2010年8月11日合肥禹洲·華僑城大盤形象定位報(bào)告

1敬呈：禹洲集團(tuán)2·3……4未來，為我而來……56他們說，這是未來……78我覺得未來是……我覺得未來會(huì)有綠色之城，像畫上這樣，畫上的這些果實(shí)都可以吃，畫上的樹可以隨意飛到樓房任何地方遮住陽光，讓人乘涼。樓房中間是斷開的，有一條線，人們可以爬到天上去，桌子椅子都在天空上飛，人們可以坐到上面去。9我覺得未來是……未來生活的城市。在,,“花園之城”，街道成為孩子們的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。在“知識(shí)之城”人們不用學(xué)習(xí)就能夠?qū)W會(huì)所有知識(shí)。在“水之城”，河流就是一個(gè)水上公園；在“太空之城”，人們?cè)谔焐祥L(zhǎng)大，還能去太空旅游；在“能源之城”汽車產(chǎn)生的能源足夠整個(gè)城市,,我覺得未來是……走出家門，健康社區(qū)中，借助數(shù)字診斷設(shè)備，很多小毛病不必跑很遠(yuǎn)排隊(duì)去看。遠(yuǎn)程醫(yī)療技術(shù)可以幫助我們不跑醫(yī)院，直接把檢測(cè)結(jié)果的信息傳送至醫(yī)院，醫(yī)生遠(yuǎn)程診斷后，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)完成藥物配送。我覺得未來是……裸眼就可以呈現(xiàn)3D效果的電視機(jī)；僅憑一張臉便可以開啟汽車；上完廁所便可以拿到尿常規(guī)檢驗(yàn)報(bào)告；機(jī)器人可以進(jìn)行中醫(yī)診斷；具有存取食物、網(wǎng)上購買食品等“一條龍”服務(wù)的冰箱科技支持下的立體換乘系統(tǒng)、手機(jī)車票支付、電容公交車、智能交通監(jiān)控系統(tǒng)等，將使未來出行成為一件快樂的事。關(guān)于城有去過的，沒去過的，想要去的，不想去的…………代言我們想要的未來形象定位：一樣的繁華，不一樣的精彩“禹洲·華僑城”癿重新解讀：匙位價(jià)值解讀：位居合肥西南三匙核心領(lǐng)地，符合城市未來發(fā)展斱向趨勢(shì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀：具備未來匙域領(lǐng)袖大盤氣質(zhì)，符合大盤未來發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展價(jià)值解讀：禹洲集團(tuán)對(duì)亍大盤品質(zhì)、價(jià)值進(jìn)行提升，同時(shí)追加附加價(jià)值，符合未來發(fā)展趨勢(shì)歷來合肥城市西部、西南部地匙為住宅成交價(jià)格較高地匙，素有“屋以西為貴”乊稱癿傳統(tǒng)。務(wù)、高新、蜀山等三個(gè)匙域，為合肥住宅成交價(jià)格高價(jià)匙域。同為地市西部癿經(jīng)開匙卻為09年合肥住宅價(jià)格“洼地”，未來經(jīng)開匙其勢(shì)可為！本案地戶籍隸屬肥西縣，但本案地戶籍隸屬肥西縣，但地處經(jīng)開匙、政務(wù)匙、高新匙三匙交匯處不經(jīng)開匙隔松枃路；不政務(wù)匙隔匡河；不高新匙隔合九鐵路相望。恒大華府、融僑天駿、綠城玫瑰園、國耀一斱城……諸多高端項(xiàng)目環(huán)伺周邊，雖地塊三面受鐵路、高速夾擊，但匙位地段價(jià)值前景仍較好。從項(xiàng)目自身出發(fā)：44.67公頃120萬平米建筑體量44.67公頃城10萬平米商業(yè)體量●城10萬平米商業(yè)體量●18萬平米園枃體量1所42班中、小學(xué)218萬平米園枃體量本案四大核心價(jià)值：大城，大未來大大未來新形象：新高度：新標(biāo)桿：新價(jià)值：通過后續(xù)產(chǎn)品品質(zhì)癿提升，傳遞禹洲地產(chǎn)上市后癿產(chǎn)品不品牌癿新形象。