhǎng)在報(bào)規(guī)工作通過(guò)規(guī)委會(huì)后，就可以啟動(dòng)，因此擴(kuò)初設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間充裕，單體施工圖周期必須保證施工圖設(shè)計(jì)完成之后進(jìn)行各項(xiàng)專項(xiàng)方案設(shè)計(jì)，其中綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)要提前考慮，保證總包、監(jiān)理單位的臨時(shí)辦公場(chǎng)所不在施工位置，節(jié)省成本，其他專項(xiàng)滿足招標(biāo)及施工即可方案設(shè)計(jì)完成后，做地質(zhì)詳勘報(bào)告，保證在報(bào)規(guī)完成前完成，而后規(guī)劃可以開(kāi)始擴(kuò)初設(shè)計(jì)，基礎(chǔ)論證、工程樁基圖同步進(jìn)行，以完成土護(hù)降單位及樁基單位招標(biāo)，保證項(xiàng)目開(kāi)工節(jié)點(diǎn)如果此時(shí)拆遷未完成，可以根據(jù)總平圖樓座位置進(jìn)行局部勘察，待拆遷完成后再補(bǔ)堪二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明274、成本招標(biāo)階段保證地勘單位和園林景觀設(shè)計(jì)單位在方案完成前定標(biāo)，保證方案完成后地勘工作及景觀概念方案設(shè)計(jì)工作及時(shí)啟動(dòng)必須保證各分項(xiàng)設(shè)計(jì)單位在擴(kuò)初及施工圖階段即參與設(shè)計(jì)，以更好的完成專項(xiàng)方案設(shè)計(jì)，因此招標(biāo)工作必須前置二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明284、成本招標(biāo)階段施工圖完成后啟動(dòng)總包招標(biāo)總包定標(biāo)后即啟動(dòng)工程施工證的辦理工作二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明294、成本招標(biāo)階段（專項(xiàng)分包單位：電梯、精裝、外裝、機(jī)電、消防、智能化、夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、市政、園林景觀等）各專項(xiàng)施工單位招標(biāo)原則：最晚在施工開(kāi)始前2個(gè)月定標(biāo)，給施工單位足夠的深化設(shè)計(jì)及施工準(zhǔn)備時(shí)間，使招標(biāo)工作盡量前置，電梯招標(biāo)要考慮付款及生產(chǎn)周期，必須提前完成招標(biāo)前置二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明305、工程施工階段（關(guān)鍵線路主控階段）工程開(kāi)工前30天，必須完成召開(kāi)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)總包合同簽訂后組織總包進(jìn)場(chǎng)，要求進(jìn)場(chǎng)前完成土護(hù)降、樁基施工及檢測(cè)工程樁基試樁出具樁基報(bào)告后，由樁基施工單位進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，保證樁基的可行性，而后進(jìn)行大范圍施工及檢測(cè)監(jiān)理單位須在開(kāi)工前進(jìn)場(chǎng)，以保證土方、樁基等工程的施工質(zhì)量及現(xiàn)場(chǎng)管理二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明315、工程施工階段（關(guān)鍵線路主控階段）本周期中高層按地上25F計(jì)，非標(biāo)準(zhǔn)層20天/層，標(biāo)準(zhǔn)層7天/層，地上1層、2層及頂層為非標(biāo)準(zhǔn)層計(jì)算，共需214天，各項(xiàng)目根據(jù)自身實(shí)際情況推算預(yù)售證主體到1/3進(jìn)度（8F）時(shí)取得預(yù)售證，自正負(fù)零至取得預(yù)售證周期為80天，各項(xiàng)目根據(jù)當(dāng)?shù)匾笞孕袇f(xié)調(diào)外架拆除之后，為外線工程施工提供工作面外架拆除后，啟動(dòng)外線工程二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明325、工程施工階段（關(guān)鍵線路主控階段）主體10層左右開(kāi)始二級(jí)結(jié)構(gòu)砌筑及抹灰工程二次結(jié)構(gòu)完成后可開(kāi)始啟動(dòng)電梯安裝，電梯招標(biāo)必須前置完成砌筑抹灰工程完工后啟動(dòng)室內(nèi)精裝工程，此處考慮公共部位精裝，如有室內(nèi)精裝工程，工期增加150天砌筑工程進(jìn)行一半后，開(kāi)始插入機(jī)電工程二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