房地產(chǎn)前期策劃專(zhuān)題培訓(xùn)-97p

1房地產(chǎn)前期籌劃專(zhuān)題培訓(xùn)2011.12目錄產(chǎn)品籌劃體系定位12產(chǎn)品籌劃根底資料3產(chǎn)品籌劃體系內(nèi)容4反響與修正3產(chǎn)品籌劃體系定位4緣起經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院的局部功能，增加所提方案的可操作性與可實(shí)施性。4經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)發(fā)商建筑規(guī)劃院房地產(chǎn)工程前期參謀階段反響修正反響修正給出結(jié)論給出結(jié)論5緣起前端市場(chǎng)定位后端營(yíng)銷(xiāo)推廣房地產(chǎn)工程前期報(bào)告中端產(chǎn)品籌劃經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院的局部功能，增加所提方案的可操作性與可實(shí)施性。給出結(jié)論反響修正給出結(jié)論反響修正反響修正6定位前端市場(chǎng)定位中端產(chǎn)品籌劃后端營(yíng)銷(xiāo)推廣房地產(chǎn)工程前期報(bào)告房地產(chǎn)工程前期籌劃過(guò)程中承前啟后的模塊。經(jīng)紀(jì)公司間競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，產(chǎn)品籌劃由自選動(dòng)作變?yōu)橐?guī)定動(dòng)作，廣度及深度也逐漸加大。7思源2010年北京地區(qū)某工程前期投標(biāo)報(bào)告8易居2009年上海地區(qū)某工程前期定位報(bào)告9世邦魏理仕2009年青島地區(qū)的前期報(bào)告10產(chǎn)品籌劃根底資料112.當(dāng)?shù)卣邩?biāo)準(zhǔn)4.市場(chǎng)調(diào)研1.地塊資料3.開(kāi)發(fā)商訴求根底資料5.工程定位客觀事實(shí)主觀判斷122.當(dāng)?shù)卣邩?biāo)準(zhǔn)4.市場(chǎng)調(diào)研1.地塊資料3.開(kāi)發(fā)商訴求根底資料5.工程定位13地塊資料地塊資料主要包括：規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及相關(guān)政府文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部情況既有規(guī)劃方案14地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及相關(guān)政府文件：地塊真實(shí)的官方權(quán)威信息15地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)16地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)地塊的用地性質(zhì)、面積指標(biāo)、容積率、限高、建筑密度17地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)是否含代征/代建的道路用地及綠化用地指標(biāo)是否有政策房指標(biāo)？限價(jià)房/廉租房/回遷房/回遷商業(yè)18地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)建筑紅線退讓距離及道路紅線退讓距離社區(qū)出入口方位設(shè)置要求與車(chē)位配比要求19地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)地塊圖：直觀了解20地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及相關(guān)政府文件相關(guān)政府文件：其它官方文件作為補(bǔ)充市政管線情況、采暖方式……21地塊資料|地塊CAD圖地塊CAD圖：產(chǎn)品設(shè)計(jì)的底稿，力求準(zhǔn)確無(wú)誤。開(kāi)發(fā)商直接提供CAD圖紙；由釘樁點(diǎn)坐標(biāo)文件生成；用JPG圖片大致勾勒生成。CAD格式文件釘樁點(diǎn)文件22地塊資料|地塊內(nèi)部及周邊情況地塊內(nèi)部及周邊情況：現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃，盡可能用實(shí)景照片展示。內(nèi)部：是否存在地勢(shì)高差、原生植被、水系、溫泉、工業(yè)遺存等？是否存在被污染后需要更換的土壤？外部：有利因素：景觀資源，如河流湖泊、旅游景點(diǎn)、城市地標(biāo)等；社會(huì)資源，如重點(diǎn)中小學(xué)，大型醫(yī)院，市政公園，體育場(chǎng)館等；交通站點(diǎn)，如地鐵/輕軌/BRT站點(diǎn)等。