合肥華邦105項目提報（提報成功案例）

累計代理項目合約總面積超6330萬平方米銷售總金額超過1055億元跨區(qū)域發(fā)展超過14

年

346余個2011年代理樓盤總銷售金額超過255億元

數(shù)字新景祥新景祥使命：致力為客戶提供卓越的不動產(chǎn)解決方案，成為美好生活推動者。目錄

一、大勢解讀二、屬性認知三、整體定位四、營銷推廣五、產(chǎn)品優(yōu)化六、新景祥優(yōu)勢大勢解讀2012，破八的中國走向何方一則來自經(jīng)濟下行壓力確實有所加大，二則亦是為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供空間。對于管理層來說，“拐彎”時的適當減速符合宏調(diào)預(yù)期。2012兩會主要經(jīng)濟目標：經(jīng)濟增長率8年來首次低于8%歷年兩會2009年2010年2011年2012年GDP目標8%8%8%7.5%擬安排全國財政赤字9500億10500億9000億8000億CPI目標4%3%4%4%廣義貨幣(M2）目標17%17%16%14%失業(yè)率控制4.6%4.6%4.6%4.6%兩會定調(diào)房地產(chǎn)：調(diào)控不動搖、價格合理回歸兩大根本矛盾未解，下半年地方執(zhí)行仍將出現(xiàn)操作空間其一，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟中仍占重要地位。其二，地方政府土地財政格局未變。城市時間政策大致內(nèi)容中山2012年1月調(diào)整住房限價廈門2012年1月調(diào)整普通住房標準重慶2012年1月房產(chǎn)稅起征點提高從化2012年2月購房入戶天津2012年2月調(diào)整普通住宅標準蕪湖2012年2月購房補貼（已叫停）上海2012年2月調(diào)整普通住宅標準上海2012年2月上海房產(chǎn)稅率分界線下調(diào)合肥2012年2月存量商辦用地升級商服項目象山2012年2月變通限購令上海2012年2月居住證滿三年可購第二套（已叫停）行業(yè)短期判斷：低位調(diào)整，各地方市場分化1、市場：剛需逐漸釋放促交易量筑底回升，中高檔需求缺位市場缺乏后勁2、城市：一二線城市經(jīng)歷調(diào)控后總體看好，三四線城市市場前景則有分化3、房價：去年已調(diào)價項目接近成本紅線，未調(diào)價項目仍應(yīng)有10%降價空間4、地價：溢價率已處歷史底部，出讓底價適當下調(diào)已成趨勢2012的合肥地產(chǎn)，何去何從合肥熬過2011年底的寒流，迎來久違的春風(fēng)，年后一輪剛需的釋放后，市場仍在低位調(diào)整。合肥熬過2011年底的寒流，迎來久違的春風(fēng)，年后一輪剛需的釋放后，市場仍在低位調(diào)整。北：大盤新城發(fā)展滯后，大量土地存量，土地供應(yīng)充足。東：消化存量發(fā)展相對滯后，土地供應(yīng)充足，存量充足。西：供應(yīng)稀缺土地基本開發(fā)殆盡，供應(yīng)有限，存量充足南：新增供應(yīng)南部濱湖吞巢湖，土地供應(yīng)充足，市場熱點。北部東部南部西部合肥已形成多城市副中心，城市勢能分散，土地價值重估，形成多重評價標準曾經(jīng)的東窮、西富、南貴、北匪——不同區(qū)位資源條件不同，呈現(xiàn)不同市場特征2012年合肥樓市庫存壓力加大，消化周期持續(xù)攀升截至2012年2月底，合肥庫存商品房達到創(chuàng)歷史紀錄的5.8萬套左右，110平方米以上的大戶型房源更是達到2萬套以上，占總庫存量的35%。根據(jù)目前的存量，按月均4000套的走量速度計算，目前存量至少需要14.5個月的消化周期,蜀山區(qū)存量為各區(qū)之冠。2012年合肥共有76家純新盤入市，165家在售樓盤計劃加推房源，36家項目計劃加推商業(yè)類商品房源，后續(xù)庫存壓力持續(xù)加大。品牌房企市場份額比重增加，名企逐漸成為合肥市場領(lǐng)軍者2011年品牌開發(fā)商共供應(yīng)7571套住宅房源，約占合肥市總供應(yīng)量的11.5%，市場份額進一步提高。2011年品牌開發(fā)商共成交5127套住宅房源，約占合肥市總成交量的9.3%。2012市場關(guān)注綜合性價比，對品牌的關(guān)注度進一步提高。排名1月合肥銷售排行2月合肥銷售排行項目名稱成交套數(shù)(套)項目名稱成交套數(shù)(套)1藍鼎星河府206藍鼎星河府2812恒盛皇家花園87家天下1073萬科金色名郡73萬科金色名郡1024建業(yè)時光原著72瑞泰星河灣895峰尚國際63寶業(yè)城市綠苑876華潤橡樹灣56恒大城867恒大城53眾力登云庭678水麗坊80公社46華潤橡樹灣629金大地191245華邦光明世家5910瑞泰江南44恒盛皇家花園58號外：2012年1月1日北城世紀城、豐大金色假日、北辰天都紛紛打出低價開盤的旗號，最低價格均達到了“3”字開頭，其中，更有豐大金色假日最低3088元/平米的價格，成為合肥住宅銷售的最低價。但銷售不盡人意。合肥每平2994.52元的“總理房價”都是浮云，購房者心里自有尺度，高性價比才是王道禹洲·天境：2011年8月4日開盤，

