廣海物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)手冊(cè)

XX物業(yè)管理服務(wù)

有限公司

業(yè)務(wù)手冊(cè)

目錄

第一章前期介入管理制度..............................................................4

一、接管驗(yàn)收工作規(guī)程（需要細(xì)化內(nèi)容，是否考慮分為三個(gè)內(nèi)容，第一管理處前期成立準(zhǔn)備

程序、交接管理規(guī)定和驗(yàn)收管理制度？（可以））......................................4

二、鑰匙管理規(guī)定（接收后的鑰匙管理程序？（接管驗(yàn)收后鑰匙管理））................6

第二章入伙租賃管理制度.............................................................7

一、住戶入伙管理規(guī)程（是否等于業(yè)主收樓？（對(duì)））.................................7

二、住戶搬入/搬出管理規(guī)定........................................................8

三、租賃服務(wù)管理規(guī)定.............................................................8

第三章住戶服務(wù)、管理制度...........................................................9

一、住戶資料管理規(guī)程（是否需明確首次業(yè)主檔案建立和更改的程序？（在接管驗(yàn)收程序與

業(yè)主入伙程序中已明確））..........................................................9

二、住戶回訪規(guī)程.................................................................10

三、車輛出入【C卡辦理規(guī)程.......................................................10

四、住戶智能卡辦理規(guī)程..........................................................12

五、智能卡掛失/報(bào)損/補(bǔ)辦規(guī)程....................................................12

六、業(yè)委會(huì)成立程序（增加）......................................................13

第四章裝修管理制度.................................................................15

一、裝修管理規(guī)程.................................................................15

二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)廣告招牌管理規(guī)程....................................................17

三、二次裝修安管部監(jiān)管規(guī)程（是否統(tǒng)一為一次、二次裝修？（業(yè)主收樓后的裝修行為統(tǒng)稱:

二次裝修）........................................................................17

第五章治安保衛(wèi)管理制度............................................................19

一、安管隊(duì)員安全防范管理要求....................................................19

二、安管隊(duì)員工作巡查規(guī)定........................................................19

三、安管隊(duì)員工作執(zhí)勤規(guī)定........................................................20

四、安管員崗位紀(jì)律要求..........................................................20

五、安管部交接班管理要求........................................................21

六、外來人員出入管理規(guī)定........................................................22

七、安管隊(duì)員巡邏簽到規(guī)定........................................................22

八、緊急集合管理規(guī)程............................................................23

九、安管部培訓(xùn)管理規(guī)程..........................................................24

十、安管部日常工作檢查規(guī)定......................................................25

十一、安管部對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)程（是否只有安管員使用對(duì)講機(jī)？（可以將此制度調(diào)整為“對(duì)

講機(jī)管理規(guī)程”）.................................................................26

十二、監(jiān)控室操作管理規(guī)程........................................................27

第六章消防安全管理制度............................................................28

一、消防安全管理規(guī)程............................................................28

二、消防栓保養(yǎng)規(guī)程..............................................................29

三、火災(zāi)應(yīng)急處理程序............................................................29

四、火災(zāi)預(yù)防措施及消防檢查規(guī)程.................................................32

五、消防設(shè)施器材管理保養(yǎng)規(guī)程....................................................33

第七章車輛管理制度................................................................34

一、交通車輛管理規(guī)程............................................................34

二、停車場管理規(guī)程..............................................................35

三、車輛出入處理規(guī)程............................................................35

第八章衛(wèi)生保潔制度................................................................36

一、樓層保潔操作規(guī)程............................................................36

二、平面保潔操作規(guī)程............................................................38

三、玻璃材質(zhì)物品保潔操作規(guī)程....................................................39

四、地毯保潔操作規(guī)程............................................................40

五、瓷片（磚）保潔操作規(guī)程........................................................40

六、天臺(tái)/天溝保潔操作規(guī)程.......................................................41

七、宣傳欄/雕塑/噴水池保潔操作規(guī)程.............................................42

八、梯間燈具/路燈保潔操作規(guī)程..................................................43

九、游樂場所保潔操作規(guī)程........................................................44

十、值班室/崗?fù)け嵅僮饕?guī)程.....................................................44

十一、垃圾桶/車/中轉(zhuǎn)站保潔操作規(guī)程.............................................45

十二、洗手間保潔操作規(guī)程........................................................46

十三、地下管井/排水泡保潔操作規(guī)程..............................................47

十四、樣板房保潔操作規(guī)程........................................................48

十五、辦公室保潔操作規(guī)程........................................................49

十六、保潔服務(wù)檢驗(yàn)規(guī)程..........................................................50

十七、有償保潔服務(wù)操作規(guī)程......................................................56

十八、防疫消殺操作規(guī)程..........................................................57

十九、防疫消殺藥品使用管理規(guī)程.................................................59

二十、白蟻防治管理規(guī)程..........................................................60

第九章綠化操作管理制度............................................................61

一、草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)程................................................................61

二、喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)程..............................................................63

三、花卉養(yǎng)護(hù)規(guī)程................................................................64

四、小區(qū)綠化檢驗(yàn)規(guī)程............................................................66

第十章維修保養(yǎng)管理制度............................................................68

一、供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程........................................................68

二、公共照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程....................................................70

三、低壓配電柜（箱）、開關(guān)保養(yǎng)規(guī)程...............................................71

四、變壓器保養(yǎng)規(guī)程..............................................................72

五、高壓配電柜配電操作規(guī)程......................................................73

六、設(shè)備重大故障維修規(guī)程........................................................74

七、維修安全管理規(guī)程............................................................75

八、房屋維修管理規(guī)程............................................................78

九、供水系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程........................................................79

十、電梯機(jī)房巡查規(guī)程............................................................80

十一、水泵房巡查規(guī)程............................................................81

十二、機(jī)電設(shè)備管理規(guī)程..........................................................82

十三、設(shè)施設(shè)備大修管理規(guī)程......................................................82

十四、變壓器室巡查規(guī)程..........................................................83

十五、電梯機(jī)房管理規(guī)程..........................................................83

十六、柴油發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行管理規(guī)程...............................................84

十七、發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程........................................................85

十八、發(fā)電機(jī)房管理規(guī)程..........................................................85

十九、柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程....................................................86

二十、給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程......................................................87

第十一章突發(fā)事件應(yīng)急管理制度......................................................87

一、突發(fā)事件的處理工作規(guī)程......................................................87

二、停水、停電管理規(guī)程..........................................................93

三、供電系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急規(guī)程.................................................94

四、供水系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急規(guī)程.................................................96

