地產(chǎn)項目總執(zhí)行手冊

地產(chǎn)項目總執(zhí)行手冊

獲取一塊優(yōu)質(zhì)土地，項目就成功了一大半。要拿“能夠獲得

雙享的地”。土地獲取需要經(jīng)歷土地信息收集、意向地塊談

判、集團立項、定位策劃、定案、摘牌及后續(xù)辦證等工作

和程序。為了確保獲取優(yōu)質(zhì)土地并保障新項目按照

“3461模式”進行開發(fā)，應(yīng)該著重做好以下工作：

一.組建精干團隊

1、前期項目團隊

有意向地塊或者要戰(zhàn)略性進駐的城市，首先依托子分公司

或者區(qū)域團隊組建各職能矩陣小組，從各職能（成本、外

聯(lián)、報規(guī)報建、技術(shù)、營銷、產(chǎn)品策劃、工程、財務(wù)、人

力）專業(yè)人員到現(xiàn)場就各專業(yè)各業(yè)務(wù)板塊進行深入研究，對

該項目進行論證各專業(yè)的計劃及安排，尤其是實現(xiàn)項目摘牌

即開工、工程關(guān)鍵線路、搶工人員組織、綠化工作面第一時

間提供等的策劃方案。一旦項目落地，由有經(jīng)驗的老項目總

出任新項目的總經(jīng)理，各耿能立即派員組成新團隊骨干。

2、新團隊打造三板斧

第一、知根知底，項目總找核心成員單聊了解核心成員訴

求；

第二、統(tǒng)一思想，設(shè)定高目標(biāo)、明確規(guī)則，反復(fù)推演雙享收

益；

第三、打通經(jīng)營，舉辦經(jīng)營沙龍，通過各職能輪番演講，講

本職能工作開展與其他職能關(guān)聯(lián)需求，使成員凝心聚力以經(jīng)

營目標(biāo)為工作目標(biāo)

二.深入市場調(diào)研

1、研究市場

(1)研究市場容量及城市發(fā)展：城區(qū)人口有多少，消費能力

如何，研究市場的年供貨量及成交量，是否有福射影響市

場，市場屬于內(nèi)需型需求還是外向型需求，城市主軸、新區(qū)

或行政部門往哪個方向發(fā)展，市場存量及往年銷售情況如何

等。

(2)研究市場價格：當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價格如何，不同產(chǎn)

品價格差異；要選擇最好的、有一定規(guī)模的競品進行調(diào)研。

除意向地塊所在區(qū)域外，還應(yīng)增加例如中心城區(qū)等多個不同

區(qū)域的價格研究，當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價格如何，不同產(chǎn)品、

不同景觀、不同戶型/面積的價格差異，了解背后的真實價

格。若帶裝修銷售，要了解競品的真實裝修成本，客戶接受

程度如何：可以賣多少錢、成本如何。

(3)研究客戶群體：城市人群存款如何，有影響力、有錢人

有多少，在哪里，怎樣的人才會來購買我們的房子，是否有集

中未滿足的需求。

2、研究產(chǎn)品

(1)研究競爭對手的產(chǎn)品：研究當(dāng)?shù)馗偁帉κ忠?guī)劃什么產(chǎn)

品，各類產(chǎn)品比例如何，去化情況如何——特別是銷售好、去

化快的項目。

(2)研究客戶對產(chǎn)品的需求；研究目標(biāo)客戶對住房有什么需

求，包括外立面風(fēng)格、面積段、間隔、使用功能等，是否存

在哪些忌諱，當(dāng)?shù)赜惺裁刺貏e的地方規(guī)定。

(3)研究自身標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的競爭力：別墅是否是當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品，

面積段是否適合大部分的客戶購買，當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣(喜歡大

家族多代同堂還是其他)，洋房是否建得房率高的產(chǎn)品，市

場是否偏愛贈送率高的產(chǎn)品，對比競爭對手是否有競爭力，

最核心的是我們的產(chǎn)品是否有差異性競爭力。

3、研究配套及綠化景觀環(huán)境

(1)研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚碌某鞘泄珗@，綠化環(huán)境最受認同的

項目，種什么樹，怎么種，怎樣利用自然景觀資源，有哪些配

套設(shè)施。

(2)研究客戶對配套綠化有哪些需求，超市、商業(yè)街、運動

場所、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等；當(dāng)?shù)厥欠駥δ承┲参锎嬖诩芍M。

(3)研究項目自身的競爭力；研究地塊是否有自然景觀設(shè)施

資源可利用，我們的配套設(shè)施能否成為客戶購房的關(guān)注點，

綠化水平對比競品的競爭性。

三.項目定位精準(zhǔn)

