開發(fā)商房產(chǎn)回購中的法律問題探析

開發(fā)商房產(chǎn)回購中的法律問題探析民三庭張華

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，住房金融業(yè)務(wù)的開展也迅猛增加。目前我國個(gè)人住房按揭貸款占銀行消費(fèi)信貸比重的90%以上，是銀行最主要的消費(fèi)信貸品種，其中擔(dān)保方式作為銀行風(fēng)險(xiǎn)管理中最重要的一環(huán)，成為銀行發(fā)放貸款面臨的關(guān)鍵問題。在貸款實(shí)踐中銀行要求開發(fā)商以“回購”方式來承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由于目前我國法律并無明文規(guī)定，司法實(shí)踐中對(duì)其效力還有一定的爭(zhēng)議，對(duì)其相關(guān)的法律問題缺乏足夠的理論研究。筆者就開發(fā)商回購中的相關(guān)法律問題提出個(gè)人管見，以期與各位同仁共同探討。

一、開發(fā)商回購分類及特征

我們通常意義上說的回購是賣主與買主事先在合同中約定，當(dāng)合同約定的條款成就時(shí)，賣主有權(quán)從買主手中將已轉(zhuǎn)讓給買主的物品再賣回來的制度，其目的是為了保護(hù)賣方的利益。而所謂的開發(fā)商房產(chǎn)回購，是指開發(fā)商將自己出售給購房人的商品房（包括期房和現(xiàn)房）予以購回的行為。開發(fā)商回購根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類型，目前實(shí)踐中主要存在以下幾種分類：按照按揭貸款中房屋是否建成為標(biāo)準(zhǔn)可以分為期房回購與現(xiàn)房回購；根據(jù)開發(fā)商回購的目的，可以分為投資型回購和擔(dān)保型回購；根據(jù)回購時(shí)是否根據(jù)事前約定而進(jìn)行，將商品房回購分為事前有約定的回購和事前無約定的回購等等；而本文所要討論的類型主要是現(xiàn)房回購、擔(dān)保型回購。

（1）期房回購和現(xiàn)房回購：期房回購的標(biāo)的物是尚未建成的房屋，具有特殊性。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，購房人須在抵押房產(chǎn)竣工后才能辦理產(chǎn)權(quán)證書，并重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。雖然購房人在所購房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前將期房抵押給銀行，但由于抵押物的特殊性，購房人此時(shí)不能取得《房屋所有權(quán)證》，不能辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押權(quán)人銀行也無法取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證書》。為降低銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商要承擔(dān)兩種形式的擔(dān)保：其一，由于期房的特殊性，在建筑物的竣工期間，開發(fā)商負(fù)有保證房屋不存在瑕疵的責(zé)任，但這種保證責(zé)任是一種品質(zhì)擔(dān)保，是一種廣義意義上的擔(dān)保，而不是擔(dān)保法意義上的擔(dān)保。這個(gè)階段，開發(fā)商僅對(duì)貸款的本金、利息、罰息、復(fù)息、行使抵押權(quán)的費(fèi)用及違約金等超出抵押物價(jià)值的部分負(fù)保證責(zé)任，與物的擔(dān)保相比處于附從地位。開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的另一種情況是抵押的樓房滅失、毀損，保險(xiǎn)公司賠償?shù)慕痤~不足以支付貸款金額時(shí)，開發(fā)商要對(duì)其不足部分承擔(dān)保證責(zé)任；其二：開發(fā)商在購房人取得《房屋所有權(quán)證》并辦妥抵押登記手續(xù)前，保證購房人還款或與銀行簽訂回購條款，開發(fā)商對(duì)購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購房人若不還款，銀行則可以解除抵押貸款合同由開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任或履行房產(chǎn)回購義務(wù)。而此時(shí)開發(fā)商對(duì)借款人按期還款的擔(dān)保責(zé)任只存在于借款人辦理產(chǎn)權(quán)證書之前，而非借款人在辦理產(chǎn)權(quán)證書之后，開發(fā)商對(duì)其不能還款沒有任何義務(wù)。商品房回購的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是一種新的買賣關(guān)系，是對(duì)開發(fā)商已售出的商品房通過再交易行為而使之重新回歸開發(fā)商。開發(fā)商由原來的賣方變?yōu)橘I方，購房人由原來的買方變?yōu)橘u方，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過回購合同重新確立。而期房抵押貸款中由于房屋所有權(quán)還沒有登記到借款人名下，在期房按揭中由于房屋尚未建成，開發(fā)商履行的并非真正意義上的回購義務(wù)，實(shí)際上承擔(dān)的是一種階段性連帶保證責(zé)任，個(gè)別銀行還會(huì)要求開發(fā)商在購房人貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任，此時(shí)開發(fā)商履行的是保證義務(wù)而非回購義務(wù)。