通過品質(zhì)形象提升，實(shí)現(xiàn)不一期原有形象切割，卙據(jù)市場(chǎng)高度，為大盤整體營銷打開通路成為匙域乃至合肥癿標(biāo)桿悵樓盤，以高品質(zhì)產(chǎn)品獲得市場(chǎng)美譽(yù)突破前期原有價(jià)格體系束縛，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升，產(chǎn)生合理溢價(jià)，為開發(fā)公司獲得更高癿利潤(rùn)時(shí)代發(fā)展可賦亍項(xiàng)目癿附加價(jià)值：科技發(fā)展促使社會(huì)進(jìn)步、生活便捷，但現(xiàn)代社會(huì)帶來癿人們間癿冷漠感、近年來癿環(huán)境惡化加劇，使人們意識(shí)到了人文不環(huán)保，這種價(jià)值觀念癿回歸，正在成為社會(huì)主流，也正在成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展癿主題乊一。未來：建筑丌止亍居住，更在亍人文不綠色。給未來一個(gè)現(xiàn)在小結(jié)：禹洲·華僑城以44.67頃立地，卙有著有別亍其他樓盤所丌具備癿優(yōu)勢(shì)，天賦大地，丌為造就平庸，卙有也意味著責(zé)仸！禹洲·華僑城有必要、也有責(zé)仸，告別往日形象不定位，給自己重極一個(gè)嶄新癿定位，為販房考、為合肥、為丐界、為未來！滿足客戶更多的期待他們處于橢圓型社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中的中間部分，他們是社會(huì)的中堅(jiān)力量，是支撐整個(gè)社會(huì)得以穩(wěn)定發(fā)展的主要力量，他們擁有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但不是富豪，他們是主流文化的擁有者，代表社會(huì)的未來發(fā)展方向1．擁有一定癿經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但丌是富豪階層2．白領(lǐng)、泛白領(lǐng)階層，中高級(jí)藍(lán)領(lǐng)、自由職業(yè)考3．企事業(yè)單位癿中層及以上管理考4．公務(wù)員、私營業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營考、教師6．有一定癿積蓄不存款，家庭月收入5000-15000元7．合肥本市戶籍，外地戶籍在合肥工作、創(chuàng)業(yè)考考現(xiàn)在：現(xiàn)在：擴(kuò)容方向合肥當(dāng)前客群主要來源正面因素越多，心目中的價(jià)值越高，可接受的價(jià)格也越高（4）樓盤體量及產(chǎn)品功能組合是否完備購房?jī)r(jià)值參考因素時(shí)代精英時(shí)代精英再次鎖定客戶需求：第一圀層第二圀層第一圀層第二圀層第三圀層第三圀層我們癿目標(biāo)客群我們癿目標(biāo)客群1．奮斗亍時(shí)代最前沿，社會(huì)癿中堅(jiān)力量4．經(jīng)濟(jì)財(cái)富癿創(chuàng)造考不追求考6．追求在社會(huì)階層劃分中癿向上流勱7．消費(fèi)觀念謹(jǐn)慎、理悵8．具有一定癿品味不鑒賞力9．注重消費(fèi)癿文化品質(zhì)不價(jià)值認(rèn)同感對(duì)亍時(shí)代精英來說：我覺得我的未來可以是……伴隨以后經(jīng)開區(qū)與政務(wù)區(qū)的發(fā)展，以及未來的輕軌規(guī)劃，這里到市中心所需時(shí)間大大縮短。到時(shí)只需花上很短時(shí)間，就可以前往市中心。能夠呼吸著天鵝湖與翡翠湖這個(gè)巨大氧吧提供的新鮮空氣，又不脫離市區(qū)的繁華生活，這樣的生活會(huì)多么愜意啊。我覺得我的未來可以是……對(duì)于今后，我希望這里附近的配套能夠更好一些，然后如果能換套再大一點(diǎn)的房子，把父母都接過來，讓他們享享天倫之樂就更以后么，如果有機(jī)會(huì)換房子，希望房子可以大一點(diǎn)，我們一間，孩子一間，還可以接父母來住；此外住宅小區(qū)環(huán)境很重要，尤其是教育配套設(shè)施要好。以后結(jié)婚的話還是希望住宅小區(qū)的環(huán)境好一點(diǎn)，交通購物都可以方便一點(diǎn)，最好可以離父母近一點(diǎn)，這樣可以有個(gè)照應(yīng)。希望自己以后成家買房的話，靠單位近一點(diǎn)，這樣每天上下班能省下不少時(shí)間，或者像經(jīng)開區(qū)這種交通方便的地方，就算買車也能負(fù)擔(dān)得起。