房地產(chǎn)業(yè)-宏觀環(huán)境分析課件

宏觀環(huán)境分析——

房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境因素自然環(huán)境經(jīng)濟(jì)技術(shù)政治法律社會(huì)文化人口房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析自然環(huán)境自然資源（土地）生態(tài)環(huán)境Back房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析土地資源的稀缺性

中國(guó)土地資源的稀缺，帶來人地矛盾突出，土地資源的緊張。同時(shí)，人口的快速增長(zhǎng)，加之中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市建設(shè)用地迅猛增長(zhǎng)，土地供需矛盾越發(fā)突出。由此對(duì)于房地產(chǎn)造成巨大影響。Next房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析1.土地資源短缺成為房?jī)r(jià)上漲的主要因素。同時(shí)，促使城市發(fā)展向城郊擴(kuò)展。2.土地資源，尤其是城鎮(zhèn)土地日益短缺，使獲得土地使用權(quán)成為制約房地產(chǎn)開發(fā)的主要瓶頸。3.土地資源匱乏，帶來資源合理配置，城市合理規(guī)劃土地合理使用等問題，成為政府部門調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主要目的和中心。分析房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析自然生態(tài)環(huán)境

對(duì)房地產(chǎn)需求影響人們對(duì)于房屋自然生態(tài)環(huán)境的要求不斷提高。如：空氣質(zhì)量、綠化率、人文景觀、自然景觀。據(jù)北京林業(yè)大學(xué)統(tǒng)計(jì)72.4％的人希望居室臨近天然美景,回歸山林。開發(fā)商著力打造具有良好生態(tài)環(huán)境的房屋，適應(yīng)市場(chǎng)需要的同時(shí)，帶來豐厚利潤(rùn)。例

房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)GNP/GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率利率通貨膨脹率人均可任意支配收入貨幣供給工資/物價(jià)控制市場(chǎng)需求稅收匯率Back房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)GNP/GDP:前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值93144億元，同比增長(zhǎng)9.5%，比上年同期加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值12561億元，增長(zhǎng)5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值51631億元，增長(zhǎng)10.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值28953億元，增長(zhǎng)8.5%。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率：前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值93144億元，同比增長(zhǎng)9.5%通貨膨脹率CPI：比去年同期上漲了3.6％人均可任意支配收入：前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7072元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7%，增幅略低于去年同期水平。而農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2110元，實(shí)際增長(zhǎng)11.4%，增幅比上年同期高7.6個(gè)百分點(diǎn)。Back房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析貨幣供給9月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額同比增長(zhǎng)13.6%，增速分別比去年同期，去年末，今年2季度末，上月末減緩9.9、7.5、2.7、0.5個(gè)百分點(diǎn)市場(chǎng)需求前三季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額38439億元，同比增長(zhǎng)13%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.7%，比上年同期加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。通貨膨脹房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析稅收：國(guó)家稅收政策物價(jià)控制前三季度，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲4.1%，其中，城市上漲3.6%，農(nóng)村上漲5.1%.。從商品構(gòu)成看，食品價(jià)格上漲10.9%，其中糧食價(jià)格上漲28.4%；居住價(jià)格上漲4.4%；煙酒日用品和娛樂教育文化用品及服務(wù)價(jià)格分別上漲1.3%和1%；而衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健及個(gè)人用品，交通和通信等商品和服務(wù)價(jià)格則略有下降。從動(dòng)態(tài)看，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅逐月擴(kuò)大的趨勢(shì)開始改變，9月份居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲5.2%，比上月略低0.1個(gè)百分點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析技術(shù)技術(shù)總體水平和發(fā)展趨勢(shì)技術(shù)突破技術(shù)變遷國(guó)家研究開發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點(diǎn)專利保護(hù)新產(chǎn)品、新技術(shù)的商品化Back房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)相關(guān)的技術(shù)支持硬件環(huán)保材料軟件估價(jià)預(yù)售政府管理網(wǎng)站發(fā)展公司管理房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析環(huán)保材料新型環(huán)保建筑材料泡沫玻璃泡沫玻璃是新型的環(huán)保建筑材料，它是以碎玻璃和天然熔巖為主要原料，加入發(fā)泡劑和外摻經(jīng)粉碎、高溫發(fā)泡成型制成的一種新型保溫隔熱和吸音材料。

技術(shù)分析房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析估價(jià)基于GIS技術(shù)的房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)