五、電梯困人救援操作規(guī)程........................................................97

第一章前期介入管理制度

一、接管驗(yàn)收工作規(guī)程(需要細(xì)化內(nèi)容，是否考慮分為三個(gè)內(nèi)容，第一管理處前期

成立準(zhǔn)備程序、交接管理規(guī)定和驗(yàn)收管理制度？)(可行，您將內(nèi)容再組合補(bǔ)充即可)

1.目的：確保新接樓宇住用的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足正常的使用功能。

2.適用范圍：對(duì)新接管樓宇的建筑、裝修、設(shè)施設(shè)備等方面的驗(yàn)收。

3.職責(zé)：相關(guān)部門人員組成的接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作。

4.程序：

4.1接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

4.1.1接管驗(yàn)收定義

根據(jù)開發(fā)商對(duì)物業(yè)公司的委托合同，在樓宇各項(xiàng)竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上,

以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足正常的使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

4.1.2成立物業(yè)管理處

在小區(qū)入住前三個(gè)月，(竣工驗(yàn)收工作在入住前一至三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行)，成立管

理處，管理處經(jīng)理、主任、物業(yè)助理和維修人員到位(其他管理人員分步到崗)，

落實(shí)管理用房和職工宿舍。

4.1.3組織驗(yàn)收小組

由管理處客戶部牽頭，組織開發(fā)商相關(guān)部門及人員和管理處的有關(guān)人員組成

驗(yàn)收小組；驗(yàn)收小組應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作：

(1)提前派出維修技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工

收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝配的

設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道道路(冊(cè)D

的鋪設(shè)位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。

(2)主動(dòng)與開發(fā)商工程部門和施工單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交

接注意事項(xiàng)和開始交接日期等。

(3)與開發(fā)商工程部門、施工承建單位三方共同制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn).

(4)準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料：

A.《房屋接管驗(yàn)收單》；

B.《房屋接管驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》；

C.《公共設(shè)施接管驗(yàn)收單》；

D.《公共設(shè)施接管驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》；

E.《公共設(shè)備接管驗(yàn)收單》；

F.《公共設(shè)備接管驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》；

G.《接管驗(yàn)收資料交接表》；

IL《接管驗(yàn)收資料不合格整改單》；

T.《接管驗(yàn)收不合格整改通知單》；

4.2接管樓宇資料的驗(yàn)證及部份移交的資料

4.2.1產(chǎn)權(quán)資料：

(1)《建筑用地規(guī)劃許可證》；

(2)《建筑工程規(guī)劃許可證》；

(3)《建筑工程施工許可證》；

(4)《建筑設(shè)計(jì)審批意見書》；

(5)業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單、購房合同復(fù)印件。

4.2.2政府驗(yàn)收合格資料：

(1)《建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書》；

(2)《公安消防局建筑消防驗(yàn)收意見書》；

(3)《建筑工程竣工檔案驗(yàn)收證書》；

(4)《燃?xì)夤こ瘫O(jiān)督質(zhì)量等級(jí)證書》；

(5)《房屋建筑測繪報(bào)告》；

(6)《建筑工程環(huán)保驗(yàn)收合格證書》；

(7)《人防工程驗(yàn)收證書》；

(8)《用電許可證》；

(9)《供用電協(xié)議書》；

(10)《衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證》；

(11)《電梯使用合格證》：

(12)《電子防盜監(jiān)控系統(tǒng)驗(yàn)收合格證書》。

注：煤氣、電話有線電視由相關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收。

4.2.3工程技術(shù)資料

(1)竣工圖；包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套

圖紙；

(2,地質(zhì)勘察報(bào)告；

(3)工程合同及開、竣工報(bào)告；

(4)工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

(5)圖紙會(huì)審記錄；

(6)工程設(shè)計(jì)變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

(7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

(8)沉降觀察記錄；

(9)竣工驗(yàn)收證明竹；

(10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

(11)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

(12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；

(13)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

(14)供水、供暖的試壓報(bào)告。

4.2.4資料的存放

上述資料必須存放在開發(fā)商或物業(yè)管理公司專職管理的檔案室內(nèi)(公司存放

正本，管理處存放副本)，以便隨時(shí)查閱。(是否需要明確開發(fā)商和管理處的職

能？)

4.2.5必須移交物業(yè)管理公司的原件資料：

(1)《電梯使用合格證》；

(2)《供用電協(xié)議書》；

(3)《用電許可證》；

(4)《用水申請(qǐng)審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表》；

(5)《衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施許可證》；

(6)《燃?xì)夤艿朗褂迷S可證》。

4.2.6復(fù)印件及圖紙(是否需要管理處接收存檔？此處所指為：管理處存檔)：

(1)業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單；

(2)參與建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及所有施工隊(duì)伍(含分包隊(duì)伍)等單位的

名稱，負(fù)責(zé)人，聯(lián)系人，聯(lián)系電話清單；

(3)《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》；

(4)《公安消防局建筑消防驗(yàn)收意見書》；

(5)建筑、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣、氣體滅火系統(tǒng)等施工圖；

(6)機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說明書、調(diào)試、訂購合同。

4.3樓宇接管驗(yàn)收程序

4.3.1開發(fā)商通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收。

4.3.2物業(yè)管理公司按4.1及4.2進(jìn)行核對(duì)。具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)發(fā)驗(yàn)收復(fù)

函并約定驗(yàn)收時(shí)間。

4.3.3物業(yè)管理公司會(huì)同開發(fā)商工程部門、建筑施工人員共同對(duì)房屋質(zhì)量、使用

功能及外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等作初步檢驗(yàn)。

4.3.4對(duì)初步檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，由驗(yàn)收小組填寫遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由

施工單位負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核。

4.3.5對(duì)無明顯不合符檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對(duì)接管

了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞：對(duì)仍存在缺陷的房屋待整改驗(yàn)收

合格后才接管鑰匙。

4.3.6業(yè)主（住戶）入住時(shí)，由管理處物業(yè)管家陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢

查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報(bào)告開發(fā)商，由其通知施工隊(duì)限期返修整

改，經(jīng)管理處或業(yè)主（住戶）驗(yàn)收后消項(xiàng)。

4.3.7在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主（住戶）或管理處人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工

或制造上的缺陷時(shí)，聯(lián)絡(luò)開發(fā)商工程部查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。

4.3.8在保修期過后，在取得物業(yè)管理公司認(rèn)可后才向建筑商（施工隊(duì)？開發(fā)

商？小區(qū)所有建筑及設(shè)備設(shè)施的建設(shè)單位）支付保證金或工程余款。

4.4房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法

參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)

準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主（住戶：）的合理要求。

4.5公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法

參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)

