某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

學(xué)號1305070116、1305070119、1305070123、1305070132、1305070134天津城建大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計設(shè)計說明書帝景豪庭房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究報告起止日期：2021年7月4日至2021年7月9日學(xué)生姓名宮祥宇、麻開元、喬鵬、姚曉貝、胡旭凌班級2021土地資源管理1班成績指導(dǎo)教師(簽字)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2021年7月9日目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章工程總說明 第1章工程總說明 工程名稱是帝景豪庭，該地塊位于河?xùn)|區(qū)六緯路西側(cè)，其四至為：東至六緯路，南至十五經(jīng)路，西至海河?xùn)|路，北至十三經(jīng)路(以掛牌文件附圖為準(zhǔn))。工程開發(fā)企業(yè)為中國金茂控股集團(tuán)〔簡稱“中國金茂〞〕是世界五百強(qiáng)企業(yè)之一中國中化集團(tuán)公司〔2021年列?財富?全球500強(qiáng)之第105位〕旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺企業(yè)。工程位置圖地塊紅線圖四至狀況圖工程開發(fā)企業(yè)為中國金茂控股集團(tuán)〔簡稱“中國金茂〞〕是世界五百強(qiáng)企業(yè)之一中國中化集團(tuán)公司〔2021年列?財富?全球500強(qiáng)之第105位〕旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺企業(yè)，于2007年8月17日在香港聯(lián)合交易所主板上市〔股票代碼：HK.00817〕，是香港恒生綜合指數(shù)成份股之一。中國中化集團(tuán)公司是獲得國資委批準(zhǔn)的以地產(chǎn)開發(fā)和酒店經(jīng)營為主營業(yè)務(wù)的中央國有企業(yè)之一。目前，“金茂〞已成為國內(nèi)為數(shù)不多，專注于高檔不動產(chǎn)運(yùn)營的知名品牌之一，自2005年起，連續(xù)5年被世界品牌實驗室頒予“中國500最具價值品牌〞及“中國品牌年度大獎NO.1〔不動產(chǎn)〕〞榮譽(yù)。2021年1月，“金茂〞被國家工商總局商標(biāo)局認(rèn)定為“中國著名商標(biāo)〞。秉承中化集團(tuán)“創(chuàng)造價值、追求卓越〞的核心理念，中國金茂在以品質(zhì)領(lǐng)先為核心的雙輪驅(qū)動根底上，堅持高端定位和精品路線，全力達(dá)成核心業(yè)務(wù)的跨越開展，加快推進(jìn)效勞與金融創(chuàng)新，實現(xiàn)由“雙輪驅(qū)動〞到“雙輪兩翼〞的戰(zhàn)略升級，致力于成為中國領(lǐng)先的城市綜合開發(fā)商與運(yùn)營商?；趯Τ鞘袧撃艿倪h(yuǎn)見，我們?yōu)槌鞘幸M(jìn)更多世界先進(jìn)、合理互生的物業(yè)規(guī)劃理念，提升城市能級；基于對客戶需求的洞察，我們?yōu)楣こ套⑷敫喔吒郊又蹬涮着c高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，創(chuàng)造社會價值；基于對專業(yè)化運(yùn)營的堅持，我們整合國際領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)資源，恪守長久的經(jīng)營承諾，實現(xiàn)區(qū)域功能和城市活力的全面提升。目前，公司已成功進(jìn)駐華北、華東、華南、華中、西南5大區(qū)域、16座核心城市，并成功打造了以“金茂〞品牌為核心的高端系列產(chǎn)品。1.3.1工程根本狀況〔1〕根本概況工程名稱是帝景豪庭，該地塊位于河?xùn)|區(qū)六緯路西側(cè)，其四至為：東至六緯路，南至十五經(jīng)路，西至海河?xùn)|路，北至十三經(jīng)路(以掛牌文件附圖為準(zhǔn))。該地塊內(nèi)〔含界外處理范圍〕沿六緯路現(xiàn)狀有待拆遷的房屋5處〔含底商〕，有變電箱、供熱管道、洗車場和復(fù)印店各1處，南側(cè)有廢棄平房2處。該地塊土地整理單位天津國電天鑫投資承諾，上述地上物由其負(fù)責(zé)在土地移交受讓人之前撤除清理完畢，并承當(dāng)有關(guān)費(fèi)用，由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)、社會及法律責(zé)任由該公司負(fù)責(zé)承當(dāng)。該地塊內(nèi)〔含界外處理范圍〕現(xiàn)狀另有已停止使用的110KV高壓線塔1座及局部配套線桿、廢棄集裝箱1個、地下人防工程1處、居民樓北側(cè)變電箱1處、信號塔1處、看管用房2處、局部樹木及渣土。由受讓人根據(jù)土地使用需要及規(guī)劃要求，與有關(guān)部門協(xié)商處理，并承當(dāng)有關(guān)費(fèi)用。另有中繼泵站、控制室、供熱管線及3個變電箱等供熱設(shè)施，由熱電公司負(fù)責(zé)于2021年7月31日前切改至新泵站，并承當(dāng)切改費(fèi)用?！?〕土地使用條件及相關(guān)要求①土地使用條件該地塊可出讓土地面積125926.4平方米，含居住用地121309.9平方米，中小學(xué)、幼兒園用地4616.5平方米。依據(jù)天津市規(guī)劃局河?xùn)|區(qū)規(guī)劃分局核發(fā)的?規(guī)劃條件通知書?，該地塊具體規(guī)劃詳見表1-1。表1—1地塊具體規(guī)劃表規(guī)劃用地性質(zhì)規(guī)劃用地面積〔平方米〕建筑面積建筑密度綠地率建筑限高〔米〕備注居住用地281700不大于50%不小于10%150兼容商業(yè)金融業(yè)建筑,容積率、綠地率、建筑密度為平均指標(biāo)，建筑面積為地上建筑規(guī)模中小學(xué)、幼兒園用地3200不大于25%不小于30%幼兒園本次出讓土地面積為124671.1平方米，其余1255.3平方米土地待具備土地交付條件后，出讓人再與受讓人簽訂補(bǔ)充合同將該局部土地出讓給受讓人。該地塊土地用途為城鎮(zhèn)住宅、商服、科教，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為城鎮(zhèn)住宅70年、商服40年、科教50年。該地塊掛牌起始價為410000萬元〔不含市政公用根底設(shè)施大配套費(fèi)〕。②其他要求第一點：可建設(shè)用地范圍內(nèi)地上總建筑面積不大于281700平方米。其中居住建筑面積不大于164500平方米，商業(yè)金融業(yè)建筑面積不大于117200平方米〔含保存廠房改造后建筑規(guī)模約23000平方米，其中結(jié)合設(shè)置一處地上建筑規(guī)模不小于800平方米的微型消防站〕；第二點：可建設(shè)用地范圍內(nèi)地鐵四號線出入口、風(fēng)亭等設(shè)施須與工程擬建建筑結(jié)合設(shè)置；第三點：規(guī)劃方案應(yīng)結(jié)合地下空間規(guī)劃要求設(shè)置下穿規(guī)劃城市道路〔規(guī)劃十四經(jīng)路及北十五經(jīng)路〕的機(jī)動車連接通道，地下車行通道寬9米，同時應(yīng)與地鐵、供熱中繼泵站和地下管線等相關(guān)設(shè)施充分結(jié)合；第四點：其他規(guī)劃要求詳見該地塊?規(guī)劃條件通知書?。第五點：受讓人自土地出讓合同簽訂之日起180日內(nèi)，繳齊全部土地出讓金。第六點：該地塊應(yīng)自土地出讓合同簽訂之日起一年內(nèi)開工，2021年6月20日前，沿海河建筑竣工并完成外立面裝修；該地塊內(nèi)居住建筑自土地出讓合同簽訂之日起四年內(nèi)竣工；該地塊內(nèi)商業(yè)金融業(yè)建筑自土地出讓合同簽訂之日起六年內(nèi)竣工。第七點：新建住宅配套非經(jīng)營性公建，按?天津市新建住宅配套非經(jīng)營性公建建設(shè)和管理方法?(津政辦發(fā)[2021]29號)執(zhí)行?！?〕交通狀況道路狀況：工程東至六緯路，南至十五經(jīng)路，西至海河?xùn)|路，北至十三經(jīng)路等城市主干道，西靠海河，坐落在金阜橋和大直沽橋之間。路面狀況良好，下班、放學(xué)等人流頂峰期時交通擁擠。附近有五十四中公交站、六緯路十三經(jīng)路公交站、長城公寓公交站三個公交站，分別距工程步行約170米、740米和1000,米。有840〔從貴環(huán)小區(qū)到西站公交站〕和92路〔從寧月花園到中心公園〕91路〔富民路公交站到人民公園公交站〕325路〔大王莊地鐵站到佟樓公交站〕643路〔華苑小區(qū)公交站到中山門和睦道〕676路〔工程師院公交站到商業(yè)大學(xué)公交站〕847路〔麗苑公交站到王頂?shù)瘫惫徽尽?62路〔海泰南公交站到第六大道公交站〕購40路〔人人樂十五經(jīng)路站到人人樂十五經(jīng)路站〕九趟公交，交通通達(dá)程度高，地鐵一號線〔下瓦房站距工程1600米〕、三號線〔營口道站距工程約2000米〕、九號線〔大直沽站距工程800米〕通過，四號線預(yù)計明年年底通車、五號線即將于明年開通。無大型停車場。〔2〕公共設(shè)施狀況教育設(shè)施：五十四中學(xué)，于2021年4月，學(xué)校晉升為市級重點中學(xué)。學(xué)校歷史悠久、地理位置優(yōu)越、校風(fēng)端正、治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，領(lǐng)導(dǎo)集體求真務(wù)實、團(tuán)結(jié)進(jìn)取，領(lǐng)導(dǎo)作風(fēng)科學(xué)、民主、公正、樸實。學(xué)校秉承“幫學(xué)生成長，助學(xué)生成才，為學(xué)生人生奠基〞的辦學(xué)理念，以“團(tuán)結(jié)合作、遵規(guī)重那么、拼搏競爭〞的足球精神為核心，以協(xié)作互助的團(tuán)隊精神，堅韌不拔的頑強(qiáng)意志，腳踏實地的優(yōu)良作風(fēng)，勇往直前的非凡氣魄為學(xué)校文化的主要內(nèi)容，堅持以育人為根本、教學(xué)為中心、體藝為特色、質(zhì)量為生命的辦學(xué)思路。堅持構(gòu)建全面開展、體藝特長的學(xué)生成長模式。天津新東方學(xué)校，新東方多語種培訓(xùn)常年開設(shè)的走讀班和住宿班使我們的培訓(xùn)不僅滿足了本地學(xué)員的學(xué)習(xí)需求，還為全國其它地區(qū)學(xué)員利用假期來新東方學(xué)習(xí)創(chuàng)造了條件，住宿精品班一般提供雙人標(biāo)間、獨立衛(wèi)生間、冬季暖氣、夏季空調(diào)，確保為廣闊學(xué)生提供一個舒適、封閉、平安的良好教學(xué)環(huán)境。天津音樂學(xué)院學(xué)院設(shè)有音樂學(xué)、作曲、聲樂、民族聲樂、民樂、管弦、鋼琴、手風(fēng)琴鍵盤、音樂教育、藝術(shù)管理、現(xiàn)代音樂、舞蹈、戲劇影視等13個教學(xué)系，開設(shè)59個專業(yè)及專業(yè)方向。截至2021年12月，學(xué)校師生共參加國家大劇院“春華秋實〞演出、臺灣臺北國父紀(jì)念館大會堂“國樂天音〞、天津大劇院“節(jié)日·狂想〞專場音樂會以及“第六屆東亞運(yùn)動會〞開閉幕式、第九屆全國大學(xué)生運(yùn)動會開閉幕式、中央電視臺春節(jié)戲曲晚會等大型演出活動45場。文化體育設(shè)施：天津音樂廳，改造之后天津人藝、中央音樂學(xué)院交響樂團(tuán)、天津交響樂團(tuán)等眾多文藝團(tuán)體紛紛來這里演出。1983年，天津市與日本神戶市建立友好城市十周年的紀(jì)念會在這里進(jìn)行，眾多國內(nèi)外著名藝術(shù)家來到這里與天津觀眾見面。之后，著名小提琴演奏家盛中國在這里舉辦獨奏音樂會，演出門票緊俏到千金難求的地步。演出中，臺下的觀眾凝神聆聽，安靜得掉一根針都能聽到。世界著名指揮家朱暉先生指揮演出的?歐洲之旅———大型交響音樂會?，也在當(dāng)年的天津引起熱潮。除盛中國外，劉詩昆、鮑惠蕎、郎朗等鋼琴家也屢次登上音樂廳的舞臺，舉辦個人獨奏音樂會。除此之外，北京交響樂團(tuán)、維也納青年交響樂團(tuán)等也紛紛來此演出。那些年，不管是什么演出，音樂廳總是場場爆滿、座無虛席。游泳館、健身房是使人們在也與工作之余活潑身心放松自我的好去處。商業(yè)效勞設(shè)施：小白樓CBD，目前小白樓商圈擁有海信廣場、濱江購物中心、凱旋門百貨；凱悅飯店、濱江萬里酒店、金皇大廈、國際大廈和國際貿(mào)易中心等星級酒店、寫字樓，聚集了天津市財政局、銀監(jiān)局、交通銀行、平安保險公司、天津圖書大廈等眾多單位和許多國際貿(mào)易公司在此落戶。隨著我市開放步伐的不斷加快和濱海新區(qū)的快速開展，這里將形本錢市獨具特色的高端商務(wù)區(qū)，開展?jié)摿o限！蘇寧易購、國美電器、津沽早市位于工程附近，方便周邊居民購物休閑等活動。市政公用設(shè)施：國家電網(wǎng)、中繼泵站、控制室、供熱管線、變電箱、中國移動這些設(shè)施滿足周邊居民的生活的根本需求。行政管理設(shè)施：河?xùn)|區(qū)六緯路派出所維持片區(qū)較好的治安水平?！?〕景觀自然環(huán)境面臨海河。海河，是天津的母親河，歷史悠久是中華文明的發(fā)祥地之一，具有豐富的史前文化，環(huán)境優(yōu)美，秀色可餐，許許多多投資商都依海河兩岸修建景色優(yōu)美的公園，并在元、明、清三代成為全國的政治和文化中心。從元朝起，海河流域的北京成為歷代都城，海河流域便成為中國的政治和文化中心，推動了天津經(jīng)濟(jì)文化的開展。〔4〕人文環(huán)境緊鄰天妃宮遺址博物館。天妃宮遺址博物館，位于天津市河?xùn)|區(qū)大直沽中路，占地面積五千八百平方米，建筑面積三千余平方米以二百余件出土文物及與海洋文化、媽祖文化有關(guān)的船舶、建筑等復(fù)原模型和三百幅圖片，充分展示了天津的開展歷史。本工程的開發(fā)方式是由金茂集團(tuán)單獨開發(fā)，為獨立開發(fā)。擁有完全的自主權(quán)，操作上完全自主，便于管理，獨享全部工程收益；但是要取得全部收益同時也要單獨承當(dāng)風(fēng)險，獲得高收益的同時也伴隨著高風(fēng)險。優(yōu)化建設(shè)方案，完善工程可行性研究；實事求是的校核投資，落實資金籌措方法和渠道；促進(jìn)工程決策科學(xué)化、防止重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)；有利于客觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，落實經(jīng)濟(jì)開展規(guī)劃；有助于統(tǒng)一認(rèn)識，協(xié)調(diào)行動，為工程實施創(chuàng)造條件。工程評估的目的主要是確定工程的操作風(fēng)險，對工程操作需要的各類準(zhǔn)備工作進(jìn)行確認(rèn)。其是在投資決策前，有助于控制工程風(fēng)險和不確定性對建設(shè)工程在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否可行進(jìn)行全面分析、論證，為工程投資決策提供科學(xué)依據(jù)的過程和方法。根據(jù)天津的城市規(guī)劃，未來的天津?qū)⑹且粋€以主城區(qū)為中心的由中等城市、衛(wèi)星城市等共同組成的城市群，未來的城市開展一方面是主城區(qū)的擴(kuò)大，另一方面是中等城市、衛(wèi)星城的形成。對房地產(chǎn)業(yè)來說，這就意味著開展機(jī)遇不僅僅停留在主城區(qū)，各中等城市、衛(wèi)星城都將有很好的開展空間。隨著天津市經(jīng)濟(jì)的開展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也得到了相應(yīng)的提高，人們對改善居住條件的要求也日益強(qiáng)烈,加之城市化進(jìn)程的加快，促使周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量涌入市區(qū)，隨之而來對天津市城的居住、教育、衛(wèi)生等各項關(guān)系民生問題的設(shè)施提出了更高的要求。該工程的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展要求，對實現(xiàn)重慶市城市建設(shè)規(guī)劃、提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿足人民日益增長的消費(fèi)需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展具有重要作用。綜上所述，該工程符合國家產(chǎn)業(yè)政策，建成后將大大高市區(qū)居民的住房條件，降低城鎮(zhèn)住房壓力，緩解城市人口交通壓力，擴(kuò)大城市根底設(shè)施覆蓋范圍，實現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置。具有可觀的經(jīng)濟(jì)和顯著的社會效益，其建設(shè)是非常必要的。我國編制工程評估報告，要按照國家相關(guān)法律規(guī)定；國民經(jīng)濟(jì)和社會開展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)開展規(guī)劃；國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見；?國有土地使用權(quán)出讓合同?或國有土地使用權(quán)證書，或國土資源行政主管部門出具的工程用地預(yù)審意見；環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見；交通行政主管部門出具的交通影響評價意見；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等根底資料；有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)、要求等資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；工程備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。最后綜合考慮以上因素，評定方案的可實施性第2章

