第三章-建筑市場(chǎng)與運(yùn)行機(jī)制

第三章建筑市場(chǎng)與運(yùn)行機(jī)制《建筑經(jīng)濟(jì)》劉云月，馬純杰3.1建筑市場(chǎng)3.2建筑市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制3建筑市場(chǎng)3.1.1建筑市場(chǎng)含義3.1.2建筑市場(chǎng)的主體與客體3.1.3建筑市場(chǎng)的特征3.1.4建設(shè)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱狹義：有形市場(chǎng)（以工程承發(fā)包交易為主）廣義：與建筑產(chǎn)品有關(guān)的一切供求關(guān)系的總和。有形市場(chǎng)+無(wú)形市場(chǎng)無(wú)形市場(chǎng)：建設(shè)產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中及流通過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系建筑市場(chǎng)

1、概念：市場(chǎng)是指商品交換的場(chǎng)所。建筑市場(chǎng)是指建筑產(chǎn)品和有關(guān)服務(wù)的交換關(guān)系的總和，是以工程承發(fā)包交易活動(dòng)為主要內(nèi)容的市場(chǎng)，也稱建設(shè)工程市場(chǎng)或建設(shè)市場(chǎng)2、狹義與廣義的建筑市場(chǎng)3、建筑市場(chǎng)體系構(gòu)成建筑市場(chǎng)特點(diǎn)建筑市場(chǎng)特點(diǎn)建筑產(chǎn)品交易主要分三次進(jìn)行建筑產(chǎn)品價(jià)格是在招標(biāo)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中形成的。業(yè)主、承包商和工程咨詢單位等建筑市場(chǎng)主體之間均應(yīng)訂立合同。（一）建筑市場(chǎng)的特點(diǎn)1、建筑產(chǎn)品交易主要分三次進(jìn)行。（1）項(xiàng)目可行性研究階段是業(yè)主與工程咨詢單位之間的交易。（2）其次，項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)階段是業(yè)主與勘察設(shè)計(jì)單位之間的交易。（3）最后，項(xiàng)目實(shí)施階段是業(yè)主與施工單位之間的交易。2、建筑產(chǎn)品價(jià)格是在招標(biāo)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中形成的。3、業(yè)主、承包商和工程咨詢單位等建筑市場(chǎng)主體之間均應(yīng)訂立合同。特別是施工合同具有“期限長(zhǎng)”、“內(nèi)容多”、“涉及面廣”，與其他商品交易合同不同，必須認(rèn)真慎重對(duì)待。透明度不高交易分散政府監(jiān)督缺位.1994年10月，建設(shè)部提出了“建筑市場(chǎng)治亂、企業(yè)管理治散、工程質(zhì)量治差、工程造價(jià)求合理”的“三治一求”方針

將服務(wù)與管理相結(jié)合，使建筑市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)從無(wú)形到有形，從無(wú)序到有序，從隱蔽到公開的三個(gè)轉(zhuǎn)變圖2-2建筑有形市場(chǎng)產(chǎn)生的原因市場(chǎng)體系構(gòu)成主體客體市場(chǎng)監(jiān)督管理體系承包方發(fā)包方中介咨詢建筑產(chǎn)品產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程建設(shè)工程交易中心以資質(zhì)管理為主1、建設(shè)工程交易中心的性質(zhì)性質(zhì)：服務(wù)性機(jī)構(gòu)與一般服務(wù)機(jī)構(gòu)區(qū)別：其設(shè)立需得到到政府或政府授權(quán)主管部門的批準(zhǔn)。2、工程交易中心的基本功能

