保障性住房的貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物補(bǔ)貼

一、保障性住房的定義

?所謂的保障性住房，通常是指由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，供應(yīng)應(yīng)特定人群使用，限定了建筑

標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，起社會(huì)保障作用的住房。

?我們我國住房保障體系中對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。對(duì)于最低收入家庭,

政府供應(yīng)租賃的廉租住房；中低收入家庭可以購買經(jīng)濟(jì)適用住房；

?當(dāng)前，保障性住房中最主要的形式是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。

二、為什么要供應(yīng)保障性住房補(bǔ)貼

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠解決大部分家庭的住房，但因“市場(chǎng)失靈”和城市進(jìn)展滯后，部分低收人家

庭住房仍得不到解決?！皼]有什么東西比住房更能為課求人們幸福和社會(huì)安定作出貢獻(xiàn)”。

沒有住房，我們將失去居住休憩的場(chǎng)所，影響家庭成員的學(xué)習(xí)、工作，致使家庭不和，甚

至社會(huì)動(dòng)蕩、經(jīng)濟(jì)停滯倒退。為此，世界各國政府出于各自目的，都先后指定了住房補(bǔ)貼

政策。我們我國的社會(huì)主義性質(zhì)，打算了我們更應(yīng)建立住房補(bǔ)貼制度對(duì)這部分家庭供應(yīng)補(bǔ)

貼支持。

三、補(bǔ)貼對(duì)象

目前，住房補(bǔ)貼制度主要有兩種模式：一是“普及性支持”，二是“選擇性支持”。前者

的前提假設(shè)是認(rèn)為住房市場(chǎng)的運(yùn)行是無效率的，通過市場(chǎng)無法解決居民的住房問題，需要

政府的全面干預(yù)。這種假設(shè)明顯有悖于“城市居住均衡”模型的結(jié)論，是不合理的。假如

住房補(bǔ)貼制度實(shí)行“普及性支持”，政府將面臨特別尷尬的境況。

“選擇性支持”只對(duì)部分家庭供應(yīng)住房補(bǔ)貼。其隱含的前提假設(shè)是住房市場(chǎng)能夠解決居民

的住房問題，但住房市場(chǎng)運(yùn)行有時(shí)是失靈的，政府應(yīng)對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)。由于來自

勞動(dòng)力市場(chǎng)和住房市場(chǎng)的“失靈”及城市進(jìn)展滯后，部分家庭會(huì)消失住房困難，但通過住

房市場(chǎng)還是能解決大部分家庭住房?？梢?，“選擇性支持”的前提假設(shè)是合理的。

補(bǔ)貼對(duì)象：

“選擇性支持”對(duì)象應(yīng)嚴(yán)格限制在“低收入住房困難家庭”,保證住房補(bǔ)貼體系的有效

運(yùn)行。

?低收入者并不肯定就是住房困難戶，有些低收入者可能通過繼承、父母資助實(shí)現(xiàn)購房；

有些低收入者曾經(jīng)是中高收入者，已經(jīng)擁有住房。

?同樣，住房困難戶也并不意味他（她）們沒有力量購房，有可能是該家庭的住房消費(fèi)觀

念陳舊，不愿獲得銀行住房抵押貸款，只有當(dāng)家庭購房儲(chǔ)蓄累積到肯定金額后，才消失購

房行為；或城市進(jìn)展相對(duì)滯后，部分家庭雖然住房困難，但居住地的外部性福利甚佳，如

小孩讀書便利、治安良好、交通便利等，寧可住房困難，也不愿放棄諸多外部性福利到住

房價(jià)格相對(duì)廉價(jià)的地區(qū)購房。

因此，只有“低收入住房困難家庭”才能成為補(bǔ)貼受益對(duì)象，通過嚴(yán)格補(bǔ)貼對(duì)象，防止擴(kuò)

大化傾向，才不會(huì)消失“普及性支持”的一些負(fù)面后果。

分析貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物補(bǔ)貼兩種補(bǔ)貼方式各自的優(yōu)缺點(diǎn)

四、貨幣補(bǔ)貼的優(yōu)點(diǎn)

