安置房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案

交納費(fèi)用

簽領(lǐng)鑰匙及物資

建立檔案

目錄

技術(shù)條款偏離表........................................2

第一章編制依據(jù)及原則.................................3

第二章項(xiàng)目概況及物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案總體設(shè)想.............4

第三章物業(yè)管理服務(wù)方案及保障措施.....................8

第四章服務(wù)人員管理培訓(xùn)及考核.........................74

第五章物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施.......................122

第六章服務(wù)內(nèi)容及有關(guān)要求承諾.........................126

第七章社區(qū)文化活動(dòng)...................................144

第八章公司優(yōu)勢(shì)分析...................................154

第九章保障服務(wù)質(zhì)量的措施.............................156

第十章管理物資及裝備計(jì)劃.............................159

第H^一章物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算.............................164

技術(shù)條款偏離表

（完全響應(yīng)投標(biāo)文件，無(wú)偏離）

招標(biāo)文件投標(biāo)文件

序號(hào)備注

條款號(hào)條款內(nèi)容條款號(hào)條款內(nèi)容

//////

投標(biāo)人（公章）：________________________________

法定代表人或投標(biāo)人全權(quán)代表：（簽字或印章）

20年0月日

第一章編制依據(jù)及原則

一、編制依據(jù)

1.國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理規(guī)范、技術(shù)規(guī)程

2.有關(guān)法規(guī)、規(guī)定、文件等。

3.業(yè)主提供的有關(guān)資料、招標(biāo)文件等

4.類似工程管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)新成果。

5.我公司相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。

二、編制原則

1.認(rèn)真貫徹國(guó)家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)方針和政策，嚴(yán)格執(zhí)行物

業(yè)管理服務(wù)程序。

2.遵循物業(yè)管理服務(wù)技術(shù)規(guī)律，堅(jiān)持合理的管理程序和服務(wù)順

序。

3.采用物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)和其它現(xiàn)代科學(xué)的管理方法，組建

有節(jié)奏、均衡和連續(xù)地物業(yè)服務(wù)體系。

4.科學(xué)安排冬季和雨季等特殊時(shí)節(jié)的物業(yè)管理安排，保證全年物

業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)質(zhì)性和高效性。

5.充分利用現(xiàn)有資源，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和范圍，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

6.盡量采用先進(jìn)技術(shù)，科學(xué)地確定各項(xiàng)管理服務(wù)方案；嚴(yán)格控制

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，確保物業(yè)安全管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；設(shè)備設(shè)施的維護(hù)

管理超越業(yè)主要求。

第二章項(xiàng)目概況及物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案總體設(shè)想

一、項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目為安置項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)，位于市X

縣南側(cè)，業(yè)主方為X縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，具體概況如

下：

XXX安置小區(qū)共XX個(gè)，分別是XX小區(qū)、XX小區(qū)、XX小

區(qū)......等，都是六層無(wú)電梯建筑，總建筑面積約平方米,

總戶數(shù)為戶，已入住戶，其中公共租賃房套，

入住戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房套，入住套，一共棟

個(gè)單元。

附項(xiàng)目圖（略）

二、對(duì)本項(xiàng)目的分析、定位與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求

本項(xiàng)目為還建安置樓小區(qū)，安置小區(qū)物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)

境、優(yōu)化城市基礎(chǔ)配套、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，也是廣大拆遷安

置群眾十分關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，目前安置小區(qū)的物業(yè)管理存在的問(wèn)

題主要表現(xiàn)在：

一是在建設(shè)層面：主要是建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)備設(shè)施配套不

到位、質(zhì)量遺留問(wèn)題整改不及時(shí)等；

二是在服務(wù)層面：主要是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較低，規(guī)范化、市場(chǎng)化程度不

夠。

三是在管理層面：交付使用后小區(qū)長(zhǎng)效管理措施落實(shí)不到位，綠

地種菜、違章搭建、公共場(chǎng)所私占、破墻開(kāi)店、亂停亂放、毀損設(shè)施、

環(huán)境臟亂差現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

四是投訴多：安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，既是人民群眾投訴

的熱點(diǎn)，也是各級(jí)政府和人大代表、政協(xié)委員關(guān)注的焦點(diǎn)。

五是協(xié)作配合差：物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及不同利益訴求,

矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜，僅靠物業(yè)企業(yè)單打獨(dú)斗，沒(méi)有社區(qū)組織的積極配合和

廣大業(yè)主的大力支持是很難搞好安置小區(qū)的物業(yè)管理。

針對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)要求，我公司將加強(qiáng)管理體制建設(shè)。

一是按照多資源利用、專業(yè)服務(wù)的原則，建立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu),

設(shè)立安置小區(qū)物業(yè)管理辦公室等各職能部門(mén)，根據(jù)需要全面履行安置

小區(qū)物業(yè)管理工作的管理服務(wù)職責(zé)。

二是建立健全社區(qū)組織。對(duì)達(dá)到一定聚居人口的社區(qū)，依法建立

社區(qū)居委會(huì)，同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的社區(qū)管理模式、工作職能、管理經(jīng)費(fèi)、

領(lǐng)導(dǎo)體制與工作機(jī)制等進(jìn)行明確規(guī)范。

三是要提升社區(qū)服務(wù)水平。注重社區(qū)的管理和服務(wù)，完善社區(qū)服

務(wù)的各項(xiàng)服務(wù)平臺(tái)，為社區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理和社區(qū)生活服

務(wù)，增加居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感、歸屬感和同住同建的同心圓意識(shí)。同

時(shí)要加強(qiáng)與社區(qū)各團(tuán)體的溝通協(xié)調(diào)，幫助業(yè)主協(xié)調(diào)處理在生活中的各

種矛盾，保障小區(qū)的物業(yè)管理有序推進(jìn)。

總體上來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)水平將根據(jù)城市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)

準(zhǔn)，結(jié)合本安置區(qū)的實(shí)際情況，要求滿足國(guó)家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，同

時(shí)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到'二星級(jí)'服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)‘三星級(jí)'標(biāo)準(zhǔn)。

并爭(zhēng)取把本社區(qū)打造成為本市安置房試點(diǎn)示范單位

三、物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案總體設(shè)想

1、總體管理服務(wù)目標(biāo)

前期目標(biāo)：成為開(kāi)發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；

合同目標(biāo)：在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、

好管家、好朋友。一年內(nèi)達(dá)到“臨沂市費(fèi)縣物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)

準(zhǔn)；

2、管理服務(wù)理念----------XX物業(yè)讓您更滿意

讓一一嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、用心交流

您一一業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門(mén)、相關(guān)專業(yè)部門(mén)

更一一優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、

不斷超越業(yè)戶日益增長(zhǎng)的需求

滿意一一成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友

——成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友

——成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友

3、保證體系

XX物業(yè)服務(wù)有限公司自成立起開(kāi)展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制

訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”貫穿于“費(fèi)縣平等花園小區(qū)”的物業(yè)管理之中。

4、服務(wù)承諾

（1）、總體指標(biāo)（小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平達(dá)到“一星級(jí)”服務(wù)

標(biāo)準(zhǔn)）

①、滿意度指數(shù)95以上；

②、管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故;

(2)、分類指標(biāo)

①、管理處設(shè)專線24小時(shí)受理報(bào)修，

②、業(yè)戶接待時(shí)間：365天8:30-20:30；

(3)、各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；

(4)、檔案歸檔率達(dá)到100%,檔案完整率達(dá)到100；

(5)、維修及時(shí)率達(dá)到100%；

(6)、維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上；

(7)、實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%；

(8)、有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上;

(9)、公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98%以上；

(10)、房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；

(11)、綠化存活率達(dá)到98%以上；

(12)、清潔管理無(wú)盲點(diǎn)，

管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；

(13)、道路、停車(chē)場(chǎng)完好率達(dá)到98%以上；

(14)、管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)

