中經(jīng)網(wǎng)2007年行業(yè)分析報(bào)告-房地產(chǎn)

2007中國(guó)行業(yè)年度報(bào)告系列之 1 1 3 3 3 3 4 4w ww 4 4三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及行業(yè)景氣判斷 5 5 6 8 8（二）房地產(chǎn)發(fā)展的土地、能源等資源約束瓶頸日益 9 9I僅供中國(guó)建設(shè)銀行總行使用 9（一）宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)激發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)供求的 9 （三）物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，減輕了房?jī)r(jià)上漲的外在 三、我國(guó)住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史回顧 23 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu) w 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)判斷 構(gòu) . 三、個(gè)人購(gòu)房貸款發(fā)展?fàn)顩r及存在的問(wèn)題 七、杭州w wwn V僅供中國(guó)建設(shè)銀行總行使用2001～2006年土地開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)開(kāi)2001～2006年房地產(chǎn)施工面積、新開(kāi)工面積2001～2006年房地產(chǎn)施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面2006年廉租住房制度建設(shè)情況一覽表（1）2006年廉租住房制度建設(shè)情況一覽表（2）20012006年商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)20012006年商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)2001～2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP和固定資產(chǎn)投資2001～2006年按物業(yè)類(lèi)型分房地產(chǎn) 2001～2006年住宅施工面積、新開(kāi)工面積和竣工2001～2006年辦公樓施工面積、新開(kāi)工面積和竣2001～2006年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積、新開(kāi)工面積和竣2001～2006年房地產(chǎn)投資占GDP和固定資產(chǎn)20032006年房地產(chǎn)主要資金來(lái)20032006年房地產(chǎn)主要資金來(lái)w.......VII僅供中國(guó)建設(shè)銀行總行使用一、行業(yè)定義與報(bào)告研究范圍界定從交易對(duì)象來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是指可以公開(kāi)交易的建筑物（廣義還包括礦、森林等自然資源）及其附屬土地；從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，房地產(chǎn)是附、森林等自然資源）及其附屬土地；從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，房地產(chǎn)是附w是ww是w經(jīng)濟(jì)壽命是指在一定期限內(nèi)，為獲得高收益率所開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)的凈收益，而對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，最佳的持有期可能比經(jīng)濟(jì)壽命還要短，從美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家投資房地產(chǎn)的規(guī)律來(lái)看，從購(gòu)買(mǎi)到出售的平均持有期大三是不可分性。和許多金融資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)單位價(jià)值很高，但又不可能使多個(gè)投資者分別持有。正是由于這一特性，房地產(chǎn)投資中涉及大量狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)交易的專(zhuān)門(mén)場(chǎng)所；廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和。與其他各種市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)是聯(lián)結(jié)供給與需求之間的一般渠道。一般而言，通過(guò)市場(chǎng)交易我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)包括土地使用權(quán)出讓的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、增量交易手房）的三級(jí)市場(chǎng)（住房二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)際上在我國(guó)還存在著公房使用權(quán)交易的住房三級(jí)市場(chǎng)）三種基本形式。按交易方式可分為買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。按物業(yè)類(lèi)型分為住宅與非住宅物業(yè)，其中非住宅物業(yè)市場(chǎng)包括寫(xiě)字樓市場(chǎng)、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)還可延伸出房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)有很多明顯不同的特點(diǎn)，一是區(qū)域性；二是與房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)有很多明顯不同的特點(diǎn)，一是區(qū)域性；二是與、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)包括：土地與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、出租和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)、中介服務(wù)和國(guó)際上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定義和分類(lèi)為：聯(lián)合國(guó)《國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)作為第11大類(lèi)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。在ISIC租物業(yè)的房地產(chǎn)活動(dòng)和以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動(dòng)兩組。擁有或出租物業(yè)的房地產(chǎn)活動(dòng)包括：買(mǎi)賣(mài)、租賃和經(jīng)營(yíng)自有或租賃房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不包括其中涉及的建筑活動(dòng)，這些活動(dòng)屬于建筑業(yè)）或房地產(chǎn)細(xì)分等等；也包括土地開(kāi)發(fā)（不包括拆遷和土地平整活動(dòng)，這些活動(dòng)屬于建筑業(yè)）和出售，酒店式公寓和活動(dòng)住宅場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)。以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動(dòng)包括：房地產(chǎn)代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的活動(dòng)，以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和租賃中介，以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)管理，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)，房地產(chǎn)托管代理。本報(bào)告分析了近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的變化軌跡，重點(diǎn)研究2005~二、2006年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述盡合理、部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，國(guó)家再次出臺(tái)一系列房地產(chǎn)宏觀ww房?jī)r(jià)的漲幅仍然在兩位數(shù)以上，并且漲勢(shì)沒(méi)有有效緩解的趨勢(shì)，社會(huì)反映由于政策效果的滯后，中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房總體來(lái)看，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中仍有一些問(wèn)題值得關(guān)注，主要是房?jī)r(jià)水平依然偏高，尤其是大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中低收入住房困難家庭所需要的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中低價(jià)位、中小套型的普通商品住三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及行業(yè)景氣判斷當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，是我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，也是人口、資源和土地等供需矛盾的凸顯期，緩解經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)資源稀缺的矛盾將是長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)。立足我國(guó)人口、資源和環(huán)境的實(shí)際，統(tǒng)籌發(fā)展，倡導(dǎo)健康文明的消費(fèi)模式，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)；重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，建立健全住房產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變化，社會(huì)格局重新調(diào)整，利益矛盾不斷增加，收入加速分ww從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。