I）保障更公正。

?實(shí)行租金補(bǔ)貼避開了住房實(shí)物難以分割，體現(xiàn)出更高的公正性。

-廉租房實(shí)物安排是一種暗補(bǔ)，居民接受了多少補(bǔ)貼并不清晰。而租金補(bǔ)貼是明補(bǔ)，以貨

幣量化的方式實(shí)施，居住保障更公開，且符合居住保障由“磚頭”補(bǔ)貼向“人頭”補(bǔ)貼的

國際趨勢(shì)。

?在政府供應(yīng)資金肯定的前提下，實(shí)行租金補(bǔ)貼可以解決更多最低收入家庭的居住困難，

實(shí)現(xiàn)居住保障的規(guī)?；?，使最低收入家庭普遍受惠。

2）管理更簡化。

?實(shí)行租金補(bǔ)貼方式可解脫政府在廉租住房投資、建設(shè)、（實(shí)物）安排和（物業(yè)）管理等方面的

責(zé)任，而只負(fù)責(zé)租賃資格、合同的審核及租金補(bǔ)貼的發(fā)放。且可以避開“遷出難”的問題，

一旦某最低收入家庭應(yīng)因收入增長而失去廉租住房租賃資格時(shí)，只需中止租金補(bǔ)貼即可。

?免去了房屋興建和后續(xù)過程中的土地、維護(hù)等相關(guān)費(fèi)用，政府支出成本較實(shí)物補(bǔ)貼政策大

大降低。

3）更符合商品化、社會(huì)化的要求。

?房價(jià)是商品價(jià)，租房者可以有所選擇，符合住房商品化、社會(huì)化的要求。

?直接補(bǔ)貼需求方，低收入者可以自發(fā)到市場(chǎng)中求租購自己偏好的住房，較實(shí)物型配給政策

更自由。

5）與實(shí)物補(bǔ)貼相比，避開了廉租住房集中供應(yīng)與安排易產(chǎn)生的社會(huì)問題。

貨幣補(bǔ)貼的缺點(diǎn)

1、低收入者可能會(huì)將補(bǔ)貼資金挪做他用。

這個(gè)后果就是我國花了大量的補(bǔ)貼資金，中低收入者依舊沒有屋居住。

2、消費(fèi)心理成熟度問題：

假如貨幣補(bǔ)貼者的消費(fèi)心理不健全，原來政府的目的只是居者有其屋，而不是居者有好屋。

但是現(xiàn)在補(bǔ)貼者假如用相對(duì)欠缺的資金去購買好屋，這會(huì)沖亂整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)。

首先是銀行，補(bǔ)貼能夠讓被補(bǔ)貼者降低交納銀行首付款的門檻，但是月供卻是個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)

力的長期反映，我國沒有承諾給補(bǔ)貼者以月供補(bǔ)貼，那么銀行風(fēng)險(xiǎn)巨大；

其次大量的補(bǔ)貼現(xiàn)金短期內(nèi)涌進(jìn)住房市場(chǎng)，會(huì)形成短期大量需求，從房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際狀

況來看，供應(yīng)與需求的非同步性，導(dǎo)致供應(yīng)短期不足，形成房價(jià)上漲。

3、貨幣的貶值速度，大大高于實(shí)物貶值速度。

貨幣和資本是兩個(gè)不同的概念，雖然他們有可能都以同一種形態(tài)消失。貨幣最大的問題就

是永久是貶值的，而資產(chǎn)基本上是保值和增值的。

從過去一段時(shí)間的股票市場(chǎng)，以及金融投資市場(chǎng)來看，貨幣貶值速度過快（中國民生銀行

重慶分行的理財(cái)產(chǎn)品，一天之內(nèi)，由原來的10.5%上漲到15.7%,也就是一天之內(nèi)，你

擁有的銀行存款，貶值5%）而無論房屋怎樣的貶值，都不行能達(dá)到這個(gè)幅度，這就是說,

假如一個(gè)人從政府那里領(lǐng)到補(bǔ)貼，半年不購房，依據(jù)當(dāng)前的金融形式，半年貶值10%是正

常的，而這中間還存在著?個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲問題，假如房地產(chǎn)價(jià)格在上漲10%,那么