信息功能

集中辦公功能服務(wù)功能

收集、存貯和發(fā)布工程信息、政策法規(guī)信息、企業(yè)信息、材料設(shè)備價(jià)格信息、科技和人才信息、分包信息

中心管理部門招投標(biāo)辦公室建設(shè)委員會(huì)紀(jì)委發(fā)布招標(biāo)公告、投標(biāo)報(bào)名及資格預(yù)審開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)為市場(chǎng)各方交易、政府管理、紀(jì)檢監(jiān)督和中介機(jī)構(gòu)提供場(chǎng)所服務(wù)圖2-4建筑有形市場(chǎng)的功能2、工程交易中心的基本功能信息服務(wù)功能場(chǎng)所服務(wù)功能集中辦公功能工程招標(biāo)、建材價(jià)格、工程造價(jià)、承包商資質(zhì)審查、專業(yè)人士資質(zhì)審查、其他。2、工程交易中心的的基本功能信息服務(wù)功能場(chǎng)所服務(wù)功能集中辦公功能信息發(fā)布廳、開標(biāo)室、洽談室、商務(wù)中心、其他2、工程交易中心的作用發(fā)布信息授予合同申請(qǐng)施工許可證工程報(bào)建交易中心圖2-3建筑有形市場(chǎng)的作用2、工程交易中心的的基本功能信息服務(wù)功能場(chǎng)所服務(wù)功能集中辦公功能工程報(bào)建（登記）、招標(biāo)方式確定、招標(biāo)監(jiān)督、質(zhì)量報(bào)建、安全報(bào)建、頒發(fā)施工許可證、其他3、交易中心的運(yùn)行原則（1）信息公開原則（2）依法管理原則（3）公平競(jìng)爭(zhēng)原則（4）屬地進(jìn)入原則（5）辦事公正原則建筑市場(chǎng)的特征建筑市場(chǎng)特征需求向供方預(yù)定的交易產(chǎn)品交易時(shí)間長(zhǎng)建筑市場(chǎng)有顯著的地區(qū)性風(fēng)險(xiǎn)大4、工程交易中心運(yùn)作的一般程序（1）項(xiàng)目登記(原:項(xiàng)目報(bào)建)（2）確認(rèn)招標(biāo)方式（3）履行招標(biāo)程序（4）簽訂合同（5）質(zhì)量、安全監(jiān)督登記（6）統(tǒng)一繳納有關(guān)費(fèi)用（7）領(lǐng)取施工許可證3.1.2建筑市場(chǎng)主體與客體《建筑經(jīng)濟(jì)》劉云月，馬純杰建筑市場(chǎng)的內(nèi)涵由業(yè)主、承包商和相關(guān)中介組織機(jī)構(gòu)組成的市場(chǎng)主體；不同形態(tài)的建筑產(chǎn)品（服務(wù)）構(gòu)成的市場(chǎng)客體；價(jià)值規(guī)律作用下的市場(chǎng)機(jī)制；與建筑行業(yè)相關(guān)的社會(huì)保障體系；保障市場(chǎng)正常有序運(yùn)行的監(jiān)督管理體系

（一）建筑市場(chǎng)的主體建筑市場(chǎng)的主體是指參與建筑生產(chǎn)交易的各方單位機(jī)構(gòu)。我國(guó)建筑市場(chǎng)的主體主要包括業(yè)主（又稱建設(shè)單位或發(fā)包人）、承包商（勘察、設(shè)計(jì)、施工、資料供應(yīng)）、為市場(chǎng)主體服務(wù)的各種中介機(jī)構(gòu)（咨詢、監(jiān)理）等。

1、業(yè)主指有建設(shè)需求，又有建設(shè)資金和各種準(zhǔn)建手續(xù)，并在建筑市場(chǎng)中發(fā)包工程，最終得到建筑產(chǎn)品的政府部門、企事業(yè)單位和個(gè)人。

重要特質(zhì)：業(yè)主只有在發(fā)包工程和組織工程建設(shè)時(shí)才成為建設(shè)市場(chǎng)的主體，因此具備不確定性。

由于業(yè)主主體資質(zhì)審查十分困難，所以對(duì)其進(jìn)行約束和規(guī)范，只能通過(guò)法律和經(jīng)濟(jì)的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)--項(xiàng)目法人責(zé)任制（業(yè)主責(zé)任制）。主要職能：立項(xiàng)決策和可執(zhí)行研究、資金籌措與管理、辦理建設(shè)許可等有關(guān)手續(xù)、招標(biāo)與合同管理、施工與質(zhì)量管理、竣工驗(yàn)收和試運(yùn)行、統(tǒng)計(jì)及文檔管理。業(yè)主的產(chǎn)生原單位聯(lián)合投資董事會(huì)各類開發(fā)公司