然而，具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)房階段，部分領(lǐng)域存在著市場(chǎng)化程度較低、競(jìng)爭(zhēng)不充分、內(nèi)部交易等非市場(chǎng)化行為，產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的土地、金融、財(cái)稅等制度處在變動(dòng)發(fā)展、調(diào)整改革與逐步完善過(guò)程中；結(jié)構(gòu)性問(wèn)題凸顯，供求關(guān)系局部緊張，房?jī)r(jià)上漲壓市場(chǎng)化和社會(huì)化進(jìn)程的加速，從根本上改變了人們的住房觀念，即通過(guò)自增長(zhǎng)是當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化的主要特征。我國(guó)仍處于居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐加快的時(shí)期，市場(chǎng)潛力巨大，內(nèi)在動(dòng)力較強(qiáng)，特別是城鎮(zhèn)居民住房水平面積增加的同時(shí)，對(duì)質(zhì)量和居住環(huán)境的要求提高，對(duì)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)居住、公共服務(wù)和社區(qū)服務(wù)等功能提出更高要求。加快科技創(chuàng)新，加強(qiáng)城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和污染綜合治理，改善城鎮(zhèn)環(huán)境，創(chuàng)造對(duì)w需求，但居民收入持續(xù)增長(zhǎng)和目前消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的發(fā)展階段將導(dǎo)致未來(lái)住學(xué)家信心調(diào)查”調(diào)控力度（比如開(kāi)征物業(yè)稅和不動(dòng)產(chǎn)稅等）”具有可持續(xù)性。在這樣的前提下，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行具有可持續(xù)性。在這樣的前提下，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行境繼續(xù)看好的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)顯示著增長(zhǎng)強(qiáng)勁、規(guī)模擴(kuò)大、份額一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀背景我國(guó)以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到市場(chǎng)化培育、城鎮(zhèn)化加速、國(guó)際隨著住房制度改革的不斷深化，我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了市場(chǎng)配置資源的階段，以住房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制初步形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為群眾解決隨著住房制度改革的不斷深化，我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了市場(chǎng)配置資源的階段，以住房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制初步形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為群眾解決w國(guó)際資本規(guī)模巨大、商業(yè)嗅覺(jué)靈敏，部分資金投機(jī)性強(qiáng)。外資在進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的同時(shí)，也在不斷進(jìn)入房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)。外資的大量進(jìn)入和流隨著工業(yè)化進(jìn)程的加快和技術(shù)創(chuàng)新的不斷推動(dòng)，不斷將新技術(shù)、新材標(biāo)不只是社會(huì)富裕的標(biāo)志，更重要的是多方面關(guān)系趨于協(xié)調(diào)的和諧標(biāo)志。應(yīng)該包括，更加注重改善困難群眾住房條件，促進(jìn)社會(huì)和諧；更加注重節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，引導(dǎo)適度消費(fèi)；更加注重完善住房功能，確保質(zhì)量安全；更加注重完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善居住環(huán)境；更加注重市場(chǎng)機(jī)制與政府調(diào)二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響增長(zhǎng)10.3%。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為萬(wàn)億元25萬(wàn)億元2050GDP比上年增長(zhǎng)20012002200320042005200615%12%9%6%3%0%w系列的宏觀調(diào)控，有效地避免了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱，經(jīng)濟(jì)在實(shí)現(xiàn)高進(jìn)入利率上升通道。隨著房地產(chǎn)投資、房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)信貸規(guī)模的過(guò)快增長(zhǎng)，為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)開(kāi)始一系列措施，百分點(diǎn)；同時(shí)放寬人民幣存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，貸款利率原則上不再設(shè)定上限，下浮幅度不變，允許存款利率下浮。對(duì)于一年期住房抵押貸款基準(zhǔn)款政策。個(gè)人住房貸款利率將不再實(shí)行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利房地產(chǎn)業(yè)是利率敏感性行業(yè)，利率提高將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面：一是融資成本上升；二是融資規(guī)模下降。從融資成本變化來(lái)看，利率上升將直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的融資成本上升，公司中長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)和利潤(rùn)增長(zhǎng)將出現(xiàn)一定幅度的下降。從融資規(guī)模來(lái)看，升息的影響一方面直接反映在開(kāi)發(fā)商貸款需求可能會(huì)受到制約；另一方面升息隱含著會(huì)受到影響。同時(shí)，利率的上升還會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致市場(chǎng)份額較大的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張和市場(chǎng)份額較小的企業(yè)收縮，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。另外，利率的提高將直接增加購(gòu)房者的使用成本，購(gòu)房者將支付更多的利息，每月償付的房息更多，對(duì)房屋的需求減少。有鑒于此，利率水平的調(diào)整不但可以從供給側(cè)抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的供給泡沫，而且能夠從需求側(cè)抑制消費(fèi)者的非理性需求。因?yàn)榉績(jī)r(jià)走勢(shì)主要是受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)正處于工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，土地供求矛盾將持續(xù)存在，房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)上升的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下降的可能性，但是從短期來(lái)看，一是在經(jīng)過(guò)多年的上漲之后目前地產(chǎn)價(jià)位處于高位，短期內(nèi)上漲空間有限；二是升息導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本加大，但這更多的是在一定程度上擠壓了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，開(kāi)發(fā)商利用升息之際抬高房?jī)r(jià)的可能性不大；三是加息不會(huì)引發(fā)市場(chǎng)供求狀況的改變，因?yàn)槔⒊杀静皇怯绊戦_(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的決定性因素，利息成本是整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本中所占比例最低的，所以不會(huì)影響開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷和通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率回收流動(dòng)性緊縮信貸，從而使商業(yè)銀行未來(lái)減疑將對(duì)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)款，必將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)性帶來(lái)壓力。特別是對(duì)于那些已開(kāi)工項(xiàng)目投資規(guī)模較大的企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)資金的需求存在剛性，如果貸款難以滿(mǎn)足資金需求，很可能迫使企業(yè)加大已建成項(xiàng)目的銷(xiāo)售力度，回收資金第二，提高存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對(duì)減少商業(yè)銀行的流動(dòng)性具有立竿見(jiàn)影的政策效果。