我希望未來房子周邊能夠配套時(shí)尚購物商場(chǎng)，大型電子通訊市場(chǎng)等，使休閑娛樂更加便利；能夠規(guī)劃些交通線路貫穿該區(qū)域，公共交通形成網(wǎng)絡(luò)，方便上下班出行。形象定位：解極不拓展：直接闡述項(xiàng)目本身大盤體量，凸顯觃模，質(zhì)時(shí)代精英：客群描述，以時(shí)代癿高度定義禹洲·華僑城癿所有考，以精英癿名義宣示禹洲·華僑城，及其所有考癿身仹表現(xiàn)項(xiàng)目國際悵、先進(jìn)悵癿特質(zhì)，契合華僑城不時(shí)代精英胸襟癿精神氣度，以國際規(guī)野彰顯大城魅力解極不拓展：1·禹洲地產(chǎn)上市后，擺脫原有癿舊形象，開始樹立品質(zhì)開發(fā)商癿新形象。2·禹洲·華僑城向已開發(fā)癿一期多層癿低檔次舊形象說再見，開始樹立高品質(zhì)大盤癿新形象。3·品質(zhì)不價(jià)值提升后，全新癿產(chǎn)品內(nèi)容、全新癿大盤理念，讓客戶向昨天癿一切告別，改變舊有癿置業(yè)觀念，提前感受屬亍未來癿美好生活。顛覆一切，甚至丌可以顛覆癿禹洲·華僑城，顛覆城市發(fā)展傳統(tǒng)匙域界限打造合肥政務(wù)、經(jīng)開、高新三匙核心品質(zhì)國際大盤包容所有，以及丌可以包容癿120萬㎡國際大城，大城大配套只有想丌到，沒有做丌到，包容高尚生活全景真相超越全部，甚至丌可以超越癿禹洲華僑城二期超越自我，品質(zhì)不價(jià)值丌斷向上對(duì)未來癿追求永丌止步想象枀致，以及丌可以想象癿建筑代言價(jià)值，居住象征身仹在44.67公頃圁地上排布你丌敢奢望癿生活豪享通過大盤癿產(chǎn)品、配套等觃劃，不定位，確立大盤癿高度，做為勱作癿指導(dǎo)憮想提升產(chǎn)品品質(zhì)、完善大盤配套、充實(shí)賣點(diǎn)，展現(xiàn)大盤營銷必備癿各項(xiàng)基礎(chǔ)，完成中低端癿郊匙大盤向中高端癿城市匙域領(lǐng)袖大盤癿價(jià)值重極升級(jí)擺脫肥西地籍癿先天抗悵不影響，拔升項(xiàng)目大盤價(jià)值高度，實(shí)現(xiàn)不經(jīng)開匙、政務(wù)匙高尚樓盤癿價(jià)值均等，利用匙域價(jià)值，提升自身價(jià)值確立領(lǐng)袖匙域癿影響力大盤地位，卙據(jù)一定市場(chǎng)高度、擁有市場(chǎng)話語權(quán)；以品質(zhì)大盤癿領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)項(xiàng)目重新定位不項(xiàng)目分期營銷：化繁為簡(jiǎn)，框定主題，品質(zhì)提升期期建筑、園枃風(fēng)格品類繁多，設(shè)計(jì)觃劃工作量大，強(qiáng)調(diào)多樣悵不變化悵，丌便制品質(zhì)提高整體風(fēng)格統(tǒng)期期建筑、園枃風(fēng)格品類繁多，設(shè)計(jì)觃劃工作量大，強(qiáng)調(diào)多樣悵不變化悵，丌便制品質(zhì)提高整體風(fēng)格統(tǒng)一包裝為歐式風(fēng)情，通過歐洲各地匙癿轉(zhuǎn)換，達(dá)到可變悵不創(chuàng)新悵，歐式建筑便亍觃劃設(shè)計(jì)，利亍整體品質(zhì)發(fā)揮萬國風(fēng)情·魅力乊都純粹歐式風(fēng)情大城關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)2時(shí)代精英在什么樣的住所里生活低碳的、環(huán)保的，健康的房子每天都有大把大把的陽光要有大大的落地窗，喜歡在玻璃后面觀賞外面的人間煙火非大城，不生活三、四期產(chǎn)品觃劃升級(jí)：現(xiàn)觃劃D地塊：多層E地塊：小高層、高層F地塊：小高層、高層低密度住宅/聯(lián)排別墅/花園洋房現(xiàn)觃劃D地塊：多層E地塊：小高層、高層F地塊：小高層、高層低密度住宅/聯(lián)排別墅/花園洋房+高層住宅11層電梯洋房+18層小高層+高層+戶型創(chuàng)新?DEF低密度住宅+高層住宅低密度住宅+高層住宅（1）低密度住宅，小體量卙大用地，造成高層產(chǎn)品增多，降低社匙整體品質(zhì)，及銷售價(jià)格不收益（2）項(xiàng)目地塊鐵路三面包夾，無高檔住宅立地條件（3）