房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)制度及流程和工作表格

房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)制度及流程和工作表格

一、組織架構(gòu)及目前的人員配置

根據(jù)目前地產(chǎn)公司的開發(fā)及發(fā)展需要，目前情況下做如下組織架構(gòu)編制（以下

配置因企業(yè)而定）：

1、設(shè)置總經(jīng)理辦公室：共6人

配置崗位：總經(jīng)理1個(gè)，副總經(jīng)理2個(gè)（分別分管：規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程，

成本及營(yíng)銷），總經(jīng)理助理1個(gè)，外聯(lián)經(jīng)理1個(gè)。外聯(lián)專員1個(gè)。

2、設(shè)置規(guī)劃設(shè)計(jì)部：共6人

配置崗位：規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理1個(gè)，規(guī)劃設(shè)計(jì)師1個(gè)（現(xiàn)階段可由經(jīng)理兼）

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師1個(gè)，建筑設(shè)計(jì)師1個(gè)，景觀裝飾設(shè)計(jì)師1個(gè)，圖文資料管理1個(gè)。

3、設(shè)置工程管理部：共7人（視建設(shè)項(xiàng)目大小增加人員）

配置崗位：工程管理部經(jīng)理1個(gè)，土建工程師1-2個(gè)，電器工程師1個(gè)

暖通工程師1個(gè)，弱電工程師1個(gè)，裝飾工程師1個(gè)、工程文員1個(gè)。

4、設(shè)置成本合約部：共5人

配置崗位：成本合約部經(jīng)理1個(gè)，土建造價(jià)工程師1個(gè)、安裝造價(jià)工程師

1個(gè)；招標(biāo)1個(gè)、合同管理1個(gè)。

5、設(shè)置營(yíng)銷管理服務(wù)部：共10-12人

配置崗位：營(yíng)銷管理服務(wù)部經(jīng)理1個(gè)，策劃專員1個(gè)，，銷售主管1個(gè)、客

服主管1個(gè)、按揭專員1個(gè)，案場(chǎng)經(jīng)理1個(gè)。銷售4-6人

6、設(shè)置行政人事部：共5人

配置崗位：行政人事部經(jīng)理1個(gè)，行政專員1個(gè)，人事專員1個(gè)，后勤

管理1個(gè)，專職司機(jī)1個(gè)。

7、設(shè)置財(cái)務(wù)部：共3人

配置崗位：財(cái)務(wù)經(jīng)理1個(gè)，會(huì)計(jì)1個(gè)，出納1個(gè)。

目前情況下可以將工程和設(shè)計(jì)部門的相關(guān)人員進(jìn)行合并，進(jìn)行一人多崗的

配置。

二、各職能部門的工作職責(zé)

1、行政人事部職責(zé)

1.1.行政事務(wù)管理：負(fù)責(zé)公司的各類公文處理與文件控制；負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的會(huì)

務(wù)管理與會(huì)務(wù)服務(wù)以及會(huì)議紀(jì)要的整理與發(fā)放；負(fù)責(zé)公司印章的管理；負(fù)責(zé)公

司的辦公設(shè)備、用品管理；負(fù)責(zé)公司公務(wù)車輛調(diào)配、維護(hù)、年審、稅費(fèi)繳納及

駕駛員的管理；負(fù)責(zé)公司有關(guān)對(duì)外行政、工商手續(xù)辦理、公司證照年檢、章程

變更等；負(fù)責(zé)公司對(duì)外公共關(guān)系管理；負(fù)責(zé)公司書刊、報(bào)紙訂購(gòu)管理；其他后

勤服務(wù)。

1.2.資產(chǎn)管理（辦公類）負(fù)責(zé)辦理公司固定資產(chǎn)及低值易耗品的審批手續(xù)、采

購(gòu)、發(fā)放、登記建檔工作；負(fù)責(zé)辦理公司各部門的固定資產(chǎn)及低值易耗品的轉(zhuǎn)

移、報(bào)廢手續(xù)；負(fù)責(zé)組織固定資產(chǎn)及低值易耗品的盤點(diǎn)。

1.3.檔案管理：負(fù)責(zé)公司各類檔案的整理、歸檔的歸口管理。

1.4.人事管理:負(fù)責(zé)本單位的人員招聘；組織本單位員工的績(jī)效管理的組織、考

核以及結(jié)果匯總整理及上報(bào)；員工薪資發(fā)放等工作；負(fù)責(zé)本單位員工日常管理

工作。

1.5.計(jì)劃和績(jī)效管理:組織本單位年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、季度工作計(jì)劃的編制并匯總上

報(bào)；負(fù)責(zé)本單位員工的績(jī)效考核工作并匯總上報(bào)。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)部職責(zé)

2.1.產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究：負(fù)責(zé)公司各業(yè)態(tài)創(chuàng)新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研究；制訂和完善名門地

產(chǎn)特色的產(chǎn)品系列；新材料新工藝新方法的研究和引進(jìn)。

2.2.設(shè)計(jì)管理：負(fù)責(zé)概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)

書編制，并向相關(guān)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底；負(fù)責(zé)并跟蹤管理設(shè)計(jì)的全過程，協(xié)調(diào)設(shè)

計(jì)單位、公司各部門之間的配合關(guān)系，保證設(shè)計(jì)進(jìn)度與質(zhì)量；組織各類設(shè)計(jì)方

案的技術(shù)評(píng)審并向相關(guān)單位和部門反饋評(píng)審意見，最終獲得修正后的設(shè)計(jì)資料;

負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決施工圖設(shè)計(jì)階段之前各專業(yè)的技術(shù)問題處理；負(fù)責(zé)建筑材料的選

