公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性計(jì)劃書

93職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施1唯一一家國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)出資設(shè)立的國有獨(dú)資企業(yè)經(jīng)營范圍包括土地房產(chǎn)高新技術(shù)引進(jìn)開發(fā)市政路橋工程旅游服務(wù)開發(fā)堅(jiān)持工業(yè)立區(qū)產(chǎn)業(yè)興區(qū)招商活區(qū)科技強(qiáng)區(qū)建設(shè)擴(kuò)區(qū)和諧安區(qū)的發(fā)展思路初步走出了一條高速度高科技高效益的科學(xué)發(fā)展之路20111超過100億元經(jīng)濟(jì)規(guī)模兩年內(nèi)接近翻一番園區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速健開發(fā)區(qū)已成為XXX省對外開放推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程的主力軍贏得了XXX工6住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公依據(jù)國家有關(guān)政策法律法規(guī)規(guī)程規(guī)范對項(xiàng)目建設(shè)的投資環(huán)境建設(shè)背景建設(shè)規(guī)模與開發(fā)條件建筑方案節(jié)能節(jié)水措施環(huán)境影響評價(jià)投資估算與資金籌措及社會(huì)影響等方面進(jìn)行全面論證和研究施完善南面和東面與廠區(qū)用地相鄰規(guī)劃用地比較規(guī)整基本呈長方形本項(xiàng)目用地面積為4132392平方米已建用地面積2068460平方米新規(guī)劃用地面積2063932平方米其中新建建筑總面積8507225平方米設(shè)施完善地理?xiàng)l件較好項(xiàng)目周邊水電供應(yīng)充足工程建設(shè)所需材料均可在城區(qū)內(nèi)及周邊購買項(xiàng)目建設(shè)條件較好本項(xiàng)目計(jì)劃2012年上半年開工建設(shè)總建設(shè)期個(gè)月201年月至2013地上總建筑面積平方米8090611項(xiàng)目符合省市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃具有很好的社會(huì)效益通過本項(xiàng)目的實(shí)施能夠激活城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展能夠合理高效利用土地提高土地長期效益有利于提升城市綜合競爭力增加城市品牌與形象項(xiàng)目建設(shè)也是以改善民生促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的重大舉措是完善城市功能促進(jìn)城市發(fā)展的客觀要求是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑和發(fā)揮比較優(yōu)勢增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力的需要同時(shí)也是穩(wěn)定和推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展穩(wěn)定房價(jià)的需要總之未來無論是在土地的合理利用土地效用與增值空間以及宏觀經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效積極做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作以人為本加強(qiáng)各利益主體的溝通抓緊落實(shí)資金整合資源認(rèn)真做好相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)等工作積極與政府相關(guān)部門溝通積極爭取政府更多的相關(guān)優(yōu)惠政策確保項(xiàng)目建設(shè)工制定系統(tǒng)化管理制度以保證項(xiàng)目有序運(yùn)行加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成公共租賃住房建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程政策性強(qiáng)涉及城市中低收入群體的切身利益關(guān)系到改革發(fā)展穩(wěn)定大局因此在項(xiàng)目建設(shè)過程中盡量做到有法可依依法辦事盡量避免因項(xiàng)部門職責(zé)對于地方行政部門拖延公租房建設(shè)的行為須明確建立問責(zé)機(jī)制同時(shí)可通過面向市場進(jìn)行招標(biāo)建設(shè)能夠有效提高公共租賃住房的供給效率從而盡快解決供給規(guī)模不足的問題全年地方財(cái)政收入50632億元比上年增長272其中財(cái)政一般預(yù)算城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22814元比上年增加2576元比上年增長127般預(yù)算收入和規(guī)模以上工業(yè)增加值占全省的比重分別為325314295縣全部行政管轄范圍以及XXX縣XXX市的一部分規(guī)劃區(qū)生態(tài)控制線范圍總面積包括水面達(dá)2000余平方公里占規(guī)劃區(qū)總面積的46％XX將由采取廊道式空間增長模式以構(gòu)建一軸兩帶一主八片的城市空間結(jié)構(gòu)為方向城市空間發(fā)展戰(zhàn)略上提出一江兩岸跨江布局沿江建設(shè)的思路在城市中心體系布局上跨江考慮城市主中心由河?xùn)|和河西兩部分組成社會(huì)保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較為特殊性的一類住宅它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定由政府統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)籌提供給特定的人群使用并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租群實(shí)現(xiàn)安居夢想不可逾越的高墻同時(shí)也成為影響社會(huì)和諧安定的敏面對即使在發(fā)達(dá)國家也不是所有人都能靠自己的力量實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想和我