房地產(chǎn)市場分析〔1〕天津市經(jīng)濟(jì)環(huán)境總的看，天津市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)較快開展的態(tài)勢。2021年第一季度，全市一般預(yù)算收入增加386.1億元，收入總量和增幅創(chuàng)歷史最好水平。各區(qū)縣財政收入增勢強(qiáng)勁，2021年區(qū)縣一般預(yù)算收入890.1億元，增長37.5%，其中，濱海新區(qū)、中心城區(qū)、環(huán)城四區(qū)和老五縣收入分別增長42.7%、23.7%、34.7和47%。本市轄區(qū)內(nèi)財政總收入到達(dá)5333.4億元，增長21.8%，財政收入總量持續(xù)加大，綜合實力不斷增強(qiáng)，為全市經(jīng)濟(jì)社會開展提供了有力保障。天津作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈雙城核心之一，近幾年始終保持了經(jīng)濟(jì)的快速開展，吸引了國內(nèi)外投資的注入，房地產(chǎn)投資的熱度也呈現(xiàn)逐年的增加。2021年，全市生產(chǎn)總值16538.19億元，按可比價格計算，比上年增長9.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值210.51億元，增長2.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值7723.60億元，增長9.2%，其中，工業(yè)增加值6981.27億元，增長9.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值8604.08億元，增長9.6%，占全市生產(chǎn)總值的52.0%，首次超過第二產(chǎn)業(yè)，形成“三二一〞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，本年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控年，全國大局部地區(qū)房地產(chǎn)市場哀聲一片，在如此嚴(yán)苛的政策限制下，天津市房地產(chǎn)市場仍然保持了較為平穩(wěn)的開展趨勢，全年住宅成交量將近900萬平方米，相比2021年并沒有出現(xiàn)消滅性的下降，同時房價也保持在一個平穩(wěn)的水平，應(yīng)該說這與天津市房地產(chǎn)業(yè)始終較為健康、良性的開展環(huán)境是密不可分的。市場需求決定了市場成交，天津市目前仍然以剛性需求為主導(dǎo)，婚房、剛性改善等比例較大，需求結(jié)構(gòu)決定了市場平穩(wěn)健康的開展特點?！?〕天津市金融環(huán)境2021年以來，天津市積極應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊，加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和扶持，強(qiáng)化保增長、擴(kuò)內(nèi)需政策措施，促進(jìn)了天津市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康開展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，開發(fā)投資快速增長，市場供需日趨向好，產(chǎn)業(yè)開展邁上了一個新臺階，對天津經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)開展起到了重要推動作用。隨著天津市金融改革不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)逐步形成了銀行、上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托、海外資金、典當(dāng)融資等多渠道多元化融資方式，建設(shè)資金保持高位增長。2021年，全市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金合計3572.33億元，比2021年增長1.7倍，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速43.5個百分點，為開發(fā)建設(shè)提供了充足的資金保障。其中國內(nèi)貸款765.22億元，增長1.7倍；自籌資金892.08億元，增長1.8倍；其他資金來源1087.95億元，增長1.9倍。近年來,隨著房地產(chǎn)調(diào)控措施的持續(xù)深入,房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策也總體收緊,中國銀監(jiān)會屢次要求各家商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家調(diào)控政策,通過總量控制、名單管理、壓力測試等多種手段嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。而2021年以來，市場銷售下滑導(dǎo)致資金回籠放緩、土地及投資本錢上升等因素都在不斷加劇房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營資金鏈的緊繃。在市場分化與風(fēng)險的作用下，不同房企在融資環(huán)境上也呈現(xiàn)差異待遇，冷暖不一。優(yōu)質(zhì)房企較為容易獲得融資緩解資金壓力，而中小房企受制于企業(yè)規(guī)模，融資獲取難度依然較大。一些中小企業(yè)不得不采用借新還舊的方法滾動開發(fā)，或通過信托、私募基金等形式變相融資，利率一般高于銀行貸款數(shù)倍以上，融資本錢較高。在目前房地產(chǎn)市場盤整時期，天津市房地產(chǎn)中小企業(yè)資金鏈仍將面臨嚴(yán)峻形勢。〔3〕天津市法律制度環(huán)境2021年6月7日，天津市人民政府辦公廳發(fā)布通知，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康開展，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，標(biāo)準(zhǔn)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，根據(jù)?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?、?天津市商品房管理條例?、?天津市房地產(chǎn)交易管理條例?、?城市商品房預(yù)售管理方法?〔原建設(shè)部令第131號〕及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合天津市實際，制定了?天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管方法?，自2021年8月1日起施行，有效期5年。根據(jù)2021房產(chǎn)稅征收新標(biāo)準(zhǔn)，個人將購置缺乏2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購置2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。房地產(chǎn)契稅調(diào)整2021年最新房產(chǎn)稅政策2021房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，今日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合發(fā)文，將調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，對個人購置家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。〔4〕河?xùn)|區(qū)區(qū)域相關(guān)規(guī)劃相關(guān)規(guī)劃內(nèi)容來源于2021年1月8日在天津市河?xùn)|區(qū)第十六屆人民代表大會第六次會議上，關(guān)于天津市河?xùn)|區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十三個五年規(guī)劃綱要的報告。①優(yōu)化開展格局。加快落實“金貿(mào)河?xùn)|〞功能定位，依托土地、交通、人文等資源優(yōu)勢，突出核心特色功能，進(jìn)一步調(diào)整完善開展格局，加快打造海河?xùn)|岸主中心，加快建設(shè)海河?xùn)|岸經(jīng)濟(jì)開展帶、新開路——津濱大道開展帶、大直沽中路——紅星路開展帶建設(shè)，優(yōu)化提升十一經(jīng)路現(xiàn)代金融商務(wù)區(qū)、津濱大道現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、天津站——新開路商貿(mào)區(qū)、金貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)大學(xué)商務(wù)商貿(mào)區(qū)、大直沽文化旅游商貿(mào)區(qū)，實現(xiàn)橫向錯位開展、縱向分工協(xié)同開展，緊緊圍繞“金貿(mào)河?xùn)|〞功能定位和“一三六六〞開展格局，全力推進(jìn)河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟(jì)社會開展。②提升城市建設(shè)水平。以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃為引領(lǐng)，以成片老舊房屋改造為重點，加快推進(jìn)魯山道等危陋房屋和東宿舍等棚戶區(qū)改造任務(wù)，有序推動老舊住宅小區(qū)綜合整治。抓住和用好城市土地整理管理體制改革的契機(jī)，加大土地資源整理開發(fā)力度，完成市政府下沉10個地塊整理工作，做好規(guī)劃調(diào)整和總體安排，建設(shè)一批產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)工程。加快完善交通路網(wǎng)建設(shè)，打通一批卡口斷頭道路，提升改造一批干線、支線道路。③大力開展文化旅游產(chǎn)業(yè)。引進(jìn)培育骨干文化企業(yè)和創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，做大做優(yōu)棉三創(chuàng)意街區(qū)，深入挖掘天津之根——大直沽歷史文化底蘊(yùn)和人文、旅游資源，促進(jìn)文化與科技、金融、商貿(mào)等深度整合。加強(qiáng)文物及非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)工作，繼續(xù)挖掘我區(qū)非遺工程資源。④大力加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)。打造綠化生態(tài)城區(qū)、引導(dǎo)綠色低碳生活、加強(qiáng)生態(tài)文明制度建設(shè)，加快推進(jìn)“美麗河?xùn)|·一號工程〞，打造美麗宜居的生態(tài)環(huán)境。2021年是天津正式走出北京“陰影〞、走出了屬于自己獨立行情的一年，在整個中國熱點城市中也占有一席之地。特別是去年5月之后，市場有了翻天覆地的變化，后八個月平均月成交要比之前高出100萬平方米左右。最終，在經(jīng)歷了2年的相對低迷之后，2021年銷售面積、金額均創(chuàng)歷史新高，整個天津市場火爆初顯。當(dāng)然天津市場區(qū)域分化仍然嚴(yán)重，濱海新區(qū)供大于求并未改變，整體來看，環(huán)城四區(qū)、中心城區(qū)與遠(yuǎn)郊五區(qū)、濱海新區(qū)市場冰火兩重天。整體來看，2021年全年天津市場呈現(xiàn)出以下三大特征：〔1〕2021年市場熾熱初顯，全年成交創(chuàng)歷史頂峰2021年天津商品房市場共成交1561萬平米，較2021年上漲38.11%，其中商品住宅成交1356萬平方米，成交金額1566億元，較2021年分別增長41.76%和55.10%，均到達(dá)了歷史的最高點，銷售面積和銷售金額都列全國第九；商業(yè)和辦公總成交面積為110萬平方米，同比下降19.3%?！?〕改善型需求逐漸抬頭，房價增幅創(chuàng)近五年新高在四季度市場熾熱之下，天津2021年商品住宅均價到達(dá)11845元/平方米，較2021年增長8.86%，增幅為近五年的新高。從面積段來看，天津90-120平方米的戶型是成交的絕對主力，共成交5.4萬套，總計541萬平方米，其占比遠(yuǎn)超其他各面積段。另外，90平方米以下戶型的成交量下滑明顯，120-144平方米和144-220平方米戶型成交那么穩(wěn)步上升。單價段表現(xiàn)比擬突出的為15000-30000元/㎡區(qū)間的房源，成交增幅明顯上漲，主要是受市區(qū)高端工程入市的刺激導(dǎo)致成交激增?！?〕商業(yè)辦公成交低迷，市場嚴(yán)重供大于求2021年天津商辦工程僅成交110萬平方米，成交金額為178億元，同比分別下降19.3%和10.3%。整體來看，天津的商辦市場長期處在需求低迷，庫存高企狀態(tài)下。而目前商業(yè)和辦公類產(chǎn)品的供求比仍為2:1和4:1，市場供大于求顯著，未來壓力較大?！?〕河?xùn)|區(qū)一級土地市場分析2021年河?xùn)|區(qū)土地供給量大幅增加，樓面地價突破13000元每平方米，創(chuàng)歷史新高?！?〕河?xùn)|區(qū)二級房地產(chǎn)市場分析2021-2021年河?xùn)|區(qū)商品住宅供給量逐年增加，2021年由于前兩年土地供給量缺乏，老工程的不斷減少，2021年新增供給量驟轉(zhuǎn)；2021年受市場回暖以及房價增長預(yù)期等因素影響，河?xùn)|區(qū)成交量在供給驟降的情況下，實現(xiàn)了51萬平方米成交量，供給比到達(dá)1:3.4，供求矛盾突出。2021-2021年河?xùn)|區(qū)商品住宅成交量受供給影響，波動幅度較大；成交均價在經(jīng)歷了2021年小幅調(diào)整后，2021年成交均價超過17000元每平方米，同比2021年上漲21%，漲幅居天津各區(qū)之首。以下圖是河?xùn)|區(qū)2021年7月——2021年6月的房價走勢圖。從圖中可知，該時段河?xùn)|區(qū)房價漲勢平穩(wěn)。河?xùn)|區(qū)房價2021年7月——2021年6月天津作為五大都市區(qū)及高鐵沿線中心城市之一，受益于產(chǎn)業(yè)升級和人口流入，為房地產(chǎn)需求和價格提供了有利的支持，在2021年天津房地產(chǎn)市場中，改善型住房需求有望占主導(dǎo)地位。首先現(xiàn)有的住房普遍戶型較小〔平均面積80平米，三居或以上的戶型占比不到40%〕，20%左右的住房質(zhì)量很差。此外，已擁有一套住房的改善型購房者的住房負(fù)擔(dān)能力要比首次購房者高得多。其次，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求〔首次置業(yè)需求和投資性需求〕正趨于弱勢。結(jié)婚首次購房的人數(shù)正在小幅下降，隨著美男新婚夫婦數(shù)量增速持續(xù)放緩，結(jié)婚購房的頂峰期將會過去。2021年，河?xùn)|區(qū)新建商品住宅的成交量勉勉強(qiáng)強(qiáng)擠進(jìn)全市各區(qū)縣TOP10〔第十名〕，成交均價在市內(nèi)六區(qū)僅以區(qū)區(qū)幾百元優(yōu)勢跑贏了一貫追不上它的紅橋、河北兩區(qū)。而在這一項上，河西超它2400元/平方米，和平、南開超它大約4300元/平方米。但是2021年，河?xùn)|區(qū)新建商品住宅成交均價同比2021年上漲6.08%，在市內(nèi)六區(qū)中僅次于南開，是去年天津環(huán)內(nèi)漲價最快的市區(qū)。而在2021年河?xùn)|區(qū)房價可能會繼續(xù)增長，理由有三：〔1〕購房需求持續(xù)旺盛。這點似乎也無需過多解釋了。一方面，天津人買房不離故土，市內(nèi)六區(qū)自身擁有穩(wěn)定的地緣性購房需求。另一方面，相較濱海、環(huán)城、遠(yuǎn)郊區(qū)縣，天津市區(qū)房產(chǎn)歷來在保值、升值方面表現(xiàn)具佳。河?xùn)|雖然漲得快，但均價水平與和平等“高價〞城區(qū)之間還存在不小距離，購房總價門檻較低。此外，雖然新房成交總量有限，但請看看2021年的二手房成交量數(shù)據(jù)——市內(nèi)六區(qū)里，河?xùn)|跑量堪稱“一枝獨秀〞。〔2〕新盤供給連年稀缺。去年河?xùn)|在新房成交量方面跑得“慢〞，與近年該區(qū)住宅用地供給量大幅縮減息息相關(guān)。2021年，河?xùn)|僅出讓2宗住宅用地。2021全年，河?xùn)|更是半宗宅地也未供給入市。再往前數(shù)的2021、2021是河?xùn)|賣地“大年〞，共出讓包括瀚瀾苑、融科瀚棠、恒大帝景、招商雍景灣、富豪新開門等工程在內(nèi)的5幅住宅用地。但時至2021年，上述工程除恒大帝景尚未開盤外，均已去化過半。供地減少，可選的新盤工程屈指可數(shù)，也難怪置業(yè)河?xùn)|的購房者都扎進(jìn)了二手房市場?！?〕版塊成熟，價值堅挺。河?xùn)|近年在商業(yè)、交通等諸多配套條件方面開展迅猛。同為南開區(qū)，密云路版塊與奧城“地王〞板塊價差懸殊。但在河?xùn)|區(qū)內(nèi)，這樣的板塊間差距卻在不斷縮小。萬達(dá)、紅星兩座綜合體旗艦帶動了津濱大道沿線，一條海河串聯(lián)起自赤峰橋至海津橋的海河?xùn)|路版塊，其余后廣場版塊、津塘路版塊、衛(wèi)國道版塊等也各具特色。此外，河?xùn)|還單獨“把持〞著市區(qū)溝通濱海新區(qū)的三條主干道路：衛(wèi)國道、津濱大道、津塘公路；天津地鐵2、3、9號線共13個站點位于河?xùn)|轄區(qū)內(nèi)；將于“十三五〞期間建成的地鐵4、5、10號線也有十余個站點設(shè)置在河?xùn)|。2.2主要競爭樓盤分析調(diào)查工程周邊共有3個競爭樓盤，分別是中糧大道、中信城市廣場、富豪新開門。中糧大道①表2-2-1中糧大道名稱中糧大道交房日期2021年10月開發(fā)商天津糧濱投資物業(yè)公司中糧物業(yè)天津公司物業(yè)位置河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路與六緯路交口物業(yè)費(fèi)建筑類型高層付款方式一次性或按揭占地面積12473平方米主力戶型一居、二居、三居建筑面積建筑面積：52480平方米主力面積43-90m3總套數(shù)644交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯綠化率29%容積率②戶型特點分析兩梯四戶設(shè)計，充分保證了每一戶的采風(fēng)通風(fēng)。③價格分析均價30000元/平米。分析：該樓盤采取平穩(wěn)的定價的策略，價格波動頻率不大，便于快速成交，促進(jìn)良性循環(huán)。為快速賣房?！?〕富豪新開門①表2-2-2富豪新開門名稱富豪新開門交房日期2021年10月開發(fā)商天津富都房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)公司深圳市把戲年國際物業(yè)效勞天津分公司物業(yè)位置河?xùn)|區(qū)新開路與衛(wèi)國道交口物業(yè)費(fèi)待定建筑類型高層付款方式一次性或按揭占地面積203900平方米主力戶型二居、三居建筑面積145000平方米主力面積90—130㎡總套數(shù)512交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯綠化率30%容積率②戶型特點分析二居、三居設(shè)計，南北通透，實用性強(qiáng)，面積緊湊。③價格分析均價30000元/平米。分析：該樓盤周邊定價大致相同，價格平穩(wěn)?！?〕中信城市廣場①表2-2-3中信城市廣場名稱中信城市廣場交房日期預(yù)計2021年底高層7號樓入住開發(fā)商中信保利達(dá)地產(chǎn)〔天津〕物業(yè)公司中信物業(yè)物業(yè)位置河?xùn)|區(qū)海河?xùn)|路與九經(jīng)路交口物業(yè)費(fèi)高層4.32元/平方米·月，洋房5.5元/平方米·月，商業(yè)6.50元/平方米·月建筑類型板樓、高層、多層、超高層付款方式一次性或按揭占地面積135540平方米主力戶型一居、二居、三居、四居建筑面積1200000平方米主力面積90—240㎡總套數(shù)1312交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯、精裝修綠化率18%容積率②戶型特點分析一居、二居、三居、四居多戶型設(shè)計，滿足不同階層的需求。③價格分析價格待定，但整體定位較高，價格應(yīng)略高于周邊同類產(chǎn)品。第3章房地產(chǎn)工程SWOT分析1地理交通：該地塊位于河?xùn)|區(qū)六緯路西側(cè)，其四至為：東至六緯路，南至十五經(jīng)路，西至海河?xùn)|路，北至十三經(jīng)路。附近有五十四中公交站、六緯路十三經(jīng)路公交站三個公交站，分別距工程步行約170米、740米和1000米。有840〔從貴環(huán)小區(qū)到西站公交站〕、92路〔從寧月花園到中心公園〕、91路〔富民路公交站到人民公園公交站〕、325路〔大王莊地鐵站到佟樓公交站〕、643路〔華苑小區(qū)公交站到中山門和睦道〕、676路〔工程師院公交站到商業(yè)大學(xué)公交站〕、847路〔麗苑公交站到王頂?shù)瘫惫徽尽场?62路〔海泰南公交站到第六大道公交站〕和購40路〔人人樂十五經(jīng)路站到人人樂十五經(jīng)路站〕九趟公交，交通通達(dá)程度高，地鐵一號線〔下瓦房站距工程1600米〕、三號線〔營口道站距工程約2000米〕、九號線〔大直沽站距工程800米〕通過，四號線預(yù)計明年年底通車，五號線即將開通。2教育：工程附近的河?xùn)|區(qū)中心小學(xué)先后被命名為天津市義務(wù)教育示范校、天津市素質(zhì)教育示范校、天津市“三A〞學(xué)校、全國現(xiàn)代教育技術(shù)實驗學(xué)校、天津市文明學(xué)校等幾十項榮譽(yù)稱號。工程附近的五十四中學(xué)，天津市第五十四中學(xué)地處河?xùn)|區(qū)中心地帶，從1955年建校至今，學(xué)校已經(jīng)走過了60年的風(fēng)雨歷程，是一所歷史悠久的市級重點中學(xué)。學(xué)校中高考成績優(yōu)秀，各項指標(biāo)均居同類校首位。工程附近的田莊中學(xué)，學(xué)校以嚴(yán)格有序的管理、優(yōu)良的校風(fēng)、優(yōu)異的教學(xué)成績贏得學(xué)生家長和社會各界廣泛好評。1995年跨入天津市義務(wù)教育示范校、天津市教學(xué)改革先進(jìn)校的行列。學(xué)校注重優(yōu)化育人環(huán)境，建立了部頒一類標(biāo)準(zhǔn)的理化生實驗室、網(wǎng)絡(luò)教室，在同類校中率先使電腦和正投等多媒體教學(xué)設(shè)備走進(jìn)了小班教室。近年來，該校先后獲得市級電化教學(xué)先進(jìn)單位，市級法制教育先進(jìn)單位，市級三防教育先進(jìn)集體，市級文明學(xué)校，河?xùn)|區(qū)“日常行為標(biāo)準(zhǔn)〞示范校，區(qū)級綠色學(xué)校等多項榮譽(yù)工程附近的天津新東方學(xué)校擁有得天獨厚的師資力量，打造最優(yōu)秀的學(xué)習(xí)隊伍，提供最先進(jìn)的教學(xué)水平。工程附近的天津音樂學(xué)院〔南校區(qū)〕中國大學(xué)最正確專業(yè)800強(qiáng)排行143，經(jīng)過半個多世紀(jì)的建設(shè)，已經(jīng)開展成為北方地區(qū)重要的培養(yǎng)音樂、舞蹈、戲劇、影視專門人才的高等藝術(shù)教育學(xué)府。工程附近的天津商務(wù)職業(yè)學(xué)院，天津商務(wù)職業(yè)學(xué)院是一所全日制普通高等職業(yè)院校，前身為天津?qū)ν饨?jīng)濟(jì)貿(mào)易職業(yè)學(xué)院和天津市財貿(mào)管理干部學(xué)院學(xué)院有著悠久的辦學(xué)歷史和良好的社會聲譽(yù)，它始終以優(yōu)良的教育品質(zhì)吸引著來自全國各地的學(xué)生。迄今，已經(jīng)為國家培養(yǎng)出12萬余名的優(yōu)秀畢業(yè)生。3商服：小白樓CBD是天津著名的商業(yè)區(qū)擁有濱江購物中心、聯(lián)合廣場、國貿(mào)大廈等皆是著名的購物商貿(mào)中心、蘇寧易購、國美電器、津沽早市，形成簡單的生活效勞商圈為居民提供購物休閑的生活需求。4自然環(huán)境：面朝海河。海河，是天津的母親河，風(fēng)景優(yōu)美，是著名的旅游觀光圣地，也是天津的象征。海河起于天津市西部的金剛橋，東至大沽口入海，全長1050多公里，橫貫天津鬧市。是天津人日常生活閑逛、休憩釣魚的地方，海河兩岸歷史悠久是中華文明的發(fā)祥地之一，她具有豐富的史前文化，并在元、明、清三代成為全國的政治和文化中心。5人文環(huán)境：緊鄰天妃宮遺址博物館，展示古代人類從事海洋文化實踐活動、天津城市的起源、媽祖文化現(xiàn)象、遺址的開掘等內(nèi)容。3.2房地產(chǎn)工程劣勢分析3.2.1劣勢1周圍居民區(qū)較為老化，周圍區(qū)域的經(jīng)濟(jì)帶動作用和改造程度不明顯。而且周圍車站設(shè)施較為老化，交通擁堵問題較為明顯，環(huán)境較嘈雜。3.2.2劣勢2地塊環(huán)境差，毗鄰海河，土地松軟，地基打法困難，為施工帶來不便。劣勢3地價昂貴，主要適合中高收入人士，而喪失了普通百姓這一重要購置力。3.3房地產(chǎn)工程時機(jī)與威脅分析〔1〕時機(jī)區(qū)域升溫，河?xùn)|區(qū)樓市程大好形勢。配套完善：教育，交通，醫(yī)療，政府機(jī)關(guān)，商業(yè)效勞相對完善充分滿足相關(guān)需求。市場空白：周圍住宅均為老區(qū)，新式的各類檔次的住宅區(qū)具有后發(fā)趨勢。國家放寬生育政策，鼓勵二胎，這一政策的出臺會使得更多家庭增加對住房改善的需求。外來人口大量涌入城市，加速城市化進(jìn)展，使得購房需求增加?！?〕威脅政府未來政策尚不明確，區(qū)域內(nèi)將有幾個工程同期推出，存在潛在競爭。區(qū)域外整個開發(fā)市場投放量大競爭劇烈。第4章工程定位方案工程開發(fā)企業(yè)市場定位于工程市場定位設(shè)計方案充分考慮工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)，將保存廠房作為地塊核心建筑，其面向海河一側(cè)用地規(guī)劃為城市開放空間。方案以“一個公共花園、兩個居住組團(tuán)、三個商業(yè)院落〞為結(jié)構(gòu)骨架，沿海河布置坡屋頂院落，形成規(guī)模商業(yè)建筑群，強(qiáng)調(diào)街闊的連續(xù)性。住宅組團(tuán)的建筑形式和前排建筑統(tǒng)一協(xié)調(diào)，兩座超高層塔樓通過裙房與保存建筑圍合成商務(wù)辦公板塊，通過外檐材質(zhì)的推敲設(shè)計，形成新與舊的比照與統(tǒng)一?？臻g關(guān)系從海河岸線公園向高層塔樓逐層升高，以保證海河沿岸空間層次舒朗有序。由于環(huán)境因素，工程地段與河西小白樓CBD隔河相望，屬天津總體城市規(guī)劃“一主兩副〞中的主城市核心區(qū)域，所以吸引擁有雄厚資金的人群前來購置，為市內(nèi)有一定積蓄的居民，他們想要提高居住空間的檔次；再者為高收入人群，在市區(qū)工作，工程離工作地點較近，這些人根本不擔(dān)憂自己的收入問題，追求豪華與享受，具有一定購置能力。本工程周邊共有3個競爭樓盤，分別是中糧大道、中信城市廣場、富豪新開門。中糧大道工程位于天津市南站CBD核心區(qū)域，是天津市及河?xùn)|區(qū)的重點建設(shè)工程，工程北起李公樓立交橋，南至十一經(jīng)路，西鄰六緯路，東接七緯路，坐擁海河景觀。規(guī)劃占地面積約13公頃，地上總建筑面積約75.5萬平米。規(guī)劃業(yè)態(tài)包括超五星級酒店、中高端商業(yè)、高檔寫字樓及高端公寓，工程建成后必將成為城市的地標(biāo)性建筑。工程交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，距離天津站300米，天津濱海國際機(jī)場20分鐘車程，地鐵4號線、9號線交匯于此，是未來環(huán)渤海區(qū)域的財富之芯。中信城市廣場河?xùn)|區(qū)海河?xùn)|路與九經(jīng)路交口，工程將建設(shè)成為集高端商務(wù)、居住、休閑中心于一體的大型綜合體：包含320米的寫字樓，文華東方酒店，瞰景高層、一線臨河洋房及購物中心。富豪新開門位于河?xùn)|區(qū)新開路與衛(wèi)國道交口，交通便利，建筑類型為高層，主力戶型二居三居。金茂善于打造高端豪宅產(chǎn)品，而海河沿線作為天津近年來迅速崛起的高端豪宅板塊，十分適合金茂定位。熱電廠地塊居于河?xùn)|區(qū)最為中心的地理位置之一，且擁有兩站三線的軌道交通資源，打造成高端豪宅產(chǎn)品。本小區(qū)綠化率為28%，占地面積為33967m2，小區(qū)內(nèi)有公園、健身廣場、公共綠地草坪，該工程距離海河不到2000米，周圍有天妃宮等人文景觀，環(huán)境條件優(yōu)越，風(fēng)景宜人、適宜居住?！耙粋€公共花園、兩個居住組團(tuán)、三個商業(yè)院落〞為結(jié)構(gòu)骨架，沿海河布置坡屋頂院落，形成規(guī)模商業(yè)建筑群，強(qiáng)調(diào)街闊的連續(xù)性。住宅組團(tuán)的建筑形式和前排建筑統(tǒng)一協(xié)調(diào)，兩座超高層塔樓通過裙房與保存建筑圍合成商務(wù)辦公板塊，通過外檐材質(zhì)的推敲設(shè)計，形成新與舊的比照與統(tǒng)一。空間關(guān)系從海河岸線公園向高層塔樓逐層升高，以保證海河沿岸空間層次舒朗有序。本工程定位為中高端住宅，主要的客戶一般為有一定購置能力的高收入人群，該類人群主要有兩類：一類是有一定積蓄的居民，想要提高品質(zhì)，這類客戶通常家庭人口較多，主要購置戶型為三居；另一類是，追求豪華與享受的高收入白領(lǐng)們，這類客戶通常不需要太大的面積，主力戶型為二居；所以工程的主要戶型為二居90m2、三居180m2。該地塊周邊同類產(chǎn)品中，中糧大道、富豪新開門均價均為30000元/平方米，本工程初步定價為31000元/平方米。本工程選擇的銷售方式為聯(lián)合一體銷售。聯(lián)合一體營銷渠道的建立旨在集中開展商和代理商的優(yōu)勢，防止單純直接營銷和間接營銷的缺乏，其成功的操作關(guān)鍵在于開展商和中間商以誠相待，利益共享，并且依賴于中間商高超的專業(yè)素養(yǎng)和優(yōu)良的職業(yè)道德。根據(jù)銷售的需要，通過分析，確定工程營銷定位為廣告推廣和銷售促進(jìn)。廣告語為“深宅人家，盡享都市生活〞第5章規(guī)劃方案及建設(shè)條件〔1〕國家有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)；〔2〕河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的河?xùn)|區(qū)土地局測繪的地形圖及征地紅圖；〔3〕河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的設(shè)計任務(wù)書及要求；〔4〕工程籌劃公司提出的原那么設(shè)計概念要求。5.2規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)原那么〔1〕規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本?！?〕規(guī)劃設(shè)計必須符合工程定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。工程定位是一個工程的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案?！?〕規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤工程成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。〞以前設(shè)計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在籌劃工程時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題?！?〕規(guī)劃設(shè)計在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮工程營銷的方便。營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個根本要求，一個是賣點，一個是賣相?！?〕規(guī)劃設(shè)計除了遵循專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及技術(shù)要點之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的根本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等根本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全防止的，關(guān)鍵在于設(shè)計師必須懂得這些根本禁忌。5.3工程土地使用條件及規(guī)劃設(shè)計條件工程土地使用條件表5-3工程土地使用條件產(chǎn)權(quán)年限商業(yè)住宅70年商服40年科教50年總建筑面積281700㎡〔住宅180000㎡商服101700㎡〕3200m2(科教)規(guī)劃建設(shè)用地面積121314.5㎡4606.5m2(科教)建筑密度31.76%容積率綠化率28%掛牌起始價410000萬元〔不含市政公用根底設(shè)施大配套費(fèi)〕建筑后退紅線距離10m建筑高度90m車位地上200個