對于新項目，目標(biāo)是推出貨量達到總貨量的8成，開盤一

周內(nèi)銷售首期推出貨量的7成，開盤一個月內(nèi)銷售首期推出

貨量的9成。要實現(xiàn)這些目標(biāo)，項目必需定位準(zhǔn)確。否則一

旦出現(xiàn)定位偏差，將會造成產(chǎn)品積壓，難以達到“7、8、9”的

去化要求。

因此，矩陣小組成員必須親自參與市場調(diào)研，在對當(dāng)?shù)厥袌?/p>

有深刻理解的基礎(chǔ)上，會同營銷，產(chǎn)策、技術(shù)提出項目定位

策劃建議。項目定位務(wù)求精準(zhǔn)，以保證產(chǎn)品適銷對路、開盤

實現(xiàn)大賣為原則。要特別重視項目定位策劃會，在會前對項

目做全面研究，對項目情況了然于胸，對產(chǎn)品定位胸有成

竹。在準(zhǔn)備充分的前提下，編制高質(zhì)量的定位策劃方案（做

出的方案務(wù)必第一時間請規(guī)劃局工程科、專業(yè)分管副局長、

局長等關(guān)鍵審批人幫助把關(guān)，以確保好產(chǎn)品能夠真正落地實

施），借助項目定位會，對階段性成果予以確認，并借助會

議決議和共識，推動項目開發(fā)。尤其避免因前期研究不充

分，方案有重大偏差或缺陷，導(dǎo)致方案被顛覆，從而影響項

目進展。

在提出規(guī)劃建議時，注意以下幾點原則：

1、新地塊規(guī)劃，要根據(jù)項目地方情況進行不同產(chǎn)品組合；通

過不同組合下各產(chǎn)品建造成本、銷售價格、推售周期、去貨

速度、凈利潤、IRR、雙享金額等指標(biāo)進行綜合分析，采用

能平衡銷售與開發(fā)速度、項目獲得最佳效益的方案。

2、建與眾不同的當(dāng)?shù)貥?biāo)桿產(chǎn)品：

（1）可以實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)；

（2）復(fù)制完美展示區(qū)；

（3）盡可能采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品：

（4）借鑒周邊區(qū)域或相鄰市場暢銷產(chǎn)品。

投資部門將完整方案報集團投委會。如果集團審批通過了,

項目部即可按計劃全面推進該項目。

四,加強風(fēng)險控制

重點做好以下風(fēng)險點排查；

是否為建設(shè)用地，是否符合土規(guī)、城規(guī)；

地塊內(nèi)是否有林地、基本農(nóng)田、高壓線、垃圾填埋場、墳

墓、軍事設(shè)施、文物，地質(zhì)條件是否復(fù)雜、拆遷難度如何

等：

考慮永久水電、臨水臨電、燃氣、供暖、排污管道接入等問

題6

在風(fēng)險點排查的基礎(chǔ)上，做好風(fēng)險評估和應(yīng)對方案。不盲目

投入資金，以免陷入被動。如果是合作項目，還要對合作方

及土地權(quán)屬做盡職調(diào)查，以確保土地沒有糾紛。

五,爭取優(yōu)惠條件

應(yīng)充分利用政府招商引資階段我司所處的有利地位爭取優(yōu)

惠條件最大化，并通過框架協(xié)議、備忘錄或會議紀(jì)要等形式

將優(yōu)惠條件予以書面固化。

1、爭取政府支持；（1）可以通過邀請政府參觀公司已成熟

開發(fā)樓盤增強其對我司的信心，獲得其對我司快速開發(fā)經(jīng)營

模式的理解和支持；（2）利用我司對當(dāng)?shù)卣愂?、產(chǎn)業(yè)

支持、城市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼，爭取土地的

優(yōu)先獲取、土地款分期支付或延遲支付、規(guī)費減免、開通綠

色通道及開發(fā)證件的快速辦理、降低預(yù)售門檻、政府大市政

配套等方面的支持：（3）爭取水果俠用地價格的優(yōu)惠或減

免，爭取公建在項目后期建設(shè)，減少首期投入；（4）對超

過一千畝的項目，爭取能由我司主導(dǎo)參與目標(biāo)地塊的控規(guī)編

制，最大限度利用政府配套；（5）在爭取優(yōu)惠條件或土地

議價過程中，需注意明確市政配套類工程（包含外線建

設(shè)）的資金落實方案，且方案中應(yīng)明確投資人及資金的具體

操作實施方法，若由政府投資，則需明確資金的具體來源；

若采取政府協(xié)助方式，必須明確具體的出資單位及其資金數(shù)