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢為維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)住房將以城市住房困難家庭為保障對象實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相的無不強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展保障性住房2010年大力發(fā)展保障性住房寫進(jìn)了中國政府的工作報(bào)告并將其中央安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元建設(shè)保障性住房300萬套據(jù)2011年初舉行的住房與城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議透露2010年保障性安居工程建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷年之最全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房將比2010年大幅度增加在2011年建設(shè)規(guī)模繼續(xù)刷新紀(jì)錄的同時(shí)相關(guān)配套政策也在逐步完善在國家大力發(fā)展保障性住房的大背景下作為保障性住房建設(shè)走為城市發(fā)展建設(shè)的重中之重把安居工程列為首要工程出臺了一系列社會(huì)保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較為特殊性的一類住宅它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定由政府統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)籌提供給特定的人群使用并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租群實(shí)現(xiàn)安居夢想不可逾越的高墻同時(shí)也成為影響社會(huì)和諧安定的敏近年來隨著經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大城市低收入家庭的住房條件得到較大改善但是由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小部分大中城市商品住房價(jià)格較高上漲過快可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出同時(shí)隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善大力發(fā)展面向中等偏下收入群體的公共租賃住房公租房建設(shè)將滿足完善住房供應(yīng)體系當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房等保障面不到總?cè)丝诘?加上危舊房棚戶區(qū)城中村改造安置房等也量小面窄只能小范圍救急尚難大面積保障特別是夾心層既買不起商品房也享受不到保障性住房處在住房體系空白區(qū)幸福生活住有所居是最重要的一條居無定所生活就不穩(wěn)定也就談不上尊嚴(yán)談不上幸福由政府提供政策支持限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價(jià)格由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)面向就業(yè)的無住房人員或中等偏下收入家庭的房屋建公租房建設(shè)將有效促進(jìn)消費(fèi)公租房的大規(guī)模建設(shè)勢必將帶動(dòng)建筑鋼材水泥等相關(guān)行業(yè)市場需求對刺激消費(fèi)絕對利好更重要的是將解決中低收入群體住房困難無疑將讓潛在的房奴從房貸重壓中解脫出來拿出原本計(jì)劃用于買房的那部分積蓄改善生活提高當(dāng)前生活質(zhì)公租房建設(shè)將同時(shí)改善投資環(huán)境促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展公租房不僅解決廣大中低收入者的居住問題還能進(jìn)一步改善投資環(huán)境公租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入將推動(dòng)當(dāng)?shù)匦纬闪己玫纳鐣?huì)生態(tài)有助于新生代大學(xué)生和外來務(wù)工人群生活上安頓工作上安心這對許多企業(yè)尤其是那些勞動(dòng)密集型企業(yè)來說無疑是一個(gè)長期的利好消息這又將推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展進(jìn)一步建立健全住房保障體系加快發(fā)展公共租賃住房中央到省的一系列政策措施的建設(shè)工作發(fā)展機(jī)遇重大有利于市盡快實(shí)現(xiàn)住有現(xiàn)代住房經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為政府必須實(shí)施住房保障一個(gè)很重要的出發(fā)點(diǎn)是因?yàn)樽》肯M(fèi)在過程中存在著很大的外部性在結(jié)果上具有很強(qiáng)的生產(chǎn)性古語說得好安居才能樂業(yè)國際上有很多公共衛(wèi)生學(xué)文獻(xiàn)證明良好的住房條件是保證充沛體力進(jìn)行社會(huì)生產(chǎn)和生活的必要前提居住環(huán)境的好壞對于兒童的成長發(fā)育乃至將來的職業(yè)與社會(huì)表現(xiàn)都非常關(guān)鍵從這個(gè)角度來看住房消費(fèi)可以看作是社會(huì)生產(chǎn)力的一種重要投入要素要提高社會(huì)生產(chǎn)力就不僅要提高社會(huì)平均的住房消費(fèi)質(zhì)量也要提高低收入人群的居住水平其實(shí)不論是在國內(nèi)還是在國外是存在著這樣一個(gè)事實(shí)的是否擁有良好的或者社會(huì)所認(rèn)為的最基本的居住條件會(huì)嚴(yán)重影響到居民的道德水準(zhǔn)社會(huì)行為規(guī)范乃至對當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)社會(huì)的認(rèn)同感與歸屬感而個(gè)人的社會(huì)行為規(guī)范水平和對當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)社會(huì)的認(rèn)同感歸屬感對周圍社區(qū)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)都有著