《收益法企業(yè)價值評估的案例》5100字（論文）

收益法企業(yè)價值評估的案例目錄TOC\o"1-2"\h\u12906收益法企業(yè)價值評估的案例 194151.評估假設 1133822.選擇合適的評估方法模型 1285404.收益指標的確定 2307755.折現(xiàn)率的確定 29951（1）確定目標公司的無風險報酬率 26287（2）市場風險溢價和貝塔值的確定 2505（3）相關系數(shù)的調整與計算 49210（4）確定稅后債務成本 45671（5）確定長期增長率ｇ 477466.收益法的具體計算過程及結果 429824（1）分析確定K的營業(yè)收入 418118（2）K的主營業(yè)務稅金及附加的計算 512006（3）K的管理費用的計算 532731（4）K的財務費用的計算 615981（5）K的資本性支出的計算 617938（6）K的營運資金的計算 67688（7）K的所得稅的計算 724234（8）K公司自由現(xiàn)金流預測 717315（9）確定K企業(yè)股東全部權益價值 81.評估假設（1）K公司的相關合同都能夠得到嚴格認真的執(zhí)行，不發(fā)生重大變化為前提。（2）經營方針穩(wěn)定可持續(xù)，有可計算的收入來源。（3）有一個敬職敬責的管理層，有一套完善的內部控制制度和風險管理措施完美運行。（4）都K公司充分揭示了所有重要及潛在的可能影響價值的因素。（5）排除通貨膨脹的影響。（6）真實、準確及完整的財務資料。（7）沒有不可抗力或不可預測因素。（8）國家政策等外部形勢（產生重大影響）沒有發(fā)生重大變化。2.選擇合適的評估方法模型就前文論述的基礎上，我們已經選擇使用收益法對目標公司K進行相關估值。所以我們在此次評估中考慮使用股利折現(xiàn)模型和自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)這兩種模型進行輔助。在評估之前我們要明確的是被評估的公司K并沒有上市，基于這種前提我們對單階段現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型作出如下假設：公司未來收入的增長是固定的，并沒有特殊情況。第二種模型就考慮到了收入增長不同的特殊情況，包括穩(wěn)定的和快速變動的。以此類推，我看可以把三階段模型劃分為三種不同的情況去分別考慮。就目前K公司的狀況而言他的營收增長來源都是固定可知的，數(shù)據(jù)都是可查的，且在不斷的變動中，應此我們選擇兩階段模型。根據(jù)盈虧預測的分析，公司的價值是經過折現(xiàn)后確定的，并根據(jù)具體情況進行調整。兩階段股東權益模型如下所示：V3.收益期的確定收益期取決于目標公司未來連續(xù)幾年的自由現(xiàn)金流。被評估公司所處的物業(yè)管理行業(yè)是一個朝陽產業(yè)，就大體情況而言是積極樂觀的，所以被評估公司適用于持續(xù)經營假設。我們將對評估公司進行時段的劃分以便我們更好的進行評估，我們將其劃分2020年5月至2025年和2025年及之后。4.收益指標的確定公司未來自由現(xiàn)金流（FCFF）被視為K公司資本估值的重要數(shù)據(jù)之一。詳細計算如下所示：企業(yè)自由現(xiàn)金流量=（凈利潤+折舊攤銷如上述公式所示我們是通過預測營業(yè)利潤、相關成本和稅項，并將K公司業(yè)務的范圍和特征與未來發(fā)展相結合來分析當前的經濟狀況。結合諸如K公司的未來投資計劃和分析計算得到的相關數(shù)據(jù)，最后根據(jù)公式進行計算即可達到該公司的自由現(xiàn)金流量。5.折現(xiàn)率的確定在確定折現(xiàn)率時，我們使用最常用的投資價格模型來確定K公司的資本成本。（1）確定目標公司的無風險報酬率投資的無風險機會成本決定了無風險利率。在樓市低迷的背景下，房地產業(yè)面臨著高市場風險和高政治風險。2020年4月30日10年期國債收益率3.3401%，由于10年期國債收益率與權益估值中的利率均假設相同，所以參考以上數(shù)據(jù)將被評估公司的值也定為3.3401%。（2）市場風險溢價和貝塔值的確定由于被評估的公司是一家非上市公司，因此不可能直接獲得beta值。所以本文選擇計算同一行業(yè)中具有代表性的上市公司的beta值來代表要評估的公司的beta值。但是，此系數(shù)包含有財務杠桿，因此，還需要將杠桿效應的貝塔值轉換為總資本的貝塔值。具體如下所示：β在本次資產評估中，為了計算K公司的beta值，我們使用該公式來計算所有可比較的上市公司的beta值，獲取所有公司的beta值，我們可以一次為參考來確定K公司自己的Beat值，但是通過這種方式得到的Beat值還是不準確的，我們還要進行去除杠桿系數(shù)的計算。如果要調整財務杠桿系數(shù)，則具有以下公式：βL1=內向相關上市公司數(shù)量稀少，不具備廣泛性與代表性，這已經不是一個有效的參考。因此，本文將選取幾家在港上市房地產管理公司作為參考公司，對目前上市的典型房地產服務公司進行比較分析，可以從被評估公司的beat值平均值計算得出，該值為1.19。具體分析如下（表8）：表8相關公司的Beat系數(shù)上市的物業(yè)公司Beat值稅率產權比率全權益資產貝塔值EX集團1.1925%0.930.66YX集團1.2125%0.211.09RX集團1.4925%1.050.87ML集團1.7725%1.011.03HF集團0.6925%0.450.49MLG公司0.6925%0.310.47FY公司1.3325%0.591.01平均值1.2025%0.650.80K公司1.2025%0.650.80以上可知目標公司凈資產收益率12%，本次評估市場風險溢價取值8%。