《城市軌道交通車輛段（停車場）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》

ICS91.140.30

CCSP45

團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)

T/JSCTS×××—××××

城市軌道交通車輛段（停車場）物業(yè)服務(wù)

標(biāo)準(zhǔn)

PropertyServiceStandardforurbanrailtransitdepot(parkinglot)

(征求意見稿)

2023-XX-XX發(fā)布2023-XX-XX實(shí)施

江蘇省綜合交通運(yùn)輸學(xué)會(huì)發(fā)布

T/JSCTS×××—××××

城市軌道交通車輛段（停車場）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1范圍

本文件規(guī)定了城市軌道交通車輛段（停車場）物業(yè)服務(wù)的基本要求，以及基礎(chǔ)服務(wù)、安全生產(chǎn)、應(yīng)

急管理、評價(jià)與改進(jìn)的要求。

本文件適用于城市軌道交通車輛段（停車場）安保服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、客戶服務(wù)、公寓管理、園林綠

化養(yǎng)護(hù)、工程維護(hù)、電客車清洗服務(wù)等物業(yè)服務(wù)。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，

僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本

文件。

GB5749-2022生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

GB18918-2002城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)

GB/T27770病媒生物密度控制水平鼠類

GB/T27771病媒生物密度控制水平蚊蟲

GB/T27772病媒牛物密度控制水平蠅類

GB/T27773病媒生物密度控制水平裘蠊

GB25506-2010消防控制室通用技術(shù)要求

《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》（2021年修訂版）

《江蘇省城市園林綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)范及分級標(biāo)準(zhǔn)》（蘇建園〔2015〕383號）

3術(shù)語和定義

3.1

城市軌道交通urbanRailTransit

通常以電能為動(dòng)力，采取輪軌運(yùn)輸方式的快速大運(yùn)量公共交通的總稱。

3.2

車輛段（停車場）Thedepot(carpark)

城市軌道交通運(yùn)營指揮、車輛停放、車輛維護(hù)保養(yǎng)和車輛綜合維修基地等后勤場所。

3.3

運(yùn)用庫ApplicationLibrary

城市軌道交通車輛段（停車場）內(nèi)用于電客車停放、檢修的場所，又稱之為停車列檢庫。

3.4

聯(lián)合車庫JointGarage

與運(yùn)用庫作用相似，但在功能劃分上有所區(qū)別；通常還設(shè)有用于電客車清灰作業(yè)的吹掃庫。

3.5

工程車庫EngineeringGarage

城市軌道交通車輛段（停車場）內(nèi)用于隧道清洗車、牽引車等內(nèi)燃機(jī)車停放、檢修的場所。

3.6

檢修地溝Maintenanceditch

城市軌道交通車輛段（停車場）運(yùn)用庫、聯(lián)合車庫、工程車庫內(nèi)用于電客車、工程車車底檢修作業(yè)

的輔助性設(shè)施，以下簡稱地溝。

3

3.7

檢修平臺(tái)MaintenancePlatform

城市軌道交通車輛段（停車場）運(yùn)用庫、聯(lián)合車庫、工程車庫內(nèi)用于電客車、工程車上車或車頂作

業(yè)的輔助性設(shè)施。

3.8

登車扶梯Pedaltheescalator

城市軌道交通車輛段（停車場）運(yùn)用庫、聯(lián)合車庫、工程車庫內(nèi)用于電客車、工程車上車用的輔助

性樓梯。

3.9

電客車ElectricBus

城市軌道交通車組主要包括電客車、工程車兩種，其中電客車是由動(dòng)車和拖車按照規(guī)定方式編掛起

來，能夠滿足運(yùn)營載客需要的車組。

3.10

消毒Sanitize

是指殺死病原微生物、但不一定能殺死細(xì)菌芽孢的方法。通常用化學(xué)的方法來達(dá)到消毒的作用。

3.11

有害生物Pest

直接或間接危害人體健康、傳播人類疾病和/或妨礙人們正常生活、生產(chǎn)的生物，包括鼠、蚊、蠅、

蟑螂、家蟻、蚤、虱、蜱、螨、臭蟲、白蟻等。

4基本要求

4.1機(jī)構(gòu)

4.1.1應(yīng)有獨(dú)立法人資格，經(jīng)營范圍應(yīng)包有物業(yè)管理服務(wù)，具有統(tǒng)一社會(huì)信用代碼，各類證照齊全。

4.1.2必須遵守《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》和其他有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)，加強(qiáng)安全生產(chǎn)管

理，建立健全并落實(shí)本單位全員安全生產(chǎn)責(zé)任制，本單位安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程。落實(shí)安全生產(chǎn)

教育和培訓(xùn)計(jì)劃。構(gòu)建安全風(fēng)險(xiǎn)分級管控和隱患排查治理雙重預(yù)防機(jī)制，健全風(fēng)險(xiǎn)防范化解機(jī)制，提高

安全生產(chǎn)水平，確保安全生產(chǎn)。

4.1.3應(yīng)根據(jù)服務(wù)合同約定并結(jié)合城市軌道交通服務(wù)項(xiàng)目的規(guī)模、范圍、內(nèi)容、定位，設(shè)置滿足服務(wù)

需求的具體服務(wù)機(jī)構(gòu)，實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)制。

4.1.4應(yīng)有固定的辦公場所和工作用房。

4.1.5應(yīng)建立健全完整的內(nèi)部管理制度、物業(yè)管理制度和服務(wù)作業(yè)規(guī)程。

4.1.6有特定要求的服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)委托有專業(yè)資質(zhì)并合法合規(guī)經(jīng)營的第三方機(jī)構(gòu)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對

其委外服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督。

4.2人員

4.2.1年齡、學(xué)歷、專業(yè)技能、身體狀況、職業(yè)資格、職業(yè)道德等應(yīng)與從事的工作崗位相匹配。

4.2.2工作期間應(yīng)儀表整潔、統(tǒng)一著裝、佩戴工牌，行為規(guī)范、舉止文明、服務(wù)熱情，定期參加身體

檢查和心理疏導(dǎo)。

4.2.3具備必要的安全生產(chǎn)知識，熟悉有關(guān)的安全生產(chǎn)規(guī)章制度和安全操作規(guī)程，掌握本崗位的安全

操作技能，了解事故應(yīng)急處理措施，知悉自身在安全生產(chǎn)方面的權(quán)利和義務(wù)。未經(jīng)安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)

合格的從業(yè)人員，不得上崗作業(yè)。

4.2.4專業(yè)技術(shù)人員、特種設(shè)備作業(yè)人員均應(yīng)取得并保持相應(yīng)有效專業(yè)技術(shù)證書、職業(yè)技能資格證書

和相關(guān)操作證書后方能上崗。

4.3設(shè)備及工具

4.3.1應(yīng)配備滿足服務(wù)所需的物料工具，確保提供合格的服務(wù)，包括但不限于：

a)辦公類設(shè)備，如電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、碎紙機(jī)、掃描儀、辦公家具、檔案柜；