準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。

5.支持性文件和記錄：

5.1《接管驗(yàn)收資料交接表》K11-01-R01；

5.2《接管驗(yàn)收資料不合格整改單》KH-01-R02；

5.3《房屋接管驗(yàn)收單》KH-01-R03；

5.4《公共設(shè)備接管驗(yàn)收單》KH-01-R04；

5.5《公共設(shè)施接管驗(yàn)收單》KH-01-R05；

5.6《房屋接管驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》KH-01-R06；

5.7《公共設(shè)備驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》KH-01-R07；

5.8《公共設(shè)施驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》K11-01-R08；

5.9《接管驗(yàn)收不合格整改通知單》KH-01-R09；

二、鑰匙管理規(guī)定（接收后的鑰匙管理程序？接管驗(yàn)收后及管理處自行配備的鑰匙）

L目的：確保鑰匙管理有序，使用方便。

2.適用范圍：物業(yè)管理處內(nèi)部。

3.方式和過程控制：

3.1公司的各類鑰匙由物業(yè)助理管理控制；

3.2公共設(shè)施、設(shè)備鑰匙由維修部保管；

3.3所有鑰匙應(yīng)分類，貼上標(biāo)簽，整齊定位掛放于鑰匙柜中；

3.4重點(diǎn)門房鑰匙一旦丟失，管理人員應(yīng)立即向管理處經(jīng)理匯報(bào)，同時(shí)調(diào)整門鎖；

3.5鑰匙應(yīng)嚴(yán)格保管，未經(jīng)批準(zhǔn)許可，不得隨意借給非管理處人員；

3.6管理處員工未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得私自配置公房鑰匙；

3.7在鑰匙使用當(dāng)中，使用人應(yīng)妥善保管鑰匙；

3.8非正常上班時(shí)間，鑰匙的管理由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)，交接班時(shí)應(yīng)查點(diǎn)清楚;

3.9值班人員因故離開物業(yè)管理處時(shí)，應(yīng)委托其他同事代為保管；

3.10借用鑰匙時(shí)，物業(yè)助理應(yīng)做好登記；

3.11對(duì)客戶簽署《托管門匙責(zé)任聲明書》后托管的鑰匙，應(yīng)妥善保管。

4.支持性文件和記錄：

4.1《托管門匙責(zé)任聲明書》KH-03-R05；

4.2《鑰匙借用登記表》KH-10-R01；

第二章入伙租賃管理制度

一、住戶入伙管理規(guī)程(是否等于業(yè)主收樓？(業(yè)主辦理收樓)

1.目的：讓住戶便捷辦理入伙手續(xù)。

2.適用范圍：管理處物業(yè)部。

3.職責(zé)：

3.1物業(yè)部負(fù)責(zé)物業(yè)入伙的辦理及檔案的建立。

3.2其它部門負(fù)責(zé)協(xié)助。

4.程序:

4.1物業(yè)入伙程序：

4.1.1驗(yàn)證并存檔客戶的相關(guān)資料：

(1)《入伙通知書》；

(2)《購房合同書》原件，留存復(fù)印件；

(3)業(yè)主身份證或營業(yè)執(zhí)照原件，留存復(fù)印件；

(4)若業(yè)主委托他人辦理入伙，需提供《客戶委托書》、業(yè)主身份證原件及被

委托人《身份證》原件及復(fù)印件。

4.1.2領(lǐng)取入伙資料袋：

(1)《業(yè)主登記表力；

(2)《業(yè)主公約》一式兩份；

(3)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一式三份；

(4)《房屋裝修申請(qǐng)書》；

(5)《房屋使用說明書》及《房屋質(zhì)量保證書》；

(6)《室內(nèi)管線分布圖》(含電、給排水平面圖)；

(7)入伙收費(fèi)一覽表；

4.1.3業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)

(1)填寫《業(yè)主登記表》，簽訂《業(yè)主公約》；

(2)客戶部相關(guān)人員收表；

(3)客戶繳納相關(guān)入伙費(fèi)用；

(4)物業(yè)助理和維修技工陪同業(yè)主驗(yàn)收房屋，驗(yàn)房時(shí)若業(yè)主提出質(zhì)量問題，應(yīng)

記錄在《房屋交接驗(yàn)收表》上，由客戶在表單中簽字確認(rèn)。

(5)物業(yè)助理負(fù)責(zé)匯總、整理房屋問題，聯(lián)系相關(guān)單位進(jìn)行整改。

(6)整改完畢由物業(yè)助理把結(jié)果反饋給客戶，由客戶在《房屋交接驗(yàn)收單》上

確認(rèn)簽名；

(7)合格及整改合格后，向客戶發(fā)放該單位鑰匙，并請(qǐng)客戶在《業(yè)主登記表》

中的鑰匙欄中簽字,如客戶需管理處托管鑰匙，填寫《托管門匙責(zé)任聲明書》;

(8)辦理住戶智能卡；

(9)簽訂相關(guān)協(xié)議。

4.1.4整理客戶資料并存檔，并將客戶資料錄入電腦。

4.1.5在客戶服務(wù)中心墻上裝修入伙進(jìn)度表上貼上標(biāo)簽。

5.支持性文件和記錄：

5.1《業(yè)主登記表》；

5.2《業(yè)主公約》；

5.3《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；

5.4《房屋驗(yàn)收交接表》KH-03-R01：

5.5《機(jī)動(dòng)車停車位申請(qǐng)表》KH-03-R02；

5.6《入伙客戶情況登記表》KI1-03-R03；

5.7《住戶智能卡辦理申請(qǐng)表》KH-03-R04；

5.8《托管門匙責(zé)任聲明書》KH-03-R05；

二、住戶搬入/搬出管理規(guī)定

1.目的：確保小區(qū)內(nèi)公共秩序井然，住戶財(cái)產(chǎn)有所俁障。

2.適用范圍：物業(yè)管理處內(nèi)部

3.方法和過程控制：

3.1.住戶搬入：

3.1.1住戶搬入小區(qū)是指遷入小區(qū)居??；

3.1.2租戶遷入小區(qū)居住需按照入伙規(guī)程到物業(yè)管理處登記備案，辦理相關(guān)手續(xù)

后物業(yè)助理在《入伙客戶情況登記表》上填寫入住日期；

3.1.3租戶辦理遷入手續(xù)時(shí)，該單元業(yè)主必須在場。

3.2住戶搬出：

3.2.1住戶搬出是指住戶將物品搬出小區(qū)或遷出小區(qū)居??；

3.2.2住戶將物品搬出小區(qū)，需提前到物業(yè)管理處辦理手續(xù)；由物業(yè)管理處驗(yàn)證

和開具《放行條》；

3.2.3若為遷出小區(qū)居住，住戶應(yīng)提前三天到物業(yè)管理處辦理水、電、管理服

務(wù)費(fèi)結(jié)算手續(xù)，物業(yè)管理處開具《放行條》并按要求填寫《客戶搬出登記表》，若

為租戶搬出必需經(jīng)業(yè)主簽確同意，并查實(shí)搬出物品無誤后物業(yè)管理處開具《放行

條》并按要求填寫《客戶搬出登記表》；

3.3住戶搬入/出時(shí)若需使用電梯，應(yīng)盡量避免電梯使用高峰期，同時(shí)物件不得堆

放在過道上，以免影響他人使用電梯和行走。

3.4搬運(yùn)過程當(dāng)中，必須小心愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)設(shè)施，防止磕碰損壞，否則照價(jià)賠償。