第三章物業(yè)管理服務(wù)方案及保障措施

(一)、物業(yè)管理服務(wù)人員配備及各部門(mén)職責(zé)制度

一、物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)框架圖

’物業(yè)管［檔案部'\(■\/---------\

財(cái)務(wù)部保安、消綠化養(yǎng)護(hù)保潔部維修保養(yǎng)停車(chē)場(chǎng)管

,________,〔部J〔理部，

.部.J〔防部JI部

二、物業(yè)管理人員配備計(jì)劃要求

1、管理處各崗位員工的任職要求

(1)［管理處經(jīng)理］

①大專以上學(xué)歷

②具備物業(yè)管理師資格證書(shū)

③全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)

④熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定的了解和管理

能力

⑤具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)

⑥外表端莊，思路敏捷

⑦有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧

⑧有良好的指揮能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力

(2)［經(jīng)理助理］

①大專以上學(xué)歷

②具備物業(yè)行業(yè)崗位資格證書(shū)

③全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)

④具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)

⑤有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力

(3)［業(yè)戶接待］

①大專以上學(xué)歷

②熟練操作辦公自動(dòng)化軟件

③熟悉高檔住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容

④普通話標(biāo)準(zhǔn)流利

⑤有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力

⑥通過(guò)臨沂市物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)

(4)［保安服務(wù)］

①具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書(shū)

②年齡20—55歲之間，男性

③身高不低于1.70米

④五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神

⑤作風(fēng)正派、無(wú)前科、身體健康、站立挺拔、無(wú)明顯外觀缺陷

⑥能吃苦耐勞承受工作壓力

⑦通過(guò)臨沂市物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)

（5）［維修養(yǎng)護(hù)］

①具備相關(guān)操作證及上崗證

②具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)

③具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神

（6）［保潔保綠］

①通過(guò)保潔專業(yè)化培訓(xùn)

②熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作

③形象健康

④細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力

2、管理處各部門(mén)崗位人員配備

人員配備人員配備

崗位設(shè)置崗位設(shè)置

（人）（人）

管理處經(jīng)理1設(shè)備管理部

經(jīng)理助理1設(shè)備部主管1

業(yè)戶服務(wù)部強(qiáng)弱電工1

業(yè)戶服務(wù)部主管1給排水管道1

業(yè)戶服務(wù)員（接待/財(cái)務(wù)/貫標(biāo)/房修1

1

檔案/報(bào)修）值班電工1

保安服務(wù)部保潔綠化部

保安部主管1保潔綠化部主管1

費(fèi)縣平等花園小區(qū)范圍

門(mén)崗48

內(nèi)保潔

巡崗4綠化2

監(jiān)控2

合計(jì)人

(1)人員配備

(2)擬投入本項(xiàng)目部分管理人員名單

具有物業(yè)管理師資格證書(shū)一人、物業(yè)管理資格證書(shū)一人、專業(yè)技

術(shù)人員資格證書(shū)數(shù)人

三、物業(yè)管理服務(wù)崗位職責(zé)

1、經(jīng)理崗位職責(zé)

經(jīng)理是對(duì)公司負(fù)有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位，起領(lǐng)導(dǎo)核

心作用，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的全盤(pán)工作。

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家對(duì)物業(yè)管理部門(mén)制定的方針-、

政策，法令和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。

二、充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)手下管理人員和各職能部門(mén)的作用，建立健

全強(qiáng)有力的管理機(jī)構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進(jìn)行和提高物業(yè)管

理服務(wù)水平。

三、負(fù)責(zé)編制和審定責(zé)任項(xiàng)目?jī)?nèi)的的經(jīng)營(yíng)決策，年度計(jì)劃、員工

培訓(xùn)計(jì)劃和員工工資調(diào)整方案，及時(shí)提出各個(gè)時(shí)期的中心工作，確保

各項(xiàng)計(jì)劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。

四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營(yíng)管理和勞動(dòng)保護(hù)條例，保證員工生命安全

和身心健康。

五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。

六、抓好員工隊(duì)伍建設(shè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍和技術(shù)骨干。

七、認(rèn)真做好工作考核，鼓勵(lì)先進(jìn)、樹(shù)立典型，發(fā)揚(yáng)成績(jī)、糾正

錯(cuò)誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

八、以公司經(jīng)營(yíng)宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好實(shí)質(zhì)工作。

2、辦公室職責(zé)

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹相關(guān)法律、法規(guī)，制定各項(xiàng)管理制度和工作計(jì)

劃，并檢查落實(shí)。

二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件

管理程序和文檔資料的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和發(fā)放。

三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績(jī)效考核。

四、做好所有實(shí)物與設(shè)備的等級(jí)與庫(kù)存管理以及所需物品的購(gòu)買(mǎi)

計(jì)劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥

善。

五、組織召開(kāi)例會(huì)、會(huì)議，撰擬相關(guān)材料，做好會(huì)議記錄。

六、擬訂員工培訓(xùn)計(jì)劃，并定期或不定期的對(duì)員工工作進(jìn)行總結(jié),

如強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。

七、負(fù)責(zé)責(zé)任項(xiàng)目的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

八、負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)對(duì)外及對(duì)上對(duì)下的正常業(yè)務(wù)，保持公司形象搞好值

班工作，監(jiān)督其他部門(mén)工作。

九、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，搞好責(zé)任區(qū)域內(nèi)

項(xiàng)目的文化活動(dòng)。

十、負(fù)責(zé)完成公司交辦其它各項(xiàng)工作任務(wù)。

3、辦公室主任崗位職責(zé)

一、在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹本崗位相關(guān)法律、法規(guī)和公

司各項(xiàng)管理制度的實(shí)施。

二、負(fù)責(zé)住戶的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件

管理程序和文檔的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和費(fèi)縣平等花園小

區(qū)業(yè)主各類郵件的發(fā)放。、

三、督促檢查辦公室人員工作，有權(quán)對(duì)違犯勞動(dòng)紀(jì)律和不能按時(shí)

完成任務(wù)的員工依照制度進(jìn)行處罰，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲與績(jī)效考核的兌現(xiàn)。

四、負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查考勤制度的實(shí)施及員工上下班簽到。

五、負(fù)責(zé)公司印章的管理和使用，嚴(yán)格執(zhí)行印章的審用規(guī)定。

六、對(duì)保潔員的工作進(jìn)行監(jiān)督和管理，認(rèn)真負(fù)責(zé)及搞好費(fèi)縣平等

花園小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

七、組織召開(kāi)工作例會(huì)及日常會(huì)議，撰擬相關(guān)材料并做好會(huì)議記

錄。

八、加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核，搞好員工思想工作，廣

泛吸收員工的合理化建議。

九、負(fù)責(zé)起草工作計(jì)劃和內(nèi)部各項(xiàng)管理制度的擬訂以及日常業(yè)務(wù)

辦理及文件的打印工作。

十、做好財(cái)物登記與庫(kù)存管理及所需物品的購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃和發(fā)放，使

庫(kù)存的物品存放合理，保管安全妥善。

十一、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，搞好責(zé)任區(qū)域

內(nèi)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的文化活動(dòng)。

十二、負(fù)責(zé)辦公室全盤(pán)工作，直接對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)，保證完成經(jīng)理交

辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。

4、管理部職責(zé)

一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司

的規(guī)章制度，主管責(zé)任區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)的客服和治安工

作。

二、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對(duì)其進(jìn)行認(rèn)證解釋，

做好投訴記錄。

四、負(fù)責(zé)檢查住戶的裝修、入住。保證和維護(hù)業(yè)主水、電、暖的

正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。

五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行。

六、負(fù)責(zé)催交業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)；水，電、暖費(fèi)。

七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。

八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。

5、管理部主任崗位職責(zé)

一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對(duì)責(zé)任區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的小

區(qū)的物業(yè)和業(yè)主實(shí)行具體管理和服務(wù)。

二、負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的培訓(xùn)、考核及日常工作安排。

三、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查部門(mén)員工的工作情況，有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰。

四、對(duì)部門(mén)員工應(yīng)做到分工明確、責(zé)任到人，獎(jiǎng)罰分明。

五、認(rèn)真處理業(yè)主投訴問(wèn)題，做到派單及時(shí)，過(guò)程監(jiān)督，保證讓

業(yè)主滿意。

六、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主領(lǐng)取鑰匙情況進(jìn)行核實(shí)。