2、承包商承包商是具有一定生產(chǎn)能力、技術(shù)設(shè)備、流動(dòng)資金，具有承包工程建設(shè)任務(wù)的相應(yīng)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)資格，在建筑市場(chǎng)中能夠按照發(fā)包人的要求，提供不同形態(tài)的建筑產(chǎn)品，并獲得工程價(jià)款的建筑企業(yè)?？辈?、設(shè)計(jì)單位建筑安裝企業(yè)商品混凝土供應(yīng)站建筑機(jī)械租賃單位砼預(yù)制構(gòu)件、非標(biāo)準(zhǔn)件制作等生產(chǎn)廠家專門提供勞務(wù)的企業(yè)按生產(chǎn)主要形式不同分為土建水電道路港灣市政工程鐵路按從事的專業(yè)可分為市場(chǎng)體系構(gòu)成主體客體市場(chǎng)監(jiān)督管理體系承包方發(fā)包方中介咨詢建筑產(chǎn)品產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程建設(shè)工程交易中心以資質(zhì)管理為主在建筑市場(chǎng)中，作為建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)者，承包商是具有長(zhǎng)期性和持久性的，因而必須進(jìn)行從業(yè)資格管理。技術(shù)設(shè)備執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)資本承包條件承包商的實(shí)力主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：（1）技術(shù)：有精通本行的工程師、造價(jià)師、經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師、項(xiàng)目經(jīng)理、合同管理人員、機(jī)械施工設(shè)備、施工經(jīng)驗(yàn)；（2）經(jīng)濟(jì)：具有周轉(zhuǎn)資金、設(shè)備資金、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)資金；國(guó)際過(guò)程還需要籌集外匯能力；（3）管理：具有成本控制能力及施工管理方法；（4）信譽(yù)：保證工程質(zhì)量、安全、工期、文明施工、合同履約。3、中介機(jī)構(gòu)（國(guó)際上稱之為咨詢公司）中介機(jī)構(gòu)是指具有一定注冊(cè)資金和相應(yīng)的專業(yè)服務(wù)能力，持有從事相關(guān)業(yè)務(wù)的資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，能對(duì)工程建設(shè)提供估算測(cè)量、管理咨詢、建設(shè)監(jiān)理等智力型服務(wù)或代理，并取得服務(wù)費(fèi)用的咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)和其他為工程建設(shè)服務(wù)的專業(yè)中介組織。中介機(jī)構(gòu)作為政府、市場(chǎng)、企業(yè)之間聯(lián)系的紐帶，具有政府行政管理不可替代的作用。發(fā)達(dá)市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)體系成熟和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的重要表現(xiàn)。*（二）建筑市場(chǎng)的客體建筑市場(chǎng)的客體一般稱作建筑產(chǎn)品，它包括有形的建筑產(chǎn)品——建筑物、構(gòu)筑物。無(wú)形的產(chǎn)品——咨詢、監(jiān)理等各種智力型服務(wù)。1、建筑產(chǎn)品的特點(diǎn)2、建筑產(chǎn)品的交易3、交易模式4、建筑產(chǎn)品交易費(fèi)用建筑產(chǎn)品（有形）——是指建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)成果和施工、竣工驗(yàn)收的建筑物、構(gòu)筑物及構(gòu)配件和其他設(shè)施。

①房屋建筑，包括廠房、倉(cāng)庫(kù)、住宅、辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)用房等；②構(gòu)筑物，包括煙囪、窯爐、鐵路、公路、橋梁、涵洞、機(jī)坪等；③機(jī)械設(shè)備和管道的安裝工程（不包括機(jī)械設(shè)備本身的價(jià)值）。建筑產(chǎn)品與其他商品不同的以下特點(diǎn):整體性和獨(dú)立性特點(diǎn)固定性，美觀性建筑產(chǎn)品的單件性建筑生產(chǎn)的不可逆性資本投入大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、建筑產(chǎn)品交易交易包含要素：（1）主體——指人或者組織。（2）客體——物品、服務(wù)或權(quán)利。（3）產(chǎn)權(quán)——產(chǎn)權(quán)界定是主體之間進(jìn)行交易的前提。（4）合同——交易合同的安排是交易成功的重要條件。（5）目的——產(chǎn)品交易的客體可能是：建設(shè)項(xiàng)目單項(xiàng)工程實(shí)體建筑材料工程設(shè)備工程咨詢工程管理服務(wù)還可以是：技術(shù)、租賃、勞務(wù)等生產(chǎn)要素狹義交易：工程承發(fā)包3.2建筑市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制《建筑經(jīng)濟(jì)》劉云月，馬純杰3.2.1運(yùn)行機(jī)制概述3.2.2供給與需求的基本原理3.2.3建筑產(chǎn)品需求分析《建筑經(jīng)濟(jì)》劉云月，馬純杰3.2.4供給分析3.2.5均勻價(jià)格模型及應(yīng)用

一、需求和供給的基本原理

（一）商品的供給與需求（thesupplyanddemandofgoods）。商品的供給與需求具有雙重意義和功能，可分別表述為“供給是指可利用商品或資源的數(shù)量”（supplyasthequantityofgoodsorresourcesavailableforuse）；而需求是指人們需要并愿意購(gòu)買的商品數(shù)量（demandastheamountsofacommodityofpeoplewantandarewillingtobuy）。