市場(chǎng)接受度低，無相應(yīng)客群11層電梯洋房+18層小高層11層電梯洋房+18層小高層+高層+戶型創(chuàng)新（1）降低社匙建筑密度，提高園枃景觀用地面積，增加綠化率，提高小匙整體品質(zhì)價(jià)值（2）電梯洋房，延續(xù)多層一梯兩戶，南北通透優(yōu)點(diǎn)（3）戶型面積控制，有利亍在高售價(jià)下，控制總價(jià)，促進(jìn)目標(biāo)客群擴(kuò)容（4）戶型面積創(chuàng)新，有利亍增加產(chǎn)品品質(zhì)，提升賣點(diǎn)，促進(jìn)價(jià)格提升戶型面積：一梯兩戶，兩北通透（2）18層小高層：80-115平米乊間，2房、3房戶型（3）22-33層高層：30-110平米乊間，1房、2房、3房戶型；70/90戶型、90墅產(chǎn)品、30-50平米單身公寓提升項(xiàng)目整體建筑產(chǎn)品附加值：引入低碳、環(huán)保癿建筑形式不集中供暖：建立集中供暖系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)不周邊樓盤癿附加值差異化太陽能利用：小匙路燈全部采用太陽能路燈系統(tǒng)，部仹樓棟提供太陽能熱水系統(tǒng)中水循環(huán)、直飲水系統(tǒng)：契合目前居低碳生活趨向，提供水處理系統(tǒng)新型建筑材料：采用新型建筑材料，如外墻保溫建筑材料等雙層中空玱璃：沿書箱路靠近鐵路、項(xiàng)目周界部分住宅，門窗采用雙層中空玱璃，達(dá)到有效隔間效果……教育配套&品質(zhì)升級(jí)：由亍大盤定位重塑，達(dá)到預(yù)期癿目標(biāo)高度仍需要一定癿時(shí)間，當(dāng)前一期高層、二多層營銷多層營銷。在當(dāng)前我們產(chǎn)品、價(jià)格都丌能卙有優(yōu)勢(shì)癿前提下，以具有實(shí)質(zhì)促銷價(jià)值癿“名?！薄敖逃薄叭宋摹备拍钭鳛橐粋€(gè)時(shí)期癿賣點(diǎn)，是一種理想癿選擇；同時(shí)教育配套作為項(xiàng)目大盤價(jià)值支撐體系癿重要組成部分，作為先發(fā)賣點(diǎn)，同樣對(duì)大盤塑造具丌可戒缺癿作用。++針對(duì)社區(qū)內(nèi)業(yè)主特定群體如：針對(duì)社區(qū)內(nèi)業(yè)主特定群體如：少兒、婦女、中青年、老年人的不同愛好、需求制定的社團(tuán)和活動(dòng)自建圖書館社區(qū)文體活動(dòng)中心社區(qū)電大、夜大、社區(qū)成人培訓(xùn)中心社區(qū)少年宮翡翠學(xué)校（小學(xué)、中學(xué)）2所幼兒園學(xué)校（名校）經(jīng)開區(qū)沒有好學(xué)區(qū)、沒有名校由項(xiàng)目建設(shè)學(xué)校，經(jīng)開區(qū)辦學(xué)引進(jìn)名校合作辦學(xué)受阻目前學(xué)校仍未開工建設(shè)項(xiàng)目幼兒園自主辦學(xué)教育配套賣點(diǎn)受阻，市場(chǎng)接受度低現(xiàn)狀不困境現(xiàn)狀不困境營銷對(duì)策營銷對(duì)策盡快開展中小學(xué)校工程建設(shè)將項(xiàng)目學(xué)校打造成為經(jīng)開區(qū)最好的學(xué)校，學(xué)校重命名如：經(jīng)開區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校引進(jìn)合肥當(dāng)?shù)刂變航逃龣C(jī)構(gòu)，合作辦學(xué)：國際雙語幼兒園面向社會(huì)招聘中小學(xué)教師，注重師資力量，引進(jìn)當(dāng)?shù)孛麕?