萬科產(chǎn)品線概況

住宅產(chǎn)品線——房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品線開發(fā)住宅：金色系列、城花系列、四季系列、高端系列，幸福系列等住宅：別墅系列、桂花系列、地中海系列住宅：城市海景系列、格林系列、天境系列、世家系列、名仕系列、褐石系列商業(yè)：萬達(dá)廣場、萬達(dá)酒店等；住宅：太湖公館住宅：香頌系列、老街坊、新里系列、世紀(jì)城系列等；商業(yè)：“創(chuàng)”系列、綠地中心住宅：華府系列、綠洲、名都、恒大城等；旅游地產(chǎn)：金碧天下系列住宅：滟瀾山、藍(lán)湖郡、大城小院；商業(yè)：天街系列旅游地產(chǎn)：“山·?！ず毕盗凶≌簽I江豪宅系列2021/6/271傳統(tǒng)開發(fā)理念：通常都是開發(fā)商獲取到土地再做產(chǎn)品（住宅）設(shè)計(jì)，其開發(fā)周期以及因此產(chǎn)生的時(shí)間成本較大；產(chǎn)品線開發(fā)理念：可以基于土地相關(guān)屬性，在獲取土地前就把產(chǎn)品模塊制定好，拿到土地后進(jìn)行快速組裝復(fù)制，節(jié)省成本。住宅產(chǎn)品線——概念土地客戶產(chǎn)品住宅的三種屬性住宅產(chǎn)品線是指基于特定市場預(yù)測和研發(fā)的、適合目標(biāo)市場某類消費(fèi)人群需求的、適合地產(chǎn)企業(yè)自身開發(fā)能力的、在廣大范圍內(nèi)可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的（相對市場與競爭對手）、相對固化的、以標(biāo)準(zhǔn)化為基礎(chǔ)的、多產(chǎn)品（產(chǎn)品模塊）組合的項(xiàng)目類型。2021/6/272瀾德咨詢公司研究表明，當(dāng)企業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率達(dá)到40%時(shí)，投資杠桿率可提高到1:4，開發(fā)周期可縮短15%，開發(fā)成本可降低5%，凈利率可提高10%（從20%的平均凈利率提高到30%）；當(dāng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率超過60%，凈利率甚至可提高20%——是差異化開發(fā)模式下平均凈利率的一倍。另外，推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開發(fā)更可從根本上降低投資風(fēng)險(xiǎn)和管控難度，提高運(yùn)營效率。住宅產(chǎn)品線——意義快速提高開發(fā)速度和周轉(zhuǎn)率可快速提高投資決策、產(chǎn)品定位策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招采等環(huán)節(jié)的效率，使項(xiàng)目開發(fā)周期縮短10%以上（周轉(zhuǎn)率可提高10%以上）可成倍提高投資杠桿率特別是前期開發(fā)周期縮短后，從項(xiàng)目確權(quán)到開盤和實(shí)現(xiàn)資金平衡的“兩點(diǎn)”時(shí)間可提前幾個(gè)月（杠桿率可從2-3提高到5以上）從根本上提高走姿收益率因?yàn)槔麧櫬蔲1、周轉(zhuǎn)率f2和杠桿率f3的提高，因?yàn)榭蓮母旧咸岣呤找媛蔲（f=f1*f2*f3）（可提高10個(gè)百分點(diǎn)以上）可大幅度降低開發(fā)成本和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)后，設(shè)計(jì)費(fèi)用、部品采購價(jià)格、資金成本等都會(huì)大幅度降低，進(jìn)而可形成疊加效應(yīng)（開發(fā)成本和費(fèi)用顧客降低5%以上）實(shí)現(xiàn)規(guī)模和質(zhì)量的快速增長通過推行標(biāo)準(zhǔn)化連鎖、復(fù)制開發(fā)，可以快速擴(kuò)張，又降低了企業(yè)快速擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)和資源緊張，可輕易實(shí)現(xiàn)規(guī)模和質(zhì)量的雙增長可快速躍入一線品牌企業(yè)之列隨著規(guī)模和質(zhì)量的快速增長，加之獨(dú)具特色的產(chǎn)品品牌對企業(yè)品牌的巨大拉動(dòng)作用，可助推企業(yè)快速躍入一線品牌企業(yè)之列2021/6/273市場研究地塊研究客戶研究產(chǎn)品研究產(chǎn)品研究目標(biāo)客戶A目標(biāo)客戶B目標(biāo)客戶C目標(biāo)客戶D……產(chǎn)品設(shè)計(jì)庫規(guī)劃設(shè)計(jì)庫外立面設(shè)計(jì)庫戶型設(shè)計(jì)庫景觀設(shè)計(jì)庫精裝設(shè)計(jì)庫……產(chǎn)品線系列產(chǎn)品線A產(chǎn)品線B產(chǎn)品線C產(chǎn)品線D……產(chǎn)品使用產(chǎn)品施工產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品線調(diào)整信息反饋產(chǎn)品設(shè)計(jì)庫調(diào)整成熟產(chǎn)品線設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計(jì)要求立面設(shè)計(jì)要求戶型設(shè)計(jì)要求景觀設(shè)計(jì)要求……初級產(chǎn)品線指導(dǎo)拿地基于預(yù)測和研發(fā)的、適合市場需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的、相對固化的項(xiàng)目類型住宅產(chǎn)品線——技術(shù)模型2021/6/274住宅產(chǎn)品線——產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目實(shí)踐項(xiàng)目后評估產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)庫產(chǎn)品戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)化策略產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品戰(zhàn)略總體指導(dǎo)思想產(chǎn)品理念產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)產(chǎn)品選擇與產(chǎn)品定位產(chǎn)品體系與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新產(chǎn)品系列、品牌與產(chǎn)品線規(guī)劃產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)示范區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)級配標(biāo)準(zhǔn)（成本+部品）營建標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目獲取、投資及風(fēng)控目標(biāo)與開發(fā)計(jì)劃基準(zhǔn)項(xiàng)目啟動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制、招采與工程建設(shè)項(xiàng)目營銷與招商物業(yè)運(yùn)營與服務(wù)項(xiàng)目后評估與標(biāo)準(zhǔn)完善規(guī)劃階段推行階段標(biāo)準(zhǔn)完善產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化是產(chǎn)品線形成的基礎(chǔ)，也是快速開發(fā)的前提和保證。各項(xiàng)目在物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)模、市場定位等方面基本相似，即產(chǎn)品體系基本固化，那么各項(xiàng)目的開發(fā)流程、工作流程就是統(tǒng)一的，就可支撐產(chǎn)品的快速復(fù)制。規(guī)模不大的企業(yè)一樣可以實(shí)施產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略。2021/6/275第一級PDF產(chǎn)品簡介產(chǎn)品基本信息典型平面資料產(chǎn)品形式資料第二級第三級全套施工圖部品清單及樣板工程量清單銷售資料模型產(chǎn)品基本資料產(chǎn)品全套資料產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品平面資料產(chǎn)品形式資料成熟產(chǎn)品成果標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品成果住宅產(chǎn)品線——產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化2021/6/276產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化是建立在客戶細(xì)分研究基礎(chǔ)之上，根據(jù)消費(fèi)群體的細(xì)分，對其社會(huì)角色、家庭角色、個(gè)性特征等共性特征進(jìn)行歸納研究，從而得出這一群體對產(chǎn)品及服務(wù)特性組合共性化的偏好、選擇動(dòng)機(jī)及需求特征等。2021/6/277當(dāng)前大部分房開企業(yè)還處在項(xiàng)目開發(fā)為主的產(chǎn)品導(dǎo)向階段和市場細(xì)分定位的市場導(dǎo)向階段，而萬科從土地到產(chǎn)品的過程中以客戶因素為主導(dǎo)，明確的土地決策為基礎(chǔ)，輔以強(qiáng)大的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力。真正的進(jìn)入以基于客戶細(xì)分下的客戶價(jià)值與需求導(dǎo)向階段。靈活運(yùn)用客戶定位細(xì)分的工作思路，以滿足彼此可以識別、彼此之間有差異、貫通所有環(huán)節(jié)的要求。基于客戶細(xì)分下的產(chǎn)品線特征1：客戶對房地產(chǎn)需求，是以家庭為單位，而非簡單的個(gè)人需求！特征2：客戶對住房需求有若干層次——住房需求層次模型特征3：與購房行為最關(guān)鍵的指標(biāo)，家庭支付能力、家庭生命周期、房屋價(jià)值觀2021/6/278首先按客戶支付能力，將客戶細(xì)分為富貴之家、主流市場及務(wù)實(shí)之家客戶劃分再根據(jù)市場調(diào)研，將主流市場進(jìn)一步劃分，形成富貴之家、望子成龍、社會(huì)新銳、健康養(yǎng)老與務(wù)實(shí)之家五大類型，確定各類型所占比例。從生命周期角度來看，主流市場客戶可進(jìn)一步被細(xì)分為青年之家、青年持家、小太陽等9類9%富貴之家社會(huì)新銳29%健康養(yǎng)老6%望子成龍31%務(wù)實(shí)之家25%2021/6/279客戶劃分——收入特征主流市場客戶在50歲前，收入隨年齡增長而增長，50歲后，隨年齡增長而下降。