中原地產(chǎn)城市評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系

?

Copyright

CentalineGroup,

2010

Code

of

this

report

|

1本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。集團(tuán)二發(fā)中心培訓(xùn)_基礎(chǔ)類城市評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系集團(tuán)二發(fā)中心ShenZhen.10.2010問題的提出Code

of

this

report

|

2?

Copyright

CentalineGroup,

2010中天尊義商業(yè)市場調(diào)查：150頁占2/3長沙洪山管理局轄區(qū)產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)研究：180頁3/4中南江陰取地報(bào)告：140頁占1/2淮南民生40頁，占1/4杭州青山湖40頁，占1/4上海三林、杭州天明戰(zhàn)略報(bào)告：15頁約占1/10……報(bào)告隨機(jī)的外象——但內(nèi)在的共同點(diǎn)是什么？

GDP、產(chǎn)業(yè)、人口、地產(chǎn)等等—涉及的指標(biāo)到底如何選擇、順序、作用，物業(yè)顧問如何把握？課程內(nèi)容界定城市宏觀背景房地產(chǎn)市場整體研究對(duì)城市沒有概念。關(guān)鍵的點(diǎn)是什么？

不理解的點(diǎn)是什么？Code

of

this

report

|

3?

Copyright

CentalineGroup,

2010課程的來源：常存在的問題：第一步：首要目的？評(píng)估所需深度、合適的角度？我們一定要做城市評(píng)價(jià)（及大勢分析）嗎？中介起源時(shí)做不做？深圳項(xiàng)目做不做？物業(yè)報(bào)告和營銷執(zhí)行做不做？要不要貫穿(人文)??深入度？角度？占報(bào)告的多少比例是合適的？研不研究都行，不疼不癢或哆哆嗦嗦?Code

of

this

report

|

4?

Copyright

CentalineGroup,

2010重要！不同城市、不同發(fā)展階段大勢關(guān)聯(lián)度Code

of

this

report

|

5?

Copyright

CentalineGroup,

2010城市政策變化城市規(guī)模地產(chǎn)發(fā)展階段地產(chǎn)成熟\平穩(wěn)度……不同發(fā)展商、階段和目的——有針對(duì)性的研究關(guān)注系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注大機(jī)會(huì)的關(guān)注方式的不關(guān)注或

不置疑大勢的上海霞飛南寧萬正成都中海何種模式—達(dá)30萬/年？何種模式—建立第一品牌？何種檔次占位能在該城市持續(xù)發(fā)展？何種產(chǎn)業(yè)—發(fā)展區(qū)域？選擇重要點(diǎn)即可Code

of

this

report

|

6?

Copyright

CentalineGroup,

2010對(duì)于不同項(xiàng)目，不同階段中盤小盤大盤取地建設(shè)營銷規(guī)劃階段Code

of

this

report

|

7?

Copyright

CentalineGroup,

2010規(guī)模區(qū)域成本高成本中低成本例：杭州天明/青山湖(中盤大城市)項(xiàng)目成敗與城市的關(guān)系不同項(xiàng)目背景及項(xiàng)目界定15頁:城市格局基本指標(biāo)城市內(nèi)項(xiàng)目，打贏區(qū)

域競爭即可。青山湖：40頁:全面分析城市外圍資源性樓

盤，項(xiàng)目的立足點(diǎn)就是城市、城市的發(fā)展。Code

of

this

report

|

8?

Copyright

CentalineGroup,

2010例：淮南民生(小城市大盤)約20+20頁_相對(duì)集中的整體性描述城市發(fā)展前景展望整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目屬性界定市場環(huán)境分析4頁城市機(jī)會(huì)4頁宏觀經(jīng)濟(jì)城市建設(shè)10頁 城市宏觀指標(biāo)\人口\收入\產(chǎn)業(yè)2頁:區(qū)位Code

of

this

report

|

9?

Copyright

CentalineGroup,

2010市場價(jià)格的自然增長，能否解決價(jià) 格問題？既然市場環(huán)境支持本項(xiàng)目達(dá)到15% 的利潤要求，那么本項(xiàng)目是否適合

07年開始銷售？以上分析的是本項(xiàng)目單獨(dú)應(yīng)對(duì)市場 競爭的可為點(diǎn)，那么本項(xiàng)目與東方 儷城的內(nèi)部關(guān)系如何處理？是一致 對(duì)外，還是內(nèi)部競爭？如果07年銷售，3739元/平米僅為基本目標(biāo)，能否在07年就遠(yuǎn)超過

3739元/平米，實(shí)現(xiàn)3900-4000元/平米的價(jià)格，增加利潤額？例_沈陽東站街項(xiàng)目(大城市中盤)約20頁_集中于需求10頁:城市是否持續(xù)支持其增長10頁:城市容量分析城市人口和家庭分析Code

of

this

report

|

10?