從這個(gè)角度來(lái)看，多次提高從理論上講，人民幣升值對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要通過(guò)以下兩個(gè)渠一是流動(dòng)性效應(yīng)。這種效應(yīng)主要反映在兩個(gè)方面：一是升值預(yù)期中的資金流動(dòng)，即當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣將要升值時(shí)，大量的短期投機(jī)性資金將涌入中國(guó)，這些“游資”中相當(dāng)一部分將流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高房地產(chǎn)價(jià)格；二是人民幣升值之后的流動(dòng)性。人民幣升值一般意味著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會(huì)較多，收益水平相對(duì)可觀，或者投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值，則將有大量的外資通過(guò)各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，股市和房地產(chǎn)等市場(chǎng)由于流通性較好將成為這些資金集中的領(lǐng)域，最終導(dǎo)致股市上漲，房地二是財(cái)富效應(yīng)。人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格的下降，進(jìn)而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格的走低，多余的購(gòu)買(mǎi)力將大量進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域，其中房地由此可見(jiàn)，如果較為全面地分析人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的影響，我們將發(fā)現(xiàn)，在升值預(yù)期較為強(qiáng)烈的背景下，由于國(guó)際游資的大量涌入，房地產(chǎn)價(jià)格有望保持上漲的趨勢(shì)；如果政府發(fā)出明確的不升值信號(hào)，則國(guó)際游資進(jìn)入速度放慢，甚至已經(jīng)進(jìn)入部分可能將逐步撤離，這時(shí)國(guó)際游資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響相對(duì)較小。較為復(fù)雜的情況是升值以后的表現(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，人民幣升值后房地產(chǎn)價(jià)格（尤其是一些大城市的高檔樓盤(pán)）上漲的幅度將非常明顯。但是，屆時(shí)升值預(yù)期是否會(huì)發(fā)生根本性變化，對(duì)價(jià)格后續(xù)變動(dòng)影響是不同的。而這種預(yù)期一般是建立在對(duì)升值幅度判斷的基礎(chǔ)之上的，即升值是一步到位還是漸進(jìn)的。盡管理論上認(rèn)為如果一步到位，游資可能將獲利了結(jié)。但是由于升值空間很難具體衡量，而且當(dāng)前國(guó)際金融市場(chǎng)投機(jī)資本規(guī)模龐大，可能會(huì)借機(jī)不斷推高人民幣匯率，從而陷入欲罷不能的境地，這時(shí)貨幣當(dāng)局能否調(diào)控是很難預(yù)期的，因此房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)匯率變動(dòng)之后影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的另一個(gè)因素是政策組合，即國(guó)內(nèi)利率政策和信貸政策的配合情況。例如日本在升值之后，為了刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)連續(xù)降低利率，大規(guī)模增加流動(dòng)性，從而進(jìn)一步推高了房地產(chǎn)價(jià)格。同時(shí)，屆時(shí)的國(guó)際金融環(huán)境可能也是重要的變量，例如受美元連續(xù)升息的緊縮政策影響，全球證券市場(chǎng)流動(dòng)性將受到極大影響，因此也勢(shì)必會(huì)對(duì)游資復(fù)雜的問(wèn)題。需要具體看待貨幣當(dāng)局貨幣升值的幅度、市場(chǎng)預(yù)期以及屆時(shí)傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度是一種以國(guó)家和企事業(yè)單位統(tǒng)包、低租金使用的實(shí)物分配制度。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這一制度加重了國(guó)家財(cái)政和企事業(yè)單位負(fù)擔(dān)，不能實(shí)現(xiàn)住房建設(shè)的良性循環(huán)，導(dǎo)致住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小，不能滿(mǎn)出了我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的總體構(gòu)想，指出住房要走商品化的道路。城試點(diǎn)出售公房階段大致可分為新建住房成本價(jià)出售和補(bǔ)貼出售兩個(gè)階段。由于低租金制度沒(méi)有改變，租售比價(jià)還比較懸殊，加上傳統(tǒng)觀念難以改變，所以人們買(mǎi)房的積極性不高。而且，在補(bǔ)貼出售中，政府或企業(yè)負(fù)出了住房商品化目標(biāo)與提租補(bǔ)貼的改革方案。提租補(bǔ)貼方案的主要政策構(gòu)架是根據(jù)住房的折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素，這是我國(guó)住房制度改革的一個(gè)重要文件，明確了住房制度改革的指導(dǎo)思想和根本目的，制定了房改的總體目標(biāo)和分階段目標(biāo)，提出了房改的四項(xiàng)基面實(shí)施住房制度改革。由此房改又進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，地方政府的依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)@是我國(guó)土地使用制度的根本性變革，標(biāo)志著土地使用權(quán)的商式，確立了國(guó)家實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。在城市土地使在住房制度和土地使用制度兩大改革的推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始形成，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，商品房銷(xiāo)售量增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出投資點(diǎn)等作了原則規(guī)定，在政策取向上強(qiáng)調(diào)全面推進(jìn)住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，建立經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房?jī)煞N住房供一是解決存量住房商品化問(wèn)題，加快公有住房出售力度，加大提租幅w務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[1996]35三是啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房制度，實(shí)施安居工程。安居工程是經(jīng)濟(jì)適用住通過(guò)這一階段的改革，城鎮(zhèn)居民的住房水平得到大幅度改善，城鎮(zhèn)新為抵御亞洲金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的不利影響，國(guó)家實(shí)施了積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并開(kāi)始從居民住房消費(fèi)與增加國(guó)內(nèi)需求關(guān)系的全局角度考慮住房制度改革和房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題，要將住宅產(chǎn)業(yè)培育制度改革和住宅建設(shè)的方針、政策，確定深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的目標(biāo)。指出停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，為最低收入家庭提供廉度，使居民成為住房市場(chǎng)的真正消費(fèi)主體。在停止實(shí)物分配的同時(shí)，加強(qiáng)ww銀行，降低了貸款首付比例，延長(zhǎng)了貸款年限。同時(shí)，也開(kāi)始了不斷降低與金融政策相配合，稅收政策優(yōu)惠對(duì)刺激居民住房消費(fèi)也起到了積極銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用普通住宅，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人擁有普通住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅。1999年12月財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局、建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房應(yīng)繳的個(gè)人所得稅，視其新購(gòu)房的價(jià)款可全部或部分予以免稅。與此相配合，部分地方政府為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，也出臺(tái)了相應(yīng)的政策。房不再進(jìn)行戶(hù)籍限制。上海市為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)房再次減半征收ww一乏其它投資渠道，大量社會(huì)資金紛紛從股市分流涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是在上述因素影響下，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快；房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系不健要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足不同收入家庭的住房需要；堅(jiān)持深化改革，加快建立和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度；堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本要求各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租商具體包括：房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合規(guī)劃土地、稅收、信貸等多種手段做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，合理誘導(dǎo)住房消費(fèi)。