七、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)處理。

八、定期對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，征求意見(jiàn)和建議，并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

6、保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)

一、熟悉責(zé)任區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)

量、樓座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的使

用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。

二、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真執(zhí)行保安隊(duì)的各項(xiàng)規(guī)章制度，切實(shí)履行保

安員職責(zé)，做出表率。

三、交接班時(shí)集中整理隊(duì)員的儀容儀表，組織召開(kāi)班前會(huì)和班后

講評(píng)并做好績(jī)效考核。

四、負(fù)責(zé)本班人員的出勤、堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度。

五、管理本班人員的在班工作，認(rèn)真做好交接班記錄。

六、合理安排勤務(wù)工作，及時(shí)解決工作中存在的問(wèn)題，關(guān)心愛(ài)護(hù)

保安隊(duì)員。

七、督促隊(duì)員執(zhí)行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無(wú)亂拉亂掛現(xiàn)

象。

八、對(duì)本班無(wú)權(quán)決定或無(wú)力解決的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示。

九、發(fā)生事故、案件或是遇到特殊情況應(yīng)立即報(bào)告，執(zhí)行重要任

務(wù)時(shí)及時(shí)報(bào)告任務(wù)的進(jìn)展和完成情況。

十、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真履行崗位職責(zé)，及時(shí)完成對(duì)里交給的各項(xiàng)

保衛(wèi)任務(wù)，遵紀(jì)守法嚴(yán)防失竊和暴力案件的發(fā)生，確保安全。

7、保安員崗位職責(zé)

一、門(mén)衛(wèi)崗位職責(zé)

1、著裝整齊、佩戴齊全，按時(shí)上崗交接班。

2、值班時(shí)不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書(shū)報(bào)、吃東西、睡覺(jué)、

不準(zhǔn)收聽(tīng)錄音機(jī)等敢與工作無(wú)關(guān)的事。

3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問(wèn)題要

講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。

4、認(rèn)真填寫(xiě)各種登記，要求字跡清楚，內(nèi)容詳細(xì)準(zhǔn)確。

5、對(duì)外來(lái)人員一律進(jìn)行出入登記，來(lái)訪的客人得到業(yè)主或公司

領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入。

6、嚴(yán)謹(jǐn)各類修補(bǔ)、買(mǎi)賣(mài)、收舊及搞傳銷(xiāo)的人員進(jìn)入小區(qū)。

7、裝修材料及專業(yè)安裝隊(duì)進(jìn)入時(shí)應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修

和安裝手續(xù)的不允許進(jìn)入。

8、業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí)應(yīng)檢查《業(yè)主卡》，裝修人員進(jìn)入小區(qū)須檢查

《臨時(shí)出入證》。

9、對(duì)運(yùn)出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。

10、進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題時(shí)應(yīng)請(qǐng)車(chē)主（司

機(jī)）在檢查表上簽字確認(rèn)。

二、巡邏崗崗位職責(zé)

1、巡邏員要著裝整潔、語(yǔ)言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、

不閑談。

2、負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的可疑和閑雜人員進(jìn)行盤(pán)查，并及時(shí)請(qǐng)其離

開(kāi)小區(qū)，制止費(fèi)縣小區(qū)內(nèi)的打架斗毆事件。

3、嚴(yán)禁搞傳銷(xiāo)及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場(chǎng)所、設(shè)施上

散發(fā)和張貼傳單。

4、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以

及費(fèi)縣平等花園小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車(chē)輛和人員流動(dòng)規(guī)律，系統(tǒng)掌

握住宅區(qū)的整體情況。

5、勸說(shuō)院內(nèi)的過(guò)往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護(hù)好公共區(qū)域

的環(huán)境衛(wèi)生。

6、指揮小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的車(chē)位。

7、裝修方式時(shí)要不定時(shí)巡查試施工現(xiàn)場(chǎng)，垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，

傾倒到指定位置，嚴(yán)禁向窗外、陽(yáng)臺(tái)外、樓梯過(guò)道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所

拋灑和堆放。

8、要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任

務(wù)。

8、保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)

一、以身作責(zé)，帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)。

二、合理調(diào)配人力、物力資源，全面安排每日工作任務(wù)。

三、負(fù)責(zé)部門(mén)內(nèi)的綠化培植、養(yǎng)護(hù)管理的技術(shù)培訓(xùn)并檢查督促好

工作的實(shí)施。

四、每日檢查崗位的班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行為規(guī)范，

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)糾正，并做好當(dāng)日檢查記錄。

五、教育員工愛(ài)護(hù)公物，厲行節(jié)約。

六、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，提高管理節(jié)約。

9、保潔員崗位職責(zé)

一、室外保潔員崗位職責(zé)

1、準(zhǔn)時(shí)到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及

坐臺(tái)兩次。

2、垃圾隨時(shí)清理，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。

3、熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對(duì)其負(fù)全部

責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。

4、熱愛(ài)本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕累。

5、積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺(jué)學(xué)習(xí)有關(guān)清潔衛(wèi)生

知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。

6、維護(hù)費(fèi)縣平等花園小區(qū)清潔衛(wèi)生，對(duì)不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)

象要及時(shí)勸阻和制止。

7、完成公司交辦的其它臨時(shí)性工作。

二、花園及娛樂(lè)場(chǎng)所保潔員崗位職責(zé)

1、準(zhǔn)時(shí)到崗，按工作任務(wù)和操作要求完成任務(wù)。

2、負(fù)責(zé)愛(ài)護(hù)健身器材等活動(dòng)設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，定期向上司匯

報(bào)用品的消耗及領(lǐng)用情況。

3、對(duì)游樂(lè)兒童，活動(dòng)人員熱情禮貌，合理耐心的解釋，切忌用

粗魯?shù)难哉Z(yǔ)。

4、維護(hù)活動(dòng)場(chǎng)所秩序，隨時(shí)維護(hù)娛樂(lè)場(chǎng)所的衛(wèi)生，及時(shí)處理突

發(fā)事件。

5、定期對(duì)花園樹(shù)木、池邊噴灑藥物，以確?；▓@四周衛(wèi)生整潔。

6、及進(jìn)維護(hù)、養(yǎng)護(hù)花園內(nèi)設(shè)施設(shè)備，細(xì)小問(wèn)題自行解決。

7、對(duì)花園內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做好詳細(xì)登記。

8、愛(ài)崗敬業(yè)，完成臨時(shí)性的工作任務(wù)。

三、室內(nèi)保潔員崗位職責(zé)

(1)樓道保潔員崗位職責(zé)

①每日對(duì)樓道清掃、保潔、單元門(mén)、樓梯扶手清擦、保潔。

②每周對(duì)樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防栓、可視對(duì)講機(jī)、防盜門(mén)、

電表等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視保持干凈。

③每月對(duì)樓道燈具、樓道門(mén)窗等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視

保持干凈。

④當(dāng)班時(shí)間遇到樓內(nèi)有可疑情況時(shí)，即時(shí)與保安人員聯(lián)系。

⑤巡視樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好登記并上報(bào)部門(mén)。

⑥定期對(duì)樓道蚊蟲(chóng)等進(jìn)行消殺，確保無(wú)“四害”。

⑦積極完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。

(2)辦公室保潔員崗位職責(zé)

①準(zhǔn)時(shí)到崗，按工作要求完成任務(wù)。

②工作時(shí)間不能做與工作無(wú)關(guān)的事，如聊天。

③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。

④積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺(jué)學(xué)習(xí)有關(guān)清潔知識(shí)，

提高個(gè)人素質(zhì)。

⑤不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，提高服務(wù)水平和工作效益。

⑥積極完成上級(jí)交代的臨時(shí)任務(wù)。

⑦每次使用完保潔工具，應(yīng)清潔干凈，放到指定的地點(diǎn)。

四、上門(mén)服務(wù)保潔員崗位職責(zé)