（二）供給價(jià)格與需求價(jià)格（pricesofsupplyandpricesofdemand）。供給價(jià)格，即生產(chǎn)者（或供給者）為提供一定的商品或資源所愿意接受的價(jià)格，供給價(jià)格一般隨商品（資源）量的增加而遞增，其供給曲線（SS）如圖2-2。

3.2.2供給與需求的基本原理1.需求函數(shù)

（1）需求的含義

需求（demand），是指消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，對(duì)某種商品或服務(wù)愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。需求不等于需要，而是有實(shí)際支付能力和支付意愿的那部分需要。需求價(jià)格是指消費(fèi)者在一定價(jià)格條件下所愿支付的價(jià)格，即商品、資源價(jià)格越低，消費(fèi)者購(gòu)買的數(shù)量就越多。故需求曲線（dd）如圖2-3。

3.2.3建筑產(chǎn)品需求分析

運(yùn)行機(jī)制價(jià)格機(jī)制競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制供求機(jī)制施工承文本設(shè)計(jì)采購(gòu)施工

（2）需求的影響因素①商品價(jià)格（P）。價(jià)格愈低、需求越多，價(jià)格愈高、需求越少——這便是“需求法則”。②家庭收入（M）。家庭收入增加--購(gòu)買能力提高，商品的需求量隨之上升；否則反之。③個(gè)人偏好（F）。偏好（preference）因人而異。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，偏好強(qiáng)的商品消費(fèi)欲望就強(qiáng)、需求就旺盛；反之，偏好弱的商品則消費(fèi)欲望就弱、需求就很少。

3.2.3建筑產(chǎn)品需求分析

⑤經(jīng)濟(jì)預(yù)期（Ex）。預(yù)期（expectation），是指人們對(duì)未來(lái)事物發(fā)展的一種主觀預(yù)測(cè)。在現(xiàn)實(shí)生活中，人們的經(jīng)濟(jì)預(yù)期主要集中在對(duì)將來(lái)的市場(chǎng)狀況、商品價(jià)格和家庭收入的變化的判斷上。⑥時(shí)間變化（t）。有的商品的消費(fèi)具有比較明顯的季節(jié)性和周期性，即時(shí)間因素對(duì)需求發(fā)生作用。

（3）需求函數(shù)與需求曲線將某種商品需求量Q與上述各因素之間的關(guān)系，表示為下列需求函數(shù):Q＝?(P，M，F(xiàn)，Pt，Ex，t，……)

在各種需求函數(shù)中最重要的是需求價(jià)格函數(shù)，即：

QD＝?(P)

將上述價(jià)格與需求量之間的關(guān)系用圖形表示出來(lái)就是需求曲線。

④市場(chǎng)組織。即市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)與壟斷程度會(huì)影響商品的供給；一個(gè)完全壟斷的市場(chǎng)可能會(huì)在每一產(chǎn)量水平上漲價(jià)；而一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)則會(huì)在每一價(jià)格水平上產(chǎn)出最大的產(chǎn)量。⑤其他因素。例如經(jīng)濟(jì)預(yù)期、政策法規(guī)、政府管制、工人罷工……等等，都會(huì)對(duì)商品的供給產(chǎn)生影響。（3）供給函數(shù)與供給曲線將某種商品的供給量Q與上述各因素之間的關(guān)系，表示為下列供給函數(shù)：

Q＝?(P，C，Pt，Ex，L，G……)

在各種供給函數(shù)中最重要的是供給價(jià)格函數(shù)，即：

QS＝?(P)

將上述價(jià)格與供給量之間的關(guān)系用圖形表示出來(lái)就是供給曲線。2.供給函數(shù)

（1）供給的含義

供給（supply），是指在一定的時(shí)間內(nèi)，廠商在各種可能的價(jià)格下，對(duì)某種商品或服務(wù)愿意并且能夠提供的數(shù)量。

（2）供給的影響因素①商品價(jià)格（P）。即在其他條件不變時(shí)，供給量的多少與價(jià)格的高低成正相關(guān)，價(jià)格愈低、供給越少，價(jià)格愈高、供給越多。②生產(chǎn)成本（C）。一般來(lái)說(shuō)，生產(chǎn)成本降低意味著企業(yè)盈利能力的提高，商品的供給量隨之上升；成本提高，則商品的供給量也相應(yīng)下降。③相關(guān)商品價(jià)格