直接的外部性作用試想如果社會(huì)一個(gè)社區(qū)中相當(dāng)一部分人群無家可歸顛沛流離的那么社會(huì)治安狀況肯定十分堪憂整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定和諧住房不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題是一個(gè)社會(huì)問題政治問題除了無家可歸者住房極端困難者由于缺乏安定適宜的居住環(huán)境身心健康受到較大困擾很容易帶來社會(huì)不穩(wěn)定因素到了很多人都為基本住房發(fā)愁的時(shí)候社會(huì)和諧穩(wěn)定就只是一句空話整個(gè)社會(huì)就要為由此引起的不安定因素而付出高昂代價(jià)從很大程度上而言所謂住房保障具有社會(huì)投資屬性可以從兩個(gè)角度來理解防御性的社會(huì)投資防止無家可歸的極端現(xiàn)象出現(xiàn)防止流落街頭的人走向犯罪或其他社會(huì)不良行為等造成對社會(huì)穩(wěn)定秩序的干擾對社會(huì)正常生產(chǎn)力的本可避免的破壞節(jié)約相關(guān)社會(huì)費(fèi)用就像衛(wèi)錢就可以節(jié)省8元多的醫(yī)療費(fèi)還能節(jié)省100元錢的搶救費(fèi)與上花幾倍成本不如在源頭上進(jìn)行防范是主動(dòng)性的社會(huì)投資提高居民普遍的住房居住質(zhì)量尤其是低收入群體的住房水平這樣提高人們的2我國目前的住房市場發(fā)育尚不完全尤其是保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差存量住房中的中小戶型大部分為是個(gè)世紀(jì)留存的平房簡易樓房和舊樓房隨著各地危改拆遷的不斷推進(jìn)這部分低左右而城市新增建設(shè)用地又受到嚴(yán)格控制在這種人多地少的矛盾沖突下如果將所有中低收入群體都推向市場將必然導(dǎo)致住房市場價(jià)格的進(jìn)一步提升帶來更多的人買不到房住不起房因此在房價(jià)上漲住房短缺的時(shí)期加大力度供應(yīng)實(shí)物形式的保障住房是非常必要的增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺完善住房供應(yīng)體系的有效途徑之一可以說租賃型公共住房更符合我國現(xiàn)階段中低收入人群的平方公里建區(qū)以來園區(qū)堅(jiān)持工業(yè)立區(qū)產(chǎn)業(yè)興區(qū)招商活區(qū)科技強(qiáng)區(qū)建設(shè)擴(kuò)區(qū)和諧安區(qū)的發(fā)展思路初步走出了一條高速度高科技高效益的區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速健康發(fā)展經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展亮點(diǎn)紛呈各項(xiàng)工作闊步2010年在積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的持續(xù)推動(dòng)下我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升從前三季度的實(shí)際情況來看國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好但是也存在一些不容忽視的問題今明兩年的宏觀調(diào)控要把穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增綜上在良好運(yùn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下為公租房的建設(shè)奠定了很好〔2010〕10號和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展號進(jìn)一步建立健全住房保障體系加快發(fā)展公共租賃住房XXX區(qū)XXX區(qū)和XXX大學(xué)城進(jìn)行分點(diǎn)布局保障配套服務(wù)二是房屋來源上實(shí)行新建與盤活相結(jié)合在新建的基礎(chǔ)上大力盤活現(xiàn)有安置保障房企業(yè)自建房和部分商品房切實(shí)解決青年創(chuàng)業(yè)者和城市貧困者的住房保障問題三是資金投入上實(shí)行政府與社會(huì)結(jié)合采用BOT方式由政府提供土地劃撥利用社會(huì)和市場投資實(shí)現(xiàn)建設(shè)管理運(yùn)營一體化減少政府一次投入提高小區(qū)管理水平四是租賃補(bǔ)貼上實(shí)現(xiàn)財(cái)政與企業(yè)相結(jié)合鼓勵(lì)企業(yè)自建政府統(tǒng)建和社會(huì)參建由政府和企業(yè)配套補(bǔ)貼量房源的調(diào)查摸清底子登記造冊二是制定市場管理規(guī)定政府要通過制定管理規(guī)定來明晰運(yùn)作主體明確租賃價(jià)格做好物業(yè)經(jīng)營實(shí)施市場監(jiān)管確保公共租賃住房市場健康有序發(fā)展三是研究制定相關(guān)政策要盡快出臺鼓勵(lì)投資租賃對象租賃標(biāo)準(zhǔn)退場機(jī)制等方面相關(guān)政策不斷增強(qiáng)工作的科學(xué)性針對性和可操作性四是拓寬資金投入渠道要用活國家省市的相關(guān)政策多元化籌集公共租賃住房建設(shè)和管理資金公共租賃住房建設(shè)要分兩步實(shí)施交替推進(jìn)第一步盤活存量住房要盡快組建班子認(rèn)真調(diào)查研究出臺相關(guān)政策完善公共配套第二步抓緊籌劃建設(shè)通過充分競爭采取BOT方式按照政府主導(dǎo)社會(huì)投資企業(yè)運(yùn)作租賃貼息的原則加大推進(jìn)力度加快建設(shè)實(shí)施為全市發(fā)展公共租賃住房工作先行先試提供示范并要求各級各有關(guān)部門也要積極探索段城市化進(jìn)程人口結(jié)構(gòu)中國居民財(cái)富結(jié)構(gòu)的革命性調(diào)整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴(kuò)張的中期力量依然存在供求的不平衡再加上通貨膨脹預(yù)期流動(dòng)性的泛濫以及政策調(diào)整的扭曲等短期因素決定了周期擴(kuò)張階段的房地產(chǎn)價(jià)格偏離其均衡價(jià)格通過對北京上海深圳廣州四大城市均衡房價(jià)的測算表明不同城市對于均衡價(jià)格偏離的程度不一說明目前并不存在全國普遍性的房地產(chǎn)泡沫因此行政性的起到在中期改變周期波動(dòng)的效果周期性力量必定在行政管制結(jié)束后出現(xiàn)爆發(fā)性的釋放從而有可能引發(fā)周期上行波幅的加劇能將在中期延續(xù)