Copyright

CentalineGroup,

2010本指標(biāo)體系的目標(biāo)—建立一個(gè)規(guī)范格局，但具體使用需要加減，并成為有工具和目的的專家獨(dú)特的視角（小訣竅）抓住關(guān)鍵（資料是窮盡不完的）系統(tǒng)的方法和工具（3天即能和某總探討）明確結(jié)論基于未來基于地產(chǎn)基于項(xiàng)目Code

of

this

report

|

11?

Copyright

CentalineGroup,

2010從輕松的聊天開始……每個(gè)人都有自己的角度和方法新到一個(gè)城市，首先關(guān)注什么？（渠道）如何快速判斷一個(gè)城市？（階段、特色、機(jī)會(huì)等）陳董：“現(xiàn)在出國不是看建筑，而是看人的生活狀態(tài)”

“關(guān)注“領(lǐng)先型”客戶”“體驗(yàn)城市知名的場所”馮剛—從最基本的四者出發(fā)：人、生活、就業(yè)、空間。陳耀華—所有報(bào)紙，看市場在發(fā)生什么事

1）關(guān)注市場在熱炒什么廣告：看市場上項(xiàng)目的狀況參與的公司：發(fā)展商、廣告公司等找媒體、同行聊，媒體是最八卦的,能找到內(nèi)在東西陳明峰：GDP，省在全國排名，城市在省排名；地產(chǎn)：判斷一下城市的經(jīng)濟(jì)水平和房地產(chǎn)水平之間滯后還是超前—是發(fā)展空間和風(fēng)險(xiǎn)的綜合判斷。Code

of

this

report

|

12?

Copyright

CentalineGroup,

2010劉康寧—關(guān)注人們生活狀態(tài)在出租上就會(huì)跟司機(jī)聊—當(dāng)?shù)厝斯?jié)假日、平時(shí)休息在做什么？有什么特色節(jié)日？何浩—和出租車司機(jī)聊天問月收入（一般和城市白領(lǐng)收入差不

多）;對(duì)房價(jià)的看法，如果對(duì)樓盤很熟悉，對(duì)房價(jià)也能說上幾點(diǎn)，這個(gè)城市的房地產(chǎn)化程度很高，消費(fèi)者的買房意思比較強(qiáng)，房子是消費(fèi)者關(guān)心的東西，營銷是比較有群眾基礎(chǔ)的；主流媒體的房地產(chǎn)版、高速公路上的廣告牌數(shù)量及有沒有知名發(fā)展商到老城區(qū)和所謂的新城轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)等。從輕松的聊天開始Code

of

this

report

|

13?

Copyright

CentalineGroup,

2010……每個(gè)人都有自己的角度和方法你新到一個(gè)城市，首先關(guān)注什么？1、

機(jī)場。機(jī)場的規(guī)模和運(yùn)營效率決定城市的發(fā)展階段、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和雄心。我們看日本和韓國的機(jī)場，運(yùn)營效率比國內(nèi)機(jī)場都好，國家的發(fā)展水平也領(lǐng)先我們。2、 CBD。商貿(mào)中心區(qū)的規(guī)模和甲級(jí)寫字樓面積代表著城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況。你如何快速判斷一個(gè)城市？（階段、特色、機(jī)會(huì)等）1、

肯德基和沃爾瑪?shù)姆值甑陻?shù)。決定了資本對(duì)城市發(fā)展前景和購買能力的判斷。2、

FDI（外商直接投資）數(shù)額，代表了資本對(duì)城市投資環(huán)境和產(chǎn)出能力的判斷。同時(shí)也反映了白領(lǐng)為代表的中產(chǎn)階級(jí)的規(guī)模。3、

人口遷移（流入和流出，暫住人口規(guī)模）的趨勢和規(guī)模。4、

全國性房地產(chǎn)公司進(jìn)入城市的數(shù)量和時(shí)間表。5、

奧迪A6和A4轎車年銷售量，以及一次性現(xiàn)金付款的比例。決定高端人口的規(guī)模和消費(fèi)能力。6、

高速公路的里程。代表城市的開放程度和當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收支水平。7、

舊城改造的規(guī)模。作為城市建設(shè)發(fā)展速度和未來房地產(chǎn)投資規(guī)模的參考。8、

出租車司機(jī)的人均收入。基本代表城市居民平均收入水平。有趣的回憶：由一葉而知天下。Code

of

this

report

|

14?

