房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)房12021/6/27回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會(huì)主義建設(shè)的改革開放史。

22021/6/27各個(gè)階段：1978年——1991年：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段1992年——1999年：調(diào)整階段2000年——2007年：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段2008年——2013年：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段32021/6/27房地產(chǎn)快速發(fā)展階段在這一個(gè)階段里面也是中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段。像中國正式成為ＷＴＯ的成員，北京申奧成功。于是投資投機(jī)也就快速開始。2002年，土地市場(chǎng)規(guī)范化政策出臺(tái)2003年2月，國土資源部叫停別墅供地，低密度住宅成”搶手貨“２００５年，3.26國八條，4.27新八條42021/6/27房地產(chǎn)行業(yè)是中國重要的支柱和民生產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。中國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)周期性、資本密集型、政策敏感度高、地域性明顯的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性特征，短周期主要體現(xiàn)與宏觀經(jīng)濟(jì)互為因果影響，長周期主要體現(xiàn)在人口變化、遷移規(guī)律及城市發(fā)展規(guī)律上；房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集型特征，具有土地支出資金總量大，建安成本支付復(fù)雜及大額特征，這對(duì)企業(yè)的資金規(guī)模、流動(dòng)性、資金運(yùn)營水平有較高要求；房地產(chǎn)行業(yè)具有政策敏感性特征，政府既可以通過金融等間接手段影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，也可直接通過行政干預(yù)的方式調(diào)控市場(chǎng)，同時(shí)，中國各級(jí)政府控制了全國土地，作為市場(chǎng)唯一賣方，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各類土地政策高度敏感：房地產(chǎn)行業(yè)還具有顯著的地域性特征，房地產(chǎn)產(chǎn)品為特殊商品，價(jià)值主要取決于所處區(qū)位，區(qū)位涵蓋不同城市、同一城市不同區(qū)域、土地對(duì)各類稀缺資源（教育、醫(yī)療、休閑等）的占有等不同要素。52021/6/27房地產(chǎn)行業(yè)是中國重要的支柱和民生產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。2016年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，住宅庫存量高企，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變進(jìn)一步影響新開工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。自2016年下半年開始，連續(xù)的放松限購、限貸及降息降準(zhǔn)、降首付、330新政、全面放開二胎等政策出臺(tái)，市場(chǎng)出現(xiàn)緩慢回暖跡象；但由于前期大量剛性需求的提前釋放導(dǎo)致了有效需求不足，市場(chǎng)難以呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。2017年房地產(chǎn)開工面積增速和房地產(chǎn)投資增速依然低位徘徊，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化嚴(yán)重，庫存高企依然是行業(yè)內(nèi)面臨的首要問題，國房景氣指數(shù)低位震蕩。62021/6/272017年以來，房地產(chǎn)銷售的區(qū)域化差異有所體現(xiàn)，布局一線城市為主的企業(yè)，其盈利能力得以持續(xù)，而且融資渠道的放寬，很大程度上起到了降低融資成本的效果。但以二、三線城市及商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)開發(fā)等為主的企業(yè)，已經(jīng)顯露下滑態(tài)勢(shì)，后續(xù)商品房投資價(jià)值的減弱將抑制投資人群消化庫存的動(dòng)力，不利于開工新建回暖。72021/6/27長期看，宏觀調(diào)控將逐步回歸市場(chǎng)化，長效機(jī)制逐步取代短期調(diào)控手段，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記配套制度將進(jìn)一步健全，土地節(jié)約集約利用將繼續(xù)加強(qiáng)，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)長期穩(wěn)定發(fā)展；房地產(chǎn)供應(yīng)步入調(diào)整階段。中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展使房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存增長空間，但中長期需求面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整；人口老齡化背景下中國房地產(chǎn)可能將開始長周期調(diào)整，投資價(jià)值的進(jìn)一步弱化不利于房地產(chǎn)庫存的去化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況取決于供需各因素的相互作用82021/6/27從中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)發(fā)展的各個(gè)階段受政府政策影響較大，主要分以下階段，（1）1999年至2003年，國家提出“住房市場(chǎng)化改革”、“明確房地產(chǎn)支柱地位”等政策支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，中國商品房銷售面積持續(xù)增長，特別是2003年房地產(chǎn)銷售面積同比增長29.10%，達(dá)到1999年以來的最大增長幅度。