《城市區(qū)域商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)指南》

T/CGCCXX-20XX—城市區(qū)域商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)指南

范圍本文件提供了城市區(qū)域商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)的指導(dǎo)，以及數(shù)據(jù)信息、指標(biāo)體系、評(píng)價(jià)方法、評(píng)價(jià)結(jié)果等方面的建議，并給出了相關(guān)信息。本文件適用于城市區(qū)域商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)。規(guī)范性引用文件本文件沒有規(guī)范性引用文件。術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。城市區(qū)域商業(yè)價(jià)值cityregions’commercialvalue是以城市區(qū)域?yàn)橹饕?wù)對(duì)象，指一個(gè)城市內(nèi)各個(gè)區(qū)域間的，基于消費(fèi)、交易的經(jīng)濟(jì)效益和商業(yè)競爭的相對(duì)關(guān)系表現(xiàn)。指一個(gè)城市內(nèi)各個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值和商業(yè)競爭間的相對(duì)關(guān)系表現(xiàn)。數(shù)據(jù)信息4.1數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)信息獲取見表1。數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)信息數(shù)據(jù)來源公開數(shù)據(jù)政府統(tǒng)計(jì)年鑒、政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)、政府工作報(bào)告零售商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目委托方、品牌委托方第三方采購數(shù)據(jù)權(quán)威大數(shù)據(jù)平臺(tái)4.2數(shù)據(jù)信息獲取原則4.2.1真實(shí)性原則數(shù)據(jù)來源真實(shí)可靠。4.2.2時(shí)效性原則數(shù)據(jù)宜選取可獲取的最近時(shí)段，確保數(shù)據(jù)實(shí)效性。評(píng)價(jià)方法指標(biāo)篩選系統(tǒng)性各指標(biāo)間有一定關(guān)聯(lián)，既從不同的側(cè)面反映主要特征和狀態(tài)，也反映各指標(biāo)間的內(nèi)在聯(lián)系。各指標(biāo)間相互獨(dú)立，又彼此聯(lián)系，共同構(gòu)成一個(gè)有機(jī)統(tǒng)一體。典型性指標(biāo)具有典型代表性，能準(zhǔn)確反映基本特征，便于計(jì)算?？杀容^、可操作、可量化指標(biāo)簡單明了可量化、便于收集，具有可操作性、可比性。評(píng)價(jià)指標(biāo)表2給出了影響城市區(qū)域商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)的指標(biāo)。城市區(qū)域商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)三級(jí)指標(biāo)城市商業(yè)投資價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)區(qū)域價(jià)值指數(shù)人口密度指數(shù)居住人口、工作人口、高效人口、未來新增人口消費(fèi)力指數(shù)住宅均價(jià)、人均消費(fèi)支出、主流客群占比、客單價(jià)交通便捷指數(shù)運(yùn)營軌交站點(diǎn)、在建規(guī)劃軌交站點(diǎn)、公交站點(diǎn)、交通擁堵指數(shù)區(qū)域資源指數(shù)醫(yī)院數(shù)量、幼兒園數(shù)量、小學(xué)數(shù)量、中學(xué)數(shù)量、公園數(shù)量、博物館數(shù)量、科學(xué)館數(shù)量、市政數(shù)量代表品牌指數(shù)星巴克數(shù)量、肯德基數(shù)量、麥當(dāng)勞數(shù)量、優(yōu)衣庫數(shù)量區(qū)域競爭指數(shù)商業(yè)供應(yīng)指數(shù)人均商業(yè)輻射面積首層租金指數(shù)購物中心首層租金聚客能力指數(shù)核心聚客點(diǎn)客流密度5.3評(píng)價(jià)方法5.3.1運(yùn)算邏輯運(yùn)算邏輯見圖1。