支付能力體現(xiàn)為積累財(cái)富和積累支出的差值，22-60歲為積累財(cái)富階段，45歲左右達(dá)到峰值萬科以中高端收入水平為主，位于社會(huì)收入金字塔的頂端2021/6/2710萬科將客戶細(xì)分為5大類、11小類，各細(xì)分客戶代表不同客戶價(jià)值價(jià)值維度家庭周期維度細(xì)分指標(biāo)詳細(xì)描述社會(huì)新銳青年之家業(yè)主年齡、是否父母（老人）同住年齡25-44歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母）青年持家年齡25-34歲或者已經(jīng)結(jié)婚的青年+父母（老人）望子成龍小太陽孩子年齡、是否父母（老人）同住0-11歲小孩+業(yè)主后小太陽12-17歲小孩+業(yè)主老人+業(yè)主+18歲以下的孩子孩子三代中年之家業(yè)主和子女年齡中年夫婦+18-24歲的孩子健康養(yǎng)老老人一代有老人家庭的直系代數(shù)（準(zhǔn)）空巢中年或老年老人二代老人+中年夫妻老人三代老人+中年夫妻+18歲以上孩子富貴之家富貴之家家庭年收入收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)高于其他家庭的家庭經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)之家家庭年收入收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)低于其他家庭的家庭客戶劃分2021/6/2711客群分類客戶細(xì)分及描述|務(wù)實(shí)之家務(wù)實(shí)之家務(wù)實(shí)之家1：收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)低于其他家庭的家庭；務(wù)實(shí)之家2——中年務(wù)實(shí)：資源相對較少，需求特征不明顯的家庭（中年夫婦+18-24歲的孩子）教育程度低、收入水平低、社會(huì)地位低的三低人群教育程度普遍為大專和高中家庭年收入僅6萬左右大都在企業(yè)擔(dān)任中低等職位，國企員工比例較高，置業(yè)等級低等較多休閑活動(dòng)非常單調(diào)，主要是散步基本生活需求突出，也有一定的改善型需求總價(jià)大都控制在100萬一下，面積需求主要集中在90-120平米；戶型主要選擇2室1廳1衛(wèi)和部分3室1廳1衛(wèi)購房時(shí)對價(jià)格非常敏剛，對未來生活成本有比較大的顧慮、愿意為其他要求做犧牲價(jià)格和方便的公交線路是主要區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)片區(qū)為主實(shí)用務(wù)實(shí)、價(jià)格敏感的社會(huì)底層人群務(wù)實(shí)之家2021/6/2712客戶細(xì)分及描述|社會(huì)新銳社會(huì)新銳青年之家1：年齡25-44歲的青年或青年伴侶（無孩子）青年之家2——年齡25-44歲的青年或青年伴侶（無孩子），老人為子女購房，且不和子女共同居住，稱為青年之家2青年持家：年齡25-34歲單身或者已經(jīng)結(jié)婚的青年+父母受教育程度高，以本科和大專為主，60%是本科以上學(xué)歷家庭年收入中等，集中在10-18萬元多數(shù)在企業(yè)單位工作，職業(yè)等級以中等為主休閑活動(dòng)非常年輕化：上網(wǎng)、健身、球類、唱歌跳舞、國內(nèi)旅游都十分活躍基本生活需要是主要的購房動(dòng)機(jī)便利和務(wù)實(shí)是主要的房屋價(jià)值總價(jià)預(yù)算不高，平均為90萬面積需求大多在100平米以下，戶型以2室1廳1衛(wèi)和1室1廳1衛(wèi)為主區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)：離單位近、方便的公交路線，區(qū)域發(fā)展前景好注重便利和實(shí)用的青年家庭青年之家受教育程度低于青年之家，大專學(xué)歷偏多家庭年收入較高，大多集中在13-22萬多數(shù)在企業(yè)單位工作，職業(yè)等級以中等為主休閑活動(dòng)動(dòng)靜結(jié)合：健身、去公園鍛煉等改善居住和考慮父母是主要購房動(dòng)機(jī)比較看重交通，生活配套和物業(yè)服務(wù)總價(jià)預(yù)算比青年之家高，平均為110萬戶型需求主要是3室1廳2衛(wèi)和部分2室1廳1衛(wèi)區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)：價(jià)位合理，交通方便，配套完善考慮父母的青年家庭青年持家客群分類2021/6/2713照顧父母和孩子是主要購房冬季；總價(jià)集中在120-150萬，面積需求較大，基本都在100-130平米，戶型需求主要為3室2廳2衛(wèi)更加關(guān)注房子本身的舒適和周邊配套受教育程度高于后小太陽家庭，大專和本科學(xué)歷為主，家庭年收入偏高，大多集中在20萬以上，職業(yè)等級高于其他兩類家庭，以中高等職業(yè)為主；休閑活動(dòng)比較少，低于平均水平區(qū)位選擇主要是考慮教育配套和生活配套，人文環(huán)境區(qū)位選擇考慮孩子成長和教育的太陽家庭孩子三代客戶細(xì)分及描述|望子成龍望子成龍小小太陽：0-5歲小孩+父母小太陽：5-11歲小孩+父母后小太陽：12-17小孩+父母孩子三代：老人+中青年服務(wù)+18歲以下孩子受教育程度高，多數(shù)為本科以上學(xué)歷；家庭年收入集中在15萬，多數(shù)在企業(yè)單位工作，也有小規(guī)模的私營企業(yè)，職業(yè)等級不高休閑活動(dòng)偏年輕化，吃飯、購物、近郊旅游參與的較多為孩子提供良好的成長和教育環(huán)境是主要購房動(dòng)機(jī)，同時(shí)解決生活基本需求總價(jià)集中于90-120萬元，面積需求以90-120平米，戶型需求為3室1廳1衛(wèi)和部分2室1廳1衛(wèi)區(qū)位選擇主要是考慮教育配套和人文環(huán)境、區(qū)域整體教育氛圍解決居住的太陽家庭小小太陽客群分類通常是二次購房，改善居住條件和為孩子提供良好教育環(huán)境時(shí)主要的購房動(dòng)機(jī)總價(jià)主要集中在100-400萬，面積需求大都為100-150平米，戶型需求為3室2廳1衛(wèi)和部分2室1廳1衛(wèi)購房非常看重房屋品質(zhì)、周邊配套，其次是社區(qū)未來生活成本受教育程度偏低，大專學(xué)歷偏多，家庭年收入高，大都集中在16萬以上，職業(yè)狀況和小太陽家庭相似，中等職業(yè)為主；休閑活動(dòng)比較高端，健身、購物、國外旅游區(qū)位選擇主要考慮人文教育環(huán)境、景觀環(huán)境和便利設(shè)施要素，如離父母近、離學(xué)校近改善、提升居住的太陽家庭后小太陽受教育程度高，多數(shù)為本科以上學(xué)歷；家庭年收入集中在15萬，多數(shù)在企業(yè)單位工作，也有小規(guī)模的私營企業(yè)，職業(yè)等級不高休閑活動(dòng)偏年輕化，吃飯、購物、近郊旅游參與的較多為孩子提供良好的成長和教育環(huán)境是主要購房動(dòng)機(jī)，同時(shí)解決生活基本需求總價(jià)集中于90-120萬元，面積需求以90-120平米，戶型需求為3室1廳1衛(wèi)和部分2室1廳1衛(wèi)區(qū)位選擇主要是考慮教育配套和人文環(huán)境、區(qū)域整體教育氛圍考慮孩子成長和教育的太陽家庭小太陽2021/6/2714客戶細(xì)分及描述|健康養(yǎng)老健康養(yǎng)老中年之家老人一代：（準(zhǔn)）空巢中年或老年老人二代：老人+中年夫妻老人三代：老人+中年夫妻+18歲以上孩子客戶細(xì)分及描述|富貴之家富貴之家富貴之家1：收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)高于其他家庭的家庭富貴之家2——投資：收入相對較高，把買來的房子用來出租或再次出售受水平不高，以高中和大專為主家庭收入偏高，平均22萬職業(yè)等級較高，自家開公司或買賣接近公司規(guī)模也大都在10人以上休閑活動(dòng)活躍，散步、國內(nèi)旅游、健身不亞于青年人改善住房條件是主要的購房動(dòng)機(jī)提升性改善，使生活更加舒適和休閑購房預(yù)算不高，面積需求不大，集中在90~100㎡，戶型需求主要是2室1廳1衛(wèi)對周邊配套相當(dāng)看重，強(qiáng)調(diào)整體舒適性區(qū)位選擇上比較看重工作和生活的便利性和景觀環(huán)境享受和實(shí)用并重的中年家庭中年之家受水平不高，以高中和大專偏低，也有部分本科家庭收入中等，平均12~15萬職業(yè)等級中等居多，但有約一半的小私營業(yè)主休閑活動(dòng)比較閑適健康，散步、到公園鍛煉、近郊旅游改善住房條件是主要的購房動(dòng)機(jī)對各類面積的2居和3局都有一定的比例需求，面積在100~130平米對小區(qū)內(nèi)環(huán)境和配套非?？粗兀€有醫(yī)療設(shè)備和交通的便利性區(qū)位選擇時(shí)看重綠化景觀、空氣質(zhì)量和人文環(huán)境更多選擇交通主干線附近改善居住，閑適養(yǎng)老的老年家庭孩子三代受教育程度高、收入水平高、社會(huì)地位高的三高群體教育水平高，學(xué)歷都在本科以上家庭平均年收入50萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平均水平私營企業(yè)主居多，且有一定規(guī)模，也有部分在私企外企擔(dān)任高等職位，大都是高等職業(yè)休閑活動(dòng)比較豐富多樣，高爾夫等消費(fèi)活動(dòng)比較普遍資源豐富，購房的動(dòng)機(jī)涵蓋因素很多：老人、孩子、便利、享受投資等都考慮在內(nèi)標(biāo)簽和品味享受、鄰居素質(zhì)和價(jià)值認(rèn)同非常突出面積大都要求在120平米以上，戶型以3居4居為主購房時(shí)對各方面都很看重，尤其看重所在的區(qū)位地段，高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)等標(biāo)簽性需求、對各項(xiàng)要素的要求也非常高在區(qū)位選擇上注重繁華、商務(wù)氛圍，景觀等因素享受品味和標(biāo)簽意識突出的高端人群富貴之家客群分類2021/6/2715客戶關(guān)注點(diǎn)分析|關(guān)注點(diǎn)一般而言，購房者對于產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)主要集中在以下幾個(gè)方面重要產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)區(qū)位交通周邊資源建筑類型價(jià)位戶型配套環(huán)境園林物業(yè)管理開發(fā)品牌通過對客群特征的梳理發(fā)現(xiàn)，不同客群經(jīng)濟(jì)實(shí)力（購買力）的不同，決定了各自的置業(yè)目的，并且對產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)也有很大區(qū)別社會(huì)新銳、望子成龍、富貴之家傳統(tǒng)中心城區(qū)配套齊全交通便利社會(huì)新銳新產(chǎn)業(yè)功能集聚區(qū)配套齊全務(wù)實(shí)之家、健康養(yǎng)老城市邊緣、衛(wèi)星城居住環(huán)境好價(jià)格適中社會(huì)新銳、富貴之家商務(wù)中心城區(qū)交通便利配套齊全客戶關(guān)注點(diǎn)分析|區(qū)位客戶關(guān)注點(diǎn)分析|置業(yè)目的客戶關(guān)注點(diǎn)分析|交通富貴之家、望子成龍、社會(huì)新銳道路通達(dá)度城市干道、支路組成的交通網(wǎng)絡(luò)健康養(yǎng)老、務(wù)實(shí)之家公交便捷度社會(huì)新銳、富貴之家對外交通便利度機(jī)場、城際高速公路及快速鐵路地鐵、輕軌、公交車經(jīng)濟(jì)實(shí)力度假享受性居住，投資舒適性居住解決基本生活價(jià)格、交通的通達(dá)性戶型、環(huán)境與配套、交通位置，繁華程度、保值與增值服務(wù)、娛樂設(shè)施、自然景觀客群分類2021/6/2716客戶關(guān)注點(diǎn)分析|建筑類型客戶關(guān)注點(diǎn)分析|戶型客戶關(guān)注點(diǎn)分析|價(jià)位客戶關(guān)注點(diǎn)分析|配套客戶關(guān)注點(diǎn)分析|環(huán)境園林客戶關(guān)注點(diǎn)分析|物業(yè)管理客群分類2021/6/2717客群分類從客戶生命周期存在兩條主要演變路徑生命周期劃分生命周期劃分與市場相比，萬科客戶偏向年輕，青年之家占53%青年之家（單身，立足）青年之家（單身，立業(yè)）青年之家（丁克，成家）青年持家（父母同?。┬√枺ㄐ『⒊錾┖⒆尤p向照顧）后小太陽（小孩長大）青年三代（變老）中年之家（長大）老年二代（變老）活躍空巢單親（夫妻離異）22-24歲25-29歲30-34歲35-50歲45-55歲55歲以上2021/6/2718由此，五種客群的關(guān)注點(diǎn)可以歸納如下社會(huì)新銳健康養(yǎng)老望子成龍富貴之家務(wù)實(shí)之家風(fēng)格，地理位置與娛樂導(dǎo)向型生活配套與醫(yī)療條件導(dǎo)向型教育配套與生活便利設(shè)施導(dǎo)向型品質(zhì)與身份導(dǎo)向型偏重價(jià)格導(dǎo)向型2021/6/2719劃分產(chǎn)品線根據(jù)客戶需求研發(fā)產(chǎn)品，劃分產(chǎn)品線提煉共同的核心特征，首置-單核心，首改-雙核心，再改-多核心根據(jù)客戶的家庭結(jié)構(gòu)提供與之匹配的產(chǎn)品根據(jù)客戶細(xì)分，尋找共性，進(jìn)一步規(guī)整客戶需求根據(jù)客戶的家庭結(jié)構(gòu)提供與之匹配的產(chǎn)品2021/6/27203房2衛(wèi)、3房1衛(wèi)、2房1衛(wèi)是主要的選擇。對于富貴之家，3房2衛(wèi)、4房2衛(wèi)為主流選擇青年持家、孩子三代對3房2衛(wèi)的選擇比例更高，孩子三代同時(shí)對3房1衛(wèi)也需求較高樣本量總體526青年之家69青年持家127小太陽90后小太陽67孩子三代76老人之家11中年之家46富貴之家28目標(biāo)客群對戶型的選擇——以廣州客群為例2021/6/2721