（2）2004年至2007年“調(diào)控供需、抑制房價(jià)”是房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律，政府陸續(xù)提出了2004年“831”大限、2005年的“國八條”、2006年的“國六條”和“國十五條”、2007年多次加息等政策，房地產(chǎn)銷售面積依然延續(xù)增長態(tài)勢(shì)。（3）2008年金融危機(jī)直接影響房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積增速同比下降19.70%，為近十年來首次增速下降的年份，為此，政府提出“重申支柱產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)投資”的政策，且國家加大了固定資產(chǎn)投資力度，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，銷售面積和增速均大幅提升，2010年和2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況保持良好，房地產(chǎn)價(jià)格增長較快。（4）“房地產(chǎn)深度調(diào)控，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”是2010年至2013年期間調(diào)控重點(diǎn)，政府陸續(xù)于2010年提出“國十一條”、2011年提出“新國八條”等政策，但受宏觀環(huán)境影響，房地產(chǎn)銷售波動(dòng)上升，2013年房地產(chǎn)銷售面積增速達(dá)到17.30%。（5）2016年宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)銷售面積和增速下滑明顯，2016年下半年開始，“930”新政、“330”新政、降息降準(zhǔn)等政策陸續(xù)提出，以及近期中央提出放開二胎政策、習(xí)主席首次提及去庫存等，帶動(dòng)2017年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出回暖跡象。92021/6/272016年在全國房地產(chǎn)行業(yè)整體降溫的大背景下，宏觀調(diào)控理念正在逐步發(fā)生變化。首先，新常態(tài)下中央調(diào)控更注重市場(chǎng)化，以金融手段鼓勵(lì)自住性住房消費(fèi)。同時(shí)監(jiān)管層允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，表明監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)融資的態(tài)度從原來的單向打壓轉(zhuǎn)為雙向調(diào)節(jié)，中型房企的資金壓力得到緩解。此外，支持自住性剛需，差別化信貸政策自2010年以來首度放松。102021/6/272017年以來“330”新政、降息降準(zhǔn)、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市場(chǎng)信心2017年以來，在延續(xù)2016年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、樓市庫存高企、市場(chǎng)信心不足的背景下，宏觀政策層面進(jìn)一步導(dǎo)向穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)方面則積極聚焦于促銷費(fèi)，鼓勵(lì)自住和改善性需求。央行實(shí)行靈活適度的貨幣政策，連續(xù)降準(zhǔn)降息，降低二套房首付，構(gòu)建寬松的金融信貸環(huán)境，減輕購房壓力，提升消費(fèi)能力。整體來看，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、樓市庫存高企、市場(chǎng)信心不足的背景下，政府支持房地產(chǎn)行業(yè)的政策密集提出，短期內(nèi)將提振市場(chǎng)信心，利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。112021/6/273住房價(jià)格上漲的成因分析3.1商品住房供不應(yīng)求是房價(jià)上漲的首要原因3.2土地資源嚴(yán)格控制且價(jià)格上升，推動(dòng)房價(jià)和地價(jià)互動(dòng)上漲3.3利益主體的分配需求

3.4投資性需求火上澆油3.5人口的高速增長、資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)3.6住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理3.7建筑開發(fā)成本上漲3.8住房周邊硬件條件的完善122021/6/27三、行業(yè)運(yùn)行情況1．房地產(chǎn)需求有所放緩房地產(chǎn)市場(chǎng)需求包括剛性需求、柔性需求和彈性需求，剛性需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主力，柔性需求是為了改善和提升居住品質(zhì)，彈性需求以房地產(chǎn)投資為主。中國16至59歲勞動(dòng)年齡段人口自2012年起開始出現(xiàn)下降，人口紅利逐步消退。中國人口老齡化趨勢(shì)逐步顯現(xiàn)。在一定程度上會(huì)造成房地產(chǎn)的需求放緩，但對(duì)國內(nèi)尚不成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域可能帶來一定機(jī)遇。“全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策”，家庭對(duì)住房的居住功能需求和住房的升級(jí)需求有望上升。相對(duì)于前十年高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長的因素正在逐步減弱，房地產(chǎn)行業(yè)需求放緩。132021/6/272．房地產(chǎn)投資增速下降，但庫存依然高企習(xí)近平主席在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上對(duì)樓市提出了“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，指出化解庫存高企是目前房地產(chǎn)行業(yè)重要任務(wù)。