型定板工作；負(fù)責(zé)審定設(shè)計(jì)單位提供的項(xiàng)目主要功能性材料清單，參與主要材

料的招標(biāo)采購(gòu)；配合景觀裝飾設(shè)計(jì)工作；指導(dǎo)和協(xié)助項(xiàng)目公司采購(gòu)材料的選型

工作；在項(xiàng)目實(shí)施過程中，負(fù)責(zé)為項(xiàng)目提供技術(shù)支持服務(wù)；負(fù)責(zé)各類設(shè)計(jì)資料

內(nèi)部使用中的交底、變更和評(píng)審。規(guī)劃階段的報(bào)批手續(xù)辦理：配合外聯(lián)部進(jìn)行

與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理

2.3工程設(shè)計(jì)：施工圖設(shè)計(jì)階段技術(shù)支持，負(fù)責(zé)解決施工圖設(shè)計(jì)階段各專業(yè)的

技術(shù)問題處理；負(fù)責(zé)設(shè)備的選型定板工作；

工程技術(shù)支持，制訂開發(fā)相應(yīng)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)審定設(shè)計(jì)單位提供的項(xiàng)目主

要功能性材料清單及設(shè)備參數(shù)，參與主要設(shè)備的招標(biāo)采購(gòu)；在項(xiàng)目實(shí)施過程中，

負(fù)責(zé)為項(xiàng)目提供技術(shù)支持服務(wù)；參與對(duì)涉及重大建安成本變更的評(píng)審。

2.4.產(chǎn)品監(jiān)督：負(fù)責(zé)對(duì)工程質(zhì)量情況進(jìn)行定期分析，形成質(zhì)量分析報(bào)告，對(duì)于

典型問題，應(yīng)形成案例，并及時(shí)糾正。

2.5.售樓處與樣板房裝飾設(shè)計(jì)及管理

根據(jù)營(yíng)銷中心需求編制售樓中心與樣板房的項(xiàng)目總控計(jì)劃；依據(jù)總控計(jì)劃負(fù)責(zé)

售樓中心樣板房的設(shè)計(jì)、施工、軟裝、景觀示范區(qū)全過程管理工作。

2.6.景觀裝飾工程的設(shè)計(jì)及管理

負(fù)責(zé)解決景觀、裝飾施工與設(shè)計(jì)的技術(shù)問題，在項(xiàng)目實(shí)施過程中為項(xiàng)目提供技

術(shù)服務(wù)與支持；為公司工程項(xiàng)目配置相應(yīng)景觀、裝飾工程師，協(xié)助施工單位完

成景觀、裝飾工程。對(duì)景觀、裝飾工程質(zhì)量、效果進(jìn)行監(jiān)理把控；

3、工程部職責(zé)

3.1.施工前準(zhǔn)備階段：負(fù)責(zé)組織施工組織設(shè)計(jì)的評(píng)審。

3.2.進(jìn)度管理：負(fù)責(zé)編制詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃；負(fù)責(zé)監(jiān)控項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的

實(shí)施情況，并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整；負(fù)責(zé)相關(guān)部門與項(xiàng)目有關(guān)的工作計(jì)劃的制訂、實(shí)

施等工作。

3.3.質(zhì)量管理：在項(xiàng)目實(shí)施過程中，負(fù)責(zé)為項(xiàng)目提供技術(shù)支持服務(wù)；按照工程

質(zhì)量管理制度對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行管理；負(fù)責(zé)審核監(jiān)理規(guī)劃及實(shí)施細(xì)則，監(jiān)督其計(jì)

劃執(zhí)行情況，并對(duì)監(jiān)理工作進(jìn)行考核；負(fù)責(zé)組織對(duì)關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工

方案的審核；負(fù)責(zé)制訂工程使用原材料的實(shí)驗(yàn)、檢驗(yàn)制度與程序，并定期對(duì)工

程質(zhì)量管理制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查；負(fù)責(zé)一般設(shè)計(jì)變更的審核；參與重大設(shè)

計(jì)變更的評(píng)審；負(fù)責(zé)采購(gòu)材料的驗(yàn)收；負(fù)責(zé)組織施工各階段的工程驗(yàn)收；負(fù)責(zé)

組織重大質(zhì)量問題的處理，并提出解決方案。

3.4.安全文明管理：負(fù)責(zé)按安全文明生產(chǎn)的要求對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理；負(fù)責(zé)施

工現(xiàn)場(chǎng)社會(huì)治安的綜合治理；負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象要求的

工地環(huán)境。

3.5.施工單位和監(jiān)理單位的監(jiān)督：負(fù)責(zé)對(duì)施工單位和監(jiān)理單位的檢查考核，監(jiān)

督責(zé)任單位提出整改計(jì)劃并對(duì)整改計(jì)劃完成情況進(jìn)行驗(yàn)證。

3.6.綜合驗(yàn)收：負(fù)責(zé)組織規(guī)劃/建筑質(zhì)量/消防/電梯/人防/環(huán)保/交通/綠化/

供水/強(qiáng)電/弱電/燃?xì)?通信/市政設(shè)施（小區(qū)道路、排水）等專業(yè)驗(yàn)收，并取得相

應(yīng)驗(yàn)收合格證明；負(fù)責(zé)組織竣工驗(yàn)收并取得工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案證書。

3.7.工程簽證管理：負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的施工工程簽證管理

3.8.工程檔案管理：負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程檔案的收集和整理，竣工檔案的整理和申報(bào)，

取得檔案竣工驗(yàn)收合格證書。

4、成本合約部職責(zé)