3.5搬運(yùn)過程當(dāng)中，應(yīng)注意保持環(huán)境衛(wèi)生，同時(shí)不得大聲喧嘩，以免影響小區(qū)的整

潔和其他客戶的正常生活。

3.6在搬運(yùn)過程中，安管部應(yīng)派員進(jìn)行檢查。

4.支持性文件和記錄：

4.1《放行條》KH-09-R02；

4.2《客戶搬出登記表》KH-15-R01；

三、租賃服務(wù)管理規(guī)定

1.目的：規(guī)范物業(yè)租賃工作，維護(hù)公司與住戶利益。

2.范圍：物業(yè)管理處內(nèi)部

3.職責(zé)：物業(yè)部負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的代辦理

4.程序：

4.1物'業(yè)的租賃委托及出租洽談：

4.1.1住戶若委托管理處出租房屋需到物業(yè)管理處簽署《物業(yè)租賃委托書》；

4.1.2物業(yè)管理處根據(jù)房屋委托的條件及數(shù)量進(jìn)行刊登招租廣告；

4.1.3物業(yè)管理處根據(jù)委托房屋的條件與來訪的意向承租人洽談；

4.1.4盡量要求意向承租人留下聯(lián)系方式并作相關(guān)記錄，物業(yè)管理處負(fù)責(zé)跟蹤直

至租賃成功或取消意向租賃；

4.1.5意向承租人若要求現(xiàn)場看房物業(yè)管理處需安排人員陪同看房：

4.1.6已委托租賃的房屋鎖匙需要作好標(biāo)識(shí)妥善保管。

4.2達(dá)成協(xié)議

4.2.1物業(yè)管理處根據(jù)與意向承租人洽談達(dá)成的條件擬定相賃合同；

4.2.2由房屋業(yè)主與承租人簽訂租賃合同；

4.2.3承租人向房屋業(yè)主繳納相關(guān)費(fèi)用；

4.2.4管理處向客戶收取房屋租賃傭金。

4.3出租房屋交付使用

4.3.1物業(yè)管理處向承租人交付租賃房屋的鎖匙，租戶按入伙要求辦理有關(guān)登記

備案手續(xù)；

4.3.2填寫出租房屋驗(yàn)收交接單，并存檔保留。

4.4合同的變更、終止

4.4.1合同的變更應(yīng)由承租人與客戶雙方協(xié)商，并將結(jié)果知會(huì)管理處；

4.4.2合同的終止應(yīng)按合同的具體條文進(jìn)行；租賃期滿后，承租人若想搬遷，應(yīng)

要取得客戶同意后，物業(yè)管理處方可開具《放行條》。

5.支持性文件和記錄：

5.1《意向承租人登記表》KI1-09-R01；

5.2《放行條》KH-09-R02；

5.3《房屋租賃委托書》KH-09-R03；

5.4《租賃合同》；

第三章住戶服務(wù)、管理制度

一、住戶資料管理規(guī)程（是否需明確首次業(yè)主檔案建立和更改的程序？（在入伙管

理程序中明確，如有需要請(qǐng)另立項(xiàng)）

L目的：加強(qiáng)住戶資料的管理，建立準(zhǔn)確、詳實(shí)的客戶檔案。

2.適用范圍：物業(yè)管理處內(nèi)部

3.定義：住戶資料變更包括業(yè)主所屬物'也發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致住戶資料變更，住戶

家庭人員的自然增減；住戶將所屬物業(yè)轉(zhuǎn)租他人，而導(dǎo)致資料檔案的增加。

4.方法和過程控制：

4.1住戶所屬物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：

4.1.1合同雙方需到公司（管理處）（管理處）辦理相關(guān)手續(xù)；

4.1.2提供產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同原件及復(fù)印件，公證書原件及復(fù)印件；

4.1.3原業(yè)主退還相關(guān)資料及物品：

（1）《業(yè)主公約》、《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》；

(2)已辦理的全部住戶智能卡、車輛出入TC卡；

(3)繳清有關(guān)水、電、氣及管理服務(wù)費(fèi)；

(4)檔案資料存檔或銷毀；

(5)購買車位的住戶應(yīng)退還車位，并結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。

4.1.4現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)人按《住戶入伙作業(yè)指導(dǎo)書》辦理入伙手續(xù)。

4.2住戶家庭人員的自然增減，按正常申報(bào)程序到管理處辦理。

4.3住戶將其所屬物業(yè)轉(zhuǎn)租：

4.3.1租賃雙方到管理處辦理相關(guān)手續(xù)；

4.3.2提供租賃合同原件及復(fù)印件；

4.3.3明確管理服務(wù)費(fèi)、水、申,、煤氣朝的承擔(dān)方：

4.3.4租戶按《住戶入(退)伙作業(yè)指導(dǎo)書》填寫有關(guān)資料，繳納有關(guān)費(fèi)用;

4.3.5申請(qǐng)住戶卡按住戶智能卡相關(guān)程序辦理。

5.支持性文件和記錄：

5.1辦理入伙手續(xù)所需各類表格。

二、住戶回訪規(guī)程

1.目的：加強(qiáng)與住戶之間的溝通，促進(jìn)公司管理服務(wù)品質(zhì)的提高。

2.適用范圍：物業(yè)管理處內(nèi)部

3.職責(zé)：由管理處物業(yè)部進(jìn)行回訪工作，必要時(shí)管理處經(jīng)理需親自回訪。

4.方法和過程控制：

4.1專項(xiàng)回訪：住戶正式入住小區(qū)，經(jīng)理應(yīng)組織對(duì)客戶進(jìn)行拜訪；

4.1.1推行新的管理服務(wù)措施；

4.1.2增加新的服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目；

4.1.3開展重大的質(zhì)量活動(dòng)；

4.2日?；卦L：物業(yè)部每月應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶中抽3-5戶進(jìn)行管理服務(wù)品質(zhì)的回訪，

征詢客戶對(duì)物'業(yè)管理工作意見：維修類的回訪率為30%。

4.3重大事故回訪：

4.3.1住戶家中一旦發(fā)生事故，管理處人員接報(bào)后應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場，進(jìn)行各種緊