4

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b)秩序維護(hù)類設(shè)備，如對講機(jī)、防恐器具、巡更設(shè)備、警戒物品；

c)保潔、有害生物防制類設(shè)備，如彌霧機(jī)、掃地機(jī)、洗地機(jī)、晶面機(jī)、消毒柜、洗衣機(jī)、誘蚊燈、

誘蠅籠；

d)工程維護(hù)類設(shè)備，如萬用表、電流表、千分尺、沖擊鉆、撬棍、管道疏通器、切割機(jī)等；

e)其他大型設(shè)備，宜根據(jù)實(shí)際情況，配置治安四輪巡邏車、鏟雪車、四輪掃地車。

4.3.2應(yīng)保持物料、工具完好安全，需要檢定、校準(zhǔn)的設(shè)備、工具應(yīng)定期檢測，確保安全有效。

4.4資料管理

4.4.1應(yīng)有完善的各項(xiàng)管理制度，若涉及承接查驗(yàn)，還需有各項(xiàng)承接查驗(yàn)所必須資料。

4.4.2對所有檔案集中管理。各種物業(yè)管理資料齊全，條目清晰，標(biāo)識齊全，分類明確，易于查找。

4.4.3現(xiàn)場痕跡管理記錄，需記錄真實(shí)、有效、完整，保存期限需明確。

4.4.4絕對保證檔案資料的安全性和必要的保密性。

5基礎(chǔ)服務(wù)

5.1安保服務(wù)

5.1.1服務(wù)內(nèi)容宜包含以下內(nèi)容：

a）出入口管理；

b）車輛停放秩序維護(hù)；

c）治安防范與維護(hù)；

d）治安監(jiān)控室、消防控制室管理；

e）消防管理。

5.1.2應(yīng)根據(jù)軌道交通物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，結(jié)合合同約定制定保安方案，并組織實(shí)施，做好記錄。

5.1.3應(yīng)根據(jù)相關(guān)治安、內(nèi)保相關(guān)要求制定出入管理和巡查服務(wù)要求。

5.1.4應(yīng)制定車輛管理制度，定期檢查區(qū)間道路，確保標(biāo)志齊全、路標(biāo)醒目、道路暢通，交通擁堵時(shí)

間、路段應(yīng)有人員引導(dǎo)；維護(hù)車輛進(jìn)出及停放秩序。

5.1.5根據(jù)合同規(guī)定，對受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負(fù)責(zé)，定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，

保證數(shù)量齊全、安全有效、消防通道暢通；配合建立消防應(yīng)急隊(duì)伍，定期開展消防培訓(xùn)，消防演練每年

宜不少于2次。

5.1.6根據(jù)GB25506-20104.2.1消防控制室管理規(guī)定，消防控制室管理應(yīng)符合以下要求：

a）消防控制室應(yīng)當(dāng)實(shí)行24小時(shí)專人值班制度，每班不應(yīng)少于2名，值班人員應(yīng)持有真實(shí)有效、

符合國家相關(guān)部門規(guī)定、頒發(fā)的四（中）級消防設(shè)施操作員證（監(jiān)控方向）或四（中）級建（構(gòu)）筑物

消防員證（如國家相關(guān)部門對消防設(shè)施操作員資質(zhì)證書名稱、等級進(jìn)行調(diào)整的，以最新要求為準(zhǔn)）；

b）應(yīng)確保火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)和其他聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備處于正常工作狀態(tài)，不得將應(yīng)處于

自動(dòng)狀態(tài)的設(shè)在手動(dòng)狀態(tài)；

c）消防控制室內(nèi)應(yīng)按要求保存消防安全管理規(guī)章制度，應(yīng)急滅火、疏散預(yù)案，值班、巡查記錄

等材料。

5.1.7為明確各級、各崗監(jiān)控責(zé)任及其職責(zé)，應(yīng)建立并執(zhí)行視頻監(jiān)控管理制度和操作規(guī)程：

a）應(yīng)確保在主次出入口、周界、室內(nèi)外公共區(qū)域、地面地下停車場區(qū)域等視頻監(jiān)控系統(tǒng)功能正

常；

b）值守人員應(yīng)遵守保密制度，做好視頻監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)的保存工作，查閱視頻監(jiān)控記錄，需按規(guī)定經(jīng)

相關(guān)產(chǎn)權(quán)人及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后方可查閱；

c）值守人員應(yīng)通過視頻監(jiān)視系統(tǒng)，對建筑內(nèi)各攝像監(jiān)控區(qū)域進(jìn)行循環(huán)監(jiān)控，關(guān)注周界、一樓門

窗和重點(diǎn)區(qū)域部位情況，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)通知門崗或巡邏崗人員前去現(xiàn)場核實(shí)處置。

5

5.1.8安保服務(wù)部分工作內(nèi)容及頻次見附錄A。

5.2環(huán)境服務(wù)

5.2.1為確保軌道交通車輛段（停車場）有一個(gè)清潔、衛(wèi)生、舒適的工作環(huán)境，需依據(jù)合同約定制定

相應(yīng)的環(huán)境服務(wù)方案，宜包括以下保潔區(qū)域、范圍：

a）公共區(qū)域保潔；

b）庫區(qū)保潔；

c）生活垃圾清運(yùn)；

d）消毒、有害生物防制。

5.2.2應(yīng)根據(jù)軌道交通車輛段（停車場）物業(yè)服務(wù)區(qū)域和保潔范圍，結(jié)合當(dāng)?shù)丶竟?jié)與氣候特點(diǎn)，制定

符合合同約定要求的公共區(qū)域保潔服務(wù)方案和年度、月度及每日工作計(jì)劃，并組織實(shí)施和記錄。（公共

區(qū)域保潔建議頻次及標(biāo)準(zhǔn)見附錄B）

5.2.3依據(jù)服務(wù)合同對軌道交通車輛段（停車場）運(yùn)用庫（停車列檢庫）、聯(lián)合車庫、工程車庫等庫

區(qū)的墻面、地面、門窗、衛(wèi)生間、地溝、庫內(nèi)行車軌道及部分非帶電設(shè)施設(shè)備表面進(jìn)行清洗、清潔、擦

拭等服務(wù)。（庫區(qū)保潔頻次及標(biāo)準(zhǔn)見附錄C）

5.2.4按照政府有關(guān)部門垃圾分類的規(guī)定要求，協(xié)助業(yè)主進(jìn)行垃圾分類宣貫、實(shí)施工作。

5.2.5垃圾收集車表面潔凈、無污染，無氣味四散及垃圾灑落，垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃

圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染。

5.2.6應(yīng)根據(jù)軌道交通車輛段（停車場）物業(yè)管理區(qū)域制定消毒、有害生物防制方案和計(jì)劃，并組織

實(shí)施（消毒、有害生物防制頻次及標(biāo)準(zhǔn)見附錄D），宜包含以下要求：

a）根據(jù)合同約定，對公共區(qū)域、公用衛(wèi)生間、電梯轎廂、垃圾桶(簍)、污水坑道、垃圾堆放點(diǎn)

等定期進(jìn)行消毒與有害生物防制，在病蟲害高發(fā)期或特殊時(shí)期，應(yīng)適當(dāng)增加頻次或按相關(guān)產(chǎn)權(quán)人要求進(jìn)