1、按客戶預(yù)約時(shí)間著裝準(zhǔn)時(shí)到達(dá)工作崗。

2、根據(jù)客戶要求，按照部門(mén)制定的操作規(guī)范完成任務(wù)，并將結(jié)

果及時(shí)上報(bào)部門(mén)。

3、嚴(yán)肅紀(jì)律，不得私自收取費(fèi)用。

10、物業(yè)管理員崗位職責(zé)

一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對(duì)業(yè)主實(shí)行全

面服務(wù)。

二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，

各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)

象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。

三、主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)系。

四、處理業(yè)主/用戶日常業(yè)務(wù)聯(lián)系，問(wèn)訊、咨詢、投訴等事宜。

五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負(fù)責(zé)對(duì)房屋進(jìn)行交接驗(yàn)收，對(duì)

存在的問(wèn)題及時(shí)時(shí)行整改。

六、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過(guò)程的檢查，以及存在問(wèn)題的處

理。

七、負(fù)責(zé)小區(qū)太陽(yáng)能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和監(jiān)管驗(yàn)收。

八、負(fù)責(zé)小區(qū)公共部位的設(shè)施/設(shè)備的檢查和保修。

九、負(fù)責(zé)小區(qū)的空置房時(shí)行監(jiān)管和管理。

十、負(fù)責(zé)小區(qū)鑰匙的管理和使用。

11、水電工崗位職責(zé)

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能保證安全

用電。

二、遵守公司一切規(guī)章制度服從命令、聽(tīng)從指揮，不遲到早退，

嚴(yán)格履行請(qǐng)假制度，堅(jiān)守崗位，服從用戶隨叫隨到，不拖拉扯皮。

三、對(duì)用電設(shè)備要定時(shí)或不定時(shí)的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,

填寫(xiě)好工作日志，并及時(shí)向上級(jí)詳細(xì)匯報(bào)。

四、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，做到“送電時(shí)先高壓再氐壓，停電時(shí)先

低壓再高壓”嚴(yán)禁扎刀開(kāi)關(guān)帶負(fù)荷停送電。

五、堅(jiān)持勞保上崗，帶電作業(yè)時(shí)，必須有人監(jiān)護(hù)，確保工作人員

人身安全。

六、節(jié)約用電，做到不該開(kāi)的燈不開(kāi)，不該送的電不送，按時(shí)開(kāi)

關(guān)路燈及一切用電設(shè)備嚴(yán)禁私自亂掛違章用電。

七、搞好崗位衛(wèi)生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內(nèi)外干凈、干

燥、整潔，禁止閑雜人員進(jìn)入配電室。

八、及搞好業(yè)主用電的充電工作。

12、監(jiān)控室規(guī)章制度

為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常

使用和安全運(yùn)作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

一、監(jiān)控室值班登記制度

（一）監(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心，認(rèn)真落實(shí)公司賦予

的安全監(jiān)控任務(wù)，及時(shí)掌握各種監(jiān)控信息，對(duì)監(jiān)控過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的情況

及時(shí)進(jìn)行處理和上報(bào)。

（二）值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間上下班，不準(zhǔn)隨意離崗離

位，個(gè)人需處理事務(wù)時(shí)，應(yīng)征得值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時(shí)方可

離開(kāi)。

（三）對(duì)監(jiān)控到的可疑情況，及時(shí)通知巡邏人員進(jìn)行跟蹤，確保

園區(qū)的治安穩(wěn)定。

（四）每天對(duì)監(jiān)控的情況進(jìn)行登記，并對(duì)值班登記本保留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

（一）監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認(rèn)真落實(shí)值班期間的各項(xiàng)

工作任務(wù)。

（二）監(jiān)控人員應(yīng)愛(ài)護(hù)和管理好監(jiān)控室的各項(xiàng)裝配和設(shè)施，嚴(yán)格

操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)作。

（三）非工作人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室。公司員工和外來(lái)人

員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。

（四）禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意拆

裝設(shè)備，做好設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。

（五）公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員

應(yīng)及時(shí)報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

（六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場(chǎng)所議論有關(guān)錄像的

內(nèi)容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

（-）監(jiān)控人員每天對(duì)監(jiān)控錄像進(jìn)行翻看，發(fā)現(xiàn)有價(jià)值案件線索

及時(shí)另存入U(xiǎn)盤(pán)保留，并作好標(biāo)記，為業(yè)務(wù)部門(mén)破案提供有效線索。

（二）監(jiān)控人員對(duì)園區(qū)的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等

錄像進(jìn)行另存入U(xiǎn)盤(pán)存檔保留，并做好標(biāo)記。

（三）對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進(jìn)行另存入U(xiǎn)盤(pán)，制作光盤(pán)

長(zhǎng)期存檔保留，并做好標(biāo)記。

（二）、前期物業(yè)服務(wù)介入工作計(jì)劃及前期投入計(jì)劃

1、成立項(xiàng)目小組

簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)

人員，組成小區(qū)項(xiàng)目小組，先行到位，開(kāi)展前期介入工作。項(xiàng)目小組

負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系，同時(shí)對(duì)居住區(qū)的設(shè)計(jì)、施

工過(guò)程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議，定期與開(kāi)發(fā)

商、承建商協(xié)調(diào)解決。

2、早期接入的主要工作

2.1會(huì)審圖紙

從環(huán)境布局，管網(wǎng)設(shè)置，泊車(chē)場(chǎng)所，防盜報(bào)警設(shè)施，水電煤氣計(jì)

量，減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。

2.2參與質(zhì)量管理

對(duì)設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議;加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，使

質(zhì)量隱患消滅在萌芽時(shí)，促進(jìn)無(wú)業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。為今

后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，維修創(chuàng)造條件。

2.3收集技術(shù)檔案

不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料，為今后辦證、

維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。

2.4熟悉社區(qū)環(huán)境

了解業(yè)主的情況，服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求，同時(shí)

熟悉與社區(qū)有關(guān)的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門(mén)的情況,

建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)管理順利運(yùn)作。

3、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作

在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開(kāi)發(fā)商攜手，做好以下

各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作:

3.1協(xié)助開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售工作，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理咨詢，解釋

業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題；

3.2提供相關(guān)專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案；

3.3協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案；

3.4收集工程圖紙資料，現(xiàn)場(chǎng)參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

3.5對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理，確保施工質(zhì)

量；

3.6建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開(kāi)展如通郵、通電、通水、通

氣、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作；

3.7積極開(kāi)展各類商鋪的招商引租工作；

3.8針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專項(xiàng)檔案。

4、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)物業(yè)的了解，

本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)小區(qū)進(jìn)行

嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

5、前期介入工作安排表

落實(shí)

工作內(nèi)容完成時(shí)間

部門(mén)

、前期工程監(jiān)督

1)審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計(jì)

2)設(shè)施設(shè)備隱蔽線路熟悉與標(biāo)注

中標(biāo)后根據(jù)

從物業(yè)管理角度向業(yè)主方提供

3)工程進(jìn)度展工作組

建議

開(kāi)

按工程合同承諾標(biāo)準(zhǔn)，編造驗(yàn)收

4)

表格

制定驗(yàn)收程序并接管物業(yè)設(shè)施、

5)工作組

初檢遺漏工程

按工程進(jìn)度

提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修

6)品質(zhì)部

建議

二、人事

1)管理處架構(gòu)制定及討論審定行政部

2)管理級(jí)員工的招聘

各級(jí)員工編制、職責(zé)、聘用條件

3)

及員工福利制度審批

入伙刖3個(gè)

人事管理制度、員工手冊(cè)的討論

4)月展開(kāi)行政部

審批

a公開(kāi)招聘

b面試

c聘用及入職培訓(xùn)

d熟悉管理處運(yùn)作及在職培訓(xùn)

設(shè)立“安置房”項(xiàng)目物業(yè)管理處

入伙前2個(gè)機(jī)電維修

1)設(shè)立及裝修管理處月部

工作組

行政部

2)物資裝備的準(zhǔn)備

工作組

3)現(xiàn)場(chǎng)清潔及布置管理處

四、管理文件

1)業(yè)主公約、服務(wù)手冊(cè)制定及審批

入伙前1個(gè)品質(zhì)部

2)各類文件、表格的制定及印刷

月

五、管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及財(cái)務(wù)安排

制定初步管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及

1)財(cái)務(wù)部

討論入伙前

2)管理費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用制定及申報(bào)

