可行性研究報告范本

目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章總論 1一、項目概況 1二、企業(yè)概況 1三、研究依據(jù)及范圍 3四、要緊技術經(jīng)濟指標 4五、研究結論與建議 5第二章項目背景與建設的必要性 7一、項目背景 7二、項目建設的必要性 9三、項目建設的意義 11第三章市場分析 12二、隆回縣房地產(chǎn)進展態(tài)勢 17三、區(qū)域市場分析 18第四章建設內(nèi)容及建設規(guī)模 21一、建設內(nèi)容 21二、建設規(guī)模 21第五章區(qū)域位置及建設條件 22一、區(qū)域位置 22二、自然條件 22三、建設條件 23第六章工程技術方案 24一、計劃設計的大體原則 24二、整體計劃及建筑設計 24三、要緊技術經(jīng)濟指標 26四、結構設計說明 27五、給水排水設計說明 31六、建筑電氣設計說明 31七、暖通設計說明 34八、消防工程 34第七章環(huán)境愛惜及節(jié)能 36一、環(huán)境愛惜 36二、節(jié)能 37第八章物業(yè)治理 42一、物業(yè)治理打算 42二、機構設置 42第九章項目招投標與實施進度 43一、項目招投標 43二、實施進度打算 43第十章組織治理機構和職工人數(shù)的確信 44一、組織治理機構 44二、職工人數(shù)的確信 44第十一章投資估算 45一、編制說明 45二、總投資估算表 46第十二章項目財務預測數(shù)據(jù) 47一、資金籌措及投資利用打算 47二、項目的計算期 48三、經(jīng)營及銷售稅金 48四、經(jīng)營本錢費用估算 50五、利潤及利潤分派 51六、借款還本付息估算 51第十三章項目財務評判 53一、財務的盈利分析 53二、清償能力分析 54三、靈敏性分析 55第一章總論一、項目概況1．項目名稱怡中豪苑建設項目2．建設單位湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3．建設地址項目位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大鄰廣場,北隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達，景觀資源豐碩，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更襯托出一流的人文環(huán)境。4．建設規(guī)模項目總占地面積為30560平方米，總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程121208平方米二、企業(yè)概況1．企業(yè)大體情形公司成立于2010年1月，現(xiàn)有員工20人。其中具有中高級職稱15人,占公司總人數(shù)的75%。公司按現(xiàn)代企業(yè)制度組建，設有工程技術部、市場營銷部、財務核算部、行政事務部、物業(yè)治理部。設有執(zhí)行董事1人，總領導1人，副總領導5人，監(jiān)事1人，共8個高管職位。公司證照齊全，已取得營業(yè)執(zhí)照、稅務記錄證、組織機構代碼證和房地產(chǎn)開發(fā)資質等，且按有關規(guī)定進行了年檢、年審；公司成立以來，由于經(jīng)營有方，經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。接踵開發(fā)了湖南懷化《榆樹灣步行街》大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目，貴陽市《鑫海大廈》高級寫字樓項目，凱里市《龍泉明珠》江景住宅小區(qū)，邵陽城步《鴻旺家園》等項目，完成建筑面積30萬余平方米。2010年通過普遍的市場調研和深切的投資論證后，公司決定投資隆回縣桃洪鎮(zhèn)桃洪西路怡然花園小區(qū)地塊，興修“怡中豪苑”中央商業(yè)住宅”（簡稱“怡中豪苑”）。鴻旺房產(chǎn)本著“創(chuàng)新、人本、價值”的企業(yè)宗旨，致力于開發(fā)出知足市場需求的產(chǎn)品，與國際成功商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式接軌，實現(xiàn)企業(yè)效益和社會效益的共贏，制造出更多的價值。2．經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、五金交電、機電產(chǎn)品、機械設備、有色礦產(chǎn)品、鋼材、金屬材料、建筑裝飾材料的銷售。3．注冊資金人民幣壹仟萬元整4．注冊地址長沙市天心區(qū)韶山南路120號恒盛家園1棟802房。5．注冊號4306．法定代表人簡介法人代表：公司法人代表肖石民，男，1966年3月誕生，湖南省隆回縣人，漢族，大專文化，民營企業(yè)家，高級工程師，2010年1月，公司創(chuàng)建湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任公司執(zhí)行董事至今。該同志為人忠厚，誠實守信，有較強的實干精神和豐碩的企業(yè)經(jīng)營治理體會。7．企業(yè)類型有限責任公司三、研究依據(jù)及范圍1.研究依據(jù)（1）湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（2）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求（3）國家計委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評判方式與參數(shù)（第二版）》（4）建設部建標[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評判方式》（5）湖南省建設委員會1999年《湖南省工程預算定額》（6）《民用建筑設計通則》(GB50352)－2005)；（7）國家計委《關于建設項目進行可行性研究的執(zhí)行治理方法》（計資［1983］116號）；（8）國家計委《關于投資項目可行性研究指南(試用版)的通知》（計辦投資［2002］15號）；（9）其他有關專業(yè)設計規(guī)范（10）隆回縣計劃局關于“怡中豪苑”項目修建性詳細計劃設計的批復。（11）隆回縣國土局核發(fā)的國有土地利用權證。（12）隆回縣政府簽發(fā)的關于費用包干的減免優(yōu)惠文件。（13）建設單位提供的其他各項基礎資料2.研究范圍本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關部門法令、政策、規(guī)程、規(guī)范、對項目建設的必要性、建設規(guī)模、建設內(nèi)外部條件、項目整體計劃方案及公用工程、環(huán)境愛惜、投資估算及資金籌措和經(jīng)濟效益、社會效益等進行研究。四、要緊技術經(jīng)濟指標表一項目要緊技術經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位數(shù)量備注1總用地面積㎡合畝2總建筑面積㎡3建筑密度%4容積率5綠地率%6項目總投資萬元23360銀行貸款萬元8000自籌資金萬元153607總成本費用固定資產(chǎn)費用萬元13297經(jīng)營成本費用萬元10063經(jīng)營稅金及附加萬元20898銷售收入萬元381499所得稅萬元317510稅后利潤萬元952511投資利潤率%%12投資利稅率%%13資本金利潤率%%14財務凈現(xiàn)值（ic=10%）萬元所得稅后15投資回收期年靜態(tài)年動態(tài)五、研究結論與建議1．研究結論（1）本項目的建設與隆回縣委縣政府提倡的“一年一個樣，三年大變樣”進展戰(zhàn)略相統(tǒng)一，符合隆回縣城市以后進展方向的正確決策。它在改善城市居住質量、優(yōu)化人居環(huán)境等方面將起到重要的作用。（2）項目的建設符合國家“擴大內(nèi)需，增進消費，弄活流通”的產(chǎn)業(yè)政策。同時，項目建設有利于增進區(qū)域經(jīng)濟進展，調整經(jīng)濟結構，為社會提供就業(yè)機遇，對減緩隆回縣待業(yè)人員就業(yè)壓力具有踴躍意義。（3）本項目的建設將依照國際通行的商品房開發(fā)模式運作，依據(jù)計劃設計要點進行整體計劃，完全符合城市計劃、消防、交通等各項要求，有利于完善隆回縣城區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)的配套功能作用。（4）從經(jīng)濟分析上看，項目建成后，總銷售收入為38149萬元，稅后利潤9525萬元，投資利潤率%，投資利稅率%，資本金利潤%，項目的經(jīng)濟效益好，是個高投入、高回報、低風險的項目。（5）項目的靈敏性分析來看，項目的靈敏點是銷售壓力，而本項目地理位置優(yōu)越，潛在用戶眾多，加上開發(fā)理念先進，設計新穎有效，故能夠專門好的化解銷售壓力，實現(xiàn)項目的預期目標。