急情況的應(yīng)急處理；

4.3.2住戶家中事故處理完畢后，物業(yè)助理應(yīng)積極上門回訪.，根據(jù)實(shí)際情況做好

各類善后及防范工作；如：積極調(diào)查事故原因，對(duì)住戶開展安全教育宣傳，檢查

其他隱患并處理，幫助解決一些實(shí)質(zhì)性困難，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系等；

4.3.3物業(yè)管理處應(yīng)分析事故原因，根據(jù)情況制定相應(yīng)的預(yù)防措施。

5.回訪方式：

對(duì)住戶的回訪形式應(yīng)該是多樣化的，常用的包括：電話回訪、上門回訪、書信回

訪、口頭回訪等，還包括采用調(diào)查表的形式。

6.回訪記錄：

對(duì)住戶的一切回訪應(yīng)認(rèn)真做好記錄(文字形式或圖片形式)，以備追溯。

7.支持性文件和記錄：

7.1《客戶投訴處理記錄表》KH-07-R01；

7.2《回訪記錄表》KH-08-R01；

三、車輛出入IC卡辦理規(guī)程

1.目的：方便客戶H常生活，有效的管理小區(qū)內(nèi)的車輛停泊秩序。

2.適用范圍：物業(yè)管理處內(nèi)部

3.過程控制：

3.1專用車位辦理

3.1.1申請(qǐng)人到管理處前臺(tái)辦理停車位車輛出入IC卡時(shí)需出示本人身份證明，

車輛行駛證，車輛的保險(xiǎn)證明原件，并需提供復(fù)印件；

3.1.2管理處前臺(tái)受理人員核實(shí)申請(qǐng)資料后，申請(qǐng)人填寫《機(jī)動(dòng)車停車位申請(qǐng)

表》；

3.1.3申請(qǐng)人到管理處物業(yè)部收款員交納相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)助理將資料輸入系統(tǒng)，

并對(duì)1C卡授權(quán)有效使用。

3.1.4每月15日和30日物業(yè)助理將《停車位租賃合同書》、《摩托車停車位租用

/固定情況登記表》、《汽車停車位租用情況登記表》、《汽車固定車位辦理情況登記

表》存檔。

3.2租用車位臨時(shí)卡辦理

3.2.1申請(qǐng)人到管理處物業(yè)管理處辦理停車位車輛出入1C卡時(shí)需出示本人身份

證明，車輛行駛證，車輛的保險(xiǎn)證明原件，并需提供復(fù)印件；

3.2.2管理處物業(yè)部受理人員核實(shí)申請(qǐng)資料后，申請(qǐng)人需填寫《機(jī)動(dòng)車停車位申

請(qǐng)表》；

3.2：3申請(qǐng)人根據(jù)停車場車位分布圖，選擇適合的車位；

3.2.4申請(qǐng)人需簽訂《停年位租賃合同書》，合同期限最高為一年；

3.2.5申請(qǐng)人到物業(yè)管理處物業(yè)部收款員交納相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)前臺(tái)將資料輸入收

費(fèi)系統(tǒng),將申請(qǐng)資料交與財(cái)務(wù)部.

3.2.6財(cái)務(wù)部（開發(fā)商還是物業(yè)公司的財(cái)務(wù)部（管理處財(cái)務(wù)出納））根據(jù)申請(qǐng)資料

的內(nèi)容核對(duì)收費(fèi)系統(tǒng)，由管理處經(jīng)理簽核后，交于管理處前臺(tái)將IC卡授權(quán)，物業(yè)

助理通知業(yè)主領(lǐng)取車輛出入TC卡，并做好相關(guān)的記錄《摩托車停車位租用/固定

情況登記表》、《汽車停車位租用情況登記表》

3.3摩托車位辦理

3.3.1摩托車位租用辦理，與租用車位辦理程序相同。

3.4辦理原則

3.4.1租用停車位出入IC卡辦理：一車位一車一出入IC卡。

3.4.2已購車庫停車位出入IC卡辦理：

（1）第一種：一車位一車一出入IC卡。

（2）第二種：一車位多車多出入IC卡一,張車位停放卡（如：業(yè)主3部車，需提

供3套車輛資料，可辦理兩張出入IC卡臨時(shí)卡，1張車位停放卡，并輸入電腦

資料）。第一部車進(jìn)入小區(qū)未出小區(qū)時(shí)'而第二部車又進(jìn)入小區(qū)時(shí)，則第二部車

要收費(fèi)。

3.5收費(fèi)辦法

3.5.1車輛出入IC卡需交納20元/張工本費(fèi)；

3.5.2臨時(shí)車位:地下車位租金250元/月，摩托車:地下車位租金30元/月。

（是否改為根據(jù)實(shí)際情況制定（可加備注：各小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)物價(jià)部門審批文件

確定）

3.5.3固定車位需交納車位管理費(fèi)元/月。

4.掛失/報(bào)損/補(bǔ)辦車輛出入IC卡方法：

客戶到管理處物業(yè)部填寫《智能卡掛失/報(bào)損申請(qǐng)書》，繳納相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)助理將