而中國的人口結(jié)構(gòu)以及城市化進(jìn)程的加速將使中國在未來5～10年內(nèi)保持較高的城市住房需求同時(shí)中國收入的增長以及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的多樣化也決定了未來對于不動(dòng)產(chǎn)需求的強(qiáng)勁因此政策的調(diào)整影響的僅是近期房地產(chǎn)市場中長期來看房地產(chǎn)市場必然處于城市的激烈競爭尤其是武漢城市圈鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)皖江城市帶晉國交通樞紐中心之一比XX有較大的競爭優(yōu)勢等等所以XX要在中部六射帶動(dòng)下XXXXXX等地迅速發(fā)展但同時(shí)它們也與XX存在一定的競爭關(guān)系與XX相比兩市在房地產(chǎn)方面具有土地價(jià)格便宜儲(chǔ)備屆時(shí)XX若房價(jià)地價(jià)過高開發(fā)商消費(fèi)者選擇XXXXXX的概率增加這將對房價(jià)上升的空間較大因此加快公租房建設(shè)加強(qiáng)保障力度擴(kuò)大保障范圍為城市中等偏低及以下收入群體提供安居保障對于提高人民群眾的生活質(zhì)量維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有著極為重要的現(xiàn)實(shí)意義保障性住房主要是針對城市的低收入住房困難家庭這些人不是次第三類中等收入家庭銅領(lǐng)階層家庭年總年收入為5～10萬占全市總戶數(shù)的40約有65萬戶主要購買中低價(jià)位和中小戶型的商品房全市總戶數(shù)的28全市約有45萬戶他們很少有能力購買核心城區(qū)的商品房主要購買城郊低價(jià)房和廉價(jià)的二手房第五類低收入家庭錫領(lǐng)階層家庭年總年收入2萬元以下約占全從以上分類可以看出我市住房保障體系第一步是解決收入住房困難戶繼而擴(kuò)大到部分中等收入家庭這些人群他們都沒有能力購買普通商品房因此住房保障體系的實(shí)施不會(huì)減應(yīng)將保障房建設(shè)與商品房建設(shè)對立起來看待40這種狀態(tài)下保障性住房對房地產(chǎn)市場會(huì)保障性住房的建設(shè)資金主要依靠各級地方財(cái)政投入其資金主要的辦法解決而商品房的開發(fā)建設(shè)主要靠銀行貸款和開發(fā)企業(yè)的自有資金保障性住房不會(huì)擠占商品房的貸款額度對商品房的資金來源也按國家規(guī)定建設(shè)保障性住房要使用一部分城市建設(shè)用地直觀看會(huì)影響地方財(cái)政收入但保障性住房所用土地占政府出讓土地的比例不高因此對地方財(cái)政收入影響不大而且由于市場化用地?cái)?shù)量有所減少政府拍賣土地的價(jià)格會(huì)相應(yīng)的上升足以補(bǔ)償因保障性住房用地劃撥減少的收入這一點(diǎn)在成都廈當(dāng)年土地出讓收入?yún)s達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的140億元人民幣我市2009年1~5月份安排了415萬平方米保障性住房用地但收繳土地出讓金同比卻購這就使保障性住房不會(huì)輕易流入市場對房地產(chǎn)市場的沖擊有限從總體上看保障性住房建設(shè)的目標(biāo)群體建設(shè)模式資金籌措渠道以及銷售方式等都自成體系沒有與商品房市場形成對接因此很難產(chǎn)方米使48萬戶18萬多居民搬入新居經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)累計(jì)完成投資2009年新增中央投資補(bǔ)助保障性住房項(xiàng)目共10個(gè)建筑面積2646房實(shí)物分配棚戶區(qū)改造等重點(diǎn)工程拆遷戶除外對經(jīng)濟(jì)適用房保障對濟(jì)適用房開工面積為7904萬平方米8235套其中經(jīng)適用房小區(qū)為6105租住房38151套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房26905套發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)套國有工礦棚戶區(qū)改造4730戶農(nóng)村危房改造110156001套行政事業(yè)單位及企業(yè)單位共發(fā)放住房貨幣補(bǔ)貼15273戶低收入群體的住房問題得以一定程度的解決體的住房問題得以一定程度的解決住房條件普遍較差數(shù)以萬計(jì)的新就業(yè)人員無力購房11762戶縣市2342戶另據(jù)調(diào)查家庭人均住房面積低于15證社會(huì)得以持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展實(shí)現(xiàn)人民的安居樂業(yè)公租房是指投資者政府或企業(yè)等持有房源并將這些房屋已低于市場價(jià)格的方式租給特定人群公租房屬于保障性住房但又不同于福利制度下的低房租公房也不同于企業(yè)的職工宿舍從共性來看屬于租住房的一種形式只是保障范圍更廣泛它是伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決城市中等偏低及低收入家庭住房問題的保障性住房公租房與其他以銷售為主的保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬屬性不同公租房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)企業(yè)所有不歸居民個(gè)人所有其目的是用低于市場價(jià)格或者承租者承受起的價(jià)格向低收入家庭出租住房以改善這部分群體的住房困難狀況當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時(shí)有嚴(yán)格的退出機(jī)制從各地的實(shí)踐看目前的公共租賃住房的保障對象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主包括新就業(yè)職工特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體等其未來發(fā)展目標(biāo)將涵蓋城公租房具有以下特征一是體現(xiàn)出政府的干預(yù)性公共租賃住房是在政府的公共政策下由政府直接負(fù)責(zé)提供或政府主導(dǎo)下的公共機(jī)構(gòu)企業(yè)提供的保障性住房二是需求對象的限制性因其是保障性住房其保障對象具有嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)三是非營利性不論是政府直接負(fù)責(zé)建設(shè)還是企業(yè)承擔(dān)開發(fā)建設(shè)都不以營利為目的四是租賃價(jià