，地下2000個規(guī)劃設(shè)計條件〔1〕可建設(shè)用地范圍內(nèi)地上總建筑面積不大于281700平方米。其中居住建筑面積不大于164500平方米，商業(yè)金融業(yè)建筑面積不大于117200平方米〔含保存廠房改造后建筑規(guī)模約23000平方米，其中結(jié)合設(shè)置一處地上建筑規(guī)模不小于800平方米的微型消防站〕；〔2〕可建設(shè)用地范圍內(nèi)地鐵四號線出入口、風(fēng)亭等設(shè)施須與工程擬建建筑結(jié)合設(shè)置；〔3〕規(guī)劃方案應(yīng)結(jié)合地下空間規(guī)劃要求設(shè)置下穿規(guī)劃城市道路〔規(guī)劃十四經(jīng)路及北十五經(jīng)路〕的機(jī)動車連接通道，地下車行通道寬9米，同時應(yīng)與地鐵、供熱中繼泵站和地下管線等相關(guān)設(shè)施充分結(jié)合；〔4〕其他規(guī)劃要求詳見該地塊?規(guī)劃條件通知書??！?〕受讓人自土地出讓合同簽訂之日起180日內(nèi)，繳齊全部土地出讓金。〔6〕該地塊應(yīng)自土地出讓合同簽訂之日起一年內(nèi)開工，2021年6月20日前，沿海河建筑竣工并完成外立面裝修；該地塊內(nèi)居住建筑自土地出讓合同簽訂之日起四年內(nèi)竣工；該地塊內(nèi)商業(yè)金融業(yè)建筑自土地出讓合同簽訂之日起六年內(nèi)竣工?！?〕新建住宅配套非經(jīng)營性公建，按?天津市新建住宅配套非經(jīng)營性公建建設(shè)和管理方法?(津政辦發(fā)[2021]29號)執(zhí)行。5.4工程主要技術(shù)指標(biāo)表5-4-1停車場〔庫〕配建車位控制指標(biāo)建筑類型計算車位停車位配比商品房單位/戶1商業(yè)車位/萬平方米建筑表5-4-2規(guī)劃用地及建筑面積匯總表類別名稱用地面積建筑面積住宅用地6000㎡180000㎡商業(yè)用地3300㎡1017000㎡綠化用地33968㎡--道路用地24262.9㎡--〔1〕功能分區(qū)主要有住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)三個分區(qū)，住宅區(qū)內(nèi)有公園、公共綠地、健身廣場、景觀建筑等設(shè)施，使得區(qū)域不再單調(diào)，可供居民休閑娛樂使用，使生活更加豐富多彩?！?〕環(huán)境結(jié)構(gòu)小區(qū)環(huán)境結(jié)構(gòu)，有公共環(huán)境和私人環(huán)境。公共環(huán)境是指供居民休息使用的共用綠地、公園、健身廣場、自然景觀設(shè)施，這些設(shè)施的有機(jī)組合，給人以一種建筑美感。私人環(huán)境是指住宅一層庭院、陽臺與露臺等供居民自用的私人設(shè)施，可以進(jìn)行眺望、休息、喝茶等休閑娛樂活動?！?〕園林及綠化在總體的設(shè)計風(fēng)格上與眾不同，突出設(shè)計理念?？傮w設(shè)計理念以中國的傳統(tǒng)文化為主題，以“團(tuán)聚、幸福〞為核心理念，結(jié)合小區(qū)景觀建筑特點，將現(xiàn)代建筑與景觀相結(jié)合，力求為住戶營造一個舒適和諧的生活氣氛。該小區(qū)鄰近海河，是天津的發(fā)源地，有深厚的歷史底蘊(yùn)與人文背景，結(jié)合此特點，營造別具一格的生態(tài)化人居環(huán)境。采取形式多樣的規(guī)劃手段，形成千姿百態(tài)的各種小型綠地，到達(dá)芳草遍地，花開滿院，綠樹成蔭的效果。工程總平面圖〔1〕入門設(shè)計①步行交通功能：出勤交通、商業(yè)交通、娛樂交通。②步行交通組成形式：人行道、人行橫道、商業(yè)步行街。③步行交通設(shè)施：步行道路、效勞性公用設(shè)施、各種指示信息?！?〕道路體系設(shè)計①城市道路橫斷面設(shè)計。機(jī)動車道設(shè)計；非機(jī)動車道設(shè)計；分隔帶、綠化帶和人行道設(shè)計、道路路緣石、橫坡和路拱設(shè)計、道路橫斷面組合、橫斷面圖的繪制。②城市道路平面設(shè)計道路平面曲線設(shè)計、道路路段平面綜合設(shè)計。③城市道路縱斷面設(shè)計道路縱坡、豎曲線、道路縱斷面綜合設(shè)計?！?〕停車場設(shè)計出入口有良好的視野，出入口距離人行過街天橋、地道和橋梁、隧道引道50米；距離交叉路口須八十米。出入口4個。出入口之間的凈距須10米，出入口寬度7米。公共建筑配建的機(jī)動車停車場車位指標(biāo)，包括吸引外來車輛和本建筑所屬車輛的停車位指標(biāo)。停車場內(nèi)的主要通道寬度6米。良好的采光條件，節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內(nèi)部各使用功能的布置。主要房間朝向陽面，室內(nèi)對自然光的利用面積較大，南北朝向好，主臥客廳南向采光好，北向布置衛(wèi)生間和廚房也能自然采光，房間能到達(dá)五明標(biāo)準(zhǔn)。擁有良好的視野，塵土、噪音、光污染較少。符合設(shè)計條件。建筑風(fēng)格主要是美式建筑風(fēng)格，美式建筑風(fēng)格實際上是一種混合風(fēng)格，不像歐洲建筑風(fēng)格是一步步逐漸開展演變而來的。它在同一時期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間又有融合和影響，具有注重建筑細(xì)節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方、融合多種風(fēng)情于一體的鮮明特點。在北美建筑中既有私密性強(qiáng)的個體居住單位，又有恢弘大氣的整體社區(qū)氣氛。北美建筑的明顯特點是大窗、閣樓、四坡屋頂、豐富的色彩和流暢的線條。街區(qū)氣氛追求悠閑活力、自由開放。美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大運(yùn)用側(cè)山墻、雙折線屋頂以及哥特式樣的尖頂?shù)缺葦M典型的北美建筑的視覺符號,住宅類建筑個性化和多元化風(fēng)格成分。戶型A戶型三室兩廳兩衛(wèi)約180平方米B戶型兩室兩廳一衛(wèi)約90平方米安防系統(tǒng)主要由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等組成。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：采用電視攝像等手段監(jiān)測被保護(hù)對象，小區(qū)入口和小區(qū)內(nèi)部有多個攝像監(jiān)控。門禁管理系統(tǒng)：用卡片、按鍵、電子門鎖等裝置控制出入口門的開關(guān)。防盜報警系統(tǒng)：采用運(yùn)動物體監(jiān)測器，監(jiān)測接近被保護(hù)對象的運(yùn)動物體。對講系統(tǒng)：利用可視來區(qū)分訪客身份，樓宇內(nèi)部也有可視進(jìn)行區(qū)分。巡更系統(tǒng)：在保安人員巡邏路線上設(shè)置發(fā)信器，以確認(rèn)保安人員的巡視記錄時間等。第6章工程建設(shè)過程主要工作的進(jìn)度安排