2.建議（1）質量是房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命線，應嚴格依照質量治理體系實施工程治理，把握好工程發(fā)包和材料采購是保證工程質量的關鍵，應通過公平競爭、擇優(yōu)選取的招投標形式選擇施工單位和材料供給廠商，以確保項目的施工質量和工程形象。（2）資金是項目順利進行的保證，建設單位應精心安排好工程進度打算，確保工程建設資金足額到位，從而保證項目的順利實施。（3）營銷是項目成功與否的關鍵，應精心安排好營銷組織、操縱好營銷節(jié)拍，做好項目前期策劃及推介，充分利用的地理位置優(yōu)勢，同時在戶型設計中注重市場需求。一樣面積可提供二至三種能超群戶型選擇，不宜過量，幸免客戶在購房時因選擇太多而阻礙成交。確保項目的銷售與資金回籠順利。綜上所述，本項目是可行的，但項目承辦單位應增強開發(fā)建設進程中的本錢操縱工作，以確保其社會效益和財務效益的實現(xiàn)。第二章項目背景與建設的必要性一、項目背景當前房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資增加迅速，居民住房消費持續(xù)增加，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)整體進展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。隆回縣位于距離邵陽火車站55千米，懷化火車站150千米，長沙市283千米；南接邵懷高速公路隆回出口處，北連320國道和219省道,東靠洛湛鐵路邵陽站，前有郝水河通過，為隆回怡中豪苑建設項目提供了得天獨厚的水陸交通條件。隆回縣地處東經(jīng)110°38′-110°15′，北緯27°-27°40′。位于湖南省中部稍偏西南，資水上游北岸。東臨新邵縣，南接邵陽縣、武岡市，西抵洞口縣，北界溆浦、新化縣。隆回位于湘中稍偏西南，總面積2866平方千米，居住有漢、回、瑤、苗、侗、滿等24個民族，轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1010個村(居)委會，總人口140萬人，是湖南的一個農(nóng)業(yè)大縣。2010年國民經(jīng)濟取得了較好進展，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)實現(xiàn)億元，比上年增加%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值為億元，較上年增加%，第二產(chǎn)業(yè)增加值為億元，較上年增加%，第三產(chǎn)業(yè)增加值為億元，較上年增加%。人均GDP4812元(按常住人口計算)，比上年增加573元，三種產(chǎn)業(yè)結構比為：：。全縣財政總收入達到27509萬元，同比增加18%。隆回縣內(nèi)自然資源豐碩。生物資源品類繁多，水稻有秈、粳、糯3個類型，旱糧有近20個品種，經(jīng)濟作物有20多項，上千種。其中寶慶辣椒、紅皮蒜、生姜、龍牙百合、腰帶柿馳譽中外，辣椒、茶葉、柑桔生產(chǎn)基地縣。植被達200余科，1000余種，其中805種野生植物可作藥材。野生動物資源133種。家禽畜品種繁多，尤以生豬為最。已查明的地下礦藏40余種。其中煤遠景儲量5886萬噸；黃金礦頒面占全縣面積的1/3，遠景儲量噸。其它儲量較大的礦藏還有鉛、鋅、錳、銻、銅、鐵、錫、磷、汞、高嶺土、大理石、石灰石及稀有金屬礦鈮、鉭、鈮鐵、獨居石、綠柱石、銑石等。境內(nèi)有6處堿性硅質溫泉，水質水溫均符合工業(yè)用水標準，在農(nóng)業(yè)和醫(yī)療方面也有利用價值。水能理論蘊藏量萬千瓦，可開發(fā)量萬千瓦。最近幾年來隆回縣的城鎮(zhèn)建設進展也專門快，城區(qū)建設己初具規(guī)模。但是在2866平方千米的隆回縣，沒有一處可供140萬人民娛樂、購物的休閑場所，專門是政治、經(jīng)濟、文化中心的桃洪鎮(zhèn)，由于過去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件，隨著社會的進步和人們生活水平的不斷提高，人們期望有一處高標準的居住休閑的場所，而我公司“怡中豪苑”項目的修建將最大程度地知足人們的這一需求。專門是2000年以來，隆回縣實施“三年大變樣”的戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎設施建設取得了極大的提升，原有的地域不同縮小，新城地段升值潛力不斷增大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了廣漠的空間。正因為隆回縣“怡中豪苑”具有得天獨厚的優(yōu)勢和并世無雙的條件，公司審時度勢，看中了這塊風水寶地，和縣政府簽定了《建設合同書》開發(fā)建設商業(yè)步行街和高級商業(yè)住宅小區(qū)。二、項目建設的必要性1．國民經(jīng)濟進展的需要當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊進展時期，為了增進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康進展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動國民經(jīng)濟進展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。依照國家統(tǒng)計局的分析與研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約~2個百分點。隆回縣房地產(chǎn)占GDP的比重近幾年雖在上升，但關于一個高速進展的城市而言其在國民經(jīng)濟中所占份額仍然偏低。隨著政策的看好、阻礙市場發(fā)育因素的排除、人們消費與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)的進展?jié)摿ｉT大，存量和增量市場啟動后，房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的奉獻率還將慢慢增大。同時，房地產(chǎn)對相關行業(yè)的帶動作用專門大，據(jù)測算，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費，將會對幾百大類、幾萬個品種的產(chǎn)品提出要求，與幾十個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動相關聯(lián)，投資帶動系數(shù)為，因此，房地產(chǎn)已成為中央擴大內(nèi)需、啟動消費的重點，使社會普遍看好的消費熱點和經(jīng)濟增加點。正因為房地產(chǎn)投資的看好和推動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)固進展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2．擴大消費需求的需要擴大內(nèi)需，繼續(xù)實行踴躍的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，維持消費和投資需求對經(jīng)濟的雙拉動，是我國目前和以后經(jīng)濟工作的指導方針。投資、出口、消費被稱做拉動經(jīng)濟增加的“三駕馬車”。一樣情形下，消費對經(jīng)濟的增加的奉獻率應達到七成，因此應著力擴大國內(nèi)消費需求。據(jù)有關資料統(tǒng)計，至2010年末，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄已達到23萬億元，城市居民市場金融資產(chǎn)達20萬億元。近幾年來，隨著消費者生活水平的提高，在住房改革政策的引導下，城鄉(xiāng)居民的消費已由過去的“溫飽型”向“小康型”轉變。由于過去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件。因此，進展房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)建設價位適合，面積適中的住宅商品房，形成與社會購買力相適應的多層次供給體系，既知足了置業(yè)者對住房的需求，提高了生活質量，又起到了對地址經(jīng)濟的拉動作用。同時，房地產(chǎn)的進展又能夠拉動國民經(jīng)濟上下游諸多行業(yè)的進展，如鋼鐵、建材、家電、廚衛(wèi)制造、裝修裝飾業(yè)等等。這些行業(yè)進展了，員工就業(yè)和收入增加了，又反過來會對房地產(chǎn)產(chǎn)生新的消費能力和群體。2005年以來，我國國民經(jīng)濟每一年都增加8%以上，其中房地產(chǎn)奉獻率就超過1%。