)格的優(yōu)惠性公共租賃住房的出租價(jià)格低于一般的市場價(jià)五是退出的靈活性當(dāng)中低收入家庭住房和收入水平發(fā)生變化時(shí)政府可隨時(shí)停止發(fā)放補(bǔ)貼退公共租賃住房的房源主要來自新建和收購兩種方式即各級地方政府組織新建一些公共租賃住房同時(shí)也可以在已開發(fā)的商品房中或控的形勢而言相關(guān)政策推進(jìn)應(yīng)當(dāng)遵循高效持續(xù)原則才能夠讓公租房政策效果真正得到顯現(xiàn)事實(shí)上國內(nèi)公租房建設(shè)的最大問題在于供給規(guī)模嚴(yán)重不足中國城市人口規(guī)模極為龐大動(dòng)輒百萬計(jì)的城市人口使得公租房建設(shè)規(guī)劃必須要有戰(zhàn)略超前意識與統(tǒng)計(jì)部門重點(diǎn)監(jiān)測的國況經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的實(shí)際情況表明地方政府的實(shí)際建設(shè)規(guī)模往往還我國公租房建設(shè)雖在不斷的完善和發(fā)展但由于是處于剛剛起步階段公租房建設(shè)存在一些比較突出的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面一是制度法規(guī)體系尚不健全目前國內(nèi)僅深圳廈門等幾個(gè)城市推出了公共租賃住房管理辦法從國家層面上來看還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度或指導(dǎo)意見而公租房的資格審核和后續(xù)管理將是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程即使從目前各地已出臺的相關(guān)管理辦法也有許多需要改進(jìn)的地方另外各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異較大缺乏統(tǒng)一的約束性如有的地方規(guī)定只二是覆蓋人群相對較窄以北京為例公租房只限于已通過政策住房審核的家庭廣州深圳和廈門的覆蓋人群也是針對城鎮(zhèn)戶籍人口這主要是由于公租房剛剛起步正處于摸索階段而最需要住房保障的流三是資金短缺房源供給嚴(yán)重不足按照廈門市的規(guī)劃在未來幾年將投入136億元建設(shè)45000套保障性租賃住房基本解決夾心層無房戶由于面臨著資金短缺來源渠道不明確等問題保障計(jì)劃難以落實(shí)在北米由于房源籌集不足北京市的公租房一再延期登記時(shí)間土地收益流失資金來源不足以及管理復(fù)雜是公租房供應(yīng)短缺的主要原因提出了更高的要求同時(shí)由于政府持有房源后續(xù)的維護(hù)更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力物力和財(cái)力這些都應(yīng)在公租房計(jì)房實(shí)踐的發(fā)展和相關(guān)制度的完善公租房建設(shè)會(huì)成為城市中低收入群體住房保障的重要途徑之一面對我國目前房價(jià)高漲普通居民支付能力下降現(xiàn)有保障性住房無法滿足各類低收入家庭住房需求的局面公租房以其適合各種收入階層靈活易調(diào)整的特點(diǎn)具有良好的發(fā)展前景一是建立長效保障機(jī)制緩解供需矛盾從過去量大面廣的出售為主的經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)房向公租房轉(zhuǎn)變與其他保障性住房一起共同構(gòu)成保障性住房的供應(yīng)體系對于大城市人口增長與土地資源緊缺的矛盾將是長期共存的以銷售為主的保障性住房供應(yīng)模式導(dǎo)致政府手中缺乏持續(xù)穩(wěn)定的保障性房源每年都要迫于低收入家庭的住房需求壓力大量開工建設(shè)保障性住房但隨著中心城區(qū)近城區(qū)可供土地的日益減少保障性住房只能越建越遠(yuǎn)勢必會(huì)脫離低收入家庭的實(shí)際需求引發(fā)新的社會(huì)矛盾給政府住房保障造成兩難的境地發(fā)展公租房可以有效緩解土地供應(yīng)緊張矛盾保證政府擁有大量流動(dòng)性房源長期來看可形成可持續(xù)性的住房保障供應(yīng)鏈二是完善保障制度滿足中低收入家庭住房需求公租房租金應(yīng)根據(jù)家庭收入水平住房的地段面積和質(zhì)量分別確定不同的租金標(biāo)準(zhǔn)在房源之間形成合理的級差確保不同收入家庭享受相應(yīng)的比較公平合理的政府補(bǔ)貼收入較高家庭自身承擔(dān)的房租相對較高政府補(bǔ)貼較少收入較低的家庭自身承擔(dān)的房租較低享受的政府補(bǔ)貼較多隨著家庭收入的變化政府可以靈活多變的調(diào)整補(bǔ)貼額度重新劃分個(gè)人和政府應(yīng)負(fù)擔(dān)的租金標(biāo)準(zhǔn)有利于各類中低收入家庭享受到住房保障這一惠三是強(qiáng)化政府的調(diào)控作用促進(jìn)企業(yè)參與市場化運(yùn)作充分利用政府手中的經(jīng)濟(jì)杠桿引入企業(yè)參與公租房建設(shè)通過稅收土地金融等配套政策鼓勵(lì)并調(diào)節(jié)參與企業(yè)的利益分配即建立和完善市場調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合的保障性住房供應(yīng)體系政府也可以通過市場化購買租賃等方式獲取房源一方面可減少政府的尋租空間另一方面也活躍了住房公積金的定位和資金使用方向還是新建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)都已日益迫切未來的政策性住房金融機(jī)構(gòu)的主要責(zé)任將是向中低收入家庭提供優(yōu)惠的低息住房貸款同時(shí)向公租房開發(fā)建設(shè)單位提供長期信貸資金支持解決資金來源瓶頸問題五是循序漸進(jìn)做好公租房的規(guī)劃和前景設(shè)計(jì)我國當(dāng)前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段公租房將有廣闊的發(fā)展空間在條件成熟時(shí)逐步把公租房的保障范圍擴(kuò)大到城市非戶籍家庭但發(fā)展也應(yīng)本著循序漸進(jìn)的原則穩(wěn)步推進(jìn)避免急于求成帶來一系列的后續(xù)問題首先是土地獲取上要對公租房用地給以較大的優(yōu)惠政策合理選址因其面域其次應(yīng)合理規(guī)劃以建設(shè)小套型住房為主按照節(jié)約用地的要求確定適當(dāng)?shù)淖》拷ㄔO(shè)套型面積建設(shè)形態(tài)和建筑容積率在興建保障性住房小區(qū)時(shí)力求做到自成體系同時(shí)做好各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