行消毒與有害生物防制，并做好記錄；

b）開展有害生物防制的單位必須具備相關(guān)行政單位出具的《除害消殺許可證》或?qū)I(yè)協(xié)會(huì)出具

的《有害生物防制服務(wù)資質(zhì)證》（二證取其一即可），同時(shí)作業(yè)人員必須具備《有害生物防制員》資質(zhì)；

c）定期對蒼蠅、蚊子、蟑螂、老鼠、白蟻等有害生物進(jìn)行消殺，6、7、8、9月宜每月一次，其

余月份宜每兩個(gè)月一次；

d）消殺用藥應(yīng)放置于專門倉庫，由專人負(fù)責(zé)管理，并嚴(yán)格做好入庫、出庫登記。

5.2.7除四害防制效果應(yīng)達(dá)到GB/T27770-27773中單位病媒生物密度控制水平C級及以上或合同規(guī)定

的要求，其他有害生物的防制效果應(yīng)達(dá)到合同規(guī)定的要求。

5.2.8安全注意事項(xiàng)

5.2.8.1通用安全

a）在使用前，一定要充分了解設(shè)備性能、特點(diǎn)，需按照使用說明正確操作；

b）高處除塵等清潔作業(yè)，以使用伸縮桿等地面輔助工具為主，如需使用梯子，需雙人作業(yè)，一

人防護(hù)一人作業(yè)；凡在墜落高度基準(zhǔn)面2米以上（含2米）有可能墜落的高處作業(yè)，應(yīng)由具備專業(yè)資質(zhì)

的服務(wù)機(jī)構(gòu)在采取充分安全防范措施的前提下進(jìn)行；

c）噴灑清潔劑等帶有刺激性液體時(shí)，須注意做好個(gè)人防護(hù)，防止液體接觸皮膚或眼睛，損害身

體健康；

d）作業(yè)人員在作業(yè)時(shí)，謹(jǐn)防地面坑洼、尖銳物品造成人身傷害；

e）使用鏟刀時(shí)要防止割傷；出現(xiàn)割傷時(shí)須及時(shí)進(jìn)行消毒、止血等處理，必要時(shí)就醫(yī)處理；

f）作業(yè)后清點(diǎn)確認(rèn)人員、設(shè)備、工具出清，避免人員或設(shè)備遺留現(xiàn)場。

5.2.8.2電梯保潔

a）專項(xiàng)保潔時(shí)，應(yīng)先放置警示牌；

b）清潔轎廂內(nèi)外門時(shí)，應(yīng)做好防護(hù)，預(yù)防內(nèi)外門開關(guān)時(shí)造成自身及乘客人身傷害；

c）清潔時(shí)禁止使用物體遮擋電梯門。

5.2.8.3茶水間清潔

a）作業(yè)前，需放置“小心地滑”提示牌；

b）清潔飲水機(jī)時(shí)需關(guān)閉電源；

c）清潔飲水機(jī)機(jī)身及出水終端時(shí)需預(yù)防燙傷；出現(xiàn)燙傷時(shí)須及時(shí)涂抹燙傷膏，必要時(shí)就醫(yī)處理；

d）需要使用清潔劑時(shí)，嚴(yán)禁將清潔劑噴入飲水機(jī)出水口或使用帶有清潔劑的毛巾擦拭出水口。

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5.2.8.4外圍保潔

a）作業(yè)人員需穿著反光背心，清潔過程中注意安全；

b）保潔車輛通過道口時(shí)，必須提前減速；通過有人看守道口或自動(dòng)信號道口時(shí)，要做到“一慢、

二看、三通過”；遇道口欄桿放下或發(fā)出停車信號時(shí)，須依次停車于停車線以外，無停車線的，應(yīng)停在

距最外股鋼軌5m以外，嚴(yán)禁搶道通過；

5.2.8.5庫區(qū)保潔

a）按要求做好安全交底、安全預(yù)想工作。作業(yè)前須進(jìn)行請點(diǎn)登記，做好防護(hù)后方可進(jìn)庫；作業(yè)

結(jié)束后須做到人員、物料出清；

b）保潔員進(jìn)入庫區(qū)前，必須戴好安全防護(hù)帽、反光背帶等防護(hù)用品，必須在無帶電區(qū)域保潔。

庫區(qū)作業(yè)時(shí),注意是否有電客車進(jìn)出場，一旦有車輛進(jìn)出，需及時(shí)攜帶工具撤離至安全區(qū)域；

c）當(dāng)庫區(qū)股道停放有列車時(shí),嚴(yán)禁在相鄰股道間通道保潔作業(yè)，庫內(nèi)有工班作業(yè)人員在調(diào)試、檢

修等作業(yè)的，保潔員嚴(yán)禁進(jìn)入黃線區(qū)域、地溝進(jìn)行保潔作業(yè)；

d）嚴(yán)禁私自進(jìn)入庫區(qū)進(jìn)行保潔作業(yè)；

e）嚴(yán)禁私自對三層檢修平臺(tái)進(jìn)行保潔作業(yè)；

f）嚴(yán)禁攜帶加長工具進(jìn)入庫區(qū)，攜帶桿狀工具時(shí)禁止肩扛或高舉。高壓接觸網(wǎng)1米范圍及有高

壓警示標(biāo)志的區(qū)域嚴(yán)禁任何保潔作業(yè)；

g）嚴(yán)禁私自觸碰庫區(qū)內(nèi)信號燈、地?zé)?、電子時(shí)鐘、設(shè)備控制箱和接電箱等帶電設(shè)備；

h）地面作業(yè)時(shí)保潔員或工器具禁止在安全黃線區(qū)域外。

5.2.8.6消毒、有害生物防制

a）開展有害生物防制時(shí)，應(yīng)確保用藥安全、規(guī)范，并提前通知客戶做好防范，作業(yè)現(xiàn)場設(shè)置安

全警示標(biāo)識，保障安全；

b）實(shí)施空間噴灑、煙霧機(jī)（劑）等影響較大的作業(yè)，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域外設(shè)置警戒區(qū)和告示欄，移

走或遮蓋食品、食品接觸面和水生生物等。作業(yè)區(qū)域用藥后2個(gè)小時(shí)內(nèi)禁止人員進(jìn)入；

c）室內(nèi)布放鼠藥時(shí)，應(yīng)將鼠藥投放在固定加鎖的毒鉺站內(nèi)，食品區(qū)域嚴(yán)禁布放毒餌；

d）防制后，及時(shí)清理現(xiàn)場，所有防制用物品和廢棄的包裝等都應(yīng)帶回，保持施工現(xiàn)場清潔。

5.3客戶服務(wù)

5.3.1依據(jù)合同約定提供相應(yīng)客戶服務(wù)，宜包括以下范圍：

a）前臺(tái)接待；

b）會(huì)務(wù)接待；

c）文印服務(wù)；

d）報(bào)修。

5.3.2應(yīng)根據(jù)軌道交通物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，結(jié)合合同約定制定客戶服務(wù)管理要求。