房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析預(yù)售政府管理借助互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)強(qiáng)化商品房預(yù)售監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析網(wǎng)站發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析公司管理VPN：技術(shù)應(yīng)用和實(shí)現(xiàn)方式企業(yè)廣域網(wǎng)建設(shè)最佳解決方案。企業(yè)能夠很快地把全國(guó)各地分公司的局域網(wǎng)連起來，從而真正發(fā)揮真?zhèn)€網(wǎng)絡(luò)的作用。在公網(wǎng)上為企業(yè)構(gòu)筑安全可靠，方便快捷的私有網(wǎng)絡(luò)，并為企業(yè)節(jié)省資金。

圖示Back房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)軟件——VPN功能房地產(chǎn)軟件主要包括銷售、財(cái)務(wù)控制和專家系統(tǒng)三個(gè)模塊，具有以下功能：1.

建筑棟數(shù)層數(shù)、房間資料生成、按揭銀行資料、裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及由現(xiàn)場(chǎng)售樓處銷售數(shù)據(jù)采集；包括各項(xiàng)基本資料（土地面積，土地使用期限，人員直接錄入客戶資料和認(rèn)購(gòu)資料等）。2.

行業(yè)資料采集，分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略。3.

認(rèn)購(gòu)管理系統(tǒng)，根據(jù)資料自動(dòng)創(chuàng)建修改預(yù)售協(xié)議書，銷售合同，并根據(jù)客戶選擇方式自動(dòng)計(jì)算按揭金額。4.

合同資料、產(chǎn)權(quán)資料檔案管理。5.

置率、按揭情況表等。6.

財(cái)務(wù)分析及報(bào)表，對(duì)各項(xiàng)賬目進(jìn)行分析，及時(shí)采取催收等措施。7.

資料發(fā)布：即使通過互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布最新的銷售數(shù)據(jù)和公告，贏得寶貴商機(jī)。8.

數(shù)據(jù)交互軟件接口：實(shí)現(xiàn)樓盤銷售中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)軟件數(shù)據(jù)和托收銀行軟件數(shù)據(jù)的交換和存貯。專家系統(tǒng)：提供全面的市場(chǎng)行情預(yù)測(cè)，熱銷樓盤分析，價(jià)格策略等同機(jī)分析功能。

房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析政治制度體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)政策反托拉斯立法環(huán)保立法外貿(mào)立法對(duì)外國(guó)企業(yè)態(tài)度就業(yè)立法行業(yè)規(guī)制Back政治法律房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析特殊經(jīng)濟(jì)政策融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的致命因素。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)動(dòng)輒幾千萬，幾億元。巨大的自盡支柱不可能完全靠開發(fā)商自有資金的投資，多于70%的資金來源于國(guó)家銀行的支持。因此，國(guó)家的特殊經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵作用。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析特殊信貸政策２００２年下半年以來全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問題：部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上過快、以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置多。這將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。２００３年６月１３日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（因序號(hào)１２１，所以業(yè)內(nèi)都將其簡(jiǎn)稱為“１２１號(hào)文件”）。１２１號(hào)文件宣布了緊縮房地產(chǎn)信貸的一系列嚴(yán)格規(guī)定，針對(duì)性極強(qiáng)，在房地產(chǎn)界引發(fā)強(qiáng)烈“地震”。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析央行１２１號(hào)文件內(nèi)容：央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知１２１號(hào)文件對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商就明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％。對(duì)于個(gè)人房屋貸款，１２１號(hào)文件規(guī)定，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過１０年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工收的房屋；購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析“地震”央行121號(hào)文件出臺(tái)后，我市金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信貸開始從嚴(yán)監(jiān)管，今年1——5月份，全市房地產(chǎn)業(yè)貸款比去年同期減少2900萬元。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明：8月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為106.89，比7月份下降0.38點(diǎn)，比去年同期上升2.42點(diǎn)，在連續(xù)2個(gè)月攀升之后出現(xiàn)小幅回落。

房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析積極影響

121文件促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展有利于實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展加強(qiáng)信貸監(jiān)管以后，房地產(chǎn)行業(yè)如重新洗牌。以前一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己少量的資金“四兩撥千金”獲得暴利，而現(xiàn)在，開發(fā)商再也不能賣“圖紙房”了，老百姓購(gòu)買的大都是由實(shí)力雄厚、資金豐足的開發(fā)商提供的可以保證質(zhì)量的現(xiàn)房。