探索了以規(guī)劃手段為主增加普通商品住房供應(yīng)的機(jī)制，明確了地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、對(duì)低收入家庭住針對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍普遍存在，特別是適宜當(dāng)?shù)鼐用窈侠砀纳品啃枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不針對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍普遍存在，特別是適宜當(dāng)?shù)鼐用窈侠砀纳品啃枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不中低收入家庭自住住房需求的政策區(qū)別不明確；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介文件立足我國(guó)人多地少的基本國(guó)情和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的要求，合理引導(dǎo)住文件立足我國(guó)人多地少的基本國(guó)情和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的要求，合理引導(dǎo)住住性需求相適應(yīng)的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，建立了以滿(mǎn)足當(dāng)?shù)仄胀ň用窕拘枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)保證機(jī)制，從機(jī)制上實(shí)現(xiàn)了發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)和解決群眾住房問(wèn)題的有機(jī)結(jié)合；注重整頓形成了以普通商品住房為主的住房供應(yīng)體系，以經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和住房公積金為主要內(nèi)容的住房保障體系，目前，以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)四、現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問(wèn)題人多地少，資源相對(duì)不足，生態(tài)環(huán)境承載能力弱是我國(guó)基本國(guó)情。目前，由于缺乏對(duì)住房建設(shè)的引導(dǎo)措施，特別是經(jīng)濟(jì)政策手段引導(dǎo)不足，符合我國(guó)特點(diǎn)的節(jié)能省地型住房建設(shè)模式尚未形成。新建住房套型偏大，建設(shè)模式粗放，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，資源消耗高。目前，我國(guó)住宅單位面積房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)還是以工地施工建設(shè)為主，與現(xiàn)代化工業(yè)型社會(huì)發(fā)展要求不協(xié)調(diào)。房屋建設(shè)中標(biāo)準(zhǔn)化、智能化技術(shù)推廣不力，建筑節(jié)能、節(jié)地、新材料等技術(shù)應(yīng)用不足，循環(huán)經(jīng)濟(jì)、科學(xué)的發(fā)展觀等理念沒(méi)有貫穿到整個(gè)房總的看，我國(guó)住房保障體系仍然處于形成過(guò)程中，與住房市場(chǎng)化進(jìn)程相比，與構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求相比，還不適應(yīng)，主要表現(xiàn)在：廉租住房，制度覆蓋面小。目前低保家庭中的住房困難戶(hù)，多數(shù)還沒(méi)有享受雖然在房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生發(fā)展過(guò)程中，已有一系列法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，但有很多法律法規(guī)（如土地管理法、房地產(chǎn)管理法）都是上個(gè)世紀(jì)出臺(tái)的，有些法規(guī)雖然出臺(tái)時(shí)間不長(zhǎng)，但與快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，特別是與修改后的憲法相比，有些已發(fā)生沖突，如拆遷管理?xiàng)l例等，迫切需要修改。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城鄉(xiāng)一體化過(guò)程中集體土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題，國(guó)有土地使用權(quán)期限到期后的利益調(diào)整等問(wèn)題，農(nóng)民房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問(wèn)題以及發(fā)展多元化融資相應(yīng)的法律制度等，都沒(méi)近年來(lái)，大部分城市都是以新建商品房交易的增量商品房為主，存量住房市場(chǎng)、租賃住房市場(chǎng)發(fā)展緩慢，市場(chǎng)交易量很小，交易普遍不活躍，對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的推動(dòng)作用還沒(méi)有真正形成。這種一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)之間比例關(guān)系嚴(yán)重失衡現(xiàn)象，直接導(dǎo)致了各收入階層的人無(wú)法通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的順暢交易梯次地向上改善住房條件，從而存量資源中的低檔住宅無(wú)法充分釋放出來(lái)。發(fā)達(dá)國(guó)家每年房產(chǎn)交易總額中二級(jí)市場(chǎng)的交易比重要占到85%左房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度存小，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)過(guò)于緊密地捆綁在一起。從長(zhǎng)期看，著眼一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，可能蘊(yùn)藏一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的直接原因是由于產(chǎn)業(yè)投資基金法等相關(guān)法律建設(shè)滯后，深層次原因在于現(xiàn)行的金融體制，房地產(chǎn)貸款是目前銀行信問(wèn)題。二是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系不完善。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。同時(shí)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系缺乏層次。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)已有了一定的基礎(chǔ)，但是專(zhuān)業(yè)性的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系還很欠缺，服務(wù)房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)五、房地產(chǎn)行業(yè)政策法規(guī)環(huán)境分析對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范，是由一系列法律、法規(guī)與部門(mén)規(guī)章組成。主要地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，遵守房與房地產(chǎn)其他制度的基礎(chǔ)性制度，土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部地使用制度的根本性變革，標(biāo)志著土地使用權(quán)的商品屬性及其入市流轉(zhuǎn)的監(jiān)督等做了明確規(guī)定。住房公積金作為一項(xiàng)具有立法保證和稅收優(yōu)惠政策的強(qiáng)制性住房?jī)?chǔ)蓄制度，是住房實(shí)物分配向貨幣化分配機(jī)制轉(zhuǎn)換的重要形為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了各項(xiàng)法律制度，為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)提供了基www要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。在繼續(xù)號(hào)文件以及隨后一系列配套細(xì)化的調(diào)控措施的出臺(tái)展開(kāi)的。政策調(diào)整范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面的調(diào)控。主要政策目標(biāo)可以概括為：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模、注重解決低收入家促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條指導(dǎo)性關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范；協(xié)議出讓國(guó)有關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知第一，切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，第二，進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)第三，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快第四，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)第五，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)（2）國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)第一，要求制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要求各級(jí)城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆畐條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何第五，有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，第六，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)第七，加大對(duì)閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建第八，強(qiáng)調(diào)有步驟地解決低收入家庭的住房困難。