目、來源等問題，必要時可選擇設(shè)立共同資金賬戶的方式解

決資金問題6

2、降低預(yù)售條件：與政府協(xié)商提前預(yù)售，規(guī)范輸出口徑“分

三步走”：（1）因為不清楚市場需要什么樣的產(chǎn)品，什么樣

的戶型，我們會提前做好樣板，銷售更好的戶型將多推貨

量，在±0以上無法修改，如果做了±0就可以銷售的話，那

產(chǎn)品將更貼合市場，所以需要提前預(yù)售；（2）如果政府不

接受上訴理由，則表示，項目所有的預(yù)售資金可由政府監(jiān)

管；（3）如果第二步仍不成功，則表示，可在與政府共管

的賬號上押保證金，保證達到預(yù)售節(jié)點。（4）仍不成功考

慮無證施工，提前對接好建設(shè)、城管、規(guī)劃、質(zhì)檢、環(huán)保等

部門，爭取開罰單的情況下繼續(xù)施工。

摘牌后3個月亮相，4個月開盤。只有快速開工才可能實現(xiàn)

快速開盤。為實現(xiàn)快速開工，要認真開展前期工程策劃，

做好工作前置，實現(xiàn)快速開工。

一、做好前期策劃

應(yīng)充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)

系，開工前把項目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理

清各種因素的邏輯關(guān)系，形成系統(tǒng)的解決方案。合理地配置

開發(fā)資源，克服項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的瓶頸如收地、報批報

建、設(shè)計出圖、招投標(biāo)、材料采購、施工道路暢通、臨設(shè)容

量充足等問題，保障示范區(qū)的實現(xiàn)?？茖W(xué)合理地做好施工現(xiàn)

場總平面布置（含臨水、臨電、道路、辦公區(qū)、生活區(qū)、垂

直運輸設(shè)備的布置等），做到策劃先行、臨設(shè)先行、道路

（進出方向、寬度、規(guī)避客戶、雨季影響等）先行、管線

（尤其是臨電、臨水架設(shè)方式和影響）先行、計劃（協(xié)同

性）先行、樣板先行。施工策劃上，片區(qū)的市政、土建、機

電、掛石、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工，單體

中的土建、機電、裝修工程分層、分段、分面旅工，同時還

要制定制約項目目標(biāo)重點區(qū)域的專項計劃。

二、規(guī)劃設(shè)計前置

新項目要盡量選標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或成熟的產(chǎn)品，要把工期短、

能快速預(yù)售的產(chǎn)品放在首期供貨巾；銷售展示區(qū)在綜合考慮

規(guī)劃因素外應(yīng)該安排在項目最有利的、能馬上動工的地方

（盡量在修建售樓部的地方不修地下室，售樓部復(fù)制我司標(biāo)

準(zhǔn)化售樓部；項目園林示范區(qū)結(jié)合項目總平景觀進行永久性

布置）。在樓盤的定位，我們不一定做到最高檔次的項目，

但我們要結(jié)合產(chǎn)品與購買群體，合理定位，打造性價比最高

的項目；在同樣產(chǎn)品中，我們必須做到最優(yōu)；在同等售價

中，我們必須做到品質(zhì)最好。

1、規(guī)劃前置；規(guī)劃方案在摘牌前基本要能通過規(guī)劃部門預(yù)

審批（主要地方領(lǐng)導(dǎo)認同）。要特別重視容積率、口照分

析、建筑間距、商業(yè)比例等指標(biāo)，盡量做滿容積率；特別重

視普通住宅面積界定的臨界點；項目提前了解清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)

劃設(shè)計要求，建議嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進行規(guī)劃設(shè)計，避

免后期因方案修改影響進度；盡量提高售建比，減少無法出

售的地下室面積。（特殊事項：1、地下車庫，二三四線城

市由于車位需求小，售價低，應(yīng)應(yīng)盡量減少地下室面積，縮

小單個車位面積，可以做到加公攤30行/個，個別城市可交

異地建設(shè)費取代本項目修建，需提前摸清政策；2、人防應(yīng)