2017年12月21日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“化解房地產(chǎn)庫存”，提出消化去庫存的五大措施3、房地產(chǎn)開工面積下降，國房景氣指數(shù)低位震蕩4、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域分化嚴(yán)重142021/6/27中國房地產(chǎn)區(qū)域分化嚴(yán)重，從近年來各區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況來看，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，銷售金額持續(xù)領(lǐng)跑；三四線城市銷售額規(guī)模遠(yuǎn)低于一二線城市，且銷售額增長幅度遠(yuǎn)低于一、二線城市。152021/6/27一線城市供需矛盾依然突出，且房價(jià)畸高；部分二線城市及三、四線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)不同程度供應(yīng)過剩，庫存較高，房價(jià)下行壓力較大。162021/6/27長期看，宏觀調(diào)控將逐步回歸市場(chǎng)化，長效機(jī)制逐步取代短期調(diào)控手段，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記配套制度將進(jìn)一步健全，土地節(jié)約集約利用將繼續(xù)加強(qiáng)；房地產(chǎn)供應(yīng)步入調(diào)整階段，化解房地產(chǎn)庫存成為關(guān)鍵問題。中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展使房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存增長空間，但中長期需求仍面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整；人口老齡化背景下中國房地產(chǎn)可能將開始長周期調(diào)整，投資價(jià)值的進(jìn)一步弱化不利于房地產(chǎn)庫存的去化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況取決于供需各因素的相互作用。172021/6/27地產(chǎn)行業(yè)與社會(huì)固定資產(chǎn)投資、居民消費(fèi)水平、財(cái)稅政策、貨幣政策等宏觀經(jīng)濟(jì)因素關(guān)系密切。其中房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)需求端（購房者）和供給端（房地產(chǎn)企業(yè)）均對(duì)國家金融政策依賴較強(qiáng)；土地政策會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)拿地規(guī)模和成本，稅收政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制帶來直接影響。182021/6/27中國房地產(chǎn)行業(yè)長期處于政府“調(diào)控”狀態(tài)，調(diào)控政策主要分為金融政策、行政政策、土地政策、稅收政策四大類。金融政策包括存貸款基準(zhǔn)利率、公積金貸款政策、存款準(zhǔn)備金率等；行政政策包括限購限貸政策、購房補(bǔ)貼政策、各類別保障房政策；土地政策包括土地供應(yīng)政策、土地開發(fā)規(guī)劃控制政策等；稅收政策包括營業(yè)稅、增值稅等各類政策。192021/6/27房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期與產(chǎn)業(yè)鏈條均較長。開發(fā)周期長主要體現(xiàn)于房地產(chǎn)開發(fā)包括前期拿地、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)；產(chǎn)業(yè)鏈條長主要體現(xiàn)在縱向上與鋼鐵、水泥、建材等上游行業(yè)及下游家裝、家電行業(yè)均有極高的關(guān)聯(lián)度。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的橫向關(guān)聯(lián)度也較高，開發(fā)周期與產(chǎn)業(yè)鏈條中涉及政府、開發(fā)商、消費(fèi)者、金融機(jī)構(gòu)等多個(gè)群體，各類政策變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)產(chǎn)生影響202021/6/27

目錄房地產(chǎn)在中國發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)中國房地長的現(xiàn)狀中國房地產(chǎn)的未來發(fā)張趨勢(shì)個(gè)人看法212021/6/272017年房地產(chǎn)政策盤點(diǎn)222021/6/27堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。232021/6/27特別要提醒各位的是，黨的全國性代表大會(huì)提及房地產(chǎn)政策，只有兩次。第一次在十七大。十七大報(bào)告在提及房地產(chǎn)政策時(shí)并沒有談及全部，而只是在社會(huì)保障部門提到了廉租房制度，具體表述是，“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難?！钡诙尉褪窃谶@次舉世矚目的大會(huì)上。而本次大會(huì)報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的表述之所以在我看來意味著中國房地產(chǎn)政策的巨變，關(guān)鍵在于，報(bào)告涉及的房地產(chǎn)政策不僅僅是保障房，而是住房的總體定位，以及未來的長效機(jī)制問題。提及房地產(chǎn)政策的部分不是出現(xiàn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，而是出現(xiàn)在“提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理”這一部分的“加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)”這一小部分。242021/6/27什么意思，意思很大，最大的意思是房地產(chǎn)已經(jīng)由過去的經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)變成民生政策，住房的民生屬性已經(jīng)占據(jù)最重要的位置，這是中國房地產(chǎn)政策真正迎來了歷史性的制度糾偏和嬗變。