5.3.3前臺(tái)接待宜設(shè)置于大廳醒目位置，做好電話接聽與轉(zhuǎn)接工作，業(yè)務(wù)咨詢、投訴處理及回訪、方

位引導(dǎo)等服務(wù)：

a）前臺(tái)接待或接電時(shí)耐心細(xì)致、吐字清晰、文明用語、禮貌解答；

b）受理咨詢、建議、投訴、報(bào)修、求助等服務(wù)需求，24小時(shí)內(nèi)或按照服務(wù)合同約定的時(shí)限安排

處理或答復(fù)，處理和答復(fù)率100%，做好相關(guān)記錄；如無法及時(shí)處理、修復(fù)或遇突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)立即報(bào)

告物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步處理；

c）前臺(tái)衛(wèi)生要保持干凈整潔，無灰塵。

5.3.4會(huì)務(wù)接待應(yīng)由專人負(fù)責(zé)，根據(jù)業(yè)主單位要求做好各類會(huì)議的前期準(zhǔn)備工作，會(huì)議的接待、茶水

服務(wù)，會(huì)議室的收尾工作，領(lǐng)導(dǎo)辦公室的茶水送遞與更換服務(wù)。

5.3.5負(fù)責(zé)各種資料的打印、復(fù)印及整理裝訂工作，郵件、報(bào)紙、報(bào)刊、信件等的接收與分發(fā)統(tǒng)計(jì)管

理工作，做好會(huì)議及文印數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作，及時(shí)做好需添加、更換損壞的會(huì)議用品申報(bào)工作。

5.3.6報(bào)修指業(yè)主或巡查人員針對轄區(qū)內(nèi)各類服務(wù)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞的情況，通過各種方式反映的行

為，如來電，來訪等。

a）客服接到報(bào)修要求后，須在專用報(bào)修記錄本上記錄，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)根據(jù)設(shè)施設(shè)備責(zé)任劃分，

及時(shí)將報(bào)修內(nèi)容報(bào)給專業(yè)維修部門；

b）故障修復(fù)后，客服需及時(shí)確認(rèn)并做好記錄。

7

5.4司機(jī)公寓管理

5.4.1依據(jù)合同約定提供司機(jī)公寓管理服務(wù)，宜包括以下范圍：

a）司機(jī)公寓管理及叫醒服務(wù)；

b）司機(jī)公寓保潔工作；

c）布草清洗服務(wù)。

5.4.2對司機(jī)公寓進(jìn)行一年365天，每天24小時(shí)管理。

5.4.3對司機(jī)公寓公共走道、衛(wèi)生間、公共浴室、洗衣房及公寓內(nèi)進(jìn)行保潔。

5.4.4負(fù)責(zé)公寓布草的清洗及晾干，被褥類布草晾曬。

5.4.5負(fù)責(zé)洗衣機(jī)使用與維護(hù)管理，宿舍水電、門窗、家具、空調(diào)等所有設(shè)施、設(shè)備的日常巡視檢查，

發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)修，保障正常使用。

5.4.6負(fù)責(zé)宿舍日常入住人員進(jìn)出、外來人員的管理；司機(jī)在宿舍內(nèi)日常行為的提醒與規(guī)范引導(dǎo)。

5.4.7其他屬于公寓管理服務(wù)范疇內(nèi)的工作。

5.4.8司機(jī)公寓保潔頻次及標(biāo)準(zhǔn)見附錄E。

5.5園林綠化

5.5.1園林綠化養(yǎng)護(hù)范圍包括但不限于：

a）地被植物和草坪養(yǎng)護(hù)；

b）樹木養(yǎng)護(hù)；

c）花壇和花卉養(yǎng)護(hù)。

5.5.2應(yīng)根據(jù)軌道交通車輛段（停車場）物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化實(shí)際情況，結(jié)合合同約定及季節(jié)、氣候特

點(diǎn)，制定園林綠化方案，并組織實(shí)施，做好記錄。

5.5.3養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括：澆灌、排水；修剪；松土；清除雜物、雜草；施肥；防治病蟲害；清除枯死的

植被并及時(shí)補(bǔ)種等。

5.5.3.1澆灌、排水

a）針對地被植物，天氣干旱、土壤干燥時(shí)要適時(shí)、適量澆水。早春發(fā)芽前要施肥，生長季節(jié)采

取薄肥勤施。針對草坪，澆水必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為10cm，不發(fā)生地面長時(shí)間積水。

灌溉量應(yīng)根據(jù)土質(zhì)、生長勢、草種等因素確定。灌溉應(yīng)以噴灌為主，也可用浸灌的辦法。及時(shí)排除草坪

上的積水，可用地表排水和暗溝排水；

b）樹木養(yǎng)護(hù)，應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同的立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，保持土壤中的有效水

份。對水份和空氣濕度要求較高的樹種，需在清晨或傍晚進(jìn)行澆水，有條件的可進(jìn)行葉面噴霧；

c）各類花卉的種植，在最高氣溫25℃以下時(shí)可全天種植；當(dāng)氣溫高于25℃時(shí)，應(yīng)避開中午高溫

時(shí)間，宜在早晨、傍晚或陰天進(jìn)行，移栽后應(yīng)立即澆透水，澆水時(shí)防止土壤沖到莖、葉上，保持植株清

潔。

5.5.3.2松土、除草

a）喬、灌木下的大型雜草應(yīng)鏟除，特別是樹木危害嚴(yán)重的各類藤蔓，例如菟絲子等寄生植物必

須鏟除；

b）樹木根部周圍的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤在蒸騰旺季須每月松土一次，松土深度以不

傷根系生長為限。種植在草坪內(nèi)的樹木須每年在樹穴周圍對草坪切邊。松土除草應(yīng)選在晴朗或初晴天氣，

且土壤不過分潮濕（一般在土壤含水50%）的時(shí)候進(jìn)行，不得在土壤混凝狀態(tài)進(jìn)行，以免破壞土壤結(jié)構(gòu)；

c）地被植物在未覆蓋前，每年應(yīng)及時(shí)進(jìn)行松土、除草，松土除草時(shí)要防止損傷根系和地下莖；

d）草坪雜草應(yīng)及時(shí)連根清除，做到除早、除小、除凈，草坪覆蓋度符合相關(guān)要求；清除方法可

采用人工除草、生物除草、機(jī)械除草和化學(xué)除草，采用化學(xué)除草劑必須慎重，不能造成藥害。

5.5.3.3施肥

a）樹木休眠期和種植前，需施基肥。生長期可按植株的生長勢施追肥，花灌木應(yīng)在花前、花后

進(jìn)行施肥；

b）地被類植物，早春發(fā)芽前要施肥，生長季節(jié)采取薄肥勤施；

c）冷季型草坪宜在春、秋施追肥，暖季型草坪宜在晚春或休眠期前后追肥。追肥應(yīng)以復(fù)合肥為

主，追肥的時(shí)間和數(shù)量按草坪的生長情況而定。

5.5.3.4修剪

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T/JSCTS×××—××××

a）根據(jù)樹木、花卉、綠植、草坪等生長狀態(tài)進(jìn)行修剪，修剪形狀美觀，且不影響安全；

b）行道樹和喬木主要修剪內(nèi)膛枝、徒長枝、病蟲枝等，無枯枝危膀，園林喬木要求樹型優(yōu)美，

新植行道樹要求分枝點(diǎn)高度留養(yǎng)一致，不影響交通；

c）立體花壇要與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，設(shè)置在路邊的立體花壇不得影響交通視線，立體花壇要穩(wěn)固、