)如商店學(xué)校醫(yī)院以及其他生活服務(wù)設(shè)施加強(qiáng)小區(qū)的綠化道路建設(shè)特別要重視防公租房基地呈近似長方形新建建筑布局充分尊重現(xiàn)狀道路和已有建內(nèi)容主要為高層項(xiàng)目配套的服務(wù)設(shè)施以及相應(yīng)的道路綠化市政管網(wǎng)居住用地該項(xiàng)目用地面積為4132392平方米已建用地面積2068460平方米新規(guī)劃用地面積2063932平方米其中新建建筑總面積8507225平方米新建地上建筑面積為8090611平方米新建地下建筑面積為該項(xiàng)目用地面積為4132392平方米已建用地面積2068460平方米新規(guī)劃用地面積2063932平方米其中新建建筑總面積8507225平方米本項(xiàng)目是公共租賃住房項(xiàng)目其用地性質(zhì)為行政性劃撥用地經(jīng)XX擬建場地現(xiàn)有供水供電道路等能夠保證項(xiàng)目實(shí)施及項(xiàng)目建成后成了南高北低丘澗交錯(cuò)紅巖白沙的地貌特征由于平原的過渡地帶使得這一范圍的地貌變化多姿多彩西側(cè)為低山區(qū)碧列山后有桃花嶺金牛嶺等叢巒疊翠群山渾然一體障西北分布著元古代震旦紀(jì)后期的淺變質(zhì)巖和板巖組成的丘陵由于地層巖質(zhì)堅(jiān)硬自然剝蝕作用緩慢形成了谷山尖山烏山等數(shù)座孤峰點(diǎn)綴于低緩的丘陵之中東北側(cè)為花崗巖低山丘陵地帶地表發(fā)育的土壤多為沙土山勢較陡峭山脊多不相連距XX約30公里有景秀麗的名山東側(cè)和東南側(cè)為紅巖丘崗海拔一般100米左右大多數(shù)小山丘巖質(zhì)松散易風(fēng)化成紅巖崗地個(gè)別因巖基堅(jiān)硬仍聳立于丘崗之中烈士公園北端的羅洋山東面受瀏則陽河切削懸?guī)r壁立為城東勝景盆地中心為沿江的沖擊臺地是XX城市建設(shè)的主這一級臺地今天的XX城已擴(kuò)展到了第六第七級斤適宜于建設(shè)高層建筑由于盆地內(nèi)臺地是由崩塌的砂巖與粘上構(gòu)成地層中孔隙多有較好的含水層地下水源豐富古時(shí)X是清澈甘冽四時(shí)不竭白沙井鴛鴦井水風(fēng)井等遐邇聞名在五一廣場一帶曾發(fā)掘出戰(zhàn)國東漢三國時(shí)期的古井?dāng)?shù)十眼的現(xiàn)代化城市建設(shè)中還將展現(xiàn)無窮的魅力本項(xiàng)目地形起伏變化大基地內(nèi)有田地谷地山地水渠等且規(guī)劃的最冷月平均氣溫最熱月平均氣溫3歷年極端最高氣溫4歷年極端最低氣溫-180%84%75%XX市區(qū)地勢由南向北傾斜大部分為丘陵地段地面高程在黃海高地為一二三級階地與零星的四五級階地的第四系地層所覆蓋其上部為亞砂土亞粘土及粘土含水量一般20～30壓縮系數(shù)0005～0015其下力在210～220kPa之間屬中等均勻壓縮性良好的天然地基沒有明顯根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001及《中國地年底建成杭長客運(yùn)專線杭州南昌XX和長昆客運(yùn)專線也于2010年開始路XXX浙贛鐵路XXX石長鐵路石長鐵路復(fù)線洛湛鐵路XXX洋貨運(yùn)業(yè)務(wù)XX有XX江千噸級航道和有全國最大的內(nèi)河主樞紐港霞凝新港2006年已建成一二期港口吞吐量達(dá)1100多萬噸排水管線及電源均可由城市排水管網(wǎng)和市政供電網(wǎng)就近引入其他市政基礎(chǔ)設(shè)施也已基本完備完全能夠滿足建設(shè)需要可見項(xiàng)目建設(shè)地的各項(xiàng)條件滿足項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營的需要無明顯2適應(yīng)土地開發(fā)與建設(shè)實(shí)際面向中等收入市民的消合與環(huán)境相適應(yīng)在創(chuàng)造主體景觀的同時(shí)做到建筑與景觀的交融與交叉形成景觀均質(zhì)的社區(qū)環(huán)境從而提升整個(gè)小區(qū)景觀品質(zhì)設(shè)計(jì)中要求貫徹執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)及強(qiáng)制性條文滿足交通生活消防房小區(qū)方案一共設(shè)計(jì)建設(shè)12345五棟單體建筑方案二共設(shè)計(jì)建設(shè)7870125地上總建筑面積平方米74470通過對兩個(gè)方案的建設(shè)指標(biāo)進(jìn)行對比分析認(rèn)為方案一對于集約利用土地充分利用寶貴的土地資源等方面更為有利因此本報(bào)告推薦方案一以下方案設(shè)計(jì)中將主要針對方案一進(jìn)行論證分析新規(guī)劃用地范圍內(nèi)道路交通布置充分利用現(xiàn)狀已有道路為基本原則西北面新規(guī)劃用地充分利用四周現(xiàn)狀的道路布置合理的融入現(xiàn)內(nèi)一條道路進(jìn)行改造而其他新建道路部分則順接入現(xiàn)狀道路系統(tǒng)調(diào)整后的小區(qū)道路系統(tǒng)采用方格網(wǎng)是布局新建道路與現(xiàn)狀道路融為一體小區(qū)內(nèi)新建道路均不小于4米以保障消防車的通行需要并在高層建筑周圍形成環(huán)形消防通道主次出入口與城市道路相連滿足人們的出行要求小區(qū)南面新建地下室部分使車流從次出入口門進(jìn)入后直接下到地下室再乘坐電梯進(jìn)入塔樓這樣的設(shè)計(jì)盡量減少小區(qū)車流對人流的干擾提高了小區(qū)的環(huán)境檔次和安全性西北面新規(guī)劃用地原始地貌為平地四周較為平坦場地設(shè)計(jì)標(biāo)高場地次要出入口與XXX南路的標(biāo)高的銜接XXX南路道路標(biāo)高5080米場地內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高為5440---5550之間需要一定量的挖方次要出入口周圍及南面圍墻需設(shè)置部分擋土墻豎向布置方式采用平坡式場地雨水口經(jīng)廠區(qū)地下排水系統(tǒng)排入本項(xiàng)目用地范圍為Ⅱ類地區(qū)在高層建筑物四周設(shè)置環(huán)形消防通撲救面與建筑物之間沒有影響消防撲救的樹木及架空線路滿足消防為營造良好的工作及生活環(huán)境在建筑物四周及道路兩側(cè)種植喬木及常綠灌木屋頂?shù)姆N植屋面利用作休閑綠地集中綠地和散植喬灌木或草皮并設(shè)有小品座椅等供住戶休閑從經(jīng)濟(jì)性和適用性考慮樹種公租房不考慮日照影響公寓一半的戶數(shù)要滿足日照要求超出日照分析范圍的現(xiàn)狀住戶不列入日照分析3地上總建筑面積平方米8090611把發(fā)展公共租賃住房與保障和改善民生促進(jìn)城市發(fā)展提升城市綜合競爭力構(gòu)建和諧社會(huì)結(jié)合起來以有效緩解城市中等偏下收