被補(bǔ)貼者半年之內(nèi)，貨幣縮水20%,而假如在等半年，貨幣價(jià)值再縮水，那就是被補(bǔ)貼者

根本就不行能購買起房屋了。

4、中低收入者的生存現(xiàn)實(shí)問題:

依據(jù)一般社會(huì)學(xué)規(guī)律理論，中低收入者都只擁有比較弱的生存力量。同時(shí)也只擁有相對(duì)較

低的投資力量。假如用貨幣補(bǔ)貼，貨幣在他們手中固定形態(tài)通常還是貨幣，而不是資產(chǎn)，

因此貨幣的貶值是他們沒有方法去克服的。

5給權(quán)力尋租更大的空間

無論何種政策，防止腐敗保證公正公正最為重要。不過經(jīng)濟(jì)房建設(shè)安排過程中貓膩不少，

什么“開寶馬買經(jīng)適房”、什么搖出個(gè)千萬分之一機(jī)率的“6連號(hào)”等都不是新奇事。說實(shí)

話，經(jīng)濟(jì)房建設(shè)環(huán)節(jié)這么多，沒有腐敗是沒可能的，不過原來經(jīng)濟(jì)適房由于有多種限制，

而且位置也不太好，而且5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓還得收重稅，如此一來要短期內(nèi)獲利不簡

潔，但實(shí)行貨幣補(bǔ)貼之后，操作空間就大得多，可能幾個(gè)月就有二三十萬的銀子進(jìn)賬，港

能不動(dòng)心？如何防止權(quán)力尋租政府得仔細(xì)討論。

因此我們也應(yīng)看到，在市場(chǎng)中，低收人者有時(shí)會(huì)租購不到合適的住房。

這就是說，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼的保障方式還要具備某些基本的先決條件。

首先，當(dāng)?shù)乇匦枰呀?jīng)積累了足夠的價(jià)格低廉的空置房屋。

其次，低收人家庭往往身處信息不完全市場(chǎng)，中介市場(chǎng)也不完善，因此政府有責(zé)任向其供應(yīng)

信息，關(guān)心他們查找合適f勺房屋。

再次，政府要有力量維護(hù)市場(chǎng)秩序，除了要防止私人房主哄抬價(jià)格、敲詐勒索之外，還要防

止他們因貪欲上漲的房價(jià)而違章建設(shè)不符合標(biāo)準(zhǔn)、容積率過高的簡陋房屋。

五、實(shí)物補(bǔ)貼的優(yōu)點(diǎn)：

2）在城鎮(zhèn)住房特殊是適合于最低收入者租金支付力量的住房極度缺乏時(shí)，實(shí)物補(bǔ)貼能夠很

快見效，并可以平抑市場(chǎng)房價(jià)的高漲。

3）隨著廉租房保障面從低保家庭向低收入家庭不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)能供應(yīng)的合適房源越來越緊

急。相比之下，實(shí)物配租因其穩(wěn)定、選擇面大、房屋條件和物業(yè)服務(wù)較好，受到低收入家

庭的歡迎。

4）實(shí)物配租可以有力地拉動(dòng)內(nèi)需。相比租金補(bǔ)貼，實(shí)物建設(shè)需要政府投入數(shù)倍的資金。本

輪保障性安居工程的特殊行景就是，不僅著力于改善民生，還位列國務(wù)院去年底提出的擴(kuò)

大內(nèi)需促進(jìn)增長的十項(xiàng)措施之首位。

實(shí)物補(bǔ)貼的缺點(diǎn)：

1、簡潔讓城市增加不良資產(chǎn)，

由于大規(guī)模的拆遷安置房或者經(jīng)濟(jì)有用房，將形成該區(qū)域城市形象差，治安環(huán)境差等社會(huì)