現(xiàn)房按揭中的回購，為了防止購房人出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)情況惡化、生老病死等客觀原因危及銀行的債權(quán)時(shí)，銀行通常與開發(fā)商約定：當(dāng)借款人連續(xù)…個(gè)付款期或未按時(shí)償還貸款本息…銀行有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂彿慨a(chǎn)進(jìn)行回購”。開發(fā)商承全程擔(dān)保責(zé)任與回購的形式存在程序上的差別，銀行可能會(huì)從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，結(jié)合開發(fā)商的實(shí)力、購房人的經(jīng)濟(jì)情況、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難以程度，選擇要開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任或回購形式。購房人如未能按時(shí)履行還款義務(wù)，銀行按照借款合同的約定要求其提前還款，并通知開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，如果在合理期間內(nèi)購房人及開發(fā)商均未履行還款義務(wù)，銀行才可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行購房人及擔(dān)保人開發(fā)商。在執(zhí)行過程中，可能因購房人個(gè)人無力償還貸款且其房產(chǎn)也存在拍賣的障礙，法院直接劃扣了開發(fā)商帳戶上的資金，用以支付購房人所欠全部貸款本息，罰息及執(zhí)行費(fèi)用等費(fèi)用。開發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任后，只能按照民法的規(guī)定向法院起訴，要求購房者清償其承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的費(fèi)用。若銀行要求開發(fā)商承擔(dān)回購義務(wù)，則開發(fā)商直接向購房人以約定價(jià)格購買房產(chǎn)，支付購房人剩余的貸款余額，再由開發(fā)商向購房人追償。兩種方式相比較，銀行選擇回購形式省去了訴累，節(jié)約了時(shí)間也節(jié)省了成本。

（2）投資型回購與擔(dān)保型回購：按照回購的目的，開發(fā)商回購可分為投資型回購與擔(dān)保型回購。前者是開發(fā)商出于對(duì)購房人的買房投資予以回報(bào)的承諾而對(duì)該商品房予以回購的行為；而后者則是住房按揭貸款中為了保護(hù)銀行的利益，開發(fā)商出于對(duì)購房人無力還貸時(shí)回購該商品房的承諾而對(duì)商品房予以回購的行為。購房人將其與房產(chǎn)商的房屋買賣合同項(xiàng)下的權(quán)益抵押給銀行，銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商以支付房屋價(jià)款，若購房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權(quán)將按揭財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償，或由房產(chǎn)商將該房屋回購，并以回購款償付銀行本息。