一口價4500元/㎡席卷全城，狂銷8億。藍鼎·星河府：2011年12月18日至2012年1月14日兩次開盤，5200元/㎡起狂銷1800套。恒大城：依靠品牌與精裝，年后逆市漲價600元/㎡，仍受市場追捧。華潤·橡樹灣：2011年10月30日開盤，低于市場預(yù)期的6500元/㎡，一直位列銷售排行前列保利·香檳國際：精裝房源預(yù)計4月開盤，主力價格7180-7580元/㎡，低于市場預(yù)期價格。高光品牌+好產(chǎn)品+積極定價=熱銷剛需首置主導(dǎo)，中小戶型、中低價位、緊湊改善成為市場主流合肥住宅市場成交量價走勢圖隨著市場存量的持續(xù)加大和資金壓力的加大，住宅價格存在小幅（15%以內(nèi)）下探的可能性，降價幅度對整體成交量影響有限，整體市場規(guī)模不會大幅變動價格滯漲量跌價滯基于合肥市場特征和調(diào)控目標，2012成交價格大幅下跌可能性很小，成交量則不會出現(xiàn)顯著反彈價格成交量t元/㎡套數(shù)P1P2P3P41、2012年年內(nèi)調(diào)整周期可能只有一個U型波段，即成交量一季度高、二季度滑落、三四季度有所回升；成交價格在二三季度有個下行的調(diào)整周期2、根據(jù)合肥市場的運行特征，我們認為合肥市場價格在2012年年內(nèi)不具備15%以上深度調(diào)整的空間合肥房地產(chǎn)市場未來將呈現(xiàn)成交價格階梯型下降、成交量波浪型下降的態(tài)勢結(jié)論：開發(fā)商在這一輪調(diào)控應(yīng)順勢而為，調(diào)整開發(fā)模式與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，持續(xù)增強自身品牌競爭力在整年處于下行的市場，順勢而為，務(wù)實運作，要賣就賣天生暢銷的產(chǎn)品。品牌的光芒日益顯性。無論積極定價或被迫降價，有了品牌才能凸顯性價比。屬性認知合肥傳統(tǒng)市中心區(qū)域，一環(huán)旁項目，合肥的上只角，價值認知高地

4

大主要商圈環(huán)繞：緊鄰市中心、三里庵、黃潛望、西門四大商圈3

條城市主干道：長江路高架、合作化路高架、青陽路2

條軌道線未來匯集：２、3號線一環(huán)輻射區(qū)傳統(tǒng)老城區(qū)本案長江西路高架合作化路五里墩立交橋地段條件周邊區(qū)域名校聚集，人文氛圍濃厚。五十中分校和安居苑小學(xué)分校構(gòu)成了本案雙學(xué)區(qū)，具備較佳的學(xué)區(qū)資源。資源條件61071113812345①省博物館②三孝口③科教書店④安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)⑤安徽中醫(yī)學(xué)院⑥安徽醫(yī)科大學(xué)⑦安徽大學(xué)⑧安徽經(jīng)濟技術(shù)學(xué)院⑨警官職業(yè)學(xué)院⑩中國科技大學(xué)⑾電子工程學(xué)院⑿合肥炮兵學(xué)院⒀合肥工業(yè)大學(xué)129文文本案五十中分校安居苑小學(xué)分校地塊四面四不靠，老式住宅小區(qū)環(huán)繞。內(nèi)部保留眾多數(shù)十年的老樹，私密幽靜，但整體昭示性和可進入性差。宗地現(xiàn)狀本案萬科金域華府1五里墩立交橋項目四至：東面：105醫(yī)院北臨：105醫(yī)院職工宿舍樓西臨：電信村南臨：長江西路劣勢——宗地四周陳舊小區(qū)環(huán)繞，整體形象欠佳。淠河路青陽路12345合作化路虹雨花園2105醫(yī)院宿舍樓3105醫(yī)院宿舍樓4長江西路高架下匝口5剖面小，進深長，且兩側(cè)呈多邊不規(guī)則形，無法做到項目整體建筑的疏朗排布與大尺度景觀中心。宗地價值居住價值遞增昭示性較好地塊凸起不規(guī)則剖面最小噪音干擾大進深長，剖面短規(guī)劃條件一般剖面最寬景觀規(guī)劃條件最好項目總占地面積54013㎡A地塊占地面積46410㎡總建面積20萬㎡容積率3.55B地塊占地面積7603㎡總建面積5.3萬㎡容積率6.0B地塊A地塊華邦使命——為城市消費者提供高品質(zhì)的社區(qū)和服務(wù)

華邦愿景——

城市大開眼界品牌資源開發(fā)模式：一主三輔，地產(chǎn)開發(fā)為主體，物業(yè)+景觀+商業(yè)管理三箭齊發(fā)開發(fā)成就：11年6城12盤開發(fā)歷程：

【華順廣場】【華順家園】【華順天門湖花園】【華泰集團辦公樓】【華邦?九獅水岸】【華邦?世貿(mào)城】【華邦?光明世家】【華邦?伊賽特家居匯】【華邦?陽光城（池州）】【華邦?錦繡華府（六安）】