資料交給財(cái)務(wù)部,完成相關(guān)繳費(fèi)手續(xù)后，進(jìn)行重辦卡的操作。

5.支持性文件和記錄：

5.1《機(jī)動(dòng)車停車位申請(qǐng)表》KH-03-R02；

5.2《停車位租賃合同書》KH-12-R02；

5.3《摩托車停車位租用/固定情況登記表》KH-12-R03；

5.4《汽車停車位租用情況登記表》KH-12-R04；

5.5《汽車固定車位辦理情況登記表》KH-12-R05；

5.6《智能卡掛失/報(bào)損申請(qǐng)書》KH-14-R01；

四、住戶智能卡辦理規(guī)程

1.目的：配合小區(qū)的智能化管理，方便住戶的日常生活。

2.適用范圍：管理處物業(yè)部

3.方法和過程控制：

3.1住戶到管理處前臺(tái)申請(qǐng)辦理住戶智能卡，并填寫《住戶智能卡辦理申請(qǐng)表》。

3.2申請(qǐng)人如實(shí)填寫其他需辦理住戶智能卡人員與其本人的關(guān)系。

3.3住戶卡一律由住戶本人申請(qǐng)辦理，一經(jīng)辦理均為永久性住戶卡智能。

3.4住戶智能卡辦理數(shù)量限制：

3.4.1如需辦理人員均為住戶之直系親屬，辦理智能住戶卡的數(shù)量不予限制。

3.4.2如需辦理人員中出現(xiàn)一名非直系親屬，洛受制規(guī)定配額的限制（配額按所

屬房屋面積計(jì)算）。

（1）每戶最多可申辦7張住戶智能卡；

3.5住戶智能卡計(jì)收每張20元工本費(fèi)。

3.6住戶智能卡經(jīng)客戶本人簽收后，方可發(fā)放。

4.支持性文件和記錄：

4.1《住戶智能卡辦理申請(qǐng)表》KH-03-R04；

4.2《住戶智能卡統(tǒng)計(jì)表》K11-13-R01；

五、智能卡掛失/報(bào)損/補(bǔ)辦規(guī)程

L目的：通過住戶智能卡的掛失及報(bào)損，有效的避免住戶智能卡遺失及損壞后所造

成的后果及損失；對(duì)住戶智能卡進(jìn)行授權(quán)，有效地控制住戶智能卡的使用。

2.適用范圍：管理處內(nèi)現(xiàn)啟用的“住戶智能卡”、“車輛出入卡”等。

3.方法和過程控制：

3.1智能卡的掛失/損壞補(bǔ)辦流程：

3.1.1持卡人遺失/損壞住戶智能卡；

3.1.2原持卡人須親臨管理處物業(yè)部填寫《智能卡掛失/報(bào)損申請(qǐng)書》；

3.1.3管理處物業(yè)部人員需查詢所遺失智能卡內(nèi)的消費(fèi)余額，在持卡人認(rèn)同后,

對(duì)該卡掛失并填寫掛失記錄，物業(yè)管理處人員進(jìn)行審核：

3.1.4管理處物業(yè)部對(duì)遺失智能卡下載權(quán)限，停止該卡的一切用途，并填好《智

能卡掛失/報(bào)損操作記錄》；

3.1.5如持卡人遺失或人為損壞智能卡需補(bǔ)辦新卡，必須交納人民幣20元工

本費(fèi)（舊卡由管理處物業(yè)部收回）；

3.1.6住戶《智能卡掛失/報(bào)損申請(qǐng)書》、《智能卡掛失/報(bào)損操作記錄》經(jīng)管理處

主任審核后，再補(bǔ)辦新卡參照《住戶智能卡辦理規(guī)程》；

3.1.7管理處物業(yè)部對(duì)新卡授權(quán)并做好記錄；

3.1.8管理處物業(yè)部通知持卡人取卡，并核查是否已交新卡工本費(fèi)；

3.1.9持卡人核實(shí)新卡余額，無意見后簽收新卡；

3.1.10管理處物業(yè)部將住戶智能卡掛失/報(bào)損申請(qǐng)書及操作記錄編號(hào)存檔；

4.支持性文件和記錄：

4.1《智能卡掛失/報(bào)損申請(qǐng)書》KH-14-R01；

4.2《智能卡掛失/報(bào)損操作記錄》KH-14-R02；

4.2《住戶智能卡辦理規(guī)程》KH-13；

六、業(yè)委會(huì)成立程序（增加）

如有需要你根據(jù)這個(gè)進(jìn)行修訂，各地成立業(yè)委會(huì)的程序可能略有差異：

中山市首次業(yè)主大會(huì)及成立業(yè)主委員會(huì)規(guī)程指引

各鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)所、城管辦、市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司的會(huì)員單位：

為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)全國《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、

《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定內(nèi)容輯錄編寫了這個(gè)指引，供

你們?cè)诮M織籌備成立首次業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)工作中參考。

一、業(yè)主：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)人為業(yè)主，是物業(yè)的主人。

二、業(yè)主大會(huì)：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

三、業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)：業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益

的自治自律組織。

四、第一次業(yè)主大會(huì)召開（或者業(yè)主大會(huì)成立）的條件：

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣、人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下

成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

《省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建

筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十、目.使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)

生業(yè)主委員會(huì)”。當(dāng)具備召開首次業(yè)主大會(huì)的條件后，在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門的指導(dǎo)卜，由業(yè)主代

表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱籌備組）。

（-）籌備工作包括：

1、確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

2、參照示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)會(huì)議議事規(guī)則》（草案），《業(yè)主公約》（草案）；

3、確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)。（住宅按每一戶為一投票權(quán)：工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建

筑面積計(jì)算投票數(shù)，多少建筑面積為一票，籌備組可根據(jù)實(shí)際情況商定）

4、確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單（選出的委員人數(shù)為單數(shù)，一般在5-7人，面積大的小區(qū)

可適當(dāng)增加人數(shù)）：

籌備工作的內(nèi)容要以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

（二）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)代表的產(chǎn)生：

業(yè)主大會(huì)會(huì)議“應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加”：“業(yè)主較多的可以幢、單元、

樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議”。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的前3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬

討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)

本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的'也主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

（三）業(yè)主大會(huì)的形式：可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

（四）業(yè)主委員會(huì)候選人的產(chǎn)生：一般用協(xié)商、推薦的方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)

候選人。

（五）業(yè)主委員會(huì)委員的條件

1、應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)首埋區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

2、遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)：

3、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定組織能力和具備必要的工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起3口內(nèi)，召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生主任I人，副主任1-2人。

按照中山目前的情況，業(yè)主委員會(huì)人數(shù)的設(shè)置-?般在5-9人之間（含正、副主任），個(gè)別的超過10

人。

五、第一次業(yè)主大會(huì)召開的程序。

為完成第一次業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)任務(wù)，會(huì)議一般按照以下程序進(jìn)行：

（一）由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹大會(huì)籌備情況。

（二）由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，也可以由候選人自我介紹。

（三）通過業(yè)主委員會(huì)任期年限（一般是2-3年）；審議通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》、

《業(yè)主委員會(huì)章程》。

（四）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。

（五）審議通過與物業(yè)管理有關(guān)的重大事項(xiàng)。

（六）在第一次業(yè)主大會(huì)上，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)作物業(yè)管理前期工作報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)作物業(yè)

承接驗(yàn)收情況的報(bào)告。

六、業(yè)主委員會(huì)備案資料。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之H起30日內(nèi)，到市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)備案。備案資料包括：

1、備案申請(qǐng)書（業(yè)主大會(huì)成立情況，業(yè)主委員會(huì)選舉形式、結(jié)果）；

2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）：

3、業(yè)主公約（草案）；

4、業(yè)主委員會(huì)名單（按備案表填寫）；

5、業(yè)主委員會(huì)章程。

中山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)

二00四年四月十三日

第四章裝修管理制度

一、裝修管理規(guī)程

1.目的：規(guī)范裝修管理，維護(hù)小區(qū)安全，維護(hù)業(yè)主利益。

2.適用范圍：小區(qū)首次裝修管理。

3.職責(zé)：

3.1物業(yè)部負(fù)責(zé)裝修管理工作。

4.程序：

4.1裝修申報(bào)及審核

4.1.1申報(bào)：房屋進(jìn)行裝修須由業(yè)主、承建商提前到物業(yè)管理處申請(qǐng)，并按流程

如實(shí)提交房屋裝修竹及相關(guān)資料；

4.1.2審核：申請(qǐng)人應(yīng)向物業(yè)管理處提供施工單位的營業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)證書、