被訪者預(yù)期的住房面積在80～90M2左右，并呈正態(tài)分布。富貴之家顯然需要更大的面積，平均達(dá)130平米，19％要求144平米以上。此外，青年持家、孩子三代因家庭人口數(shù)多而相對略大的面積，大約大10平米左右。目標(biāo)客群對面積的選擇——以廣州客群為例2021/6/2722總體而言，消費(fèi)者對8-12層的小高層沒有抗性，對13-17層的中高層以及18層以上的高層也基本沒有抗性。富貴之家則更傾向于高層住宅及少量別墅。目標(biāo)客群對單體類型的選擇——以廣州客群為例樣本量總體526青年之家69青年持家127小太陽90后小太陽67孩子三代76老人之家11中年之家46富貴之家282021/6/2723品類90平米以下90-125平米125-144平米144-180平米180平米以上G1商務(wù)公寓產(chǎn)品線G2首置產(chǎn)品線首改產(chǎn)品線再改1產(chǎn)品線（功能型改善）再改2產(chǎn)品線（舒適型改善）再改3產(chǎn)品線（享受型改善）G3CT1T2第二居所1產(chǎn)品線（公寓產(chǎn)品）、第二居所2產(chǎn)品線（別墅）TOP1高端產(chǎn)品線TOP2主流4大品類涵蓋集團(tuán)80%項(xiàng)目衍生從產(chǎn)品研發(fā)邏輯到最終的市場銷售有錯(cuò)位為統(tǒng)一認(rèn)知市場，采用面積段作為劃分產(chǎn)品線方式用產(chǎn)品線認(rèn)知市場劃分產(chǎn)品線首置、首改產(chǎn)品市場份額不斷縮小；再改、高端產(chǎn)品份額逐漸增加；再改類產(chǎn)品市場份額成為當(dāng)前市場主流2021/6/2724以城市配套、土地位置、交通條件、自然與人文環(huán)境等土地屬性將地塊劃分為四大系列，再以項(xiàng)目位置、客戶需求分為8個(gè)產(chǎn)品品類共八種品類，全生命周期。TOP系列高檔住宅城市配套土地位置交通條件自然與人文環(huán)境GOLDEN系列城市住宅CITY系列城郊住宅TOWN系列郊區(qū)住宅城市住宅城郊住宅郊區(qū)住宅高檔住宅2021/6/2725地塊性質(zhì)品類土地屬性項(xiàng)目價(jià)值TOP系列（高檔住宅）TOP1（城市私享）位于城市稀缺地塊或占有城市稀缺景觀資源占有稀缺資源銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià)2倍以上TOP2（郊區(qū)私享）位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源GOLDEN系列（城市住宅）G1（商務(wù)住宅）地塊商務(wù)屬性高，周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級別配套地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復(fù)雜的情況商業(yè)價(jià)值高居住價(jià)值一般便捷的城市生活注重工作便利，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)G2（城市改善）周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜適宜居住追求居住改善和品質(zhì)G3（城市棲居）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)周邊有較完善的生活配套居住價(jià)值一般低總價(jià)優(yōu)勢CITY系列（城郊住宅）C（城郊改善）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近相對市中心居住密度低地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）舒適居住第一居所，追求舒適居住TOWN系列（郊區(qū)住宅）T1（郊區(qū)棲居）距離目標(biāo)客戶原有居?。üぷ鳎┑攸c(diǎn)較遠(yuǎn)交通部便利，公交線路缺乏或基本沒有項(xiàng)目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決要有小區(qū)環(huán)境地塊條件通常只有三通（水、電、路）低價(jià)格價(jià)格務(wù)實(shí)T2（郊區(qū)享受）有自然資源距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)沒有完善生活配套，但地塊周邊可能由休閑配套（或有條件可做到）舒適居住第二居所，考慮父母養(yǎng)老或休閑2021/6/2726根據(jù)地塊品類與客群特點(diǎn)的細(xì)分結(jié)果以及聚類，即可確定相應(yīng)的產(chǎn)品類型，而產(chǎn)品類型的具體指標(biāo)包括不同客群的比例、主力戶型、建筑類型與核心價(jià)值點(diǎn)等內(nèi)容地塊品類客群特點(diǎn)商務(wù)住宅城市改善城市棲居城郊改善郊區(qū)棲居郊區(qū)享受城市私享郊區(qū)私享青年之家青年持家小小太陽小太陽后小太陽孩子三代中年之家老年一代務(wù)實(shí)之家富貴之家產(chǎn)品類型2021/6/2727TOP系列|品類的劃分地塊品類主力細(xì)分客群構(gòu)成產(chǎn)品代表案例客戶比例客戶細(xì)分主力戶型建筑類型產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)家庭生命周期年齡購買動(dòng)因TOP系列（高檔住宅）TOP1（城市私享）100%富貴之家——改善、投資三房（120以上）三房（160以上）四房（160以上）高層、別墅資源占用俊園TOP2（郊區(qū)私享）100%富貴之家——改善、投資160-400別墅資源占用17英里GOLDEN系列（城市住宅）G1（商務(wù)住宅）100%設(shè)計(jì)新銳25~35棲居、投資單房（25-35）一房（35-45）高層商務(wù)服務(wù)海晟名苑100%富貴之家——棲居、投資二房（160-170）三房（180-200）高層US聯(lián)邦公園G2（城市改善）10%孩子三代35~45改善四房（180-220）小高層、高層大家庭生活金色家園系列40%后小太陽40~45改善三房（150-180）功能完善40%小太陽35~39改善三房（150-180）凸顯主人功能10%中年之家45~50改善二房（100-120）凸顯自我功能G3（城市棲居）70%青年之家25~35棲居一房（30-50）二房（65-80）高層功能緊湊螞蟻工房15%青年持家25~35棲居三房（80-90）功能緊湊15%小小太陽30~35棲居三房（80-90）功能緊湊CITY系列（城郊住宅）C（城郊改善）10%孩子三代35~45改善四房（150-190）四房（200-240）情景洋房、TOWNHOUSE享受功能假日風(fēng)景系列20%后小太陽40~45改善三房（130-150）三房（180-200）情景洋房情趣功能TOWNHOUSE30%小太陽35~39改善三房（130-150）三房（180-200）情景洋房炫耀展示TOWNHOUSE5%中年之家45~50空巢二房（90-100）多層、小高層凸顯自我功能5%青年持家30~35改善三房（110-130）注重父母30%小小太陽30~35改善三房（110-130）功能合理TOWN系列（郊區(qū)住宅）T1（郊區(qū)棲居）50%青年之家25~35棲居二房（75-85）多層、小高層、高層功能使用四季花城系列20%小小太陽25~30棲居二房（75-85）功能使用10%青年持家25~30棲居三房（90-110）功能使用10%孩子三代25~30棲居三房（90-110）功能使用10%老年一代45以上空巢二房（75-85）功能使用T2（郊區(qū)享受）50%孩子三代35~45空巢三房（200-240）TOWNHOUSE資源擁有西半島50%后小太陽35~45空巢一房（50-90）二房（50-90）情景多層資源擁有2021/6/2728項(xiàng)目名稱系列類型物業(yè)類型規(guī)劃特點(diǎn)建筑風(fēng)格園林風(fēng)格戶型特點(diǎn)相對優(yōu)勢、弱勢無錫萬科東郡GOLDEN（都市）花園洋房，高層住宅，多層住宅西高東低，因地制宜超奢華現(xiàn)代主義“綠”為主，以”藍(lán)“為輔大陽臺，大面寬位于區(qū)域核心，生活配套齊全，坐立后CBD與CLD之間，自然景觀資源相對缺乏深圳萬科清林徑TOWN（近郊）獨(dú)棟別墅、公寓、高層因地就勢南法與客家風(fēng)格融合