房地產(chǎn)已經(jīng)成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)。3．城鎮(zhèn)化建設的需要到2020年要全面實現(xiàn)小康社會的目標，其難點和重點在農(nóng)村和農(nóng)人。全國13億人口，有9億農(nóng)人，中國每一年新增勞動力1000萬，進城的民工一樣維持在億.“三農(nóng)”問題長期以來，一直是困擾我國經(jīng)濟進展、社會進展和實現(xiàn)現(xiàn)代化，建設小康社會的核心問題之一。依照城鎮(zhèn)化進展要求和十七大精神，要堅持走大、中、小城市和城鎮(zhèn)和諧進展的中國特色的城鎮(zhèn)化道路，盡快把農(nóng)村豐裕勞動力從土地上轉移出來進入城鎮(zhèn)，加速城鎮(zhèn)化的進程。若是依照計劃，到2012年，湖南省的城鎮(zhèn)化水平達到40%，每一年至少有100萬農(nóng)人工進入城鎮(zhèn)。依照隆回縣城市整體計劃，到爾后若干年隆回縣將慢慢進展成為40萬人口的中等城市，屆時城市人口將在此刻的基礎上增加180﹪。這些新進城的人，必將會帶來商業(yè)用房、住宅用房的消費需求。只有安居了才能樂業(yè)，依照建設部提出的實現(xiàn)全面小康社會的住房標準，即到2020年大體做到“戶均一套房，人均一間房，功能配套，設施齊全”。因此項目建設市場前景廣漠。目前隆回縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也較差，是我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)進展問題之一。在隆回縣整體計劃中被定位于“高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)”，隨著區(qū)域經(jīng)濟的不斷進展，城市建設用地愈來愈緊張，因此，項目的建設不僅能夠適應隆回縣城區(qū)域快速進展的需要，解決縣城教職員工及高科技企業(yè)員工等的居住問題，而且還能夠適應隆回縣城市計劃與市政建設的需要，這對美化城市環(huán)境、增加城市功能均具有現(xiàn)實意義。三、項目建設的意義項目的開發(fā)將進一步提高區(qū)域內(nèi)的居住質量，增進區(qū)域房地產(chǎn)市場進展，有效地提升該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質，對增加地址財政收入、繁榮本區(qū)域內(nèi)商業(yè)與服務業(yè)起到重要作用。同時，項目的建設將為隆回縣人民提供良好的園林式居住環(huán)境。第三章市場分析一、邵陽地域市場狀況1.投資結構分析依照邵陽地域2010年1-6月建筑行業(yè)投資統(tǒng)計表明,按組成份類,建筑工程投資27億元，占總投資的％，而去年同期建筑工程投資只占總投資的％，比去年同期的21億元，增加％；其他費用（主若是土地購買費和土地開發(fā)費）18億元，與去年同期大體持平，占總投資的％，而去年同期其他費用占總投資的40％。說明通過2008、2009年大規(guī)模地引進開發(fā)項目及前期開發(fā)，今年開始進入了的施工建設時期。邵陽地域2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資組成(按組成份)邵陽市2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類單位：億元階段合計（按構成分）建筑工程安裝工程設備工器具購置其他費用其中：舊建筑物購置費其中：土地購置費1-06月512751182.投資用途分析住宅建設完成投資39億元，占總投資的％，比去年同期30億元增加30％；辦公樓建設完成投資3億元，占總投資的％；商業(yè)營業(yè)用房建設完成投資5億元，占總投資的％；其他用房建設完成投資4億元，占總投資的％。邵陽地區(qū)邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構成(按用途分)邵陽市2006年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構成(按用途分)邵陽市2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類單位：億元階段合計（按用途分）住宅辦公寫字樓商業(yè)營業(yè)用房其他1-06月51393543.投資區(qū)域分析

2010年1-6月邵陽市區(qū)完成投資18億元，占總投資的%；隆回縣完成投資億元，占總投資的%；邵東縣完成投資億元，占總投資的%；新邵縣完成投資億元，占總投資的%；邵陽縣完成投資億元，占總投資的%；新寧縣完成投資億元，占總投資的%；城步縣完成投資億元，占總投資的％；洞口縣完成投資億元，占總投資的%，綏寧縣完成投資億元，占總投資的%。邵陽邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構成(按項目地點分)邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（按項目地點分）單位：億元階段合計邵陽市區(qū)內(nèi)邵東縣隆回縣新邵縣邵陽縣新寧縣城步縣武岡縣洞口縣綏寧縣1-06月5118從各區(qū)（縣）房地產(chǎn)完成投資的比例上看，邵陽市區(qū)、隆回縣、邵東縣開發(fā)投資增幅較大，與去年同期相較，隆回縣增加%，增幅位居第二，小結：今年上半年房地產(chǎn)投資仍維持高速增加，可是投資結構已經(jīng)發(fā)生轉變。從投資用途看，住宅建設投資所占比例上升，而商業(yè)用房建設投資比例下降。從投資組成看，土地購買和土地開發(fā)投資比例降低，而建筑工程投資比例增加。這是因為前兩年土地成交活躍，在投資組成中占較大的比例，而此刻這些項目已慢慢進入施工建設時期。另外，拆遷安置難度加大，進展緩慢也是前期工程投資比例降低的緣故之一。4.需求分析“十二五”邵陽市房地產(chǎn)業(yè)計劃部門課題組課題負責人介紹，阻礙住宅自然需求的因素有三個：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折舊率。按《隆回縣城市整體計劃》，依照隆回縣城市整體計劃，到爾后若干年隆回縣將慢慢進展成為40萬人口的中等城市。依照隆回縣現(xiàn)有經(jīng)濟進展水平，2010－2014年將是隆回縣進入工業(yè)化，城市化加速時期，也是中部崛起的關鍵時期。在這一期間，考慮到城市人口的快速增加，舊城改造、居住消費結構向著進展型、享受型升級等因素，隆回縣住宅消費將有著龐大的潛在需求。（1）成婚家庭戶數(shù)對住宅需求依照2010年隆回縣第六次人口普查10％抽樣資料測算，隆回縣居民的平均初婚年齡為歲，其中男性平均初婚年齡歲，女性平均初婚年齡歲。咱們選擇在1987年到1991年在市區(qū)誕生的人口作為成婚家庭戶數(shù)，統(tǒng)計資料顯示：這一期間縣城市區(qū)誕生的人口約萬人。另一方面，從成婚記錄數(shù)看：1998年以來，隆回縣平均每一年成婚記錄6000多戶。因為居住在城鎮(zhèn)的人口約占總人口的50％左右，因此城鎮(zhèn)成婚記錄數(shù)約3000個左右。結合上面兩種分析，咱們選取隆回縣城鎮(zhèn)成婚記錄數(shù)更合理?！笆濉庇媱澠陂g，隆回縣城鎮(zhèn)成婚家庭戶數(shù)為萬個左右（3000×5）。隨著成婚人口和家庭數(shù)量的增加，首當其沖的確實是對住房需求的增加，假設每戶住房建筑面積按100平方米計算，則2010—2014年需新增住房建筑面積約150萬平方米（×100）。平均每一年需新建約30（2）城市人口數(shù)量增加對住宅需求隨著“三化”進程的推動和進展小城鎮(zhèn)建設步伐的加速，隆回縣城鎮(zhèn)化率不斷提高。2010年在全縣總人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為26萬人，占總人口的約26％，比上年增加2萬人，增幅上升個百分點。2008年城市化水平（23％）比2004年（15％）提高8個百分點，平均每一年提高了2個百分點，估量2011年城市化水平可達到28％－30％。近幾年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，隆回縣城市化的水平每一年以2－3個百分點左右的速度遞增，這意味著每一年新增城鎮(zhèn)人口約2萬－3萬人左右?？鄢丝诘淖匀辉黾樱ń?年平均每一年增加人口1萬人左右），每一年新增城市人口約2萬人左右。城市化進程中必然帶來對住宅需求的增加。那么“十二五”計劃期間隆回縣將新增城鎮(zhèn)居民12萬人左右。依照《中華人民共和國人類住區(qū)進展報告》關于2015年全國城鎮(zhèn)人均建筑面積26平方米標準，因此，隆回縣為解決新增加城市人口的住房問題，2011－2015年則需新建住房建筑面積約52萬平方米（2×26）。