該單位施工圖（包括總平面圖、電氣圖、給排水圖等，比例1：100）。

4.2費(fèi)用收取

4.2.1裝修前須向物業(yè)管理處繳納裝修保證金2000元/戶；（是否統(tǒng)一？）

4.2.2《裝修施工人員出入證》工本費(fèi)10元/張，出入證押金50元/張；

4.3裝修時(shí)間（4.2.14.2.2項(xiàng)的收取標(biāo)準(zhǔn)各小區(qū)可能會(huì)存在差異）

4.3.1小區(qū)每日裝修時(shí)間為上午8：00-12：00,下午14：00-18：00,節(jié)假日9：

00之前不得進(jìn)行有噪音施工。管理處有權(quán)根據(jù)管理需要調(diào)整施工和審批時(shí)間；

4.3.2裝修期限不超過60天。因特殊原因延長工期的，須到物業(yè)管理處辦理延

期手續(xù)，無正當(dāng)原因拖延工期、乂未辦理延期手續(xù)，每超過審批期限一天將按50

元/天/戶的標(biāo)準(zhǔn)扣除裝修違約金。

4.4承重結(jié)構(gòu)

4.4.1房屋承重結(jié)構(gòu)（包括承重墻、柱、梁、板等）的位置、尺寸、強(qiáng)度、負(fù)荷都

是經(jīng)過嚴(yán)格計(jì)算得出，任何情況下都不得隨意鑿打，更不能開洞或開門；

4.4.2在裝修過程中，沙石、水泥等材料必須分散堆放，不得超出樓面活荷載設(shè)

計(jì)值1.5KN/m2,地面裝修材料不得超過5cm。

4.5煤氣管道

4.5.1室內(nèi)的燃?xì)夤艿啦坏秒S意更改，如需改動(dòng)，需書面報(bào)管理處、相關(guān)主管部

門,經(jīng)核準(zhǔn)后方可實(shí)施,其施工由具備專業(yè)施工資質(zhì)的施工單位進(jìn)行。

4.5.2所有煤氣開通點(diǎn)火，須報(bào)請(qǐng)煤氣公司實(shí)施，熱水器、灶臺(tái)、廚柜安裝及使

用須遵守國家有關(guān)規(guī)范。

4.6電氣線路

電線的鋪設(shè)和電器的安裝，必須聘請(qǐng)持有操作證的專業(yè)人員進(jìn)行施工，安全用

電按規(guī)范操作；

4.6.1電器的總?cè)萘坎粦?yīng)大于原設(shè)計(jì)的負(fù)荷（：KW）刪；（小區(qū)不區(qū)，戶型不同

會(huì)存在差異）

4.6.2安裝家居智能系統(tǒng)及設(shè)施，須在裝修前布線，并保證弱電系統(tǒng)及管線完好,

未經(jīng)批準(zhǔn)不得隨意更改；

4.6.3可視對(duì)講器四周應(yīng)預(yù)留5cm位置，以便日后安裝。

4.7給排水

4.7.1給排水管道的改造和施工必須先向物業(yè)管理處報(bào)批方可施工，并且要保證

小區(qū)公共用水及相鄰住戶家中管道的正常使用；

4.7.2裝修時(shí)應(yīng)對(duì)衛(wèi)生潔具、地漏、下水道等采取有效的防護(hù)措施，對(duì)廚房、洗

手間、陽臺(tái)（陽臺(tái)地面的裝飾不得高于門窗軌道）等部位，施工時(shí)應(yīng)注意防水處理。

如因施工原因破壞防水層造成樓板及墻體滲漏水，由業(yè)主、施工單位負(fù)責(zé)修復(fù)并

承擔(dān)一切費(fèi)用；

4.7.3嚴(yán)禁鑿打管道井及排煙道，由施工原因?qū)е鹿艿蓝氯?、滲漏，承建商必須

承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任及一切費(fèi)用；

4.7.4嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道，所有排污水管檢查口、清掃口、必須預(yù)留

活動(dòng)檢查口。

4.8裝修材料

4.8.1裝修材料須采用防火、環(huán)保材料,凡離開梁位的新砌墻體必須用輕質(zhì)材料;

4.8.2所有裝修用砂石、磚等裝飾材料袋裝后方可進(jìn)入物業(yè)單位（包括裝修垃圾

的清運(yùn)）,若裝修材料在運(yùn)送過程中損壞公共設(shè)施，承建商需在指定時(shí)間修復(fù)，同

時(shí)需承擔(dān)一定數(shù)額違約金,裝修散料必須堆放小區(qū)指定點(diǎn)；

4.8.3所有載貨車輛必須狀況良好、外觀整潔，不得有礙整個(gè)小區(qū)的觀瞻；

搬運(yùn)裝修材料必須使用管理處指定的電梯上下。

4.9外部裝修

4.9.1為維護(hù)物業(yè)整體美觀，按政府法規(guī)，本小區(qū)所有房屋不能安裝戶外防盜網(wǎng)、

防盜門，不得搭建露臺(tái)、陽臺(tái)、底層花園，不得改變其功能、外觀及風(fēng)格；

4.9.2外墻門窗不得改變?cè)性O(shè)計(jì)，不得在樓道擺設(shè)神龕等物晶，妨礙其它業(yè)主

通行及違反消防管理規(guī)定，曬衣架必須安裝管理處指定的位置。

4.10空調(diào)系統(tǒng)

4.10.1空調(diào)機(jī)外機(jī)必須在小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)定位置上安裝；

4.10.2空調(diào)冷凝水必須排放到冷凝水收集管內(nèi)；

4.10.3空調(diào)室外機(jī)架的外型和顏色必須符合小區(qū)的統(tǒng)一要求，并做好防銹處理。

4.11治安、消防安全

4.11.1房屋裝修期間，業(yè)主應(yīng)要求承建商配置必要的消防器材2個(gè)4公斤以上

滅火器，（滅火器亦可以在物業(yè)管理處前臺(tái)租用）；

4.11.2油漆等易燃材料必須和電源、火源隔離，瓶裝易燃易爆氣體進(jìn)入小區(qū)必

須向管理處申請(qǐng)并采取有效的防護(hù)措施,禁止在現(xiàn)場吸煙、烹煮食物；

4.11.3施工單位須嚴(yán)格按照《物業(yè)物業(yè)消防治安責(zé)任書》所有條款實(shí)施裝修。

4.12施工現(xiàn)場

4.12.1為確保小區(qū)公共秩序，裝修施工人員及車輛統(tǒng)一由管理處指定的出入口

出入，房屋裝修不得影響住戶休息，裝修施工時(shí)應(yīng)盡量降低噪音，噪音較大的施

工盡量在小區(qū)外完成或配合管理處另行安排的時(shí)間進(jìn)行；

4.12.2裝修施工應(yīng)在業(yè)主房屋內(nèi)進(jìn)行，禁止占用公用地方加工或堆放材料，避

免堵塞消防通道。

4.13保修責(zé)任

4.13.1裝修承建商根據(jù)與業(yè)主的裝修合同負(fù)責(zé)保修期內(nèi)的裝修工程保修責(zé)任；

4.13.2對(duì)于裝修原因給小區(qū)公共設(shè)施、通道及隱蔽工程造成的問題，物業(yè)管理

處享有責(zé)任追索權(quán)。

4.14違約處理

4.14.1在裝修過程中，若有違反上述規(guī)定行為的除限期修復(fù)外，物業(yè)管理處有

權(quán)采取沒收工具、停水、停電等強(qiáng)制措施停止該戶的裝修,并收取違約金50-5000

元，情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)管理處有權(quán)向有關(guān)主管機(jī)構(gòu)提出訴訟，由此造成的損失由業(yè)