自然生態(tài)的延伸高層合并戶型臨近稀缺景觀資源（清林徑森林公園），交通相對不便深圳萬科第五園（第五期）CITY（大型組團(tuán)）公寓工業(yè)化簡潔、現(xiàn)代共享“嶺南園林”家具一體化大型社區(qū)，產(chǎn)品類型豐富，周邊配套成熟需要時(shí)間上海萬科翡翠園TOP（別墅）獨(dú)棟別墅九宮格與意大利宮廷結(jié)合意大利新古典主義意大利風(fēng)貌雙套房，雙玄關(guān)產(chǎn)品尊貴，身份的象征，離市中心和CBD則較遠(yuǎn)2021/6/2729萬科的產(chǎn)品線發(fā)展歷程00009999萬科建筑研究中心成立0101萬科部品戰(zhàn)略采購0202萬科建筑研究中心研究大樓落成0303萬科標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目啟動(dòng)0505萬科一號實(shí)驗(yàn)樓落成0404萬科工廠化中心成立萬科PC技術(shù)研究開展0606萬科產(chǎn)業(yè)化基地項(xiàng)目立項(xiàng)0707萬科獲得國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地稱號上海新里程20、21號樓萬科二、三號實(shí)驗(yàn)樓落成深圳第五園公寓0808上海中林上海新里程北一期萬科四號實(shí)驗(yàn)樓落成東麗湖萬科城五期閱湖苑0909萬科五號實(shí)驗(yàn)樓落成上海寶山四季花城上海新里程北二期北京假日風(fēng)景三期B3、B4落成CITY系列【大城·豐盛生活】從1992年開始形成城郊住宅CITY（城市花園）系列TOWN系列【山水·悠然生活】從1999年開始形成郊區(qū)住宅TOWN（四季）系列GOLDEN系列【都市·時(shí)尚生活】90年代末形成城市住宅GOLDEN（金色）系列TOP系列【墅庭·高尚生活】2003年開始形成高檔TOP（自然人文）系列萬科住宅工業(yè)化發(fā)展歷程萬科產(chǎn)品線發(fā)展歷程2021/6/2730上海萬科的產(chǎn)品線——住宅產(chǎn)品線三大住宅產(chǎn)品線首次置業(yè)萬科幸福系改善型住宅萬科國際系高端住宅萬科翡翠系萬科·悅城萬科·夢想派萬科·金色夢想萬科·金色華亭萬科·金域藍(lán)灣萬科·金域緹香萬科·有山萬科·南橋項(xiàng)目萬科城萬科城萬科·海上傳奇萬科·虹橋源墅萬科·琥珀墅萬科·翡翠公園萬科·翡翠濱江萬科·翡翠別墅注：近年來，隨著“城市深耕戰(zhàn)略”的實(shí)施，同城項(xiàng)目數(shù)量越來越多，萬科在項(xiàng)目命名上趨于多元化，例如在北京有藍(lán)山、公園5號、長陽半島、新里程等。但產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加標(biāo)準(zhǔn)化，例如長陽半島和新里程的戶型幾乎一樣2021/6/2731高性能健康住宅產(chǎn)品線??萬科幸福系產(chǎn)品線，是萬科2012年研發(fā)的高性能健康住宅產(chǎn)品線。針對青年群體購買力有限、關(guān)注性價(jià)比，同時(shí)不忘追求生活品質(zhì)等需求，打造出全面升級的新一代標(biāo)準(zhǔn)版城市主流住宅。擁有萬科金街或萬科紅等級的社區(qū)商業(yè)配套。幸福系產(chǎn)品是為首置首改的普通家庭準(zhǔn)備的，設(shè)計(jì)面積在75-130平米之間。住宅產(chǎn)品線>>萬科幸福系幸福系產(chǎn)品特征：為首次置業(yè)客戶量身打造，總價(jià)更經(jīng)濟(jì)、空間更實(shí)用、專修更貼心；新一代標(biāo)準(zhǔn)版城市主流住宅幸福系產(chǎn)品線特點(diǎn)第一，該系產(chǎn)品為首次置業(yè)客戶量身打造，通過空間布局的合理規(guī)劃，有效控制面積，以更經(jīng)濟(jì)的總價(jià)讓更多人買得起。第二，空間更實(shí)用、裝修更貼心。以玄關(guān)、廚房、衛(wèi)生間以及臥室的收納系統(tǒng)為突破重點(diǎn)，通過人性化設(shè)計(jì)，使空間的使用更符合青年客群的生活習(xí)慣，提升空間生活的宜居性。第三，社區(qū)內(nèi)“萬科金街”或“萬科紅”多重商業(yè)配置，第五食堂、四點(diǎn)半學(xué)校等萬科自持服務(wù)品牌，輕松解決客戶開門七件事。第四，交通系統(tǒng)臨近地鐵或其他公共交通，快速對接市中心，實(shí)現(xiàn)了不同生活場所的快速切換?？偠灾?，萬科幸福系將大大提升青年群體的生活舒適度和幸福感。據(jù)悉，“幸福系”產(chǎn)品，不是某個(gè)具體的樓盤，而是一個(gè)全新的住房標(biāo)準(zhǔn)。在2011年，萬科進(jìn)行了一次全國范圍的家庭調(diào)研，樣本數(shù)量超過到20000家，收集了數(shù)千條生活中出現(xiàn)的矛盾和需求，然后邀請國內(nèi)外的醫(yī)學(xué)健康、空氣質(zhì)量、建筑物理性能、建筑設(shè)計(jì)、兒童行為學(xué)等領(lǐng)域的專家，通過對人體健康生理、城市氣候、風(fēng)環(huán)境、光環(huán)境、居住健康、色彩學(xué)等方面的研究，提出了一套全新的住房標(biāo)準(zhǔn)，這就是幸福系。幸福系突破面積局限，讓三室兩廳、獨(dú)立玄關(guān)、主臥套間、衛(wèi)生間干濕分離、雙陽臺、大廚房、獨(dú)立儲(chǔ)物間全部功能集于一戶，以89平米挑戰(zhàn)120平米傳統(tǒng)戶型，更配備媲美日本的強(qiáng)大收納系統(tǒng)，每件物品都有自己的空間。另外降低入戶門檻方便老人和嬰兒車的進(jìn)出、防滑地磚、衛(wèi)浴間扶手、小夜燈等細(xì)節(jié)體現(xiàn)人性關(guān)懷。；生活滿意度高的幸福社區(qū)。幸福系產(chǎn)品是為首置首改的普通家庭準(zhǔn)備的，設(shè)計(jì)面積在75-130平米之間。操刀設(shè)計(jì)的是HMD(漢米敦)深圳公司，HMD總建筑師李建波說：“在幸福系的設(shè)計(jì)之初，就把家庭生命周期變化帶來的需求考慮周全，如何滿足在更長生命周期里的這種需求變化，而且讓孩子和老人住的更健康，正是萬科幸福系研究的發(fā)力之處?！?/p>

萬科·悅城萬科·夢想派萬科·金色夢想萬科·金色華亭萬科·金域藍(lán)灣萬科·金域緹香萬科幸福系產(chǎn)品主力面向25-35歲家庭主力家庭結(jié)構(gòu)：青年之家（新上海人、上海人）和小太陽客戶價(jià)值需求更專注成長性及兒童適居具體價(jià)值關(guān)注重點(diǎn)1.合理控制空間尺度，保證房間采光、通風(fēng)等功能基本完善2.滿足家庭成員變化的需求3.關(guān)注兒童安全、健康和成長4.充分使用空間，保證合理的居家收納5.延長室外活動(dòng)時(shí)間6.社區(qū)專有物業(yè)服務(wù)2021/6/2732住宅產(chǎn)品線>>萬科幸福系2021/6/2733住宅產(chǎn)品線>>萬科幸福系2021/6/2734住宅產(chǎn)品線>>萬科幸福系2021/6/2735住宅產(chǎn)品線>>萬科幸福系2021/6/2736住宅產(chǎn)品線>>萬科幸福系2021/6/2737住宅產(chǎn)品線>>萬科幸福系2021/6/2738規(guī)?；鐓^(qū)，多元化國際生活。萬科國際系，為年輕人打造宜居的生活之外，上海萬科還始終踐行著“造城”的使命。以萬科海上傳奇、萬科城為代表的國際系產(chǎn)品，致力于為居住者打造功能齊備、接軌國際的成熟生活社區(qū)，豐富的產(chǎn)品線，覆蓋家庭全生命周期，輔以成熟完善的商業(yè)配套及教育資源，助長成長型家庭及精英商務(wù)群體，享受多元化的國際生活。同時(shí)，萬科國際系通過集約利用和創(chuàng)造資源，使得家不再是90平方米的概念，而是整個(gè)住區(qū)，萬科項(xiàng)目所在之處，區(qū)域發(fā)展快速成長，區(qū)域魅力絢麗綻放，真正實(shí)現(xiàn)造福上海的城市夢想。住宅產(chǎn)品線>>萬科國際系國際系產(chǎn)品特征：為居住者打造功能齊備、接軌國際、高品質(zhì)、高科技含量的成熟生活社區(qū)萬科·有山萬科城萬科·海上傳奇萬科·虹橋源墅萬科·琥珀墅2021/6/2739萬科高端翡翠系：時(shí)代在進(jìn)步，城市在改變，萬科也在轉(zhuǎn)變。三大高端翡翠系產(chǎn)品，作為第四代高端住宅集30年之大成，雄踞上海城市精華地段，創(chuàng)造出符合城市性格的質(zhì)感居住生活。針對國際化高端人群的萬科翡翠公園，將打造一個(gè)突顯國際主流精英文化的綜合性大社區(qū)。我們把紐約大都會(huì)的國際感與公園生活的舒適感移植到住區(qū)，結(jié)合萬科擅長的文化底蘊(yùn)和人性關(guān)懷，賦予項(xiàng)目國際社區(qū)的生活感。54%的公園綠地，4個(gè)層級、7種類型的開放空間，形成了公共空間與城市生活的完美結(jié)合。入口設(shè)置公園大道、城市慶典廣場、中區(qū)為集中商業(yè)和風(fēng)情商業(yè)區(qū)街，組團(tuán)綠化穿插其中，結(jié)合中環(huán)城市天際線，產(chǎn)生豐富的城市意象。旨在打造萬科首個(gè)公園主題的國際綜合體，定義國際公民高尚人居典范。萬科翡翠別墅則倡導(dǎo)了大家族的生活方式，打造了滿足高端人群全家共享的多元化、個(gè)性化功能空間。約27米極致面寬親地大宅，不僅引入引入更多美景和陽光，更盡顯名門望族風(fēng)范。全套房設(shè)計(jì)，配以超大全景露臺和全落地玻璃窗，保證家族每一位成員都擁有寬大的獨(dú)立領(lǐng)域，不被冒犯的生活隱私。一層全景會(huì)客區(qū)、二層私密家庭區(qū)，負(fù)一層全開敞式個(gè)性化空間通過細(xì)致考量的功能配置，在尊崇中為業(yè)主打造生活功能性最強(qiáng)而居住體驗(yàn)最舒適的居住空間。獨(dú)創(chuàng)的14大精工體系，創(chuàng)新多項(xiàng)居住細(xì)節(jié)，處處展現(xiàn)萬科的貼心與智慧，為業(yè)主提供人性化的精裝定制，與世界居住潮流接軌。萬科翡翠濱江為全球高凈值人群度身定制，項(xiàng)目憑借極致奢美的精工體系、兼具高端性與幽靜的濱江環(huán)境，以及當(dāng)代最具影響力的建筑大師——嚴(yán)迅奇、西薩·佩里、羅伯特·斯特恩的標(biāo)志性設(shè)計(jì)，成為國際高端客戶在陸家嘴中心安家或進(jìn)行優(yōu)質(zhì)投資的絕佳之選。建成后的翡翠濱江將與耗資10億元改建的未來浦東“新天地”民生路碼頭聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)城市界面的全面優(yōu)化，締造黃浦江畔獨(dú)一無二的復(fù)合型高端生活場。三大高端項(xiàng)目地理位置、資源稟賦不同，有著各自的創(chuàng)新，但它們所秉持的理念是一樣的，就是應(yīng)對人們生活方式的變化，滿足當(dāng)代高端人群的細(xì)分生活需求，實(shí)現(xiàn)萬科的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。上海萬科高端翡翠系產(chǎn)品覆蓋三個(gè)項(xiàng)目。針對國際化高端人群的萬科翡翠公園，將打造一個(gè)凸顯國際主流精英文化的綜合性大社區(qū)；翡翠濱江系為全球高凈值人群度身定制，成為國際高端客戶在陸家嘴中心安家或進(jìn)行優(yōu)質(zhì)投資的絕佳之選；萬科翡翠別墅則倡導(dǎo)了大家族的生活方式，打造了滿足高端人群全家共享的多元化、個(gè)性化功能空間高端系——以不凡的內(nèi)心，引領(lǐng)城市的品味占據(jù)城市核心或稀缺資源為講究高素質(zhì)生活的國際化精英或名流階層精心打造滿足其非凡生活享受的高端產(chǎn)品人本理念。萬科高端系，國際知名大師設(shè)計(jì)，國際一線品牌配置，符合國際化精英的生活品味，內(nèi)享頂級時(shí)尚社區(qū)商業(yè)配套、高端物業(yè)管家服務(wù)，外享城市核心級生活配套，或盡享獨(dú)特的自然資源，始終追求注重人的“感官體驗(yàn)”。依托前灘優(yōu)勢的翡翠別墅開創(chuàng)了15大高端生活體系，如此精工獨(dú)棟別墅創(chuàng)滬上先例；位于三林地區(qū)的萬科五玠坊首次采用黃色陶土百葉設(shè)計(jì)，折射城市細(xì)膩的審美意識與萬科的精雕細(xì)琢，超越大平層，保留近半個(gè)淮海公園面積的中央景觀……以人的居住的舒適度為出發(fā)點(diǎn)，萬科高端系在品質(zhì)、人性化、安全感等方面苛求舒適度的完美，強(qiáng)調(diào)為城市高凈值家庭提供追求生活本真的舒適生活空間。