252021/6/27問題的形成眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家多次抨擊，中國房地產(chǎn)政策的最大問題，是偏離了住房的民生和社會(huì)屬性，而過于注重其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的作用。長期把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，以至于形成了對(duì)房地產(chǎn)的過度的依賴。每一次經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)都首當(dāng)其沖，成為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的首要工具。同時(shí)，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，很多地方，土地出讓收入占財(cái)政收入的比重超過了50%。262021/6/27對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)的過度依賴，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象，同時(shí)，隨著房價(jià)的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產(chǎn)配置的主要工具。在這種思維下，中國房地產(chǎn)承擔(dān)了過多的脫離房子基本功能的“任務(wù)”，使得中國的房地產(chǎn)政策越來越偏離主題。為什么要蓋房子，蓋房子為什么，為什么要買房子，這些幾乎不是問題的問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策過于“經(jīng)濟(jì)化”和功利化而成了中國社會(huì)和中國經(jīng)濟(jì)的大問題。272021/6/27在2016年，中國房價(jià)在政策刺激下的再一次暴漲，引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)政策的反思。無論是2016年“權(quán)威人士”的講話，還是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都明確“房子是用來住的”這一定位。開始對(duì)中國房地產(chǎn)政策的定位進(jìn)行糾偏。這次報(bào)告，等于宣告了房地產(chǎn)政策長期作為經(jīng)濟(jì)政策的歷史的終結(jié)，房地產(chǎn)政策重回民生領(lǐng)域，房子的居住屬性再次回歸。大會(huì)報(bào)告的這個(gè)定位，必將對(duì)下一步構(gòu)筑中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效機(jī)制和制度建設(shè)產(chǎn)生重要影響。282021/6/27房地產(chǎn)政策動(dòng)態(tài)中，第二個(gè)值得關(guān)注的是10月19日，住建部部長王蒙徽在回答有關(guān)“房地產(chǎn)長效機(jī)制有無時(shí)間表”的一系列表示。王蒙徽重申了報(bào)告對(duì)于“房子是用來住的”定位，以及未來房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)是以滿足新市民需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立。292021/6/27王蒙徽特別提及最近在住房租賃市場(chǎng)，以及保障房建設(shè)中的共有產(chǎn)權(quán)房等問題。王蒙徽的話透露出的最大信號(hào)，就是中國住房投資最為最好的投資的歷史已經(jīng)結(jié)束。在房地產(chǎn)政策回歸民生，房子回歸居住屬性的情況下，高層勢(shì)必在房地產(chǎn)調(diào)控政策與長效機(jī)制之間慎重研究銜接問題，避免給市場(chǎng)再次釋放錯(cuò)誤的信號(hào)，導(dǎo)致市場(chǎng)再次反彈。這應(yīng)該是明確無誤的。以上兩大信號(hào)，對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)短期、中期以及長期的走勢(shì)都有很大的影響。302021/6/27就短期而言，房地產(chǎn)政策在今年年底到明年年中出現(xiàn)明顯松動(dòng)的可能性不大。從今年市場(chǎng)來看，變天已是定局。一線量價(jià)出現(xiàn)了明顯的松動(dòng)，二線熱點(diǎn)城市除少數(shù)外，整個(gè)市場(chǎng)也在悄然變化。國家統(tǒng)計(jì)局9月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)也證明。9月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市為44個(gè)（8月為46個(gè)），持平的8個(gè)，下跌的18個(gè)，市場(chǎng)已經(jīng)明顯表現(xiàn)出了疲勢(shì)。各位可以研究一下70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)雖然我一再說是中國最假的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不要糾纏數(shù)據(jù)本身，但這個(gè)數(shù)據(jù)基本可以反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)弱對(duì)比，當(dāng)環(huán)比上漲的城市數(shù)下降為35個(gè)以下時(shí)，市場(chǎng)基本確立了下行態(tài)勢(shì)。312021/6/27從中期和長期看，中國房地產(chǎn)和房價(jià)的態(tài)勢(shì)，一方面取決于宏觀經(jīng)濟(jì)周期下，包括貨幣政策等的取向；另一方面，也取決于中國城鎮(zhèn)化的方向和人口發(fā)展的態(tài)勢(shì)。大家不妨注意一下本次大會(huì)報(bào)告對(duì)中國社會(huì)主要矛盾變化的表述，這個(gè)表述符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。經(jīng)歷2016年的去庫存，以及2017年四五六的上漲之后，無論是基本居住需求、改善需求以及投資需求在這兩年都得到了極大的釋放，住房短缺的歷史基本結(jié)束，供需平衡的基本面差不多形成。