社區(qū)管理第四版 課件 第3、4章 物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會；社區(qū)服務

社區(qū)管理（第四版）新編21世紀公共管理系列教材社區(qū)管理

(第四版）第2篇社區(qū)管理的主體第3章

物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會物業(yè)管理的概念物業(yè)服務企業(yè)的概念和服務項目業(yè)主委員會的性質(zhì)和建設物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會的關系重點問題依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.1

物業(yè)服務企業(yè)的概念物業(yè)管理獨立的企業(yè)法人；服務性企業(yè)；承擔某些行政管理職能的特殊服務性企業(yè)。物業(yè)指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)服務企業(yè)指依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.1

物業(yè)服務企業(yè)的概念指依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。概念理解基本目標妥善管理和維護業(yè)主的物業(yè)財產(chǎn)較少的投入為業(yè)主提供滿意的服務獨立的企業(yè)法人屬于服務性企業(yè)承擔某些行政管理職能的特殊服務性企業(yè)開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營與有償服務活動3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.2

物業(yè)服務企業(yè)的權利與義務根據(jù)有關法規(guī)，結合實際情況，與業(yè)主共同制定小區(qū)管理辦法依照物業(yè)服務合同對住宅小區(qū)提供管理服務依照物業(yè)服務合同和有關規(guī)定收取服務費用有權制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業(yè)務法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權利權利3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.2

物業(yè)服務企業(yè)的權利與義務按照合同約定，提供相應的物業(yè)管理與服務按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務費收支情況及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務協(xié)助有關部門提供社區(qū)服務，開展社區(qū)文化活動法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務義務物業(yè)服務企業(yè)既要全面履行合同，又要接受有關部門的指導。3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.3

物業(yè)服務企業(yè)的服務項目工程維護管理其他服務安全管理車輛道路管理項目環(huán)境衛(wèi)生管理園林綠化管理組織機構總經(jīng)理室公司主要職能部門服務處與下屬企業(yè)3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.4物業(yè)服務企業(yè)的組織機構辦公室財務部公共關系部工程部管理部服務部總經(jīng)理室是物業(yè)服務企業(yè)最高一級的指揮決策機構，對公司一切重大問題做出最后的決策。服務處

是指物業(yè)服務企業(yè)管轄下的某一分區(qū)或不同物業(yè)對象的管理機構；下屬企業(yè)

是指物業(yè)服務企業(yè)圍繞社區(qū)管理或社區(qū)服務而積極開辦的新企業(yè)。3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.5

物業(yè)服務企業(yè)的建設全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)制訂長遠的發(fā)展規(guī)劃

加強物業(yè)服務企業(yè)的內(nèi)部建設搞好物業(yè)服務企業(yè)的公共關系

教育員工要有競爭意識加強基礎管理工作依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。3.2

業(yè)主委員會3.2.1

業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位指依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。性質(zhì)：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。地位業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結合業(yè)主是指房屋的所有權人業(yè)主也應履相應義務一些事項由業(yè)主共同決定實現(xiàn)民主管理的組織形式3.2

業(yè)主委員會3.2.2

業(yè)主委員會的機構設置TitleinhereTitleinhere自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)進行文件備案Titleinhere選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的產(chǎn)生(1)根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小，業(yè)主委員會一般設委員5～15名；(2)業(yè)主委員會主任通常由主要業(yè)主代表中能者擔任。(3)業(yè)主委員會聘任執(zhí)行秘書(或秘書長)1人，負責處理本會的日常事務。執(zhí)行秘書可以是也可以不是本會委員。(4)業(yè)主委員會主任、副主任、執(zhí)行秘書可以是專職，也可以是兼職。業(yè)主委員會的組織只設一個業(yè)主委員會決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。3.2

業(yè)主委員會3.2.3

業(yè)主委員會委員產(chǎn)生任期權利與義務任職資格3.2

業(yè)主委員會3.2.4

業(yè)主委員會的權利和義務召集和主持業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)提出修訂《管理規(guī)約》《業(yè)主委員會章程》的議案選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)，與物業(yè)服務企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同審定物業(yè)服務企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、年度財務預算和決算監(jiān)督檢查物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理工作監(jiān)督公共建筑、公共設施、物業(yè)管理服務用房的合理使用權利業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)賦予的其他職責和權利3.2

業(yè)主委員會3.2.4

業(yè)主委員會的權利和義務籌備并向業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)報告工作執(zhí)行業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)通過的各項決議、決定，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守相關規(guī)定聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議調(diào)解業(yè)主和物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生的糾紛建立本會檔案制度義務接受市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的業(yè)務指導和檢查本會的決定不得違反法律法規(guī)和國家政策，不得違反業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的決定，不得損害公共利益。3.2