平均每一年需新增10.4（3）城市流動人口對住宅需求（4）舊衡宇更新改造對住宅需求（5）達到預期住房面積目標對住宅需求（6）投資型等住房的需求二、隆回縣房地產(chǎn)進展態(tài)勢隆回縣在改革開放以來，社會經(jīng)濟步入了快速進展的軌道，經(jīng)濟實力明顯增強，城市建設日新月異，人民生活條件不斷改善。從1988年到2010年，隆回縣的經(jīng)濟每一年平均增加率達%，高于全國平均增幅近1個百分點，經(jīng)濟進展已進入工業(yè)化中期時期。最近幾年來，隨著經(jīng)濟的持續(xù)進展，人們生活水平進一步提高，住房的需求也愈來愈大。建設部目前的工作思路是：深化改革，立足進展，增強房地產(chǎn)市場地宏觀調控，整頓和規(guī)范市場秩序，增進房地產(chǎn)業(yè)健康、和諧進展；開放弄活二級市場，推動住房分派貨幣化，全面落實住房公積金制度，改良物業(yè)治理，進一步培育住房消費。因此，房地產(chǎn)市場的容量將進一步擴大。隆回縣房地產(chǎn)市場在中央采取的一系列踴躍財政政策的持續(xù)作用下，市場要緊指標都有較大幅度增加，在城市大規(guī)模路網(wǎng)改建的刺激下，隆回縣房地產(chǎn)市場積蓄的潛力慢慢釋放，商品房銷售形式良好，維持穩(wěn)固增加勢頭，市場消費也相應呈現(xiàn)出理性上升的局面，整個市場明顯處于景氣狀態(tài)，市場動作狀況良好。依照房地產(chǎn)部門的統(tǒng)計資料，2010年上半年全市共批準商品房預售面積萬㎡，比去年同期增加%，其中住宅上市量為96萬㎡，比去年同期增加15萬平方米，同比增加%，占商品房總量的比重為78%。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518起，成交面積達146萬㎡，成交金額為億元，其中商品房期房成交8230起，成交面積為114萬㎡，成交金額為億元，別離比上年同期增加了%和%就目前隆回縣宏觀經(jīng)濟情形來看，政府財政收入與國民收入均呈現(xiàn)出快速增加的態(tài)勢，人民消費水平相關于同類城市而言大為超前，房地產(chǎn)、私車等大宗消費最近幾年已有了較大的需求增加，從最近的汽車展銷會上人氣興旺能夠看出，隆回縣的消費潛力十分龐大。隨著人民消費需求增加、市政配套改造完善、更高品質的住宅產(chǎn)品的顯現(xiàn)和房產(chǎn)多級體系的成熟，隆回縣的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入快速進展的軌道，估量在最近的一兩年內(nèi)將成為邵陽地域中城市房地產(chǎn)經(jīng)濟增速最快的城市之一。三、區(qū)域市場分析1．社會經(jīng)濟狀況該項目位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達，景觀資源豐碩，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更襯托出一流的人文環(huán)境。尤其是近幾年市政府實施龐大的基礎設施投入，使得隆回縣城面貌目日新月異?；A設施和生活配套設施不斷改善使得隆回縣愈來愈適合居住。市場供需兩旺，購房意愿繼續(xù)增強。從近兩年隆回縣房地產(chǎn)市場進展來看，從2008年開始，隆回縣房地產(chǎn)市場正處于一個快速增加的高速進展期，市場呈現(xiàn)的強勁勢頭使進駐隆回縣的開發(fā)商無一不喜笑顏開。隆回縣本土尤其是最壯大的購買實力也讓市場為之震驚。這一點從萬和花園、百龍觀天下商住樓、龍江山水小區(qū)、怡然花園等項目的熱銷可見一斑。目前新增需求要緊體此刻以下幾個方面：（1）隆回縣迅速進展及高科技產(chǎn)業(yè)的膨脹帶來的需求。隆回縣的進展迅速驚人，不斷增加的就業(yè)與商機，不斷增多的企業(yè)、單位和商家，和隆回縣城市規(guī)模擴大、城市人口的增加（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口及外來人口補充），都將產(chǎn)生持續(xù)的住宅需求。（2）改善型需求在這一兩年表現(xiàn)得十分踴躍。隆回縣原居住人口人均居住面積和住宅擁有量不高，且原居住用房多為單位分房和個人自建房，單位住房大多面積較小，而擅自建房大多居住品質不高，使得很多人已經(jīng)或正在打算從原有住房中搬離出來。（3）投資型需求比較活躍。隆回縣外來人口，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)員工組成了寵大的租賃群體，使得租賃市場火爆，衡宇租金較高，因此吸引了很多投資型客戶。由于以上需求，隆回縣的大多數(shù)樓盤尤其是住宅的銷售形勢較好，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面。2．項目的優(yōu)勢隨著隆回縣城市化水平的不斷提高和城市格局的大體形成，隆回縣二十一世紀的進展計劃已重彩刻畫，城市的規(guī)模延伸擴展，經(jīng)濟建設進展步伐慢慢加速，房地產(chǎn)開發(fā)已成為經(jīng)濟騰飛的新熱點。目前，隆回縣政府確信了把縣建設成為繁榮、開放、文明、秀美的現(xiàn)代化城市的戰(zhàn)略目標。到2015年，隆回縣城市人口將達到40萬，城市化水平達到45%，人均GDP5000美元左右，達到中等收國家水平，大體實現(xiàn)現(xiàn)代化。為落實省委、省政府關于“加速隆回縣建設，拉動經(jīng)濟進展”和“實現(xiàn)隆回縣城市面貌三年大變樣”的有關要求，縣政府獎大力實施“興工強市”戰(zhàn)略，踴躍推動工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，增強生態(tài)環(huán)境建設，實現(xiàn)可持續(xù)進展。隆回縣二十一世紀的進展計劃已重彩刻畫，城市的規(guī)模延伸擴展，經(jīng)濟建設進展步伐慢慢加速，房地產(chǎn)開發(fā)已成經(jīng)濟騰飛投資建設的新熱點，加上高科技產(chǎn)業(yè)進展迅速，市場前景不可限量。項目處于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車總站,高速出口。同時，項目所在地的教育、醫(yī)療、公共服務設施較為完善。產(chǎn)品品質突出，綜合素養(yǎng)高，不管是外立面、戶型、園林都按隆回縣目前最高水平打造；位于桃洪西路，易達性好；無高大建筑遮擋，小區(qū)視線開闊；戶型設計別離面向不同層次的群體，擴大了客戶層面，減少了銷售壓力；戶型設計精致，布局科學合理，有效性高。南北朝向，開間大，進深小，戶型采光和空氣對流較好，居住的舒適度高。第四章建設內(nèi)容及建設規(guī)模一、建設內(nèi)容怡中豪苑的建設內(nèi)容要緊為：17層小高層住宅10棟，14層建1棟,12層小高層住宅3棟、地下車庫及相應的配套服務設施、室外的道路、綠化、市政管網(wǎng)設施等。二、建設規(guī)模項目總占地面積為30560平方米（合畝），擬建總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程為121208平方米，地下車庫13312平方米,項目計劃建筑容積率為，建筑密度為%，綠地率為%。項目打算建設10棟17層商品住宅、1棟14層商品住宅及3棟12層商品住宅，1#、2#、6#-14#棟負1層均設地下車庫。3#-5#第五章區(qū)域位置及建設條件一、區(qū)域位置項目位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達，景觀資源豐碩，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更襯托出一流的人文環(huán)境。區(qū)域周邊社會化服務的文、教、衛(wèi)等公共基礎設施較為齊全，完全具有建設住宅小區(qū)的條件。二、自然條件1．氣溫年平均氣溫16.9最冷月平均氣溫3.9最熱月平均氣溫28.2極端最高氣溫39.1極端最低氣溫-11.32．降水量年平均總降水量1600一月最大降水量1483．溫度最冷月平均相對溫度%最熱月平均相對溫度73%4．最大積雪深度1305．最大凍土深度5cm6．年雷暴日數(shù)7．風冬季平均風速1.5m30年一遇最大風速23.7m/s最多風向及頻率七月SW·20%一月NW·31%8．全年日照時數(shù)小時9．邵陽地域地震烈度項目位于邵陽地域所轄的隆回縣境內(nèi)，依照國家地震局、建設部2000年版《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》，隆回縣大體地震烈度為6度。10．工程地質條件依照項目建筑的巖土資料分析場地的地質情形：該場地未發(fā)覺不良地質現(xiàn)象，適宜建筑該工程。三、建設條件項目周邊水、電、氣等配套設施完善，郵電通信設施齊全，公益設施齊全，中小學校、醫(yī)院、車站、賓館等服務設施十分完善。目前，供水只需與桃洪西路的主供水管接通即可知足項目的用水。