不利因素：噪聲及粉塵污染，如市政主干道，鐵路，工廠，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，發(fā)電廠；心理負(fù)面影響，如高壓線走廊，火葬場(chǎng)，墳地，破舊樓房等。23地塊資料|地塊內(nèi)部及周邊情況案例西中中南北東24地塊資料|既有規(guī)劃方案某工程概念性總規(guī)方案開(kāi)發(fā)商已有規(guī)劃方案，需經(jīng)紀(jì)公司提供建議及意見(jiàn)；綜合體的公寓工程，要求對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行分割，需開(kāi)發(fā)商提供標(biāo)準(zhǔn)層圖紙。某城市綜合體工程公寓局部標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)圖紙252.當(dāng)?shù)卣邩?biāo)準(zhǔn)4.市場(chǎng)調(diào)研1.地塊資料3.開(kāi)發(fā)商訴求根底資料5.工程定位26當(dāng)?shù)卣邩?biāo)準(zhǔn)工程所在省、市的最新的政策標(biāo)準(zhǔn)要求。建筑間距系數(shù)日照測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)建筑寬高比與樓座排布相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)……27當(dāng)?shù)卣邩?biāo)準(zhǔn)日照及間距系數(shù)設(shè)計(jì)依據(jù)：《沈陽(yáng)市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定》(沈陽(yáng)市人民政府令2006第64號(hào))“第九條”：住宅建筑高度在40米以上時(shí)，面寬不大于60米?！暗谑臈l”：高層建筑遮擋相鄰住宅，當(dāng)建筑高度與建筑面寬之比大于1.2時(shí)，按遮擋建筑面寬確定建筑間距系數(shù)；在三環(huán)路以?xún)?nèi)地區(qū)，當(dāng)建筑高度在40米以上時(shí)，建筑間距系數(shù)不得小于1.4，且建筑間距不得小于40米；“第十七條”：沿城市主要道路一側(cè)并列布置的高層住宅之間的建筑間距除滿(mǎn)足本規(guī)定相對(duì)應(yīng)的建筑間距要求外，不得小于30米?！暗诙龡l”：住宅日照是指住宅主采光面居室的滿(mǎn)窗日照時(shí)數(shù)。日照標(biāo)準(zhǔn)日為大寒日，有效日照時(shí)間帶為上午8時(shí)至下午4時(shí)?！暗诙鍡l”：新建高層住宅或高層和多層混合的住宅成組布置時(shí)，新建住宅日照應(yīng)不低于大寒日1小時(shí)。建筑寬高比建筑間距日照測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)28當(dāng)?shù)卣邩?biāo)準(zhǔn)工程所在省、市的最新的政策標(biāo)準(zhǔn)要求。層高陽(yáng)臺(tái)飄窗入戶(hù)花園地下空間……與贈(zèng)送面積相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)29當(dāng)?shù)卣邩?biāo)準(zhǔn)贈(zèng)送面積依據(jù)：成都市規(guī)劃管理局關(guān)于對(duì)《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中容積率、建筑面積等指標(biāo)的補(bǔ)充解釋二、住宅建筑層高不應(yīng)大于3.6米。躍層式住宅起居室〔廳〕、低層住宅起居室〔廳〕層高為戶(hù)內(nèi)通高以及住宅坡屋頂局部除外。六、每套住宅陽(yáng)臺(tái)〔含各類(lèi)形式的陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園、露臺(tái)等非公共活動(dòng)空間〕的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%；商業(yè)、辦公、酒店建筑的每層陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于該層建筑面積的15%。此外，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不應(yīng)大于1.8米，低層住宅、退臺(tái)式建筑陽(yáng)臺(tái)等有特殊要求的除外。七、飄窗窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差不得小于0.45米，且凸出外墻寬度不得大于0.6米。八、除建筑入口雨篷外，建筑附屬構(gòu)件〔如空調(diào)板、花池、構(gòu)造板等〕的進(jìn)深不宜大于0.6米，且連續(xù)長(zhǎng)度不應(yīng)大于1.8米。