杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干思考

杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干思考一、引言近年來(lái)，總部經(jīng)濟(jì)、體育經(jīng)濟(jì)、社區(qū)經(jīng)濟(jì)、培訓(xùn)經(jīng)濟(jì)等各種新的經(jīng)濟(jì)術(shù)語(yǔ)所蘊(yùn)含的商機(jī)、能量一次又一次地給政府和精明的商家?guī)?lái)了“驚喜”。而就在這個(gè)時(shí)候，一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)在大都市悄然而生，吸引著越來(lái)越多的“眼球”，這就是樓宇經(jīng)濟(jì)。樓宇經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是知識(shí)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合、企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變的結(jié)果。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，對(duì)于開(kāi)拓發(fā)展空間、積聚經(jīng)濟(jì)要素、提高業(yè)態(tài)檔次、提升內(nèi)涵發(fā)展、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量等都有重要作用，它不僅可以用較小的代價(jià)換來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益，而且還能有效化解經(jīng)濟(jì)資源相對(duì)不足、土地資源日漸稀缺的矛盾，是實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高城市中心區(qū)域效力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。樓宇經(jīng)濟(jì)當(dāng)前成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)，吸引著許多城市不斷推出發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃。樓宇經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)大大拓展了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，并成為國(guó)內(nèi)一些城市經(jīng)濟(jì)最活躍的部分和財(cái)稅收入的重要來(lái)源之一。因?yàn)檎嫉厣佟⑽廴旧?、產(chǎn)出高，有人形象地把“樓宇經(jīng)濟(jì)”稱(chēng)為新型財(cái)富效應(yīng)，比作都市里的“垂直印鈔機(jī)”，概括為“一幢寫(xiě)字樓稅收賽過(guò)一個(gè)縣”。近年來(lái)，一些城市的中心城區(qū)把發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)作為一種新的發(fā)展舉措，積極推進(jìn)，并取得一定的成績(jī)。北京、上海、深圳、廣州、南京、青島、寧波等城市把培育和發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)作為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快完善城市功能、有效提升城市形象的重要舉措，紛紛出臺(tái)相關(guān)政策措施，宣傳、推介、扶持和服務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)。面對(duì)土地、空間、資源、環(huán)保等要素的制約，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，已成為杭州集約利用資源、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、打造“生活品質(zhì)之城”的迫切要求。二、文獻(xiàn)綜述（一）樓宇經(jīng)濟(jì)的基本內(nèi)涵1、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究在國(guó)外有關(guān)樓宇經(jīng)濟(jì)的研究，始于20世紀(jì)20年代相關(guān)CBD的研究。195年，墨菲（Raymond.Murphy）和范斯(James.E.Vance)在美國(guó)《經(jīng)濟(jì)地理》對(duì)CBD定義為“CBD是城市的心臟，是反映城市中最高地價(jià)和最高建筑物的辦公樓和零售商店高度集中的地區(qū)”。開(kāi)始關(guān)注商務(wù)樓宇的發(fā)展。20世紀(jì)80年代后，CBD特指“經(jīng)濟(jì)中心城市的市中心與全球經(jīng)濟(jì)一體化相關(guān)聯(lián)的主要以商務(wù)辦公為主的中央商務(wù)區(qū)”。把商務(wù)辦公作為中央商務(wù)區(qū)的主要特征，樓宇經(jīng)濟(jì)的雛形初步顯現(xiàn)。20世紀(jì)90年代中期后，以信息科技和數(shù)字網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的新經(jīng)濟(jì)，將人類(lèi)帶入一個(gè)全新的經(jīng)濟(jì)全球化及知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，各種金融機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司匯聚CBD，進(jìn)駐各大商務(wù)樓宇，樓宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)始快速發(fā)展。樓宇經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的提法始于上世紀(jì)9O年代，是經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出的一種復(fù)合概念。樓宇經(jīng)濟(jì)的概念和實(shí)踐首先出現(xiàn)在深圳和上海，隨后出現(xiàn)在沿海的一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市(杭州、寧波、福州、連、天津等)，并且也日益被其它一些城市政府所接受。