品質(zhì)部

3)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度制定

六、樓宇基本設(shè)備預(yù)算

1)設(shè)計(jì)及審定各類標(biāo)牌、指示牌入伙前行政部

2)采購(gòu)、制作及安裝入伙前品質(zhì)部

七、物業(yè)驗(yàn)收之準(zhǔn)備

1)樓宇各單項(xiàng)驗(yàn)收

公共地方的驗(yàn)收（道路、停車(chē)場(chǎng)

2)

等）機(jī)電維修

根據(jù)情況確

3)樓宇各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備測(cè)試及驗(yàn)收部

定

4)樓宇內(nèi)部初驗(yàn)工作組

5)遺漏工程跟進(jìn)及監(jiān)督驗(yàn)收

6)綠化工程的驗(yàn)收

八、樓宇接管安排

1)制定接管計(jì)劃工作組

2)安排準(zhǔn)備各類文件品質(zhì)部

3)人員安排工作組

驗(yàn)收后一周機(jī)電維修

4)接管培訓(xùn)

內(nèi)部

5)清潔開(kāi)荒管理處

6)現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置管理處

7)進(jìn)行接管工作

九、遺漏工程跟進(jìn)

1)整理資料及落實(shí)遺漏工程跟進(jìn)按工程進(jìn)度機(jī)電維修

維修后復(fù)檢、通知業(yè)主方再次驗(yàn)部

2)

收按工程進(jìn)度管理處

3)現(xiàn)場(chǎng)施工方的管理

十、各服務(wù)項(xiàng)目檢查

入伙前1個(gè)月財(cái)務(wù)部

1)物業(yè)保險(xiǎn)事宜之建議

內(nèi)行政部

入伙前1個(gè)月行政部

2)檢查物業(yè)管理人力資源

內(nèi)工作組

入伙前1個(gè)月

3)檢查保安安排品質(zhì)部

內(nèi)

入伙前1個(gè)月

4)檢查清潔服務(wù)之安排管理處

內(nèi)

入伙前1個(gè)月機(jī)電維修

5)檢查維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排

內(nèi)部

入伙前1個(gè)月

6)檢查處理客戶投訴之程序品質(zhì)部

內(nèi)

檢查園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之入伙前1個(gè)月

7)管理處

安排內(nèi)

入伙前1個(gè)月

8)檢查公共關(guān)系之安排品質(zhì)部

內(nèi)

我們將根據(jù)甲方對(duì)物業(yè)管理的要求、愿望，了解甲方對(duì)物業(yè)使用

的有關(guān)安排、計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上修訂完善物業(yè)管理方案。我們將從

以下幾方面開(kāi)展物業(yè)的前期介入。

（一）施工期的前期介入

施工期主要指物業(yè)土建工程基本完工，設(shè)備實(shí)施基本到位之前的

階段。

工作方式：工程技術(shù)人員進(jìn)場(chǎng)，熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安

裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運(yùn)用情況，收集整理

各專業(yè)技術(shù)施工資料，對(duì)施工進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后

使用功能的工程問(wèn)題，及時(shí)提出整改建議。

1、掌握設(shè)計(jì)思路

本項(xiàng)目涉及的專業(yè)技術(shù)很多，為便于今后的物業(yè)管理，要求物業(yè)

管理專業(yè)技術(shù)人員須掌握設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)依據(jù)、載荷設(shè)計(jì)分析、

基礎(chǔ)處理、功能分區(qū)、建筑結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、水暖電氣等各專業(yè)施工

設(shè)計(jì)圖等等。

2、掌握各專業(yè)施工方法

日后的物業(yè)管理維修工作，必須在了解物業(yè)建設(shè)形成過(guò)程的施工

方法后才能進(jìn)行維修，如屋面防水工藝、取暖保溫施工工藝、設(shè)備的

輸入輸出參數(shù)等，因此，物業(yè)管理人員在施工期的介入階段，必須深

入現(xiàn)場(chǎng)，了解各專業(yè)施工工序及方法，掌握施工的難點(diǎn)，收集整理各

種技術(shù)及施工資料，了解各種材料生產(chǎn)廠家及通迅地址。

3、提出合理的整改建議

我公司將根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能

存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題（如水池、天面、衛(wèi)生

間的防水防漏，廣場(chǎng)地面磚、內(nèi)外墻裂縫的防范等等）與施工方、監(jiān)

理方的技術(shù)管理人員協(xié)商，提出建議、意見(jiàn)，對(duì)于施工中因各種原因

造成的嚴(yán)重工程質(zhì)量問(wèn)題，影響到今后的使用功能、使用安全等重大

問(wèn)題，及時(shí)向有關(guān)方提出整改建議，如果一時(shí)解決不了的，寫(xiě)出專題

報(bào)告，提交甲方處理。

4、制定切實(shí)可行的管理方案

本項(xiàng)目樓盤(pán)功能齊全，且面向公眾開(kāi)放，來(lái)往人員復(fù)雜，管理難

度很大，保障安全更加重要，物業(yè)管理人員必須盡早熟悉物業(yè)情況，

制定切合實(shí)際的管理方案。

（二）設(shè)備安裝調(diào)試期的前期介入

設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試期：指從樓宇設(shè)備安裝工程開(kāi)始到安裝調(diào)試驗(yàn)

收全過(guò)程的管理。

工作方式：由機(jī)電維修部參與調(diào)試工作，現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)。

主要工作內(nèi)容有：

1、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，通過(guò)詳細(xì)研讀各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)照建筑結(jié)

構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的

設(shè)計(jì)布置情況，包括交配電設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、消防設(shè)備系

統(tǒng)、電梯設(shè)備系統(tǒng)以及智能化設(shè)備系統(tǒng)等。由于小區(qū)功能的多樣性、

完備性和設(shè)備系統(tǒng)的專業(yè)復(fù)雜性，要求介入的物業(yè)管理人員也要具備

相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)和一定的工程施工管理經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中不符合

設(shè)計(jì)要求，違反專業(yè)規(guī)范要求的質(zhì)量問(wèn)題。

2、通過(guò)詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨

機(jī)技術(shù)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、

位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動(dòng)力電纜連接等技術(shù)問(wèn)題。

3、在詳細(xì)研讀設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)檢查建筑空間位置及設(shè)備外形尺

寸的基礎(chǔ)上，從設(shè)備運(yùn)行維護(hù)及角度認(rèn)真考慮設(shè)備及系統(tǒng)的可操作

性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)技術(shù)

要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利，易于維修保養(yǎng)，設(shè)

備系統(tǒng)容量易調(diào)節(jié)搭配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于合理，各系

統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管理、便于經(jīng)濟(jì)核算，并就這些

問(wèn)題提出改進(jìn)意見(jiàn)或建議，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位和工程籌建處改進(jìn)。

4、參加設(shè)備安裝工程的分部、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收

和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，熟悉樓宇各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀

態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出

設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理方面的整改意見(jiàn)和建議。

5、建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)資料檔案，要求收集整理的文

件資料主要有：

設(shè)備選型報(bào)告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；

設(shè)備購(gòu)置合同；

設(shè)備安裝合同；

設(shè)備隨機(jī)文件（說(shuō)明書(shū)、合格證、裝箱單等）；

進(jìn)口設(shè)備商檢證明文件；

設(shè)備安裝調(diào)試記錄；

設(shè)備性能檢測(cè)和驗(yàn)收移交書(shū)；

設(shè)備安裝現(xiàn)場(chǎng)更改單和設(shè)計(jì)更改單；

相關(guān)產(chǎn)品樣本；

業(yè)務(wù)往來(lái)文件、批件等。

文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙資料一起歸入設(shè)備

前期技術(shù)資料檔案。

6、在對(duì)設(shè)備各系統(tǒng)全面了解的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目設(shè)備系統(tǒng)修訂