【華邦?錦繡華府（宣城）】

【華邦?華邦世家（巢湖）】戰(zhàn)略目標：五年成為省內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十年成為全國地產(chǎn)行業(yè)百強企業(yè)劣勢突出20萬方體量住宅，屬于中等以下規(guī)模，具備一定安全性中等規(guī)模優(yōu)勢明顯市中心核心地段，三里庵商圈輻射，土地價值極稀缺城市中心區(qū)域地塊狹長不規(guī)整，通達性好、進入性差，不利于產(chǎn)品均好性排布和大尺度景觀打造。土地內(nèi)生性問題教育生活配套突出成熟商圈輻射，具有學(xué)區(qū)優(yōu)勢，交通極其發(fā)達地塊地界屬青陽路板塊，周邊形象價值較低，缺乏打造高端項目的外部資源外部環(huán)境問題緊鄰萬科金域華府項目，未來將長期面臨其競爭壓力。競爭問題糾結(jié)弱市。熟地。強敵。狹長之所。中等體量住宅項目核心問題核心問題界定①基于地塊的約束條件，如何進行物業(yè)排布和產(chǎn)品規(guī)劃以實現(xiàn)項目戰(zhàn)略目標？（產(chǎn)品）②弱市背景下與萬科貼身競爭，如何有效規(guī)避競爭并實現(xiàn)項目價值最大化？（定位）③平衡利潤流與現(xiàn)金流的博弈，如何實現(xiàn)產(chǎn)品與品牌雙贏？（營銷）商業(yè)暫且不提，結(jié)合項目住宅產(chǎn)品本體限制，以及當前市場形勢，本項目的核心問題界定：提出問題分析問題解決問題整體定位前期報告核心結(jié)論回顧市中心高端占位，與萬科等一線項目實現(xiàn)對話和博弈。以高附加值的產(chǎn)品和差異化景觀為核心競爭力，借勢萬科與其共生。分流萬科的中高端客戶，承接其高端價值，實現(xiàn)本項目的目標。戰(zhàn)略發(fā)展定位萬科·金域華府本案充分利用萬科參與區(qū)域營銷，以同等品質(zhì)的高形象占位兌現(xiàn)區(qū)域價值，主動切分中高端客群以局部戰(zhàn)場的性價比優(yōu)勢為競爭平臺，以特色差異化的產(chǎn)品策略和針對性銷售策略，與萬科分享市場份額“借勢”“共生”VS其實，我們不一定非要打敗萬科。一塊地可以長出兩朵奇葩，我們這樣認為。所以，我們想把105項目，當做萬科共生共榮的伙伴。做出華邦的個性和特質(zhì)，從而名利雙收。本案定位為最具價值市中心一環(huán)板塊，從客戶定位（首改和首置客群為主）、產(chǎn)品打造（主力為二房三房）、營銷推廣（高舉高打，提升調(diào)性）各方面向市中心一線高端住宅看齊，跳出區(qū)域競爭。Action1市場戰(zhàn)略占位市中心Action2整合高占位樓盤質(zhì)素整合市中心精品樓盤，在建筑風(fēng)格、景觀營造、營銷體驗展示、戶型塑造等客戶感知的產(chǎn)品核心模塊上接近、達到或一定程度超越目前市場平均水平。園林樣板段建筑單體及立面對手的目標客戶就是我們的目標客戶；充分享用對手的營銷動作，通過自身產(chǎn)品和營銷策略分流其客戶。萬科項目產(chǎn)品線豐富，本項目不與其做全線競爭，合理確定主力產(chǎn)品與明星產(chǎn)品，緊扣客戶基本訴求，通過贈送面積和性價比建立明確的局部比較優(yōu)勢。Action3客戶戰(zhàn)略搭便車——以逸待勞Action4產(chǎn)品戰(zhàn)略聚焦主戰(zhàn)場——以專對全萬科客群構(gòu)成頂尖富豪層中堅富貴層實力富裕層本項目客戶VS以111㎡的四房（贈送可達140㎡）對抗萬科160㎡的三房客戶分流性價比高贈送戶型

針對品牌大盤通常的套路化開發(fā)特點，尋找大盤缺少關(guān)注的客戶的偏好點，形成明確的項目特色，為客戶提供差異化的選擇，保留話語權(quán)Action5品質(zhì)戰(zhàn)略同“質(zhì)”不同“調(diào)”——以“一點特色”破“大盤套路”歐式園林泰式園林VS1、外遮陽系統(tǒng)2、嚴密外門窗系統(tǒng)3、外墻保溫系統(tǒng)4、浮筑樓板系統(tǒng)大盤開發(fā)具有周期長階段多的特點，本案采用靈活的、步步緊逼的營銷、銷售策略，實現(xiàn)項目利益最大化萬科主打市中心概念，忽略區(qū)域的文脈價值，本案可以在營銷上主打文脈，喚醒老合肥人對地塊的情結(jié)。Action6營銷戰(zhàn)略相機而動——以短平快對持久戰(zhàn)推廣調(diào)性主力客群次主力客群合肥城市富裕階層私企業(yè)主周邊區(qū)域和板塊中高端改善型客戶次主力客群區(qū)域來源：合肥全市職業(yè)特征：以大中型私企老板、高級公務(wù)員為主購買興趣：具有較高的居住品位，對建筑風(fēng)格、環(huán)境具有獨到見解置業(yè)目的強度：占有高端物業(yè)的本能和多次改善后渴望創(chuàng)新、與眾不同置業(yè)特征：重視選擇吻合自身個性的品質(zhì)經(jīng)濟能力：富豪層與富貴層之間家庭特征：綜合，多以三口之家為主主力客群區(qū)域來源：周邊區(qū)域，包括青陽路、合作化路沿線職業(yè)特征：區(qū)域企業(yè)中高層、私營業(yè)主，泛公務(wù)員等中高收入群體購買興趣：具有較強的區(qū)域居住慣性和地域情結(jié)置業(yè)目的強度：改善型為主，同時彰顯自身較獨特的置業(yè)品位置業(yè)特征：重居住區(qū)域和周邊配套，注重產(chǎn)品本身經(jīng)濟能力：擁有相對富余的資金能力家庭特征：以中年品質(zhì)之家、幼子之家為主的三口之家主力客群：周邊區(qū)域（蜀山西區(qū)）首置首改品質(zhì)客群，對區(qū)域具有一定情結(jié)的知富階層。次主力客群：合肥本地及外地經(jīng)商的富裕以上階層客戶定位：做萬科中高端客戶的細分與拓展以優(yōu)質(zhì)的整體產(chǎn)品品質(zhì)（建筑、規(guī)劃、園林景觀、展示等）兌現(xiàn)市中心高端住宅的價值，實現(xiàn)項目市中心占位，與萬科對話，并通過創(chuàng)新、差異化和產(chǎn)品附加值實現(xiàn)與萬科的共生共榮。更加聚焦、更加純粹的產(chǎn)品以避免與萬科的全面競爭主力戶型設(shè)置為市場主流區(qū)間（90-110緊湊三房和兩房），兼?zhèn)洳糠执髴粜停?30以上），通過贈送面積形成與萬科的總價競爭優(yōu)勢。價值定位面積定位功能定位以滿足周邊區(qū)域首改和首置需求為主，后期兼顧全市區(qū)域及高端客戶通過有效控制總價，分流萬科的中高端客群產(chǎn)品定位：不應(yīng)只是硬邦邦的水泥和鋼筋，更應(yīng)該有對客戶的荷包厚度和精神層面的雙重尊重產(chǎn)品線建議：舒適型首置首改產(chǎn)品為主房型