項目供電也可由桃洪西路或計劃道路直接接入。項目所在地的其他市政基礎設施也較為完備，完全能夠知足項目建設實施的需要。第六章工程技術方案一、計劃設計的大體原則1．強調現(xiàn)代性現(xiàn)代性是城市景觀體系的生命力，盡力運用今世科學技術、表現(xiàn)現(xiàn)代精神、采納集中與分散相結合的布局方式，高速現(xiàn)有效地結構，使該地塊成為城市的有機組成部份，與城市的進展緊密結合，表現(xiàn)城市的優(yōu)質環(huán)境和規(guī)模集聚效應。2．強調文化性堅持城市的個性特色，歷史文脈、文化遺產(chǎn)愛惜等。令人產(chǎn)生歷史感、認同感、歸屬感、領域感，堅持把文脈、歷史、文化、建筑視為活的生命，對每一個節(jié)點，每一個空間做到精心計劃、精心設計，為市民制造良好的購物與生活環(huán)境。3．強調形象性重視公共活動空間形態(tài)、建筑形態(tài)、建筑色彩和街道、廣場、綠地的景觀形態(tài)，增強環(huán)境的舒適度和愉悅感。二、整體計劃及建筑設計1．功能布局綜合體以西接桃洪西路為基準布置負一層平面，負二層及地下局部平面內(nèi)設地下車庫。在整體布局上，小高層以下部車庫裙房為底座，將住宅設置其上，住宅均采納南北朝向，保證了戶型的朝向與通風，提升了小區(qū)的品質，營造良好的景觀視線通道和氣流通道，充分考慮了臨山脈的景觀面，設計成江景房，讓內(nèi)外環(huán)境空間彼此融合。綜合體的負一、二層為地下停車庫，可停車232輛，停車庫的出入口布置于—1層東西兩地，并有獨立的樓電梯直達小區(qū)內(nèi)，如此既將車流的進出相對集中便于治理，小區(qū)入口處設有隱形消防車道，專供消防車通行，小區(qū)住戶的私家車可全數(shù)停入地下車庫，保證了小區(qū)的安靜，沿基地周圍均留有足夠的空間和寬度，同時也知足了消防撲救的需要。綜合體與北側原有多層住宅，在正南北方向上的最小間距保證在30m之間，知足22+的間距要求。2．建筑造型本項目建筑造型整體上采納現(xiàn)代建筑的處置手法，以現(xiàn)代元素，使整個建筑風格現(xiàn)代新穎而不張揚，給人世間更好的親和力，成為一道獨特的風光線。屋頂花園，玻璃陽臺的每一細節(jié)的精致設計，表現(xiàn)了制造和活力。在為人們營造了輕松、宜人的購物、生活和工作環(huán)境的同時，給隆回縣增添了新的藝術美景。3．交通流線建筑底層地下車庫用房由桃洪西路的主入口進入，同時在周圍設次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下車庫的出入口布置于建筑的東西雙側。4．消防設計該小區(qū)住宅樓建筑高度為51m5．環(huán)保及綠化設計說明該設計總的綠化原則四季如春、層次豐碩，裝飾性、景觀觀賞性強；綠化以常綠為主基調；在樹種選擇上以常綠樹種為主，突出層次感，強調濃濃的綠意，并適當點綴景觀樹木，讓人感受到景觀的四季轉變。靠近城市道路邊界用中小喬木與灌木混植，以減少塵埃污染，美化小區(qū)環(huán)境。在綠地內(nèi)點綴適當?shù)膯棠竞凸嗄静⑴湟韵鄳鸟R拉草和臺灣青，讓人充分感受到一份濃濃的綠意。屋頂花園，綠化要求層次豐碩，配置圖案化，故選擇高級、色彩分明且耐修剪的植物。在環(huán)保方面，充分考慮建筑物本身和建筑所用材料對環(huán)境的阻礙，更多采有環(huán)保型的、可回收利用的建材產(chǎn)品，在地面鋪裝上可盡可能減少硬鋪地面積，盡可能運用一些植草磚等形式的鋪地，加大綠地面積、美化環(huán)境。三、要緊技術經(jīng)濟指標用地面積：30560㎡總建筑面積：134520㎡其中：負1-2層（地下車位、車庫、）建筑面積：13312㎡住宅建筑面積：121208㎡建筑占地面積：10952㎡容積率：建筑密度：%綠化率：%居住戶數(shù)：880戶地下停車位：129個地面停車庫：103個四、結構設計說明1．設計依據(jù)（1）建筑方案圖紙（2）現(xiàn)行國家設計規(guī)范和規(guī)程①《建筑結構荷載規(guī)范》（GB50009-2001）②《混凝土結構設計規(guī)范》（GB50010-2002）③《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2001）④《高層混凝土結構設計規(guī)程》（JGJ3-2002）⑤《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB50007-2002）⑥《建筑樁基技術規(guī)范》（JFJ94-94）⑦《人民防空地下室設計規(guī)范》（GB50038-94）（3）荷載取值停車庫：KN/㎡；消防通道：KN/㎡（單向板）或KN/㎡（雙向板）；電梯機房：KN/㎡；住宅：KN/㎡；洗手間：kn/㎡（公共的），KN/㎡；（一樣的）；消防樓梯：KN/㎡；其余未活載均按《建筑結構荷載規(guī)范》取值。（4）風荷載標準值（n=50年）大體風壓值Wo=KN/㎡,體型系數(shù)：us=，風振系數(shù)及風壓高度系數(shù)按《建筑結構荷載規(guī)范》取值；地面粗糙類別按C類采納。（5）大體雪壓值：（n=50年）大體雪壓值：So=KN/㎡（6）填充墻外墻采納MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%；內(nèi)隔墻：超市部份采納90mm厚GPC板；住宅部份采納3.5A加氣混凝土砌塊，容重不大于700N/M3。（7）地震作用依照《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2001）及本工程場地工程地質勘探報告，本工程所在地域地震大體烈度為6度；設計大體加速度為0.05g，設計地震分組為第一組，場地類別為Ⅱ類，場地設計特點周期值為。（8）人防荷載按《人民防空地下室設計規(guī)范》（GB50038-94），本工程按五級二等計算。（9）場地水文地質情形依照地勘資料表明：本工程場地地坪現(xiàn)有標高為～33.55m，±標高為，地下水類型屬于上層滯水，潛水和巖溶裂隙水，水位較穩(wěn)固，場地地下水略具承壓性，承壓水頭高度約為6.0m,勘探期間，地下水穩(wěn)固水位在～32.68m；結合場地周邊環(huán)境條件及地域體會，建筑物底板抗浮設計水位建議按32.68m考慮，地下水對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無侵蝕性。地質情形，依照地勘資料表明，本場地由上而下依次為：①人工填土，結構松散，層厚～7.50m不等；②第四系淤泥積含有機質粉質粘土：呈濕～飽和，可塑～軟塑狀態(tài)，層厚～2.90m；③粉質粉土層：呈濕～飽和，可塑～軟塑狀，均勻性差，層厚～2.50m；④中細砂層，松散～稍密狀，層厚～8.0m，荷載力特點值為120KPa。⑤圓礫層：一樣粒徑為2～20mm，最大達60mm，稍密～中密狀，層厚為～5.6m，承載力特點值為300KPa，沉管灌注樁端阻力特點值為3200KPa。⑥第四系殘積粉粘土層：原巖結構較清楚，呈可塑～軟塑狀，層厚～11.70m，承載力特點值為210KPa。⑦泥盆系中風化白云質灰?guī)r層：細晶結構，屬較硬巖，巖體較完整，揭露層厚～，承載力特點值為5000KPa，樁端阻力特點值為5000KPa。2．結構設計與選型（1）基礎選型本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一層高為-4.5m，地上十七層，建筑物總高為55.5m，其中3#、4#、5#地下一、二層高為-9m，地上十七層，建筑物總高為60m；11#地下一層高為-4.5m，地上十四層，建筑物總高為46.5m；12#、13#、14#地下一層高為-4.5m，地上十二層，建筑物總高為40.5m（2）地下室本工程地下室采納砼自防水，抗?jié)B品級為S8，防水品級為二級，砼內(nèi)摻入適量的外加劑。（3）上部結構本工程地上17層，地上總高度51m，14層，地上總高度42m；12層，地上總高度36m；框支框架抗震品級為一級，底部增強部位剪力墻為二級，非底部增強部位剪力墻為四級。3．要緊材料（1）砼：C25～C40墊層C15砼（2）（3）填充墻：外墻：MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%內(nèi)墻：商場部份為90mm厚GRC板住宅部份：加氣砼砌塊五、給水排水設計說明1．給水設計（1）水源本建筑水源為城市自來水。（2）用水量最高日用水量為：600m3消防用水量室內(nèi)消火栓用水量20L/S，室外消炎栓用水量20L/S噴淋用水量30L/S一次火災滅火用水量400m（3）給水系統(tǒng)三層及三層以下由市政自來水直接供水，三層以上采納水泵—屋頂水箱供水。（4）消防系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不分區(qū)，地下泵房設消防加壓泵，裙房采納減壓消火栓，屋頂設消防水箱。地下車庫及地上裙房均設自動噴淋滅火系統(tǒng)，地下泵房設噴淋給水泵。2．