（3）相關系數(shù)的調整與計算對于小型非上市公司而言，與上市公司在投資規(guī)模、結構、發(fā)展等方面存在差異，對公司影響較小。也就是說，貝塔系數(shù)不能用來解釋小企業(yè)現(xiàn)有的部分收入。除了小企業(yè)的優(yōu)質SCP，還有alpha-sCRP。因此，資產定價模型不能直接用于計算權益資本成本。在計算K公司權益資本成本時，我們對原有公式進行一定的修正調整來使結果更加的準確可行，具體計算如下所示：RS與同行業(yè)其他企業(yè)相比，小企業(yè)溢價值和K公司一次性風險值為3%，結合上述公式，被評估企業(yè)股權折現(xiàn)率為16,61%。（4）確定稅后債務成本稅后評估股權的債務成本應按照以下公式確定：R對于長期債券收益率，確定基準日5.79%的長期（五年或更長）平均借款利率。短期債務回報率基于估值日后一年內銀行平均信貸利率5.21%。由于無法準確分析計算得到K的長期債務與短期債務的比率，本次估值采用K的長期和短期借款利率作為K的債務資本成本，即：（5.79%+5.21%）/2=5.50%，最后通過稅務等調整我們可以得到最終結果為4.15%。最后，根據(jù)上述公式和本文數(shù)據(jù)，我們將以K公司在估值日的股權比例為基礎計算K公司的平均資本成本為11.00%。（5）確定長期增長率ｇ本次評估采用的自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型（FCFF模型）為兩階段的模式，評估期如前文所示分為兩個階段即：2020年5月到2025年與2025年及以后。長期增長率g確定我們通過分析可得，由于K公司自2025年開始穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)現(xiàn)階段增長主體的經濟增長率，根據(jù)行業(yè)特點和長期宏觀經濟發(fā)展趨勢，最終假設K值2%。6.收益法的具體計算過程及結果（1）分析確定K的營業(yè)收入K的收入主要可以劃分為兩個部分，一是基礎的通過物業(yè)服務收費，而是為業(yè)主提供相關聯(lián)的服務得到的額外收入。根據(jù)上述背景的分析和K公司目前簽訂的房地產服務合同，K的營收增長是穩(wěn)定和高速的。特別是K公司的物業(yè)管理費19元/月/平方米由K公司計算。從2020年6月起，K公司將對A小區(qū)和B幼兒園進行配套管理并為業(yè)主提供相應的服務。公司管理的30000平方米的A廣場和15000平方米的B幼兒園，K的物業(yè)收入在未來五年內，K將保持相對穩(wěn)定的收入。同時預計在宏觀經濟框架條件的基礎上，房地產管理在未來六年將快速發(fā)展，并將在未來六年保持緩慢和穩(wěn)定的增長。從2020年到2021年，增長將是最大的。表9營業(yè)收入表金額單位：元項目2020.5-1220212022202320242025物業(yè)管理費收入410984988501918444377855837784483778864339其中：A小區(qū)291137361093335944721594765659486666204222B幼兒園119847627408582499656261072124997112660117合計410984988501918444377855837784483778864339（2）K的主營業(yè)務稅金及附加的計算對于稅收和附加費，一些房地產服務企業(yè)必須根據(jù)國家指定的商業(yè)秘書的應稅帳戶和相應的法定稅率來計算。另一部分是營業(yè)稅、城市建設稅、地方教育培訓補助金分別為7％，3％和2％。此外，K公司以季度銷售額或營業(yè)收入的1％為基礎。支付價格調整基金。K公司資產負債表上的納稅額是根據(jù)今年的納稅額與過去的年收入比率8.35％的乘積預測的。表10主營業(yè)務稅金及附加金額單位：元項目稅率2020.5-1220212022202320242025營業(yè)稅5%206613443108425011425011425011446095城市維護建設稅7%319813099729855298552985531240教育費附加3%63301297712800128001280013390地方教育附加2%427189018501850185018921副食品調節(jié)基金0.1%427189018501850185018921合計253466503264484668484668484668508567（3）K的管理費用的計算管理費用是對年度數(shù)據(jù)的滾動預測，用于分析管理費用的內容。具體而言，在預測員工薪資時，該預測基于員工人數(shù)及其相應的工資。K公司擁有36名員工，其中管理部門6名，總務部5名，財務部3或4名。設在質量和工程部門?？蛻舨块T有7人，客戶部門有5人，訂購部門有4人。以K公司相關數(shù)據(jù)可以看出，該公司的薪水水平處于行業(yè)中間。正式員工的月薪在3500—4000元之間，老板與經理的月薪在5000元以上。因此，可以預見，從五月份開始，職工的工資包括福利待遇（約24600元/月）、5例社會保險和一項住房公積金（約10700元/月），預計到2020年12月，員工每個月的總工資為130877元。同時，根據(jù)K公司目前的辦公費用，可以預測辦公費用和水電費用分別為110009元和1771770元在2020年5月至12月期間。下表（表11）顯示了K公司未來的相應管理成本，這可以從K公司未來的勞動力規(guī)模的擴大和各種費用的增長趨勢進行預測。