完善管理制度，安全操作規(guī)程和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。

（三）樓宇和公共區(qū)域的前期介入

1、樓宇的前期介入

前期介入任務(wù)是：了解房屋結(jié)構(gòu)上的特殊要求，了解投放使用后

的安全防范要求，制訂內(nèi)外部安全管理措施及有關(guān)制度，前期介入的

工作要點(diǎn)為：

了解房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的特殊性；

掌握與之配套設(shè)施設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；

掌握消防安全設(shè)備設(shè)施的配套情況；

制定應(yīng)急情況時(shí)人員的疏散方案；

在裝修中特別注意控制材料的質(zhì)量，嚴(yán)禁使用易燃或劣質(zhì)材料，

在消防施工中確保安全，會(huì)同施工、監(jiān)理方一起嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。

2、室外綠化及園林小品的前期介入

了解室外綠化面積和布局，綠化設(shè)計(jì)思路，樹(shù)木、花卉的種類和

數(shù)量，了解花草樹(shù)木的名稱、種植季節(jié)、生長(zhǎng)特性、培植管理方法等

一毓知識(shí)和技術(shù)，監(jiān)督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培

營(yíng)養(yǎng)土；注意花木的種植，一定要去除營(yíng)養(yǎng)袋；草地要求平整后才能

植草；及時(shí)跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排

水工程情況，并根據(jù)園林設(shè)計(jì)規(guī)劃要求及涉及到的綠化知識(shí)，編寫(xiě)綠

化技術(shù)管理措施和規(guī)定，同時(shí)對(duì)綠化人員進(jìn)行培訓(xùn)，了解園林小品的

設(shè)計(jì)意圖，掌握材料的性能并制定相應(yīng)的維護(hù)措施。

3、地下停車(chē)場(chǎng)與道路的前期介入

本項(xiàng)目?jī)?nèi)居住業(yè)主和來(lái)往車(chē)輛多比較多，地下停車(chē)場(chǎng)的前期介入

工作重點(diǎn)是：了解與掌握地下停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、泊車(chē)位

數(shù)量、車(chē)輛行駛進(jìn)出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全

的設(shè)施、設(shè)備，并著重跟蹤地下停車(chē)場(chǎng)、地面排水溝、井的污水排放

設(shè)備設(shè)施的施工與安裝，發(fā)現(xiàn)有影響日后管理或影響行車(chē)安全的情

況，及時(shí)向甲方有關(guān)部門(mén)匯報(bào)并提出整改建議，要求施工方進(jìn)行整改,

管理處對(duì)地下停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛行駛及車(chē)輛管理制訂有關(guān)制度和措施，為

日后停車(chē)場(chǎng)的管理提供依據(jù)。

（四）竣工及接管驗(yàn)收的前期介入

竣工及接管驗(yàn)收期：指物業(yè)工程竣工并向物業(yè)移交接管階段。

工作方式：按照物業(yè)接管驗(yàn)收的程序和要求，依據(jù)國(guó)家制定的物

業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，做好接管驗(yàn)收工作，做到全面、細(xì)致而不漏項(xiàng)，為

日后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

1、物業(yè)驗(yàn)收（物業(yè)驗(yàn)收前編制驗(yàn)收計(jì)戈J）

土建驗(yàn)收

樓內(nèi)地面平整，不裂縫、脫皮、起砂等缺陷。

屋面清潔，無(wú)垃圾和堆放物，屋面排水口無(wú)明顯堵塞現(xiàn)象。

衛(wèi)生間地面不應(yīng)積水、滲漏現(xiàn)象。

進(jìn)戶門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鎖安裝牢固。

屋內(nèi)墻面平整，無(wú)裂縫、剝落和起泡等缺陷。

油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象。

門(mén)窗玻璃完好無(wú)損，安裝平整、牢固，開(kāi)閉靈便。

木作工程表面光潔，線條順直。

飾面磚應(yīng)表面潔凈，無(wú)裂縫、脫落現(xiàn)象。

水、電設(shè)施驗(yàn)收

水、電表底度清晰

水、電表按套安裝或預(yù)留表位。

公共及室內(nèi)照明設(shè)施齊全，無(wú)損壞，使用功能正常

管道安裝牢固、垂直，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴漏。

地漏排污管接口，檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

衛(wèi)生間設(shè)施配件齊全、完好，接口不得滲漏，制動(dòng)靈活。

設(shè)備驗(yàn)收

水泵驗(yàn)收

須提供產(chǎn)品合格證，產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)，土建安裝圖紙，水泵電路圖紙,

水泵電路圖。

電機(jī)持續(xù)運(yùn)行壹小時(shí)無(wú)故障，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大振動(dòng)。

蓄水池、閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

各種儀器、儀表規(guī)格、型號(hào)應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，安全裝置必須靈敏

可靠，控制閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活。

消防設(shè)施驗(yàn)收

消防設(shè)施有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格證。

消防栓、消防管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，防腐措施符合設(shè)計(jì)要

求。

消防設(shè)施有規(guī)定的標(biāo)識(shí)。

電梯驗(yàn)收

電梯機(jī)房清潔、通風(fēng)。

有專業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格證。

提供電梯有關(guān)圖紙資料：

a.土建圖

b.電梯維護(hù)說(shuō)明書(shū)

c.電梯控制圖

d.產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)

電梯持續(xù)運(yùn)行30分鐘無(wú)故障。

電梯在運(yùn)行過(guò)程中，指令、召喚、定向、程序轉(zhuǎn)換、開(kāi)車(chē)、截車(chē)、

停車(chē)、

平層準(zhǔn)確無(wú)誤，聲光、信號(hào)清晰正確。

電梯啟動(dòng)、運(yùn)行和停止，轎廂內(nèi)無(wú)較大震動(dòng)及沖擊，制動(dòng)器可靠。

電梯供電電源線必須單獨(dú)敷設(shè)。

供電系統(tǒng)驗(yàn)收

供電系統(tǒng)安裝后必須有專業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證。

配電柜（盤(pán)）及開(kāi)關(guān)柜型號(hào)、規(guī)格，質(zhì)量符合要求。

柜（盤(pán)）內(nèi)設(shè)備，電器的導(dǎo)電接觸面與母線連接的接觸緊固、牢

靠。

空調(diào)系統(tǒng)驗(yàn)收:

空調(diào)制冷機(jī)組、風(fēng)柜、各風(fēng)管及風(fēng)口，空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度,

下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)、空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷凍系統(tǒng)及電機(jī)、各

檢修口等設(shè)施符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

2、驗(yàn)收確認(rèn)

驗(yàn)收過(guò)程應(yīng)將驗(yàn)收物業(yè)的質(zhì)量狀況如實(shí)記錄，記錄后有移交人

的認(rèn)可簽字。3、資料接管

新建物業(yè)在接管過(guò)程中，驗(yàn)收以下資料作為物業(yè)管理的原始資料

建檔保存：

a.住宅小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

b.住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

c.房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備、園藝的竣工圖；

d.地下管網(wǎng)竣工圖；

e.工程質(zhì)量檢查合格證；

f.各種設(shè)備的檢驗(yàn)合格證；

g.房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表。

4、設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行

設(shè)備設(shè)施在驗(yàn)收合格后，管理處對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，以確保

用戶入伙后設(shè)備能正常運(yùn)行，管理處的工程技術(shù)人員此時(shí)可在設(shè)備安

裝調(diào)試單位配合下直接操作設(shè)備，并請(qǐng)?jiān)O(shè)備調(diào)試單位對(duì)相關(guān)操作人員

進(jìn)行設(shè)備正式運(yùn)行前的培訓(xùn)。

（五）物業(yè)入伙的管理

接管驗(yàn)收后至物業(yè)入伙，此間約為一個(gè)月時(shí)間，管理處將圍繞入

伙做大量的準(zhǔn)備工作，重點(diǎn)做好物業(yè)成品保護(hù)、各部門(mén)的入伙搬遷、

引導(dǎo)等，確保搬遷工作的有序進(jìn)行。

1、清潔開(kāi)荒

入伙前，建議甲方對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面清潔工作，包括外墻、石材地

板、木地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。避免使用有腐蝕作用的

清潔液，防止腐蝕后造成損失及后續(xù)管理的困難。

2、搬遷準(zhǔn)備工作

A、跟蹤竣工驗(yàn)收入接管驗(yàn)收中檢查出的問(wèn)題的整改情況。

B、建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度及管理制度。

C、向甲方提交關(guān)于大樓相關(guān)配套設(shè)施配置的建議，諸如：室內(nèi)