戶型

面積(平方米)

總配比

常規(guī)兩房

2\2\1

80-90

50%緊湊三房3\2\1

90-110

20%舒適三房

3\2\2

110-120

12%緊湊四房

4\2\2

120-130

10%常規(guī)四房

4\2\2

130-140

4%舒適四房

4\2\2

150-160

4%為順應(yīng)目前市場趨勢，規(guī)避貼身同質(zhì)化競爭和本案地塊先天不足，通過合理控制總價，以“首改首置型”為主力、配合部分“舒適改善型”產(chǎn)品，以此來市場占位，我們認為更為現(xiàn)實。長江路

西一環(huán)20萬方城市大成私邸整體項目定位營銷推廣萬達公館11500金域華府10000本案領(lǐng)勢公館7600瑞龍公館7000旺角香水岸6800祥源翡麗城7800蘭亭公寓8700頂峰國際公寓8900單價11000左右單價9000以下單價9K-1W融僑觀邸11000鼎元府邸7700和平盛世7500港匯購物廣場未上市東方廣場9800廬陽瑞園7000構(gòu)峰源公館6900中天勝利未上市恒馨國儲大廈約8700華僑廣場11500富世廣場11000易居同輝7500先看競爭：市中心一環(huán)線的競爭不一定要跑得過狗熊，跑得比別人快，就是贏家第一梯隊(9000元/㎡以上）華潤中心萬達公館綠城玫瑰公館綠地內(nèi)森莊園萬科金域華府融僑觀邸萬科金色名郡……第二梯隊(6000-9000元/㎡）領(lǐng)勢公館通和易居同輝祥源翡麗城淮礦和平盛世鼎元府邸構(gòu)峰源公館……第三梯隊(6000元/㎡以下）北城世紀城恒盛皇家花園禹洲天境力高共和城金輝悅府藍籌國際……根據(jù)企業(yè)品牌和項目規(guī)劃等綜合排比，目前在合肥，我們隸屬第二梯隊名稱本案萬科金域華府領(lǐng)勢公館通和易居同輝品牌華邦集團萬科集團合肥求實置業(yè)安徽農(nóng)墾集團總建面積/容積率25萬方/3.5548萬方/3.5612萬方/3.540萬方/4.78產(chǎn)品類型高層高層、公寓（精裝）高層（毛坯）高層、公寓（毛坯）建筑風(fēng)格——新古典Art-deco現(xiàn)代戶型面積——3房：108-181㎡201-241㎡四房217-231㎡2房：85-113㎡3房：125-133㎡公寓：35-65㎡高層：74-97㎡園林景觀——層次感強的下沉中心院落景觀，歐式園林無無自然資源有無無無智能化——有無無園區(qū)配套——會所無商業(yè)步行街、SHOPPINGMALL均價——10000元/㎡7600元/㎡7500元/㎡去化速度——推出6棟高層，銷售58%左右推出4棟住宅，銷售34%推出一棟公寓，銷售90%；一棟高層，銷售40%優(yōu)勢地段、學(xué)區(qū)品牌、地段、精裝、內(nèi)部園林、物業(yè)、雙會所、學(xué)區(qū)地段、學(xué)區(qū)地段、學(xué)區(qū)劣勢地塊狹長、周邊環(huán)境價值低產(chǎn)品線配比品牌力、訴求力孱弱地塊分散，無社區(qū)氛圍品牌力、訴求力孱弱馬路對面的貼身競爭策略目標：做領(lǐng)導(dǎo)者品牌做挑戰(zhàn)者價格高端形象，中高價格，高性價比物業(yè)領(lǐng)先于周邊競品(除萬科外），成為區(qū)域代表躋身全市一線品牌地位，實現(xiàn)項目溢價以產(chǎn)品力共鳴客戶以品牌帶動產(chǎn)品產(chǎn)品：以產(chǎn)品力，打造生活意向，勾起老合肥情結(jié)。客戶：精神對味，鼓勵、認同價值觀的人群。華邦：品牌知遇熟地，個性氣質(zhì)率先落地。即：產(chǎn)品客戶華邦三重角度，溝通傳播個性氣質(zhì)策略方向：客戶策略推售策略展示策略活動策略推廣策略品牌策略123一期推出貨量（2012年9月)

二期推出貨量(2013年5月）三期推出貨量（2014年3月）推售次序及推售原則：根據(jù)工程計劃節(jié)奏及產(chǎn)品線均勻去化而制定，銷售周期28-30個月。推售品牌推廣活動客戶展示少量多批的推售原則，始終保持“熱銷”、“熱點”的銷售態(tài)勢；先期產(chǎn)品平價入市確保銷售安全，結(jié)合銷控原則逐步實現(xiàn)價格增長每批次搭配豐富產(chǎn)品組合，充分借助產(chǎn)品擠壓策略，實現(xiàn)銷售速度與利潤的雙贏充分的蓄客與續(xù)銷周期，開盤時實現(xiàn)長蓄短爆，續(xù)銷時實現(xiàn)利潤最大推售原則推售品牌推廣活動客戶展示創(chuàng)造華邦無可復(fù)制的品牌價值推售品牌推廣活動客戶展示CROSSOVER與精英教育跨界與運動跨界與超五星級酒店跨界與電影跨界與書籍跨界與商務(wù)跨界也許，每一個跨界都有人做到，且做到極致但華邦可以將極致做到更極致，聚合最高端的跨界平臺CROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVER與慈善事業(yè)跨界推售品牌推廣活動客戶展示獅子會捐助汶川學(xué)校慈善晚宴慈善拍賣助養(yǎng)大熊貓大愛無言·用愛心演繹人生奢華形式：整合資源擔負社會責(zé)任·與知名慈善機構(gòu)掛鉤推售品牌推廣活動客戶展示『對話大師——共餐權(quán)拍賣』形式：選擇一個國內(nèi)知名的經(jīng)濟學(xué)家或營銷大師，拍賣共餐權(quán)利，拍賣所得作為慈善用途或公益事業(yè)推售品牌推廣活動客戶展示茶道協(xié)會