Copyright

CentalineGroup,

2010酒店和餐館超市車的士司機(jī)

商場、柜臺(tái)本地城市自豪感城市外圍的R外地的發(fā)展商民間指數(shù)大連看商場展示水平和人們的穿作看城市文化：基于歷史武漢——扁擔(dān)文化大連——職民地、狗腿子文化廈門——海盜和海外移民（文明）文化王志剛城市見解（成都：拉弓引劍）幾個(gè)有趣的等式城市人口量

≈

城市每年售賣的住宅量城市人口量

≈

城市歷年商業(yè)總計(jì)量 城市平均房價(jià)≈城市五年白領(lǐng)月收入≈2倍出租車司機(jī)收入城市的人均GDP≈平均房價(jià)大發(fā)展商是如何評(píng)價(jià)、選擇城市，判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么＿金地進(jìn)入西安品質(zhì)提升黃金階段：價(jià)格可支持地產(chǎn)銷售及價(jià)格平穩(wěn)，個(gè)別增幅加快人口密度高供需比理想人均GDP突破，經(jīng)濟(jì)高增長階段不斷有外地發(fā)展商進(jìn)入高新區(qū)三足鼎立西北門戶，歷史久，輻射能力強(qiáng)進(jìn)入上海Code

of

this

report

|

15?

Copyright

CentalineGroup,

2010遠(yuǎn)景規(guī)劃帶來堅(jiān)實(shí)支持世博會(huì)召開注入新活力人口總量大，輻射力強(qiáng)供需比理想帶來長三角布局經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大地產(chǎn)進(jìn)入理性發(fā)展階段舊城改造帶來剛性需求大量基建投資大商家是如何評(píng)價(jià)、選擇城市，判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么＿沃爾瑪、肯德基沃爾瑪進(jìn)入中國次均消費(fèi)額當(dāng)?shù)叵M(fèi)風(fēng)俗消費(fèi)習(xí)慣城市經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平零售市場官方支持國民收入經(jīng)濟(jì)政策肯德基進(jìn)入晉江某鎮(zhèn)Code

of

this

report

|

16?

Copyright

CentalineGroup,

2010商場長期定向招商鎮(zhèn)區(qū)背景：僑城當(dāng)?shù)厣坛侨站鶢I業(yè)額人均存款額我們評(píng)價(jià)城市常用的指標(biāo)Code

of

this

report

|

17?

Copyright

CentalineGroup,

2010基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、趨勢性指標(biāo)：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃房地產(chǎn)整體市場分析

1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源

各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒

土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談

規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談這些數(shù)據(jù)采集的本質(zhì)目的——確定城市地產(chǎn)需求潛力經(jīng)濟(jì)、人口和地產(chǎn)內(nèi)在關(guān)系城市級(jí)別與影響力外來就業(yè)者拆遷需求本地人口增長舊-新，小-大（增量）本地資產(chǎn)化新房供應(yīng)（二級(jí)）+舊房供應(yīng)（三級(jí)）≈城市人口增長率：規(guī)劃—產(chǎn)業(yè)升級(jí)—城市化率年拆遷量、拆遷政策消費(fèi)習(xí)性政策/金融總體反饋：如供需比、贏利壓力、市場的量與價(jià)格走勢等典型個(gè)案反饋：競爭的重點(diǎn)投入的回報(bào)等土地：新城規(guī)劃、需求來自于哪里？向哪里去？異地購買舊改政策內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力反饋到市場Code

of

this

report

|

18需求、供給圣誕樹?

Copyright

CentalineGroup,

2010從“信息點(diǎn)、碎片”到“信息串”指標(biāo)納入模型：歸納成類歷史數(shù)據(jù)的比較與相關(guān)城市的比較與公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的比較相關(guān)一組數(shù)據(jù)聯(lián)系對(duì)比系統(tǒng)的方法和工具未來量預(yù)測城市化水平與量工業(yè)化進(jìn)程與量類似城市歷程與量市場增長規(guī)律與量“信息串”比較、預(yù)測分析方法納入模型Code

of

this

report

|

19?

Copyright

CentalineGroup,

2010對(duì)指標(biāo)進(jìn)行分類_可以有幾個(gè)緯度但內(nèi)在關(guān)系是一至且貫通的宏觀指標(biāo)中觀指標(biāo)微觀指標(biāo)結(jié)構(gòu)指標(biāo)水平指標(biāo)趨勢指標(biāo)市場階段指標(biāo)市場趨勢指標(biāo)市場風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo) 市場潛力指標(biāo)

城市影響力指標(biāo)人口類指標(biāo)空間類指標(biāo)產(chǎn)業(yè)類指標(biāo)消費(fèi)類指標(biāo)23總量指標(biāo)14Code

of

this

report

|

20?