防止大風(fēng)刮倒；

d）木本花卉應(yīng)及時(shí)整枝、整形；宿根、球根花卉要及時(shí)更新，易倒伏的花卉要立柱綁扎。

5.5.3.5防治病蟲害

a）維護(hù)生態(tài)平衡，充分利用園林植物的多樣化來保護(hù)和整治天敵，防治病蟲害，貫徹“預(yù)防為

主，綜合防治”的原則。嚴(yán)禁使用劇毒化學(xué)藥劑和有機(jī)氯、有機(jī)汞化學(xué)農(nóng)藥，使用化學(xué)農(nóng)藥應(yīng)按有關(guān)安

全操作規(guī)定進(jìn)行作業(yè)；

b）做好園林植物病蟲害的預(yù)測、預(yù)報(bào)工作，密切注意周邊地區(qū)的病蟲害發(fā)生情況，制訂好防治

計(jì)劃。

5.5.4應(yīng)建立綠化臺(tái)賬，名貴花木宜做安全防護(hù)，并采取銘牌標(biāo)記。

5.5.5園林綠化養(yǎng)護(hù)根據(jù)合同要求，參照《江蘇省城市園林綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)范及分級標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定執(zhí)行。

5.5.6園林綠化頻次及標(biāo)準(zhǔn)見附錄F。

5.6工程維護(hù)

5.6.1依據(jù)合同約定，一般樓宇維護(hù)服務(wù)主要包括：

a）承接查驗(yàn)；

b）共用部位樓宇維護(hù)。

5.6.2承接城市軌道交通并正式進(jìn)場提供物業(yè)服務(wù)前，應(yīng)進(jìn)行查驗(yàn)，以了解樓宇情況，明確雙方責(zé)任，

規(guī)避后續(xù)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)方案。承接查驗(yàn)應(yīng)注意以下重點(diǎn)事項(xiàng)：

a)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安

裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件；

b)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收:

1）共用部位:一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、

走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

2）共用設(shè)備:一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、

變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

3）共用設(shè)施:一般包括道路、綠地、人造景觀、用墻、大門、信報(bào)箱、宜傳欄、路燈、排水溝、

渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(非機(jī)動(dòng)車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消

防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

c）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利

義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

5.6.3應(yīng)按法律法規(guī)規(guī)定和合同約定，開展樓宇共用部位維修服務(wù)，并做好以下主要工作：

a）應(yīng)建立健全物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位基礎(chǔ)資料，共用部位包括但不限于基礎(chǔ)、承重墻體、柱、

梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

b）應(yīng)科學(xué)制定運(yùn)行維護(hù)方案，降低設(shè)施的故障率，延長使用壽命。建議每半年檢查巡視1次房

屋主體結(jié)構(gòu)；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1

次樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；在冬、雨季和天氣異常時(shí)安

排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢查；

c）巡檢發(fā)現(xiàn)存在安全隱患應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主單位，并制定大中修或更新改造計(jì)劃，經(jīng)批淮后組織

實(shí)施或跟進(jìn)維修情況。

5.6.4共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容宜包括：

a）消防系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)；

b）供配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)；

c）給排水系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)；

d）電梯系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)；

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e）空調(diào)系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)；

f）照明系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)；

g）弱電系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)。

5.6.4.1消防系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)

應(yīng)制定完善的消防系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護(hù)方案、計(jì)劃，并組織實(shí)施、做好記錄，確保消防系統(tǒng)正

常運(yùn)行，符合以下要求：

a）消防監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行良好，自動(dòng)和手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警設(shè)施啟動(dòng)正常；建立并執(zhí)行消防設(shè)備設(shè)施運(yùn)行

維護(hù)、消防泵房、消防控制室等管理制度和操作規(guī)程，規(guī)范消防安全管理；

b）建筑消防設(shè)施維護(hù)管理單位應(yīng)與消防設(shè)備生產(chǎn)廠家、消防設(shè)施施工安裝企業(yè)等有維修、保養(yǎng)

能力的單位簽訂消防設(shè)施維修、保養(yǎng)合同。維護(hù)管理單位自身有維修、保養(yǎng)能力的,應(yīng)明確維修、保養(yǎng)

職能部門和人員；

c）建筑消防設(shè)施應(yīng)每年至少檢測一次,檢測對象包括全部系統(tǒng)設(shè)備、組件等；

d）凡依法需要計(jì)量檢定的建筑消防設(shè)施所用稱重、測壓、測流量等計(jì)量儀器儀表以及泄壓閥、

安全閥等,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定期校驗(yàn)并提供有效證明文件。單位應(yīng)儲(chǔ)備一定數(shù)量的建筑消防設(shè)施易損

件或與有關(guān)產(chǎn)品廠家、供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同,以保證供應(yīng)；

e）點(diǎn)型感煙火災(zāi)探測器應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品說明書的要求定期清洗、標(biāo)定；產(chǎn)品說明書沒有明確要求的,

應(yīng)每二年清洗、標(biāo)定一次。可燃?xì)怏w探測器應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品說明書的要求定期進(jìn)行標(biāo)定?；馂?zāi)探測器、可燃

氣體探測器的標(biāo)定應(yīng)由生產(chǎn)企業(yè)或具備資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)承擔(dān)。承擔(dān)標(biāo)定的單位應(yīng)出具標(biāo)定記錄。

5.6.4.2供配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)

應(yīng)制定完善的供配電系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護(hù)方案、計(jì)劃，并紅織實(shí)施、做好記錄，確保供配電系

統(tǒng)正常運(yùn)行，主要做好以下工作：

a）建立并執(zhí)行供配電運(yùn)行制度、電氣維修制度、配電房管理制度、供配電設(shè)備操作規(guī)程和公共

照明檢查維護(hù)管理制度等，設(shè)備編號有序，運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢記錄完整；

b）人員應(yīng)持有效證件上崗，對供配電設(shè)備溫度、異響、異味、外觀等進(jìn)行巡視檢查，并記錄電

壓、電流、溫濕度、用電量、功率因數(shù)等設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)；

c）每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對變

壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主（使

用人）；每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器

材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次。

5.6.4.3給排水系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)

應(yīng)制定完善的給排水系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護(hù)方案、計(jì)劃，并組織實(shí)施、做好記錄，確保給排水系

統(tǒng)正常運(yùn)行，主要做好以下工作：

a）每月至少對泵房、地下室、管道井、生活供水泵、閥門等部位管線進(jìn)行巡查、檢測、維護(hù)、

保養(yǎng)一次，保證正常供水；

b）每季度至少清潔生活水箱、水池等一次，并對水質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn)，保證二次供水水質(zhì)符合GB5749