〔1〕準(zhǔn)備期2021年10月——2021年3月?！?〕一期開工日期：2021年4月?！?〕一期完工日期：2021年6月。〔4〕一期竣工日期：2021年9月。根據(jù)工程單體工程特點和政府的相關(guān)安置政策精神，于2021年3月，組織了公司財務(wù)、市場開發(fā)、營銷籌劃及工程部門就各自的工作方案和工作開展情況，結(jié)合本工程的實際情況，經(jīng)過綜合分析和研究，規(guī)劃建筑面積可達(dá)28.17萬平方米，建筑限高150米，同時可兼容商業(yè)金融業(yè)用途；工程工程劃分為以下四個施工標(biāo)段：一期工程：公共花園、居住組團(tuán)〔道路面積24140平方米〕、商業(yè)院落總建筑面積14.2萬平方米；二期工程：中小學(xué)、幼兒園用地4616.5平方米，建筑面積可達(dá)3200平方米；公共花園、居住組團(tuán)、商業(yè)院落總建筑面積13.97萬平方米〔待建〕；〔不含科教用地〕。施工周期：1.一期工程2021年5月31日施工結(jié)束，到達(dá)交付驗收條件。2.二期待定〔根據(jù)公司實際情況定開工時間〕。表6-2工程開發(fā)進(jìn)度橫道圖