Copyright

CentalineGroup,

2010系統(tǒng)方式—基于對(duì)城市地產(chǎn)五個(gè)方向的判斷市場階段指標(biāo)市場潛力指標(biāo)市場趨勢指標(biāo)市場風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)城市影響力指標(biāo)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)整體市場評(píng)價(jià)回答什么問題適用條件外部對(duì)城市的需求有明顯影響外作用對(duì)城市的拉動(dòng)/外需求一般項(xiàng)目適用地產(chǎn)發(fā)展的前景和空間地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)/方向Code

of

this

report

|

21?

Copyright

CentalineGroup,

2010判斷風(fēng)險(xiǎn)政策變動(dòng)、市場競爭加據(jù)時(shí)系統(tǒng)方式1：總體看城市評(píng)價(jià)在整個(gè)報(bào)告中是對(duì)宏觀數(shù)據(jù)的判斷，但仍可進(jìn)一步劃分為宏觀—中觀—微觀指標(biāo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析宏觀指標(biāo)總體類：GDP、人口、人均GDP產(chǎn)業(yè)類：固定資產(chǎn)投資、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃需求類：城市化率、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、恩格爾系數(shù)……中觀指標(biāo)產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局；需求：就業(yè)人口結(jié)構(gòu)微觀指標(biāo)需求：人均收入、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平房地產(chǎn)整體市場分析宏觀指標(biāo)中觀指標(biāo)微觀指標(biāo)（綜合指標(biāo)）房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)、城市地產(chǎn)預(yù)警指數(shù)需求：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置率（結(jié)構(gòu)指標(biāo)）市場銷售趨勢分布、土地出讓金分布產(chǎn)業(yè)：新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……土地：總體開發(fā)投資額、土地儲(chǔ)備、土地開發(fā)面積開發(fā)：商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量、Code

of

this

report

|

22?

Copyright

CentalineGroup,

2010生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry生活/消費(fèi)Living/Consuming空間/土地Space/Land人時(shí)間軸Code

of

this

report

|

23?

Copyright

CentalineGroup,

2010大空間系統(tǒng)方式2——城市，即人在一定的空間內(nèi)生產(chǎn)、生活、并消費(fèi)這樣一個(gè)基本的價(jià)值模型生態(tài)：

政府與政策人

口①土地利用現(xiàn)狀②可利用土地量③土地構(gòu)成④房地產(chǎn)狀況土地消費(fèi)產(chǎn)業(yè)①產(chǎn)業(yè)分類②產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值③主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)④相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈⑤產(chǎn)業(yè)就業(yè)①人口總量②人口結(jié)構(gòu)③人口現(xiàn)狀來源①消費(fèi)者來源②消費(fèi)力③消費(fèi)結(jié)構(gòu)④消費(fèi)地點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖人口結(jié)構(gòu)圖消費(fèi)結(jié)構(gòu)圖土地結(jié)構(gòu)圖城市功能時(shí)間軸大空間Code

of

this

report

|

24?

Copyright

CentalineGroup,

2010城市的功能結(jié)構(gòu)分析Code

of

this

report

|

25?

Copyright

CentalineGroup,

2010系統(tǒng)方式3——影響城市地產(chǎn)的4類指標(biāo)綜合起來，取較重要的15點(diǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性指標(biāo)與房地產(chǎn)市場趨勢性指標(biāo)與房地產(chǎn)市場水平指標(biāo)與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)整體市場分析總體：城市GDP、人均GDP與增長率人口：城市人口總量及增長率需求：人均可支配收入、存款、社會(huì)消費(fèi)能力投資：房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)：城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局與房地產(chǎn)需求：城市就業(yè)人口格局投資：房地產(chǎn)市場整體開發(fā)效益情況需求：房屋空置率、一手/二手房成交比例住宅消費(fèi)支出水平、居住消費(fèi)比例房價(jià)收入比與環(huán)房匹配指數(shù)人均居住面積規(guī)劃：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展總體：城市房地產(chǎn)景氣、預(yù)警指數(shù)需求：消費(fèi)者價(jià)值需求曲線、投資性購房供給：房價(jià)、開發(fā)、供應(yīng)、成交量走勢系統(tǒng)方式4—基于對(duì)城市地產(chǎn)五個(gè)方向的判斷市場階段指標(biāo)市場潛力指標(biāo)市場趨勢指標(biāo)市場風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)城市影響力指標(biāo)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)整體市場評(píng)價(jià)Code

of

this

report

|

26?