住宅建筑不允許設(shè)置除結(jié)構(gòu)構(gòu)件以外的附屬構(gòu)件。九、除避讓、對(duì)接市政公共地下空間外，建筑物地下室、半地下室的頂板面不應(yīng)高于室外地坪1.0米；建筑物地下室、半地下室頂板面高于室外地坪大于1.0米時(shí)，按照該層水平投影面積計(jì)入容積率。地下室、半地下室頂板面高于室外地坪局部按地上建筑的規(guī)定進(jìn)行退距管理。十一、本解釋自2010年2月25日起施行，有效期為兩年。其它類(lèi)型：樓座高度控制、土地使用年限〔沈陽(yáng)〕、外立面要求〔銀川〕等……根據(jù)住宅地塊3.2的容積率及沈陽(yáng)市相關(guān)日照和建筑間距的要求，估算平均層數(shù)30-35層能滿(mǎn)足相關(guān)指標(biāo)；根據(jù)抗震設(shè)防的要求及各結(jié)構(gòu)形式高限的要求，本案住宅局部控制高度不超過(guò)120-130米；根據(jù)《高規(guī)》要求，100米以上的住宅，應(yīng)設(shè)置避難層，而避難層的設(shè)置，會(huì)造成高層住宅的本錢(qián)和公攤面積的增加；根據(jù)結(jié)構(gòu)計(jì)算要求，建筑體越高，荷載要求就越高，鋼筋用量增加、混凝土標(biāo)號(hào)提高、構(gòu)件截面尺寸加大，因此，在增加建安本錢(qián)的同時(shí)，減小實(shí)際使用空間，即得房率會(huì)進(jìn)一步降低；因此，建議本工程住宅高度控制在100米以?xún)?nèi)當(dāng)?shù)卣邩?biāo)準(zhǔn)312.當(dāng)?shù)卣邩?biāo)準(zhǔn)4.市場(chǎng)調(diào)研1.地塊資料3.開(kāi)發(fā)商訴求根底資料5.工程定位32開(kāi)發(fā)商訴求開(kāi)發(fā)商訴求：工程目標(biāo)、工程開(kāi)展方向、期望均價(jià)、開(kāi)工順序、可突破的限制性規(guī)劃條件等，通過(guò)工程招投標(biāo)文件或與開(kāi)發(fā)商溝通了解。最重要是工程目標(biāo)：追求高利潤(rùn)還是回款速度？本工程的目標(biāo)是什么？是迅速回收資金是利潤(rùn)最大化關(guān)鍵是大老板的想法33開(kāi)發(fā)商訴求開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)工順序常常有自己的考慮。ABCDE初步方案：開(kāi)工順序，由南向北最終方案：開(kāi)工順序，由北向南由南向北由北向南34開(kāi)發(fā)商訴求開(kāi)發(fā)商提出突破某些限規(guī)，如突破“90/70”限制、增大容積率、提高建筑限高、提高層高、提供周邊學(xué)校入學(xué)資格等，一定要慎重考慮，確定其可實(shí)施性。352.當(dāng)?shù)卣邩?biāo)準(zhǔn)4.市場(chǎng)調(diào)研1.地塊資料3.開(kāi)發(fā)商訴求根底資料5.工程定位36市場(chǎng)調(diào)研|宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)涉及城市層面的信息，如：GDP，房地產(chǎn)年度/季度/月度的成交量與成交均價(jià)37市場(chǎng)調(diào)研|中觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)涉及區(qū)域及板塊層面的信息，如：區(qū)域位置，成熟度，居民評(píng)價(jià)區(qū)域位置：主要是與市中心/商業(yè)區(qū)/商務(wù)區(qū)/政務(wù)區(qū)的通達(dá)性、路程距離及所需時(shí)間38市場(chǎng)調(diào)研|中觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)涉及區(qū)域及板塊層面的信息，如：區(qū)域位置，成熟度，居民評(píng)價(jià)區(qū)域成熟度：城市中心黃金區(qū)域/CBD/新興居住區(qū)/未來(lái)規(guī)劃利好區(qū)域/旅游度假區(qū)……39市場(chǎng)調(diào)研|中觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)涉及區(qū)域及板塊層面的信息，如：區(qū)域位置，成熟度，居民評(píng)價(jià)居民評(píng)價(jià)：即當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)工程所在區(qū)域的看法，如成都的西貴南富，北京的東富西貴，是否是傳統(tǒng)豪宅區(qū)〔北京朝陽(yáng)公園，沈陽(yáng)棋盤(pán)山、蘇州金雞湖〕工程是要融入這個(gè)區(qū)域還是要跳出這個(gè)區(qū)域？