2、樓宇經(jīng)濟(jì)的概念樓宇，英譯Building,最早是指土木建筑類(lèi)的建筑物,隨著房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的不斷發(fā)展,這個(gè)詞逐漸地演變?yōu)樘刂父邔踊虺呓ㄖ锪?。這類(lèi)建筑物的共同特點(diǎn)是：在一定的時(shí)限內(nèi)，可容納不同數(shù)量的人從事社會(huì)交際活動(dòng)文化娛樂(lè)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)交往活動(dòng)和旅游活動(dòng)等社會(huì)活動(dòng)。樓宇廣義上包含了商務(wù)樓宇、商業(yè)樓宇、城市綜合體、科研樓宇、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、保護(hù)建筑、農(nóng)居SOHO；狹義上僅指寫(xiě)字樓、商務(wù)樓。樓宇在舊上海被稱(chēng)為“字樓”，這個(gè)稱(chēng)呼一直流行到現(xiàn)在，也流行在全世界華人中間。但是當(dāng)年“寫(xiě)字樓”不僅僅指商務(wù)，而是包含了所有的非體力勞動(dòng)的場(chǎng)所；真正把現(xiàn)代“樓宇”概念帶入中國(guó)的是改革開(kāi)放以后。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展引來(lái)了無(wú)數(shù)外資企業(yè)的競(jìng)相入駐，加上世界500強(qiáng)戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)中小企業(yè)的蓬勃發(fā)展、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的日益強(qiáng)大等等，推動(dòng)了對(duì)“樓宇”需求的崛起。尤其是中國(guó)加入世界貿(mào)易組織以來(lái)，服務(wù)貿(mào)易分類(lèi)表中商業(yè)分銷(xiāo)中介服務(wù)、旅游、娛樂(lè)等行業(yè)的逐步開(kāi)放，對(duì)“樓宇”的需求不斷增加，為“樓宇”發(fā)展提了無(wú)限商機(jī)。樓宇經(jīng)濟(jì)是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開(kāi)發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，從而引進(jìn)稅源、帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點(diǎn)的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。這種產(chǎn)業(yè)形態(tài)是一種服務(wù)形態(tài)、頭腦經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，是與知識(shí)經(jīng)濟(jì)緊密相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)，提供的主要是金融、服務(wù)、咨詢(xún)、高科技研發(fā)等高端的產(chǎn)品。主要表現(xiàn)為現(xiàn)服務(wù)業(yè)，如金融業(yè)、咨詢(xún)業(yè)、廣告策劃、影視制作、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所咨詢(xún)中介公司、高科技企業(yè)、娛樂(lè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、旅游服務(wù)企業(yè)、交通通訊企等國(guó)內(nèi)外各類(lèi)企業(yè)和公司。樓宇經(jīng)濟(jì)以極小的土地資源集聚起最大化的經(jīng)濟(jì)和財(cái)富效應(yīng)在我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，凡是利用城區(qū)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)和閑置用房，通過(guò)出租、售賣(mài)、合作等形式，商引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)和都市型工業(yè)，從而培植新稅源和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，通稱(chēng)為樓宇經(jīng)濟(jì)。簡(jiǎn)言之，樓宇經(jīng)濟(jì)就是以商務(wù)樓為載體，通過(guò)從事商務(wù)活動(dòng)生經(jīng)濟(jì)效益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方式。3、樓宇經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成要素樓宇經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成要素很多，隨著經(jīng)濟(jì)水平和城市建設(shè)的發(fā)展，不同時(shí)期、不同地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成要素會(huì)發(fā)生一些變化。結(jié)合當(dāng)前大部分城市的情況，比照上海、南京、成都等地的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以從三個(gè)方面來(lái)看要素：從需求方，租戶(hù)角度分析的樓宇經(jīng)濟(jì)構(gòu)成要素：地段、政府的配套政策、樓宇品味、物業(yè)服務(wù)、與本行業(yè)相關(guān)的會(huì)展頻率；從供給方，業(yè)主角度分析的樓宇經(jīng)濟(jì)構(gòu)成要素，主要由投資回報(bào)率決定，具體包括三個(gè)要素：收益率、每年實(shí)收租金與預(yù)算年租金回收率之比、客戶(hù)租用的平均年限；從政府的角度分析的樓宇經(jīng)濟(jì)構(gòu)成要素：區(qū)域的產(chǎn)出規(guī)模和區(qū)域的資產(chǎn)規(guī)模。（二）樓宇經(jīng)濟(jì)的功能樓宇經(jīng)濟(jì)具有集聚性、輻射性、體制外性、流動(dòng)性等特點(diǎn)。形成樓宇集聚的區(qū)域一般都具有以下4個(gè)共性：樓宇的形成區(qū)域一般都有悠久的中心商業(yè)街（區(qū)）歷史、文化的沉淀背景；與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、金融、交通、信息等發(fā)展水平緊密相連；樓宇所在區(qū)域是人才比較集中、文化素質(zhì)相對(duì)較高、年齡較輕的區(qū)域，能為商務(wù)活動(dòng)提供所需要的人才支援；樓宇所在的區(qū)域一方面改變了“同行是冤家”傳統(tǒng)觀(guān)念，追求“雙贏”而是非“零和博弈”，往往是幾十幢、上百幢樓宇集中在一起，一些相同的行業(yè)也會(huì)集中在同一幢或者相近的樓宇中。