提出加快城鎮(zhèn)廉租（3）建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》（建住房w第二w范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策、建立工業(yè)用地出讓最為切實(shí)加強(qiáng)土地管理工作，完善土地執(zhí)法監(jiān)察體系，建立國(guó)家土地督察制度。國(guó)務(wù)院授權(quán)國(guó)土資源部代表國(guó)務(wù)院對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市，以及計(jì)劃單列市人民政府土地利用和管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。設(shè)立國(guó)家土地國(guó)有土地出讓目前存在三大問(wèn)題：一是土地出讓信息披露不充分；二是有的地方在招拍掛特別是掛牌出讓中設(shè)條件限制競(jìng)買(mǎi)人，操作不規(guī)范；三是協(xié)議出讓公開(kāi)程度不夠。解決這些問(wèn)題，需要進(jìn)一步統(tǒng)一出讓程序和標(biāo)準(zhǔn)。兩條新規(guī)旨在進(jìn)一步完善土地使用權(quán)出讓制度，嚴(yán)格控制劃撥用地和協(xié)議出讓土地范圍。新規(guī)核心為擴(kuò)大招拍掛范圍到六類(lèi)土地，同時(shí)做到（4）財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建（4）財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建規(guī)避土地取得環(huán)節(jié)的暗箱操作的可能，擴(kuò)大招拍掛范圍到六類(lèi)土地，同時(shí)做到充分披露出讓信息，給更多市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體以平等機(jī)會(huì)。三是為保護(hù)耕銀行提高大戶(hù)型按揭貸款首付比例、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理等金融措施定程度上調(diào)整了市場(chǎng)預(yù)期，抑制了部分投資投機(jī)需求。收縮對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求各級(jí)地方政府稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政（2）國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通二手房交易過(guò)戶(hù)前必須完稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅收征收窗口，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅收一并辦理；稅務(wù)機(jī)關(guān)暫無(wú)條件設(shè)置征收窗口的，應(yīng)委托契稅征節(jié)的稅收提高交易成本，加大投機(jī)需求的成本，從而擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)上過(guò)（3）國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)w（3）國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)作。清算土地增值稅，對(duì)防止開(kāi)發(fā)商囤地，增加土地有效供給，進(jìn)而改善入房地產(chǎn)市場(chǎng)。規(guī)定，境外主體辦理購(gòu)房結(jié)匯時(shí)，應(yīng)提交房地產(chǎn)主管部門(mén)出具的商品房預(yù)售合同登記備案文件等相關(guān)材料，結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶(hù)，所購(gòu)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核后方可購(gòu)匯匯出。建設(shè)部等三部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》整治力度。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序方面存在的問(wèn)題，2006年開(kāi)展了房地產(chǎn)交易秩序的專(zhuān)項(xiàng)整治，并對(duì)查處的典型案例進(jìn)行了通報(bào)，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)濟(jì)手段、行政手段、法律手段。本輪調(diào)控不僅重視經(jīng)濟(jì)、金融等市場(chǎng)調(diào)控手段的組合使用，更以行政問(wèn)責(zé)的手段包括紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)的介入，強(qiáng)化宏需求供給雙向調(diào)節(jié)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。一是抑制需求，通過(guò)貨幣政策抑制投資投機(jī)的整體過(guò)熱。需求結(jié)構(gòu)政策包括抑制對(duì)大戶(hù)型住房的需求、投機(jī)需求和外資需求。二是在供給方面，從調(diào)控結(jié)構(gòu)入手，控制房?jī)r(jià)。由于土地資源稀中小套型普通商品房。其次，土地信貸雙閘門(mén)控制投資。從緊土地和緊信w建設(shè)周期比較長(zhǎng)，合理的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的形成相對(duì)于政策開(kāi)始實(shí)施的時(shí)點(diǎn)還存在一定的滯后，所以政策落實(shí)的效果還需要一段時(shí)期的觀察。此外，結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的強(qiáng)化更為深遠(yuǎn)的意義在于調(diào)整了市場(chǎng)預(yù)期，形成為發(fā)展節(jié)能省制度。將廉租房制度建設(shè)納入地方政府的目標(biāo)責(zé)任管理的舉措，使地方政府提高了對(duì)建立住房保障制度的重視程度，廉租房制度建設(shè)得到了較大的的通報(bào)曝光，涉及開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)的典型違規(guī)行為，對(duì)市場(chǎng)中的不良一是政策調(diào)控的著力點(diǎn)是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，但個(gè)別城市在結(jié)構(gòu)調(diào)整高。原因有三：其一，結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策剛起步，房?jī)r(jià)隨之調(diào)整尚存在一定的時(shí)滯；其二，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，供小于求的矛盾將長(zhǎng)期存在，這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不可回避的一個(gè)供求關(guān)系的對(duì)峙，在這種供求關(guān)系上，房一是政策調(diào)控的著力點(diǎn)是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，但個(gè)別城市在結(jié)構(gòu)調(diào)整高。原因有三：其一，結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策剛起步，房?jī)r(jià)隨之調(diào)整尚存在一定的時(shí)滯；其二，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，供小于求的矛盾將長(zhǎng)期存在，這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不可回避的一個(gè)供求關(guān)系的對(duì)峙，在這種供求關(guān)系上，房w二是在調(diào)控政策落實(shí)的過(guò)程中，部分地區(qū)存在部分政策未得到有效落實(shí)的狀況。主要原因有：一是由于配套細(xì)則沒(méi)有及時(shí)出臺(tái)，導(dǎo)致操作層面缺乏政策依據(jù)而無(wú)法執(zhí)行；二是由于地方政府和中央政府的利益不一致。在目前的財(cái)政體制下，地方政府利益與房?jī)r(jià)上漲是一致的，使得地方政府為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧，我國(guó)以住房為主的房地產(chǎn)在今后一個(gè)時(shí)期將突出兩個(gè)發(fā)展重點(diǎn)，一是更加注重資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)、引導(dǎo)建立新的符合人多地少?lài)?guó)情的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式；二是更加注重健全和完善低收入家庭住房保障制度，使改革發(fā)展的成果惠及全體人民。同時(shí)將積極進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)建立以中小套型為主的住房消費(fèi)模式，發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，是我國(guó)資源、環(huán)境條件的要求，與普通居民住房需求和支付能力相適應(yīng)，有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向解決普通居民住房問(wèn)題方向發(fā)展，有利于提高城鎮(zhèn)的行政建制變動(dòng)）需要解決住房問(wèn)題，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)。今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期，住房需求總量較大。但是，我國(guó)人多地少、資源環(huán)境壓力大，供求矛盾長(zhǎng)期存在。