排水設計排水采納雨污分流，其中生活排水采納污廢合流。室外設化糞池，污水經(jīng)化糞池處置后排入城市排水管。屋面雨水設計重現(xiàn)期5年。六、建筑電氣設計說明1．設計范圍怡中豪苑變配電所和設備用房的動力配電、建筑物照明、建筑物的防雷接地。電視、語音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災自動報警及聯(lián)動操縱系統(tǒng)。2．用電負荷品級估算（1）怡中豪苑為一類防火建筑，消防用電設備應按一級負荷的要求供電。（2）經(jīng)估算：總設備安裝容量為7900千瓦，有功計算功率3000千瓦，主變?nèi)萘繛?×1000+2×1250千伏安，消防用電安裝容量約為470千瓦。（3）供電方案：依照本建筑用電負荷性質，變電所按兩回獨立10KV電源進線。3．低壓配電系統(tǒng)及配電方式（1）低壓配電系統(tǒng)變電所的380/220伏配電系統(tǒng)為“TN—S”三相五線制，即為工作零線（N線）與愛惜零線（PE線）分開方式。（2）配電方式建筑消防用電設備由Ⅰ、Ⅱ段母線引雙回路供電，并在最未端電箱處進行自動切換。關于一樣負荷（如照明）采納從電纜井以樹干式配電方式向各層配電箱配電。4．建筑物防雷及接地（1）怡中豪苑依照第二類防雷建筑物設置整體防雷愛惜裝置，并利用結構砼內(nèi)的鋼筋做接閃器引至線。（2）利用結構的基礎地梁承臺內(nèi)的鋼筋做接地裝置。（3）整個建筑設三級電涌愛惜（SPD）（4）等電位聯(lián)接：變電所及外網(wǎng)入戶的電纜外皮和所有金屬構架均應與接地裝置作等電位聯(lián)結。洗手間作局部等電位聯(lián)結。5．電纜電視系統(tǒng)、語音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災自動報警及聯(lián)動操縱系統(tǒng)。（1）電纜電視系統(tǒng)（2）語音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)為知足現(xiàn)代通信多功能要求，采納光纜和大對數(shù)話纜直接從市網(wǎng)配接。（3）火災自動聯(lián)動操縱系統(tǒng)火災自動報警系統(tǒng)本建筑屬一類防火建筑，火災自動報警系統(tǒng)選用操縱中心報警系統(tǒng)。火災事故照明和疏散標志燈。在樓梯間、電梯前室、大堂、消防操縱和地下車庫等地設置必然數(shù)量的事故應急照明燈，并在建筑物內(nèi)的疏散走走道和地下車場公共出入口處設置安全疏散標志燈。消防電源及配電消防用電設置由變電所的Ⅰ、Ⅱ段母線引雙回路供電，并在最未端電箱處進行自動切換。七、暖通設計說明該大數(shù)舒適性中央空調設計，通風及防排煙設計。（1）室內(nèi)設計參數(shù)：商場夏日溫度t=27℃，冬季溫度t=18（2）空調設計負荷估算，商場空調面積約為5600平方米，夏日冷負荷1500kw，冬季熱負荷600kw。（3）通風及防排煙設計地下車庫按防火分區(qū)劃分，排風（煙）系統(tǒng)，消防電梯前室及防煙樓間設正壓送風系統(tǒng)，公共洗手間設排風系統(tǒng)，商場設通風換氣系統(tǒng)。八、消防工程本項目消防工程的設計和建設嚴格依照《中華人民共和國消防法》和國家有關建筑防火規(guī)范條例執(zhí)行。項目總平面圖已考慮消防通道和消防設施的建設，在項目場地內(nèi)部形成環(huán)形消防通道，寬度大于4米，與周圍建筑保留必然的防火間距，以確保消防車在緊急狀態(tài)下可通暢地到撲救面。本項目按規(guī)范應設室內(nèi)消火栓和自動噴灑滅火系統(tǒng)。消火栓用水定額為40L/s，自動噴灑用水定額為30L/s。消火栓系統(tǒng)火災延續(xù)時刻按3h計，自動噴灑系統(tǒng)火災延續(xù)時刻按1h計。事故照明：在消防操縱中心、變電所、柴油發(fā)電機房、消防電梯前室、消防泵房等處裝設事故照明，其照度為正常照明的照度。在樓梯間、前室、走廊等處設事幫照明，最低照明度不低于。疏散指示照明：在疏散樓梯、走道、疏散出入口、消防樓梯前室等處設置有疏散誘導燈。疏散指示安裝在距地0.8米的墻面上或疏散門的門上，疏散指示間距不超過20米。另外在重點部位，如疏散出口、走道、樓梯、消防操縱室、變電所、柴油發(fā)電機房等處裝設應急照明燈。九、燃氣管網(wǎng)設置依照項目要求和本地燃料供給情形，采納管道液化氣，與以后天然氣接入兼容。每棟住宅都統(tǒng)一安裝煤氣管道，室外主管道由市煤氣公司統(tǒng)一埋設，在埋設時要適當與道路、其他管道維持距離，每戶設一煤氣計量表。第七章環(huán)境愛惜及節(jié)能一、環(huán)境愛惜環(huán)境愛惜是我國一項大體國策，該項目應嚴格依照《中華人民共和國環(huán)境我我愛惜法》有關規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報環(huán)保治理部門審定。1．建設地址環(huán)境現(xiàn)狀本工程建設場地位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車總站,高速出口，依照城市進展計劃及當前的實際情形來看，周圍無對本工程造成污染的污染源，周圍環(huán)境狀況良好。2．施工中的環(huán)境愛惜本項目施工進程中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機械設備加裝隔音裝置，對粉塵擬采納噴水除塵。3．要緊污染源、污染物及治理方案（1）污水小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的污水要緊為生活污水，其中包括生活廢水、糞便污水及廚房餐廳的含油廢水等。生活廢水及糞便污水經(jīng)化糞池處置，達到二級排放標準后排入城市污水管網(wǎng)，含油廢水經(jīng)隔油處置后排入城市污水管網(wǎng)。（2）廢氣小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的大氣污染物要緊有廚房生的油煙氣及洗手間內(nèi)廢氣，由住戶采納排風器抽出，將污染氣排室外。汽車車庫廢氣由排氣管道引至排氣堅井，實行高空排放。（3）固體廢棄物小區(qū)的固體廢棄物主若是生活垃圾，將實行生活垃圾的分類搜集。依照垃圾性質和處置方式的不同，別離設置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，所有經(jīng)分類搜集的生活垃圾均由物業(yè)治理公司按期清運，環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處置。二、節(jié)能建設節(jié)約型工程、減少能源浪費和充分提高利用率是每一個工程項目都應踴躍遵循的準則，在設計施工中應予以高度重視，并踴躍采取方法提高能源利用率和減少能源浪費。項目擬采取以下幾項目節(jié)能方法：一、節(jié)能方法最近幾年來建筑節(jié)技術已成為全世界關注的熱點，也是當前國內(nèi)外節(jié)能領域的一個熱點研究課題。西方進展國家，建筑能耗占社會總能耗的30%-45%。我國建筑能耗已占社會總能耗的20%-25%，正慢慢上升到30%。因此建筑節(jié)能是目前節(jié)能領域的當務之急。建筑節(jié)能可分為二部份：一、建筑物自身的節(jié)能，二、空調系統(tǒng)的節(jié)能。建筑物自身的節(jié)能主若是從建筑設計計劃、保護結構、遮陽設施等方面考慮?？照{系統(tǒng)的節(jié)能是從減少冷熱能源能耗、輸送系統(tǒng)的能耗及系統(tǒng)的運行治理等方面進行考慮的。(1)節(jié)能建筑計劃設計依照建筑功能要求和本地氣候參數(shù)，在整體計劃和單體設計中，科學合理確信建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外保護結構的保溫隔熱等熱工特性及對建筑周圍環(huán)境進行綠化設計，設計要有利于施工和保護，全面應用節(jié)能技術方法，最大限度減少建筑物能耗量，獲取得時候的節(jié)能成效。(2)增強建筑保護結構的保溫隔熱性能利用利用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護結構的傳熱，從而減少各類要緊設備的容量，達到顯著的節(jié)能成效。采納新型墻體材料與復合墻圍護結構。在進行經(jīng)濟性、可行性分析的前提下，在墻體內(nèi)外側設保溫隔熱的新型材料。對垂直墻面可采納外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設施和淡色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠人等。在保證日照、采光、通風、觀景條件下，盡可能減少外門窗的面積。