4.1.成本管理：配合落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本；編制項(xiàng)目預(yù)算；負(fù)責(zé)根據(jù)施工合

同，編制工程款年、季、月度支付計(jì)劃；負(fù)責(zé)核對(duì)供應(yīng)商材料清單及施工單位

完成工程量，并核算工程進(jìn)度款，辦理支付手續(xù)；負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目成本控制信息進(jìn)

行統(tǒng)計(jì)、歸檔，制訂月度動(dòng)態(tài)成本報(bào)表并備案；負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目竣工結(jié)算計(jì)劃，

按時(shí)將工程結(jié)算資料移交至檔案工程管理部門，并完成工程結(jié)算分析報(bào)告。

4.2.供應(yīng)商管理：負(fù)責(zé)組織工程供方的資質(zhì)預(yù)審；施工過程中負(fù)責(zé)對(duì)供應(yīng)商的

服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控、考評(píng)等。

4.3.招標(biāo)管理：按照標(biāo)采購(gòu)需求制訂采購(gòu)計(jì)劃；參與項(xiàng)目招標(biāo)組織工作，包括

招標(biāo)文件編制、審查、評(píng)標(biāo)等工作；組織對(duì)潛在投標(biāo)人的考察及審查工作；參

與編制標(biāo)底或攔標(biāo)價(jià)；參與開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)工作；負(fù)責(zé)招標(biāo)及評(píng)標(biāo)資料的立

卷及歸檔。

4.4.材料及設(shè)備采購(gòu)：按計(jì)劃負(fù)責(zé)項(xiàng)目（零星）設(shè)備及材料采購(gòu)工作的實(shí)施；

并做好材料出入庫(kù)登記。

4.5.項(xiàng)目合同管理：負(fù)責(zé)洽談權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同；負(fù)責(zé)簽定合同，并嚴(yán)格

按照合同規(guī)定落實(shí)各項(xiàng)工作；負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評(píng)估分

析，并反饋至相關(guān)部門；負(fù)責(zé)建立合同管理臺(tái)帳。

5、營(yíng)銷管理部職責(zé)

5.1.營(yíng)銷外聯(lián)業(yè)務(wù)：負(fù)責(zé)收集廣告、營(yíng)銷代理、媒體代理等與項(xiàng)目銷售相關(guān)公

司的資質(zhì)，并進(jìn)行資質(zhì)預(yù)審，參與這些公司的選擇工作；負(fù)責(zé)處理與銷售相關(guān)

的代理公司、廣告公司、媒體等外部合作單位的工作。

5.2.售前管理：負(fù)責(zé)營(yíng)銷策劃方案的編制并報(bào)批；根據(jù)批準(zhǔn)后的營(yíng)銷策劃方案

擬訂銷售計(jì)劃；進(jìn)行銷售展臺(tái)、售樓中心布置方案策劃與實(shí)施；負(fù)責(zé)策劃和管

理銷售環(huán)境、銷售的物料和資料的準(zhǔn)備并實(shí)施。

5.3.銷售過程管理：負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售全過程的溝通聯(lián)系；負(fù)責(zé)監(jiān)督代理公司按照

代理協(xié)議開展銷售工作，并對(duì)銷售過程進(jìn)行監(jiān)控，把控銷售房源及銷售價(jià)格；

配合擬訂公司年度銷售工作計(jì)劃，執(zhí)行項(xiàng)目整體銷售策略、營(yíng)銷方案、廣告計(jì)

劃等。

5.4.銷售信息管理：負(fù)責(zé)收集有關(guān)銷售信息，并對(duì)信息進(jìn)行初步分析；負(fù)責(zé)定

期將銷售情況的分析結(jié)果反饋。

5.5.簽訂銷售合同及產(chǎn)權(quán)辦理：負(fù)責(zé)擬訂補(bǔ)充協(xié)議，簽訂銷售合同；負(fù)責(zé)辦理

銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：轉(zhuǎn)移登記、面積預(yù)測(cè)、面積實(shí)測(cè)、合同登

記和兩書購(gòu)置等。協(xié)助業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)。

5.6.售樓處及樣板房管理：配合售樓處及樣板房軟裝布置方案策劃和評(píng)審；配

合售樓處及樣板房的驗(yàn)收；負(fù)責(zé)售樓處及樣板房的使用管理和處置。

5.7.銷售過程及售后客戶服務(wù)：配合建立銷售客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)流程；負(fù)責(zé)

收集、維護(hù)客戶信息資料；負(fù)責(zé)銷售過程的客戶關(guān)系管理；負(fù)責(zé)項(xiàng)目交房后有

關(guān)業(yè)主投訴與糾紛的處理及工程維修返修協(xié)調(diào)工作；負(fù)責(zé)銷售檔案的建立和管

理；監(jiān)督并協(xié)調(diào)物業(yè)公司的工作；配合開展公司的客戶滿意度調(diào)查；實(shí)施客戶

活動(dòng)。

6、財(cái)務(wù)部職責(zé)

6.1.研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運(yùn)營(yíng)理念和方法，構(gòu)建和完善滿足公司項(xiàng)目需

求的資金運(yùn)作平臺(tái)。負(fù)責(zé)公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行；

6.2.負(fù)責(zé)準(zhǔn)確及時(shí)地編制和報(bào)送各類會(huì)計(jì)報(bào)表，編寫財(cái)務(wù)分析報(bào)告；按照財(cái)務(wù)

核算制度的要求如實(shí)記錄各類數(shù)據(jù)，真實(shí)反映公司業(yè)務(wù)活動(dòng)和資產(chǎn)債務(wù)情況；

負(fù)責(zé)公司收入、成本、費(fèi)用等業(yè)務(wù)的核算，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，及時(shí)反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)