業(yè)主委員會(1)本會名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等；(2)組織及職責；(3)會議制度及工作制度；(4)委員的條件、選舉辦法及權利和義務等；(5)經(jīng)費來源、經(jīng)費賬目管理；(6)辦公用房；(7)章程生效、修改、補充等有關事宜。業(yè)主委員會章程：章

程TitleinhereTitleinhere日常工作3.2.5業(yè)主委員會的章程和日常工作章

程業(yè)主委員會章程決定了業(yè)主委員會的日常工作。1.要重視對廣大居民群眾的宣傳教育，使其逐漸成為成熟的消費者。2.聘請顧問，積極尋求咨詢3.最后，舉辦培訓班，組織業(yè)主委員會主任或委員學習如何加強對業(yè)主素質(zhì)的培養(yǎng)？3.2

業(yè)主委員會3.2.6

業(yè)主委員會的自身建設經(jīng)濟上的交換關系物業(yè)服務企業(yè)提供有償服務，業(yè)主支付相應費用，雙方在經(jīng)濟上具有交換關系。法律上的平等關系業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)是委托與受托的關系，是聘用與受用的關系。工作上的合作關系在管理物業(yè)的過程中,物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)常要和業(yè)主委員會發(fā)生聯(lián)系。3.3

物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會和居民委員會的關系3.3.1

物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會的關系需要指出，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會的關系在完全市場條件下和非完全市場條件下有所不同。依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。3.3.2

物業(yè)服務企業(yè)與居民委員會的關系指依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。矛盾解決方案必須建立健全居委會組織具有共同的工作目標少數(shù)物業(yè)服務企業(yè)不愿意設立居民委員會不配合正常工作各自為政，缺乏協(xié)調(diào)各有所長，可以互補3.3

物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會和居民委員會的關系關鍵術語物業(yè)管理

物業(yè)服務企業(yè)業(yè)主委員會管理規(guī)約業(yè)主委員會章程業(yè)主委員會委員復習思考題1．什么是物業(yè)管理?什么是物業(yè)服務企業(yè)?2．物業(yè)服務企業(yè)的服務項目有哪些?3．業(yè)主委員會是什么性質(zhì)的組織?4．如何加強業(yè)主委員會的自身建設?5．物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會的關系應該是怎樣的?感謝聆聽！

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(第四版）第3篇社區(qū)管理的內(nèi)容第4章社區(qū)服務社區(qū)服務的發(fā)展歷程社區(qū)服務的主要內(nèi)容我國社區(qū)服務發(fā)展的制約因素社區(qū)服務的工作方法發(fā)展我國社區(qū)服務的基本思路社區(qū)服務的運作模式重

點問

題早在19世紀，社區(qū)服務作為社會福利的一種形式，首先在英國誕生。1869年，英國倫敦出現(xiàn)了第一個社區(qū)服務組織—“慈善組織會社”，傳播到美國。1877年，美國水牛城成立了全球第一個慈善組織會社。4.1社區(qū)服務的興起與發(fā)展4.1.1國外社區(qū)服務的興起與發(fā)展社區(qū)服務的由來國外社區(qū)服務的發(fā)展英國的社區(qū)照顧美國的社區(qū)服務德國的“鄰里之家”4.1社區(qū)服務的興起與發(fā)展4.1.1國外社區(qū)服務的興起與發(fā)展興起于20世紀50年代，主要是針對“院式照顧”而提出的。具有6種形式：一是由地方政府出資興辦社區(qū)服務中心。二是開辦社區(qū)老年公寓。三是家庭照顧。四是設立暫托處。五是上門服務。六是開辦社區(qū)老人院。由兩部分構成：一是政府提供的服務；二是社區(qū)志愿者提供的服務?！班徖镏摇睂嶋H上是一種自我經(jīng)營、自我管理、自負盈虧的社區(qū)服務機構?！吧鐣＠鐣k”“四個層次一條龍”醞釀產(chǎn)生(1983—1987年)普及推廣(1987—1993年)鞏固提高

(1993—2000年)體系建設(2000年至今)社區(qū)服務體系構建政策文件支持“十四五”期間強化相關政策出臺街區(qū)試點

工作經(jīng)驗交流會

《城市居民委員會組織法》4.1社區(qū)服務的興起與發(fā)展4.1.2

我國社區(qū)服務的興起與發(fā)展1983年第八次全國民政會議前后，提出了國家和社會力量相結合；1984年漳州會議上，民政部明確了“社會福利社會辦”的指導思想；1985年，民政部推廣了上海市民政部門創(chuàng)造的“四個層次一條龍”的福利服務網(wǎng)絡的經(jīng)驗：“四個層次”是指市、區(qū)、街道、居委會；“一條龍”是指四個層次的縱向關系；1986年沙州會議上，第一次正式提出在城市開展社區(qū)服務工作的構想與要求；1987年9月，民政部在武漢召開了部分城市社區(qū)服務座談會，進一步明確了社區(qū)服務的內(nèi)容和任務以及社區(qū)服務和民政部門的關系——我國社區(qū)服務興起的主要標志。1醞釀產(chǎn)生(1983—1987年)4.1社區(qū)服務的興起與發(fā)展4.1.2