另一方面在一幢樓宇中集中的又不完全是單一的某一種產(chǎn)業(yè)，而是多種不同產(chǎn)業(yè)的組合，便于樓宇中各種組織之間進(jìn)行商品、信息交換和各種社會(huì)活動(dòng)，產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集群效益?？梢哉f(shuō)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)就是發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，就是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、文創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、稅源經(jīng)濟(jì)。樓宇經(jīng)濟(jì)作為一個(gè)城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)域，對(duì)推動(dòng)整個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展起著決定性的作用。這是從產(chǎn)業(yè)層面上來(lái)分析樓宇經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)。如果從“產(chǎn)業(yè)鏈”層面上分析，則研發(fā)、銷(xiāo)售、管理等環(huán)節(jié)往往在樓宇中進(jìn)行?！把邪l(fā)經(jīng)濟(jì)”、“總部經(jīng)濟(jì)”屬于樓宇經(jīng)濟(jì)，且處于“產(chǎn)業(yè)鏈”的高端，特別是總部經(jīng)濟(jì)，是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高級(jí)形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)是時(shí)代的要求、現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)和發(fā)展的期盼，是“隱藏”在樓宇中的城市新興經(jīng)濟(jì)和新的增長(zhǎng)點(diǎn)，也是城市經(jīng)濟(jì)追求“空間”和“高度”效益、實(shí)現(xiàn)“提質(zhì)增效”的重要途徑，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新風(fēng)向和現(xiàn)代都市新的“掘金地”。它具有城市形象塑造、引資示范、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)、信息交匯等功能。（三）樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因樓宇經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的興起不是一種偶然現(xiàn)象，而是我國(guó)城市和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一定階段所自然出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。其主要原因如下：1、樓宇經(jīng)濟(jì)的崛起是城市土地集約利用的要求城市土地資源短缺，需要集約化利用土地。目前我國(guó)大城市土地資源越來(lái)越短缺，城市經(jīng)濟(jì)要持續(xù)發(fā)展，必須集約利用土地，需要一種以集約化發(fā)展為本質(zhì)特征的經(jīng)濟(jì)形式的出現(xiàn)。樓宇經(jīng)濟(jì)正是對(duì)土地集約利用的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。2、樓宇經(jīng)濟(jì)的崛起是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚和輻射的必然結(jié)果現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出大量需求。隨著各大城市工業(yè)的外遷和比例的降低，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在各大城市日益發(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已日益成為各大城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱和方向。城市知識(shí)型服務(wù)業(yè)對(duì)城市周邊區(qū)域乃至全國(guó)的市場(chǎng)都極具吸引力和影響力。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在城市的集聚，需要樓宇提供辦公空間。3、樓宇經(jīng)濟(jì)的崛起是價(jià)值鏈分解的必然結(jié)果在全球分工不斷加劇的大背景下，價(jià)值鏈不同環(huán)節(jié)呈現(xiàn)出快速分解的態(tài)勢(shì)，而相同或相近的環(huán)節(jié)在同一空間中不斷積聚，以至于出現(xiàn)各種專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)的功能區(qū)域。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的早期，企業(yè)在辦公空間上是一體的，研發(fā)、管理、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)等位于同一辦公地點(diǎn)。但隨著企業(yè)價(jià)值鏈的分解，管理與研發(fā)、生產(chǎn)分離，企業(yè)由單一中心、獨(dú)立行為、地方觀(guān)念向多個(gè)中心、相互依存、全球觀(guān)念轉(zhuǎn)變。企業(yè)的管理功能更趨向于市中心，而研發(fā)功能更趨向于專(zhuān)業(yè)的科技園，生產(chǎn)功能更趨向于低價(jià)便宜的郊區(qū)或工業(yè)區(qū)。價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)的分解和同類(lèi)集聚，打破了過(guò)去傳統(tǒng)的企業(yè)自建自用的辦公場(chǎng)所，新的集聚需要新的商務(wù)樓宇提供空間支持。4、樓