主、承建商自行負(fù)責(zé)；

4.14.2在裝修過程中嚴(yán)禁高空拋物,因此引起的一切責(zé)任均由裝修承建商/業(yè)主

負(fù)責(zé)，情節(jié)嚴(yán)重的交由執(zhí)法部門處理。

4.15驗(yàn)收

4.15.1房屋裝修完畢后應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)管理處進(jìn)行驗(yàn)收；

4.15.2驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)有違章項(xiàng)目，如損壞結(jié)構(gòu)、加封陽臺(tái)、破壞外墻、安裝防盜

網(wǎng)、安裝空調(diào)不按規(guī)定，衛(wèi)生間、廚房出現(xiàn)滲、漏、堵等，物業(yè)管理處有權(quán)責(zé)令

其整改，拒不整改者，物業(yè)管理處不予驗(yàn)收，并保留對(duì)上述違規(guī)行為實(shí)施處罰權(quán)

利；

4.15.3自裝修驗(yàn)收合格60天后，使用未出現(xiàn)質(zhì)量問題免息退還裝修保證金。

5.支持性文件和記錄：

5.1《裝修施工人員出入證》；

二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)廣告招牌管理規(guī)程

1.目的：為小區(qū)住戶提供一個(gè)舒適典雅的居住和工作環(huán)境。

2.適用范圍：物業(yè)管理處內(nèi)部

3.方法與過程控制：

3.1凡在小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)營者，必須服從物業(yè)管理處的管理。

3.2經(jīng)營者在經(jīng)營場地（鋪面）需制作和懸掛門面招牌、廣告的按《裝修管理程序》

的規(guī)定向物業(yè)管理處提申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后安裝在管理處指定的地點(diǎn)，未通過物業(yè)管

理處批準(zhǔn)的招牌、廣告不得懸掛和安裝；

3.3經(jīng)營者必須對(duì)門前實(shí)行三包（包衛(wèi)生、包綠化、包秩序），不得將物品擺放在門

外擴(kuò)大經(jīng)營場地，未經(jīng)物業(yè)管理處批準(zhǔn)不得在門外進(jìn)行加工作業(yè)；

3.4凡購買、租賃的房屋不屬于經(jīng)營場地的一律不準(zhǔn)從事經(jīng)營活動(dòng)；

3.5任何單位和個(gè)人不得進(jìn)入小區(qū)擺賣、推銷，但如屬于公益性質(zhì)的，由當(dāng)事單位

申請(qǐng)，物業(yè)管理處審核后，到物業(yè)管理處辦理有關(guān)手續(xù)。并由物業(yè)管理處指定位置,

事后清理好現(xiàn)場：

3.6在小區(qū)內(nèi)懸掛帶有經(jīng)營性內(nèi)容的宣傳廣告、條幅等需物業(yè)管理處審核，并在物

業(yè)管理處辦理有關(guān)手續(xù)由經(jīng)理批準(zhǔn)后方可懸掛；

3.7安管部負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的經(jīng)營場地、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、鋪面、門面進(jìn)行監(jiān)檢，及時(shí)取締超

經(jīng)營場地的亂擺賣、亂張貼、亂搭建、亂懸掛等現(xiàn)象，在巡視公共設(shè)施時(shí)應(yīng)檢查廣

告、招牌，對(duì)于過期、銹蝕、殘缺、歪斜的廣告、招牌.、宣傳品應(yīng)及時(shí)報(bào)物業(yè)管理

處安排處理；

3.8經(jīng)營者要搬出小區(qū)，必須將廣告、招牌、宣傳品清除；

3.9政府、公司的有關(guān)宣傳品由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)指定位置張貼和清理。

4.支持性文件和記錄：

4.1《裝修管理程序》KH-05；

三、二次裝修安管部監(jiān)管規(guī)程（是否統(tǒng)一為一次、二次裝修？）（業(yè)主收樓后的裝修行

為）

1.目的：確保裝修單元正常的工作秩序，杜絕不安全事故發(fā)生。

2.適用范圍：安管員對(duì)裝修單元的監(jiān)管。

3.基本內(nèi)容：

3.1證件管理：

3.1.1證件有效期、真?zhèn)危?/p>

3.1.2證件使用范圍；

3.1.3證件的規(guī)范佩戴；

3.2裝修工人及車輛進(jìn)入小區(qū)的管理和進(jìn)入小區(qū)后的管理

3.2.1查驗(yàn)進(jìn)出人員、車輛的證件。并詢問相關(guān)情況；

3.2.2指引工人或車輛防止人員亂竄及車輛亂停放；

3.3裝修垃圾、材料搬運(yùn)、堆放管理

3.3.1不允許占道堆放，和不按規(guī)定堆放；

3.3.2作好防護(hù)措施、防止碰撞，劃損公共設(shè)施；

3.3.3垃圾、材料堆放于指定地方，從指定的通道進(jìn)入，使用指定的電梯運(yùn)送并

嚴(yán)格遵守《電梯安全管理制度》；

3.4裝修垃圾、材料堆放現(xiàn)場監(jiān)管及清除管理

3.4.1材料堆放整齊；

3.4.2清除剩余材料：

3.4.3不能長時(shí)間堆放；

3.4.4按物品性質(zhì)分區(qū)堆放；

3.4.5房屋中間(下無梁)位置不得堆放過重物品；

3.5裝修單元是否按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行施工

3.5.1避免影響他人正常休息及工作；

3.5.2形成統(tǒng)一管理統(tǒng)一進(jìn)行施工管理體系；(?)刪

3.6滅火設(shè)施檢查

3.6.1是否配備足夠的滅火器；

3.7裝修期間的監(jiān)管

3.7.1裝修單元的門、窗要關(guān)上；

3.7.2陽臺(tái)不能堆放裝修材料；