自密集的宏觀調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)市場在2021-2021以價換量的的勢頭下開始成交量大增，也在媒體的“助力〞下，大環(huán)境的市場在成交量然后慢慢萎縮，房價的優(yōu)惠幅度加強(qiáng)活動開始頻頻出現(xiàn)在媒體廣告中，所有確實定的、隱性的剛需消費(fèi)人群被全面的海量信息包圍，二線、三線城市房地產(chǎn)市場的樓盤出現(xiàn)大幅度的價格戰(zhàn)。在這幾年的整個市場的震蕩和盤整慢慢結(jié)束，整個市場的格局也會得到很大的改變，整個市場的格局會以大品牌、大理念、大效勞、大口碑的品牌公司和知名企業(yè)慢慢會占領(lǐng)這個市場的份額。個人估計：形勢將會向大公司一面倒方面開展，但有待時間考驗。結(jié)合目前市場現(xiàn)狀，工程推廣能否順利進(jìn)行在很大程度上取決于2021-2021年度大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的開展形勢,依據(jù)原先對市場的判斷，對2021年-2021年度的營銷任務(wù)做如下大致安排，預(yù)售期自2021年4月開始：時間段銷售比例費(fèi)用金額〔萬〕30%30%10%20%10%第7章環(huán)境影響評價及對策〔1〕環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀：根據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量功能區(qū)劃分，工程所在地為二類功能區(qū)，環(huán)境空氣質(zhì)量滿足?環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?〔GB3095-2021〕中的二級標(biāo)準(zhǔn)，說明區(qū)域內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量較好。〔2〕施工期揚(yáng)塵影響分析施工揚(yáng)塵主要產(chǎn)生于撤除原有建筑、地基挖掘和施工棄土臨時堆存、建筑材料及建筑垃圾的運(yùn)輸?shù)冗^程。針對施工期揚(yáng)塵污染問題，本評價對施工過程提出以下措施：①施工臨時棄土應(yīng)加蓋苫布，盡量防止揚(yáng)塵產(chǎn)生。②施工過程中現(xiàn)場主要道路必須進(jìn)行硬化處理，以減少過往車輛產(chǎn)生二次揚(yáng)塵。③地基挖掘時作業(yè)場地周圍邊界設(shè)2.0米高圍欄以減少揚(yáng)塵擴(kuò)散。④盡量防止在大風(fēng)天氣下從事施工作業(yè)。采取以上措施后工程施工揚(yáng)塵無組織排放滿足?大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)?〔GB16297-1996〕顆粒物無組織排放監(jiān)控濃度限值的要求，對周圍環(huán)境影響較小?！?〕工程營運(yùn)期主要為居住和非餐飲商業(yè)，不存在大氣污染源。7.2地表水環(huán)境〔1〕水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀：工程所在地地下水滿足?地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?〔GB/T14848-93〕Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)，說明工程所在區(qū)域地下水水質(zhì)較好?！?〕施工期廢水影響分析：工程施工期廢水主要為施工人員生活污水。工程施工期間設(shè)置臨時防滲旱廁，生活污水排入防滲旱廁內(nèi)，定期清掏用于農(nóng)肥。施工期廢水不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生明顯影響?！?〕本工程廢水主要為主要為住戶的生活污水，生活污水排入化糞池，經(jīng)化糞池處理后，由專人掏挖，送藁城市指定排放地點，不外排。因此，本工程對水環(huán)境影響較小。7.3聲環(huán)境〔1〕聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀：根據(jù)聲環(huán)境功能區(qū)域劃分規(guī)定，建設(shè)工程所在區(qū)域?qū)?類區(qū)，執(zhí)行?聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?〔GB3096-2021〕2類標(biāo)準(zhǔn)。〔2〕施工期噪聲主要為施工期各階段機(jī)器設(shè)備噪聲和運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲。各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表7-3-1，各施工階段的運(yùn)輸車輛類型及其聲級見表7-3-2。7-3-1各施工階段的主要噪聲源及其聲級各施工階段的主要噪聲源及其聲級施工期主要聲源聲級dB(A)土方石挖掘機(jī)84裝載機(jī)84推土機(jī)86卷揚(yáng)機(jī)85底板與結(jié)構(gòu)階段振搗器90電鋸90裝飾、裝修階段電鉆877-3-2施工期各交通運(yùn)輸車輛噪聲排放統(tǒng)計施工期各交通運(yùn)輸車輛噪聲排放統(tǒng)計運(yùn)輸車輛類型大型載重車混凝土罐車、載重車輕型載重卡車聲級dB〔A〕8580-8575須采取以下措施以防止和減輕對周圍聲環(huán)境的影響，采取措施如下：①從聲源上控制。建設(shè)單位在與施工單位簽訂合同時，應(yīng)要求其使用的主要機(jī)械設(shè)備為低噪聲機(jī)械設(shè)備，同時在施工過程中，施工單位應(yīng)設(shè)專人對設(shè)備進(jìn)行定期保養(yǎng)和維護(hù)，并負(fù)責(zé)對現(xiàn)場工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，要求工作人員嚴(yán)格按操作標(biāo)準(zhǔn)使用各類機(jī)械。②合理安排施工時間和施工位置。合理安排施工時間，應(yīng)采用先進(jìn)的施工技術(shù)，采用預(yù)留施工縫方法，避開敏感時段施工。不準(zhǔn)在12：00～14：00、20：00～6：00期間使用高噪聲設(shè)備，確需在20時至次日6時進(jìn)行施工的，建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在施工前到工程所在地環(huán)保行政主管部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)前方可進(jìn)行夜間施工。③采用距離防護(hù)措施，在不影響施工情況下將強(qiáng)噪聲設(shè)備盡量移至遠(yuǎn)離敏感點處使用，對相對固定的機(jī)械設(shè)備應(yīng)放在房間內(nèi)。④使用商品混凝土，防止混凝土攪拌機(jī)等產(chǎn)生的噪聲影響。⑤施工場地的運(yùn)輸車輛出入地點，盡量遠(yuǎn)離敏感點，車輛出入現(xiàn)場時應(yīng)低速，禁鳴。裝卸材料時應(yīng)做到輕拿輕放，最大限度的減少噪聲擾民。⑥建設(shè)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對施工工地的噪聲管理，施工企業(yè)也應(yīng)對施工噪聲進(jìn)行自律，文明施工，防止因施工噪聲產(chǎn)生糾紛。經(jīng)采取以上措施后，工程噪聲滿足?建筑施工場界噪聲限值?〔GB12523-90〕的要求，且工程施工期較短，施工完畢后影響消失，工程對聲環(huán)境產(chǎn)生影響較小?！?〕本工程運(yùn)營期噪聲主要為來往車輛產(chǎn)生的噪聲。經(jīng)采取車輛進(jìn)小區(qū)減速慢行、不明笛等措施后，商場自設(shè)停車場，工程不會對周圍聲環(huán)境產(chǎn)生影響。7.4綜合評價結(jié)論綜上所述，工程的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，選址可行，符合總量控制的要求，產(chǎn)生的污染物較少，經(jīng)采取有效防治措施后，外排污染物均可達(dá)標(biāo)排放，對周圍環(huán)境的影響較小。從環(huán)保角度分析，工程是可行的。建立健全平安生產(chǎn)和管理制度，制訂科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮饕?guī)程，同時加強(qiáng)職工操作技能培訓(xùn)。第8章投資估算與資金籌措