房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析積極影響

121文件促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展有利于中、低檔購(gòu)房者購(gòu)買現(xiàn)房過去，蓋了３、４層的樓房，個(gè)人就可以辦按揭貸款，而銀行就直接把資金打入開發(fā)商的戶頭，對(duì)于樓房的質(zhì)量不能保證。這使一些資金不足的中、小房地產(chǎn)商存在僥幸心理，利用銀行貸款漏洞大玩空手道。而現(xiàn)在，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，保證了現(xiàn)房的質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析積極影響

121文件促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)融資多元化健康發(fā)展121文件客觀上減少了房地產(chǎn)公司對(duì)貸款的依賴，客觀上起到了房地產(chǎn)企業(yè)走聯(lián)合走多元化的趨勢(shì)。尤其是信托投資大幅增長(zhǎng)。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資方式可以降低房地產(chǎn)公司整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用。多元化的融資使遭遇資金困擾的房地產(chǎn)業(yè)者，又一次以靈活的融資方式顯現(xiàn)出頑強(qiáng)的市場(chǎng)生存能力。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析消極影響

限制了新興房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展121文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的限制，對(duì)一些成長(zhǎng)中卻有著生命力的中小企業(yè)給與沉重一擊。斷絕資金來源使一些企業(yè)瀕于破產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析2004年宏觀調(diào)控

“新土地運(yùn)動(dòng)”進(jìn)行曲

從國(guó)土部11號(hào)令到71號(hào)令11號(hào)令：叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式（招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定）

2002年5月9日，國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從當(dāng)年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。此前，北京市近90%的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的，11號(hào)令的頒布，被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始，“土改”之聲不絕于耳。從11號(hào)令起，在北京市土地交易市場(chǎng)就開始有地塊掛牌進(jìn)行公開出讓。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析2004年宏觀調(diào)控

“新土地運(yùn)動(dòng)”進(jìn)行曲

從國(guó)土部11號(hào)令到71號(hào)令33號(hào)令：實(shí)際上是一個(gè)“緩期執(zhí)行”的做法（關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定）

33號(hào)令：2002年6月底為具體實(shí)施11號(hào)文，北京市出臺(tái)了《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》簡(jiǎn)稱33號(hào)令，該文件重申了經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易外，同時(shí)卻又為土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓留出了“四個(gè)口子”，即綠化隔離帶項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目、開發(fā)帶危舊房改造項(xiàng)目以及國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項(xiàng)目用地。這個(gè)文件使協(xié)議轉(zhuǎn)讓得以延續(xù)，相當(dāng)多的項(xiàng)目都套上了這四類名目，實(shí)際上是一個(gè)“緩期執(zhí)行”的做法；截至彼時(shí)，已有大量土地流入房地產(chǎn)商手中。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析2004年宏觀調(diào)控

“新土地運(yùn)動(dòng)”進(jìn)行曲

從國(guó)土部11號(hào)令到71號(hào)令4號(hào)令：被認(rèn)為是土地交易暗箱操作的終結(jié)者（關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定）

4號(hào)令：2004年2月，北京市國(guó)土房管局聯(lián)合四部門制定了《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》4號(hào)文件，短短6條700多字，將原先留的口子一一堵死，整個(gè)北京土地市場(chǎng)原有的游戲規(guī)則被完全改變。4號(hào)令被認(rèn)為是土地交易暗箱操作的終結(jié)者，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為其將會(huì)進(jìn)一步刺激外地開發(fā)商和外資大規(guī)模進(jìn)入。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析2004年宏觀調(diào)控

“新土地運(yùn)動(dòng)”進(jìn)行曲

從國(guó)土部11號(hào)令到71號(hào)令71號(hào)令：要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢（關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知.）

71號(hào)令：2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即71號(hào)令，要求從即日起就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對(duì)8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。由此產(chǎn)生了“‘8.31’大限”這個(gè)令不少開發(fā)商頭痛的名詞。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析終結(jié)者——8.31大限8月31日，即是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的最后期限。這意味著：僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子將成為過去，取而代之的是以招投標(biāo)方式為主的“陽(yáng)光地”。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析影響商品房?jī)r(jià)二手房市場(chǎng)行業(yè)洗牌房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析眾說紛紜的房?jī)r(jià)開發(fā)商