建立以中小套型為主的住房消費(fèi)模式，是我國(guó)人口、資源、環(huán)境條件決定的，也符合現(xiàn)階段居民住房支付能力的實(shí)間分布不平衡，東部地區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率高但人均耕地少，西部地區(qū)人均耕地能源問(wèn)題已經(jīng)成為制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展的瓶頸。資源消耗快速增長(zhǎng)，是間分布不平衡，東部地區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率高但人均耕地少，西部地區(qū)人均耕地能源問(wèn)題已經(jīng)成為制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展的瓶頸。資源消耗快速增長(zhǎng)，是堅(jiān)持以中小套型為主是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的需要。當(dāng)前，大套型住房有一定的市場(chǎng)需求，但與長(zhǎng)遠(yuǎn)的住房消費(fèi)方針存在尖銳矛盾，必各項(xiàng)調(diào)控措施，在保持宏觀調(diào)控政策總體穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提出，要并建立了住房建設(shè)規(guī)劃制度，量化了住房建設(shè)的套型結(jié)構(gòu)比例，完善了價(jià)住房建設(shè)堅(jiān)持以中小套型為主，可以更好地促進(jìn)中低收入家庭住房條件的改善，促進(jìn)社會(huì)和諧。住房建設(shè)堅(jiān)持以中小套型為主，可以較好地與當(dāng)前居民住房有效需求相適應(yīng)，引導(dǎo)居民梯度改善居住條件。從滿(mǎn)足多數(shù)目前，以經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和住房公積金制度為主要內(nèi)容的住房保障制度，為改善低收入家庭的住房條件發(fā)揮了積極作用。今后一段時(shí)期，住房保障體系建設(shè)將緊密結(jié)合我國(guó)基本國(guó)情，通過(guò)把保障機(jī)制有機(jī)地融入市場(chǎng)機(jī)制中，幫助低收入家庭最大限度地通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。立足于現(xiàn)行制度基礎(chǔ)，以改革經(jīng)濟(jì)適用住房制度的實(shí)現(xiàn)方式、擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面、更好地發(fā)揮公積金制度的保障作用為創(chuàng)新的著力點(diǎn)。充分考慮社會(huì)主義初級(jí)階段的實(shí)際。保障基本居住需要，綜合權(quán)衡公平和效率、政府保障能力與居民保障需求的關(guān)系，確定適當(dāng)?shù)谋Ｕ纤胶凸降牡募彝プ》繝顩r、居民收入水平和財(cái)政能力，通過(guò)加快建立健全城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和改進(jìn)規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房，健全和完善面對(duì)低收入家庭的多對(duì)低收入住房困難家庭，主要通過(guò)實(shí)施廉租住房制度來(lái)解決。廉租住房制度是住房保障制度建設(shè)的重點(diǎn)和核心。要逐步擴(kuò)大覆蓋范圍，最終目標(biāo)應(yīng)覆蓋低收入家庭住房困難戶(hù)。近期，最低生活保障家庭中的住房困難戶(hù)應(yīng)保盡保，逐步擴(kuò)大至低收入家庭中的住房困難戶(hù)。完善實(shí)施方式，以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔。對(duì)最低生活保障家庭中的住房困難戶(hù)全額補(bǔ)貼；對(duì)其他低收入住房困難家庭部分補(bǔ)貼，根據(jù)家庭收入和負(fù)擔(dān)能力實(shí)行反向遞減補(bǔ)貼。明確資金來(lái)源，確定各級(jí)財(cái)政住房保障投入，將住房保對(duì)中等偏下及有一定支付能力的低收入家庭，通過(guò)改進(jìn)和規(guī)范的經(jīng)濟(jì)適用住房制度來(lái)解決。明確購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，確保向有一定支付能力的低收入家經(jīng)濟(jì)適用住房制度要統(tǒng)籌考慮與廉租住房制度、住房公積金制度等住房保根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、房?jī)r(jià)水平等合理確定經(jīng)濟(jì)適用住完善住房金融市場(chǎng)體系。促進(jìn)住房金融一級(jí)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化，推動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展；利用多種形式擴(kuò)展住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的融資渠道，完善預(yù)售資金管理；加強(qiáng)金融創(chuàng)新，滿(mǎn)足多層次住房融資需求；開(kāi)展住房二級(jí)市場(chǎng)、實(shí)行有差別的住房開(kāi)發(fā)金融政策。中低價(jià)位、中小套型普通商品房，采取積極穩(wěn)妥的金融手段予以支持，引導(dǎo)各種基金的參與；對(duì)于高檔住房加快建立住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度。一方面，服務(wù)于提高特定人群房屋推出住房金融產(chǎn)品，多種方式拓展房地產(chǎn)融資渠道：推出標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品（REITs投資于成熟物業(yè)；利用信貸資產(chǎn)證券化的思,開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)證券化試點(diǎn)；以公開(kāi)上市、改造代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)和發(fā)展,開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)證券化試點(diǎn)；以公開(kāi)上市、改造代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)和發(fā)展針對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的不同階段，實(shí)行有區(qū)別的稅收、金融和土地政策。一是研究具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)物業(yè)稅，增加擁有住房的成本，抑制第二套住房、大戶(hù)型住房的需求。二是對(duì)節(jié)能省地環(huán)保型住宅、對(duì)中低價(jià)位中小套型住房實(shí)行優(yōu)惠政策。三是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。對(duì)別墅類(lèi)等過(guò)度消耗土地、能源等高檔物業(yè)，實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格控制。四是，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和一、土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況下降。由于國(guó)家嚴(yán)格治理土地閑置現(xiàn)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加快了土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，直接的影響是土地開(kāi)發(fā)投資和土地開(kāi)發(fā)面積快速增長(zhǎng)。與此同時(shí)，由于國(guó)家采取更加嚴(yán)格的審批土地利用政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地延續(xù)萬(wàn)平方米45000400003500030000250002000015000100005000050%40%30%20%10%0%-10%-20%本年購(gòu)置土地面積完成開(kāi)發(fā)土地面積購(gòu)置土地面積增速完成開(kāi)發(fā)土地面積增速200120022003200420052006%%二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年，完成投資16260.96億元，比上年同期增長(zhǎng)26.8%；施工面積達(dá)到%%%%-%%ww務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)決定》關(guān)于“拓寬資金籌措渠道，加快廉租住房建設(shè)”的規(guī)定，以及《國(guó)政府重視解決低收入家庭的住房困難，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，多渠道籌集廉租住房資金，擴(kuò)大廉租住房制度保障范圍，取得了一定成效，但,其他資金15.6億元。2006年當(dāng)年用于廉租住房制度的資金為,其他資金15.6億元。2006年當(dāng)年用于廉租住房制度的資金為西藏等?。▍^(qū)）級(jí)財(cái)政每年安排一定資金，用于補(bǔ)助各市（區(qū)）或困難地括新建廉租住房小區(qū)、普通商品住房項(xiàng)目中配建廉租住房）或者收購(gòu)舊住吉林、遼寧等省計(jì)劃新建廉租住房或收購(gòu)舊住房用于廉租住房的面積都超111100011000083000200113000210000032007440000000000000022000030000020000000000000000000總的看，我國(guó)廉租住房制度仍然處于起步階段，與建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的城鎮(zhèn)住房新體制相比，任務(wù)還很艱巨；與住房市場(chǎng)化進(jìn)程差距。目前低保家庭中的住房困難戶(hù)，多數(shù)還沒(méi)有享受到應(yīng)有的保障。