未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾已經(jīng)是住房不能滿足老百姓基本居住需求，而是轉(zhuǎn)換為住房供應(yīng)的不均衡不平衡問題。也就是未來熱點(diǎn)城市住房的不足，高品質(zhì)住房的短缺等不均衡不平衡的問題。這個(gè)問題，意味著，由于住房短缺引發(fā)的房地產(chǎn)投資熱潮會(huì)告一段落。未來，在中國具有價(jià)值的住房，將集中在筆者未來會(huì)歸納提煉的一些城市以及物業(yè)類型中。322021/6/27從中國經(jīng)濟(jì)大周期和貨幣政策而言，筆者從去年一直強(qiáng)調(diào)貨幣政策回歸常態(tài)，超高速印鈔時(shí)代的終結(jié)等問題，這意味著，助推房價(jià)上漲的主要工具，貨幣超發(fā)問題逐漸將不復(fù)存在，中國的M2已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月停留在個(gè)位數(shù)，這將成為未來貨幣政策的常態(tài)。貨幣的不超發(fā)，宏觀經(jīng)濟(jì)大周期的轉(zhuǎn)折，已經(jīng)經(jīng)濟(jì)從高增長階段到高質(zhì)量階段的幾大轉(zhuǎn)換，都意味著，投資房地產(chǎn)高收益低風(fēng)險(xiǎn)時(shí)代，正在慢慢終結(jié)，買房不需要智商的時(shí)代基本退出歷史舞臺(tái)。332021/6/272017年上半年中國房地產(chǎn)政策盤點(diǎn)2017年上半年，在強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持住房居住屬性背景下，地方調(diào)控政策差異化明顯，熱點(diǎn)城市政策不斷收緊，限購限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，開啟“限售”模式且范圍不斷擴(kuò)大，同步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，著力抑制投資投機(jī)性需求。中央出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)管理?xiàng)l例，加快購租并舉住房制度建設(shè)，深化土地、人口改革，加快長效機(jī)制的建立，為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展構(gòu)建良好的環(huán)境。1.中央堅(jiān)持住房居住屬性，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管342021/6/271.中央堅(jiān)持住房居住屬性，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管1.1兩會(huì)明確房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和方向，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控堅(jiān)持住房居住屬性，分類調(diào)控、因城施策仍是2017年房地產(chǎn)政策主基調(diào)。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的三項(xiàng)重點(diǎn)工作：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控、因城施策去庫存、堅(jiān)持住房居住屬性。扎實(shí)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，深化戶籍制度改革，今年實(shí)現(xiàn)進(jìn)城落戶1300萬人以上，加快居住證制度全覆蓋。352021/6/27對(duì)房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，對(duì)去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。因城施策，繼續(xù)落實(shí)好差別化住房信貸政策，切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。分類實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控?！熬C合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”?！巴晟茀^(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化政策組合”。推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革。深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革。362021/6/27372021/6/271.2中央嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加大監(jiān)管力度防范金融風(fēng)險(xiǎn)。保持貨幣政策穩(wěn)健中性，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，調(diào)節(jié)好流動(dòng)性閘門，保持流動(dòng)性基本穩(wěn)定。因城施策，繼續(xù)落實(shí)好差別化住房信貸政策。穩(wěn)定和完善宏觀經(jīng)濟(jì)政策，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。加強(qiáng)金融管控，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。382021/6/272.地方因城施策，調(diào)控政策分化明顯2.1地方調(diào)控政策逐步深化，片區(qū)聯(lián)動(dòng)施策穩(wěn)樓市多城市政策密集出臺(tái)，調(diào)控城市進(jìn)一步擴(kuò)容。2017年上半年，在因城施策的導(dǎo)向下，各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控，多城市樓市政策調(diào)整密集出臺(tái)。調(diào)控城市持續(xù)增加(地級(jí)市、縣市)，政策區(qū)域聯(lián)動(dòng)性、創(chuàng)新性增強(qiáng)，截至6月底，有60個(gè)地級(jí)以上城市和31個(gè)縣市出臺(tái)調(diào)控，海南、河北從省級(jí)全面調(diào)控。