任志強(qiáng)，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)，地產(chǎn)界領(lǐng)軍人物，在業(yè)內(nèi)以敢于直言著稱。面對(duì)記者，他表示，到明年房?jī)r(jià)這個(gè)暴漲的過程可能會(huì)更加明顯。這是因?yàn)?.31之后，協(xié)議出讓的土地會(huì)大量減少，幾乎是零了。那么政府并沒有能力去保證大量的土地供應(yīng)給市場(chǎng)，所以土地的供應(yīng)減少，價(jià)格在提高，房?jī)r(jià)一定是在上漲。張寶全，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)，因?yàn)樗_發(fā)的今典花園、蘋果社區(qū)等項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較低，被業(yè)內(nèi)稱為另類。他表示、，從中國(guó)房地產(chǎn)目前來看，還是處于一個(gè)買方市場(chǎng)，不是賣方市場(chǎng)。只有在賣方市場(chǎng)的時(shí)候，價(jià)格才有可能會(huì)按著供應(yīng)者的意圖會(huì)得到一些較大變化。也就是說供需之間的平衡，還是平衡價(jià)格最重要的一個(gè)東西。在張寶全看來，在買方市場(chǎng)上，土地的供應(yīng)量并不是決定價(jià)格的最終因素，反倒是供求關(guān)系會(huì)更直接得影響價(jià)格。張寶全告訴記者，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售商品房的土地量是一兩年前拿到的。8.31大限后，招標(biāo)拍賣掛牌對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì)在一兩年后才顯現(xiàn)出來，所以房?jī)r(jià)也不會(huì)立竿見影地上漲。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析眾說紛紜的房?jī)r(jià)業(yè)內(nèi)研究員：中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)吮硎荆皣?guó)家出臺(tái)土地政策，我認(rèn)為主要是針對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)出現(xiàn)的一些不規(guī)范的情況做出來的，我覺得它的主要目的不是為了限制房地產(chǎn)的發(fā)展”。

8.31之后，協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的方式被完全禁止了，現(xiàn)在人們最關(guān)心的就是，土地供應(yīng)能不能跟得上，商品房會(huì)不會(huì)供不應(yīng)求。對(duì)于這種擔(dān)心，張?jiān)擞靡唤M數(shù)字表明了他的觀點(diǎn)，“開發(fā)用地是不是會(huì)造成緊張，我查了一些數(shù)字，這幾年來我們開發(fā)用地，購(gòu)置面積連年大幅度地增長(zhǎng)。”

張?jiān)怂f的數(shù)字，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的關(guān)于土地購(gòu)置面積和開發(fā)面積的統(tǒng)計(jì)：

2001年土地購(gòu)置面積2.166億平方米，開發(fā)面積1.45億平方米；

2002年土地購(gòu)置面積3.038億平方米，開發(fā)面積1.734億平方米；

2003年土地購(gòu)置面積3.7億平方米，開發(fā)面積2.09億平方米。

從這組數(shù)字可以看出，近幾年土地的購(gòu)置面積都遠(yuǎn)高于開發(fā)面積。張?jiān)苏J(rèn)為，這些存量土地都會(huì)在今后的幾年內(nèi)逐步消化。所以張?jiān)苏J(rèn)為，“開發(fā)商手里面還是有相當(dāng)大的量的土地貯備，我認(rèn)為今年不會(huì)引起土地供應(yīng)很緊張?！狈康禺a(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析眾說紛紜的房?jī)r(jià)國(guó)土資源部

國(guó)土資源部土地利用管理司冷宏志副司長(zhǎng)表示，如果說招拍掛增加了房?jī)r(jià)，招拍掛增加的這部分只是政府純收益，出讓金這一部分，它比例很小。

冷宏志副司長(zhǎng)表示，很多專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)高，關(guān)鍵是各種收費(fèi)太多，太亂，量太大，然后還有一些稅設(shè)置也不是很合理，重復(fù)征收。

很多人都認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣掛牌政策的全面實(shí)施，會(huì)助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的飆升，冷宏志認(rèn)為，這個(gè)說法是一種不全面的看法，或者說是一種誤解。房?jī)r(jià)的構(gòu)成是一個(gè)綜合的因素，房?jī)r(jià)高低更主要的是由供求關(guān)系決定的，并不會(huì)因?yàn)槌杀镜途偷蛢r(jià)銷售。他還表示，原來那種協(xié)議的是，劃撥的方式，大量的一塊差價(jià)被開發(fā)商拿走了，政府沒有得到，老百姓沒有得到實(shí)惠的。冷宏志認(rèn)為，招標(biāo)拍賣掛牌政策的全面實(shí)施，對(duì)于規(guī)范土地市場(chǎng)有著非常重要的積極作用。不僅有利于陽(yáng)光行政，從源頭上防止腐敗，防止國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，也將促使開發(fā)企業(yè)理性投資。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析二手房市場(chǎng)將趨向健康