廬劇讀書會花道協(xié)會

古典樂器歌劇私藏品鑒會文化潮流信息昆劇畫廊琴棋書畫協(xié)會話劇HOWCULTURALIZE如何文化地生活頂級廚藝協(xié)會『私愛文化匯』推售品牌推廣活動客戶展示『品牌借勢＆簽約第一太平戴維斯』專業(yè)的物業(yè)管理是高檔社區(qū)生活品質(zhì)的保證，物業(yè)管理前置可帶來較高的營銷價值“萬科能發(fā)展到今天，有50%的功勞是因為有萬科物業(yè)的支持?！薄f科董事會主席王石形式：高調(diào)簽約合肥首家英式頂級物管，借助強勢品牌拉升品質(zhì)形象推售品牌推廣活動客戶展示推廣主題：2012蜀山傳可復(fù)制的是時間，不可復(fù)制的是地段預(yù)熱階段推售品牌推廣活動客戶展示推廣主題：一城共賞，示范合肥別人種房子，我們種樹蓄客階段推售品牌推廣活動客戶展示推廣主題：繁華歸根，以大成酬大城開盤階段推售品牌推廣活動客戶展示戶外包裝高炮、大牌工地圍墻網(wǎng)絡(luò)媒體合房網(wǎng)廣播電臺交通電臺廣告SP/PR活動其他系列活動示范區(qū)開放開盤活動其它媒體短信廣告平面媒體合肥晚報安徽商報媒介推廣組合365網(wǎng)精神堡壘巨幔新安晚報江淮晨報市場星報房地產(chǎn)報發(fā)光字項目官網(wǎng)微博媒介使用：節(jié)點鋪排，保證頻度線上以品牌及形象為主，線下客戶深度挖掘推售品牌推廣活動客戶展示戶外：拿下入城高速路口與機場的交通導(dǎo)示牌合肥繞城高速東北樞紐合肥繞城高速東南樞紐合肥繞城高速包河大道出入口合肥駱崗機場合肥繞城高速銅陵方向樞紐合肥繞城高速金寨南路出入口合肥繞城高速長江西路出入口合肥繞城高速西北樞紐推售品牌推廣活動客戶展示持續(xù)話題炒作影響力最大化論壇房產(chǎn)專欄項目QQ群意見領(lǐng)袖報刊軟文微博微博、網(wǎng)站等持續(xù)進行話題炒作載體：項目網(wǎng)站、項目官方微博、地方門戶網(wǎng)站論壇邀請地產(chǎn)領(lǐng)袖、業(yè)內(nèi)專家學(xué)者、社會名媛、意見領(lǐng)袖和媒體代表等進行微博互動前期通過活動專題報道、相關(guān)軟文炒作、人物專訪、網(wǎng)絡(luò)論壇專題，全面?zhèn)鞑ラL安天璽的影響力，引發(fā)社會公眾對公司品牌和項目的關(guān)注推售品牌推廣活動客戶展示二、針對企事業(yè)客戶，于公積金對賬單上發(fā)布項目信息輔助措施：行銷派單、定向發(fā)布一、行銷、派單乃行之有效的拉動客戶上門的有力手段跑斷腿，不后悔推售品牌推廣活動客戶展示我們和光陰的故事會——合肥老照片巡展一次輻射大眾的輿論營銷情感營銷展示合肥老照片，喚起久違的回憶?，F(xiàn)場細節(jié)布置富有時代感，帶著過去那些時光的印記。推售品牌推廣活動客戶展示105項目綠皮書計劃——關(guān)于原生樹木的事件營銷高調(diào)找植物專家勘探地塊植被，重點擇幾棵老樹保護遷植，新聞高調(diào)發(fā)布建議項目地塊中的原生成樹盡可能的保留，但其實那是CLD到今天最彌足珍貴的無價綠色財富。推售品牌推廣活動客戶展示主冠名昆曲演出（世界人類口述和非物質(zhì)遺產(chǎn)代表作）主冠名廬劇演出（國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)）文藝搭臺，項目唱戲，人文調(diào)性對接品牌高端形象推售品牌推廣活動客戶展示推售品牌推廣活動客戶展示與工程樣板節(jié)點配合，有效互動。按目前初定2012年4月后市場亮相來看，要把握的幾大節(jié)點——前期神秘傳播，即將亮相，外展點開放接待節(jié)點，實景體驗區(qū)暨會所竣工節(jié)點，現(xiàn)場接待中心具備接待條件節(jié)點，開盤節(jié)點，實樓樣板開放節(jié)點，......(具體執(zhí)行還需要與貴司進一步落實，以上都是可以用的營銷活動題材)推售品牌推廣活動客戶展示境界，心靜界。城市新貴階層與知富階層推售品牌推廣活動客戶展示鎖定74后的老合肥正處于事業(yè)上升期的人生階段特征以及渴望/熱衷/樂于交流的精神特征因此，購房動機：對工作/事業(yè)有所幫助對交流有所保障對真正融入城市有所便利他們的精神圖騰，正是交流人與人的交流人與城市的交流人與空間的交流他們是萬科中小面積戶型購買者，正對著萬科大面積戶型望而興嘆或暗暗努力著推售品牌推廣活動客戶展示1個觀點——最有效的推廣在于最短的時間集中最大的關(guān)注1個堅持——遍地開花≠無的放矢新景祥客戶導(dǎo)入策略建議4大方向跨界營銷區(qū)域滲透多線巡展數(shù)據(jù)營銷重點客戶推售品牌推廣活動客戶展示區(qū)域滲透——針對地緣性，地毯式尋找區(qū)域內(nèi)潛在客戶對象:西南區(qū)域富人小區(qū)主要地點（蜀山區(qū)）載體：帳單、彩信、短信；社區(qū)內(nèi)廣告位：電梯箱、告示牌、電子屏；社區(qū)聯(lián)誼活動：社區(qū)內(nèi)組織SP活動；推售品牌推廣活動客戶展示多線巡展——萬達威斯汀元一希爾頓金鷹百大CBD在合肥高端商場、酒店進行巡展，有效進入高端客群。