392021/6/27京津冀城市群：環(huán)京、環(huán)雄安限制力度不斷升級(jí)長三角城市群：中心城市調(diào)控再升級(jí)，調(diào)控收緊趨勢(shì)向周邊持續(xù)蔓延珠三角城市群：環(huán)廣州深圳、海西城市群、海南等幾大城市圈協(xié)同調(diào)控雄安新區(qū)堅(jiān)決嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)中西部地區(qū)出臺(tái)調(diào)控措施的城市數(shù)量進(jìn)一步增加。中心城市中上海加強(qiáng)商住管理，南京將限購范圍擴(kuò)至六合、溧水、高淳，杭州提高非本市戶籍居民社?；騻€(gè)稅繳納年限。402021/6/272.2地方樓市限售政策擴(kuò)圍，成新一輪調(diào)控升級(jí)主要手段創(chuàng)新限售模式蔓延至三四線城市。2017年上半年，地方調(diào)控密集出臺(tái)，繼限購、限貸后，部分城市開啟“限售”模式，抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。2.3熱點(diǎn)城市嚴(yán)控商改住，加強(qiáng)市場(chǎng)整頓監(jiān)管2.4去庫存政策仍持續(xù)，商辦庫存去化重點(diǎn)推進(jìn)412021/6/273.深入推進(jìn)住房制度改革，加快長效機(jī)制建設(shè)3.1加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，推進(jìn)住房、土地、人口制度改革中央深入研究房地產(chǎn)長效機(jī)制，推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。住房租賃市場(chǎng)管理?xiàng)l例出臺(tái)，加快購租并舉住房制度建設(shè)。住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)。對(duì)保障性住房用地應(yīng)保盡保，對(duì)商品房根據(jù)供需形勢(shì)因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度。422021/6/27推動(dòng)人口均衡發(fā)展。國務(wù)院印發(fā)《國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016—2030年)》，提出優(yōu)化人口空間布局，加快推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)人口流動(dòng)的合理預(yù)期，暢通落戶渠道，到2020年實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。規(guī)劃明確提出要實(shí)施人口均衡發(fā)展國家戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)注重人口內(nèi)部各要素相均衡、人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互動(dòng)、人口與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、人口與資源環(huán)境相適應(yīng)的戰(zhàn)略導(dǎo)向。432021/6/27房地產(chǎn)行業(yè)畸形原因房地產(chǎn)行業(yè)多年畸形發(fā)展催生了畸高的房價(jià)，兩個(gè)重要原因就是地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)幾無稅負(fù)。當(dāng)前，我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)既有上揚(yáng)動(dòng)力，也有下行壓力，總體處于穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)野蠻生長的時(shí)期，投資、投機(jī)住房一度成為快速致富的捷徑，投資投機(jī)性需求興風(fēng)作浪，造成正常的住房供需關(guān)系被扭曲，令房地產(chǎn)業(yè)偏離了居住的本質(zhì)屬性和改善民生這一目標(biāo)。大量資金“脫實(shí)入虛”加劇泡沫，又進(jìn)一步助長了“一夜暴富”的浮躁社會(huì)心態(tài)。提高了企業(yè)經(jīng)營成本和城市居民的生活成本，也加劇了社會(huì)貧富差距，綁架了中國經(jīng)濟(jì)。瘋漲的房價(jià)已嚴(yán)重脫離了中國的人口結(jié)構(gòu)變化和經(jīng)濟(jì)的基本面，潛藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。442021/6/27后地產(chǎn)時(shí)代的來臨土地出讓金占地方財(cái)政收入50%以上，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)60%以上的地方稅收等現(xiàn)象比比皆是。地價(jià)和房價(jià)一路高歌猛進(jìn)，華麗的經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)背后是地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡、城鄉(xiāng)收入差距拉大等重大社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題。我國住宅經(jīng)歷了從20年前商品房市場(chǎng)起步時(shí)期的春暖花開，到2000年以后的樓市供需兩旺的火紅盛夏，再到2008年后的秋風(fēng)肅殺乃至隆冬速凍，政策調(diào)控干預(yù)也是“從無到有、從松到緊”。面對(duì)風(fēng)光不再的住宅市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)面臨全面洗牌，曾經(jīng)過分依賴住宅開發(fā)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的地方政府不得不開始面對(duì)沒有房地產(chǎn)的日子，即后地產(chǎn)時(shí)代的來臨。452021/6/27預(yù)計(jì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別暴漲時(shí)代，但告別暴漲時(shí)代不意味著房價(jià)會(huì)出現(xiàn)普跌。462021/6/27房價(jià)下跌原因