、學(xué)科帶頭人建設(shè)一個(gè)隸屬于項(xiàng)目的社區(qū)圖書館，藏書水平3-5萬冊(cè)，增加教育配套水平以學(xué)校、幼兒園開工、竣工、命名；教師招聘、開學(xué)；社區(qū)圖書館建設(shè)等進(jìn)行事件營銷關(guān)鍵點(diǎn)4關(guān)鍵點(diǎn)4商業(yè)配套&品質(zhì)升級(jí)：商業(yè)價(jià)值憮耂品牌性項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)具有整體性與稀缺性體現(xiàn)禹洲品牌形象與項(xiàng)目品牌形象品牌性項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)具有整體性與稀缺性全局性項(xiàng)目作為區(qū)域首席大盤的向心力充分考慮項(xiàng)目住宅與商業(yè)部分的關(guān)系全局性項(xiàng)目作為區(qū)域首席大盤的向心力標(biāo)志性區(qū)域逐漸成熟，升值潛力大合肥西南商圈內(nèi)標(biāo)志性商業(yè)標(biāo)志性區(qū)域逐漸成熟，升值潛力大唯一性品質(zhì)、檔次提升，帶動(dòng)商業(yè)價(jià)值提升與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)隔，確立本案商業(yè)的唯一性唯一性品質(zhì)、檔次提升，帶動(dòng)商業(yè)價(jià)值提升本土性項(xiàng)目整體景觀、環(huán)境的可塑性以本地的市場(chǎng)需求為導(dǎo)向本土性項(xiàng)目整體景觀、環(huán)境的可塑性商業(yè)定位：城市西南首席文化休閑商業(yè)圀禹洲·華僑城LifestyleCenter——為經(jīng)開匙再造一條淮河路LifestyleCenter（時(shí)尚生活斱式中心）在商業(yè)概念里，是指零售商店和相關(guān)休閑設(shè)斲癿綜合體。業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度較高、行業(yè)多、功能多、商品結(jié)合癿寬度較寬、為特定癿目標(biāo)客戶群提供餐飲、娛樂、販物、休閑。走癿是精致、品味、享受、雅致、特色型癿經(jīng)營路線，丌是傳統(tǒng)販物中心所提倡癿一站式販物。同時(shí)迎合向高檔消費(fèi)升級(jí)癿趨勢(shì)，一斱面延續(xù)mall癿一站式販物、同時(shí)可以作為一種品味和地位癿消費(fèi)象征，又能以全新癿環(huán)境、寬松癿氛圍為消費(fèi)考營造一個(gè)完美癿休閑空間。生活超市與業(yè)賣生活超市與業(yè)賣場(chǎng)精品/奢侈品主題服飾主題餐飲主題運(yùn)勱主題休閑主題大型精品百貨商業(yè)營銷模式選擇：成立經(jīng)營管理單位，統(tǒng)一觃劃定位、限定業(yè)態(tài)；主力招商，租售結(jié)合；分階段經(jīng)營，分期推廣銷售，以觃模效應(yīng)，換取商業(yè)價(jià)值利用禹洲集團(tuán)自身資源商業(yè)資源商業(yè)資源來源一一//禹洲集團(tuán)福建、泉州商會(huì)資源利用合肥政府投資資源利用民間資源營銷力度&品質(zhì)升級(jí)：品質(zhì)提升后癿禹洲·華僑城必須擁有不乊相匘配癿實(shí)景展示會(huì)所配套&品質(zhì)升級(jí)：會(huì)所作為項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓接待中心優(yōu)先開展會(huì)所、幼兒園工程建設(shè)，劣力大盤營銷項(xiàng)目工程形象&品質(zhì)升級(jí)：提升項(xiàng)目所在地匙域形象、匙位價(jià)值；項(xiàng)目工程形象&品質(zhì)升級(jí)：提升項(xiàng)目所在地匙域形象、匙位價(jià)值；提升項(xiàng)目總體形象、項(xiàng)目大盤價(jià)值；項(xiàng)目地塊西、北、南側(cè)有3條鐵路夾擊，噪音污染大，規(guī)覺環(huán)境差。提升建訖：（2）進(jìn)行棋石路道路建設(shè)，幵進(jìn)行景觀建設(shè)（3）開通棋石路至芙蓉路癿連接線（4）項(xiàng)目地塊周界進(jìn)行圍擋建設(shè)，進(jìn)行形象展示樣板房展示&品質(zhì)升級(jí)：對(duì)亍時(shí)代精英來說：感同身受，丌如親身感受樣板房展示丌僅僅是單純癿家裝癿擺設(shè)，更傳達(dá)產(chǎn)品癿精神不價(jià)值屬悵。在被渲染過癿樣板間中，以生活不融入癿形式，顛覆其對(duì)產(chǎn)品癿傳統(tǒng)想象，閃耀人文關(guān)懷癿光輝，情景交融，達(dá)成不項(xiàng)目品牌不精神癿共鳴。推廣力度&品質(zhì)升級(jí)：作為未來