情況，協(xié)助公司項(xiàng)目申報(bào)工作；

6.3.執(zhí)行往來(lái)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)結(jié)算，各部門的賬務(wù)處理，督促賬款回收，保證企業(yè)

日常運(yùn)營(yíng)的順利開展；

6.4.負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及專項(xiàng)基金的管理，會(huì)同公司有關(guān)部門辦理固定資產(chǎn)的購(gòu)置、

轉(zhuǎn)移、報(bào)廢等財(cái)務(wù)審核手續(xù)，正確計(jì)提折舊，定期組織盤點(diǎn)，做到賬、物相符；

負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)檔案的管理工作，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)公司財(cái)務(wù)收支進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督；負(fù)

責(zé)公司財(cái)務(wù)外部關(guān)系的協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)稅務(wù)籌劃。

6.5.負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目的資金贏資工作，保證項(xiàng)目的資金需求。

7、總辦職責(zé)

7.1協(xié)助總經(jīng)理負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行公司及行業(yè)有關(guān)政策、制度；負(fù)責(zé)公司管理標(biāo)準(zhǔn)

及規(guī)章制度的編制及修訂并實(shí)施；

7.2.根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃，負(fù)責(zé)制訂公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃并報(bào)批；負(fù)責(zé)跟蹤、調(diào)整

及協(xié)調(diào)各項(xiàng)目年度計(jì)劃、季度計(jì)劃、月度計(jì)劃；負(fù)責(zé)收集、整理公司年、季、

月度綜合報(bào)表，編制公司綜合報(bào)表并上報(bào)。

7.3.項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建工作：組織簽訂土地使用合同；負(fù)責(zé)辦理《土地證》等相關(guān)

手續(xù)；負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目實(shí)施過程中所有報(bào)批報(bào)建事務(wù)；負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程中市政

專業(yè)公司對(duì)接；負(fù)責(zé)組織施工組織設(shè)計(jì)的評(píng)審及批準(zhǔn)工作。

7.4.負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期土地信息的收集；負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期拆遷工作；

7.5.協(xié)助總經(jīng)理在獲取土地過程中的手續(xù)辦理；組織進(jìn)行項(xiàng)目投資評(píng)估。

三、工作流程及表格

1.通用管理表格

工作聯(lián)系單（內(nèi)部）

________________________公司/項(xiàng)目/部

11

接受部門

發(fā)出部門

發(fā)出時(shí)間

事項(xiàng)

事項(xiàng)

內(nèi)容

發(fā)出部門

簽字

部門負(fù)責(zé)人

總經(jīng)理

簽收

備注

備注：此工作聯(lián)系單為內(nèi)部工作聯(lián)系單

L相關(guān)部門在接到“工作聯(lián)系單”的二十四小時(shí)以內(nèi)要提出初審意見進(jìn)行回復(fù)，如

果沒有回復(fù)，默認(rèn)接受工作聯(lián)系單內(nèi)的內(nèi)容安排。

2.跨公司的部門發(fā)布“工作聯(lián)系單”，須由發(fā)布公司的總經(jīng)理簽批，公司內(nèi)部門發(fā)布

“工作聯(lián)系單”，須有發(fā)布部門的負(fù)責(zé)人簽批。

工作審批表

________________________公司/項(xiàng)目/部

H

工作內(nèi)容

提出部門

部門負(fù)責(zé)人：

經(jīng)辦人：日期：日期：

提出公

司相關(guān)

部門

總經(jīng)理：日期：

集團(tuán)相

關(guān)部門

分管

副總裁

總裁董事長(zhǎng)

注：1.公司所有部門的工作事情必須在工作審批后進(jìn)行;

2.相關(guān)部門在沒有專業(yè)表單的情況下使用此表單；

工作聯(lián)系函

編號(hào):

接受公司

發(fā)出部門

發(fā)出時(shí)間

事項(xiàng)

事項(xiàng)

內(nèi)容

發(fā)出部門負(fù)

總經(jīng)理簽批

責(zé)人簽字

主管副總裁

總裁簽批

簽批

簽收

備注

備注：1.相關(guān)公司在接到“工作聯(lián)系函”的二十四小時(shí)以內(nèi)要提出初審意見進(jìn)行回復(fù)，如

果沒有回復(fù)，默認(rèn)接受工作聯(lián)系單內(nèi)的內(nèi)容安排。

2.本表適用于對(duì)外公司之間的工作來(lái)往。

XX公司/部門會(huì)議通知單

會(huì)議名稱

會(huì)議時(shí)間

會(huì)議地點(diǎn)

會(huì)議組織

會(huì)議主持

參加單位/

部門（人員）

會(huì)議內(nèi)容

會(huì)議要求

會(huì)議審批

注：1、公司層面會(huì)議經(jīng)分管副總裁審批，報(bào)總裁辦備案；

2、部門層面會(huì)議經(jīng)公司總經(jīng)理審批，并報(bào)總辦備案，需邀請(qǐng)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)參加的應(yīng)

報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

2、專用表格

2.1.項(xiàng)目投資開發(fā)流程及表格

2.1.1項(xiàng)目城市評(píng)價(jià)報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目城市評(píng)價(jià)報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)

文件編號(hào)

石家莊市(2007-2009)版本號(hào)

生效日期

城市評(píng)價(jià)報(bào)告

成果標(biāo)準(zhǔn)