第一時間出具地勘報告，支撐異地人防繳費事宜，與人防辦

充分溝通）

2、板房設(shè)置：（1）為充分展現(xiàn)園區(qū)的成熟配套以及環(huán)境，

需于貨量現(xiàn)場選擇景觀好的樓層設(shè)置現(xiàn)場板房，并做好首層

架空層的泛會所展示和體驗，項目應(yīng)盡量避免建臨建板房。

（2）如無法實現(xiàn)實體，臨時樣板房選取首批次供貨重點戶

型，1-2個即可。

3、產(chǎn)品選擇：（1）展示區(qū)宜采用公司已有標(biāo)準(zhǔn)戶型，這

樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，

節(jié)省設(shè)計、采購和招標(biāo)時間；（2）別墅和洋房要同期展

示，同期開賣；地下車庫施工周期長，1-2個月/層，難

以與別墅產(chǎn)品同期展示；（3）展示區(qū)中盡量不規(guī)劃帶地

下室的洋房產(chǎn)品，以保證施工工期滿足同期展示開賣。

4、物業(yè)規(guī)劃建議；參考物業(yè)公司從物業(yè)管理和業(yè)主角度

提出的規(guī)劃建議，如出入口、物業(yè)管理用房、垃圾房的

選址及面積等。

三、強勢推進收地

由于我司獲取的土地往往不是凈地，拿地前與政府或合作

方談好的收地條件，到實際收地時不一定能全部滿足，這種

風(fēng)險往往會影響我們不能快速開工或增加開發(fā)成本和難度，

因此我們在收地前必須從多種渠道深入了解地塊的現(xiàn)狀是否

已經(jīng)滿足我們的開發(fā)要求，對方是否已履行了所有承諾，否

則，我們應(yīng)該要求推遲收地，并且一定要把收地時間與土地

出讓金或合作出資的交付時間掛鉤，才能更好地規(guī)避我司的

風(fēng)險。若發(fā)生土地移交晚于合同約定，應(yīng)爭取由國土部門出

具未能交地證明，以便財務(wù)部門申請相關(guān)地塊的免繳土地使

用稅°

在收地的過程中，要積極推進目標(biāo)地塊現(xiàn)場的清理以及參

與收地砌圍墻工作。耍綜合平衡提前一天收地付出的代價和

提前一天開盤帶來的收益之間的對比，按照項目利益最大化

原則強勢推進收地工作。

四、勘探先行進場

1、參考周邊地質(zhì)情況

了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況，盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查

資料及相關(guān)工程資料，為基礎(chǔ)設(shè)計提供參考，也為前期工程

提供依據(jù)，可以有效提高設(shè)計和前期工程的進度。

2、提前進入地塊勘探

提前進入地塊內(nèi)進行詳細勘察以取得勘察報告；對目標(biāo)地塊

的地質(zhì)報告進行分析，將地質(zhì)勘查報告第一時間提供給予設(shè)

計院，出樁基圖。按先售樓部、后展示區(qū)，最后貨量區(qū)的原

則完成地勘。地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時間確

定基礎(chǔ)形式；規(guī)劃及現(xiàn)場條件較完備情況下，直接詳勘。

五、提前開展招標(biāo)(我司落地摘牌即定單位的規(guī)則之后)

1s招標(biāo)前置：在摘牌之前提前做好招標(biāo)前置與配合工作有利

于實現(xiàn)摘牌即開工。從土地掛牌開始，就可以開展招標(biāo)立

項、投標(biāo)單位確認、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)工作。招標(biāo)立項方面

要前置的工作包括：

(1)盡快了解當(dāng)?shù)氐氖袌霾牧蟽r格，購買當(dāng)?shù)氐亩~及材料

信息資料，了解項目現(xiàn)場的特殊情況；

(2)將現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等，提供給成

本管理中心，便于招標(biāo)文件快速編制：

(3)明確招標(biāo)工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標(biāo)文件的

快速編制，減少后期爭議：

(4)施工單位開標(biāo)。

2、施工單位考察：項目立項后，即發(fā)起招標(biāo)立項書，同集

團、區(qū)域一起將納入集團招標(biāo)范圍內(nèi)的施工單位提前考察和

選擇；優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位。項目必

須主動的參與到招標(biāo)的工作中去，選擇總包單位時應(yīng)考慮；

（1）施工單位的實力；

（2）施工單位的信譽度;

（3）施工單位的經(jīng)營狀況；

（4）特別關(guān)注施工單位擬委派的項目經(jīng)理（施工生產(chǎn)負責(zé)

人、經(jīng)營負責(zé)人或包工頭本人有調(diào)動公司資源能力優(yōu)先）一

—優(yōu)先選用熟悉公司操作模式、同區(qū)域合作過的、在當(dāng)?shù)刈?/p>

過項目、信譽好的項目經(jīng)理?？疾焓┕挝粫r，播放公司的

宣傳片，與施工單位做有效的溝通，便于施工單位對集團的

了解。

3、快速確定施工單位的方法

（1）條件允許的情況下，示范區(qū)應(yīng)將樁基礎(chǔ)（或其它基礎(chǔ)類

型）與總包工程招投標(biāo)分開進行。

（2）示范區(qū)采用我司金谷煜明景觀裝飾公司，控制指標(biāo)，快

速復(fù)制實施。

4、施工合同：區(qū)域項目應(yīng)積極參與施工合同中“工程管理條

款”的制定，掌握進度管理主動權(quán)：提前確定首開各專項工

程合同單價，尤其對于趕工費、施工進度明確約定、施工人

員數(shù)量、垂直運輸設(shè)備數(shù)量、總分包權(quán)責(zé)約定等，提前確定

操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。

六、重視臨設(shè)先行

1、臨水、臨電必須考慮足夠，除了考慮全面開工的施工和宿

舍生活用電，還要考慮售樓部和展示區(qū)的用電要求，是否設(shè)