Copyright

CentalineGroup,

2010一、城市影響力指標(biāo)城市影響力指標(biāo)城市產(chǎn)業(yè)功能占位和排名2所在“都市圈”架構(gòu)和排名1城市進(jìn)出口額及外資使用影響城市的重大事件或會(huì)議4外來旅游人口量排名主要綜合指標(biāo)配合指標(biāo)外企、三資企業(yè)數(shù)量城市資源占位3（歷史、人文、自然資源）Code

of

this

report

|

27?

Copyright

CentalineGroup,

2010外來購買力所占比例1、項(xiàng)目所在“都市

”架構(gòu)和排名—如果依托的城市帶對(duì)項(xiàng)目有影響。2、城市產(chǎn)業(yè)功能占位和排名—對(duì)城市實(shí)力有基本概念10%珠三角10%長三角21%其他

59%都市

GDP占全國京津冀…0213546A省排名B省排名B省排名B省排名B省排名系列10213546A省排名B省排名B省排名B省排名B省排名系列1省GDP占全國排名市GDP占全省排名“都市 ”架構(gòu)經(jīng)濟(jì)排名第二

層—專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場第三

層—原材料基Code

of

this

report

|

28?

Copyright

CentalineGroup,

2010地第一

層—次級(jí)輻射中心核

心—對(duì)外窗口產(chǎn)業(yè)功能占位3、城市資源占位：城市所承擔(dān)的使命跟地產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)城市資源決定了城市的價(jià)值歷史資源硬資源軟資源人文資源歷史資源自然資源產(chǎn)業(yè)資源交通、位置資源政冶資源河源—廣東的供水

地，由此限制了人口增長和房地產(chǎn)迅速發(fā)展青山湖—悠久的歷史資源和良好的自然資源決定了它成為杭州自古知名的休閑地Code

of

this

report

|

29?

Copyright

CentalineGroup,

20104、“界定項(xiàng)目”的關(guān)鍵城市事件專題研究世博規(guī)劃區(qū)

650－1000米核心區(qū)大三林輻射區(qū)5KM邊緣區(qū)域交通經(jīng)濟(jì)效益開發(fā)投資徐匯盧灣、陸家嘴三林金三角案例研究對(duì)城市格局影響所屬關(guān)系

層Code

of

this

report

|

30?

Copyright

CentalineGroup,

2010對(duì)項(xiàng)目影響深入分析世博之于三林項(xiàng)目東盟之于南寧項(xiàng)目二、地產(chǎn)發(fā)展階段指標(biāo)地產(chǎn)發(fā)展階段指標(biāo)GDP三項(xiàng)1房地產(chǎn)周期模板2綜合指標(biāo)單項(xiàng)指標(biāo)人均居住面積一、二手房比例模型城市化率：納瑟姆曲線Code

of

this

report

|

31?

Copyright

CentalineGroup,

2010階段綜合指數(shù)1—GDP三項(xiàng)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展

單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展

綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展GDP總量與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系相關(guān)城市對(duì)比Code

of

this

report

|

32?

Copyright

CentalineGroup,

2010階段綜合指數(shù)2—地產(chǎn)周期模型市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒有人買地發(fā)展地價(jià)和房價(jià)開始同步上升，最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷售策期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長期投資略是：分期賣樓者開始進(jìn)入市場危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓

地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價(jià)下跌比房價(jià)下跌幅度快，市場動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論階段價(jià)格階段：

復(fù)蘇發(fā)展

危機(jī)蕭條Code

of

this

report

|

33?

Copyright

CentalineGroup,

2010R<0.2Code

of

this

report

|

34?

Copyright

CentalineGroup,

20100.2

<R<0.60.6

<i<1.0i>1.0起步階段平穩(wěn)發(fā)展階段

(市場相對(duì)成熟）成熟階段階段和空間判斷單項(xiàng)指標(biāo)之3——1、2手樓比例；一、二手房比例與房地產(chǎn)發(fā)展快速發(fā)展階段目前一般規(guī)律發(fā)達(dá)國家一線城市二線城市三線城市二手房/一手房3：1---5:10.8-

1.20.4-0.80.1

-0.4三、城市地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)2、產(chǎn)業(yè)格局和拉動(dòng)6、改善動(dòng)力推動(dòng)5、拆遷需求4、人口增長需求城市發(fā)展拉動(dòng)直接需求拉動(dòng)1、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)宏觀指標(biāo)七項(xiàng)3、城市規(guī)劃拉動(dòng)、城市基建投資Code

of

this

report

|

35?