二手房交易更加活躍

“鏈家”市場(chǎng)研究部認(rèn)為：“71號(hào)令”對(duì)二手房的沖擊主要表現(xiàn)為：第一，由于開發(fā)商土地成本的增加導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)，從而使一部分置業(yè)者因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)往二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。二手房的均價(jià)從1月份的3420元／平方米降到4月份的2800元／平方米，商品房雖然從1季度的6253元／平方米降到5月份的6052元／平方米，但是比較而言，二手房?jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)顯露無疑，“71號(hào)令”會(huì)增加二手房的需求群體；第二，由于“71號(hào)令”的效應(yīng)，四環(huán)周邊區(qū)域高檔住宅的大量出現(xiàn)，使一部分高端客戶群完成置業(yè)升級(jí)，從而會(huì)使二手房(包括公房、二手商品房、二手經(jīng)濟(jì)適用房)的供給增加。這樣，將會(huì)使二手房的需求和供給都會(huì)有所上升，從而會(huì)使二手房的交易更加活躍。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析二手房市場(chǎng)將趨向健康二手市場(chǎng)短期影響小說到“71號(hào)令”對(duì)二手房市場(chǎng)的影響，鑫尊地產(chǎn)的觀點(diǎn)是：新政策對(duì)2004年下半年的二手房市場(chǎng)短期影響較小。這是因?yàn)樾抡邔?shí)施后會(huì)直接立即影響預(yù)售房屋的供應(yīng)量，進(jìn)而影響預(yù)售房屋的供求關(guān)系和市場(chǎng)價(jià)格。但目前購(gòu)買二手房的客戶群體和購(gòu)買預(yù)售房屋的客戶群體是截然分開的，其購(gòu)買需求不混淆交叉，購(gòu)買目標(biāo)也基本明確，因此不管預(yù)售房屋市場(chǎng)有何變化，短期內(nèi)對(duì)二手房屋的客戶群體影響不大，他們?nèi)匀粫?huì)選擇位置好、面積小、總價(jià)低、貨真價(jià)實(shí)的二手現(xiàn)房來購(gòu)買。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析二手房市場(chǎng)將趨向健康二手房?jī)r(jià)格更加合理鑫尊地產(chǎn)認(rèn)為：新政策對(duì)二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)期影響是巨大的，主要體現(xiàn)是會(huì)使二手房市場(chǎng)的交易價(jià)格更加合理和理性，業(yè)主的房屋會(huì)趨向保值和升值，二級(jí)市場(chǎng)趨向健康發(fā)展。原因有三：1.新政策的實(shí)施由于有較長(zhǎng)時(shí)間的軟著陸期，大量的土地交易得以有時(shí)間順利完成，所以市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)地繼續(xù)前行，沒有升值或貶值的意外誘因存在；2.新政策會(huì)使大批有實(shí)力、沒關(guān)系的開發(fā)商開發(fā)出品質(zhì)優(yōu)良、價(jià)格合理的新樓盤，這樣以前開發(fā)的二手房會(huì)因本區(qū)域不斷涌現(xiàn)優(yōu)質(zhì)樓盤而提升區(qū)域價(jià)值。以前有些沒實(shí)力的開發(fā)商靠關(guān)系拿到優(yōu)質(zhì)地段，卻開發(fā)出質(zhì)次價(jià)低的樓盤，其產(chǎn)品因質(zhì)次而不斷貶值，并且會(huì)連累同地段的房產(chǎn)共同貶值；3.新政策有利于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)增強(qiáng)控制能力，土地會(huì)有規(guī)劃地進(jìn)入市場(chǎng)，由于沒有過多預(yù)售房屋拉低市場(chǎng)價(jià)格，這樣二手房的價(jià)值就會(huì)得到正常體現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析行業(yè)洗牌實(shí)力雄厚者穩(wěn)步發(fā)展小有實(shí)力者淡出大城市實(shí)力不濟(jì)者急于變現(xiàn)抽身外商躍躍欲試房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析實(shí)力雄厚者穩(wěn)步發(fā)展但正因如此，優(yōu)質(zhì)的上市地產(chǎn)公司才更具優(yōu)勢(shì)。萬科就表示，其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備主要是通過公開市場(chǎng)方式獲得的，所以“新政”對(duì)萬科的影響甚微；相反，隨著市場(chǎng)的規(guī)范和透明，公司已明顯感受到自己更有能力獲得項(xiàng)目發(fā)展用地；越來越多的項(xiàng)目公司正在努力尋求與萬科的合作機(jī)會(huì)，萬科也會(huì)將自身項(xiàng)目操作、市場(chǎng)運(yùn)作、品牌等方面的整體優(yōu)勢(shì)更充分地發(fā)揮出來。據(jù)悉，公司目前土地儲(chǔ)備充沛，為未來三年的穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析小有實(shí)力者淡出大城市