〔1〕實事求是的原那么?！?〕從實際出發(fā)，深入開展調(diào)查研究，掌握第一手資料，不能弄虛作假。〔3〕合理利用資源，效益最高的原那么。市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，利用有限經(jīng)費(fèi)，有限的資源，盡可能滿足需要。〔4〕盡量做到快，準(zhǔn)的原那么。一般投資估算誤差都比擬大。通過艱苦細(xì)致的工作，加強(qiáng)研究，積累的資料，盡量做到又快，又準(zhǔn)拿出工程的投資估算?！?〕適應(yīng)高科技開展的原那么從編制投資估算角度出發(fā)，在資料收集，信息儲存，處理，使用以及編制方法選擇和編制過程應(yīng)逐步實現(xiàn)計算機(jī)化，網(wǎng)絡(luò)化。〔1〕工程建議書〔或建設(shè)規(guī)劃〕，可行性研究報告〔或設(shè)計任務(wù)書〕，方案設(shè)計〔包括設(shè)計招標(biāo)或城市建筑方案設(shè)計競選中的方案設(shè)計，其中包括文字說明和圖紙〕?！?〕投資估算指標(biāo)，概算指標(biāo)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?！?〕造價指標(biāo)〔包括單項工程和單位工程造價指標(biāo)〕。〔4〕類似工程造價?！?〕設(shè)計參數(shù)，包括各種建筑面積指標(biāo)，能源消耗指標(biāo)等。〔6〕相關(guān)定額及其定額單價?！?〕當(dāng)?shù)夭牧?，設(shè)備預(yù)算價格及市場價格〔包括設(shè)備，材料價格，專業(yè)分包報價等〕?！?〕當(dāng)?shù)亟ㄖこ倘≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如措施費(fèi)，企業(yè)管理費(fèi)，規(guī)費(fèi)，利潤，稅金以及與建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等。〔9〕當(dāng)?shù)貧v年，歷季調(diào)價系數(shù)及材料差價計算方法等?！?0〕現(xiàn)場情況，如地理位置，地質(zhì)條件，交通，供水，供電條件等?！?1〕其他經(jīng)驗參考數(shù)據(jù)，如材料，設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率，設(shè)備安裝費(fèi)率，零星工程及輔材的比率等。8.3開發(fā)投資估算8-3-1開發(fā)工程投資估算表序號費(fèi)用名稱計算過程單價〔元/m2〕總金額〔萬元〕估算依據(jù)或有關(guān)說明一土地取得費(fèi)用(一)地價款〔含出讓金〕410000(二)契稅410000*3%12300土地取得費(fèi)用*3%(三)城市建設(shè)配套費(fèi)按照建筑面積測算1市政大配套費(fèi)4274按照建筑面積測算(1)住宅局部90000*2902902610按照建筑面積測算(2)商業(yè)局部52000*3203201664按照建筑面積測算3住宅氣源開展基金142000*2020284按照建筑面積測算4住宅自來水增容費(fèi)600*3*0.1*600100升/人日住宅套數(shù)×每戶平均人口××600元/噸日5非住宅自來水增容費(fèi)52000*0.007*6005-8升/平方米日商場營業(yè)面積××600元/噸日〔四〕土地交易費(fèi)410000*0.3%0.3%1230成交總價/評估地價土地費(fèi)用合計只計總額二前期工程費(fèi)(一)環(huán)境影響評價費(fèi)按照建筑面積測算(二)可行性研究費(fèi)535508.4787*2%2%(三)施工現(xiàn)場三通一平費(fèi)14.2*1515213按照建筑面積測算(四)水文地質(zhì)勘探費(fèi)14.2*33按照建筑面積測算(五)地下管網(wǎng)測繪與測量費(fèi)按照建筑面積測算(六)規(guī)劃設(shè)計費(fèi)14.2*1515213按照建筑面積測算(七)工程設(shè)計費(fèi)14.2*1010142按照建筑面積測算前期工程費(fèi)合計三房屋開發(fā)費(fèi)(一)根底處理費(fèi)121309.9*530530按基地面積測算〔二〕建安工程費(fèi)1樓宇結(jié)構(gòu)及粗裝修局部〔住宅〕77400*13301330按照建筑面積測算2樓宇結(jié)構(gòu)及粗裝修局部〔商業(yè)〕52000*185018509620按照建筑面積測算3樓宇水電氣衛(wèi)弱電安裝〔住宅，含消防〕77400*6060按照建筑面積測算4樓宇水電氣衛(wèi)弱電安裝〔商業(yè)〕52000*6060312按照建筑面積測算5樓宇門窗工程〔住宅〕77400*100100774按照建筑面積測算6樓宇門窗工程〔商業(yè)〕52000*110110572按照建筑面積測算7樓宇公共部位裝修〔住宅〕77400*7070按照建筑面積測算8樓宇公共部位裝修〔商業(yè)〕52000*7070364按照建筑面積測算9樓宇電梯及安裝費(fèi)〔住宅〕77400*100100774按照建筑面積測算10樓宇電梯及安裝費(fèi)〔商業(yè)〕52000*120120624按照建筑面積測算11精品房裝修工程費(fèi)〔住宅〕12600*215021502709按照建筑面積測算小計只計總額(三)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)1通訊設(shè)施建設(shè)費(fèi)〔1〕住宅90000*66元/平方米54〔2〕商業(yè)52000*1818元/平方米2住宅燃?xì)庠O(shè)施建設(shè)費(fèi)90000*2828元/平方米2523自來水工程建設(shè)費(fèi)90000*2525元/平方米2254排水工程建設(shè)費(fèi)90000*2929元/平方米〔雨水12、污水17〕2615供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi)90000*93鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平方米；外管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)25元/平方米；室內(nèi)初裝費(fèi)28元/平方米8376電力工程建設(shè)費(fèi)142000*110多層〔含底商〕105元/平方米，帶電梯的110元/平方米；高層〔含底商〕110元/平方米15627道路廣場室外停車場建設(shè)費(fèi)24140*2020元/平方米8綠化景觀建設(shè)費(fèi)39760*200200元/平方米9路燈建設(shè)費(fèi)24140*55元/平方米按照道路面積測算10圍墻、大門建設(shè)費(fèi)15060*44元/平方米按照占地面積測算11環(huán)衛(wèi)設(shè)施15060*55元/平方米按照占地面積測算小計4153．704只計總額(四)住宅非經(jīng)營性公建配套費(fèi)90000*7070元/平方米630房屋開發(fā)費(fèi)合計四財務(wù)費(fèi)用535508.4787*5%5%五管理費(fèi)用535508.4787*3%3%六銷售費(fèi)用(一)代理傭金30000*90000*3%3%8100(二)廣告宣傳費(fèi)30000*90000*1%1%2700銷售費(fèi)用合計七其他費(fèi)用(一)臨時用地費(fèi)142000*33元/平方米(二)臨時設(shè)施費(fèi)142000*55元/平方米71(三)招標(biāo)代理費(fèi)(四)施工圖審查費(fèi)(五)工程監(jiān)理費(fèi)142000*77元/平方米(六)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)7615.42*0.15%0.15%按建安工程費(fèi)0.15%測算(七)合同審查費(fèi)142000*44元/平方米〔八)人防異地建設(shè)費(fèi)費(fèi)11700*100010001170首層投影面積*1000(九)建筑垃圾處置費(fèi)10000*22元/t2建筑垃圾10000噸(十)房產(chǎn)測繪費(fèi)142000*42建筑面積*2其他費(fèi)用合計八不可預(yù)見費(fèi)3%九開發(fā)工程總投資總計資金使用方案表8-4-1資金使用方案表本工程采取局部住宅〔20%〕預(yù)售，2021年6月工程建成，剩余住宅那么委托代理銷售；商業(yè)樓宇建成后出租。住宅于2021年4月開始預(yù)售。由于目前，海河河?xùn)|工程眾多，包括雅頌居、中信城市廣場、萬達(dá)公館、棉3、恒大帝景、招商雍景灣等工程，其中距熱電廠工程最近的新房產(chǎn)品售價約在2.2萬-2.8萬元/平方米左右，未來可能引發(fā)購房熱潮，且本工程土地取得費(fèi)支出大，那么本工程期房預(yù)售價格定為3.1萬/m2。委托代理費(fèi)為總投資的3%。2021年7月開始商業(yè)出租，此后兩個季度出租比例為80%、90%，再之后出租比例為100%。由于工程背依海河，與小白樓CBD隔海相望，且小白樓CBD的租金均價在4萬多/月，那么本工程租金定價5萬/月。租售收入測算表(見8-4-2租售收入測算表1及表2〕融資方式40%自有資金40%銀行貸款20%預(yù)售(見8-4-4資金籌措表〕(見8-5-1工程貸款還本付息表〕(見8-6-1工程全投資財務(wù)現(xiàn)金流量表，8-6-2工程自有資金現(xiàn)金流量表〕第9章