弊病。這些弊病又會(huì)讓城市資產(chǎn)縮水，也讓補(bǔ)貼者的房屋價(jià)值縮水。這是個(gè)幾難問題。

2、實(shí)物補(bǔ)貼的補(bǔ)貼物，比較偏遠(yuǎn)，自然形成社會(huì)等級(jí)秩序。不利于社會(huì)和諧。

國外的閱歷表明，政府在制訂公共住房建設(shè)方案時(shí)，簡潔陷人盲目境地，很難滿意低收人家

庭各種不同類型的居住要求。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，這些新居往往還未到生命周期就很快過時(shí)，

由于不能再向下“過濾”，很可能提前拆毀或挪作它用。世紀(jì)年月后期，很多發(fā)達(dá)我國在戰(zhàn)

后建設(shè)的社會(huì)住房由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建筑方面的緣由，很大一部分變成了貧民窟，不得不進(jìn)

庭抱著在自己所住區(qū)域四周查找住房的心態(tài)，并且資金補(bǔ)貼的金額難以在他們所在區(qū)域支

付相對(duì)較為舒適的住房，另一方面，這些家庭也不愿或者也不能承受額外的房租。因此，

實(shí)物配租的住房條件普遍優(yōu)于獲得資金補(bǔ)貼的住戶自行查找的住房。

增加住房的承租或者可購性。實(shí)物配租和資金補(bǔ)貼的方式都有效增加了低收入家庭承

租住房的力量。但是，當(dāng)進(jìn)一步擴(kuò)大實(shí)物配相比例后，新的廉相房源的房租較高的收購成

本，可能使得廉租住房的房租高于低收入家庭的可承受的范圍。

促進(jìn)存量房的有效使用。拿到貨幣補(bǔ)貼的住戶是通過個(gè)人在市場(chǎng)上租房來促進(jìn)存量房

的使用，是一種個(gè)人選擇，而實(shí)物配租的廉租住房是政府在市場(chǎng)上統(tǒng)一購買的存量住房，

是集體選購，因此在促進(jìn)存量房的使用上更有宏觀性。

住宅選擇的自由度。獲得供方補(bǔ)貼的家庭的選擇就是搬入政府供應(yīng)的廉租住房。獲得

需方補(bǔ)貼的家庭，有機(jī)會(huì)自己選擇去選擇新住處。同時(shí)獲得租金補(bǔ)貼的家庭也可以選擇保

留原有的住處并且在他處選擇新住房。需方補(bǔ)貼方式對(duì)于老年人或者在原居住地四周有就

業(yè)崗位的低收入者尤為有利，他們的社會(huì)資本不會(huì)由于搬至他處而損失。

2效率性

住房供應(yīng)的成本。假如政府財(cái)政充裕的狀況下，供方補(bǔ)貼的方式可以較徹底的補(bǔ)貼，

削減個(gè)人的住房支出。需方補(bǔ)貼的方式的優(yōu)勢(shì)是補(bǔ)助的程度較為自由，對(duì)于不同地區(qū)的補(bǔ)

貼標(biāo)準(zhǔn)也較為敏捷。從進(jìn)展來看，假如住房供應(yīng)數(shù)量上在保持同等比例的增長，則需要增

加投入的資金，或者轉(zhuǎn)變補(bǔ)助方式。自上海開頭供應(yīng)廉租住房開頭，其累計(jì)已使用的金額

不過3.39億元,為大約25000戶家庭供應(yīng)了租金補(bǔ)貼。但是政府于去年10月動(dòng)用了20億

元左右公積金增值收益，收購了約8000套住房作為實(shí)物配租的房源。由此可見，假如要擴(kuò)