（蓋控制專用章處）

修改狀態(tài)修訂情況生效日期

I

II

III

IV

V

起草職務(wù)日期

審核職務(wù)a期

審核職務(wù)日期

以下指標(biāo)和內(nèi)容是項(xiàng)目拓展部提交的城市評(píng)價(jià)報(bào)告中所必須涵蓋的部分。除此之外,

可根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況增加其他內(nèi)容，以期對(duì)目標(biāo)城市的現(xiàn)狀和發(fā)展前景進(jìn)行詳盡說(shuō)明。

目錄

一、前言----城市印象

該部分是對(duì)城市情況進(jìn)行的介紹，包括位置、面積、自然景觀、人口、GDP排名、支

柱產(chǎn)業(yè)、房?jī)r(jià)水平、外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入情況、房地產(chǎn)開發(fā)狀況、人們消費(fèi)習(xí)慣、商業(yè)情

況等“要求拓展人員給出城市整體評(píng)價(jià)，以及進(jìn)入該城市的理由3

二、市場(chǎng)分析(城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)評(píng)價(jià)定量指標(biāo))

1、國(guó)土局

近三年房地產(chǎn)土地供應(yīng)量

城市土地基準(zhǔn)價(jià)格或區(qū)域價(jià)格比較

近三年新增建設(shè)用地可建面積

近三年新開工面積

2、房管局

近三年房地產(chǎn)竣工面積

近三年房地產(chǎn)批準(zhǔn)預(yù)售面積

近三年房地產(chǎn)銷售面積

3、市場(chǎng)表現(xiàn)

(1)宏觀

人均GDP

人均可支配收入

人均儲(chǔ)蓄余額

人均居住面積

(2)微觀

近三年房地產(chǎn)銷售價(jià)格及增幅

標(biāo)志性樓盤價(jià)格走勢(shì)

三、城市概況及分析(城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)輔助定性指標(biāo))

1、支柱產(chǎn)業(yè)分析

2、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)

3、自然景觀及交通發(fā)展概況

4、未來(lái)城市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目

5、重大城市活動(dòng)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃

6、城市商業(yè)概況及評(píng)價(jià)

2.1.2.土地信息采集表

土地信息采集表

項(xiàng)目聯(lián)系人：

實(shí)地考察日期:

宗地

名稱

位置區(qū)域位置土地編號(hào)

（詳東南

見

四至范圍

附西北

圖）

地段

土地

所有土地使用權(quán)歸

國(guó)有

權(quán)歸屬

屬

土地

土地使用年期

方

交易

土地規(guī)劃用途

方

技術(shù)占地面積（平米）建筑覆蓋率%機(jī)動(dòng)車位

指標(biāo)建筑面積（平米）其中：住宅

（根容積率商業(yè)

據(jù)對(duì)

方闡公廁垃圾站

述）

土地

淵源

土地

現(xiàn)狀

周邊

環(huán)境

合作方式

合作

土地價(jià)格

方式

周邊可拓展土地

及條

付款條件

件

交地標(biāo)準(zhǔn)

市場(chǎng)

經(jīng)濟(jì)

測(cè)算

備注

2.1.3項(xiàng)目信息通報(bào)

項(xiàng)目信息通報(bào)

填報(bào)單位:填報(bào)日期:

詳細(xì)內(nèi)容

說(shuō)明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會(huì)還是準(zhǔn)備簽約。

項(xiàng)

談判

巨談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。

進(jìn)情況

展

法律

狀法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。

手續(xù)

況

焦點(diǎn)

項(xiàng)目進(jìn)展的主要難點(diǎn)和焦點(diǎn)。

難點(diǎn)

競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入或退出，對(duì)手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在整個(gè)城市重大

對(duì)手土地購(gòu)買或其他投資。

競(jìng)f對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。

項(xiàng)

巨

妥政府主要政府政策頒布或變動(dòng)及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響，政府倡導(dǎo)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域的提出

反

反政策或形成。

展

環(huán)

境城市規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或（即將）實(shí)施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。

變

化

市政整個(gè)城市重大市政建設(shè)（如交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車），以及

配套項(xiàng)目周邊市政配套的改變。

其他

一-如：房地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。

下一步計(jì)說(shuō)明該項(xiàng)目下一步工作計(jì)劃（繼續(xù)跟進(jìn)還是暫緩、終止）、工作重點(diǎn)、采取的策略、突

劃破點(diǎn)、是否需要項(xiàng)目發(fā)展工作小組介入、什么時(shí)間召開聽記會(huì)等。

2.1.4.項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議草案任務(wù)書

目市場(chǎng)定位建議草案任務(wù)書

項(xiàng)目射號(hào)1填寫B(tài)期1項(xiàng)目名稱

一、規(guī)劃要點(diǎn)指，

指標(biāo)類型指標(biāo)單位比我建議數(shù)值備注

總用地面積平方米

計(jì)容積率凈用地面積平方米

規(guī)劃容積率——

用地平衡總建筑面積（計(jì)容積率）平方米

其中：商業(yè)面積平方米

住宅面積平方米

其他配套面積平方米

覆蓋率%

基本指標(biāo)綠化率%

總戶數(shù)個(gè)

二、可售建筑類型分布

住宅分類建筑面積（范圍〉戶型大?。ǚ秶┛蛻舳ㄎ痪坝^要求內(nèi)外部裝修標(biāo)準(zhǔn)、廚衛(wèi)設(shè)置

別型住宅

聯(lián)排住宅

多層住宅

小高層住宅

高層住宅

超高層住宅

合計(jì)