獨立電纜，以免售樓部受施工保護電源跳閘的影響而經(jīng)常斷

電。在收地完成前就應(yīng)該與水電部門簽訂合同，確定水電到

達地塊時間，確保摘牌后能順利及時接入臨水臨電，不妨礙

項目現(xiàn)場施工，在條件不具備的情況下，可以在前期施工采

用發(fā)電機。與電力水力部門談判時，可考慮將永久水電條款

與臨水臨電一并進行談判，對于項目后期開展將免去較多麻

煩和減少重復(fù)的費用開支。

2、提前完成紅線外臨時道路建設(shè)及場區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)及施工

道路的建設(shè)，臨近公路要注意考慮地塊開口問題。

3、提前完成臨時用地租賃，搭設(shè)生活區(qū)，為施工單位進

場創(chuàng)造條件。

4、提前考慮項目臨時宿舍、永久宿舍問題。

七、政府關(guān)系維護

1、建立與政府各層級領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部門的密切聯(lián)系

關(guān)系，按政府部門層級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，逐級上報，下級能解決的

不要用上級壓下級；各種關(guān)系的建立必須是公司與當(dāng)?shù)卣?/p>

的關(guān)系，杜絕把關(guān)系建立在個人關(guān)系上，更不能參與到小圈

子內(nèi)，避免因領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整而影響整個項目的運作。（需提前拜

會分管規(guī)劃、建設(shè)、房管副市長，市規(guī)劃局局長、市建設(shè)局

局長、市房管局局長、市環(huán)保局局長、質(zhì)檢站站長、區(qū)規(guī)劃

局長、區(qū)建設(shè)局長、區(qū)房管局長、區(qū)城管局局長）

2、定期向主要政府領(lǐng)導(dǎo)匯報項目進展情況，定期或不定期邀

請政府領(lǐng)導(dǎo)前來項目指導(dǎo)工作，配以媒體報道，既推動項目

工作開展，也提高項目影響力。必要時，可以邀請政府領(lǐng)導(dǎo)

到集團或公司其他成功樓盤參觀。

3、以工作簡報的形式定期書面報告政府主要領(lǐng)導(dǎo)，匯報重

要工作進展，請求協(xié)調(diào)解決問題及提出處理方案的建議。

八、摘牌即是開工

1、報建前置：

（1）現(xiàn)場動工前應(yīng)盡量辦理好先行施工合法手續(xù)，這就要求

我們進入一個地方時，首先要到各部門（行政服務(wù)窗口）了

解所有的報建報批驗收流程，了解需要提供的資料和當(dāng)?shù)氐?/p>

特殊要求，提前做好一切準(zhǔn)備，特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部

門溝通調(diào)整好，土地立項10天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計方案編制，協(xié)

調(diào)政府及各相關(guān)部門召開規(guī)劃提報會，提出我司規(guī)劃思路和

規(guī)劃手續(xù)預(yù)審等推進理念通過預(yù)審批，獲得規(guī)劃主管部門及

當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。

（2）如分歧較大，則以確保展示區(qū)不變?yōu)樵瓌t。推進規(guī)劃報

建工作，有條件的先做地勘。提前選定施工圖設(shè)計單位和審

圖公司，先行完成報建施工圖，進行施工圖審查和報建。特

殊情況下同政府溝通，單獨就基礎(chǔ)圖進行報建，確保摘牌后

取得基礎(chǔ)施工的“尚方寶劍”o

（3）施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門初審好，一切能準(zhǔn)備的辦理

國土證、立項、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許

可證等送件資料提前交到相關(guān)部門審查好，能后補的資料盡

量跟政府協(xié)商（如立項、環(huán)評、消防、人防等）。

（4）同時項目要提前通知施工單位準(zhǔn)備報建所需的配合資

料，并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。最理想的狀態(tài)