華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)稱，目前一部分已意識(shí)到無利可圖的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略發(fā)展重心，未來將逐步淡出北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)任志強(qiáng)介紹，近日已有開發(fā)商開始從京滬等一線城市撤出，轉(zhuǎn)向開發(fā)成本更低的二線甚至三線城市。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析實(shí)力不濟(jì)者急于變現(xiàn)抽身

缺乏資金和經(jīng)營(yíng)能力的小公司很可能被自行淘汰。據(jù)住總金帝開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人稱，自住總金帝今年欲儲(chǔ)備一塊土地的消息傳出后，手中有地卻無力開發(fā)、通過各種途徑主動(dòng)找上門的小企業(yè)已有數(shù)家，其中有些企業(yè)將在處理完剩余土地或項(xiàng)目后便退出房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析外商躍躍欲試“境外房地產(chǎn)資金進(jìn)到大陸已有十幾年時(shí)間，面臨的最大問題還是政策問題?！薄?·31”終止了協(xié)議出讓土地制度。協(xié)議出讓的交易行為讓市場(chǎng)缺乏透明度。透明度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一大特色，更是吸引外資的重要元素，如果市場(chǎng)透明度不足，投資者連一些基本的土地成本數(shù)據(jù)都無法獲得，對(duì)一些穩(wěn)重的投資者來說就是很大風(fēng)險(xiǎn)，絕對(duì)會(huì)影響到他們的投資決策。房地產(chǎn)開發(fā)最重要的是資本運(yùn)作，因此，“8·31”前后很多房地產(chǎn)開發(fā)公司都改成了投資公司，房地產(chǎn)從低層次的開發(fā)到高層次的資本運(yùn)營(yíng)這是一個(gè)必然趨勢(shì)?！?·31”大限實(shí)際是房地產(chǎn)的第二次革命，單一的全流程的房地產(chǎn)開發(fā)商將被資本運(yùn)營(yíng)商取代，房地產(chǎn)將成為資本鏈條上的一個(gè)環(huán)節(jié)，外資終于有了進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析短期負(fù)面影響

土地新政帶來商業(yè)地產(chǎn)陣痛期大多項(xiàng)目前途未卜商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本原本就高于住宅，對(duì)于靠后期出租等方式收回成本的商業(yè)項(xiàng)目來說，60天內(nèi)交齊巨額土地出讓金無疑是被戴上了一道緊箍咒在商業(yè)地產(chǎn)銀根開始緊縮，信貸難度越來越大，開發(fā)商自有資金捉襟見肘的情況下，商業(yè)地產(chǎn)又遭遇8·31沖擊，其將何去何從？易鋪網(wǎng)CEO陳建明稱，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商盲目求大，專業(yè)技能欠缺，既缺乏良好的專業(yè)化操作水平，又缺少?gòu)?qiáng)大的資金實(shí)力，基本處在襁褓期。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本還始終居高不下，有業(yè)內(nèi)人士呼吁，后8·31時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)亟待降低成本。8·31大限突然改變了土地供應(yīng)方式，所有土地都采取招拍掛方式出讓，且要求開發(fā)商必須在很短時(shí)間內(nèi)交齊所有土地出讓金，這對(duì)自有資金本來就少，并已習(xí)慣了在幾年內(nèi)交齊土地出讓金的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，無疑是一次重?fù)?。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析潛在威脅另有人士指出，實(shí)行土地公開交易后，土地交易的市場(chǎng)化、透明化未必就一定到來。招標(biāo)、拍賣、掛牌三種土地出讓方式中，連最公開的拍賣都可能做“串拍”、“壓拍”的手腳，而非想象中的價(jià)高者得、憑實(shí)力說話，何況土地掛牌、招標(biāo)后面更有較大的“操作余地”。北京一位知名的開發(fā)商就曾說，其實(shí)只要在掛牌前跟土地交易部門充分“溝通”好，摘牌的可能性極大。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析社會(huì)文化人口人口增長(zhǎng)率、人口結(jié)構(gòu)及人口遷移教育狀況收入分配消費(fèi)觀念和消費(fèi)結(jié)構(gòu)社會(huì)階層生活方式就業(yè)預(yù)期宗教民族性保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)結(jié)婚率文化及亞文化Back房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析生活方式：