總體說(shuō)明

務(wù)注：屬干同種建筑小型但層數(shù)必異較大時(shí)，或有重大影響成本情況時(shí)可單列

其他可售物業(yè)建筑面積（范圍〉分層考慮客戶定位備注（含經(jīng)營(yíng)模式考慮）

類型一

類型二

合計(jì)

總體說(shuō)明

=、其他配套設(shè)】施說(shuō)明

計(jì)算容積率部分占地面積（范用）單位比較建筑面積建議數(shù)值備注（含經(jīng)營(yíng)模式考慮）

會(huì)所平方米

幼兒園平方米

小學(xué)平方米

其他平方米

合il平方米

總體說(shuō)明

不計(jì)容積率部分指標(biāo)單位比較建議數(shù)值備注（含經(jīng)營(yíng)模式考慮）

車位個(gè)數(shù)個(gè)

室外體育設(shè)施建筑面積平方米

總體說(shuō)明

四、其他說(shuō)明：

總體市場(chǎng)定位

總體裝修標(biāo)準(zhǔn)

四、簽字欄

要求完成時(shí)間填表校對(duì)審核簽收

備注：本表可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但需作說(shuō)明

2.1.5.項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明（含建造標(biāo)準(zhǔn)）

新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明（含建造標(biāo)準(zhǔn)）

填

寫

項(xiàng)目名稱

日

期

一、指標(biāo)統(tǒng)計(jì)

指標(biāo)類

型指標(biāo)單位任務(wù)書建議數(shù)值實(shí)際數(shù)值備注

總用地面積平方米

用地平建筑用地面積平方米

州

總建筑面積（計(jì)容積率）平方米

其他不計(jì)容積率建筑面積平方米

小區(qū)道路平方米

消防道路平方米

人行道平方米

用地構(gòu)廣場(chǎng)平方米

成綠化平方米

水景平方米

室外體育設(shè)施平方米

室外泳池平方米需注明個(gè)數(shù)

規(guī)劃容積率—

覆蓋率%

基本指

綠化率%

標(biāo)

總戶數(shù)戶

車位數(shù)（其中地面停車）個(gè)

挖方量立方米

土方平填方量立方米

挖填方差量立方米

邊坡支護(hù)米

二、建筑細(xì)部面積指標(biāo)

可售住層戶內(nèi)外部裝修標(biāo)準(zhǔn)、廚衛(wèi)

宅分類占地面積建筑面積層高數(shù)結(jié)構(gòu)類型電梯個(gè)數(shù)數(shù)設(shè)置

別盤住

宅

聯(lián)排住

宅

多層住

宅

小高層

住宅

高層住

宅

超高層

住宅

合計(jì)

備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時(shí)，或有重大影響成本情況時(shí)可單列

計(jì)容積層

率配套占地面積建筑面積層高數(shù)結(jié)構(gòu)類型內(nèi)外部裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)置

商業(yè)

會(huì)所

幼兒園

小學(xué)

物業(yè)用

房

其它

不計(jì)容

積率配層

套占地面積建筑面積層高數(shù)結(jié)構(gòu)類型裝修標(biāo)準(zhǔn)

架空花

園

架空車

庫(kù)

地面停

車

地下商

業(yè)街

地下室

面積

三、其他說(shuō)明：

1,設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)；

建筑概2,主要產(chǎn)品類型分布：多層、高層，還是聯(lián)排別里，及各種產(chǎn)品的樓棟數(shù)，各個(gè)樓棟大堂及電梯專修標(biāo)準(zhǔn)：

況3、各種占地的配比是否恰當(dāng)，車位布置是否合理；

4、商業(yè)物業(yè)獨(dú)立布置還是溝裙樓布置，商業(yè)人流入場(chǎng)考慮，是否布置扶梯、中央空調(diào)。

園林小

品標(biāo)準(zhǔn)

其他配

套設(shè)施

內(nèi)容及

規(guī)模

單獨(dú)占

地體育

設(shè)施規(guī)

模和標(biāo)

準(zhǔn)說(shuō)明

總體裝

包含內(nèi)墻裝飾、外墻裝飾、廚衛(wèi)裝飾的標(biāo)準(zhǔn)；節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。

修標(biāo)準(zhǔn)

備注

其他必

要文字

說(shuō)明

四、簽字欄

填表校對(duì)審核簽收

備注：本表可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但需作說(shuō)明

建造標(biāo)準(zhǔn)

建筑類別類型1類型2類型3類型4舉例

層數(shù)/層高7層/3.2M

結(jié)構(gòu)類型框架

地基處理強(qiáng)夯等

C20鋼筋混凝土樁承臺(tái)、

基礎(chǔ)磚基礎(chǔ)

外墻加氣混凝土砌塊墻，一磚

加氣混凝土砌塊墻，1/2

內(nèi)墻磚

C25鋼筋混凝土矩形柱、

柱400*600

梁C25鋼筋混凝土單梁

土C25鋼筋混凝土有梁板、

建C30預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土空

部板心板

分地面混凝土墊層

樓面水泥砂漿

水泥砂漿平面、水泥珍珠

巖保溫層、石油瀝青油氈

防水、混泥土板架空隔熱

屋面層

門窗木鑲板門、鋁合金推拿窗

外墻裝飾外貼馬賽克

內(nèi)墻裝飾混合砂漿、仿瓷涂料

櫥衛(wèi)裝飾地面磚、抽水坐廁

給排水消

防

安

電氣

裝

采暖燃?xì)?/p>

部

空調(diào)

分

智能化

電梯

2.L6.項(xiàng)目可行性報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

公司名稱:

完成日期:

第一部分：項(xiàng)目總論

L1項(xiàng)目概況

①地塊位置

地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：

項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商

圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)