Copyright

CentalineGroup,

2010續(xù):直接需求拉動(dòng)4、人口增長需求人口總量及增長率人口密度分布就業(yè)人口結(jié)構(gòu)5、拆遷需求拆遷量6、改善動(dòng)力推動(dòng)收入增長支持三項(xiàng)人均居住面積發(fā)展指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重指標(biāo)房價(jià)可負(fù)擔(dān)比例人均支配收入增幅節(jié)點(diǎn)人均存款額度峰值指標(biāo)拆遷政策直接需求拉動(dòng)Code

of

this

report

|

36?

Copyright

CentalineGroup,

2010?

Copyright

CentalineGroup,

2010資料來Co源de：of

各this地re統(tǒng)por計(jì)t

年|

3鑒81、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)宏觀指標(biāo)七項(xiàng)經(jīng)濟(jì)總量三項(xiàng)：GDP

社會(huì)消費(fèi)品零售總額恩格爾系數(shù)城市排名和比較個(gè)體消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)實(shí)力四項(xiàng)：人均GDP

人均可支配收入人均存款人均消費(fèi)Code

of

this

report

|

39?

Copyright

CentalineGroup,

20102、產(chǎn)業(yè)格局和拉動(dòng)——立足于對(duì)城市經(jīng)濟(jì)升級(jí)和人口結(jié)構(gòu)的改變城市產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)空間分布三產(chǎn)歷史:三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化時(shí)間未來:城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向##年##年

##年城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移或發(fā)展路徑##年發(fā)展工業(yè)

限制工業(yè)，發(fā)展農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)工業(yè)立市借外發(fā)展業(yè)化新型工

工業(yè)立市旅游旺市續(xù)：產(chǎn)業(yè)格局和拉動(dòng)—城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展所處階段30%城市化70%工業(yè)化Code

of

this

report

|

39?

Copyright

CentalineGroup,

2010城市化水平初期·起始階段中期·擴(kuò)張階段后期·成熟階段勞動(dòng)密集型資金資源、技術(shù)密集型集約、知識(shí)型經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱總量、第二產(chǎn)業(yè)加速第三產(chǎn)業(yè)為主城市化率平穩(wěn)上升向30%發(fā)展城市化是同期工業(yè)化水平

1.5-2.5倍，城市化率較快速向70%攀升城市化速度有所降低達(dá)到現(xiàn)代化河源、汕尾、梅州東莞、惠州、中山香港、深圳工業(yè)化3、城市規(guī)劃拉動(dòng)、城市基建投資城市擴(kuò)張方式和速度城市格局和主要發(fā)展方向**年**年**年老城新城1新城2未來：重要交通、資源規(guī)劃工業(yè)城城市基建投資（歷史）時(shí)間節(jié)點(diǎn)##年##年##年本項(xiàng)目一線城市二線城市三線城市Code

of

this

report

|

40?

Copyright

CentalineGroup,

20104、人口增長需求收入數(shù)量A類型……B類型E類型……距項(xiàng)目遠(yuǎn)近的企業(yè)分布F企業(yè)B企業(yè)D企業(yè)E企業(yè)A企業(yè)紅色：有購買力的企業(yè)C企業(yè)就業(yè)結(jié)構(gòu)（量及收入）Code

of

this

report

|

41?

Copyright

CentalineGroup,

20105、拆遷需求拆遷需求拆遷量Code

of

this

report

|

42?

Copyright

CentalineGroup,

2010##年……##年##年歷年拆遷量及導(dǎo)致的需求拆遷、安置政策安置政策1：1現(xiàn)場1：1異地貨幣補(bǔ)償拆遷力度減少控制放大6、改善需求—收入增長支持四項(xiàng)人均可支配收入增長9.3%10%/年的居民進(jìn)入中等收入家庭購買力增長人均儲(chǔ)蓄余額增長曲線房價(jià)增長曲線時(shí)間軸2-3年Code

of

this

report

|

43?

Copyright

CentalineGroup,

2010）消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)月還款額家庭收入2005年全國的平均水平為42%Code

of

this

report

|

44?

Copyright

CentalineGroup,

2010一般家庭可負(fù)擔(dān)比率可負(fù)擔(dān)比率6、改善需求—收入增長支持四項(xiàng)四、城市地產(chǎn)發(fā)展趨勢指標(biāo)城市發(fā)展趨勢指標(biāo)3、競爭壓力指標(biāo)4、終端趨勢指標(biāo)土地壓力品質(zhì)提升的價(jià)格支持度個(gè)案突出增幅指標(biāo)開發(fā)量、銷售量、價(jià)格變化平穩(wěn)度品質(zhì)的發(fā)展階段及重點(diǎn)歷年土地供應(yīng)量與分布城市地產(chǎn)容積率分布1、整體趨勢指標(biāo)2、政策影響指標(biāo)宏觀政策解析城市特別政策解析政策調(diào)整下的市場反應(yīng)發(fā)展商水平壓力Code

of

this

report

|

45?

