企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 課件 第八章 投資性房地產(chǎn)

第八章投資性房地產(chǎn)《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》

第四章存貨

［學(xué)習(xí)目標(biāo)與要求］通過本章學(xué)習(xí)，明確投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)及分類，掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)價(jià)和相關(guān)業(yè)務(wù)的核算，熟悉投資性房地產(chǎn)在成本核算模式下與公允價(jià)值模式下的業(yè)務(wù)核算。掌握固定資產(chǎn)中的房屋及建筑物出租形成投資性房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)核算，掌握無形資產(chǎn)中土地使用權(quán)出租形成投資性房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)核算。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述

一、投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)或已出租的建筑物投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。4第二節(jié)投資性房地產(chǎn)（二）范圍

1.已出租的土地使用權(quán)特點(diǎn)：（1）通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)▲不含以承租方式取得（2）以經(jīng)營租賃方式租出▲不含以融資租賃方式租出5[例]甲企業(yè)將一塊土地使用權(quán)出租給乙企業(yè)，以賺取租金，為期8年；乙企業(yè)又將這塊土地轉(zhuǎn)租給丙企業(yè)，以賺取租金差價(jià)，為期4年。

思考：（1）甲企業(yè)應(yīng)將這塊土地使用權(quán)視為投資性房地產(chǎn)嗎？為什么？

（2）這塊土地使用權(quán)能否作為乙企業(yè)的投資性房地產(chǎn)嗎？為什么？2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)特點(diǎn)：（1）通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（2）等待增值后轉(zhuǎn)讓他人

▲不包括閑置的土地63、已出租的建筑物。

特點(diǎn)：（1）擁有產(chǎn)權(quán)

（2）以經(jīng)營租賃方式租出

▲不包含計(jì)劃出租但未出租的房產(chǎn)。[例]甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的兩間門面房出租給甲企業(yè)，為期6年。甲企業(yè)一開始將租入的門面用于自行經(jīng)營餐館。3年后，由于連續(xù)虧損，甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價(jià)。思考：（1）甲企業(yè)可將這兩間門面房視為投資性房地產(chǎn)嗎？為什么？

（2）這兩間門面房能否作為乙企業(yè)的投資性房地產(chǎn)嗎？為什么？

7[例]甲企業(yè)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心竟拍取得一塊土地使用權(quán)。甲企業(yè)在這塊土地上建造了一棟商鋪，擬用于整體出租，但尚未找到合適的承租人。

思考：（1）甲企業(yè)可否將商鋪視為投資性房地產(chǎn)嗎？為什么？（2）甲企業(yè)應(yīng)在何時(shí)才能將商鋪視為投資性房地產(chǎn)？下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。（2）作為存貨的房地產(chǎn)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司尚未銷售的或?yàn)殇N售正在開發(fā)的商品房和土地。一、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理（一）投資性房地產(chǎn)核算應(yīng)設(shè)置的會(huì)計(jì)賬戶為了反映和監(jiān)督投資性房地產(chǎn)的取得、后續(xù)計(jì)量、處置等情況，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)成本”等賬戶進(jìn)行核算。投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶核算相關(guān)的損益。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理9（二）投資性房地產(chǎn)的取得1、外購的投資性房地產(chǎn)（1）購入同時(shí)就用于出租或用于資本增值的，按買價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出計(jì)價(jià)入賬。（2）先購入，自用一段時(shí)間再出租或資本增值的，外購時(shí)計(jì)入“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，自租賃開始日轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。102、自行建造的投資性房地產(chǎn)（1）建造完成即用于出租或用于資本增值的，按建造或開發(fā)該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出計(jì)價(jià)入賬。（2）建造完成后自用一段時(shí)間再出租或資本增值的，建造完成時(shí)計(jì)入“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”或“庫存商品”，自租賃開始日轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。11（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）成本模式

1、外購或自建的投資性房地產(chǎn)達(dá)到可使用狀態(tài)時(shí)2、按期提取折舊或攤銷時(shí)借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款(在建工程)借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）123、取得租金收入時(shí)4、發(fā)生減值時(shí)借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備13（二）公允價(jià)值模式1、采用公允價(jià)值模式的前提條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。2、公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理企業(yè)不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而是以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。3、投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