住宅產(chǎn)品線>>萬科高端系國際系產(chǎn)品特征：凸顯國際主流精英文化的綜合性大社區(qū)萬科翡翠公園萬科翡翠濱江萬科翡翠別墅2021/6/2740高端系國際系幸福系住宅產(chǎn)品線>>萬科物業(yè)上海分布2021/6/2741萬科2010年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2011年正式宣布三大產(chǎn)品線，近兩年，萬科雖然一直強(qiáng)調(diào)以住宅開發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域確實(shí)動(dòng)作頻頻。截止目前，萬科已經(jīng)形成萬科廣場、萬科紅、萬科大廈、萬科2049四大商業(yè)產(chǎn)品線，在全國在建、規(guī)劃18個(gè)購物中心，商業(yè)面積達(dá)150萬平方米。萬科的產(chǎn)品線——商業(yè)地產(chǎn)四大商業(yè)產(chǎn)品線購物中心萬科廣場寫字樓萬科大廈社區(qū)商業(yè)萬科紅高端社區(qū)商業(yè)萬科20492021/6/27422021/6/2743商業(yè)地產(chǎn)

發(fā)展歷程時(shí)間事件簡介1997年福景大廈深圳市萬科福景大廈位于福田區(qū)，其裙樓為三層建筑，總面積12887平方米。項(xiàng)目類型屬社區(qū)商業(yè)。2000年深圳萬科金色家園萬科金色家園項(xiàng)目分三期，其中一期占地30000平方米，總建筑面積220000萬平方米，集住宅、商業(yè)、酒店一體，是萬科地產(chǎn)在特區(qū)內(nèi)開發(fā)的最大項(xiàng)目。項(xiàng)目類型屬社區(qū)商業(yè)。2001年萬科四季花園四季花城作為第一個(gè)開放式街區(qū)商業(yè)，適合人們交流、行走和逗留，讓生活和商業(yè)有機(jī)地互動(dòng)起來，項(xiàng)目總建筑面積為30萬平米，定位高端居住社區(qū)。項(xiàng)目類型屬社區(qū)商業(yè)。2005年萬科城萬科城，豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)合，獲得商業(yè)部頒發(fā)中國社區(qū)LIVINGmall示范工程，并與城市互動(dòng)共享。項(xiàng)目類型屬社區(qū)商業(yè)。2009年萬科大廈萬科新總部大樓占地面積61729.7㎡，總建筑面積80200㎡。項(xiàng)目類型屬寫字樓。2010年成立商管公司2010年底成立深圳市萬科商業(yè)管理有限公司，重回商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2011年正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)2011年6月28日正式宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。發(fā)布三大產(chǎn)品線6月28日，深圳萬科公布三大商業(yè)產(chǎn)品線：萬科廣場、萬科紅、萬科大廈。2012年產(chǎn)品線發(fā)布【萬科2049】2012年4月26日，上海萬科打造的“萬科2049@五玠坊”招商發(fā)布會(huì)舉行，意味著萬科又新增一產(chǎn)品線?！痉涑采探帧咳f科將推出新社區(qū)商業(yè)品牌“蜂巢商街”，萬科社區(qū)商業(yè)新產(chǎn)品“蜂巢商街”是北京金域緹香項(xiàng)目中商業(yè)街，將打造獨(dú)具情調(diào)的社區(qū)第三空間。2021/6/2744萬科廣場萬科廣場定位為城市級中高端購物中心，其目標(biāo)消費(fèi)人群面向全客層，并以家庭消費(fèi)人群為重點(diǎn)，堅(jiān)持“以家庭型綜合消費(fèi)為主，以快速流行時(shí)尚為特色，以餐飲休閑娛樂為亮點(diǎn)”的商業(yè)原則規(guī)劃。作為一站式家庭型購物中心品牌，萬科廣場將以“摯愛”為主題，力圖從最初商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、商家的組合到服務(wù)設(shè)施環(huán)節(jié)等全面體現(xiàn)萬科一貫人文關(guān)懷。該業(yè)態(tài)自己持有。萬科紅萬科紅系列以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅生活中心”和“萬科紅新街坊”兩個(gè)子品牌。作為“精品社區(qū)生活全案”的萬科紅·生活中心是具有較大規(guī)模的社區(qū)集中商業(yè)，位于布吉羅崗的首個(gè)萬科紅·生活中心體量達(dá)3.6萬平方米，將于今年年底開業(yè)。而作為社區(qū)底商及街鋪的“萬科紅?新街坊”，將在住宅配套建成后直接銷售。該業(yè)態(tài)出租合作。萬科大廈萬科大廈寫字樓系列定位于區(qū)域地標(biāo)辦公中心，目的在于提升周邊區(qū)域整體辦公品質(zhì)和環(huán)境。目前，第一個(gè)萬科大廈項(xiàng)目已經(jīng)在龍崗破土動(dòng)工。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，龍崗萬科大廈建成后將成為區(qū)域內(nèi)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高、配套最完善的寫字樓。其第二個(gè)項(xiàng)目已隨鹽田萬科廣場一同進(jìn)入了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，不久的將來在深圳東部也將崛起一座新的旗艦地標(biāo)。萬科2049萬科2049，上海萬科頂級體驗(yàn)式商業(yè)品牌，引入國際先進(jìn)理念，重新定義高端社區(qū)商業(yè)消費(fèi)模式，每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都配置了專門的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)同時(shí)由聲名遠(yuǎn)播的上海萬科物業(yè)擔(dān)綱物業(yè)管理，矢志建立萬科高端商用物業(yè)運(yùn)營新標(biāo)準(zhǔn)。2049不是一個(gè)獨(dú)立的社區(qū)商業(yè)，它是由萬科培育、保護(hù)并將長期愛護(hù)的品牌，他有統(tǒng)一的規(guī)劃、專業(yè)的宣傳及后期營運(yùn)管理團(tuán)隊(duì)，他致力于將高端社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化并不斷復(fù)制。蜂巢商街蜂巢商街是萬科推出的新商業(yè)社區(qū)品牌，是北京金域緹香項(xiàng)目中的商業(yè)街，將打造獨(dú)具情調(diào)的社區(qū)第三空間。從規(guī)劃圖上看到，整個(gè)商業(yè)街由一棟棟類似于蜂巢的建筑物構(gòu)成。2021/6/2745類型產(chǎn)品線購物中心萬科廣場萬科廣場定位為城市級中高端購物中心，其目標(biāo)消費(fèi)人群面向全客層，并以家庭消費(fèi)人群為重點(diǎn)，堅(jiān)持“以家庭型綜合性消費(fèi)為主，以快速流行時(shí)尚為特色，以餐飲休閑娛樂為亮點(diǎn)”的商業(yè)原則規(guī)劃。作為一站式家庭型購物中心品牌，萬科廣場將以“摯愛”為主題，力圖從最初商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、商家的組合到服務(wù)設(shè)施環(huán)節(jié)等全面體現(xiàn)萬科一貫人文關(guān)懷。購物中心產(chǎn)品為自持。社區(qū)商業(yè)萬科紅萬科紅系列以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅生活中心”和“萬科紅新街坊”兩個(gè)子品牌。作為“精品社區(qū)生活全案”的萬科紅·生活中心是具有較大規(guī)模的社區(qū)集中商業(yè)，位于布吉羅崗的首個(gè)萬科紅·生活中心體量達(dá)3.6平方米，為作為社區(qū)底商及街鋪的“萬科紅·新街坊”，將在住宅配套建成后直接銷售。社區(qū)商業(yè)味出租合作。生活廣場根據(jù)每個(gè)城市不同的情況，產(chǎn)品線名稱亦有所差異。以佛山萬科為例，在社區(qū)商業(yè)方面就有“生活廣場”及“商業(yè)金街”兩大品牌，而在生活廣場旗下還涵蓋“水晶坊”、“金域坊”兩個(gè)子品牌。商業(yè)金街高端社區(qū)商業(yè)萬科2049萬科2049，上海萬科頂級體驗(yàn)式商業(yè)品牌，引入國際先進(jìn)理念，重新定義高端社區(qū)商業(yè)消費(fèi)模式，每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都配置了專門的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)同時(shí)又聲名遠(yuǎn)播的上海萬科物業(yè)擔(dān)綱物業(yè)管理，矢志建立萬科高端商用物業(yè)運(yùn)營新標(biāo)準(zhǔn)。2049不是一個(gè)獨(dú)立的社區(qū)商業(yè)，它是由萬科培育、保護(hù)并將長期愛護(hù)的品牌，它有統(tǒng)一的規(guī)劃、專業(yè)的宣傳及后期運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，它致力于將高端社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化并不斷復(fù)制。寫字樓萬科大廈萬科大廈寫字樓系列定位于區(qū)域地標(biāo)性辦公中心，目的在于提升周邊區(qū)域整體辦公品質(zhì)和環(huán)境。目前，第一個(gè)萬科大廈已經(jīng)在龍崗破土動(dòng)工。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，龍崗萬科大廈建成后將成為區(qū)域內(nèi)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高、配套最完善的寫字樓。其第二個(gè)項(xiàng)目已隨鹽田萬科廣場一同進(jìn)入了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，不久的將來在深圳東部也將崛起一座新的旗艦地標(biāo)。萬科的產(chǎn)品線——商業(yè)地產(chǎn)2021/6/2746萬科廣場是萬科意欲打造的一站式購物中心品牌，面積一般在10萬平米以上，定位為城市級中高端購物中心。以“摯愛”為主題，全面體現(xiàn)萬科一貫的人文關(guān)懷。商業(yè)產(chǎn)品線>>萬科廣場萬科廣場定位為城市級中高端購物中心，其目標(biāo)消費(fèi)人群面向全客層，并以家庭消費(fèi)人群為重點(diǎn)，堅(jiān)持“以家庭型綜合性消費(fèi)為主，以快速流行時(shí)尚為特色，以餐飲休閑娛樂為亮點(diǎn)”的商業(yè)原則規(guī)劃。作為一站式家庭型購物中心品牌，萬科廣場將以“摯愛”為主題，力圖從最初商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、商家的組合到服務(wù)設(shè)施環(huán)節(jié)等全面體現(xiàn)萬科一貫人文關(guān)懷。購物中心產(chǎn)品為自持購物中心萬科廣場萬科大廈寫字樓系列定位于區(qū)域地標(biāo)辦公中心，以城市綜合體為依托，商業(yè)中心和高檔寫字樓、住宅處于同一區(qū)域。至于萬科紅系列則以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅生活中心”和“萬科紅新街坊”兩個(gè)子品牌。萬科廣場品牌的系列產(chǎn)品，將由萬科自己持有經(jīng)營。商業(yè)管理公司的運(yùn)作模式為：前期定位（商業(yè)管理公司）-招商貫徹和實(shí)施（招商中心）-負(fù)責(zé)所有的運(yùn)營管理（運(yùn)營中心）-企劃、推廣和落實(shí)（推廣中心）-物業(yè)管理中心萬科廣場規(guī)劃的業(yè)態(tài)分布以餐飲、時(shí)尚服飾為主，兼顧精品超市及高檔影院和娛樂休閑與一體。在業(yè)態(tài)組合方面，類似于萬達(dá)廣場模式，并沒有太多創(chuàng)意。但就目前來看，萬科推出的購物中心系列針對社區(qū)家庭消費(fèi)為主，以區(qū)域CBD為核心。決定了其高端定位或許面臨消費(fèi)不足的難題。2021/6/2747商業(yè)產(chǎn)品線>>萬科廣場區(qū)域項(xiàng)目名稱/樓盤名稱所在省市（預(yù)計(jì)）開業(yè)時(shí)間商業(yè)面積（㎡）深圳區(qū)域：6個(gè)總體量約42萬平方米龍崗萬科廣場（萬科·天譽(yù)）廣東深圳2013年12月10.5萬深圳南山項(xiàng)目廣東深圳--8.43萬鹽田萬科廣場廣東深圳--4.2萬東莞長安萬科廣場廣東東莞2013年7.5萬南海萬科廣場廣東佛山2014年5.5萬佛山萬科廣場廣東佛山2014年6.8萬北京區(qū)域：4個(gè)總體量約46萬平方米北京金隅萬科廣場北京2013年8.5萬北京舊宮北京--8.5萬北京長陽半島北京--15.5萬北京郭公莊北京--13.8萬上海區(qū)域：4個(gè)總體量約29萬平方米上海萬科廣場上海--12.7萬寧波萬科城浙江寧波--4.6萬蘇州萬科國際廣場江蘇蘇州2013年底3.1萬無錫國際廣場江蘇無錫--8.5萬成都區(qū)域：4個(gè)總體量約34萬平方米西安萬科城陜西西安--8-10萬武漢長征村湖北武漢--9萬武漢唐家墩湖北武漢--5萬成都建設(shè)路四川成都--10萬萬科廣場全國分布2021/6/2748商業(yè)產(chǎn)品線>>萬科廣場代表項(xiàng)目：萬科面世的第一個(gè)綜合體項(xiàng)目——龍崗萬科廣場購物中心萬科廣場項(xiàng)目位置：龍崗區(qū)龍翔大道與吉祥中路交匯處東南角；占地面積：236330平方米，其中凈用地面積212546平方米，規(guī)劃用途為商住用地；建筑面積：約100萬平米；集中商業(yè)：15萬平米，占比15%；寫字樓：10萬平米，占比10%（萬科大廈）；住宅：70萬平米，占比70%。