明335、工程施工階段（關(guān)鍵線路主控階段）外線工程施工一段時(shí)間后，插入園林綠化工程，具體插入時(shí)間由項(xiàng)目公司依現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度及工期要求合理把握，施工周期必須滿足交房要求外線工程結(jié)束后，交房前15天必須接通正式水、暖、電、氣等，為交房做充分準(zhǔn)備二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明5、工程施工階段（關(guān)鍵線路主控階段）內(nèi)裝、外裝及室內(nèi)安裝工程同步進(jìn)行，保證工期除園林景觀，所有施工工程都要求在交房前45天完工，給定設(shè)備調(diào)試、各項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收足夠的時(shí)間二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明5、工程施工階段（關(guān)鍵線路主控階段）施工工程全部竣工之后，啟動(dòng)各項(xiàng)驗(yàn)收，各區(qū)域/項(xiàng)目公司可根據(jù)實(shí)際工程進(jìn)度提前開(kāi)始專項(xiàng)驗(yàn)收，保證竣工驗(yàn)收時(shí)間節(jié)點(diǎn)交房前，各區(qū)域/項(xiàng)目公司客服部門做相關(guān)準(zhǔn)備工作，保證交房工作順利進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)議，要求各區(qū)域/項(xiàng)目公司注重知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)積累二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明6、營(yíng)銷階段摘牌日后60天，要求項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)交地日后組織召開(kāi)營(yíng)銷啟動(dòng)會(huì)，確定整盤推盤思路及手段，前期推廣事宜安排及營(yíng)銷思路開(kāi)盤前3個(gè)月戶外廣告推出，積累客戶，保證開(kāi)盤效果廣告出街配合兩點(diǎn)一線開(kāi)放，同時(shí)作為吸客手段，因此必須保證兩點(diǎn)一線在廣告出街前達(dá)到開(kāi)放條件，各區(qū)域/項(xiàng)目公司根據(jù)開(kāi)盤節(jié)奏安排，確定兩點(diǎn)一線開(kāi)放時(shí)間二、分塊設(shè)計(jì)說(shuō)明7、兩點(diǎn)一線階段兩點(diǎn)一線工程需注意幾下幾點(diǎn)：1、假設(shè)項(xiàng)目有拆遷項(xiàng)目，兩點(diǎn)一線的施工是從交地日開(kāi)始，交地前完成設(shè)計(jì)工作，如果項(xiàng)目無(wú)拆遷影響，所有工作都可提前；2、本標(biāo)準(zhǔn)周期考慮預(yù)售證后正式開(kāi)盤，兩點(diǎn)一線建設(shè)期相對(duì)較長(zhǎng)，如項(xiàng)目考慮非正式開(kāi)盤，所有工作需前提第三部分總結(jié)1、開(kāi)發(fā)思路：方案設(shè)計(jì)及報(bào)規(guī)主體施工竣工驗(yàn)收交房模板中總工期（不包含冬施、雨季及假期）要求為21個(gè)月，各項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目所在地及假設(shè)條件要求匹配自身，合理排列。例：承德未來(lái)城項(xiàng)目按此標(biāo)準(zhǔn)周期排列后周期為22個(gè)月，則加2個(gè)冬施期8個(gè)月，2個(gè)雨季1個(gè)月，其他因素1個(gè)月，因此周期基本可控制在32個(gè)月。第三部分總結(jié)2、關(guān)鍵線路：關(guān)鍵線路直接影響總體工期，因此必須保證關(guān)鍵線路工期，所有二級(jí)節(jié)點(diǎn)的排列必須保證關(guān)鍵線路相關(guān)節(jié)點(diǎn)的周期第三部分總結(jié)3、計(jì)劃模板使用說(shuō)明：1）、標(biāo)準(zhǔn)周期及計(jì)劃模板以標(biāo)準(zhǔn)軸時(shí)間推出二級(jí)節(jié)點(diǎn)時(shí)間，排計(jì)劃時(shí)首先確定參考軸時(shí)間，其他時(shí)間自動(dòng)生成，然后各項(xiàng)目可根據(jù)自身實(shí)際情況對(duì)相關(guān)模塊的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，設(shè)置參考時(shí)間的目的是為了彌補(bǔ)目前區(qū)域/項(xiàng)目公司的計(jì)劃負(fù)責(zé)人在專業(yè)程度及經(jīng)驗(yàn)方面的缺失，提供參考時(shí)間及周期，減少項(xiàng)目計(jì)劃的出錯(cuò)率，如相