推售品牌推廣活動客戶展示數(shù)據(jù)庫營銷4S店VIP高端養(yǎng)生會所VIP銀行大客戶VIP形式：直郵、短信、SP推售品牌推廣活動客戶展示政府部門商界精英重點客戶——形式：論壇、酒會等形式醫(yī)院醫(yī)師大學(xué)教師推售品牌推廣活動客戶展示現(xiàn)場接待服務(wù)規(guī)范及流程參考建議客戶落地推售品牌推廣活動客戶展示品牌展示、工法展示、新科技應(yīng)用等等，這些想必同行們已經(jīng)說過，所以我們重點談?wù)勥x址問題受地塊自身條件及工程進度制約，項目啟動初期使用外展售樓部勢在必行經(jīng)我司前期多次踩點，最終選址建議如下：地址國購廣場對面天橋下，鴨鴨羽絨服西邊門面面積約220平（一層）層高4.5米店面現(xiàn)狀營業(yè)中，很快到期聯(lián)系人余先生聯(lián)系電金10萬/月利位于項目輻射地緣范圍，目標人群高集散地，到達性好、昭示性強弊門前有電梯遮擋部分視線建議同步拿下樓面廣告位推售品牌推廣活動客戶展示產(chǎn)品情景全體驗三維放映區(qū)_項目宣傳片數(shù)字投影沙盤多維營銷體驗細節(jié)成就__產(chǎn)品說明書奢華傳奇__概念樓書電子售樓部_網(wǎng)絡(luò)化電子化通過文本、網(wǎng)絡(luò)、影視等多維方式全方位展現(xiàn)項目，并形成二次傳播奢華樣板房項目高端形象滲透體會，品質(zhì)細節(jié)全程展示，情景生活代入體驗，價值認同最大化概念及產(chǎn)品影視宣傳多功能會所品牌展示間工法展示間殺客在終端，銷售道具多多益善眼見為實，重在體驗，客戶看到的就是他們想要得到的最重要！推售品牌推廣活動客戶展示專業(yè)迎賓開車門迎賓，管家助理端濕毛巾，專職管理員代客泊車，門童為客戶開門，銷售顧問熱誠接待。如有小孩或?qū)櫸?，可設(shè)專門寵物托管中心。進入售樓大堂，首先邀請客戶享用精美的茶點，讓客戶徹底放松身心。［皇家服務(wù)］推售品牌推廣活動客戶展示利用售樓中心的數(shù)字投影沙盤講解，并引導(dǎo)客戶進行環(huán)幕影院滾動播放項目宣傳片，務(wù)求帶給客戶震撼的視聽效果，成功塑造項目高端形象［動態(tài)展示］推售品牌推廣活動客戶展示品牌間展示內(nèi)容1、公司介紹2、公司榮譽3、公司精神4、項目巡禮工法間展示內(nèi)容1、防水工藝與建材展示2、外墻涂料與工藝展示3、門窗品質(zhì)與隔音保溫展示4、外墻保溫展示5、智能安防系統(tǒng)展示6、供暖系統(tǒng)工作原理展示讓品牌和項目變得具體而形象，讓客戶有了親切的參與感，從而能更認同，更了解整個樓盤。同時，有利于提升項目的品質(zhì)，體現(xiàn)品質(zhì)建筑的工藝復(fù)雜和設(shè)計的用心之處。［靜態(tài)展示］推售品牌推廣活動客戶展示歡迎駐足在每一個為你而設(shè)的角落讓你不知不覺中忘記時間的流逝［情景園林］推售品牌推廣活動客戶展示推售品牌推廣活動客戶展示［風(fēng)格樣板間］在樣板房不同分區(qū)設(shè)置不同場景，邀請專人在書房繪畫，在客廳彈奏樂器，在會客室擺設(shè)茶道，在廚房制作點心，甚至舉行室內(nèi)party，利用每一個真實情景，向客戶展現(xiàn)項目的尊尚生活；私人管家如自家主人回家般接待，私人管家助理為客戶端上熱飲及食品，客戶可隨時體驗生活。［可代入式樣板間］推售品牌推廣活動客戶展示6月9月2013.52014年3月2012.4時間節(jié)奏產(chǎn)品蓄客一期開盤三期開盤項目清盤媒介線上官網(wǎng)、微博、房產(chǎn)網(wǎng)貫穿持續(xù)；線下多渠道拓展，短信、派單、分展場等持續(xù)，常規(guī)媒體按營銷節(jié)點分頻次投放包裝展示6月臨時售樓部開放11月售樓中心（會所）開放，景觀帶及樣板間達展示條件活動階段性主題活動引爆，系列小活動持續(xù)工程需保證工程進度，確保根據(jù)營銷節(jié)點工程完工二期開盤2015.1營銷總線：平開高走，小步快跑，跑量為先后期建議：輕廣告、重營銷、重現(xiàn)場、重渠道、重活動產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品優(yōu)化建議：園林景觀高密度中小社區(qū)景觀寶典之一：做減法不做加法由于空間有限，且建筑高度對比大，因此此類小區(qū)景觀首要任務(wù)就是實現(xiàn)空間最大化，保證縱向視線開闊，橫向塊面整齊。高密度中小社區(qū)景觀寶典之二：活動空間精細在與人的活動密切相關(guān)的區(qū)域，如架空層、單元入口、步道、門廳，將景觀精細處理，最大程度地體現(xiàn)品質(zhì)感和人文關(guān)懷，從而強化消費者感知，大大提高客戶對小區(qū)環(huán)境的認可。