新國(guó)八條解讀及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研判（青島）20110220

新〞國(guó)八條“解讀及房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)研判〔青島〕青島研展部20210220青島市場(chǎng)分析研究框架預(yù)判與對(duì)策統(tǒng)計(jì)局：2021年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，GDP增10.3，工業(yè)增加值增長(zhǎng)15.7%；2021年CPI上漲3.3%國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)去一年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展“高速并通脹著〞，購(gòu)房者也隨著經(jīng)濟(jì)的高速開(kāi)展“快樂(lè)并痛著。。。〞最近10年來(lái)，中國(guó)主要城市〔如北京、上海等〕的房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)200%，局部市場(chǎng)漲幅超過(guò)500%非官方統(tǒng)計(jì)：宏觀經(jīng)濟(jì)方面：較2021年相比，2021年的內(nèi)外部環(huán)境更好，政府調(diào)控樓市的決心更大、更明確購(gòu)房者趕優(yōu)惠末班車全民搶房2021.10金九銀十2021.03兩會(huì)召開(kāi)2021.09金九銀十兩會(huì)溫家寶表示要堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)兩會(huì)剛結(jié)束，地王立現(xiàn)遠(yuǎn)洋40.8億競(jìng)得大望京地塊，樓面價(jià)2.75萬(wàn)元/平；中信地產(chǎn)52.4億元奪得亦莊地塊4月新政后市場(chǎng)經(jīng)過(guò)3－4個(gè)月的觀望，出現(xiàn)驚天大逆轉(zhuǎn)2021年9月全國(guó)商品房銷售面積達(dá)10446萬(wàn)平方，環(huán)比增加51.7%，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.1%市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁2021.12年末2021樓市回憶兩會(huì)剛結(jié)束央企地王頻現(xiàn)調(diào)控?zé)o效果市場(chǎng)短期觀望后大逆轉(zhuǎn)12月1日萬(wàn)科銷售額破千億2021.122021.122021.122021.122021.122021.124月新政后市場(chǎng)經(jīng)過(guò)3－4個(gè)月的觀望，出現(xiàn)驚天大逆轉(zhuǎn)2021年9月全國(guó)商品房銷售面積達(dá)10446萬(wàn)平方，環(huán)比增加51.7%，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.1%市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁一線城市成交受新政影響不明顯，短期小幅受挫后，均在后期出現(xiàn)量?jī)r(jià)上升的走勢(shì)代表城市成交走勢(shì)二線城市受新政影響也較為緩和，成交量短期內(nèi)不同程度出現(xiàn)下跌，但后期同樣以量?jī)r(jià)齊升為主代表城市成交走勢(shì)新政分析新“國(guó)八條〞出臺(tái)營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年2021.122021.12021.478家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2021.32021.92021.6二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確，既認(rèn)房又認(rèn)貸國(guó)土部銀監(jiān)會(huì)對(duì)閑置土地進(jìn)行集中整治京滬深杭全面叫停第三套房貸首付升至3成叫停三套房貸2021.10省級(jí)政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力將實(shí)行問(wèn)責(zé)制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲的城市，限定購(gòu)房套數(shù)地方細(xì)那么相繼出臺(tái)10月20日首次加息上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)不爽級(jí)生氣級(jí)發(fā)怒級(jí)失去理智級(jí)"國(guó)十一條“房地產(chǎn)市場(chǎng)需平穩(wěn)健康發(fā)展“4.17”新政堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲“9.29”新政對(duì)前期已出政策強(qiáng)調(diào)說(shuō)明并補(bǔ)充細(xì)化"國(guó)四條“表態(tài)“遏制”房?jī)r(jià)2021.122021.12021.11第6次上調(diào)存款金率，達(dá)18.5%的歷史高位2021年加大保障房供給咆哮級(jí)12月26日二次加息中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議召開(kāi)90平米以上首付3成二套房首付40%1月26日新國(guó)八條出爐新政分析目標(biāo)1：平抑房?jī)r(jià),優(yōu)化民生在經(jīng)歷了09年的大牛市之后，全國(guó)房?jī)r(jià)日益高企，民生問(wèn)題在高房?jī)r(jià)面前日益惡化，如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋〞對(duì)社會(huì)和諧和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行都具有丼足輕重的作用；目標(biāo)3：政治掛帥，取信于民面對(duì)高房?jī)r(jià)，溫家寶總理雖然在多個(gè)場(chǎng)合說(shuō)明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實(shí)卻嚴(yán)重影響了政府部門的公信力，如何取信亍民成為政府調(diào)控樓市的當(dāng)務(wù)之急，可以說(shuō)新“國(guó)八條〞對(duì)樓市的調(diào)控在很大程度上也是一個(gè)政治問(wèn)題新政分析2021年“9.29〞新政新政分析雖然調(diào)控頻出，但市場(chǎng)表現(xiàn)沒(méi)有到達(dá)政府理想的效果，原因何在？1、貨幣濫發(fā)2、土地財(cái)政3、保障房制度缺失1、通貨膨脹2、房地產(chǎn)自身生產(chǎn)特性3、龐大的市場(chǎng)需求4、房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)本錢低房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本原因房?jī)r(jià)問(wèn)題的輔助原因貨幣濫發(fā)房?jī)r(jià)成因剖析不要指望政府成認(rèn)通貨膨脹，現(xiàn)實(shí)是已經(jīng)通脹〔民間估計(jì)在10%以上〕。通脹預(yù)期不除，很難消除購(gòu)房積極性——2021年通脹表現(xiàn)〔11月CPI破5〕衣食行房?jī)r(jià)成因剖析—通貨膨脹房?jī)r(jià)成因剖析2021年調(diào)控期2021-11年度央行加息一覓：2021年調(diào)控期2021年各月新增貨幣投放量：10年1月新增貨幣投放量19384億元11年1月央行上調(diào)存、貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)10年12月央行上調(diào)存、貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)10年10月央行上調(diào)存、貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)