Copyright

CentalineGroup,

20101、整體趨勢指標(biāo)6427800051305898623615000130001100090007000500020022006年9月元/平米1.1開發(fā)量、銷售量、價(jià)格變化平穩(wěn)度**-**年商品房銷售價(jià)格趨勢圖2003

2004

2005**-**年商品房開工/銷售面積趨勢圖474415704605488400600100080020022003200420052006(1-9)Code

of

this

report

|

46?

Copyright

CentalineGroup,

2010立標(biāo)桿區(qū)域資源同質(zhì)化成本控制概念化突出個(gè)性多樣化外圍產(chǎn)品區(qū)域競爭度區(qū)域成熟度某整體市場1、整體趨勢指標(biāo)1.2品質(zhì)發(fā)展階段核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面外圍產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到的，競爭的最高級(jí)別外延產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層人文體驗(yàn)品牌服務(wù)身份戶型 采光通風(fēng)質(zhì)量價(jià)格交通環(huán)境

建筑風(fēng)格配套 物管 教育功能 會(huì)所品質(zhì)發(fā)展階段Code

of

this

report

|

47?

Copyright

CentalineGroup,

2010市場競爭階段消費(fèi)者關(guān)注點(diǎn)：社區(qū)園林環(huán)境物業(yè)管理區(qū)位和周邊環(huán)境總價(jià)和實(shí)惠生活配套和便利社區(qū)園林環(huán)境排在前三位的高端客戶置業(yè)要素： 排在前三位的中低端客戶置業(yè)要素：資料來源：中原訪談1、整體趨勢指標(biāo)1.2品質(zhì)提升的重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略6543210材料戶型 配套 園林 服務(wù)概念東方儷城 新華壹品 林韻春天 本案市場主流項(xiàng)目發(fā)力點(diǎn)：Code

of

this

report

|

48?

Copyright

CentalineGroup,

20102、政策影響指標(biāo)——2.1宏觀政策解析

“國六條”后政策演變歷程建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》(國發(fā)辦（2006）37號(hào)）一、近期經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布二、90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上三、購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅四、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物五、個(gè)人房貸首付比例不低于三成六、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型七、土地閑置2年將被收回使用權(quán)八、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度國務(wù)院國

6條政策先緊后松，地方和中央博弈，基本政策不會(huì)動(dòng)搖，中央給房地產(chǎn)市場降溫的決心不會(huì)動(dòng)搖2006.

5

2006.

5.24

2006.

6.07自2006年6月19日起，對(duì)于購買套型建筑面積在90平方米（不含）以上住房的，住房公積金貸款額度不得超過房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購房款（以兩者中較低額為準(zhǔn)）的70%建設(shè)部公布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》一、明確90平方米以下住房須占城市總量總面積七成以上二、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積三、重新調(diào)整2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目。2006.

7.062006.

7.14建設(shè)部等有關(guān)部門發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（165號(hào)文件）、《關(guān)于進(jìn)一

步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（166號(hào)文件）和《財(cái)政部等部門要求各地從五個(gè)方面落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實(shí)到具體項(xiàng)目二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在

10日內(nèi)開始銷售商品房三、5％土地出讓金用于廉租房2006.

7國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》。一、對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。第二對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額

時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。上海市國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》的操作意見。一、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)《通知》第三條的規(guī)定實(shí)行核定征稅。對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓普通住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住房的以轉(zhuǎn)讓收入的2％核定應(yīng)納個(gè)人所得稅。二、對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權(quán)證上列明權(quán)利人為2人以上（含）2人的，應(yīng)以每一個(gè)權(quán)利人為納稅人。2006.

8.12006.7.18

2006.7.24國土資源部下發(fā)了《中低價(jià)位、中小套型普通商品房實(shí)行限套

型、限房價(jià)基礎(chǔ)上競房價(jià)、競地價(jià)的土地供應(yīng)辦法》征求意見稿.一、制定了土地出讓要競地價(jià)、競房價(jià)”的具體操作方式二、90平方米以下戶型占地面積要達(dá)到擬出讓地塊總面積九成以上建設(shè)部、商務(wù)部等聯(lián)合

發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(171號(hào)文件）。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在國內(nèi)購房必須滿足三點(diǎn)要求：其一，必須到土地和房地產(chǎn)部門備案；第二，在中國工作或者學(xué)習(xí)超過一年；第三，購房實(shí)名制。國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2006〕50號(hào)），加強(qiáng)土地監(jiān)管，進(jìn)一步落實(shí)嚴(yán)格的土地管理制度Code

of

this

report

|

49?