入家庭新就業(yè)大學(xué)生及外來務(wù)工人員的階段性居住困難為目標(biāo)本項(xiàng)目按照業(yè)主提出的要求共設(shè)計(jì)有30平方米左右的集體公寓50平方米左右的二房一廳共兩種形式的公租房本工程共設(shè)計(jì)了5棟單體建筑其中1棟為多層公租房建筑層數(shù)為走廊兩側(cè)布置住房設(shè)計(jì)均強(qiáng)調(diào)戶型平面緊湊功能分區(qū)合理動(dòng)靜分區(qū)明確采光通風(fēng)良好并以此為主線貫穿于各種戶型平面中設(shè)計(jì)每個(gè)單處設(shè)計(jì)了儲(chǔ)存物品的柜子滿足實(shí)際使用需要考慮到單間使用人數(shù)比較多我們每個(gè)單間都設(shè)計(jì)了兩個(gè)衛(wèi)生間并帶有大的晾曬陽臺完美地三口的使用需求采用人體尺度心理感覺和行為作為設(shè)計(jì)依據(jù)空間緊湊而高效各功能房間布局和流線合理分區(qū)清晰尺度適宜廚衛(wèi)設(shè)備齊全主臥平面滿足住穿妝寫等多功能要求的同時(shí)可根據(jù)喜好而增減次臥平面根據(jù)家庭生命周期內(nèi)的家庭結(jié)構(gòu)生活形式等情況的變異內(nèi)部空間可靈活變化用作書房兒童房青少年房等符合適用性的要求為了滿足入住業(yè)主的各種需要針對各種不同的人群我們在公寓樓的每層2棟的南北樓連廊部分都設(shè)計(jì)了活動(dòng)用房可布置健身房臺球室閱覽室等文化體育活動(dòng)房從人性化得角度讓業(yè)主有了家的歸屬感從而投入更多的精力到工作上去同時(shí)可以讓業(yè)主在工作閑暇之余建筑外觀采用現(xiàn)代主義風(fēng)格簡潔明快親切靈活造型豐富而具有特色墻面色彩以灰色和白色調(diào)為主大量采用凸出的豎向線條配合橫向線條形成網(wǎng)格虛實(shí)變化明暗對比多變的形體突出建筑的整體現(xiàn)代為上下交通聯(lián)系方式滿足消防及安全疏散要求筒核心筒布置有防煙樓梯間和電梯做為垂直交通工具樓梯間均出屋面并在屋面聯(lián)通根據(jù)計(jì)算樓梯間和電梯的設(shè)計(jì)均能滿足相關(guān)規(guī)范的25棟高層公租房均采用通廊式設(shè)計(jì)均設(shè)有兩座防煙樓梯間樓梯每個(gè)單體均有兩座通向屋面的防煙疏散樓梯間樓梯間靠外墻設(shè)置自然采光和通風(fēng)并在屋面聯(lián)通未能自然采光和通風(fēng)的均設(shè)置了加壓送風(fēng)系統(tǒng)所有開向疏散樓梯間的疏散門均為乙級防火門并向疏散方向開啟疏散寬度和疏散距離均滿足規(guī)范要求每單體設(shè)有一臺800KG的消防電梯消防電梯前室均能自然采光和通風(fēng)或設(shè)有正壓送風(fēng)系統(tǒng)住宅每棟每層為一個(gè)防火分區(qū)各防火分區(qū)電梯機(jī)房等均使用不燃燒凝土剪力墻結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件的耐火極限均能滿足規(guī)范要求外墻為200厚燒結(jié)多孔磚內(nèi)隔墻采用2003地下室防水地下室防水采用鋼筋混凝土自防水處加防水涂料土內(nèi)配Φ4鋼筋雙向中距150在本次設(shè)計(jì)中把本項(xiàng)目的空間設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)結(jié)合為一體是該項(xiàng)目的一大特色為該項(xiàng)目的居民創(chuàng)造了一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境6本項(xiàng)目內(nèi)住宅低臺度窗戶及落地門等開口較大的雙層中空玻璃以利保溫隔熱節(jié)約能源4《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-離為三塊平面形狀非常規(guī)則的矩形結(jié)構(gòu)單體其中兩個(gè)翼緣單體完全4抗震等級采用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)框架及剪力墻抗震等級均為三級未注明的樓面均布活荷載按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》1除磚混住宅樓外采用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級為三級樓屋蓋均為現(xiàn)澆梁板式結(jié)構(gòu)具體結(jié)構(gòu)布置詳見初步設(shè)計(jì)圖紙厚6主要構(gòu)件的具體尺寸詳初步設(shè)計(jì)圖紙采用人工挖孔樁基礎(chǔ)以中風(fēng)化巖為樁端持力層3棟因2結(jié)構(gòu)主要受力鋼筋采用HRB400級其余采用HPB300級3填充墻材料填土以下采用燒結(jié)頁巖磚其余均采用頁巖多孔磚4有防水要求的地下室底板頂板外墻衛(wèi)生間屋面等采用平方米新建地上建筑面積為8090611平方米新建地下建筑面積為從XXX南路引入一條DN200的市政供水管在整個(gè)小區(qū)連成環(huán)狀管序序室外消防給水與生活給水管道采用合用系統(tǒng)系低壓制給水系統(tǒng)在整個(gè)小區(qū)形成環(huán)狀管網(wǎng)在地下室設(shè)置消防水池儲(chǔ)存室內(nèi)外消防用算室外環(huán)狀管網(wǎng)管徑為DN200整個(gè)小區(qū)的給水引入管管徑為DN200滿低區(qū)由市政自來水直接供給中高區(qū)采用無負(fù)壓供水設(shè)備加壓供生活用水物業(yè)用水等分開計(jì)量便于分別收取水費(fèi)本項(xiàng)目為太陽能與空氣源熱泵結(jié)合使用熱水系統(tǒng)主要由平板集熱器陣保溫水箱集熱器支架支架基礎(chǔ)和水箱基礎(chǔ)空氣源熱泵系統(tǒng)自動(dòng)控制裝置避雷管道管件管道保溫水泵閥門等輔材組成室外消防給水系統(tǒng)與生活給水系統(tǒng)合用由市政管網(wǎng)和消防水池不超過2m距建筑物外墻不小于5m室外消火栓的間距滿足每座建筑物本工程按照規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)包括高位消防水箱貯存火消火栓加壓泵水泵結(jié)合器直接啟動(dòng)消防水泵的按鈕屋頂帶有壓力顯配備的消火栓加壓泵采用國標(biāo)圖集中的消防專用水泵兩臺一用一備其流量～壓力特性曲線平坦無駝峰泵型號室內(nèi)消火栓的布置保證兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何消火栓給水泵控制消火栓給水泵兩臺互為備用火災(zāi)時(shí)按動(dòng)任一消火栓處啟泵按鈕或消防中心水泵房處啟泵按鈕均可啟動(dòng)該泵并報(bào)警泵啟動(dòng)后反饋信號至消火栓處和消防控制中心噴加壓泵水泵結(jié)合器報(bào)警閥組水流