40市場(chǎng)調(diào)研|微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)涉及直接競(jìng)品，如：競(jìng)品產(chǎn)品類(lèi)型、建筑/園林風(fēng)格、精裝報(bào)價(jià)及標(biāo)準(zhǔn)、單盤(pán)年度/季度/月度消化量，現(xiàn)有存量，暢銷(xiāo)/滯銷(xiāo)產(chǎn)品的房型、面積區(qū)間、單價(jià)、總價(jià)區(qū)間等。41市場(chǎng)調(diào)研|微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)涉及直接競(jìng)品，如：競(jìng)品產(chǎn)品類(lèi)型，建筑/園林風(fēng)格，精裝報(bào)價(jià)及標(biāo)準(zhǔn)，單盤(pán)年度/季度/月度消化量，現(xiàn)有存量，暢銷(xiāo)/滯銷(xiāo)產(chǎn)品的房型、面積區(qū)間、單價(jià)、總價(jià)區(qū)間，客群等。422.當(dāng)?shù)卣邩?biāo)準(zhǔn)4.市場(chǎng)調(diào)研1.地塊資料3.開(kāi)發(fā)商訴求根底資料5.工程定位43工程定位|工程檔次和居所用途工程檔次和居所用途：指導(dǎo)戶(hù)型及樓座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)。高端中高端中端頂級(jí)第一居所第二居所商務(wù)公寓投資型度假養(yǎng)生……項(xiàng)目檔次居所用途44客群定位：目標(biāo)客群的家庭收入、成員數(shù)量、房型需求、能承受的單價(jià)與總價(jià)等。工程定位|客群定位45客群定位：鮮明地域特性的需求。例如：成都、重慶的客戶(hù)對(duì)朝向的敏感度相對(duì)較低；沈陽(yáng)的客戶(hù)希望聯(lián)排別墅的主臥能設(shè)在二層；沈陽(yáng)客戶(hù)偏好地中海式的建筑風(fēng)格；工程定位|客群定位46產(chǎn)品類(lèi)型與戶(hù)型配比：最具指導(dǎo)意義，重中之重產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計(jì)23000㎡100%注意：建筑面積/實(shí)得面積?套數(shù)比/建面比?工程定位|產(chǎn)品類(lèi)型與戶(hù)型配比工程檔次居所用途客群定位產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型配比宏觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)小結(jié)產(chǎn)品籌劃根底資料規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及相關(guān)政府文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部情況既有規(guī)劃方案與樓座排布相關(guān)與贈(zèng)送面積相關(guān)其它工程目標(biāo)工程開(kāi)展方向期望均價(jià)開(kāi)工順序……2、當(dāng)?shù)卣邩?biāo)準(zhǔn)3、開(kāi)發(fā)商訴求4、市場(chǎng)調(diào)研5、工程定位1、地塊資料48產(chǎn)品籌劃體系內(nèi)容對(duì)開(kāi)發(fā)商的判斷：擁有成熟的產(chǎn)品體系且在異地快速?gòu)?fù)制的某些大型開(kāi)發(fā)商〔如萬(wàn)科、龍湖、星河灣等〕、對(duì)自身產(chǎn)品十分自信的某些中小型開(kāi)發(fā)商〔如潤(rùn)豐等〕，只需經(jīng)紀(jì)公司提供當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信息、工程定位及營(yíng)銷(xiāo)方案。對(duì)產(chǎn)品籌劃的要求往往局限于開(kāi)發(fā)商既有方案的局部修改，如某一戶(hù)型的室內(nèi)布局調(diào)整、銷(xiāo)售動(dòng)線的重新安排等。如果是太過(guò)全面深入的產(chǎn)品籌劃往往是事倍功半，乃至產(chǎn)生一些負(fù)面影響。因此需要各分支機(jī)構(gòu)預(yù)先準(zhǔn)確判斷開(kāi)發(fā)商的實(shí)際需求。注意產(chǎn)品籌劃體系50綜述產(chǎn)品籌劃體系分為六局部?jī)?nèi)容。