10年2月

10年3月新增貨幣投放量10390億元新增貨幣投放量14012億元

10年1季度新增貨幣投放量43787億元房?jī)r(jià)成因剖析—金融環(huán)境房?jī)r(jià)成因剖析土地拍賣與各地GDP財(cái)政收入息息相關(guān)，財(cái)政收入關(guān)系到官員的政績(jī)政府拍地地價(jià)高房?jī)r(jià)高財(cái)政收入高升官政績(jī)高沒(méi)有新的支柱性收入來(lái)源之前，目前地方財(cái)政收入主要依靠拍地，而且這種狀況短期內(nèi)無(wú)法得到改變房?jī)r(jià)成因剖析需求無(wú)法解決，今年的需求只是暫時(shí)擱置，無(wú)法消滅城市化進(jìn)程將帶來(lái)更多城市居住功能需求；生活水平提高隨之產(chǎn)生大量城市改善型需求市場(chǎng)需求房?jī)r(jià)成因剖析促供給加大住宅用地的供給力度加快保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度打擊捂盤惜售、土地閑置行為壓需求提高房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的入市門檻提升利率，增加購(gòu)房本錢打擊游資炒作總結(jié)而在如此全國(guó)市場(chǎng)大背景下的青島市場(chǎng)，又是如何表現(xiàn)的呢？二線城市成交分析2021年二線城市月度成交走勢(shì)圖(單位：萬(wàn)㎡)青島市場(chǎng)分析9.29新政2021年青島市場(chǎng)走勢(shì)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有如“隔靴搔癢〞一方面，一方面，越調(diào)越漲，怨聲四起，政府臉上無(wú)光，限購(gòu)令的出臺(tái)毫無(wú)意外時(shí)間內(nèi)容2010.04.23"青島版"住房新政14條出臺(tái)，外地人買房貸款須先開(kāi)證明、商業(yè)銀行可停發(fā)第三套房貸款、中小套房建設(shè)用地至少占77%、重點(diǎn)建中小套型商品住房、力爭(zhēng)3年左右完成舊城改造、房源價(jià)格須一次性公開(kāi)、住房預(yù)售信息向社會(huì)公開(kāi)。2010.05.25青島調(diào)整契稅政策，對(duì)初次購(gòu)置90平方米到144平方米普通住房的，契稅稅率仍執(zhí)行1.5%的規(guī)范，初次購(gòu)置90平方米一下普通住房的，契稅稅率仍執(zhí)行1%的規(guī)范，購(gòu)置兩套以上普通住房的，第二套起契稅稅率按3%的規(guī)范執(zhí)行，對(duì)兩個(gè)或以上的個(gè)人共同購(gòu)置144平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記載的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)置人均按3%的契稅稅率2010.11.14青島出臺(tái)政策對(duì)于預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格需調(diào)整的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新申報(bào)備案。預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格調(diào)整未予備案前，準(zhǔn)售房源仍按原價(jià)格銷售，開(kāi)發(fā)商不得停止銷售。開(kāi)發(fā)商如臨時(shí)漲價(jià)，要到相關(guān)部門進(jìn)行備案，否則只能按原價(jià)銷售。青島市場(chǎng)分析“限購(gòu)令〞出臺(tái)背景青島市場(chǎng)分析限制購(gòu)置購(gòu)房須填寫?家庭成員申報(bào)表?增加土地供給加強(qiáng)保障房建設(shè)加強(qiáng)預(yù)售管理青島“1.29限購(gòu)令〞12條內(nèi)容青版“限購(gòu)令〞多管齊下、面面俱到，對(duì)各環(huán)節(jié)都作出調(diào)控細(xì)那么青島市場(chǎng)分析認(rèn)定情況標(biāo)準(zhǔn)細(xì)那么“信息表〞對(duì)認(rèn)定購(gòu)房人住房情況作出細(xì)化認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，意在從嚴(yán)落實(shí)〞限購(gòu)“條件區(qū)別化對(duì)待不同購(gòu)房者嚴(yán)查購(gòu)房家庭情況旨在杜防“假離婚〞不管是限購(gòu)方式還是限購(gòu)套數(shù)，青島版“限購(gòu)令〞都較為嚴(yán)格青島市場(chǎng)分析“限購(gòu)令〞核心青島市場(chǎng)短期反響青島市