容積率：2.8；商業(yè)類型：Mall；開發(fā)商：深圳萬科；建筑設(shè)計(jì)單位：凱里森；2021/6/2749商業(yè)產(chǎn)品線>>萬科廣場代表項(xiàng)目：萬科面世的第一個(gè)綜合體項(xiàng)目——龍崗萬科廣場購物中心萬科廣場定位：城市級中高端購物中心；目標(biāo)客群：以家庭消費(fèi)為重點(diǎn)，面向全客層；商業(yè)功能：一站式家庭型購物中心品牌；商業(yè)原則：以家庭型綜合消費(fèi)為主，以快速流行時(shí)尚為特色，以餐飲休閑娛樂為亮點(diǎn)；建筑特色：三中庭設(shè)計(jì)、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等創(chuàng)新設(shè)計(jì)亮點(diǎn)；樓層規(guī)劃：地上五層、地下一層；開業(yè)時(shí)間：2013年12月2021/6/27502021/6/2751產(chǎn)品特征：與城市綜合體味依托，打造“購物中心”+“高檔寫字樓”+“住宅”的復(fù)合式項(xiàng)目寫字樓萬科大廈商業(yè)產(chǎn)品線>>萬科大廈“萬科大廈”寫字樓系列定位于區(qū)域地標(biāo)辦公中心，目的在于提升周邊區(qū)域整體辦公品質(zhì)和環(huán)境。目前，第一個(gè)萬科大廈項(xiàng)目已經(jīng)在龍崗破圖動(dòng)工，其第二個(gè)項(xiàng)目已隨鹽田萬科廣場一同進(jìn)入了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。在寫字樓方面，萬科試圖效法華潤，以城市綜合體為依托，商業(yè)中心和高檔寫字樓、住宅處于同一區(qū)域，以便更好的幫助住宅銷售。2021/6/2752萬科大廈高約155米，是龍崗的第一高度，是龍崗最核心地段的首席商務(wù)地標(biāo)。“天際office”是萬科大廈特別推出的31和32層高樓層單位，高度達(dá)到140米（高度大于120米即可稱為天際office）。商業(yè)產(chǎn)品線>>萬科大廈產(chǎn)品特征：與城市綜合體味依托，打造“購物中心”+“高檔寫字樓”+“住宅”的復(fù)合式項(xiàng)目寫字樓萬科大廈2021/6/2753商業(yè)產(chǎn)品線>>萬科大廈滬上首個(gè)面市的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目——萬科VMO低密度寫字樓項(xiàng)目位置：閔行浦錦路和江梅路交界處；所屬商圈：與虹橋樞紐港、海港新城等形成半小時(shí)商務(wù)圈，并毗鄰軌道交通8號線蘆恒路站，能直達(dá)人民廣場、南京西路等重要商務(wù)節(jié)點(diǎn)；占地面積：9萬平米，其中建筑用地約3.8萬，綠化用地近5萬；建筑面積：88762平米，兩期開發(fā);容積率：2.8；產(chǎn)品組成：商務(wù)辦公獨(dú)棟別墅，雙拼別墅以及“花園廣場”多層寫字樓（3棟5層）；產(chǎn)品套數(shù)：別墅辦公單元30套，多層寫字間297套；開發(fā)商：萬科集團(tuán)、中糧集團(tuán)；竣工時(shí)間：2011年底2021/6/2754商業(yè)產(chǎn)品線>>萬科大廈定位：城市獨(dú)棟商務(wù)別墅產(chǎn)品類型：低密度生態(tài)型高端商辦項(xiàng)目，滬上罕有的產(chǎn)權(quán)式工房；面積區(qū)間：每棟商務(wù)別墅的面積為500-1200平米，每套贈(zèng)送250-750平米的采光地下空間，配3-6個(gè)停車位；VMO的花園廣場由三棟5層的辦公建筑組成，大堂雙層挑高，標(biāo)準(zhǔn)層面積達(dá)2100-3000平方米。空間可塑性強(qiáng)，內(nèi)部分割。2010年開盤的單套寫字間的主力戶型僅為50-150平米?？們r(jià)相對較低。設(shè)計(jì)理念：最大化利用場地與周邊自然環(huán)境，創(chuàng)造“生態(tài)辦公”、“綠色辦公”的新環(huán)境；銷售模式：一期寫字樓將全部對外銷售，二期將部分持有。低密度寫字樓產(chǎn)品特征：不走尋常路，放棄傳統(tǒng)寫字樓模式，將住宅領(lǐng)域積累的產(chǎn)品優(yōu)勢與物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢延伸到寫字樓產(chǎn)品，開發(fā)低密度特色寫字樓2021/6/2755商業(yè)產(chǎn)品線>>萬科紅社區(qū)商業(yè)萬科紅萬科紅系列以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅生活中心”和“萬科紅新街坊”兩個(gè)子品牌。萬科紅較大規(guī)模的社區(qū)集中商業(yè)品牌分類生活中心新街坊產(chǎn)品類型主要是面積在3萬平米的社區(qū)集中商業(yè)底商和街鋪的形式代表項(xiàng)目布吉萬科紅項(xiàng)目——開發(fā)方式對外銷售對外銷售2021/6/2756商業(yè)產(chǎn)品線>>萬科紅社區(qū)商業(yè)萬科紅萬科紅生活中心代表項(xiàng)目——布吉萬科紅項(xiàng)目位置：龍崗區(qū)布吉街道錦龍路與惠康路交匯處；所屬商圈：布吉羅崗中心商貿(mào)區(qū)核心范圍內(nèi)，距布吉客運(yùn)站300米左右；占地面積：3.1萬平方米；建筑面積：15萬平方米，其中商業(yè)面積約3.6萬平方米；住宅總戶數(shù)：1588套；業(yè)態(tài)組成：1.6萬平米大型超市，剩余1.6萬平米則是各種商業(yè)業(yè)態(tài)：樂購超市以及麥當(dāng)勞、必勝客、屈臣氏、華潤萬家便利店、illy咖啡喝毛家飯店等眾多品牌商家；五年統(tǒng)一經(jīng)營管理容積率：12.7；商業(yè)類型：社區(qū)商業(yè)；開發(fā)商：北京新奧西郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；投資商：中糧集團(tuán)2021/6/2757萬科——2049產(chǎn)品線??高端社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線??萬科2049位于萬科TOP系產(chǎn)品五玠坊項(xiàng)目內(nèi)，作為萬科社區(qū)商業(yè)配套。雖然與萬科同期規(guī)劃的萬科紅產(chǎn)品線同屬社區(qū)商業(yè)，但2049產(chǎn)品線定位更加高端。2049有統(tǒng)一的規(guī)劃、專業(yè)的宣傳及后期營運(yùn)管理團(tuán)隊(duì)，致力于將高端社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化并不斷復(fù)制，今后與2049達(dá)成戰(zhàn)略合作的所有品牌，也將隨著萬科高端項(xiàng)目推廣至全國各地。商業(yè)產(chǎn)品線>>萬科2049在“萬科2049”商業(yè)品牌首度面市的五玠坊社區(qū)，商業(yè)部分主要分為創(chuàng)意辦公園區(qū)、零售、餐飲以及社區(qū)活動(dòng)幾個(gè)部分。項(xiàng)目南區(qū)主要規(guī)劃為創(chuàng)意辦公園區(qū)，挑空四層的云頂中庭將常年吸引國內(nèi)外高端藝術(shù)展品展出，底層沿街租戶除可作為工作室以外，還可展示產(chǎn)品及售賣；北區(qū)布局零售及餐飲，重點(diǎn)關(guān)注家庭活動(dòng)、兒童教育、健康運(yùn)動(dòng)、老人關(guān)愛，致力于引入定制類、健康類、運(yùn)動(dòng)類品質(zhì)型業(yè)態(tài)。2021/6/2758THANKS2021/6/2759上海萬科首次推出高端社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)品牌“萬科2049”。這個(gè)主要針對高端社區(qū)及周邊業(yè)主提供商業(yè)服務(wù)的高端社區(qū)商業(yè)品牌，與“萬科廣場”、“萬科大廈”、“萬科紅”系列品牌一起，支撐起萬科商業(yè)地產(chǎn)四大產(chǎn)品線，并將在全國得以復(fù)制?！伴_發(fā)商做商業(yè)，這已經(jīng)不是做不做的問題，而是怎么做的問題。上海萬科將會(huì)投入更大精力和資源，做好商業(yè)地產(chǎn)。”上海萬科總經(jīng)理孫嘉在“2049@五玠坊”招商會(huì)上如此表態(tài)，這也是國內(nèi)不少一線開發(fā)商在住宅市場屢遭調(diào)控的情況下，不得不思考的轉(zhuǎn)型之路?！叭f科2049”品牌首度亮相以萬科五玠坊為例，該項(xiàng)目在前期規(guī)劃定位中，就考慮到商業(yè)配套的建設(shè)?！白鳛樯虾５谖鍌€(gè)城市副中心，三林區(qū)域也正成為中產(chǎn)階層主流居住地，但目前周邊商業(yè)的匱乏，也給了‘萬科2049’市場機(jī)會(huì)。”上海萬科商業(yè)資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理葉挺向記者介紹。在“萬科2049”商業(yè)品牌首度面市的五玠坊社區(qū)，商業(yè)部分主要分為創(chuàng)意辦公園區(qū)、零售、餐飲以及社區(qū)活動(dòng)幾個(gè)部分。項(xiàng)目南區(qū)主要規(guī)劃為創(chuàng)意辦公園區(qū)，挑空四層的云頂中庭將常年吸引國內(nèi)外高端藝術(shù)展品展出，底層沿街租戶除可作為工作室以外，還可展示產(chǎn)品及售賣；北區(qū)布局零售及餐飲，重點(diǎn)關(guān)注家庭活動(dòng)、兒童教育、健康運(yùn)動(dòng)、老人關(guān)愛，致力于引入定制類、健康類、運(yùn)動(dòng)類品質(zhì)型業(yè)態(tài)。對于社區(qū)型商業(yè)自持比例，葉挺表示主要以自持為主。在萬科五玠坊，建筑面積近4萬平方米的商業(yè)體，僅8000多平方米的辦公對外出售，剩余部分作為企業(yè)自持物業(yè)，統(tǒng)一招商管理。而“萬科2049”作為商業(yè)品牌，將逐步推廣至萬科開發(fā)的高端社區(qū)。孫嘉告訴記者，上海萬科下一個(gè)社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目位于大陸家嘴板塊，而萬科在虹橋和七寶的商業(yè)項(xiàng)目也正在開發(fā)中。今年上海萬科旗下將有多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入人們的視線。四大商業(yè)地產(chǎn)品牌并舉事實(shí)上，近年來萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)作頗為低調(diào)，但很迅猛，并對商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線進(jìn)行了清晰定位。萬科今后將形成包括購物中心“萬科廣場”品牌、寫字樓“萬科大廈”品牌、社區(qū)商業(yè)“萬科紅”品牌以及高端社區(qū)商業(yè)“萬科2049”等在內(nèi)的幾大商業(yè)地產(chǎn)品牌系列并舉的發(fā)展格局。據(jù)記者了解，除“萬科2049”這個(gè)高端社區(qū)商業(yè)品牌外，其他三大產(chǎn)品定位也各有特點(diǎn)：萬科廣場定位為城市級中高端購物中心，該產(chǎn)品線首個(gè)項(xiàng)目將于2012年底在深圳龍崗開業(yè)；萬科大廈寫字樓系列則定位于區(qū)域地標(biāo)辦公中心，第一個(gè)萬科大廈項(xiàng)目也已于去年在深圳龍崗破土動(dòng)工；萬科紅系列以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅·生活中心”和“萬科紅·新街坊”兩個(gè)子品牌，作為社區(qū)底商及街鋪的“萬科紅·新街坊”，將在住宅配套建成后直接銷售。除在北京、上海、深圳等一線城市進(jìn)行了大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)投資外，萬科在全國多地也投入了大量的資金運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)萬科計(jì)劃，80%做住宅的定位不會(huì)改變，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)。預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)萬科將建成220萬平方米商業(yè)配2021/6/2760從2002年進(jìn)入廣州以來，萬科已推出“V-House”、“云山·珠水·金色”等多個(gè)產(chǎn)品系列。專利產(chǎn)品“情景洋房”、彰顯人性化設(shè)計(jì)的十字戶型，都體現(xiàn)了萬科孜孜追求創(chuàng)新、進(jìn)取、領(lǐng)先的精神。發(fā)布會(huì)當(dāng)天，廣州萬科營銷總監(jiān)莊小珊立足十年輝煌，全面解讀2013年萬科在廣州的產(chǎn)品戰(zhàn)略，廣州萬科產(chǎn)品策劃部經(jīng)理吳曉菁從提升人居體驗(yàn)性、詮釋理想城市、升級產(chǎn)品質(zhì)量三個(gè)方面介紹了萬科在專業(yè)技術(shù)方面領(lǐng)先行業(yè)的探索實(shí)踐。