大廉租住房實(shí)物配租的比例，則需大量的政府財(cái)政支出。

愛護(hù)住房補(bǔ)貼的實(shí)際價(jià)值。供方補(bǔ)貼在整個(gè)補(bǔ)貼周期中的消耗較少。在私人租房領(lǐng)域

需方補(bǔ)貼可能被房東消化，此外，租金補(bǔ)貼可能導(dǎo)致市場(chǎng)上某類住房的租金上拾。但是歐

洲的實(shí)踐來看，私人租房領(lǐng)域的房租沒有急速膨脹，這是由于各國的立法限制以及政府大

量供應(yīng)實(shí)物配租房屋。

實(shí)施管理上的可操作性。在對(duì)廉租住房申請(qǐng)者的資格認(rèn)定上，上海采納了“市民收入

核對(duì)系統(tǒng)”，今后凡享受公共福利政策的市民都要納入該系統(tǒng)，該套系統(tǒng)己領(lǐng)先在部分申

請(qǐng)廉租房的人群中使用。該系統(tǒng)中，民政、勞動(dòng)、稅務(wù)、公積金管理等各部門將建立信息

交換機(jī)制，對(duì)市民的有關(guān)收入的各項(xiàng)信息進(jìn)行比對(duì)、匯總，從而把握居民收入的實(shí)際狀況,

并以此作為能否享受廉租房等社會(huì)福利的重要依據(jù)。因此，兩種補(bǔ)貼方式在實(shí)施過程忠都

需要付出肯定的行政成本，

3公正性

補(bǔ)貼人群之間的公正性。由于財(cái)政投入及建設(shè)周期的緣由較長，每一階段只能滿意一

部分低收入家庭的需求，損害了應(yīng)受補(bǔ)貼人群之間的公正性。此外，每套住宅本身是不同

的，因此很難有肯定意義的公平。由于目前接受實(shí)物配租補(bǔ)貼的人群限定在孤老、殘疾、

患有重大疾病、丟失勞動(dòng)力量的特殊困難家庭，補(bǔ)貼范圍較小，這些問題還未體現(xiàn)出來。

相對(duì)而言，需方補(bǔ)貼則較好的保證了應(yīng)受補(bǔ)貼人群之間的公平性。

非補(bǔ)貼人群與補(bǔ)貼人群的公正性。對(duì)于沒有享受補(bǔ)貼的人群來說，他們贊成供方補(bǔ)貼

的方式，由于在供方補(bǔ)貼政策下可以承受較低的房價(jià)。但是需方補(bǔ)貼對(duì)于財(cái)政的投入較為

敏感，而財(cái)政受到各階層民意的影響能增加或削減住房撲貼財(cái)政支出，間接地保證了非補(bǔ)

貼人群與補(bǔ)貼人群的公正性。

株州經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼方式比較

1效果性

改善住房物質(zhì)性條件,依據(jù)株州市經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)，中套住房建筑面積不大于80立方,

小套住房建筑面積掌握在60平方米左右。經(jīng)濟(jì)適用房具有的商品房屬性，使其具有良好的

配套設(shè)施。從需方補(bǔ)貼來看，株州市2007年的標(biāo)準(zhǔn)是每戶1.8萬元，依據(jù)株州市2007年

住房均價(jià)2000元計(jì)算，僅夠購買住房面積9平房米。因此，拿到貨幣補(bǔ)貼的家庭可能會(huì)

轉(zhuǎn)向二手房或者區(qū)位條件較差的住房。

增加住房的承租或者可購性。供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房以及貨幣補(bǔ)貼兩種方式都有效增加了低

收入家庭承租租房的力量。但是由于貨幣補(bǔ)貼的規(guī)模限制，對(duì)于低收入家庭對(duì)于市場(chǎng)住房

的可承受力量關(guān)心有限。促進(jìn)存量房的有效使用。拿到貨幣補(bǔ)貼的住戶是通過個(gè)人在市場(chǎng)

上租房來促進(jìn)存量房的使用，促進(jìn)了存量房使用。而經(jīng)濟(jì)使用房的新建對(duì)促進(jìn)存量房的有

效使用沒有關(guān)心。

住宅選擇的自由度。獲得貨幣補(bǔ)貼的住戶在市場(chǎng)上自由選擇住房，其在住房選擇的自

由度上高于經(jīng)濟(jì)適用房購買者。

2效率性

住房供應(yīng)的成本。經(jīng)濟(jì)使用房的需方補(bǔ)貼的來源是國有土地有償使用收入，而經(jīng)濟(jì)使

用房的供方補(bǔ)貼除了土地劃撥外，還包括經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費(fèi)和

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用減免。此外，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以按我國有關(guān)規(guī)定向商業(yè)銀行申

請(qǐng)住房開發(fā)貸款。因此，經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼成本是更為多元，但是這是一種內(nèi)部成本。