是，到摘牌當(dāng)天就可以馬上補齊剩下的文件辦理施工許可

證，或與建設(shè)部門商量好可以簽發(fā)預(yù)開工證。

利用開工典禮這一契機，合理合法地把展示區(qū)土方和施工臨

路提前施工和鋪設(shè)完成；3、組織項目啟動會，進一步明確項

目目標(biāo)，落實每個部門的職責(zé)及工作計劃，充分取得集團及

區(qū)域各中心的支持，為后續(xù)搶工創(chuàng)造條件。

“搶臨設(shè)，保保障；搶地下，保地上；搶主體，保裝修；搶

板房，保貨量?！薄熬劢拐故緟^(qū)，提前每一天九

一、計劃管理嚴(yán)謹

例如，對雨季等影響工期的因素可提前界定；下雨可將其細

分小、中、大雨。小雨、中雨通過提供雨衣給工人，讓施工

單位沒有借口不開工，并且項目也以身作則，親自在現(xiàn)場督

促施工單位加班，這樣項目只需支出很少的成本，在不是很

惡劣的天氣中爭取到寶貴的時間。對于大雨暴雨惡劣的天氣

現(xiàn)場不能施工的，項目應(yīng)提前與施工單位約定趕工措施。

二、設(shè)計合理出圖

根據(jù)“先展示區(qū)，后貨量區(qū)；先管線，后主體；先基礎(chǔ)、后上

部；裝修、機電、綠化同步”的原則出具圖紙，第一時間內(nèi)給

予項目施工隊圖紙支撐。

三、重點搶展小區(qū)

1、我司金谷煜明負責(zé)展示區(qū)快速推進，核心在于保障預(yù)付

款及進度款支付。

四、施工組織科學(xué)

按照“整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構(gòu)與砌體同步，機

電、裝修、園藝綠化穿插進行”來組織施工計劃。綜合布置

售樓部、板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場地和臨時道路，在主體工

程施工的同時能保證與主體結(jié)構(gòu)施工不沖突的位置可以同步

施工室外工程、市政工程和綠化工程（尤其是大樹種植）Q

采取流水、穿插施工，前工序給后工序預(yù)留工作面，確保分

部分層交接場地；上下工序按確保的節(jié)點按時驗收、交接合

理；主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工，在主體腳手架未落的

條件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推

進室外各項工程的施工。必須保證關(guān)鍵線路中施工資源配

置，如：施工道路的暢順、樁基施工機械數(shù)量、土方機械數(shù)

量、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運輸機械的運力、備用發(fā)電機、夜

間施工照明等及合理提前安裝時間。

五、園林綠化穿插

景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過參觀公園、

植物園和當(dāng)?shù)刈詈脴潜P，了解當(dāng)?shù)刂参镞x用的原則，利用當(dāng)

地最便宜、最實用的植物為我公司造景，打造最合適的景觀

風(fēng)格。同時，對當(dāng)?shù)貓@建材料進行調(diào)研，評判成本，最大限

度充分利用當(dāng)?shù)夭牧稀@林施工要注意：

(1)跟進圖紙，主要的園建圖、水電圖、結(jié)構(gòu)圖；

(2)室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分；

(3)提前做好施工籌備，項目開工時綠化(尤其是地形土

方早日完成)同步開工，交叉作業(yè)，售樓部前后花園、泳

池、水景區(qū)等與土建同步施工；

(4)私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工；

(5)可種綠化的地方先進土種綠化。大樹能提前種植的優(yōu)先

種植，考慮樹的生長周期，在開盤時有好的展示效果。

綠化施工工序：堆坡造型——種植大樹——石頭、汀步石安

裝—灌木、地被種植——草皮和玉龍草的種植—完工，

小品擺設(shè)和成品保護。

六、示范區(qū)聯(lián)合驗收

1、驗收組織由集團及區(qū)域工程技術(shù)部負責(zé)組織，項目部、

設(shè)計單位、營銷中心、客戶關(guān)系管理中心、物業(yè)部門及其他

內(nèi)外部相關(guān)單位對展示區(qū)進行聯(lián)合驗收。

2、驗收內(nèi)容包括營銷環(huán)境及產(chǎn)品設(shè)計合理性、板房與銷售

合同一致性、工程質(zhì)量等。

3、驗收評估和審定在驗收中現(xiàn)場達成一致整改意見的問題,

由項目部督促相關(guān)施工單位立即進行整改，整改完成后進行

復(fù)檢。

驗收不合格的，不對外開放。

七、確保完美開盤

項目奠基開工后，營銷團隊面向目標(biāo)客群進行推廣宣

傳、客戶拓展及圈層營銷等，期間項目部與營銷團隊密切溝

通，既保證營銷推廣節(jié)點與工期相匹配，也能及時確認相關(guān)