四大產(chǎn)品線亮相

2013年廣州萬科將推出“幸福派”、“完美派”、“樂享派”、“創(chuàng)想派”四大產(chǎn)品系共11個(gè)項(xiàng)目，涵蓋首置、首改、再改、度假以及商辦、酒店等新領(lǐng)域產(chǎn)品。據(jù)悉，2013年萬科在廣州將有6個(gè)全新項(xiàng)目：萬科金色夢想、萬科峯匯、萬科峯境、萬科云、萬科派、清遠(yuǎn)萬科白天鵝度假酒店，將于下半年陸續(xù)面世。

“幸福派”包含了萬科的城中規(guī)模大盤，以首次置業(yè)及首次改善居住的剛需客群為主，代表項(xiàng)目有位于廣州科學(xué)城的萬科東薈城、番禺的萬科歐泊、黃埔區(qū)區(qū)府旁的金色悅府、超級大盤北部萬科城洋房、清遠(yuǎn)華府以及蘿崗全新項(xiàng)目金色夢想。其針對的客戶是首次置業(yè)的剛需人群，社區(qū)規(guī)模大，周邊配套齊全，戶型設(shè)計(jì)上多采用“十”字戶型結(jié)構(gòu)，80-90多平方米就能很建造出很舒適的三房兩衛(wèi)戶型，最大限度提升住房實(shí)用率。

“完美派”代表了萬科的城中品質(zhì)樓盤，享有黃金核心地段，專為追求高品質(zhì)城市生活，尤其是有廣府情結(jié)的高端客戶人群量身打造。代表項(xiàng)目有同福西萬科峯匯、白云新城萬科峯境?！巴昝琅伞钡纳鐓^(qū)位于城央，地理位置優(yōu)越，交通便利，有較好的市政配套。以精裝修見長的萬科也將以更高標(biāo)準(zhǔn)打造城中精品。

“樂享派”代表了萬科的度假型項(xiàng)目，項(xiàng)目多位于自然資源豐厚之地，如花都芙蓉嶂度假區(qū)內(nèi)的萬科蘭喬圣菲、北部萬科城·花園里的魚別墅。優(yōu)美的自然、建筑景觀，完善的配套功能和較高的投資價(jià)值是其最大的特點(diǎn)。值得一提的是，萬科VO樂享聯(lián)盟等特色配套也將重點(diǎn)在這一系列產(chǎn)品發(fā)力，將享樂生活發(fā)揮至極致。