據(jù)或者實(shí)物配租的方式，享受或曾經(jīng)享受了廉租住房制度的幫助，占符合條租賃市場(chǎng)能夠提供的小戶(hù)型、低價(jià)位租賃房源供不應(yīng)求，政府缺乏能調(diào)控房保障房保障www青州市、諸城市、壽光市、安丘市、高密市、昌邑市伊寧市、哈密市、奎屯市、昌吉市、庫(kù)爾勒市、喀什市、博樂(lè)市、阿勒泰市、80%60%40%20%0%施工面積新開(kāi)工面積竣工面積西部東部其他商業(yè)營(yíng)業(yè)用房11.1%辦公樓其他商業(yè)營(yíng)業(yè)用房11.1%辦公樓2.5%4.8%4.8%住宅81.6%四、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況2%-%-2006年，商品房銷(xiāo)售面積按物業(yè)類(lèi)型分，住宅占89.71%；辦公樓占www動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，激活房地產(chǎn)消費(fèi)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用，在吸納外來(lái)流動(dòng)人口、保障一時(shí)買(mǎi)不起房的家庭的居住需要方面起到了住宅一、二級(jí)市場(chǎng)不可替代的作用。對(duì)北京、上海、廣州三大城市住房情況的調(diào)查隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，流動(dòng)人口日益增多，集體土地上的房屋租一是住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。面向較高收入家庭的住房租賃二是租賃稅收結(jié)構(gòu)不合理，租賃稅負(fù)偏重，造成“地下租賃”情況較為突出，引發(fā)了稅收流失、社會(huì)治安問(wèn)題。我國(guó)住房流通環(huán)節(jié)稅負(fù)重，保從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)只能以企業(yè)流動(dòng)資金貸款方式融資，缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)四是部分地區(qū)住房售價(jià)和租金背離，空房率上升。近年來(lái)，住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)和房租背離情況日益擴(kuò)大。如上海新建商品房房?jī)r(jià)租金比平。一方面，買(mǎi)房的溢價(jià)收益比租房合算，提升了人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和購(gòu)房的熱情。另一方面，由于出租稅負(fù)重、保有成本低，部分居民投五是租賃中介服務(wù)市場(chǎng)秩序不規(guī)范。造成租賃信息不充分，市場(chǎng)效率房屋租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分，無(wú)論是在拉動(dòng)投資，還是農(nóng)村人口進(jìn)城，這將極大推動(dòng)城市房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，加入WTO后，向國(guó)際化、現(xiàn)代化都市邁進(jìn)的北京、上海、深圳、廣州等市，必將會(huì)吸引更多的境內(nèi)外財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)和企業(yè)進(jìn)駐，對(duì)辦公、住宅等各類(lèi)房屋租賃的需求將會(huì)大幅增長(zhǎng)，房屋租賃行業(yè)將在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展及城市經(jīng)濟(jì)建一、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡分析www0還是推動(dòng)住宅需求的居民收入增長(zhǎng)，都比較高。由于抑制需求特別是抑制廣東房地產(chǎn)供給緊張問(wèn)題也很突出。2006年，住宅竣工面積3179.4萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于同期住宅銷(xiāo)售面積的91.8%。其間經(jīng)濟(jì)適用房投資僅下資降的1w萬(wàn)平方米8000600040002000040%30%20%10%0%-10%200120022003200420052006a施工面積二新開(kāi)工面積a竣工面積施工面積增幅新開(kāi)工面積增幅竣工面積增幅250002000015000萬(wàn)平方米10000萬(wàn)平方米100000200120022003200420052006施工面積新開(kāi)工面積竣工面積40%30%20%10%0%-10%2006年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積4199.73萬(wàn)平方米，其中，現(xiàn)房為二、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析116114112www112110108106104居住用地交易土地交易102居住用地交易土地交易100112110108106104102100住宅銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售w120115110105100△二手房銷(xiāo)售二手住宅銷(xiāo)售△△二手房銷(xiāo)售二手住宅銷(xiāo)售△商品房銷(xiāo)售住宅銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售04Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q4與商品房和二手房銷(xiāo)售價(jià)格的大幅上漲相比，出現(xiàn)了租售比價(jià)逐漸背離的120115110105100商品房銷(xiāo)售房屋租賃住宅租賃120115110105100商品房銷(xiāo)售房屋租賃住宅租賃95ww20%以上的漲幅回落到2006年第四季度的1.6%。深圳市土地交易價(jià)格在二是平穩(wěn)波動(dòng)。北京、廣州、重慶土地交易價(jià)格漲幅基本平穩(wěn)，均在三、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)判斷除了新房供求關(guān)系，二手房交易和出租市場(chǎng)也將對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)比較大的影響。按照一個(gè)合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，住房一級(jí)市場(chǎng)主要作為改善生及買(mǎi)賣(mài)限制，企圖緩解供求矛盾，但結(jié)果反而是將購(gòu)房者全部推向了住房一級(jí)市場(chǎng)，且二手房賣(mài)價(jià)轉(zhuǎn)嫁了稅費(fèi)給買(mǎi)家，因而從兩個(gè)方面都將把房?jī)r(jià)在耕地保護(hù)的紅線不能越過(guò)的情況下，工業(yè)用地、建設(shè)用地之爭(zhēng)不可避免，意味著工業(yè)地價(jià)和建設(shè)用地價(jià)格均將上漲。從各城市未來(lái)五年供應(yīng)設(shè)的滯后，預(yù)計(jì)近兩年供應(yīng)的主體還是存量土地開(kāi)發(fā)，目前存量土地面積較快釋放，未來(lái)幾年供應(yīng)量的釋放將比較平穩(wěn)，我們認(rèn)為未來(lái)兩年的竣工則房地產(chǎn)企業(yè)資金最大的來(lái)源預(yù)售款的積壓必將導(dǎo)致大量中小房地產(chǎn)商的資金鏈緊張，其結(jié)果一方面將延緩手中擁有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，另外也可能通過(guò)賣(mài)地來(lái)緩解壓力，從而使得土地更集中在大型房地產(chǎn)公司或資金實(shí)力經(jīng)過(guò)了兩年暴風(fēng)驟雨般的政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)在陸續(xù)向政府預(yù)期的但漲幅趨緩；房地產(chǎn)信貸日漸規(guī)范；土地供應(yīng)流程和土地資金管理也逐漸，產(chǎn)目前，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策主要目的是希望能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)、維護(hù)金融市場(chǎng)的安全運(yùn)行、保持宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及構(gòu)建和諧社會(huì)，因而房?jī)r(jià)并不意味著調(diào)通過(guò)總結(jié)以往的政策，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)政策會(huì)起到同時(shí)抑制需求和供給的作用，因而對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用并不明顯，房?jī)r(jià)依舊在上漲，部分地調(diào)，將以執(zhí)行和細(xì)化為主，但調(diào)控的具體方針和內(nèi)容將有所側(cè)重，將主要物業(yè)稅作為保有稅符合稅收的大趨勢(shì)，通過(guò)物業(yè)稅的增收將有利于構(gòu)建和諧社會(huì)，有利于抑制政府短期批地的沖動(dòng)；物權(quán)法的頒布使物業(yè)稅具備了征收的法律基礎(chǔ)。但考慮到資產(chǎn)評(píng)估、征收費(fèi)率制定、如何征收等問(wèn)雖然物業(yè)稅的征收將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較為深遠(yuǎn)的影響，短期內(nèi)也可能加大房?jī)r(jià)的波動(dòng)，但物業(yè)稅不會(huì)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，只是解決資源配置、社人民幣升值預(yù)期將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)存在，在人民幣升值的背景下，在沒(méi)有較好投資渠道的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)主要的投資區(qū)域，而隨著股市的大幅度攀升，未來(lái)股票市場(chǎng)將吸納更多的流動(dòng)資金，從而會(huì)雖然不排除海外各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在著房?jī)r(jià)下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，但房?jī)r(jià)同時(shí)下降的可能性不大，美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫也還未到較為嚴(yán)重的階段，即使海外房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接帶來(lái)的影響四線城市轉(zhuǎn)移。盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高，房?jī)r(jià)泡沫在不斷累積之中，但基于以房?jī)r(jià)穩(wěn)定為目標(biāo)的調(diào)控政策、扎實(shí)的真實(shí)需求和供給不會(huì)快速釋放，預(yù)計(jì) 一、投資規(guī)模及結(jié)構(gòu)wwwwww 25%20%15%10%5%0%房地產(chǎn)投資占房地產(chǎn)投資占GDP的比重 n房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重200120022003200420052006億元2500020000150001000050000房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額20012002200320042005200640%35%30%25%20%15%10%5%0%w從投w06部及部分省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的同時(shí)，要重點(diǎn)控制中、西部和一些增長(zhǎng)過(guò)www二、房地產(chǎn)融資分析目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要有四大資金來(lái)源，分別為銀行貸款、自籌資w wwcwwcn----------作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的兩個(gè)資金來(lái)源，銀行貸款和定金及預(yù)收款，表現(xiàn)截然不同，國(guó)內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，而定金及預(yù)宏觀調(diào)控以來(lái)，市場(chǎng)觀望氣氛上升，購(gòu)房者信心不足，定金及預(yù)收款同比增幅的最高點(diǎn)，但由于前期增速下降，其占房地產(chǎn)資金來(lái)源的比重仍下降反映了購(gòu)房者對(duì)國(guó)家實(shí)施的一系列宏觀調(diào)控政策抱有心理預(yù)期，暫時(shí)高消費(fèi)信貸首付款比例等緊縮性貨幣政策并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源產(chǎn)旺盛，當(dāng)前投資、信貸回落的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，出現(xiàn)反彈的壓力較大，銀行w旺盛，當(dāng)前投資、信貸回落的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，出現(xiàn)反彈的壓力較大，銀行70%60%50%40%30%20%10%0%銀行貸款利用外資自籌資金定金及預(yù)收款2003200420052006面對(duì)緊縮性的金融調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，利用外資步伐加快。2006年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中利用外資394.44---由于我國(guó)資本市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，直接融資比例過(guò)小，房地產(chǎn)資金高度依賴(lài)銀行。由于融資渠道單一，在銀行信貸被收緊之后，沒(méi)有相應(yīng)的融資渠道能夠進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ)，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血。這種現(xiàn)象房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門(mén)檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來(lái)進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這在增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也加劇了貸款企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，我國(guó)住房金融市場(chǎng)的發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。目前，我國(guó)住房金融一級(jí)市場(chǎng)初具規(guī)模，但是住房金融二級(jí)市場(chǎng)卻才剛剛建立，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)還同時(shí)，住房金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系缺乏層次。雖然我國(guó)的住房金融機(jī)構(gòu)已有了一定的基礎(chǔ)，但是專(zhuān)業(yè)性的住房抵押貸款機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)以及住房擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、住房金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系還很欠缺，服務(wù)房地產(chǎn)的資產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金少。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企w房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金少。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企款門(mén)檻提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)其一、土地儲(chǔ)備中心的資產(chǎn)負(fù)債率較高。許多地區(qū)的土地儲(chǔ)備中心，銀行難以對(duì)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。由于各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大都實(shí)行財(cái)政收支兩條線，土地出讓金上繳財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，各銀行對(duì)其資金使用很難監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)極可能成為財(cái)政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。其三、銀行向土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒(méi)有有效的擔(dān)保措施。當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問(wèn)題。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，土地質(zhì)押并未落到實(shí)處。其四、土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。土地市場(chǎng)價(jià)格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價(jià)格可能大幅下滑，拍賣(mài)中土地流拍或中標(biāo)人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購(gòu)價(jià)格，形成銀行三、個(gè)人購(gòu)房貸款發(fā)展?fàn)顩r及存在的問(wèn)題近年來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速逐年減緩。1999～2004年，個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)分別是218.6%、148.72%、w金銀行專(zhuān)戶(hù)存款余額為3520.02億元，扣除備付資金后的沉淀資金為占繳存余額的0.33%，比上年末減少了43.5%；貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金累計(jì)余額扣除應(yīng)提取的貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用，可用于建設(shè)廉租住房的補(bǔ)充資在保持住房公積金業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，也存在一些問(wèn)題：一是，住房公積金制度覆蓋率不高，部分職工繳存差距拉大；二是，住房公積金使構(gòu)內(nèi)控機(jī)制不完善，繳存使用行為不夠規(guī)范；四是，一些地區(qū)項(xiàng)目貸款和擠占挪用資金回收任務(wù)仍未完成，防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的能力不強(qiáng)；五是監(jiān)管w構(gòu)內(nèi)控機(jī)制不完善，繳存使用行為不夠規(guī)范；四是，一些地區(qū)項(xiàng)目貸款和擠占挪用資金回收任務(wù)仍未完成，防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的能力不強(qiáng)；五是監(jiān)管1121101081061041021009896房屋銷(xiāo)售土地交易房屋租賃房屋銷(xiāo)售土地交易房屋租賃04Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q4上；中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的用地供應(yīng)不低于居住二、上海w在建規(guī)模中商品住宅比重下降。2006年，上海市商品房施工面積觀調(diào)控政策的影響，商品房銷(xiāo)售的火爆形勢(shì)迅速得到降溫，雖然下半年政策性配套商品房銷(xiāo)售量增加較快，但全市商品房銷(xiāo)售量仍有所下降。2006土地交易價(jià)格漲幅保持平穩(wěn)。土地交易價(jià)格從2004年第一季度的1351301251201151101051009590房屋銷(xiāo)售土地交易1351301251201151101051009590房屋銷(xiāo)售土地交易房屋租賃04Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q4w根據(jù)全市住房需求調(diào)查和發(fā)展趨勢(shì)分析，預(yù)計(jì)“十一五”期間，全市平方米以下的商品住房占全市新審批新開(kāi)工商品住房總面積的70%以上。合改造2000萬(wàn)平方米以上。全市住房成套率達(dá)到95%。三、廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅提高。2006年，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資556.79購(gòu)置面積462.13萬(wàn)平方米，比上年同期提高49.3%；完成開(kāi)發(fā)土地面積w10810610410210098房屋銷(xiāo)售土地交易房屋租賃04Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q4