利好賣點輸出，以實現(xiàn)按時（或提前）供貨，確保銷售。開

盤具體工作包括：

1、為增加開盤的轟動效應(yīng)，前期廣告鋪墊要合理有效布

置，適當(dāng)舉行有針對性的推廣圈層活動，有條件的邀請政府

要員、新聞媒體和企業(yè)家代表提前參觀，創(chuàng)造社會認同氣氛

和免費宣傳效應(yīng)。

2、做好價格政策、產(chǎn)品的成本及預(yù)留客戶梳理工作，協(xié)助

制定開盤前的價格策略及價格的制定：

（1）政策；不能忽視政策對價格的影響，如價格備案等政

策直接限制項目后期價格走勢，定價前需針對限制政策與政

府良性溝通攻關(guān)；

（2）成本：成本控制直接影響價格競爭力；要整體控制項

目的成本；

（3）對預(yù)留客戶進行分類：產(chǎn)品偏好，戶型偏好，位置偏

好，提前對預(yù)留客戶進行分析篩選，有利于更合理判定價

格；對預(yù)留客戶心理價格進行持續(xù)性的跟進。

3、開盤前完成物業(yè)管理公司的招標(biāo)工作，案場物業(yè)服務(wù)人

員培訓(xùn)到位，訓(xùn)練有素。

4、做好詳細周到的計劃和工作安排，各部門、人員的分工，

現(xiàn)場功能臨時分區(qū)、停車帶設(shè)置，不要遺留任何的角落或環(huán)

節(jié)；現(xiàn)場提供適當(dāng)?shù)呐姆?wù)和后勤保障工作，做好安保、

衛(wèi)生、急救醫(yī)療準(zhǔn)備。

5、開盤時，銷控區(qū)人要放滿，增加現(xiàn)場下單的緊迫氛圍。

6、開盤后辦理好相關(guān)相關(guān)預(yù)售合同簽訂、政府備案、抵押登

記、業(yè)主資料提供等相關(guān)程序，減少因程序、資料不全引影

響按揭貸款的發(fā)放，好讓我司盡快回籠資金。預(yù)售監(jiān)控款也

要長期緊迫跟蹤，與政府和銀行做好溝通工作，按照施工進

度越早越多的申請。7、后續(xù)貨量組織：合理確定展示區(qū)與貨

量區(qū)、各貨量區(qū)推售次序及各貨量區(qū)推售的節(jié)點安排，尤其

保證首次開盤成功后后續(xù)貨量的及時補給；為解決后續(xù)貨量

供應(yīng)問題，應(yīng)在本次展示區(qū)開工同時，準(zhǔn)備好下一期的施工

圖紙和施工準(zhǔn)備等所有工作。做到一旦一期銷售賣得好，二

期工程第二天就能開工。

全面提升品質(zhì)意識，完美交付。

按照“關(guān)注客戶滿意度、加強過程質(zhì)量控制”的管理原則進行工作

安排。

一、實現(xiàn)重點控制

1、施工質(zhì)量的事前控制措施

（1）加強圖紙會審工作；圖紙會審工作使施工單位充分了

解設(shè)計意圖和技術(shù)要求，消除可能存在的設(shè)計錯漏，以確保

工程質(zhì)量。

（2）加強板房區(qū)施工工序的管控：避免項目在板房區(qū)快速

施工中，因無序施工而造成的返工和浪費，要求各項目必須

編制板房區(qū)施工詳細工序計劃，項目總必須親自進行交底，

并在過程中加強監(jiān)控落實。

（3）加強工法樣板引路和技術(shù)交底：要求施工單位利用

“工法樣板間”對施工班組和工人進行實物技術(shù)交底，各班組

掌握了我司的質(zhì)量要求后，才能進場施工。

2、施工質(zhì)量的事中控制措施

（1）各項目治安專職崗位：該人員專職監(jiān)督駐點項目工程

質(zhì)量，對項目總和區(qū)域工程技術(shù)部負責(zé)，并可越級向工程管

理中心匯報，具有對施工單位存在的質(zhì)量問題要求整改、進

行處罰、直至建議勒令停工的權(quán)力。

（2）推行項目重點工序?qū)ｍ楎炇罩贫龋航⑹┕べ|(zhì)量跟蹤

檔案及質(zhì)量追溯制度，項目對施工工序?qū)嵭许椖抗こ處?、監(jiān)

理、施工單位三方聯(lián)合專項驗收，專項驗收資料需相關(guān)人員

簽字后存檔。

（3）加強高層建筑沉降觀測；各項目如發(fā)現(xiàn)沉降量超過規(guī)