財務(wù)分析與評價9.1方案一工程財務(wù)分析 9.1.1靜態(tài)分析〔1〕不考慮土地增值稅本錢利潤率=利潤總額/工程總本錢=〔655567.716-554302.0356〕/554302.0356*100%=18.27%〔2〕考慮土地增值稅本錢利潤率=利潤總額/工程總本錢=〔625011.492-554302.0356/554302.0356*100%=12.76%本工程的投資利潤率為29.57%,資本金利潤率為42.94%。這些靜態(tài)指標(biāo)說明本工程可行。全部投資的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為6.2%，凈現(xiàn)值為52140.03457萬元，內(nèi)部收益率為13%，動態(tài)投資回收期3.44年；自有資金的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為6.2%，凈現(xiàn)值為4899.444862萬元，內(nèi)部收益率為7%，動態(tài)投資回收期4.1年。全部投資、自有資金內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，二者的凈現(xiàn)值均大于零，工程可行。第10章風(fēng)險分析與不確定性分析10.1工程主要風(fēng)險因素〔1〕開發(fā)區(qū)域風(fēng)險：①政策環(huán)境風(fēng)險。政策的變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來的各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。②土地政策。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的根底，土地管理政策的變化必然對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，土地政策風(fēng)險來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度。為了防止遭受風(fēng)險損失，房地產(chǎn)投資經(jīng)營者應(yīng)該關(guān)注土地政策的變化趨勢。③住房政策。住房作為人們生活的根本必需品，是政府為保持社會穩(wěn)定需關(guān)注的一個方面，國家不同的住房政策使房地產(chǎn)開發(fā)商面臨不同的風(fēng)險。