(3)屋頂?shù)墓?jié)能技術方法隔熱太陽幅射熱，減少陽關直射，對屋頂可采納架空屋面，淺色屋面，種植屋面等，對屋面進行綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，而且通過光合作用，可消耗或轉化部份能量，也起到美化環(huán)境作用。因此植物覆蓋法是空調劑能的交好的方法。還有設計通分屋面、蓄水屋面等節(jié)能方法。(4)空調系統(tǒng)節(jié)能技術方法降低系統(tǒng)的熱負荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動力消耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采納變流量水系統(tǒng)；采納變風量系統(tǒng)；空調機組應該選用機組風機風量、風壓匹配合理，漏風量少，空氣輸送系數(shù)大的機組；提高送風溫差及合理調劑新風比；利用冷卻塔供冷技術；采納蓄冷技術；采納熱回收與熱互換裝置；充分利用自然冷源；(5)運行治理節(jié)能技術方法在實際運行中，關于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物，其運行能耗也存在較大的不同。因此增強運行治理，合理降低設備的運行能耗能夠大大的節(jié)約能源，并帶來顯暑的經(jīng)濟利益。(6)結論綜上所述，建筑節(jié)能的要緊技術方法有；節(jié)能建筑計劃設計、增強保護結構的隔熱保溫性能、空調系統(tǒng)節(jié)能技術方法、新進展的節(jié)能技術方法如蓄冷技術和冷卻塔供冷技術等、及空調系統(tǒng)的保護治理節(jié)能技術方法。為了實現(xiàn)我國可持續(xù)進展戰(zhàn)略，建筑節(jié)能勢在必行。只要結合我國國情和實際情形，綜合利用各類節(jié)能技術方法，趨利避害，選擇經(jīng)濟合理的節(jié)能方案，必然能夠取得顯著的節(jié)能成效。2節(jié)水方法從全世界看，水的開發(fā)與利用和水資源嚴峻缺乏的矛盾已日趨突出。在我國600多座城市中，有300多個缺水，108座城市嚴峻缺水，日缺水1600萬多M3，到2010年這些城市年缺水將達200億M3，因此每一年缺水的工業(yè)產(chǎn)值上千億元，水已成為制約我國社會和經(jīng)濟進展的要緊因素之一。節(jié)約用水應是避免水資源危機，解決供需矛盾的長期的必要的方針。(1)增強公民節(jié)水意識關于城市生活用水的廣大用戶來講，一部份人以為水是取之不盡，用之不竭，沒有必要珍愛，節(jié)約用水意識極為淡薄。人們關于黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴峻形勢熟悉不足。因此，咱們應樹立水是一種寶貴資源的觀念，節(jié)約用水即是節(jié)省資源。目前新建和改建工程，一樣都設有水表，合理定價，按表收費，取消了用水包費制，讓用水者直接承擔經(jīng)濟責任，事實證明節(jié)水成效明顯。各類經(jīng)濟和行政治理方法的實行會不斷的增強公民節(jié)水意識，公民節(jié)水意識是在全社會推行節(jié)約用水的軟環(huán)境，公民節(jié)水意識的增強可對其他具體節(jié)水方法起到事半功倍的作用。(2)推行節(jié)水型設備一、利用節(jié)水型的便器沖洗設備；二、節(jié)水型水龍頭，有一種充氣式水龍頭可比一樣龍頭節(jié)水60%-70%，這種龍頭出水時令人感覺水量專門大，而實際出水量僅為0.032L/S。自閉式龍頭、感應式龍頭都可起到節(jié)水作用，應踴躍推行利用；3、節(jié)水型淋浴設施，采納單管恒溫供水，一樣可節(jié)水10%-15%；若采納踏板閘，做到人離水停，一樣可節(jié)水15%-20%。推行各類型號的加氣淋浴噴頭，完善噴頭性能，也會有明顯的節(jié)水成效。4、其他節(jié)水型設備。小型洗衣機的開發(fā)推行，不僅方便了人們的生活，也收到了節(jié)水成效。推行節(jié)水型洗碗機也是節(jié)約用水的途徑之一。(3)采取必要方法，減少剩余水壓剩余水壓在配水系統(tǒng)中顯現(xiàn)是必然的，因為用戶是散布在管網(wǎng)的各個位置，有遠有近，有高有低，低、近用水點自然會顯現(xiàn)剩余水壓。剩余水壓雖難以排除，卻能夠采取必要的方法使之減少。在高層、超高層的建筑中，為使系統(tǒng)安全靠得住及經(jīng)濟合理，豎向分區(qū)供水，安裝減壓閥、減壓孔板等方法也間接地起到了節(jié)水作用。一樣采納孔板或用壓力調劑閥調壓，可使耗水量降低15%-20%；安裝節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。(4)利用中水系統(tǒng)，節(jié)約源水就全國情形看，從設計利用中的水系統(tǒng)民用建筑統(tǒng)計表明，利用中水沖洗茅廁便器，澆灑等雜用，可節(jié)水30%-40%，并減緩了城市下水道的超負荷運行。采納建筑中水系統(tǒng)，可實現(xiàn)排污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處置后回用，即可節(jié)約水資源，又使污水無害化，起到愛惜環(huán)境，防治水污染，減緩水資源不足的重要作用。(5)提高管材、附件和施工質量，嚴格操縱跑冒滴漏民用建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源浪費嚴峻，這通常情形下與管材、附件質量有關，也與施工質量有關，提高管材，附件和施工質量，嚴格操縱跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一?？傊?，節(jié)約用水勢在必行，民用建筑節(jié)水方法不概而論。實踐證明，只要采取一項方法兼用，其節(jié)水成效都將是顯著的?！皥猿珠_發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”，不僅能夠取得顯著的經(jīng)濟效益，而且能在必然程度上減緩城市用水的供需矛盾，解決頂峰期缺水的問題，還能減少污水排放量，愛惜環(huán)境，取得良好的社會效益和環(huán)境效益。

第八章物業(yè)治理一、物業(yè)治理打算物業(yè)治理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極為重要的服務性工作，是房地產(chǎn)開發(fā)建設進程的延續(xù)與深化，它直接關系到整個項目的開發(fā)可否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信用。項目建設單位擬組建高素養(yǎng)的物業(yè)治理公司，通過引進國內(nèi)外選進的物業(yè)治理體會，配備服務態(tài)度好、技術水平高、訓練有素的物業(yè)治理人員來弄好小區(qū)的物業(yè)治理，為入住小區(qū)的業(yè)主提供良好的服務。物業(yè)治理公司將對前期介入、物業(yè)治理驗收、入住治理、裝修治理及日常治理制訂一系列的物業(yè)治理細則，使住戶真正“買得趁心、住得安心、用得安心”。二、機構設置物業(yè)治理公司領導不設副領導，副領導下設保安部、水電維修、衡宇維修、環(huán)境保護、財務部、辦公室等外個部門，從而保證物業(yè)治理安全周到、維修保護及時到位，充分保證小區(qū)的安靜、安全、文明、衛(wèi)生、舒適、方便。物業(yè)治理公司的機構設置詳見下圖。經(jīng)理副經(jīng)理經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理財務部辦公室保安部水電維修房屋維修綜合管理環(huán)境保護第九章項目招投標與實施進度一、項目招投標招標投標治理是每一個建設項目都應遵循的大體準則，依照《中華人民共和國招投標法》、國家進展打算委員會第9號令《建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項的暫行規(guī)定》和《湖南省實施<中華人民共和國招標投標法>方法》的有關要求，項目將嚴格依照有關程序進行招標和工程監(jiān)理。二、實施進度打算本項目分前期決策、計劃設計、工程施工、完工驗收與交付四個時期，其中貫穿銷售預備與銷售工作。2011年1月正式開始工程建設，在各項工作開展順利的前提下，打算項目建設工期為48個月。項目實施進度安排如下：1．2011年6月底完成施工前期預備工作，包括項目可研、報批等工作。2．．2011年7月--2012年6月完成1#-6#主體工程施工，包括建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。3．2012年7月--2013年6月完成7#-14#主體工程施工，包括建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。4、2013年12月底完成所有戶外工程、配套設施等，全數(shù)掃尾交付利用。4．2014年12月全數(shù)銷售完畢。