地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么總體規(guī)劃建議戶(hù)型設(shè)計(jì)建議建筑及園林風(fēng)格建議附加值提升建議51產(chǎn)品籌劃體系地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么總體規(guī)劃建議戶(hù)型設(shè)計(jì)建議建筑及園林風(fēng)格建議附加值提升建議地塊價(jià)值分析A4-1地塊居住價(jià)值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價(jià)值較高居住價(jià)值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價(jià)值高于商業(yè)價(jià)值地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析：判斷各地塊之間、同一地塊各方位之間的居住價(jià)值和商業(yè)價(jià)值?；诘貕K屬性及內(nèi)外部情況案例：廣渠路15號(hào)地53地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析：判斷各地塊之間、同一地塊各方位之間的居住價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。居住價(jià)值：東地塊>西地塊東部＞東地塊西部商業(yè)價(jià)值：中間規(guī)劃路>兩側(cè)影響因素：京九鐵路>建材城>京開(kāi)高速>城中村改善因素：東側(cè)綠地>西側(cè)綠地西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N京九鐵路噪聲影響京開(kāi)高速噪聲影響建材市場(chǎng)綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于地塊內(nèi)外部情況案例：黃土崗工程54地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析：綜合體公寓類(lèi)工程，那么要判斷不同樓層之間，同一樓層之間不同朝向的居住價(jià)值。案例：蘇州某高端公寓工程基于地塊內(nèi)外部情況55產(chǎn)品籌劃體系地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么總體規(guī)劃建議戶(hù)型設(shè)計(jì)建議建筑及園林風(fēng)格建議附加值提升建議規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么56規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么：確定規(guī)劃方向，如容積率的拆分，各地塊的容積率和建筑類(lèi)型，戶(hù)型分配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑面積做滿(mǎn)，實(shí)現(xiàn)總體2.5容積率；適度拆分總體容積率；拔高西地塊容積率指標(biāo)，做足高度，降低東地塊容積率；西地塊一分為二，西側(cè)安排政策房，盡量減少占地面積，剩余局部排商品房；所有商品住宅均為南北通透的板式建筑，舒適性較高；案例：黃土崗工程基于地塊價(jià)值分析、規(guī)劃指標(biāo)、工程定位等57產(chǎn)品籌劃體系地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么總體規(guī)劃建議戶(hù)型設(shè)計(jì)建議建筑及園林風(fēng)格建議附加值提升建議總體規(guī)劃建議58總體規(guī)劃建議概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥(niǎo)瞰圖日照測(cè)算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖地下車(chē)庫(kù)圖……戶(hù)型配比表總規(guī)指標(biāo)表交通組織戶(hù)型配比總規(guī)布局59總體規(guī)劃建議|總規(guī)布局概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥(niǎo)瞰圖日照測(cè)算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖地下車(chē)庫(kù)圖……戶(hù)型配比表總規(guī)指標(biāo)表交通組織戶(hù)型配比總規(guī)布局60概念規(guī)劃圖：對(duì)地塊進(jìn)行初步劃分，確定各類(lèi)型產(chǎn)品的大致布局，用不同色塊進(jìn)行區(qū)分。案例：黃土崗工程基于地塊價(jià)值分析、規(guī)劃指標(biāo)、工程定位等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高端商品住宅區(qū)中端商品住宅區(qū)公租房限價(jià)房景觀公園總體規(guī)劃建議|總規(guī)布局由西向東排布：政策房-中端商品房-中高端商品房61總體規(guī)劃建議|總規(guī)布局總規(guī)圖：各物業(yè)類(lèi)型的樓座排布、朝向、建筑形式、標(biāo)準(zhǔn)層面積、單元數(shù)等詳細(xì)指標(biāo)。