我國社區(qū)服務的興起與發(fā)展1987年武漢會議召開之后，武漢、上海、北京、天津、重慶等城市的民政部門選擇了一些街區(qū)進行試點工作；1989年，民政部在杭州召開了全國城市社區(qū)服務工作經(jīng)驗交流會；1989年12月第七屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議通過了《城市居民委員會組織法》，推動了社區(qū)服務向微型社區(qū)的延伸。2普及推廣(1987—1993年)4.1社區(qū)服務的興起與發(fā)展4.1.2

我國社區(qū)服務的興起與發(fā)展中央14部委于1993年8月聯(lián)合下發(fā)《關于加快社區(qū)服務業(yè)的意見》，明確了社區(qū)服務是保障社會體系和社會化服務體系中的一個重要行業(yè)，制定了相關的扶持保護政策；1994年年底，民政部在上海召開了全國社區(qū)服務經(jīng)驗交流會議；1995年，民政部頒發(fā)《全國社區(qū)服務示范城區(qū)標準》，在全國各地開展了創(chuàng)建示范城區(qū)的活動；1998年，民政部命名了46個全國社區(qū)服務示范城區(qū)；2000年12月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)了《民政部關于在全國推進城市社區(qū)建設的意見》，把拓展社區(qū)服務視為此后十年城市社區(qū)建設的主要目標之一，且視為社區(qū)建設的首要任務。3鞏固提高(1993—2000年)4.1社區(qū)服務的興起與發(fā)展4.1.2

我國社區(qū)服務的興起與發(fā)展2000年以來，我國社區(qū)服務工作的重點是社區(qū)服務體系建設；2006年4月出臺《國務院關于加強和改進社區(qū)服務工作的意見》；此后，先后出臺《“十一五”社區(qū)服務體系發(fā)展規(guī)劃》、《社區(qū)服務體系建設規(guī)劃(2011—2015年)》、《城鄉(xiāng)社區(qū)服務體系建設規(guī)劃(2016—2020年)》和《國務院辦公廳關于印發(fā)“十四五”城鄉(xiāng)社區(qū)服務體系建設規(guī)劃的通知》等政策文件；在“十四五”期間，我國將從服務內(nèi)容、服務主體、服務方式和服務機制四個方面進一步強化社區(qū)服務體系建設。4體系建設(2000年至今)4.1社區(qū)服務的興起與發(fā)展4.1.2

我國社區(qū)服務的興起與發(fā)展Titleinhere性質(zhì)Titleinhere活動方式Titleinhere社會化途徑Titleinhere組織依托社區(qū)服務

從廣義上講，社區(qū)服務就是在政府的倡導下實施的區(qū)域性的福利項目。它以一定層次的社區(qū)組織為主體和依托，以廣泛的群眾參與為基礎，用服務設施和服務項目來增進公共福利、提高生活質(zhì)量。社區(qū)服務4.2社區(qū)服務的含義與內(nèi)容4.2.1

社區(qū)服務的含義目的社區(qū)服務的內(nèi)容（補充和延續(xù)）面向社區(qū)居民的便民利民服務（本質(zhì)）面向弱勢群體的社會福利服務面向社區(qū)單位的社會化服務4.2.2

社區(qū)服務的內(nèi)容咨詢、代辦、修配、縫紉、理發(fā)、美容、飲食、洗衣、寄存、醫(yī)療、保姆介紹、家務勞動、法律顧問等(1)老年人服務(2)殘疾人服務(3)優(yōu)撫服務(4)社會救助服務(5)兒童服務這類服務對象是社區(qū)內(nèi)的企事業(yè)單位及其職工。提倡雙向性。4.2社區(qū)服務的含義與內(nèi)容111114.3社區(qū)服務的運作模式與工作方法4.3.1

社區(qū)服務的運作模式社會組織為主體社會組織(非營利組織或非政府組織)是社區(qū)服務的主要承擔者，在社區(qū)服務中發(fā)揮著主體作用。政府主導政府的主導作用主要表現(xiàn)在規(guī)劃、撥款、政策、監(jiān)督和管理等方面。社會參與社區(qū)服務的參與者不僅包括企業(yè)、宗教組織、慈善機構，還包括大量的社區(qū)志愿者和廣大學生。發(fā)達國家社區(qū)服務的運作模式我國社區(qū)服務的運作模式政府推動街道主管居委會操作社區(qū)共建4.3社區(qū)服務的運作模式與工作方法4.3.1

社區(qū)服務的運作模式社區(qū)服務的制度建設(1)制度建設的內(nèi)容與目的。(2)制度建設的注意事項。社區(qū)服