第十章組織治理機構和職工人數(shù)的確信執(zhí)行董事總經(jīng)理銷售招商部工程技術部執(zhí)行董事總經(jīng)理銷售招商部工程技術部計劃財務部綜合管理部辦公室二、職工人數(shù)的確信董事長：1人（經(jīng)濟師）總領導：1人（經(jīng)濟師）副總領導：1人（經(jīng)濟師）銷售招商部：主管1人（經(jīng)濟師）職員4人工程技術部：主管1人職員4人（含高級工程師1人；工程師2人）打算財務部：主管1人職員2人（會計師）綜合治理部：主管1人職員3人總職工人數(shù)為20人第十一章投資估算一、編制說明本項目為怡中豪苑建設工程。其工程大體建設投資估算采納指標法及有關規(guī)定和現(xiàn)行的大體建設費用定額進行編制。1．內(nèi)容包括：①項目前期費用（土地本錢）②建設工程費用③費用部份④大體預備費⑤建設期貸款利息本項目建設期及營運期定為四年，貸款資金8000萬元一次到位。利息%（年息），不計復利。建設期利息計算如下：8000×%×3年=（萬元）二、總投資估算表表二總投資估算表序號項目投資金額（萬元）備注1土地費用1375合畝2項目前期費1553其中：勘探、設計費336建筑面積單價25元/㎡三通一平費202建筑面積單價15元/㎡報建費942建筑面積單價70元/㎡監(jiān)理費40建筑面積單價3元/㎡其他333工程建設費16577見項目建設工程投資估算表4銷售費用742銷售收入×%5管理費用202建筑面積單價15元/㎡6財務費用1825%（年息）7不可預見費514項目開發(fā)成本×3%8土地增值稅572按住它收入的%,商鋪收入的3%合計23360第十二章項目財務預測數(shù)據(jù)一、資金籌措及投資利用打算1．資金籌措本項目資金來源有二個渠道：（1）自籌資金：15360萬元；（2）銀行貸款：8000萬元；總投資為23360萬元。2．投資利用打算23360表三序號項目金額（萬元）備注資金來源233601自籌資金15360非企業(yè)負債2銀行借款8000資金運用233601土地費13752項目前期費15533工程建設費165774銷售費用7425管理費用2026財務費用18257不可預見費5148其它572二、項目的計算期1．項目的計算期依照項目實施進度打算，本項目建設期為3年；依照項目特點，營運期定為1年，項目的計算期確信為4年。三、經(jīng)營及銷售稅金1．經(jīng)營收入（1）住宅銷售：據(jù)市場調查，目前隆回縣小高層住宅均在2900-3500元。經(jīng)綜合分析考慮到項目區(qū)位優(yōu)勢及同區(qū)位項目比較。咱們把本項目12層及14層住宅每平方米均價定為2900元,小高層17層住宅每平方米均價定為3000元住宅銷售收入：28106+7981=36087萬元表四怡中豪苑項目銷售收入測算明細表棟號地下車位（個）銷售金額（萬元）地下車庫（個）銷售金額（萬元）總建筑面積(M2)其中:地下面積(M2)其中:商品房面積(M2)單價（元）銷售金額（萬元）總銷售金額（萬元）154077010215780943530002831294121411212120104959929503300028513083310807701093015809350300028052955410807701091015609350300028052955510807701093015809350300028052955697277010110760935030002805294779727701012076093603000280829508972770100807609320300027962938997277010120770935030002805294710864770100907709320300027962930小計9374475750104000103129368828106296001197277084207207700290022332375129727707360760660029001914205613972770738076066202900192020621497277073607606600290019142056小計3628828280305203000275201160079818549合計1291032103103013452013312121208116003608738149（3）地下車位及地下車庫銷售收入據(jù)市場調查，目前該地段地下車位在90000元以上及地下車庫售價在110000元以上。小區(qū)內(nèi)地下車位共計129個。地下車庫共計103個，咱們把本項目地下車位售價定為每一個80000元，地下車庫售價定為每一個100000元。地下車位銷售收入：129×8=1032萬元地下車庫銷售收入：103×10=1030萬元銷售收入共計：38149萬元（詳見表四）2．銷售稅金及附加此項目按國家規(guī)定的稅收政策計取。營業(yè)稅稅率為5%城鄉(xiāng)保護建設費稅率5%教育費附加費稅率%(詳見下表)表五銷售稅金及附加單位:萬元序號項目建設期營運期12-34經(jīng)營收入381491住宅360872商鋪03車位/車庫2062經(jīng)營稅金及附加20891營業(yè)稅19072城鄉(xiāng)維護建設稅953教育附加86四、經(jīng)營本錢費用估算1．經(jīng)營本錢①營銷售費用。②治理費用。③土地增值稅按銷售收入的%計取。2．人工資及福利費職工收入按高于湖南省隆回縣年平均收入水平，確信為24000元/每一年，設定人員編制20人。福利費按工資總額14%計取即：24000×20×=55萬元3．折舊費由于本項目建筑全數(shù)銷售，故不計取折舊費。4．其他費用按總收入的%計取。詳見下表。表六經(jīng)營本錢費用估算表單位:萬元序號項目建設期營運期12-341經(jīng)營成本1224營銷費用742管理費用202房產(chǎn)稅2802工資及福利553攤銷費4財務費用1825長期借款利息18255其他費用572經(jīng)營成本合計3676五、利潤及利潤分派1．所得稅按利潤總額25%計取2.稅后利潤部份作為應付利潤分派給項目投資主體。（詳見下表）表七損益表單位:萬元序號項目建設期營運期合計12-341經(jīng)營收入38149381492經(jīng)營稅金及附加208920893經(jīng)營成本367636764建設成本19684196845利潤總額12700127006補以前年度虧損07所得稅317531758稅后利潤952595259可供分配利潤95259525六、借款還本付息估算1．建設期借款利息積存到經(jīng)營期，按年實際利率每一年計息一次（實際年利率%）。表八借款還本付息表單位:萬元序號項目建設期營運期1234借款償還1年初借款累計8000800080002本年借款增加80003本年應計利息4本年還本80005本年付息6年末借款累計800080000還款資金來源1可供分配利潤還本資金合計1償還本息2還款后余額0800080000表九現(xiàn)金流量表單位:萬元序號項目建設期營運期12341現(xiàn)金流入0038149經(jīng)營收入38149回收固定資產(chǎn)余值回收流動資金2現(xiàn)金流出7028750975096578固定資產(chǎn)投資經(jīng)營成本7028750975091314經(jīng)營稅金及附加2089所得稅31753凈現(xiàn)金流量-7028-7509-7509315724累計凈現(xiàn)金流量-7028-14537-2204695255折現(xiàn)系數(shù)（I=10%）6折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6325-6082-5474207147累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量-6325-12408-178822832第十三章項目財務評判一、財務的盈利分析1．項目全數(shù)投資現(xiàn)金流量表見表九，依照表九計算有關財務指標。（1）財務凈現(xiàn)值FNPV=∑（CI-CO）t（1+10%）-t=2832萬元>0（2）靜態(tài)投資回收期Pt=（4-1）+|-7509|÷31572=（年）（3）動態(tài)投資回收期Pt’=（4-1）+|-17882|÷20714=（年）依照以上計算成能夠看出，項目財務內(nèi)部收益率遠遠大于行業(yè)基準收益率Ic=10%；項目財務凈現(xiàn)值為2832萬元，大于零。表明該項目從全數(shù)投資角度盈利能力已知足了行業(yè)最低要求，在財務上能夠考慮同意。另外，項目的靜態(tài)、動態(tài)投資回收期別離為年和年，均小于行業(yè)基準回收期5年。表明項目投資完全能在規(guī)按時刻收回。2．由項目損益表和項目投資估算表，可計算以下指標：投資利潤率=年平均利潤總額÷項目總投資×100%=12700÷23360×100%=%投資利稅率=年平均利稅總額÷項目總投資×100%=（12700+2089）÷23360×100%=%資本金利潤率=年平均利潤總額÷資本金×100%=12700÷15360×100%=%本項目投資