14[例]甲企業(yè)2007年8月與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定甲企業(yè)將即將完工的寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期10年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓完工并開始租賃，寫字樓造價(jià)為90000000元。由于該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，甲公司決定對該項(xiàng)出租采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2007年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為92000000元。2008年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為93000000元。2009年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為89000000元。15（2）2007年12月31日，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其帳面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

2000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000（1）2007年10月1日，寫字樓完工并出租借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）

90000000

貸：在建工程9000000016（3）2008年12月31日，公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

1000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益1000000（4）2009年12月31日，公允價(jià)值又發(fā)生變動(dòng)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益4000000

貸：投資性房地產(chǎn)—寫字樓(公允價(jià)值變動(dòng))4000000173.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更1、成本模式（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。[例]2007年7月末，企業(yè)將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式核算，截至2007年7月31日，帳面價(jià)值為37700000元，其中，原價(jià)50000000元，累計(jì)已提取折舊12300000元。

借：固定資產(chǎn)50000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊12300000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房50000000

累計(jì)折舊1230000018（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)應(yīng)按該存貨在轉(zhuǎn)換日的價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”；已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”；按存貨賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。[例]甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議書，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，寫字樓的賬面余額為450000000元，未提跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓450000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品45000000019（3）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)按該項(xiàng)自用土地使用權(quán)或建筑物的賬面價(jià)值、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。[例]甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于總部辦公。2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃開始日為2007年4月15日，期限5年。2007年4月15日，辦公大樓的賬面余額為450000000元，已提折舊3000000元。借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓450000000

累計(jì)折舊3000000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓450000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊3000000202、公允價(jià)值模式下（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）；

[例]2008年10月18日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2008年12月3日，寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日公允價(jià)值為45000000元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為48000000元，其中，成本為45000000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值3000000元。借：固定資產(chǎn)45000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益3000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）45000000——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）3000000

21（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)應(yīng)按該房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”；已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”；按存貨賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。①轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）；②轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益，處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。22[例]甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議書，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，寫字樓的賬面余額為450000000元，公允價(jià)值為410000000元；2007年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為430000000元。2008年4月租賃期滿，甲企業(yè)收回該寫字樓，于6月以460000000元出售。23（1）2007年4月15日借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）

410000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益40000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品450000000（2）2007年12月31日，公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(公允價(jià)值變動(dòng))20000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000024（3）2008年6月出售時(shí)借：其他業(yè)務(wù)成本430000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(成本)410000000——寫字樓(公允價(jià)值變動(dòng))20000000同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)收入20000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益20000000借：銀行存款460000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入46000000025[例]甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議書，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，寫字樓的賬面余額為450000000元，公允價(jià)值為470000000元；2007年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為480000000元。2008年4月租賃期滿，甲企業(yè)收回該寫字樓，于6月以550000000元出售。26（1）2007年4月15日借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）470000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品450000000

資本公積——其他資本公積20000000（2）2007年12月31日，公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）10000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益10000000（3）2008年6月出售時(shí)借：銀行存款550000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入55000000027（3）2008年6月出售時(shí)借：其他業(yè)務(wù)成本480000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）470000000——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）10000000同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：公允價(jià)值變動(dòng)損益10000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入10000000同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：資本公積——其他資本公積20000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000028（3）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)按該項(xiàng)自用土地使用權(quán)或建筑物的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”。按已提的折舊或攤銷，借記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”；按已提的減值準(zhǔn)備，借記“無形資產(chǎn)價(jià)值準(zhǔn)備”或“固定資產(chǎn)價(jià)值準(zhǔn)備”；①轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）；②轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益，處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。29[例]2007年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，并出租原辦公樓。2007年10月，甲企業(yè)完成搬遷工作，原辦公樓停止自用。12月，甲乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年1月1日，期限3年。2008年1月1日，該報(bào)公樓的公允價(jià)值為350000000元，其原價(jià)為500000000元，已提折舊122400000元。借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）350000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益27600000

累計(jì)折舊122400000

貸：固定資產(chǎn)500000000