公共區(qū)域垃圾桶配置，公共洗手間垃圾筐的配置。

D、做好電梯轎箱、地面瓷磚、燈體、墻面等物業(yè)成品的保護(hù)工

作。

E、協(xié)助甲方完成各類標(biāo)識(shí)牌制作后的安裝、停車(chē)場(chǎng)劃線。

3、協(xié)助甲方完成搬遷工作

A、了解入伙各部門(mén)的辦公場(chǎng)所。

B、了解搬遷日期與時(shí)間。

C、提供搬遷路線及停車(chē)地點(diǎn)。

D、安排好電梯操作人員值班。

E、管理處協(xié)助做好現(xiàn)場(chǎng)物品的看護(hù)、引導(dǎo)、協(xié)助搬運(yùn)、整理物

品等工作，做到整個(gè)搬遷過(guò)程中物品不丟失、不損壞，緊張有序地進(jìn)

行。

F、做好電梯等運(yùn)輸工具的保護(hù)工作，防止在搬運(yùn)物品過(guò)程中造

成運(yùn)輸工具和設(shè)備的損壞。

G、做好禮儀接待、宣傳、美化環(huán)境工作，如掛彩旗、擺鮮花等。

H、協(xié)助甲方舉行入伙儀式

因搬遷儀式來(lái)賓眾多，車(chē)輛進(jìn)出量大，安全保衛(wèi)工作至關(guān)重要，

既要疏導(dǎo)交通，維護(hù)交通秩序，又要做好大樓內(nèi)部安全，保證水電正

常供應(yīng)，保證其它設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常，屆時(shí)，我們將在人力物力上全

力以赴，科學(xué)安排，圓滿完成入伙儀式。

I、建立良好的外部公共關(guān)系，以利今后工作的開(kāi)展。

（六）其它前期準(zhǔn)備工作

1、前期介入的辦公場(chǎng)所

在中標(biāo)后，公司即與甲方商議管理處在前期介入階段的辦公場(chǎng)所

及倉(cāng)庫(kù)，以便前期介入的正常開(kāi)展。

2、物資裝備

在公司介入前期介入后，將著手準(zhǔn)備用于管理的工具、設(shè)備、檢

測(cè)儀器、儀表等。

3、常用備品備件的準(zhǔn)備工作

設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收后，管理處將施工單位移交的專用工具、備品

備件、易損件建帳入庫(kù)后，還應(yīng)根據(jù)運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)制定設(shè)備的備品備

件的采購(gòu)計(jì)劃并購(gòu)買(mǎi)，對(duì)于一些常用易損備件應(yīng)有一定庫(kù)存，防止設(shè)

備缺件停運(yùn)，造成重大影響。

4、做好收尾工程施工人員及施工材料的管理，整個(gè)樓宇竣工后

還有部分零星工程須進(jìn)行整改，有關(guān)施工人員及施工材料進(jìn)入大樓

時(shí)，管理處將專門(mén)派人進(jìn)行監(jiān)督與管理，從安全保護(hù)、噪音防護(hù)上采

取措施，減少對(duì)大樓工作人員工作與生活影響。

（三）、物業(yè)服務(wù)檔案管理

第一節(jié)檔案資料管理方案

一、檔案資料管理運(yùn)作流程

收集一一整理一一歸檔一一利用

1、檔案資料的收集：

（1）設(shè)立檔案資料室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手

段，由專職檔案管理員，建立相應(yīng)的管理制度，對(duì)所有的檔案資料進(jìn)

行嚴(yán)格管理。

（2）資料的收集，堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息

資料的內(nèi)容，以實(shí)際工作需要出發(fā)。信息資料的來(lái)源渠道；規(guī)劃設(shè)計(jì)

到工程竣工驗(yàn)收的全部工程技術(shù)，維修資料；物業(yè)構(gòu)成的方面，到房

屋主體，公共設(shè)施，小到一樹(shù)一木全有詳細(xì)的資料。

2、資料的分類整理：收集的所有信息資料，統(tǒng)一由檔案管理員

集中整理、分類。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)資料信息的來(lái)源，內(nèi)

容，表現(xiàn)形式的特點(diǎn)，做到條理清晰，分類合理。

二、檔案資料的分類

三、資料的歸檔管理

(1)歸檔就是根據(jù)資料本身的內(nèi)存規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類與保

存。根據(jù)實(shí)際需要，思蘭雅苑的資料歸檔由管理處保存，如：錄像帶、

膠卷、照片、圖景等檔案按不同的業(yè)務(wù)性質(zhì)編號(hào)，造冊(cè)，編輯并分柜

保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)的先進(jìn)管理手段，盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)

化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。

(2)檔案的出室、入室都有嚴(yán)格規(guī)定，出室必須具備資格的人員經(jīng)

登記后方可借出，入室時(shí)，須由專人檢查，如有破損，立即修復(fù)，并

視情追究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理員需及時(shí)收回在外的文件資料，

嚴(yán)防丟失。

(3)檔案管理環(huán)境必須做好三防工作，即防火、防潮、防變質(zhì)。

四、檔案資料的運(yùn)用

充分發(fā)揮檔案資料的儲(chǔ)存和使用價(jià)值，所有管理處資料，如住戶

資料、裝修資料、財(cái)務(wù)狀況等，隨時(shí)可以查閱調(diào)用，便于工作的監(jiān)察

和檢查。

第二節(jié)住戶檔案管理

物業(yè)管理處在業(yè)主入住時(shí)應(yīng)按規(guī)定程序，指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主辦理相

關(guān)手續(xù)，并同時(shí)進(jìn)行業(yè)主檔案的登記和建立。

在業(yè)主檔案登記和建立之前，除進(jìn)行相關(guān)的管理服務(wù)、驗(yàn)收房屋、

交納費(fèi)用、簽領(lǐng)鑰匙和物資等之外，須進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、

物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定、住宅室內(nèi)裝飾裝修管

理服務(wù)協(xié)議、裝修現(xiàn)場(chǎng)注意事項(xiàng)、物業(yè)使用守則、治安責(zé)任書(shū)等事項(xiàng)

的受理與簽訂。

1、業(yè)主辦理入住流程圖

2、

2、檔案的建立

管理處在辦理業(yè)主入住手續(xù)的同時(shí)，向業(yè)主發(fā)放《思蘭雅苑小區(qū)

辦理入住手續(xù)情況登記表》，指導(dǎo)業(yè)主填寫(xiě)房號(hào)、姓名、聯(lián)系電話、

人戶分離情況、入住手續(xù)、住房面積、合同編號(hào)等并要求業(yè)主提供身

份證復(fù)印件，在收集和整理業(yè)主資料后，分戶建立業(yè)主檔案。

3、檔案的管理

(1)物業(yè)管理處設(shè)資料管理員，對(duì)業(yè)主檔案按照樓棟、單元進(jìn)行

分類，實(shí)行統(tǒng)一管理；

(2)業(yè)主檔案必須實(shí)行資料專人專管，除公司有關(guān)部門(mén)查閱、公

安執(zhí)法部門(mén)因工作需要須持有證明調(diào)閱外，不得隨意向他人借閱、透

露和泄露；

(3)若物業(yè)所有人發(fā)生變更時(shí)，資料員應(yīng)及時(shí)對(duì)檔案進(jìn)行補(bǔ)充和

修改；

(4)管理處物業(yè)檔案應(yīng)用專用檔案柜進(jìn)行保存，并有明顯標(biāo)識(shí)，

便于查用。

(三”物業(yè)安全管理方案

為了物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，我公司服務(wù)中心管理部秉承公司

“讓您更滿意”的管理服務(wù)理念，為確保小區(qū)業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，給