愛護(hù)住房補(bǔ)貼的實(shí)際價(jià)值。目前，株州市低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)線為市統(tǒng)計(jì)部門公布的上年

度城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的60%。補(bǔ)貼范圍過大，這樣就把大部分住房條件有待改善的

家庭納入經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)范圍，部分有力量購買商品房的家庭也會(huì)等待購買經(jīng)濟(jì)適用

住房，從而削減了對(duì)商品房的需求。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高的經(jīng)濟(jì)適用住房，假如在各方面均能滿意

中等收入家庭的需要，高收入居民家庭也會(huì)想方設(shè)法擠入經(jīng)濟(jì)適用住房的消費(fèi)群，從而使

所流失的財(cái)政補(bǔ)貼效益最終轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的生產(chǎn)者剩余和少數(shù)中等偏高或高收入階層的消

費(fèi)者剩余。而那些真正應(yīng)享受到財(cái)政補(bǔ)貼的、居住困難的中等偏低收入和低收入階層卻反

而會(huì)被排斥在受益范圍之外。

實(shí)施管理上的可操作性。供方補(bǔ)貼的方式對(duì)于政府來說，參加度較高，實(shí)行這種方式,

政府必需縝密支配投資方案，并對(duì)安排方法和市場(chǎng)流通實(shí)施嚴(yán)密掌握。此種方式付出干預(yù)

和制度成本。而得到貨幣補(bǔ)貼的家庭則自行在市場(chǎng)上購買住房，政府管理支出主要在前期

的補(bǔ)貼資格認(rèn)定上。

3公正性

補(bǔ)貼人群的公正性。補(bǔ)貼人群之間的公正性。由于株州市可申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房的家

庭數(shù)量較多，而貨幣補(bǔ)貼的數(shù)量相當(dāng)有限（2007年為160戶）。因此如何保證接受補(bǔ)貼人

群的公正性問題突出。此外，每戶的補(bǔ)貼金額相同，但是各個(gè)家庭的苦難程度是不?樣的,

從這個(gè)角度看，目前貨幣補(bǔ)貼的運(yùn)作方式有其不公正性。

非補(bǔ)貼人群與補(bǔ)貼人群的公正性。對(duì)于低收入家庭一次性的貨幣補(bǔ)貼勢(shì)必造成市場(chǎng)房

價(jià)的上揚(yáng)，對(duì)于沒有享受補(bǔ)貼的人群來說是不公正的。但是，由于目前經(jīng)濟(jì)適用房的貨幣

補(bǔ)貼規(guī)模有限，這一沖突還沒有突現(xiàn)出來。

八、我們的一些思索和建議：

1、在房價(jià)穩(wěn)定的時(shí)期，政府的住房保隙政策應(yīng)盡量以市場(chǎng)為主，實(shí)行對(duì)消費(fèi)者實(shí)施貨幣補(bǔ)

貼政策的效率要高于實(shí)物補(bǔ)貼政策，即補(bǔ)“人頭”，而不是補(bǔ)“磚頭”。而在房價(jià)持續(xù)明顯上漲

的狀況下，由于對(duì)低收入者進(jìn)行住房實(shí)物補(bǔ)貼可以規(guī)避房價(jià)快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)，政府實(shí)行補(bǔ)“磚

頭”而不是補(bǔ)“人頭”的住房保障政策則更為有效。所以，目前我們我國政府重申要加大建

設(shè)保障性住房的力度的政策是合理的。進(jìn)一步地，從國外學(xué)者的討論成果，我們也可以發(fā)覺,

越是房價(jià)上漲，低收入者對(duì)住房改善的心理預(yù)期越悲觀，政府也就越應(yīng)加大住房實(shí)物補(bǔ)貼的力

度。

在房價(jià)高企的狀況下各級(jí)政府應(yīng)對(duì)城市中低收入家庭解決住房問題實(shí)行更加樂觀的措

施，多方籌措公共住房建設(shè)和住房補(bǔ)貼資金（例如，從房地產(chǎn)稅費(fèi)收入和土地拍賣收入中按比

例劃撥資金），從多個(gè)層次來滿意城市中低收入人群的合理住房需求。不僅對(duì)最低收入家庭供

應(yīng)廉相房，而且應(yīng)對(duì)符合條件的中低收入家庭供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房,對(duì)中等收入家庭供應(yīng)“限價(jià)房”