房價(jià)在一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)普跌。一是貨幣政策出現(xiàn)較大幅度的驟然收緊。貨幣政策如果出現(xiàn)較大幅度的驟然收緊，可能就會(huì)改變樓市長期以來形成的持續(xù)上漲的預(yù)期。預(yù)計(jì)我國貨幣政策不會(huì)主動(dòng)進(jìn)行大幅度轉(zhuǎn)向，即使在匯率貶值、跨境資金大幅流出倒逼下，貨幣政策也會(huì)盡量避免對(duì)房市產(chǎn)生過大影響。二是房產(chǎn)稅出臺(tái)。我國一旦明確開征房產(chǎn)稅等增加房屋持有成本的政策，預(yù)計(jì)住房有效需求將明顯減少。但從當(dāng)前實(shí)際情況來看，房產(chǎn)稅的推出基礎(chǔ)條件還不成熟，預(yù)計(jì)短期內(nèi)推出房產(chǎn)稅的可能性仍很小。三是經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期下行。房地產(chǎn)市場(chǎng)始終與經(jīng)濟(jì)基本面息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期下行將從整體上引致房價(jià)進(jìn)入下跌通道。從我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來看，經(jīng)濟(jì)盡管下行壓力較大，但超預(yù)期下行的可能性比較小。472021/6/27房地產(chǎn)暴漲的時(shí)代已經(jīng)過去一是寬松的流動(dòng)性貨幣環(huán)境正在逐漸改變。受制于自身經(jīng)濟(jì)要求以及國際貨幣環(huán)境制約，我國從2017年開始，寬松的貨幣政策也在悄然轉(zhuǎn)向。迄今為止已兩次提高央行操作利率，而金融去杠桿將在一定程度上改變國內(nèi)貨幣市場(chǎng)的寬松態(tài)勢(shì)。不難預(yù)期，這將使得推動(dòng)房價(jià)上漲的貨幣動(dòng)力出現(xiàn)衰減。二是導(dǎo)致房價(jià)暴漲的根本癥結(jié)—土地供給政策將發(fā)生改變。強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)‘五類’調(diào)控目標(biāo)管理。住房供求矛盾突出、房價(jià)上漲壓力大的城市，要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。482021/6/27十九大地產(chǎn)干貨1、堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2、覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)保障體系基本建立，人民健康和醫(yī)療衛(wèi)生水平大幅提高，保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。3、鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，深化農(nóng)村土地制度改革，完善承包地“三權(quán)”分置制度。保持土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變，第二輪土地承包到期后再延長三十年。深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益，壯大集體經(jīng)濟(jì)。3、以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。疏解北京非首都功能，推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)。4、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，瞄準(zhǔn)國際標(biāo)準(zhǔn)提高水平。5、堅(jiān)持去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板，優(yōu)化存量資源配置，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)增量供給，實(shí)現(xiàn)供需動(dòng)態(tài)平衡。6、保障和改善民生要抓住人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要，加快房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立，提升人民幸福感、獲得感。492021/6/27農(nóng)村集體用地入市農(nóng)村集體建設(shè)用地是指符合村鎮(zhèn)規(guī)劃,經(jīng)國家審批的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市的利益動(dòng)因：1、城市化、工業(yè)化客觀上需要增加土地要素供給。2、節(jié)約和集約利用土地資源的內(nèi)在要求。3、農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市,增加農(nóng)民收入,實(shí)現(xiàn)資本的原始積累。4、地方政府獲取經(jīng)濟(jì)收益與社會(huì)收益。5、對(duì)于地方政府,流轉(zhuǎn)能夠減輕征地制度帶來的巨大壓力,緩解征用土地引發(fā)的社會(huì)矛盾,同時(shí)它們還通過積極介入和加強(qiáng)管理,可以更好地分享土地流轉(zhuǎn)帶來的增值收益。《新土地法》502021/6/27農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市的作用和意義

(一)優(yōu)化資源配置承認(rèn)了集體土地的商品性質(zhì),是一個(gè)遲到的農(nóng)村的重大改革。農(nóng)地直接入市,有利于降低中國工業(yè)化、城市化成本。(二)推動(dòng)制度創(chuàng)新農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市確立了集體建設(shè)用地有償使用的原則,有利于解決所有權(quán)虛置的問題?？梢源龠M(jìn)農(nóng)村民主制度的完善。促進(jìn)市場(chǎng)體制完善,真正做到同地、同權(quán)、同價(jià)。(三)促進(jìn)社會(huì)公平、和諧和可持續(xù)發(fā)展使土地收益更公平地分享?？梢韵鞯馗瘮?促進(jìn)社會(huì)和諧。能加強(qiáng)耕地保護(hù),促進(jìn)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。