業(yè)主一個(gè)安全、寧?kù)o、舒適的生活環(huán)境，制定以下安全管理方案。

一、崗位設(shè)置

整個(gè)崗位設(shè)置運(yùn)用了動(dòng)與靜相結(jié)合，巡邏崗與固定崗配合的科學(xué)

方式，橫向縱深，貫穿始終，猶如一張堅(jiān)不可摧的網(wǎng)，布控整個(gè)小區(qū)。

1、設(shè)四個(gè)門(mén)崗、一個(gè)大門(mén)崗(即形象崗)，經(jīng)過(guò)專業(yè)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)I、

考核，利用激勵(lì)機(jī)制，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗，使之能熟練掌握操作規(guī)程以及

管轄區(qū)的車(chē)輛和業(yè)主情況，把好第一關(guān)，特別針對(duì)夜間值勤時(shí)，大門(mén)

崗?fù)?點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)雙向落閘，采取“雙層過(guò)濾式”核實(shí)，做到準(zhǔn)確無(wú)誤方

可進(jìn)出。

2、設(shè)四個(gè)巡邏崗。主要維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的整體形象，糾正違章停車(chē),

監(jiān)管裝修單元以及公共消防設(shè)施、供水供電，觀察有無(wú)危及業(yè)主的各

種安全隱患，并且每半小時(shí)巡查各個(gè)角落一遍，并在“巡邏簽到表”

上簽字。另外由領(lǐng)班和骨干擔(dān)任的全區(qū)機(jī)動(dòng)巡邏崗，負(fù)責(zé)督促其他崗

位的工作落實(shí)情況，同時(shí)巡查全區(qū)各個(gè)角落發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，將各種苗頭、

隱患處置于萌芽之中。3、設(shè)置三個(gè)固定崗，布控于小區(qū)周界，以及

安全薄弱位置，做到防患于未燃。

二、全區(qū)管理

1、人員進(jìn)出管理

業(yè)主憑有效業(yè)主證件，經(jīng)門(mén)崗管理員禮貌查證后登記進(jìn)出；來(lái)訪

人員在門(mén)崗禮貌詢問(wèn)來(lái)訪地址后，通知24小區(qū)值班電話管理員聯(lián)系

業(yè)主，征得業(yè)主同意后，登記有效證件方可進(jìn)入，否則，拒絕入內(nèi)；

裝修施工人員進(jìn)出小區(qū)時(shí)一，必須憑有效得臨時(shí)施工出入證登記進(jìn)出，

在施工時(shí)，將其證件佩帶于胸前，以備區(qū)內(nèi)巡邏崗查驗(yàn)。

2、物品進(jìn)出管理

嚴(yán)格執(zhí)行《物品進(jìn)出管理規(guī)程》，對(duì)業(yè)主搬出大件物品，日常電

器用品時(shí)，門(mén)崗要查清單元，清點(diǎn)查驗(yàn)，收回放行條方可放行。業(yè)主

在特殊情況可憑有效業(yè)主證件登記放行。無(wú)上述手續(xù)證件，將拒絕帶

出。裝修工具、少量裝修材料進(jìn)入時(shí)，登記內(nèi)容數(shù)量、核對(duì)后并登記

有效證件放行，若清場(chǎng)時(shí)，大量材料、貴重裝修工具必須到服務(wù)中心

辦理放行手續(xù)，經(jīng)查驗(yàn)后放行。

3、車(chē)輛出入管理

嚴(yán)格執(zhí)行《車(chē)輛管理規(guī)程》，業(yè)主車(chē)輛憑服務(wù)中心辦理的“車(chē)輛通行

證”進(jìn)出，若發(fā)現(xiàn)有陌生人駕駛有“通行證”車(chē)輛外出，必須查驗(yàn)車(chē)

主身份，電話聯(lián)系業(yè)主，核對(duì)車(chē)主，經(jīng)同意后登記放行，否則拒絕外

出并對(duì)車(chē)主進(jìn)一步核查。來(lái)訪車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)大門(mén)崗禮貌詢問(wèn)來(lái)訪地址

后，致電業(yè)主征得業(yè)主同意后，登記車(chē)主有效證件，并開(kāi)出“車(chē)輛出

入登記卡”放行。外出時(shí)，必須有業(yè)主簽字，并交給門(mén)崗收回核對(duì)后,

登記放行。施工車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)時(shí)，必須查清施工單元，開(kāi)出“車(chē)輛出

入登記卡”登記放行。對(duì)裝有沙石等基建材料時(shí)，門(mén)崗對(duì)車(chē)主講明擺

放的位置和注意事項(xiàng)，并通知巡邏管理員跟進(jìn)監(jiān)督；外出時(shí)，收回“車(chē)

輛出入登記卡”并檢查車(chē)箱有無(wú)裝載物品。另外為了維護(hù)小區(qū)整體形

象，保持道路暢通，禁止亂停亂放、超載行駛、鳴笛和學(xué)車(chē)行為，并

且規(guī)定每天19：00—次日7：00禁止所有非業(yè)主摩托車(chē)進(jìn)入小區(qū)。

4、裝修施工管理

根據(jù)公司裝修施工管理制度，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，我們制定小區(qū)裝修

施工時(shí)間：8：00—12：00,14：00—18：00,每天上午11：50,下

午17：50將對(duì)每個(gè)施工單元進(jìn)行清場(chǎng)。保證中午12：00—14：00的

小區(qū)安靜，給業(yè)主休息提供舒適環(huán)境。另外我們每天不定時(shí)組織人員

對(duì)施工單元進(jìn)行全面巡查，沒(méi)有“留宿申請(qǐng)”不得在單元內(nèi)留宿，留

宿人員只能在單元內(nèi)活動(dòng)，禁止亂竄。

三、閉路監(jiān)控和周界紅外線防范系統(tǒng)

小區(qū)除人防之外，我們將積極利用開(kāi)發(fā)商安裝的閉路監(jiān)控及紅外

線防范系統(tǒng)，并設(shè)監(jiān)控中心崗一個(gè)。區(qū)內(nèi)設(shè)置彩色閉路攝像槍，分布

在區(qū)內(nèi)各主要路口和重要部位（每晚19：00—次日7：00實(shí)行轉(zhuǎn)動(dòng)

式監(jiān)控錄象），小區(qū)周界圍墻設(shè)置紅外線對(duì)射探頭，分防區(qū)，監(jiān)控中

心24小時(shí)設(shè)崗，通過(guò)監(jiān)控中心屏幕可把整個(gè)小區(qū)街道、重點(diǎn)部位盡

收眼底。人防加機(jī)防有效結(jié)合，發(fā)現(xiàn)異?；蚣t外線報(bào)警，監(jiān)控中心將

立即通知相應(yīng)圍墻周邊固定崗到防區(qū)查看處理，并反饋到監(jiān)控中心，

確保了異常人、物不得翻越圍墻進(jìn)出，另外攝像槍所記錄的畫(huà)面可在

主機(jī)硬盤(pán)保存一周，為異常情況、突發(fā)情況提供查詢等依據(jù)。

四、突發(fā)事件處理程序，培訓(xùn)、演練

管理員發(fā)現(xiàn)或接到業(yè)主、住戶報(bào)警等突發(fā)事件時(shí)，簡(jiǎn)單的弄清楚

時(shí)間緣由，包括報(bào)警所處的位置、事件的種類，立即向其當(dāng)值領(lǐng)班報(bào)

告情況。領(lǐng)班接到情況后迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，其他各相應(yīng)門(mén)崗和固定崗立

即加強(qiáng)警戒，提高警惕，防止疑犯越墻逃離。相鄰巡邏崗和全區(qū)機(jī)動(dòng)

巡邏崗也迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，接受當(dāng)值領(lǐng)班的指揮和布控，封鎖現(xiàn)場(chǎng)及周

邊，認(rèn)真仔細(xì)排查。同時(shí)監(jiān)控中心利用就近攝像槍全方位、多角度監(jiān)

控，注意疑犯可能逃離