范和設(shè)計要求的，應(yīng)立即通知設(shè)計院，并上報工程管理中

心，由相關(guān)部門及時處理。

（4）加強對重要建筑材料的管控：使用集團主推新材料及

穩(wěn)定性強的常規(guī)材料。

3、施工質(zhì)量問題的整改控制措施

加強對項目落實質(zhì)量問題整改的監(jiān)督；規(guī)定了施工單位整改

方案的內(nèi)容和模板，以及要求項目部對整改情況進行驗收，

規(guī)定了檢查驗收回復(fù)模板；如發(fā)現(xiàn)項目部或施工單位弄虛作

假的，將進行嚴(yán)肅處罰。

一、交樓計劃合理

在推售前，制定合同交樓時間時，要充分考慮市政配套（永

久供水供電）的完成時間，避免因臨電供應(yīng)交樓造成業(yè)主投

訴，尤其是毛坯交樓單位的業(yè)主需進場裝修，臨電供應(yīng)容易

造成客戶群訴。

二、分戶驗收嚴(yán)格

1、分戶驗收聯(lián)合小組

組織工程項目的有關(guān)單位（建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單

位、物業(yè)公司）成立分戶驗收聯(lián)合小組，并明確各方的具體

責(zé)任。

2、分戶驗收范圍

（1）單位工程的每套住宅，公共部分的樓梯間、電梯間、

屋面、地下室。

（2）分戶驗收應(yīng)當(dāng)在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠

的基礎(chǔ)上，重點對每戶住宅的觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量進行

檢查，主要項目包括：室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸、樓地面、墻面

和天棚質(zhì)量、門窗安裝質(zhì)量、防水工程質(zhì)量、建筑節(jié)能工程

質(zhì)量、給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)

量、強制性條文規(guī)定的安全防護措施，以及國家和省市有關(guān)

規(guī)定要求檢查的其它內(nèi)容。

3、分戶驗收準(zhǔn)備工作

由施工單位編制分戶驗收方案，并報監(jiān)理單位、項目管理部

審批。

(1)對于上建部分，須提前標(biāo)識室內(nèi)空間尺寸測量的控制

點和線，并提前作好屋面、衛(wèi)生間等有防水要求房間的蓄水

等準(zhǔn)備工作：明確依照驗收順序，確保驗收不留死角。

(2)對于安裝部分，須提前在室內(nèi)地面上標(biāo)識好暗埋水、電

管線的走向，并對配電控制箱內(nèi)電器回路進行清楚的標(biāo)識。

(3)充分準(zhǔn)備分戶驗收麻窸要各再設(shè)備。一般包括：經(jīng)緯

儀、水平儀、激光測距儀、自動安平激光標(biāo)線儀、鋼尺、

靠尺、塞尺、檢測尺、組合檢測器、漏電開關(guān)測試儀、通球

等。

(4)提前確定分戶驗收的方法及驗收標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)前述確定的

驗收范圍和項目，進一步明確具體驗收內(nèi)容和部位，以及相

應(yīng)的驗收標(biāo)準(zhǔn)及驗收方法。

4、分戶驗收的時間安排

(1)施工中間驗收：根據(jù)工程的進度情況，分戶驗收分階

段進行，當(dāng)某項目具備驗收條件時，就組織該項目的驗收。

比如：現(xiàn)澆樓板厚度可在主體施工階段進行驗收，室內(nèi)凈開

間、墻面空鼓、裂縫的驗收可在室內(nèi)抹灰面完成后進行驗

收，室內(nèi)凈高、樓地面空鼓、裂縫、起砂的驗收可在室內(nèi)地

坪完成后進行驗收。

(2)完工后驗收時間：自完工之日起，在規(guī)定時間內(nèi)完成實

測驗收，并將分戶驗收資料進行匯總和報驗。

5、分戶驗收發(fā)現(xiàn)不合格問題的處理

分戶驗收小組如發(fā)現(xiàn)驗收結(jié)果不符合規(guī)范和設(shè)計文件要求

的，應(yīng)書面責(zé)成施工單位整改并對整改情況進行復(fù)查；經(jīng)整

改仍不符合規(guī)范和設(shè)計文件的，應(yīng)按建筑工程施工質(zhì)量驗收

標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定進行處理。

6、開荒

復(fù)驗無問題后，立即進行家政開荒。為保證清潔效果和地面

木地板損傷，采取留地面保護膜待房間清潔完工后再清除保

護膜、清潔地面的流程，清潔完一層后驗收一層，從上至下

進行逐戶鎖門，收樓前嚴(yán)禁人員進入，如確有需要建應(yīng)立登

記制度。

三、竣工備案辦理

1、重視圖紙、資料等的日常管理，前置性的開展竣工備案

資料準(zhǔn)備工作。

2、要特別避免工程款的超付，以免施工單位竣工備案工作

不配合，而我司又無反制措施，從而陷入被動。

3、竣工備案辦理時間較緊時，應(yīng)成立臨時小組，協(xié)助報建

人員在短時間內(nèi)完成竣工備案手續(xù)。

4、竣工備案辦理的注意要點：

（1）務(wù)必根據(jù)竣工驗收備案的資料需求清單，前置周全地

準(zhǔn)備備案資料。

（2）各項資料和表格的填寫、簽字及簽章務(wù)必按照模板范

例填寫，避免來回反復(fù)。注意施工許可證時間遲于現(xiàn)場施工

時間的資料處理和后期專項驗收的及時提前安排及資料準(zhǔn)

備，如節(jié)能驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收、環(huán)境