指標(biāo)數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)化熵權(quán)法計(jì)算權(quán)重二級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)指數(shù)一級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)指數(shù)象限分析區(qū)域商業(yè)價(jià)值評(píng)級(jí)一級(jí)指數(shù)運(yùn)算二級(jí)指數(shù)運(yùn)算指標(biāo)數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)化熵權(quán)法計(jì)算權(quán)重二級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)指數(shù)一級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)指數(shù)象限分析區(qū)域商業(yè)價(jià)值評(píng)級(jí)一級(jí)指數(shù)運(yùn)算二級(jí)指數(shù)運(yùn)算熵權(quán)法計(jì)算權(quán)重熵權(quán)法計(jì)算權(quán)重城市區(qū)域商業(yè)價(jià)值評(píng)級(jí)確定城市區(qū)域商業(yè)價(jià)值評(píng)級(jí)確定運(yùn)算邏輯計(jì)算方法城市區(qū)域商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)采用熵權(quán)法，具體方法見附錄A。權(quán)重確定經(jīng)熵權(quán)法運(yùn)算，各級(jí)指數(shù)影響力權(quán)重如下（見表3），其中人口密度指數(shù)對(duì)區(qū)域價(jià)值影響最大，商業(yè)供應(yīng)指數(shù)對(duì)區(qū)域競爭影響最大。城市區(qū)域價(jià)值權(quán)重等級(jí)一級(jí)指數(shù)二級(jí)指數(shù)權(quán)重三級(jí)指數(shù)權(quán)重城市區(qū)域價(jià)值指數(shù)人口密度指數(shù)★★★★★居住人口★★★★★工作人口★★★★★高校人口★★★★★未來人口★★★★★消費(fèi)力指數(shù)★★★住宅均價(jià)★★★★人均消費(fèi)支出★★客單價(jià)★★★★主流客群占比★★★交通便捷指數(shù)★★★公交站數(shù)量★★★運(yùn)營軌交數(shù)量★★★★在建規(guī)劃軌交數(shù)量★★★交通擁堵指數(shù)★★配套資源指數(shù)★★學(xué)校數(shù)量★★★★★醫(yī)院數(shù)量★★★★市政數(shù)量★★★公共配套數(shù)量★★★代表品牌指數(shù)★星巴克數(shù)量★★★★麥當(dāng)勞/肯德基數(shù)量★★優(yōu)衣庫數(shù)量★★★★★城市區(qū)域競爭指數(shù)商業(yè)供應(yīng)指數(shù)★★★★★人均商業(yè)輻射面積★★★★★首層租金指數(shù)★★購物中心首層租金★★★★★聚客能力指數(shù)★★核心聚客點(diǎn)客流密度★★★★★象限分析根據(jù)評(píng)價(jià)體系計(jì)算得出的價(jià)值與競爭指數(shù)構(gòu)建笛卡爾坐標(biāo)系，分別以價(jià)值與競爭指數(shù)的上下三分位數(shù)分割橫縱坐標(biāo)，將坐標(biāo)系分割為九個(gè)象限，根據(jù)每個(gè)區(qū)域所處象限的位置確定每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值評(píng)級(jí)建議。評(píng)價(jià)結(jié)果根據(jù)上述指標(biāo)評(píng)價(jià)體系以及象限分析，對(duì)城市各個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行最終確定，共劃分為四類進(jìn)入性，分別為：優(yōu)先進(jìn)入、次優(yōu)進(jìn)入、觀察進(jìn)入和謹(jǐn)慎進(jìn)入。城市區(qū)域商業(yè)價(jià)值評(píng)級(jí)建議象限城市區(qū)域價(jià)值和競爭指數(shù)城市區(qū)域商業(yè)價(jià)值評(píng)級(jí)建議第1象限高價(jià)值、低競爭優(yōu)先進(jìn)入第2象限高價(jià)值、中供應(yīng)次優(yōu)進(jìn)入第3象限高價(jià)值、高供應(yīng)次優(yōu)進(jìn)入第4象限中價(jià)值、低供應(yīng)次優(yōu)進(jìn)入第5象限中價(jià)值、中供應(yīng)觀察進(jìn)入第6象限中價(jià)值、高供應(yīng)觀察進(jìn)入第7象限低價(jià)值、低供應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)入第8象限低價(jià)值、中供應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)入第9象限低價(jià)值、高供應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)入（資料性）熵權(quán)法概述根據(jù)變量離散程度（差異性大小）來確定客觀權(quán)重的統(tǒng)計(jì)方法。一般來說，若某指標(biāo)信息熵越小，指標(biāo)差異度越大，所提供信息量越多，綜合評(píng)價(jià)中起到作用也就越大，權(quán)重值越大；相反，信息熵越小，表明指標(biāo)離散（差異）程度小，所提供的信息量越少，綜合評(píng)價(jià)中起到的作用也就越小，權(quán)重值越小。熵權(quán)賦值步驟假定n個(gè)指標(biāo)：X1,X2,X3,···,Xn，其中Xi=｛X1,X2,X3,···,Xn｝；指標(biāo)數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)化：Y1,Y2,Y3,···,Yn，其中n=指標(biāo)數(shù)；則Yi=[Xi－min(Xi)]÷[max(Xi)－min(Xi)]。信息熵信息熵按式A.1計(jì)算：Ei=-ln(m)^(-1)×∑[Pi×ln(Pi)]…………（A.1）式中：m—方案數(shù)量；E—信息熵；P—貢獻(xiàn)度。注：貢獻(xiàn)度Pi=Yi÷∑(Yi)；如果Pi=0，則定義Pi×ln(Pi)=0