案例：黃土崗工程62總體規(guī)劃建議|總規(guī)布局樓體鳥(niǎo)瞰圖：三維視角的圖片，加深直觀印象。案例：黃土崗工程西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角63總體規(guī)劃建議|總規(guī)布局日照測(cè)算圖：日照測(cè)算軟件生成的圖片，表示總規(guī)布局符合相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)。案例：黃土崗工程64總體規(guī)劃建議|交通組織概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥(niǎo)瞰圖日照測(cè)算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖車(chē)位圖表……戶(hù)型配比表總規(guī)指標(biāo)表交通組織戶(hù)型配比總規(guī)布局65總體規(guī)劃建議|交通組織交通組織圖：社區(qū)內(nèi)外主要道路，出入口〔車(chē)行、人行〕位置案例：黃土崗工程66總體規(guī)劃建議|交通組織消防通道圖：消防車(chē)行車(chē)路線，保證符合相關(guān)消防標(biāo)準(zhǔn)案例：黃土崗工程67總體規(guī)劃建議|交通組織單元入口圖：各樓座單元的地上入戶(hù)方向案例：黃土崗工程68總體規(guī)劃建議|交通組織車(chē)位圖表：地下車(chē)庫(kù)或地面車(chē)位分布區(qū)域示意，各車(chē)庫(kù)的出入口位置，車(chē)位統(tǒng)計(jì)表案例：黃土崗工程69總體規(guī)劃建議|戶(hù)型配比概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥(niǎo)瞰圖日照測(cè)算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖地下車(chē)庫(kù)圖……戶(hù)型配比表總規(guī)指標(biāo)表交通組織戶(hù)型配比總規(guī)布局70總體規(guī)劃建議|戶(hù)型配比總規(guī)指標(biāo)表：根據(jù)總規(guī)布局，整個(gè)工程的規(guī)劃指標(biāo)核算。案例：黃土崗工程71產(chǎn)品籌劃體系地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么總體規(guī)劃建議戶(hù)型設(shè)計(jì)建議建筑及園林風(fēng)格建議附加值提升建議戶(hù)型設(shè)計(jì)建議72戶(hù)型設(shè)計(jì)建議樓座標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型組合建議案例：黃土崗工程73戶(hù)型設(shè)計(jì)建議單套戶(hù)型設(shè)計(jì)方向案例：黃土崗項(xiàng)目中高端案例：沈陽(yáng)某高端高層項(xiàng)目74產(chǎn)品籌劃體系地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么總體規(guī)劃建議戶(hù)型設(shè)計(jì)建議建筑及園林風(fēng)格建議附加值提升建議75建筑及園林風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議：根據(jù)工程定位及客群分析得出。案例：黃土崗工程規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致76建筑及園林風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議：根據(jù)建筑風(fēng)格及客群分析得出，同時(shí)會(huì)對(duì)某些重要節(jié)點(diǎn)給出概念性指導(dǎo)建議。案例：黃土崗工程77產(chǎn)品籌劃體系地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么總體規(guī)劃建議戶(hù)型設(shè)計(jì)建議建筑及園林風(fēng)格建議附加值提升建議附加值提升建議78附加值提升建議精裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修價(jià)格精裝修風(fēng)格常規(guī)設(shè)備設(shè)施新技術(shù)運(yùn)用精裝修設(shè)備設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼兒園……效勞等級(jí)效勞內(nèi)容社區(qū)配套物業(yè)效勞79附加值提升建議|精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修價(jià)格精裝修風(fēng)格常規(guī)設(shè)備設(shè)施新技術(shù)運(yùn)用精裝修設(shè)備設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼兒園……效勞等級(jí)效勞內(nèi)容社區(qū)配套物業(yè)效勞80附加值提升建議|精裝修確定工程是否采用精裝修交房是否采用精裝修？