要求；

c）確保各類供水設(shè)備整潔、無銹跡、防范鼠害，生活水池檢查口、房門應(yīng)上鎖并由專人管理，

保證供水安全；

d）每月至少對公共污水管、雨水管道、污水提升泵、鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道、化糞

池、集水坑等進(jìn)行檢查、保養(yǎng)一次，并及時(shí)清理、疏通，保特排水暢通、無堵塞；

e）在雨季來臨前應(yīng)對所有排水管、網(wǎng)、溝、渠、地漏，排除堵塞、滲漏、溢水等現(xiàn)象巡查排查

一次，檢查所有排水泵，排除故障，確保水泵正常運(yùn)行，并備齊相應(yīng)數(shù)量防洪沙袋等防洪澇設(shè)施設(shè)備；

f）依法及時(shí)辦理排放污染物許可證等相關(guān)證書，并妥善保管，定期更換以保持有效期內(nèi)；

g）配備污水處理設(shè)施的，應(yīng)每月檢查、保養(yǎng)一次，確保生活污水排放達(dá)到GB18918-2002一級B

類標(biāo)準(zhǔn)的要求；直接排入市政污水管道集中到城鎮(zhèn)污水廠處理的生活污水，應(yīng)確保其達(dá)到GB18918-2002

三級標(biāo)準(zhǔn)的要求。

5.6.4.4電梯系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)

應(yīng)制定完善的電梯系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護(hù)方案、計(jì)劃，并組織實(shí)施、做好記錄，確保電梯系統(tǒng)正

常運(yùn)行，主要做好以下工作：

a）制定電梯維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，電梯維修保養(yǎng)合同規(guī)范，應(yīng)委托具有維保資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行維

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T/JSCTS×××—××××

保；電梯機(jī)房配備降溫設(shè)備，定期對電梯機(jī)房進(jìn)行清潔打掃，保持環(huán)境整潔，電梯機(jī)房通風(fēng)、照明情況

良好，配有平層標(biāo)志線且清晰，消防器材齊全；

b）設(shè)立24小時(shí)維保值班電話，保證接到故障通知后及時(shí)子以排除；接到電梯困人故障報(bào)告后，

維保人員及時(shí)抵達(dá)所維保電梯所在地實(shí)施現(xiàn)場救授，直轄市或者設(shè)區(qū)的市抵達(dá)時(shí)間不超過30分鐘，其

他地區(qū)一般不超過1小時(shí)。對電梯發(fā)生的故障等情況，及時(shí)進(jìn)行詳細(xì)的記錄；

c）電梯內(nèi)應(yīng)有使用登記證書、應(yīng)急救援電話、禁煙標(biāo)志、有效的電梯安全檢驗(yàn)標(biāo)志、維保標(biāo)志

和安全乘梯提示等；

d）應(yīng)制定電梯故障應(yīng)急方案和使用指引，電梯應(yīng)急方案應(yīng)包括但不限于停電時(shí)電梯應(yīng)急處理、

電梯困人應(yīng)急處理等。

5.6.4.5空調(diào)系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)

應(yīng)制定完善的空調(diào)系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護(hù)方案、計(jì)劃，并組織實(shí)施、做好記錄，確?？照{(diào)系統(tǒng)正

常運(yùn)行，主要做好以下工作：

a）保持主機(jī)房及主機(jī)清潔，至少每周清潔1次，要求主機(jī)和控制柜表面無污漬；

b）根據(jù)運(yùn)行及設(shè)備狀況，對空調(diào)系統(tǒng)及其附屬設(shè)施進(jìn)行清潔、保養(yǎng)和維護(hù)；

c）每年清潔2次出風(fēng)口機(jī)，每年全面檢查2次主機(jī)房消防設(shè)備，保持消防設(shè)備完好，控制柜內(nèi)

線路每年吸塵2次。

5.6.4.6照明系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)

應(yīng)制定完善的照明系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護(hù)方案、計(jì)劃，并組織實(shí)施、做好記錄，確保照明系統(tǒng)正

常運(yùn)行，主要做好以下工作：

a）每月至少對照明設(shè)備進(jìn)行檢修、維護(hù)和保養(yǎng)一次，確保路燈等設(shè)備外觀美觀，使用正常，發(fā)

現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)；

b）根據(jù)季節(jié)的變化及時(shí)調(diào)校公共照明的時(shí)控開關(guān)，保證滿足需求同時(shí)節(jié)能降耗；

c）加強(qiáng)公共照明設(shè)施日常巡檢，確保安全使用，防范制止私拉亂接。

5.6.4.7弱電系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)

應(yīng)制定完善的智能化系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護(hù)方案、計(jì)劃，并組織實(shí)施、做好記錄，確保智能化系

統(tǒng)正常運(yùn)行，主要做好以下工作：

a）每月至少對智能化設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢修、維護(hù)和保養(yǎng)1次，保證正常、安全、有效運(yùn)行；

b）安全防范系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合GB/T21741要求；

c）監(jiān)控錄像資料至少保存30日，監(jiān)控畫面齊全、清晰：有特別規(guī)定的，應(yīng)符合其要求。

5.6.4.8工程維護(hù)部分工作內(nèi)容頻次見附錄G。

5.7電客車清洗服務(wù)

5.7.1依據(jù)合同約定，一般電客車清洗服務(wù)主要包括：

a）電客車車廂內(nèi)部清洗；

b）電客車外部（含車體、車底）清洗。

5.7.2應(yīng)根據(jù)軌道交通電客車實(shí)際運(yùn)行情況，制定電客車清洗服務(wù)方案和年度、月度及每日工作計(jì)劃，

并組織實(shí)施和記錄。

5.7.3電客車車廂內(nèi)部清潔作業(yè)時(shí)，清潔范圍包括但不限于以下部位：

駕駛室及車廂門窗、座椅、立柱及扶手、車廂內(nèi)頂部天花板（含空調(diào)出風(fēng)口）及地面、車廂接縫處、

車廂各處縫隙、車內(nèi)設(shè)備表面（包括燈具、字幕顯示牌、開關(guān)門指示燈、揚(yáng)聲器、廣告牌）等。

5.7.4電客車車廂內(nèi)部清潔作業(yè)應(yīng)分為以下三種：

a）日常清潔，電客車運(yùn)行結(jié)束返回車庫后對電客車駕駛室、車廂內(nèi)部等進(jìn)行全面保潔一次；

b）深度保潔，根據(jù)深度保潔計(jì)劃，對車廂內(nèi)部進(jìn)行全面、徹底清潔；

c）專項(xiàng)清潔，根據(jù)實(shí)際情況制定專項(xiàng)清潔計(jì)劃，對車廂內(nèi)部特定區(qū)域或部位進(jìn)行專項(xiàng)清潔。

5.7.5保潔完后需確保車廂內(nèi)的干凈、整潔、地面無污垢、水漬、灰塵、雜物、玻璃光潔、無印記，

無明顯灰塵。

5.7.6電客車外部清洗作業(yè)時(shí)，由業(yè)主專業(yè)單位提供清洗范圍、方式及安全注意事項(xiàng)，如干布擦拭或

水洗，是否能用清潔劑等，防止損壞設(shè)備；頻次建議一年覆蓋所有車輛。

5.7.7安全注意事項(xiàng)