和提高住房貨幣補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到促進(jìn)我們我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康和諧進(jìn)展和保證人民安居

樂業(yè)的目的。

2、中低等級(jí)住房存量不足是眼下的突出困難，我們我國目前還不具備實(shí)行以貨幣型補(bǔ)

貼為主的公共住房政策的前提。在當(dāng)前的國情下，假如貿(mào)然實(shí)施以貨幣補(bǔ)貼為主的保障體制,

不僅將增大租金補(bǔ)貼水平和政府負(fù)擔(dān)的不確定性，而且會(huì)對(duì)城市低收人家庭租購住房構(gòu)成

極大的威逼。因此，盡管公房建設(shè)己開啟多年，對(duì)絕大部分城市而言，仍舊不能忽視建設(shè)和

購買公共住房。同時(shí)，在管理制度設(shè)計(jì)上應(yīng)注意創(chuàng)新，不能遁人舊公房制度的翻版。待到時(shí)

機(jī)成熟，公共住房政策可以考慮漸漸過渡到貨幣補(bǔ)貼。當(dāng)然，對(duì)于極少數(shù)的城市，質(zhì)量尚好

的存量舊公房所占比重不低，租金也相對(duì)穩(wěn)定，可以領(lǐng)先嘗試以貨幣補(bǔ)貼為主的方式。但即

便在這些城市，由于住房二級(jí)市場(chǎng)沒有充分放開，往往致使舊房無法順當(dāng)流轉(zhuǎn)。因此，對(duì)于

解決這些城市的低收入階層房源短缺問題，應(yīng)首先考慮充分開放二級(jí)市場(chǎng)，采用市場(chǎng)機(jī)制

解決問題長遠(yuǎn)來看，最終應(yīng)普遍轉(zhuǎn)向低成本、高效率的貨幣型補(bǔ)貼。此外，各種住房信貸、

稅制上的財(cái)政優(yōu)待政策也應(yīng)配套地樂觀發(fā)揮作用。

3、鼓舞開發(fā)商開發(fā)適合低收入家庭購買的住房，實(shí)現(xiàn)“實(shí)物補(bǔ)貼”的市場(chǎng)化運(yùn)作。

住房開發(fā)商以謀求利潤極大化為目標(biāo)，開發(fā)低檔房屋，難以獲得正常利潤，更不要說

超額利潤，導(dǎo)致市場(chǎng)難以供應(yīng)與低收入家庭購買力相稱的住房。

為此，政府應(yīng)制定相關(guān)優(yōu)待政策，激勵(lì)開發(fā)商介入低檔住房市場(chǎng)：

制定最低住房條件標(biāo)準(zhǔn)，包括質(zhì)量和面積要求；在用地、建設(shè)和銷售各環(huán)節(jié)中，賜予

開發(fā)低檔住房的開發(fā)商肯定范圍的稅費(fèi)減免，或運(yùn)用“經(jīng)營城市”的理念，賜予開發(fā)商其

他方面的好處；盡可能剝離原應(yīng)由開發(fā)商擔(dān)當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)投資；在開發(fā)商

與低檔住房購買者之間架起信息互通的平臺(tái)，削減開發(fā)商的宣揚(yáng)與廣告費(fèi)用。

4、解決低收入住房困難家庭住房，還要依靠社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、城市化進(jìn)程和收入的增加。

通過住房補(bǔ)貼方式解決住房困難家庭住房，見效快，民眾支持。但要徹底解決低收入者住

房困難問題，還要依靠經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、城市資源的合理配置和他們自身力量和素養(yǎng)的提高。因

此，要加強(qiáng)低收入者的職業(yè)培訓(xùn)，為他們供應(yīng)公正競爭的就業(yè)環(huán)境；加快城市化建設(shè)，合

理布局城市資源：促進(jìn)經(jīng)