開(kāi)發(fā)商要求〔萬(wàn)科、星河灣〕工程定位〔高單價(jià)工程，如商務(wù)公寓、高端住宅〕81附加值提升建議|精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格：根據(jù)工程定位及對(duì)銷(xiāo)售均價(jià)的預(yù)期，確定交房標(biāo)準(zhǔn)和本錢(qián)價(jià)格、對(duì)外報(bào)價(jià)。常規(guī)工程：墻面、地面裝修，送廚房家具、衛(wèi)浴，報(bào)價(jià)3000元/㎡之內(nèi)案例：萬(wàn)科工程82附加值提升建議|精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格：根據(jù)工程定位及對(duì)銷(xiāo)售均價(jià)的預(yù)期，確定交房標(biāo)準(zhǔn)和本錢(qián)價(jià)格、對(duì)外報(bào)價(jià)。高端工程：墻面、地面裝修，送廚衛(wèi)全套家具家電，智能家居系統(tǒng)，報(bào)價(jià)5000元/㎡以上案例：北京遠(yuǎn)洋公館83附加值提升建議|精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格：根據(jù)工程定位及對(duì)銷(xiāo)售均價(jià)的預(yù)期，確定交房標(biāo)準(zhǔn)和本錢(qián)價(jià)格、對(duì)外報(bào)價(jià)。公寓類(lèi)工程：“拎包入住”，墻面、地面裝修，送全套家具家電燈飾，報(bào)價(jià)5000元/㎡以上案例：北京霄云里8號(hào)84附加值提升建議|精裝修精裝修風(fēng)格：根據(jù)客群定位、戶(hù)型特點(diǎn)及建筑風(fēng)格確定適宜的裝修風(fēng)格。案例：大連工程85附加值提升建議|精裝修精裝修風(fēng)格：根據(jù)客群定位、戶(hù)型特點(diǎn)及建筑風(fēng)格確定適宜的裝修風(fēng)格。案例：蘇州工程86附加值提升建議|設(shè)備設(shè)施精裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修價(jià)格精裝修風(fēng)格常規(guī)設(shè)備設(shè)施新技術(shù)運(yùn)用精裝修設(shè)備設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼兒園……效勞等級(jí)效勞內(nèi)容社區(qū)配套物業(yè)效勞87附加值提升建議|設(shè)備設(shè)施根據(jù)工程定位及規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)要求確定設(shè)備設(shè)施的選用標(biāo)準(zhǔn)。

標(biāo)準(zhǔn)配置居住區(qū)安防系統(tǒng)增強(qiáng)外保溫結(jié)構(gòu)系統(tǒng)太陽(yáng)能光電系統(tǒng)樓板輻射采暖制冷系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)……常規(guī)設(shè)備設(shè)施建筑設(shè)計(jì)方案要考慮風(fēng)能、太陽(yáng)能等的使用?！苍O(shè)計(jì)方案中應(yīng)安排太陽(yáng)能熱水裝置，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式〕建設(shè)工程應(yīng)采用綠色照明技術(shù)、供暖鍋爐系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)、電機(jī)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)、高溫空氣燃燒技術(shù)、熱泵技術(shù)、太陽(yáng)能利用技術(shù)、雨洪利用技術(shù)、節(jié)水器具及節(jié)水控制技術(shù)等節(jié)能節(jié)水、減排技術(shù)，并在設(shè)計(jì)說(shuō)明中做出專(zhuān)門(mén)說(shuō)明?！渣S土崗工程《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》88附加值提升建議|設(shè)備設(shè)施根據(jù)工程定位的上下取舍本錢(qián)較高的高端設(shè)備。待論證配置地源熱泵系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)……高端配置智能家居系統(tǒng)置