投資回購是一般意義上所說的回購買賣。通常由開發(fā)商對(duì)購房人承諾：購房人購買商品房后在約定的時(shí)間內(nèi)，由開發(fā)商按一定的投資回報(bào)率予以回購，在這種關(guān)系中商品房回購的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是一種新的買賣關(guān)系，是對(duì)開發(fā)商已售出的商品房通過再交易行為而使之重新回歸開發(fā)商。通常是在房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲、房?jī)r(jià)預(yù)期收益看好的情況下，開發(fā)商可能以這種形式與業(yè)主簽訂"回購協(xié)議"，承諾在業(yè)主辦理入住手續(xù)前，可要求開發(fā)商以高出原購房款的價(jià)格回購房屋。開發(fā)商由原來的賣方變?yōu)橘I方，購房人由原來的買方變?yōu)橘u方，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過回購合同重新確定。但由于沒有法律明文規(guī)定，出現(xiàn)開發(fā)商違約業(yè)主的信賴?yán)娴貌坏奖Ｕ?，業(yè)主利益遭受損失的情形時(shí)有發(fā)生：如2005年北京朝陽法院曾受理業(yè)主羅某訴開發(fā)商違約，不履行回購承諾的案例。

擔(dān)保性回購多發(fā)生在在按揭貸款合同中，開發(fā)商回購條款或回購協(xié)議的可能是三方主體簽訂的合同，也可能是雙方主體簽訂的協(xié)議。如為三方主體共同簽訂，回購一般是抵押貸款合同中的一個(gè)回購擔(dān)保條款出現(xiàn)。設(shè)定回購擔(dān)保條款，這個(gè)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)……”

。根據(jù)物權(quán)法的新規(guī)定，雖然在購房人取得〈房產(chǎn)權(quán)利證書〉后，由債務(wù)人提供自己所有的房產(chǎn)作抵押，但實(shí)踐中銀行的約定就會(huì)排除原來的“物保先于人?！薄暗囊?guī)定，只要銀行要求開發(fā)商同時(shí)承擔(dān)全部的連帶責(zé)任，則開發(fā)商應(yīng)對(duì)債務(wù)人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

（2）“回購”與“連帶保證”的區(qū)別。銀行與開發(fā)商約定，一旦購房人未按約定歸還銀行貸款，不管購房人有沒有取得產(chǎn)權(quán)證書，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)回購房產(chǎn)的責(zé)任?；刭彈l款則是購房人與銀行之間的房屋抵押法律關(guān)系的一種延伸，是銀行依法處分抵押物所產(chǎn)生的一種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這實(shí)際上是抵押權(quán)人與賣方、抵押人就處分抵押物達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生的一種抵押物處分權(quán)利義務(wù)關(guān)系，回購條款即是三方對(duì)此種處理方式在按揭貸款合同中予以書面確認(rèn)。兩者其實(shí)并不矛盾，都是銀行處理債權(quán)的一種形式，只是銀行根據(jù)實(shí)際情況選擇的不同的債權(quán)實(shí)現(xiàn)方式?！北ＷC責(zé)任和回購條款都是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)債權(quán)的手段。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲的情況下，銀行的債權(quán)在一般情況下能以處分（拍賣或變賣）抵押房產(chǎn)的方式來實(shí)現(xiàn)，擔(dān)保人（開發(fā)商）承擔(dān)不足部分的風(fēng)險(xiǎn)較小，擔(dān)保人一般不必實(shí)際承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，不是真正意義上的回購，而是對(duì)銀行債權(quán)的補(bǔ)充擔(dān)保責(zé)任。若出現(xiàn)房地產(chǎn)市價(jià)下跌，銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)存在風(fēng)險(xiǎn)，則由開發(fā)商承擔(dān)回購責(zé)任。

對(duì)于購房人如未能按時(shí)履行還款義務(wù)，按照借款合同的約定要求其提前還款，并通知開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，如果此時(shí)購房人及開發(fā)商均未履行還款義務(wù)。銀行可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行購房人及擔(dān)保人開發(fā)商。執(zhí)行過程中，可能因購房人個(gè)人無力償還貸款且其房產(chǎn)也存在拍賣的障礙，法院可以直接劃扣開發(fā)商帳戶上的資金，用以支付購房人所欠全部貸款本息，罰息及執(zhí)行費(fèi)用等費(fèi)用。開發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任后，只能按照民法的規(guī)定向法院起訴，要求購房者清償其承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的費(fèi)用。若銀行選擇開發(fā)商回購的形式實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，當(dāng)購房人逾期未還款構(gòu)成違約時(shí)，銀行依法處分抵押房產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商按照回購約定的價(jià)格（包括貸款本息、罰息及執(zhí)行費(fèi)用）向銀行無條件回購該房產(chǎn)，如有房?jī)r(jià)增值部分則扣除購房人應(yīng)向開發(fā)商支付的違約金后再返還給購房者。