“創(chuàng)想派”填補(bǔ)了廣州萬科在商務(wù)辦公與酒店業(yè)務(wù)的空白。2012年6月，萬科成功獲得天河軟件園一商業(yè)地塊，標(biāo)志廣州萬科首次進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?！皠?chuàng)想派”產(chǎn)品涵蓋商業(yè)、辦公、酒店類，包括天河軟件園項(xiàng)目萬科云、江燕路項(xiàng)目萬科派、清遠(yuǎn)萬科白天鵝度假酒店等，簡約靈動(dòng)的風(fēng)格，或?qū)⑹艿缴虡I(yè)人士及SOHO一族的青睞。2013年，萬科商業(yè)項(xiàng)目即將面世。2021/6/2761剛才跟各位一起回顧了萬科在廣州發(fā)展點(diǎn)滴，接下來跟大家介紹今年新產(chǎn)品。后百億時(shí)代，萬科將秉承大道當(dāng)然、精細(xì)致遠(yuǎn)精神，在住宅專業(yè)化，產(chǎn)品精細(xì)化道路上繼續(xù)前行，將開啟酒店新業(yè)務(wù)，為客戶帶來全新產(chǎn)品體驗(yàn)，今年即將上市的項(xiàng)目一共有11個(gè)，按照產(chǎn)品不同形態(tài)和功能劃分出全新4大產(chǎn)品系列，接下來為各位一一介紹。首先介紹“幸福派”，代表萬科旗下規(guī)模大盤，主要面對首次置業(yè)，首次改善剛需，以中小戶型為主，布局城市中心，實(shí)現(xiàn)普通人居住夢想。這個(gè)產(chǎn)品系列包含五大項(xiàng)目，項(xiàng)目是萬科歐泊，業(yè)界朋友對它有一定了解，這個(gè)項(xiàng)目是去年開盤的，在開盤有15.6個(gè)億銷售額，獲得廣州銷售冠軍，面積40萬平方米，臨街就是萬達(dá)廣場，小區(qū)內(nèi)有小學(xué)，作為番禺的明星項(xiàng)目，在今年下半年還會(huì)繼續(xù)發(fā)力，有95平方米的精致產(chǎn)品?？茖W(xué)城的東薈城，72萬平方米，近地鐵六號線，我們有肯德基、711便利店等眾多品牌，生活非常便利，還有省一級幼兒園，小學(xué)已經(jīng)落成，部分業(yè)主已經(jīng)入住，包括70-125平方米戶型，豐富的產(chǎn)品線可以滿足客戶不同階段的購房需求。接下來我們還有北部萬科城，進(jìn)入大廣州生活圈，250萬平方米的總建筑面積，高層洋房，低建筑密度，有醫(yī)療、教育等配套，帶給業(yè)主全程無憂的生活，下半年將推出80-106平方米的三房，讓眾多工薪階層實(shí)現(xiàn)入住夢。我們再來了解清遠(yuǎn)的萬科華府，這個(gè)離輕軌非常近，以皇家歐陸風(fēng)格融合，為清遠(yuǎn)帶來高品質(zhì)的產(chǎn)品，將會(huì)推出80平方米的兩房，106平方米的三房戶型。還有今年全新上市的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目位于蘿崗，總建筑面積30萬平方米，離地鐵六號線非常近，戶型非常緊湊，全部都是小三房，首期產(chǎn)品在下半年推出市場，請各位一起期待。接下來跟大家介紹“完美派”，代表萬科城市中的品質(zhì)樓盤，面對改善型客戶，為城市精英提供理想居所，“完美派”有兩個(gè)高端的項(xiàng)目，萬科峯匯，200多年前許多名人貴族都居住在這里，可謂藏龍臥虎，配套100米的空中會(huì)所，180米高的游泳池等，下半年會(huì)推出市場，這是改善性客戶的首選產(chǎn)品。“完美派”另一項(xiàng)目位于白云新城的萬科峯境，我們打造綠色、環(huán)保高素質(zhì)的住宅，建筑設(shè)計(jì)充分考慮通風(fēng)采光，大部分戶型都可以欣賞到白云山，離地鐵三號線非常近，交通便利，配套齊全，產(chǎn)品涵蓋75-145平方米的產(chǎn)品，預(yù)計(jì)下半年面市?！皹废砼伞保越】瞪鷳B(tài)為出發(fā)點(diǎn)，山水資源非常豐富。北部萬科城的度假別墅，擁有30萬平方米的原生態(tài)湖，還有陽光別墅，面積雖然不大，但風(fēng)格非常齊全，部分戶型還擁有私家泳池，還可以享受定制度假服務(wù)，白天鵝度假設(shè)施，給全家開心的悠長假期。最后跟大家介紹“創(chuàng)享派”，這是今年萬科即將進(jìn)入的全新領(lǐng)域，包括商務(wù)辦公酒店，今年也是廣州萬科的商辦元年。天河軟件園項(xiàng)目（萬科云）總建筑面積8.3萬平方米，周邊有大量科技軟件企業(yè)，這個(gè)產(chǎn)品預(yù)計(jì)下半年上市。萬科派是萬科開發(fā)首個(gè)商業(yè)中心，總建筑面積3萬平方米，保留廣州生活氣息，生活樂趣，為廣州街坊打造一個(gè)創(chuàng)意廣場，預(yù)計(jì)下半年啟動(dòng)招商。今年我們不僅要在這些項(xiàng)目有所開拓，還進(jìn)入酒店領(lǐng)域，白天鵝是我們第一個(gè)酒店，在北部萬科城社區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的山水資源，充滿濃郁的東南亞風(fēng)情，為都市人傾力打造的尊享服務(wù)，明年上半年開業(yè)，請各位以后多多捧場。2021/6/2762HMD建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)總監(jiān)，幸福系產(chǎn)品設(shè)計(jì)師李劍波先生，解讀幸福系產(chǎn)品，掌聲有請！

李劍波：幸福系這個(gè)產(chǎn)品實(shí)際上，我們同樣經(jīng)歷過了這樣一個(gè)過程，我自己孩子今年6歲，這個(gè)過程中，這位80后提到所有的無奈，所有困擾，我也經(jīng)歷過，因?yàn)檫@個(gè)原因，所以說，我們這個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)當(dāng)中不僅僅是一個(gè)設(shè)計(jì)，當(dāng)中企事業(yè)慶祝了整個(gè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)大量的感受和心血。

我們整個(gè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)有相當(dāng)一部分成員就是80后，作為一個(gè)戶型設(shè)計(jì)，常規(guī)設(shè)計(jì)周期大約一個(gè)月過程一個(gè)半月左右，這次幸福系產(chǎn)品，我們用了兩年，之所以用這么長時(shí)間，我們是希望給現(xiàn)在的80后，在這樣一個(gè)高房價(jià)時(shí)代給他們真正幸福的生活，給普通人做一個(gè)好房子。

接下來，講講設(shè)計(jì)上怎么做的。小戶型因?yàn)槊娣e小，大家的第一個(gè)直覺，就是功能很有限，品質(zhì)也很有限，事情一定是這樣嗎？萬科不這樣認(rèn)為，我們也不這樣認(rèn)為，幸福系產(chǎn)品希望給出一個(gè)不同的答案。

萬科給我們的要求很多很多很多，剛才80后已經(jīng)講了很多，羅列在一起不太可能完成，這么小戶型解決這么多事情，特別提到在七八十平方同時(shí)滿足五口人居住，之間還要和平共處，生活還要有品質(zhì)。我們也做了很多市場調(diào)查，還沒有這個(gè)參照，只能靠我們自己努力。最終，大家看到這張圖，就是最終幸福的產(chǎn)品，每個(gè)產(chǎn)品面積都不大，其中小三放86平方米小兩房，都是69、67，這是考慮到80后承受房價(jià)有限。

幸福系產(chǎn)品一共有五大特點(diǎn)：小面積，大功能。面積小，我們希望功能齊全。先從形體設(shè)計(jì)下手，我們選擇正方形布局，有幾個(gè)好處，有最緊湊的形體設(shè)計(jì)，還有一個(gè)好處，從電梯廳出來，到入戶有一個(gè)最快入戶流線，正方形流體在同等面積，邊長最小的，這樣，在一個(gè)高容積率的情況下，它所形成的園林是最大的。它形成最寬松的庭院，也有最寬廣的視線效果。正方形體型，我們有一個(gè)最小的核心設(shè)計(jì)。

剛才講到小面積大功能，怎么小面積左到大功能，第一個(gè)壓縮公攤面積下手。公攤面積越小，可以拿出更多面積補(bǔ)貼給這個(gè)住戶。正方形核心同設(shè)計(jì)所占面積最小。傳統(tǒng)的電梯廳是環(huán)繞式設(shè)計(jì)，走道面積非常多，現(xiàn)在采用梯形設(shè)計(jì)，傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)到最尾的戶型走道長度比較長，我們用比較巧妙的方式，通過這個(gè)幾端，把公攤面積做到比較大的效果。

從傳統(tǒng)的78左右做到83%意味著平均80平方米，通過核心統(tǒng)社給每戶額外帶來3—8平方米的使用面積。剩下來的用來改善公攤功能。在整個(gè)設(shè)計(jì)之前，我們的團(tuán)隊(duì)和萬科的團(tuán)隊(duì)都是先做了一個(gè)客戶的行為模式研究，我們系統(tǒng)地研究年輕的夫婦、老人、孩子一天24小時(shí)不同的行為模式，這個(gè)目的，是從中找出他們的共性和特性，針對他們的行為模式改善我們的戶型設(shè)計(jì)。從行為模式看，我們之前的傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)很多和這種行為模式是有沖突的，或者是不吻合的。這就是為什么在以往的小戶型設(shè)計(jì)，大家都感覺住進(jìn)去以后，總覺得很別扭，使用起來不方便。

下面講幾個(gè)細(xì)節(jié)特征。入戶懸棺。對于傳統(tǒng)的入庫懸棺，設(shè)計(jì)師都忽略了，打開房門，最多前面有一個(gè)鞋柜，這次小戶型設(shè)計(jì)反而有很大玄關(guān)，提供了非常大的收納量。為什么這么小戶型玄關(guān)做得這么大？小戶型反而往往居住著人口最多，剛才那位80后已經(jīng)講到了，有孩子以后，自己搞不定，父母一定要進(jìn)來，有五個(gè)人進(jìn)來，它的收納量是相當(dāng)驚人。大家有小孩，知道添了小孩會(huì)增了多少空隙。常規(guī)的非常有限，放不下來的東西，很多人堆在衣柜上面，角落，堆在客廳周邊，或者陽臺上，整個(gè)看上去，小戶型越來越小，所以提高收納空間，這是解決小戶型空間第一步做法。通過玄關(guān)設(shè)計(jì)，這是其中一個(gè)，它的容量相當(dāng)于6個(gè)冰箱的容量，這就提供了相當(dāng)大的收納。同時(shí)，在設(shè)計(jì)里面，第一步把室內(nèi)設(shè)計(jì)進(jìn)來，從精裝修角度詳細(xì)地處理。

在收納的時(shí)候，注意到以前不曾不注意的問題，老年人收納不可能放在很高的地方。小孩是最復(fù)雜的，01歲嬰兒有手推車，不用的時(shí)候，有自己的單車，5—6歲有花滑板，而且不用說，把童車推到陽臺里，客廳里。另外，像巨大的收納量，像鞋，可以提供30雙，加上過季15雙，像膠鞋、雨具等等特殊的東西，雨傘等等都可以在玄關(guān)里解決，讓整個(gè)空間感變大。

接下去講講廚房。這次