系）o

②宗地現(xiàn)狀

1）四周范圍；

2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有

較大影響的因素，并計(jì)算因此而領(lǐng)失的實(shí)際用地面積；

③項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

?教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

?醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平

?大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)

?文化、體育、娛樂設(shè)施

?公園

?銀行

?郵局

?其他

L2項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)

規(guī)劃控制要點(diǎn)

①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積

③綜合容積率、住宅容積率

④建筑密度

⑤控高

⑥綠化率

⑦其他

第二部分：市場(chǎng)研究

2.1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)單表述：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分；主要熱點(diǎn)區(qū)域，住宅、

商業(yè)、辦公等物業(yè)的銷售情況，銷售價(jià)格，

2.2項(xiàng)目所在板塊市場(chǎng)分析

2.2.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況

①區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述

形成時(shí)間

各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況

購(gòu)買人群變化

②區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）

開工量/竣工量

銷售量/供需比

平均售價(jià)

③區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)

2.2.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

②各檔次產(chǎn)品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征

平均售價(jià)

開發(fā)規(guī)模

產(chǎn)品形式

平均銷售率

平均容積率

物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況

附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖

片。

④未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

⑤分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)

⑥結(jié)論：

區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)

本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式

本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力

本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題

2.2.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究

①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的

趨勢(shì)特征上）

②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、

訴求點(diǎn)。

2.3項(xiàng)目定位方案

①市場(chǎng)定位

②目標(biāo)市場(chǎng)定位

③項(xiàng)目產(chǎn)品定位

主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

④價(jià)格定位：

項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/戶）出租均價(jià)（元/m，x月）可租售面積（肝）備注

寫字間

配套功能

停車場(chǎng)

住宅銷售

第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案

3.1初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路

①設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

②主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同

類型產(chǎn)品的比例。

③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。

④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。

⑤如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。

⑥市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案

3.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，

作出合理而又切實(shí)可行的安排。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度

表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡(jiǎn)單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施

進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。

附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表

時(shí)間項(xiàng)目2003年2004年

23456789101112123456789101112

前期可行性論證

設(shè)計(jì)招標(biāo)

建筑設(shè)計(jì)

園林設(shè)計(jì)

三通一平

工程施工

裝修施工

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

正式銷售

竣工

3.3合作方式及條件

①合作方基本情況：名稱，主要段東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等

②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、

共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。

對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。

③付款進(jìn)度及與拿地程序的配合

④其他合作的主要條件

⑤與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定

3.4項(xiàng)目資金來(lái)源

序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）比例

1自籌資金(][1

2信托計(jì)劃投資額[]【】

銀行貸款[]1]%

3部分銷售收入[][1

-1總投資[](]

第四部分：投資估算與融資方案

4.1銷售收入估算

物業(yè)功能銷售總價(jià)（萬(wàn)元）銷售單價(jià)（元/平方米）

住宅

商業(yè)

車位

合計(jì)

序號(hào)年份第1年第2年第3年合計(jì)

銷售面積

1

（m2）

2輛售價(jià)格

阮/m2)

銷售收入

3

（萬(wàn)元）

4.2項(xiàng)目稅收政策

稅率稅種稅率

營(yíng)業(yè)稅土地使用稅（二類）

土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅

土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費(fèi)

企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費(fèi)

企業(yè)所得稅（?清算）地方教育費(fèi)附加

施工合同印花稅購(gòu)房合同印花稅

4.3項(xiàng)目土地費(fèi)用

項(xiàng)目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合計(jì)

土地成本

滯納金

各種配套費(fèi)

契稅等稅金

拆遷補(bǔ)償

合計(jì)

4.4總成本估算

說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積

率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。

項(xiàng)目總投資估算表（方案1）

項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）

1）土地費(fèi)用

2）前期工程費(fèi)用

3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)）

4）建設(shè)配套費(fèi)用

5）室外工程費(fèi)

6）管理費(fèi)用

7）銷售費(fèi)用

8）財(cái)務(wù)費(fèi)用

9）各種稅金支出

10）預(yù)備費(fèi)

綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為萬(wàn)元（方案1）,（方案2）。

4.5現(xiàn)金流量及成本利潤(rùn)

序號(hào)項(xiàng)目名稱：第一年笫二年第三年合計(jì)

1資金來(lái)源

1.1自有資金

1.2銷售收入

1.3出租收入

1.4信托融資

1.5銀行貸款

1.6其他來(lái)源

2資金運(yùn)用

2.1土地出讓金

2.2開發(fā)建設(shè)投資

2.3銷售費(fèi)用

2.4項(xiàng)目管理費(fèi)用

2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加

2.6其它經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用

2.7土地增值稅

2.8所得稅

2.9信托融資收益

2.10信托融資本金

2.11銀行借款本金償還

2.12銀行借款利息支付

3凈現(xiàn)金流

4累計(jì)凈現(xiàn)金流

成本利潤(rùn)表

銷售面積單方

科目金額（萬(wàn)元）

阮/平方米）

營(yíng)銷費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

管理費(fèi)用

土地增值稅

營(yíng)業(yè)稅及附加

銷售凈利率%

投資利澗率%

項(xiàng)目1RR%

第五部分：不確定性分析

在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息來(lái)源的

有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投

資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，

盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)

價(jià)，

5.1盈虧平衡分析

盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通

過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及

盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)

為零的點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好

能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。

例如：

A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是

[（15487-8472）4-36264+1300]4-3300=98%

即出售掉98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。（其中假設(shè)內(nèi)部購(gòu)買部分除建安成本和土地成

本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ?/p>

B、酒店經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)