512021/6/27房地產(chǎn)稅中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。房價(jià)的虛高，金融風(fēng)險(xiǎn)的增大，社會(huì)的穩(wěn)定客觀上要求發(fā)揮好稅收宏觀調(diào)控功能。近幾年稅收高速增長的條件下，地方財(cái)政增長潛力越發(fā)匱乏，地方稅體系殘缺不全，地方依賴土地財(cái)政、造成地價(jià)不斷攀升，催生了地產(chǎn)的泡沫，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了負(fù)面影響。通過對(duì)房屋普遍征收房產(chǎn)稅，一方面能夠保證地方財(cái)政收入的穩(wěn)定增長，脫離對(duì)土地財(cái)政機(jī)制的依賴，化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是充分發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅中的一個(gè)稅種，是以經(jīng)營性房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收，未用于經(jīng)營的居民住房免征房產(chǎn)稅，此項(xiàng)房產(chǎn)稅制度已經(jīng)實(shí)施了20多年。522021/6/27開征房地產(chǎn)稅的目的和意義1.開征房地產(chǎn)稅是縮小貧富差距，優(yōu)化資源配置的需要。2.開征房地產(chǎn)稅是健全財(cái)產(chǎn)稅體系，規(guī)范財(cái)產(chǎn)稅制度的需要。3.開征房地產(chǎn)稅有利于促進(jìn)地方政府克服短視行為，為保證其長期收益而注重改善投資環(huán)境，從而為促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。4.開征房地產(chǎn)稅是公平稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。5.開征房地產(chǎn)稅可以合理利用土地，抑制“炒房”行為。6.開征房地產(chǎn)稅，有利于深化城市經(jīng)濟(jì)體制改革，理順城市資金運(yùn)行渠道，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。7.房產(chǎn)稅是政府最大的做空工具，投資者的收益將通過房產(chǎn)稅成為政府的收入，是抑制房地產(chǎn)資本利得的重要工具。532021/6/27房地產(chǎn)后開發(fā)時(shí)代從2000年以后的樓市供需兩旺的火紅盛夏，再到2008年后的秋風(fēng)肅殺乃至隆冬速凍，政策調(diào)控干預(yù)也是“從無到有、從松到緊”。面對(duì)風(fēng)光不再的住宅市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)面臨全面洗牌，曾經(jīng)過分依賴住宅開發(fā)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的地方政府不得不開始面對(duì)沒有房地產(chǎn)的日子，即后地產(chǎn)時(shí)代的來臨。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入后地產(chǎn)時(shí)代并非意味著“去地產(chǎn)化”，因?yàn)槿魏萎a(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展都無法離開土地的支撐，所謂后地產(chǎn)時(shí)代歸根結(jié)底是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，各產(chǎn)業(yè)之間平衡發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)的支撐，房地產(chǎn)本身并沒有生命，關(guān)鍵是服務(wù)于誰，服務(wù)于什么，讓房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生支撐的作用，這也是地區(qū)經(jīng)濟(jì)在后房地產(chǎn)時(shí)代所面臨的核心問題。總之，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程當(dāng)中，城市沒有產(chǎn)業(yè)的支撐前景是暗淡的，城市如果沒有高端產(chǎn)業(yè)的載體和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和聚集是虛無的。后地產(chǎn)時(shí)代的歷史使命在于——以地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)繁榮城市。開發(fā)：建了賣運(yùn)營能力：出租資產(chǎn)管理能力：機(jī)電、材料、物業(yè)542021/6/27房住不炒后，房市變化1、保證有住，強(qiáng)調(diào)房子居住屬性，不一定有產(chǎn)，租購?fù)瑱?quán)將促進(jìn)購房與租房市場(chǎng)的步入新一階段的平衡，將有更健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2、房價(jià)不一定永遠(yuǎn)漲，政府的手以穩(wěn)為主，可能穩(wěn)中有降為主，穩(wěn)中有升，房產(chǎn)暴漲的時(shí)代過去了。3、租購并舉、長租房、長租公寓將是常態(tài)。4、一二線城市不平衡，不同5、開發(fā)、持有、租賃行業(yè)將迎來新一輪的洗牌，運(yùn)營能力（出租）、資產(chǎn)管理能力（機(jī)電、材料、物業(yè)）強(qiáng)的企業(yè)將會(huì)脫穎而出。6、未轉(zhuǎn)型結(jié)束前，限價(jià)限售將是常態(tài)（3-5年）。7、普遍居住類型，房產(chǎn)稅箭在弦上，不久即將正式落地，會(huì)健全地方財(cái)政體系，讓地方財(cái)政更穩(wěn)定。552021/6/27長租公寓的未來發(fā)展趨勢(shì)政策對(duì)長租公寓等房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)傾斜明顯。1、簡(jiǎn)單情況：賣地1.8萬億，開發(fā)金額10.2萬億，租賃市場(chǎng)現(xiàn)在8000億，大概是銷售市場(chǎng)的1/15。2、租賃資產(chǎn)估值很高，是租金市場(chǎng)的10-15倍。3、預(yù)期未來每年增長10%，新增大學(xué)生，進(jìn)城勞務(wù)人員。4、鼓勵(lì)長租，保證每個(gè)人都有所居，而不是有套房。562021/6/27從限購到限