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a）崗前須穿戴熒光衣、勞保防滑膠鞋，作業(yè)區(qū)域設(shè)置警示標(biāo)志；

b）作業(yè)人員在庫區(qū)行走，謹(jǐn)防地面坑洼、尖銳物品造成人身傷害，由電客車前部穿越，至少與

車頭保持3米以上距離；

c）作業(yè)人員在車廂作業(yè)時(shí)，注意防止誤觸電動(dòng)開關(guān)門，導(dǎo)致人員夾傷或跌落受傷；

d）作業(yè)人員在使用登車梯時(shí)，注意上下梯安全，扶穩(wěn)登車梯把手，防止跌落受傷；

e）作業(yè)人員在庫區(qū)和車廂作業(yè)時(shí)，注意地面濕滑，防止滑倒受傷；

f）使用清潔劑等帶有刺激性液體時(shí)，須注意做好個(gè)人防護(hù)，防止液體接觸皮膚或眼睛，損害身

體健康；

g）作業(yè)后確認(rèn)人員、設(shè)備、工具出清，避免人員或設(shè)備遺留現(xiàn)場，造成侵限。

5.7.8電客車車廂內(nèi)部清洗服務(wù)作業(yè)內(nèi)容、頻次及標(biāo)準(zhǔn)見附錄H

6應(yīng)急管理

6.1應(yīng)急機(jī)構(gòu)

6.1.1應(yīng)根據(jù)軌道交通物業(yè)管理區(qū)域特點(diǎn)，建立應(yīng)急處置和救援制度，成立由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人作為第一責(zé)

任人的應(yīng)急處置領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)置專職（責(zé)）部門，組建專（兼）職應(yīng)急救援隊(duì)伍。

6.1.2應(yīng)急處置領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)定期組織開展培訓(xùn)，熟練掌握各類應(yīng)急處置內(nèi)容、程序、職責(zé)，發(fā)生人員

變化，應(yīng)及時(shí)調(diào)整、補(bǔ)充。

6.2應(yīng)急預(yù)案

6.2.1應(yīng)識別軌道交通物業(yè)管理服務(wù)各類風(fēng)險(xiǎn)，建立健全完善的各類應(yīng)急預(yù)案。應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括以下

主要內(nèi)容：

a）組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)；

b）項(xiàng)目基本情況分析；

c）應(yīng)急事件事故識別、分類；

d）應(yīng)急處置基本原則；

e）應(yīng)急事件事故防范措施；

f）預(yù)警信息處置、報(bào)告程序；

g）應(yīng)急分類處置措施；

h）應(yīng)急物資保障。

6.2.2應(yīng)急預(yù)案應(yīng)報(bào)業(yè)主單位備案，并與其相關(guān)預(yù)案保持銜接。

6.2.3應(yīng)定期開展應(yīng)急預(yù)案演練，并對預(yù)案進(jìn)行評審和完善，以保持其適用性和有效性。

6.3應(yīng)急響應(yīng)

6.3.1發(fā)生應(yīng)急事件事故時(shí)，應(yīng)立即響應(yīng)并識別，及時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，并向相關(guān)部門報(bào)告，視情況尋

求社會(huì)救援力量支持。

6.3.2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生應(yīng)急事件事故，應(yīng)及時(shí)采取但不限于以下處置措施：

a）人員疏散；

b）設(shè)置警戒線；

c）現(xiàn)場交通、秩序維護(hù)；

d）應(yīng)急救援隊(duì)伍的組織與協(xié)調(diào)；

e）應(yīng)急物資的調(diào)集；

f）社會(huì)救援力量的聯(lián)動(dòng)；

g）正面、及時(shí)、準(zhǔn)確說明和信息傳遞；

h）做好與新聞媒體溝通與管理。

6.3.3應(yīng)急事件事故有效控制后，應(yīng)及時(shí)做好各類善后處理，一般主要有：

a）物業(yè)管理區(qū)域正常秩序恢復(fù)；

b）及時(shí)清理現(xiàn)場，恢復(fù)正常環(huán)境；

c）配合軌道交通車輛恢復(fù)運(yùn)行；

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d）協(xié)助事故調(diào)查、損失評估；

e）協(xié)助相關(guān)理賠。

6.3.4應(yīng)急事件事故處置完全結(jié)束后，應(yīng)對應(yīng)急預(yù)案、處置過程、善后處理等進(jìn)行全面評估，形成書

面報(bào)告，對存在的問題及時(shí)跟進(jìn)改正、完善。

6.3.5應(yīng)對應(yīng)急處置形成全過程完整記錄。

7評價(jià)與改進(jìn)

7.1評價(jià)

7.1.1評價(jià)形式包括但不限于：

a）自我評價(jià)；

b）顧客評價(jià)；

c）第三方評價(jià)。

7.1.2評價(jià)依據(jù)包括但不限于：

a）相關(guān)國家法規(guī)政策和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；

b）服務(wù)合同；

c）物業(yè)管理制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)指導(dǎo)書。

7.1.3評價(jià)內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：

a）遵守法規(guī)政策和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)情況；

b）服務(wù)合同履行情況；

c）物業(yè)管理制度、作業(yè)指導(dǎo)書執(zhí)行情況；

d）服務(wù)內(nèi)容完成情況、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成、承諾兌現(xiàn)情況；

e）物業(yè)安全有效運(yùn)行和保值增值情況；

f）服務(wù)質(zhì)量高低及顧客滿意度；

g）服務(wù)過程中各類表單記錄完整性；

h）服務(wù)態(tài)度、方式、效率等；

i）顧客投訴和建議意見處理。

7.1.4軌道交通物業(yè)服務(wù)企業(yè)宜每季度至少組織1次自我評價(jià)，每半年至少組織一次顧客評價(jià)，每1

年宜組織一次第三方評價(jià)。

7.2改進(jìn)

7.2.1應(yīng)建立糾正、預(yù)防和改進(jìn)措施，對服務(wù)評價(jià)結(jié)果進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，及時(shí)對評價(jià)不合格項(xiàng)改進(jìn)，明

確責(zé)任人，制定改進(jìn)、預(yù)防方案措施，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成改進(jìn)。

7.2.2應(yīng)建立長效機(jī)制，消除不符合產(chǎn)生的原因，防止已改進(jìn)不合格項(xiàng)再次發(fā)生。

7.2.3應(yīng)規(guī)范策劃、實(shí)施、檢查、處置程序，實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)，不斷提高軌道交通物業(yè)服務(wù)