④金融政策。國家金融政策的調(diào)整可使房地產(chǎn)商品的開發(fā)者和經(jīng)營者賺取額外利潤或遭受額外損失。當(dāng)政府認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱、采用緊縮信貸的政策時，會導(dǎo)致在建的工程由于資金短缺而停工，擬建的工程因為籌集不到足夠的資金而推遲，這會給房地產(chǎn)的投資經(jīng)營者帶來很大的損失。同時，如果政府為了刺激房地產(chǎn)市場的繁榮而降息，那么會給房地產(chǎn)商帶來額外的利潤。⑤環(huán)保政策。近年來，人們環(huán)保意識逐漸加強(qiáng)，新的環(huán)保政策不斷制定，舊的環(huán)保政策不斷強(qiáng)化，這都對房地產(chǎn)的開發(fā)投資產(chǎn)生巨大影響。

〔2〕經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險:

①經(jīng)濟(jì)形勢。區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢是影響房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的決定性因素。經(jīng)濟(jì)開展，那么房地產(chǎn)市場繁榮；經(jīng)濟(jì)停滯，那么房地產(chǎn)市場蕭條。

②市場供求。供求風(fēng)險是整個房地產(chǎn)市場中最重要、最直接的風(fēng)險之一。房地產(chǎn)市場的供求主要受土地的供給狀況、工程技術(shù)水平、房地產(chǎn)政策、信貸政策等因素的影響。由于房地產(chǎn)商品消費(fèi)的區(qū)域性特點，其價格受供求影響的幅度更大，因此房地產(chǎn)經(jīng)營者承當(dāng)?shù)氖袌龉┣箫L(fēng)險遠(yuǎn)比一般的市場情況要大。對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系作出客觀、準(zhǔn)確的判斷，并科學(xué)地進(jìn)行預(yù)測，把握房地產(chǎn)供求關(guān)系的規(guī)律，才能減少市場供求的風(fēng)險。

〔3〕開發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險:房地產(chǎn)開發(fā)存在著風(fēng)險，但并非任何類型開發(fā)工程的風(fēng)險都是相同的。各類開發(fā)工程具有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，因而具有不同的風(fēng)險。因此，有必要在開發(fā)前做好市場調(diào)查及可行性分析，從而確定最正確的開發(fā)類型。

〔4〕開發(fā)時機(jī)與風(fēng)險:由于經(jīng)濟(jì)開展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動性和地區(qū)性，使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補(bǔ)另一個地區(qū)的空缺，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機(jī)不同而異?！?〕土地獲取階段的風(fēng)險：

①土地風(fēng)險。土地風(fēng)險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地實用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。

對開發(fā)商而言，土地的自然屬性主要來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物的不確定性。土地的社會屬性是指地塊的區(qū)位條件及配置設(shè)施狀況等，房地產(chǎn)的不可移動性決定其區(qū)位條件的重要性；配置設(shè)施狀況不僅影響工程投資額的多少，而且制約著工程建成以后能否正常啟用，故開發(fā)商應(yīng)格外關(guān)注。規(guī)劃部門對土地實用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)認(rèn)可的不確定性來源于城市規(guī)劃設(shè)計的滯后性和規(guī)劃管理的透明性。

②籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問題，籌資手段合理，可以減少籌資本錢，降低籌資風(fēng)險；籌資措施不當(dāng)，輕那么造成籌資本錢大幅度上升、開發(fā)建設(shè)資金拮據(jù)，流動資金周轉(zhuǎn)困難、開發(fā)工程干干停停、難以為繼，工程質(zhì)量、工期均無法保證；重那么導(dǎo)致巨額虧損，開發(fā)工程失敗，企業(yè)面臨破產(chǎn)。

〔6〕工程建設(shè)階段風(fēng)險:

①自然風(fēng)險。自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的開發(fā)造成的影響。主要包括：火災(zāi)、風(fēng)暴、地震等風(fēng)險。這些風(fēng)險出現(xiàn)的時機(jī)很少，但是一旦出現(xiàn)，造成的災(zāi)害是相當(dāng)嚴(yán)重的。

②工期拖延風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段每個環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比擬大的變化，錯過最正確租售時機(jī)；另一方面工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。同時，當(dāng)開發(fā)施工采用本錢加百分比酬金合同時，施工工期的延長還會因直接本錢的增加大大增加開發(fā)總本錢。

〔7〕經(jīng)營管理階段的風(fēng)險:

①銷售時機(jī)風(fēng)險。房地產(chǎn)銷售時機(jī)一般有三種情況：預(yù)售、即時出售和滯后銷售。采用預(yù)售可以提前回收房款，同時減少工程貸款額，節(jié)省利息，降低開發(fā)本錢。但是，一旦房價上升，開發(fā)商也失去了房價上升可能增加的收益；由于房地產(chǎn)市場行情的隨機(jī)性，價格有高有低，所以即時銷售時，有可能銷售收益很大，也有可能很小，這完全取決于投資決策階段房地產(chǎn)開發(fā)時機(jī)的選擇；滯后銷售有利的前提條件是房地產(chǎn)價格上升速度大于同期的銀行貸款利率，開發(fā)商要冒價格由升轉(zhuǎn)跌、或價格停止上升、或上升速度低于銀行利率、徒增貸款利息的風(fēng)險。

②租賃合同風(fēng)險。房地產(chǎn)租售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的標(biāo)準(zhǔn)，切勿模棱兩可，因而房地產(chǎn)這種特殊商品價值量巨大，一旦遇到被侵害或被騙取，造成的損失是巨大的。交易合同風(fēng)險是一種概率較高的風(fēng)險，并且一旦出現(xiàn)后，風(fēng)險結(jié)果也較大。10.2敏感性分析敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資工程經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性分析，并分析、測算其對工程經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷工程承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。我們進(jìn)行的是單因素敏感性分析，進(jìn)行單因素敏感新時，首先假設(shè)各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項不確定因素的變化而其他不確定性因素保持不變時，工程財務(wù)評價指標(biāo)的變化情況。設(shè)投資額變動百分比為X，分析投資額對方案凈現(xiàn)值影響的計算公式為：NPV=-k〔1+x〕+〔B-C〕〔P/A，%，10〕；設(shè)銷售收入變動百分比為Y，分析銷售收入對方案凈現(xiàn)值影響的計算公式為：NPV=-k+[B〔1+Y〕-C]〔P/A，%，10〕；設(shè)經(jīng)營本錢變動百分比為Z，分析經(jīng)營本錢對方案凈現(xiàn)值影響的計算公式為：NPV=-k+[B-C〔1+Z〕]〔P/A，%，10〕。結(jié)論：由圖〔10-2-1敏感性分析表〕可以看出，在同樣的變動率下，年銷售收入對方案凈現(xiàn)值影響最大，年經(jīng)營本錢影響程度次之，而投資額影響程度最小。房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險具有系統(tǒng)性、關(guān)聯(lián)性和多樣性的特點。在處理工程風(fēng)險時，必須對各種風(fēng)險因素進(jìn)行認(rèn)真分析，綜合評價，采取相應(yīng)防范和控制措施?！?〕風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移不放棄或中止帶有風(fēng)險的開發(fā)活動，但將風(fēng)險可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人承當(dāng)，從而到達(dá)降低自身損失程度的目的。風(fēng)險轉(zhuǎn)移分為三種類型：一是契約合同形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人。二是財務(wù)責(zé)任形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。通過發(fā)行股票、尋找投資伙伴等尋找外部資金支持的形式，將一局部投資收益連同財務(wù)責(zé)任、風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給他人。三是保險形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司?！?〕風(fēng)險控制首先要建立一支高素質(zhì)、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，懂工程善管理，能夠較準(zhǔn)確地把握宏觀政策和經(jīng)濟(jì)趨勢；二是制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的方案，并盡可能嚴(yán)格按照方案實施；三是加強(qiáng)風(fēng)險損失資料的搜集整理和分析，建立風(fēng)險預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險苗頭；五是一旦風(fēng)險事件發(fā)生，在積極搶險的同時，注意保護(hù)現(xiàn)場，收集事故的有關(guān)證據(jù)，為有關(guān)各方索賠和反索賠準(zhǔn)備充足的資料。風(fēng)險控制是一種積極的風(fēng)險管理措施，本錢低效果好，應(yīng)優(yōu)先采用?！?〕風(fēng)險分散風(fēng)險分散是從證券投資風(fēng)險分散原理開展起來的理論。在工程開發(fā)時，可以通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，通過開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時間差異化來分散風(fēng)險。需要指出的是，通過投資組合的方式只能分散非系統(tǒng)風(fēng)險，而不能分散系統(tǒng)風(fēng)險。第11章可行性研究的結(jié)論及建議11.1結(jié)論本工程的投資利潤率為29.57%,資本金利潤率為42.94%。全部投資的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為6.2%，凈現(xiàn)值為52140.03457萬元，內(nèi)部收益率為13%，動態(tài)投資回收期3.44年；自有資金的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為6.2%，凈現(xiàn)值為4899.444862萬元，內(nèi)部收益率為7%，動態(tài)投資回收期4.1年。全部投資、自有資金內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，二者的凈現(xiàn)值均大于零，工程可行。而動態(tài)投資回收期較長的原因主要是土地出讓價格高，工程面積大，采取分期建設(shè)和預(yù)售有利于資金回流，但由于基數(shù)過高，所以資金回收期較長。工程同時存在缺乏之處。11.2建議〔1〕該工程的社會和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該工程早日上馬，早見成效?！?〕建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工