現(xiàn)代的人們的生活方式變化已經(jīng)成了不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，這個(gè)時(shí)代也被冠以“新經(jīng)濟(jì)”“信息時(shí)代”的稱號(hào)，網(wǎng)絡(luò)，便捷，高速成了生活的必須。同時(shí)新的思維，新的思想，與眾不同成為新一代追求的目標(biāo)。由此誕生了“SOHO”，這樣商住兩用的概念，既保留了居家舒適的氛圍，又滿足了工作的需要，而高速的網(wǎng)絡(luò)使一切成為現(xiàn)實(shí)。于是“SOHO”現(xiàn)代城，國(guó)內(nèi)第一個(gè)引入商住兩用概念的公寓，成為了90年代初當(dāng)之無愧的贏家，也成了后來許多地產(chǎn)商競(jìng)相追隨的項(xiàng)目。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析消費(fèi)觀念和消費(fèi)結(jié)構(gòu)：一方面，中國(guó)“買方置地”的傳統(tǒng)觀念古來有之。也是大多數(shù)普通百姓生活的基本的要求?！耙率匙⌒小敝小白　笔瞧渲胁豢扇鄙俚牟糠?。這對(duì)于人口數(shù)量如此龐大的中國(guó)來說，市場(chǎng)之大，需求之大，自不待言。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析

另一方面，隨著住房制度的改革，取消了福利分房制度，商品房成為主流，加之住房按揭的發(fā)展，信貸結(jié)構(gòu)的完善，人們不能享受福利分房的優(yōu)惠。同時(shí)，商品房的出現(xiàn)給人們更多的選擇，收入的提高，人們逐步接受了商品房，并且愿意以貸款方式提前消費(fèi)，更為重要的是，人們對(duì)于房屋品質(zhì)，坐落，朝向，環(huán)境，便捷度有了更高的要求，這些需求促使房地產(chǎn)開發(fā)商不斷提高樓盤質(zhì)量，也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。具體解釋

房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析開發(fā)商為了滿足消費(fèi)者對(duì)于環(huán)境的要求，在高檔住宅的建設(shè)中，充分利用了溫泉、地?zé)岬荣Y源。更有甚者自行建設(shè)人造河人造湖。如：碧水莊園2.開發(fā)商在房屋的設(shè)計(jì)上更人性化，考慮通風(fēng)、采光，同時(shí)考慮私密性，低密度要求，設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)房屋時(shí)，往往會(huì)給消費(fèi)者一個(gè)最適當(dāng)?shù)氖覂?nèi)功能分區(qū)；同時(shí)，又充分考慮到業(yè)主個(gè)人愛好與需要，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，房屋的四周均為承重墻，中間所有分隔為非承重墻，這樣業(yè)主可以自由設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析碧水輕波，綠野仙源，心靈棲息所

京城獨(dú)有3000畝687棟私家湖景宅邸，共享433畝

碧水莊園三期占地2300畝，只設(shè)計(jì)建造343棟獨(dú)體別墅，規(guī)劃設(shè)計(jì)的“之”字湖，宛如一條巨龍盤亙?nèi)跂|西，將343棟別墅馱在龍背之上，浩渺煙波中，又如長(zhǎng)虹偃月點(diǎn)點(diǎn)倒映在水面。悠悠煙水，澹澹云山，建筑群在輕波蕩漾的湖水映襯下，溢彩流光。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析社會(huì)階層：

開發(fā)商適于不同階層需求，開發(fā)不同類型、品質(zhì)、區(qū)位的住房。金領(lǐng)階層---別墅，townhouse，位于市郊，對(duì)環(huán)境要求高，要求精裝，大建面，高品位白領(lǐng)階層---高檔