產(chǎn)品優(yōu)化建議：智能化1、外遮陽系統(tǒng)2、嚴密外門窗系統(tǒng)3、外墻保溫系統(tǒng)4、浮筑樓板系統(tǒng)投入產(chǎn)出溢價率分析：外墻保溫、嚴密門窗、中央熱水、家庭采暖、同層排水、浮筑樓面具備較高效率值敏感地源熱泵頂棚輻射置換新風(fēng)外墻保溫嚴密門窗中央熱水家庭采暖同層排水中央吸塵外遮陽中水低效一般高效投入產(chǎn)出溢價率分析浮筑樓面不敏感一般成本元/㎡客戶敏感度600200不敏感敏感敏感敏感敏感敏感60－9050－10040－501千－2千窗洞40－6060－80900－1400窗門洞)國外1.2－2萬/戶國外1.5－2.5萬/戶一般一般一般原理：是一種利用地下淺層地?zé)豳Y源既能供熱又能制冷的高效節(jié)能環(huán)保型空調(diào)系統(tǒng)。地源熱泵通過輸入少量電能，即可實現(xiàn)能量從低溫?zé)嵩聪蚋邷責(zé)嵩吹霓D(zhuǎn)移常見類型：一種是采用地表水的方式；另一種是采用地下水的方式；第三種是埋管式，也有的稱為?§地耦式地源熱泵?¨中央空調(diào)系統(tǒng)，是最為常見的類型“地耦式地源熱泵”工作原理圖利用地下淺層地?zé)豳Y源既能供熱又能制冷的高效節(jié)能環(huán)保型系統(tǒng)地源熱泵系統(tǒng)工作原理：在臥室、客廳等地面上的新風(fēng)口送入經(jīng)除塵、溫度及濕度處理的新鮮空氣，以略低于室內(nèi)溫度并以小于0.2米/秒的速度，從地面或窗下送出，由于送風(fēng)層的溫度較低，密度較大，會沿著整個地板面蔓延開來形成一個?§新風(fēng)湖?¨，通過人體和室內(nèi)各種其它熱源加熱，連同人口中呼出的廢氣一起緩慢上升，通過設(shè)在上部的排風(fēng)口有組織排放優(yōu)點：有組織的進、排風(fēng)，空氣流動通暢，通風(fēng)換氣效果佳。對進風(fēng)進行過濾，保證新風(fēng)品質(zhì)。噪音小，能耗小；壽命長；安裝方便，易于維護造價：60－90元/平方米左右運行費用：100平方米的房間一天24小時能耗大概在1.5度左右新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)——24小時置換新風(fēng)，提升居住品質(zhì)中央熱水系統(tǒng)——大容量熱水同時、多點供給家庭生活用熱水，適用于大房型、復(fù)式房屋或別墅等?§兩衛(wèi)一廚?¨、?§三衛(wèi)一廚?¨等大戶型不斷興起，傳統(tǒng)熱水器已不能滿足消費者對家庭熱水需求家庭中央熱水是目前歐美十分流行的生活方式，歐美國家大部分家庭都采用中央供熱系統(tǒng)。家庭中央熱水的主角?X?X中央熱水器，不僅有比普通快速熱水器更優(yōu)越的熱水性能，更具備供暖功能。它產(chǎn)生的熱水可以通過管道供給淋浴房、洗臉盆、廚房和洗衣機等，實現(xiàn)家庭多頭供水。國產(chǎn)中央熱水系統(tǒng)價格在6000－8000元左右，國外產(chǎn)品在1.2－2萬元左右測評產(chǎn)品萬家樂智控中央熱水系統(tǒng)JSQ32-16X3產(chǎn)品規(guī)格385mm×575mm×185mm參考價格7000元中央熱水系統(tǒng)原理：外墻在結(jié)構(gòu)之外，設(shè)置了特別增厚的保溫層，起到遮陽隔熱的作用，像是給房子穿了保溫隔熱的外衣類型：分為外墻外保溫及內(nèi)保溫兩種類型，效果較好且更加常見的為外墻外保溫系統(tǒng)室外外墻保溫截面加厚混凝土外墻加厚保溫層流動空氣層干掛磚幕墻先進低碳住宅做法一做法二主要的外保溫體系做法：膨脹聚苯板薄抹灰外保溫體系；ZL膠粉聚苯顆粒保溫體系及AL建筑保溫隔熱材料保溫體系；聚苯乙烯泡沫塑料板現(xiàn)澆混凝土外墻外保溫體系；巖棉板外墻外保溫體系；專威特外墻外保溫體系等優(yōu)點：不占用室內(nèi)空間，大大加強外墻的保溫隔熱性能，節(jié)能性能高造價：約在50－100元/平米左右外墻在結(jié)構(gòu)之外，設(shè)置了特別增厚的保溫層，起到隔熱作用，住宅保溫隔熱性能大大提升。外墻外保溫系統(tǒng)新景祥優(yōu)勢新景祥投資控股集團旗下?lián)碛?0余家分支機構(gòu)，已為100多家發(fā)展商及機構(gòu)提供了專業(yè)服務(wù)超過14年跨區(qū)域發(fā)展經(jīng)驗全面進入中國66個以上大中城市綜合服務(wù)連鎖中國合肥1997年，新景祥在廈門創(chuàng)立今天，這個擁有共同夢想的團隊，已經(jīng)變成了1700多人盧增文房軍秦剛龔祖華蘇小雯汪泓陳光華中信泰富沿海綠色家園臺灣華新麗華建發(fā)房產(chǎn)駿和置業(yè)