表11管理費用金額：元項目2020年5-12月2021年2022年2023年2024年2025年辦公管理費129101234879253701274799271139285397職工工資139445426194512793699290450130452113409417維修費177099379088461411579477688549791743日常耗用費294500693900581900581950620397651415清潔綠化費270005390055000721107678984475能源費177197030405113040511304051130405113040511折舊額3020.114520.222398.01519.391858.011250.01合計3797144.117026249.227188620.017453867.397744454.018264208.01（4）K的財務費用的計算根據(jù)K公司目前和未來的信貸規(guī)模預測，以當前利率水平是進行預測。具體而言，截至評估基準日，K公司的短期借款為35,000元，長期借款為20萬元，短期借款利率為5.35％，長期借款利率為5.80％，年利率2015年費用為1,3472.5元。因為有固定金額的短期貸款，K公司的未來利息費用預計如下（表12）：表12財務費用金額：元項目2020年5-12月2021年2022年2023年2024年2025年利息費用62971154011470113001144011570賬戶管理費1140300370540400270合計74371184011840118401184011840（5）K的資本性支出的計算由于K公司是一家物業(yè)管理公司，它提供物業(yè)服務來賺取收入，因此無需增加過多的固定資產投資。在本文中，在進行資本投資預測時，基于K的當前運行狀況，我們已經確定K在不久的將來將不需要資本投資。與K的工程和一般負責人聯(lián)系后進行預測。資本投資將在2018年之后發(fā)生。因此，根據(jù)當前資本投資水平和K公司的未來發(fā)展，K公司的未來資本投資預測如下（表13）：表13資本性支出金額：元項目2020年5-12月2021年2022年2023年2024年2025年電子設備無無無696721874401合計無無無696721874401（6）K的營運資金的計算根據(jù)以上對K公司的未來營業(yè)收入，主要營業(yè)稅金及附加，行政成本，財務成本，資本投資等的預測，已建立了各種指標之間的相關性，并以最低的保有現(xiàn)金和營運資本、營運資金為基礎，預測K公司的未來營運資金，最終結果見下表（表14）：表14營運資金金額：元科目2020年5-12月2021年2022年2023年2024年2025年銷售收入合計41098498850191844437785583774250118864339銷售成本合計期間費用380617070396087215938746605077574308276378其中：營業(yè)費用管理費用379971170278097204139745425177456318264579財務費用64591179911799117991179911799完全成本382036070486237224950747503979664338285376其中：折舊攤銷30094520240052018621257折舊30094520240052018621257攤銷付現(xiàn)成本381735170441037222550747451979645718284119最低現(xiàn)金保有量476988587112601799622901663801663801貨幣資金476988587112601799622901663801663801存貨應收賬款應付賬款流動資產476988587112601799622901663801663801流動負債559004610050000211002110021100營運資本457211566991601799622901663801663801營運資本增加額46345110983914856208794084126629（7）K的所得稅的計算根據(jù)K公司預計的營業(yè)收入和支出數(shù)據(jù)，預測其所得稅，最后結果見下表（表15）。表15所得稅金額：元項目稅率2020.5-1220212022202320242025利潤總額1117801314401797800547879256399137210所得稅25%27945.00328600.25199450.00136969.7564099.7534302.50（8）K公司自由現(xiàn)金流預測假設每個項目的預測已完成，則通過在主營業(yè)務收入，稅金和附加，管理成本，財務成本，所得稅和折舊成本之間建立合謀關系，并通過每個數(shù)據(jù)的相關性完成對K公司的自由現(xiàn)金流的預測。表16自由現(xiàn)金流金額：元項目2020年5-12月2021年2022年2023年2024年2025年一、主營業(yè)務收入41098498850191844437785583774250118864339減：營業(yè)成本稅金及附加253466503264484668484668484668508576營業(yè)費用管理費用379971170441037222550747451979645718284119財務費用64591179911799117991179911799二、主營業(yè)務利潤1117801314401797800547879256399137210加：營業(yè)外收入補貼收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額1117801314401797800547879256399137210減：所得稅27945.00328600.251994