Copyright

CentalineGroup,

20102、政策影響指標(biāo)——2.3政策面下的市場反饋新政1新政2銷售反饋發(fā)展商決策消費(fèi)者決策Code

of

this

report

|

50?

Copyright

CentalineGroup,

2010成交套數(shù)\戶均面積時(shí)間3、競爭壓力指標(biāo)3.1土地供需壓力A地塊C地塊地塊時(shí)間規(guī)模容積率價(jià)格已成交地塊正掛牌地塊R3R4R1R2R5B地塊D地塊城市地產(chǎn)容積率分布城市歷年土地出讓量/對(duì)比住宅銷售量土地供應(yīng)分布Code

of

this

report

|

51?

Copyright

CentalineGroup,

20103、競爭壓力指標(biāo)3.2發(fā)展商水平壓力人力資源融資能力組織機(jī)構(gòu)研發(fā)能力投資策劃土地獲取建材采購規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工產(chǎn)品銷售利潤集中采購能力采購經(jīng)驗(yàn)合作單位協(xié)調(diào)能力規(guī)劃設(shè)計(jì)能力設(shè)計(jì)聯(lián)盟合作關(guān)系新技術(shù)研發(fā)和應(yīng)用能力設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化能力人員學(xué)習(xí)能力歷史成功經(jīng)驗(yàn)積累施工成本管理能力部品標(biāo)準(zhǔn)化，批量生產(chǎn)能力人員學(xué)習(xí)能力廣告水平銷售策劃銷售隊(duì)伍水平對(duì)買方或渠道較廣泛的信用公司理念

和戰(zhàn)略方向宏觀經(jīng)濟(jì)及政策研判力細(xì)分市場和特定目標(biāo)客戶能力針對(duì)特定客戶的新產(chǎn)品策劃能力品牌優(yōu)勢組織和人員保證政府資源土地地理位置選擇能力資金實(shí)力和融資能力全國布局的土地儲(chǔ)備全國市場壁壘突破能力A類發(fā)展商:全國知名**年Code

of

this

report

|

52?

Copyright

CentalineGroup,

2010B類發(fā)展商:本地優(yōu)勝者C類發(fā)展商:本地前列城市的發(fā)展商水平著力大小城市的發(fā)展商在生意鏈上的長短處級(jí)別與開發(fā)量五、地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)綜合指標(biāo)房地產(chǎn)綜合預(yù)警體系（量）地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)2、房價(jià)增長支持預(yù)警4、建設(shè)過量預(yù)警5、空置率預(yù)警單項(xiàng)指標(biāo)1、供需比Code

of

this

report

|

53?

Copyright

CentalineGroup,

20103、房價(jià)收入比綜合指數(shù)：房地產(chǎn)綜合預(yù)警體系Code

of

this

report

|

54?

Copyright

CentalineGroup,

2010異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25％>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系單項(xiàng)指標(biāo)1-2項(xiàng)：房價(jià)增長預(yù)警：GDP、人均收入與房價(jià)增長關(guān)系>21-2合理水平需高度警惕存在泡沫房價(jià)增長率/GDP增長率<11##年Code

of

this

report

|

55?

Copyright

CentalineGroup,

2010供需比、房價(jià)增長比率供需比（歷年）單項(xiàng)指標(biāo)第3項(xiàng)：4.16.1房價(jià)收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)房價(jià)收入比偏低，房價(jià)片

低，需求增加房價(jià)收入比偏高，房價(jià)偏

高，需求減少房價(jià)收入比房價(jià)收入比發(fā)展中國家房價(jià)收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展市場供給Code

of

this

report

|

56?

Copyright

CentalineGroup,

2010市場供給市場需求市場需求目前各城市水平二線城市準(zhǔn)二線城市三線城市杭州南京青島大連長沙武漢南昌合肥太原鄭州10.11015.114.26.157.88.49.18.778.4城市級(jí)別發(fā)達(dá)國家發(fā)展中國家一線城市城市上海北京深圳廣州房價(jià)收入比1.8-5.54.1-6.115.5513.5515.7612.67單項(xiàng)指標(biāo)4-5項(xiàng)：建設(shè)量預(yù)警、空置率預(yù)警施工/銷售<5竣工/銷售<1.1合理的市場未來幾年市場反映市場現(xiàn)狀建設(shè)量風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)R<5%5%

<R<14%14%

<R<20%R>20%空置不足區(qū)空置危險(xiǎn)區(qū)空置積壓區(qū)國際空置率的預(yù)警區(qū)間空置合理區(qū)4214338224071877903679529

6059000270018004500360020022003

20042005施工面積 竣工面積Code