水平，提高顧客滿意度。

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附錄A

（規(guī)范性）

安保服務(wù)部分工作內(nèi)容及頻次

項(xiàng)目范圍頻次

公共區(qū)域每3小時(shí)1次

治安巡查辦公區(qū)域每3小時(shí)1次

非自動(dòng)化庫區(qū)每3小時(shí)1次

自動(dòng)化庫區(qū)每2小時(shí)1次

消防控制室內(nèi)消防設(shè)備的運(yùn)行情況檢查每2小時(shí)1次

消防管理防火檢查每月1次

防火巡查每2小時(shí)1次

消防演練每半年1次

突發(fā)治安事件演練每半年1次

其他

燃?xì)庑孤?、電梯困人、中暑、除雪除凍、防汛等演練原則上每年1次

備注：國家法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的，參照國家法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

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附錄B

（規(guī)范性）

公共區(qū)域保潔頻次及標(biāo)準(zhǔn)

范圍區(qū)域頻次標(biāo)準(zhǔn)

1.每日1次，拖拭

2.大廳、通道地面：每周1次，機(jī)洗

樓層通道和臺(tái)階

3.大理石地面：根據(jù)合同要求執(zhí)行，如有需求，建議

1.地面、樓梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼

每月拋光1次，每季度打蠟1次

亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；

電梯口和通道擺放的煙灰缸/桶每日1次，清理垃圾和煙頭，清潔煙灰缸/桶

2.扶手護(hù)攔干凈、光亮，清潔結(jié)束用干凈紙巾擦拭檢

1.每日至少1次，收集垃圾并清潔垃圾桶，并循環(huán)確

查20cm無顯著臟污；

樓道公共區(qū)域垃圾桶認(rèn)，保證垃圾桶內(nèi)垃圾不超過桶身2/3

3.墻面，天花板無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，踢腳線干凈無灰塵，

2.每周1次，垃圾桶內(nèi)外壁、內(nèi)膽清洗

大理石地面干凈無灰塵，水磨石、水泥地面干凈無雜

公用樓道樓梯扶手、各層和通道的防火

物、污跡；

門、消防栓、燈具、墻面、踢腳每月1次，抹布擦抹

4.玻璃、門窗等要保持明亮、干凈；

線、指示牌等非帶電公共設(shè)施

5.運(yùn)送垃圾避開人流高峰，所有垃圾必須用垃圾袋進(jìn)

每月1次，除塵（蛛網(wǎng)滋生時(shí)期：巡視保潔，每日至

樓梯間/樓道墻面、天花板行收集并密封，以免垃圾遺漏，影響周圍的環(huán)境。

少1次）

景觀玻璃、門框、護(hù)欄每月1次：玻璃刮刷洗、毛巾擦拭

一樓大廳門窗玻璃、門框、門把

每周1次：玻璃刮刷洗、毛巾擦拭

手

一樓墻面踢腳線每半月1次：刷洗

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服務(wù)臺(tái)、報(bào)箱等其他裝飾物每月1次：擦拭（服務(wù)臺(tái)值班人員隨時(shí)保潔）

電梯廳的地坪（無地毯）每日1次，拖拭玻璃鏡面保持光亮、無手印、污跡，燈具、天花板無

電梯及電電梯廳的地毯每日吸塵器吸塵1次灰塵，轎箱四壁干凈無灰塵，用紙巾擦拭50cm無明

梯廳電梯內(nèi)墻面和地面每日1次，墻面擦拭清洗，地面拖拭顯污跡；不銹鋼表面光亮，無灰塵、污跡；地毯干

電梯內(nèi)燈飾及轎箱頂部每周1次，除塵凈無污跡。

電梯地板、門璧打蠟根據(jù)合同約定執(zhí)行

垃圾桶、廁位（含隔斷墻、大小1.每日3次，循環(huán)清潔

便池）、盥洗臺(tái)及鏡面、地面2.每周1次，盥洗臺(tái)鏡面玻璃刮刮洗

室內(nèi)無異味、臭味；地面無煙頭、紙屑、污漬、積水，

公共衛(wèi)生天花板、燈具、排風(fēng)口每周1次，除塵

天花板、墻面無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，墻壁干凈，便器潔凈

間墻面（含踢腳線）、隔斷、廁門、

每周1次，擦拭無黃漬。

入口門、五金件、下水口

消毒至少1次/天，如遇特殊情況按最新要求執(zhí)行

墻面、飲水機(jī)外觀、置物架、積

飲水機(jī)外觀及置物架等處無污漬，水槽/洗手臺(tái)無積

水盤、水槽/洗手臺(tái)/茶水柜表面、每日3次，循環(huán)清潔

茶水間水，地面無煙頭紙屑茶葉等，天花板、墻面無灰塵、

拖把池、地面和防滑墊

蜘蛛網(wǎng)，墻壁干凈。

天花板每周1次，除塵

開窗通風(fēng)并全面保潔（天花板/

其他公共1.每半月1次

墻除塵，桌椅/窗戶擦拭,地面拖確保天花板無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線無明顯污漬，

場所（如會(huì)2.每次使用完畢立即進(jìn)行垃圾清理，地面拖拭

拭）桌面、地面目視無明顯雜物、污跡、灰塵。

議室，職工

健身中心）地毯（如有）每半月1次，吸塵清潔

健身器材1.每日次，擦拭

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2.每周1次，消毒（如遇特殊情況按最新要求執(zhí)行）

地面每周1次，清掃地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯灰塵無油

停車場或

門窗、消防栓、指示牌、指示燈、跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；標(biāo)識、指示

車棚

車位檔、防火門等非帶電公共設(shè)每月1次，除塵牌等公共設(shè)施無明顯灰塵；墻面、管線無污跡、無灰

施塵。

每日至少2次，循環(huán)清掃目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，

道路、兩側(cè)人行道旱季每周沖洗1次路面，雨季每月沖洗1次，夏季每無積水、積雪、污漬、泥沙；雨雪天氣及時(shí)清掃路面，

道路

日灑水1次確保無積水、積雪，確保道路及排水渠暢通。保潔作

燈具、路燈、指示牌、廣角鏡等每月1次，除塵/擦拭業(yè)時(shí)期內(nèi)責(zé)任區(qū)域垃圾不超過60分鐘。

1.每日1次，清掃/拾撿

綠化帶綠化帶、草地目視草地、綠化帶上干凈、整潔。

2.秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)

垃圾分類處置無誤，垃圾桶應(yīng)定期清洗、消毒，確保

垃圾房、垃1垃圾運(yùn)走后清掃消毒垃圾點(diǎn)1次

垃圾桶、堆放點(diǎn)垃圾桶內(nèi)外無污垢、無飛蟲，距離垃圾桶3米以外無

圾堆放點(diǎn)2.每周1次，垃圾桶內(nèi)外壁清洗，垃圾房沖洗

異味。

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附錄C

（規(guī)范性）

庫區(qū)保潔頻次及標(biāo)準(zhǔn)

范圍區(qū)域頻次標(biāo)準(zhǔn)

地面、清潔池每日1次

護(hù)欄、登車扶梯、檢修平臺(tái)、其他非帶電設(shè)備

非自動(dòng)化庫區(qū)每周1次1.墻、門、窗及柱：確保無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)；

表面

2.地面、登車扶梯及配套，地溝、二層及以下檢修平臺(tái)及配套等：

確保無污垢、無雜物；

3米以下墻面、玻璃每月1次3.指示牌、安全標(biāo)志及