200X50%X50%4-200=25%

即住房率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。

C、寫字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)

物業(yè)管理費(fèi)按5元/itfX月計(jì)算，保平點(diǎn)是5+50=10%

即出租率達(dá)到10%即可以保本經(jīng)營(yíng)。

5.2敏感性分析

敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素

對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解囚素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高

項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。

反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比/參數(shù)值變動(dòng)的百分比。

例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10%,凈現(xiàn)

金流量現(xiàn)值增加20%,則售價(jià)的敏感系數(shù)=20%/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)

為負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)

值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量的確定須越謹(jǐn)慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，

可根據(jù)實(shí)際情況增減。

5.2.1變動(dòng)因素一成本變動(dòng)

成本變動(dòng)幅度（%）對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。例如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本X90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本XI10%預(yù)測(cè)成本X120%

總投資

毛利率

稅前利潤(rùn)

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報(bào)率

5.2.2變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)

售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百

分比來(lái)比較，如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)X90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)XU0%預(yù)測(cè)售價(jià)X12。%

營(yíng)業(yè)額

毛利率

稅前利潤(rùn)

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報(bào)率

第六部分：研究結(jié)論與建議

6.1結(jié)論

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方

案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見：

項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總收入

項(xiàng)目資金峰值股本投資

項(xiàng)目稅前利潤(rùn)項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)

銷售凈利潤(rùn)率%總投資凈利潤(rùn)率%

項(xiàng)目1RR%股本投資獲利倍數(shù)

6.2建議

是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、

社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。

①對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。

②對(duì)應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見。

③對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。

④在基于市場(chǎng)條件下利潤(rùn)最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。

⑤相關(guān)的注意事項(xiàng)及建議表

_______________項(xiàng)目報(bào)告評(píng)審單

項(xiàng)目評(píng)審內(nèi)容

項(xiàng)目評(píng)審時(shí)間

項(xiàng)目評(píng)審地點(diǎn)

參與部門評(píng)審意見

**部門

負(fù)責(zé)人：

日期：

備注

2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)表單

宗地自然條件表

表一

填表人：填寫日期：年月日

項(xiàng)目名稱

圖紙、圖片名稱內(nèi)容要求完成情況

宗表達(dá)宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)

宗地城市位置圖□已制作

地上制作

位表達(dá)宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)

宗地區(qū)域位置圖□已制作

置上制作

宗地紅線圖宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線尺寸、標(biāo)高口已移交

宗宗地為復(fù)雜地形時(shí)，表達(dá)現(xiàn)狀地形、標(biāo)高（等高線）、

宗地地形圖口已移交

地現(xiàn)狀地貌

宗地現(xiàn)狀照片標(biāo)明拍攝點(diǎn)與目標(biāo)點(diǎn)位置口已制作

現(xiàn)

宗地綠化分布圖綠化的定位□已制作

狀

宗地水體分布圖水體的定位口已制作

部門負(fù)責(zé)人審批

說(shuō)明：

1.本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成，并作為設(shè)

計(jì)前期階段進(jìn)行概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料。

2.投資分析階段，若政府提供的“宗地紅線圖”、“宗地地形圖”深度不足，則應(yīng)在設(shè)計(jì)前期階段

落實(shí)并確認(rèn)此二圖。

3.本表由項(xiàng)目拓展負(fù)責(zé)填寫。

宗地自然條件表

表二

填表人：填寫日期：年月日

土地名稱/項(xiàng)目名稱

最高℃

城市

常年絕對(duì)溫度最低℃

氣溫

平均-C

城市主導(dǎo)風(fēng)向

風(fēng)向風(fēng)向頻率玫瑰圖（另附圖）口已收集

空氣

宗地空氣質(zhì)量狀況口空氣質(zhì)量良好□空氣質(zhì)量較差，需進(jìn)行檢測(cè)

質(zhì)量

噪音宗地噪音狀況口周邊無(wú)噪音源口周邊有噪音源，需進(jìn)行檢測(cè)

宗地內(nèi)有無(wú)地表水□池塘口水渠

宗地周邊有無(wú)地表水□江口河口湖口?？谒?/p>

周邊地表水常年水位（黃海高程）M

水文周邊地表水最高控制水位（黃海

M

高程）

地下水位標(biāo)高（黃海高程）M

宗地內(nèi)水質(zhì)狀況□水質(zhì)良好口水質(zhì)較差，需進(jìn)行檢測(cè)

沖溝□有口無(wú)

暗河口有口無(wú)

古墓□有口無(wú)

化石口有口無(wú)

特殊地下物

污水處理設(shè)施口有口無(wú)

地下軍用設(shè)施、管線□有口無(wú)

地下油罐房口有口無(wú)

其它大型地下建筑物、口有口無(wú)

部門負(fù)責(zé)人審批

說(shuō)明：1.依據(jù)宗地社會(huì)條件表一（表L2.1）的周邊公共設(shè)施圖，當(dāng)周邊存在污染源與噪

聲源時(shí)，應(yīng)結(jié)合實(shí)地具體情況判斷是否對(duì)宗地空氣質(zhì)量狀況、水質(zhì)狀況、噪聲狀況進(jìn)行檢

測(cè)；決定進(jìn)行檢測(cè)后應(yīng)附各項(xiàng)檢測(cè)報(bào)告。對(duì)于尚未達(dá)到飽和通車的道路，應(yīng)根據(jù)道路等級(jí)

預(yù)測(cè)飽和通車時(shí)的噪音。2.當(dāng)存在特殊地下物時(shí)需另附文對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。

宗地社會(huì)條件表

表一

填表人：填寫日期：年月日