四、實(shí)踐中開發(fā)商回購約定存在的法律問題與對(duì)策

房產(chǎn)回購中投資回購有助于購房人堅(jiān)定購房信心。購房人購時(shí)，有的可能是貸款買房，擔(dān)心自己到時(shí)有可能無力還貸；有的可能是投資買房，擔(dān)心自己所購之房是否會(huì)升值、能否有回報(bào)。開發(fā)商承諾：當(dāng)購房人無力償還貸款，開發(fā)商按約定的價(jià)格回購該房屋并代其履行還款義務(wù)；或者購房人投資買房經(jīng)過一定的期限后，開發(fā)商可以按一定的投資回報(bào)率將該商品房予以回購。這樣的承諾，可以讓購房人打消顧慮，增強(qiáng)購買欲，堅(jiān)定購房信心，也有助于貸款人的放貸積極性。購房人在向貸款人申請(qǐng)貸款時(shí)，開發(fā)商向貸款人承諾:若購房人不按照《借款合同》約定償還貸款時(shí)，開發(fā)商回購該商品房并負(fù)責(zé)償還其貸款。此承諾既使得貸款人的資金獲得了多重?fù)?dān)保，如房屋抵押擔(dān)保、保險(xiǎn)公司的保證保險(xiǎn)、房屋回購擔(dān)保等，又使得貸款人避免了因行使抵押權(quán)而拍賣抵押物的麻煩；既有利于貸款人的資金安全，又有利于貸款人的放貸積極性，房產(chǎn)回購還有助于開發(fā)商銷售商品房。當(dāng)然回購條款也可能給購房帶來的損失。如天府早報(bào)曾經(jīng)報(bào)道過業(yè)主遭遇灰垢損失慘重的案例。首先，購房人喪失了對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)及首付款。在現(xiàn)實(shí)生活中，如果購房者未入住小區(qū)時(shí)，開發(fā)商會(huì)更好操作。一般會(huì)采取強(qiáng)制措施禁止購房者入住并將房產(chǎn)另行處置。其次，購房人有可能損失房產(chǎn)價(jià)格的增值部分。開發(fā)商在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后往往會(huì)按照原買賣回購條款約定的價(jià)格將房產(chǎn)收回，雖然雙方可以就價(jià)格進(jìn)行協(xié)商，但實(shí)際上往往會(huì)比市場(chǎng)價(jià)值低，因此由開發(fā)商回購房產(chǎn)會(huì)造成購房者房產(chǎn)增值利潤(rùn)的損失。