指示器壓力開關(guān)灑水噴頭末端試通配備的噴林系統(tǒng)加壓泵采用國標(biāo)圖集中的消防專用水泵兩臺一用一備其流量～壓力特性曲線平坦無駝峰泵型號為XBD1335-75-HY地下車庫每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)置信號閥和水流指示器噴淋系統(tǒng)平時(shí)管網(wǎng)壓力由屋頂消防水箱維持火災(zāi)時(shí)噴頭動(dòng)作水流指示器向消防中心顯示著火區(qū)域位置此時(shí)濕式報(bào)警閥處的壓力開關(guān)動(dòng)作自動(dòng)啟動(dòng)根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-2005配置滅火器滿此計(jì)算相應(yīng)的排水管管徑具體管徑詳見給排水總圖本區(qū)域排水體制為雨污分流制生活污水經(jīng)過化糞池處理后排至小區(qū)排水管道路雨水經(jīng)雨水蓖子收集至排水檢查井屋面排水系統(tǒng)設(shè)置雨水斗由雨水斗收集雨水至雨水立管排向室外排水溝再排放至就地下室集水坑和消防電梯集水坑污水通過潛污泵排至室外雨水口消防電梯集水坑有效容積20m3潛污泵型號80-40-JYWQ-1600-4Q4室內(nèi)排水采用UPVC管粘接8《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500--防雷保護(hù)接地系統(tǒng)及安全措施本工程統(tǒng)一采用專變供電本設(shè)計(jì)對住戶內(nèi)用電進(jìn)行了負(fù)荷計(jì)算容量選擇并附計(jì)算書專變配電房的系統(tǒng)配置電纜的平面布線均由電本工程電力負(fù)荷最高等級為一級計(jì)算機(jī)電信系統(tǒng)電源安全防范系統(tǒng)電源消防用電設(shè)備消防控制室消防水泵排煙風(fēng)機(jī)消防電梯等應(yīng)客梯排污泵變頻調(diào)速生活水泵各機(jī)房用電及門面用電等為一級負(fù)荷計(jì)算對水泵風(fēng)機(jī)電梯等用電設(shè)備按其設(shè)備安裝容量進(jìn)計(jì)對照明等設(shè)備的用電負(fù)荷按單位容量法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)用電負(fù)荷計(jì)算書本工程消防等一二級負(fù)荷的備用電源供電方式取舍經(jīng)甲方與電級負(fù)荷的供電要求二路電源同時(shí)供電當(dāng)一路電源發(fā)生故障另一路電源應(yīng)能滿足本工程小區(qū)全部一二級負(fù)荷的用電需要本小區(qū)設(shè)自備電消防電梯消防排煙設(shè)施應(yīng)急照明等一二級負(fù)荷用電的要求進(jìn)線為電纜穿鋼管埋地引入本工程電纜分界小室根據(jù)電力負(fù)荷分布的情況以及建筑專業(yè)對平面布局的整體考慮本工程的水泵房變配電所集中設(shè)置在地下室變電所繼電保護(hù)集中設(shè)置因機(jī)房平面布置緊湊且為避免機(jī)房積水積污等危害本工程高低壓開關(guān)柜擬采用上進(jìn)線上出線接線型式高壓采用固定單母線不分段接線方式一用一備當(dāng)一路電源故障時(shí)通過手自操作聯(lián)路器的操作過電壓保護(hù)真空斷路器選用彈簧儲(chǔ)能操作機(jī)構(gòu)小容量變繼電保護(hù)方式及信號裝置的設(shè)置進(jìn)出線采用過流保護(hù)變壓器設(shè)量裝置低壓按不同負(fù)荷類別在變電所分設(shè)總計(jì)量商鋪?zhàn)≌?jì)量到戶變壓器低壓側(cè)采用單母線分段方式運(yùn)行設(shè)置母聯(lián)開關(guān)聯(lián)絡(luò)開關(guān)設(shè)自投自復(fù)手動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)自投時(shí)應(yīng)自動(dòng)斷開三級負(fù)荷以保證變壓器正常工作主進(jìn)開關(guān)與聯(lián)絡(luò)開關(guān)設(shè)電氣聯(lián)鎖任何情況下只能合其中的采用低壓集中自動(dòng)補(bǔ)償方式在變配電所低壓側(cè)設(shè)功率因數(shù)自動(dòng)變壓器按環(huán)氧樹脂真空澆注節(jié)能型干式變壓器設(shè)計(jì)設(shè)強(qiáng)制風(fēng)冷低壓配電柜采用抽插式開關(guān)設(shè)計(jì)落地式安裝電纜上進(jìn)上出其它設(shè)備待施工圖設(shè)計(jì)時(shí)與業(yè)主協(xié)商考慮供電回路其配電設(shè)備應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)志其配電線路和控制回路應(yīng)按防3對于單臺容量較大的負(fù)荷或重要負(fù)荷采用放荷采用放射式與樹干式相結(jié)合的混合方式配電對較為分散的負(fù)荷采機(jī)等平時(shí)現(xiàn)場手動(dòng)控制火災(zāi)時(shí)由消防控制室控制消防控制室具有控制優(yōu)先權(quán)消防專用設(shè)備的過載保護(hù)只報(bào)警不跳閘6污水泵采用液位傳感器就地控制低水位停泵1照明種類照明分正常照明應(yīng)急及疏散指示照明明根據(jù)不同的使用場合選擇合適的光源在滿足照明質(zhì)量的前提下盡可能選擇高效光源用于應(yīng)急照明的光源應(yīng)采用能快速點(diǎn)燃的光源在滿足眩光限制的條件下應(yīng)優(yōu)先選擇效率高的燈具以及開啟式直接照明燈具應(yīng)選擇電子鎮(zhèn)流器或節(jié)能型高功率因數(shù)電感鎮(zhèn)流器1地下車庫樓梯間防煙樓梯間前室消防電梯間及室本工程沿街為干道為城市主要景觀節(jié)點(diǎn)具備亮化的條件景觀照明設(shè)計(jì)內(nèi)容包括小區(qū)道路照明商業(yè)建筑的夜景亮化游路及節(jié)點(diǎn)的亮引導(dǎo)通過燈光強(qiáng)化物象的色彩和亮度利用人的趨光性達(dá)到引導(dǎo)行人視覺和步行方向的目的為了突出雕塑灌木群其藝術(shù)性與觀賞性采用應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑特點(diǎn)建筑功能建筑標(biāo)準(zhǔn)使用要求的具體情況對照明系統(tǒng)進(jìn)行分散集中手動(dòng)自動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用合理有效地控制車庫及其走廊樓梯間門廳等公共場所的照明采用集中控制并按建筑使用條件或天然采光狀況采取分區(qū)分組控制住宅的樓梯間走廊等公共場所的照明采用節(jié)能自熄開關(guān)節(jié)能自熄開關(guān)采用紅外線移動(dòng)探測加光控的開關(guān)室外景觀照明采