萬科地產(chǎn)

金地集團華潤集團復(fù)地集團夏商地產(chǎn)明發(fā)集團恒基地產(chǎn)冠城大通五礦置業(yè)今天，新景祥是這些知名企業(yè)的事業(yè)伙伴：蘇寧環(huán)球建鄴城鎮(zhèn)通過新景祥十多年來數(shù)百個項目積累的實戰(zhàn)經(jīng)驗：我們建立了一套科學(xué)的項目策劃流程，形成了一套完整的“構(gòu)建客戶價值體系”的戰(zhàn)略理論及操作系統(tǒng)；建立了一個強大的客戶數(shù)據(jù)庫，并對之進行了具有針對性的客戶戰(zhàn)略管理；建立了一支業(yè)界知名的極具實戰(zhàn)銷售力的精英操盤、銷售團隊；超過10余年的全國性的跨區(qū)域發(fā)展，形成了極強的資源整合能力。專業(yè)的市場研究打造一個科學(xué)系統(tǒng)化的策劃模式。新景祥的優(yōu)勢：優(yōu)勢

新景祥合肥公司2008年全面進入安徽市場，目前團隊規(guī)模已發(fā)展至200余人，憑借優(yōu)秀的專業(yè)團隊和卓越的服務(wù)已為十余家開發(fā)商提供了前期咨詢、市場咨詢、營銷顧問及全程策劃代理等專業(yè)服務(wù)，服務(wù)企業(yè)包括：萬科集團、徽商集團、禹州集團、金輝集團等。安徽區(qū)域，作為承接長三角市場未來轉(zhuǎn)移的核心區(qū)位，是新景祥集團重點布局區(qū)位。公司秉承“本地化、標準化、專業(yè)化”的服務(wù)理念深耕中部區(qū)域市場，在安徽區(qū)域取得了驕人的業(yè)績。公司目前服務(wù)的部分項目包括：合肥金輝楓尚，合肥慧盛北城項目，合肥徽商·優(yōu)山美地，合肥禹州天境，合肥新鴻意五里墩項目，合肥中街·水晶城，合肥萬科·金色名郡、濱河城·香樟公寓、振興·中央公館、裕豪小區(qū)、銀石公寓、振興共和城、淮南銀鷺萬樹城，湖北天門世貿(mào)中心等多個項目。合肥公司簡介合肥新景祥組織架構(gòu)圖總經(jīng)理副總經(jīng)理項目部

企劃部業(yè)務(wù)發(fā)展中心人事行政部

財務(wù)部項目部1項目部2項目部N●●●●組織架構(gòu)合肥新景祥執(zhí)行優(yōu)勢卓越執(zhí)行力保駕護航1、超強團隊協(xié)作力2、逆市營銷經(jīng)驗豐富3、規(guī)范流程，多線保障服務(wù)品質(zhì)超強團隊協(xié)作能力：銷售突擊隊在項目開盤前兩個月，抽調(diào)全公司各項目部銷售精英到場，進行團隊融合，團隊協(xié)作，團隊互助；通過關(guān)鍵時刻的銷售團隊突擊，保證每個項目的開盤成功！

大兵團協(xié)作能力：開盤突擊隊新景祥合肥公司共有員工180余人，其中一線銷售人員120余人，能夠組織至少100人參加現(xiàn)場開盤活動，全力保障項目成功！2009年至2012年，公司各項目開盤超過100名銷售人員到場協(xié)作，開盤組織成功，銷售業(yè)績輝煌！專業(yè)化團隊24小時待命新景祥卓越實操力的亮點——專業(yè)化團隊合肥新景祥品質(zhì)管理監(jiān)控體系項目運營決策委員會評審項目運營決策委員會高級主管專業(yè)人士組成崗位職責(zé)調(diào)配公司資源；探討技術(shù)思路；評審顧問報告；監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)。服務(wù)優(yōu)勢數(shù)十位專業(yè)精英，十年組織智慧。項目部評審項目經(jīng)理資深項目經(jīng)理崗位職責(zé)本項目專案組總負責(zé)人，實施項目管理，全程項目跟進，監(jiān)控本項目行銷策劃及把握項目銷售策略主要工作，并負責(zé)向開發(fā)商進行成果匯報等主要工作。服務(wù)優(yōu)勢強大的資訊平臺支持，完善的培訓(xùn)體系支撐。專案團隊自評案場執(zhí)行專業(yè)顧問人員崗位職責(zé)本項目專案組主要執(zhí)行人，負責(zé)制定項目操作計劃，具體實施收集基礎(chǔ)資料，分析相關(guān)信息，深入訪談客戶，基礎(chǔ)研究成文，銷售策略擬定，價格策略擬定，現(xiàn)場布置與銷控管理，開盤及銷售方案建議，銷售執(zhí)行、銷售管理，階段性總結(jié)與客戶關(guān)系管理。服務(wù)優(yōu)勢豐富資料獲取經(jīng)驗；房產(chǎn)、經(jīng)濟相關(guān)專業(yè)。卓越的執(zhí)行能力與優(yōu)勢人員配置■無缺憾、無短板的全過程服務(wù)體系，是新景祥常勝不衰的基石擁有強大穩(wěn)定的團隊資源，迅速的反應(yīng)和調(diào)度能力；遍布全城的銷售網(wǎng)絡(luò)，敏銳的市場感知能力；完善的知識管理體系，流程保證體系、客戶管理體系。■扎根合肥的團隊力量——人多力量大，我們更擅長打團隊戰(zhàn)銷售代理力量公司有遍布全城的項目案場，深入熟悉每個片區(qū)市場，項目部擁有資深的項目管理團隊，經(jīng)驗豐富的置業(yè)顧問團隊，共計約120余人。市場研究力量合肥公司市場研究部擁有10多位專業(yè)市場研究與產(chǎn)品研發(fā)團隊。策劃力量合肥公司策劃部擁有近20多名的專業(yè)策劃、廣告、設(shè)計隊伍。規(guī)范流程：團隊管理全國資源共享平臺[知識管理平臺][職能管理]ＯＡ管理系統(tǒng)文件管理系統(tǒng)合同管理[明源管理系統(tǒng)][開放資源]基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫城市宏觀數(shù)據(jù)窗[客戶管理系統(tǒng)][其他資源系統(tǒng)]人力資源整合其他外部信息客戶關(guān)系管理短信平臺規(guī)范管理的防范風(fēng)險平臺合肥新景祥團隊優(yōu)勢卓越團隊成就狼性團隊管理體系銷售團隊銷售執(zhí)行企劃推廣項目總監(jiān)市場研究企劃經(jīng)理企劃專案平面設(shè)計市場經(jīng)理分析師案場經(jīng)理案場主管置業(yè)顧問項目總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)下多部門配合，無縫銜接，高效溝通；事業(yè)部副總整合資源，確保各部門互相配合，強有力的執(zhí)行！案場施行分組PK，末位淘汰的競爭制度！副總經(jīng)理

專案管理體系—無縫銜接，高效溝通，總體整合以結(jié)果為導(dǎo)向新景祥卓越實操力的亮點——結(jié)果為導(dǎo)向考勤紀律行為