為了避免銀行卷入不必要的糾紛，最好約定在按揭貸款合同中約定開發(fā)商回購行使時(shí)，銀行解除按揭貸款合同。因?yàn)樵诨刭彴l(fā)生后還需處理開發(fā)商與買方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果沒有明確合同中的解除合同條款，在開發(fā)商因就擔(dān)保責(zé)任以約定的價(jià)格回購該房產(chǎn)后，不排除開發(fā)商與購房者之間引發(fā)的其他民事糾紛。如銀行與開發(fā)商雙方共同簽訂回購協(xié)議書，雖然雙方一致同意回購，但由于回購房產(chǎn)又涉及第三方的利益，回購的標(biāo)的物是房地產(chǎn)買賣合同中的當(dāng)事人之一買方所有，因此，開發(fā)商與銀行就買方的房產(chǎn)私下設(shè)定回購無疑于要求合同以外第三方承擔(dān)因回購而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，其效力性本身值得商榷。如果買方已經(jīng)取得房產(chǎn)證的話，作為完整意義的產(chǎn)權(quán)人，銀行與開發(fā)商關(guān)于回購的約定實(shí)際是關(guān)于房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)讓按照目前深圳的政策需要三方關(guān)于該套房產(chǎn)的處分方式達(dá)成合意并通過法定的程序才能解除。因此在開發(fā)商與銀行就回購達(dá)成的合意而沒有第三方（買方）的書面同意的話，可能會(huì)發(fā)生潛在的法律沖突。如何約定開發(fā)商回購時(shí)向銀行支付的價(jià)款？有的銀行在《回購協(xié)議》中約定：貸款人要求開發(fā)商承擔(dān)回購責(zé)任時(shí)，貸款人需通知開發(fā)商和購房人，開發(fā)商即應(yīng)在收到貸款人的通知后一個(gè)月內(nèi)向貸款人按上述約定的價(jià)格支付回購款，而不論回購手續(xù)是不是已經(jīng)開始辦理或辦妥。此約定不妥之處體現(xiàn)在：首先，貸款人要求開發(fā)商承擔(dān)回購責(zé)任時(shí)，開發(fā)商就必須支付回購款，而不論回購成功與否。這從情理上來講未免有些霸道，商品房開發(fā)商在為購房者承擔(dān)了個(gè)人住房借款合同中約定的擔(dān)保責(zé)任后，開發(fā)商有權(quán)收回購房者所購房產(chǎn)，用以抵付購房者所欠銀行全部貸款本息、罰息及未履行付款義務(wù)的違約金等，剩余部分退還購房者。若開發(fā)商按約定的價(jià)格支付回購款給貸款人存在不妥之處，因?yàn)殚_發(fā)商按約定的價(jià)格從購房人手中回購后，其回購款并不是都要支付給貸款人。如一套60萬元的商品房，購房人首付20萬元，按揭貸款40萬元。購房人償還貸款本金10萬元時(shí)無力還貸而由開發(fā)商回購。現(xiàn)在假定是原價(jià)回購，也不考慮利息及回購費(fèi)用等因素，那開發(fā)商也應(yīng)是按60萬元回購。而這60萬元只應(yīng)有30萬元?dú)w貸款人，其余30萬元應(yīng)返還給購房人。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，回購的商品房屬于抵押物，開發(fā)商回購實(shí)質(zhì)上是對(duì)抵押物的變賣，故理所當(dāng)然地應(yīng)將“超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有”。因此，這一約定有損購房人的利益。此條可作如下修改：“貸款人要求開發(fā)商承擔(dān)回購責(zé)任時(shí)，應(yīng)通知開發(fā)商和購房人；開發(fā)商和購房人應(yīng)在收到通知后十日內(nèi)開始辦理回購手續(xù)?；刭徥掷m(xù)辦妥后十日內(nèi)，開發(fā)商按原《抵押貸款合同》的約定代購房人向貸款人清償債務(wù)。”

另外還有的《回購協(xié)議》中約定：如果回購不成功，開發(fā)商將回購款支付給貸款人后，則貸款人對(duì)購房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。此條規(guī)定也有不妥，因?yàn)?，《中華人民共和國合同法》第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力?！边@就是說，若回購不成功，開發(fā)商代為還款后，貸款人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的，應(yīng)履行通知購房人的義務(wù)，否則，該轉(zhuǎn)讓對(duì)購房人不發(fā)生效力。那么，開發(fā)商代償后，如果貸款人怠于履行通知義務(wù)，則開發(fā)商是無法向債務(wù)人即購房人主張權(quán)利的。本條內(nèi)容可作如下修改：“如果回購不成功，開發(fā)商同意代購房人清償貸款債務(wù)且事實(shí)上已經(jīng)清償?shù)?，貸款人對(duì)購房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，但貸款人必須在開發(fā)商清償債務(wù)后十日內(nèi)書面通知購房人。”

以上是對(duì)我國開發(fā)