萬達(dá)地產(chǎn)合作項(xiàng)目管理操作手冊(cè)(2016版)

合作項(xiàng)目管理操作手冊(cè)（2016版）內(nèi)部資料合作項(xiàng)目管理操作手冊(cè)（2016版）項(xiàng)目管理中心前言近年來萬達(dá)廣場(chǎng)迅速在全國落地，除開發(fā)項(xiàng)目、直投項(xiàng)目外，合作項(xiàng)目數(shù)量越來越多，結(jié)合合作項(xiàng)目建設(shè)咨詢服務(wù)管控的新模式和特點(diǎn)，項(xiàng)目管理中心為提升工作效率，幫助項(xiàng)目專項(xiàng)小組順利完成建設(shè)咨詢服務(wù)，總結(jié)開發(fā)項(xiàng)目、直投項(xiàng)目萬達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，汲取以往各項(xiàng)目建設(shè)過程中的教訓(xùn)。編制本手冊(cè)，目的是幫助各項(xiàng)目專項(xiàng)小組，迅速掌握合作項(xiàng)目建設(shè)咨詢服務(wù)的關(guān)鍵和核心。本書分別從標(biāo)準(zhǔn)萬達(dá)廣場(chǎng)的前期、中期、后期就各階段重點(diǎn)工作及項(xiàng)目重點(diǎn)報(bào)批、驗(yàn)收工作等方面進(jìn)行系統(tǒng)梳理，歸納總結(jié)出上述各階段的重點(diǎn)核心工作，以操作指引的方式，提示各項(xiàng)目專項(xiàng)小組抓住各階段的核心關(guān)鍵點(diǎn)，及時(shí)向合作方提供專業(yè)的咨詢服務(wù)建議意見，指導(dǎo)合作方在開發(fā)建設(shè)的過程中控制風(fēng)險(xiǎn)，少走彎路。同時(shí)，項(xiàng)目管理中心也會(huì)在專項(xiàng)小組的實(shí)操過程中把重點(diǎn)核心工作按月分解，把重要考核點(diǎn)列示，并給予指導(dǎo)考核。項(xiàng)目管理中心2016年12月目錄第一章專項(xiàng)小組管理職責(zé)………1第1節(jié)合作項(xiàng)目管理體系………2第2節(jié)專項(xiàng)小組組長職責(zé)………3第二章計(jì)劃管理…………………5第1節(jié)計(jì)劃管理原則……………6第2節(jié)計(jì)劃管理權(quán)責(zé)界面………9第三章成本管理…………………14第1節(jié)合作項(xiàng)目各模式成本管控要求…………16第2節(jié)合作項(xiàng)目投資方成本界面成本管控流程………………18第3節(jié)合作項(xiàng)目成本培訓(xùn)內(nèi)容…………………19第四章設(shè)計(jì)管理…………………20第1節(jié)設(shè)計(jì)管理權(quán)責(zé)界面………21第五章操作指引…………………251項(xiàng)目前期操作指引……………262項(xiàng)目結(jié)構(gòu)階段操作指引………373項(xiàng)目招商對(duì)接操作指引………474項(xiàng)目驗(yàn)收階段操作指引………585大商業(yè)消防報(bào)批及驗(yàn)收操作指引……………666大商業(yè)規(guī)劃報(bào)批及驗(yàn)收操作指引……………807大商業(yè)移交操作指引…………90第六章附錄………………………1001《關(guān)于合作項(xiàng)目商家進(jìn)場(chǎng)前增加聯(lián)合檢查管控環(huán)節(jié)的工作要求》…………1012附件清單(模板）………………103PAGE21/103第一章專項(xiàng)小組管理職責(zé)第1節(jié)合作項(xiàng)目管理體系1概述專項(xiàng)小組根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)制度、簽訂的《合作協(xié)議》及附件約定條款，代表集團(tuán)負(fù)責(zé)在合作大商業(yè)建設(shè)期間向甲方提供專業(yè)咨詢服務(wù)，對(duì)合作大商業(yè)建設(shè)全過程進(jìn)行了解、指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)具體工作發(fā)出工作指令并提出整改要求和改進(jìn)建議，并協(xié)調(diào)、督促合作方執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)合作大商業(yè)的如期開業(yè)、移交。專項(xiàng)小組按集團(tuán)制度接受考核。2管控范圍包括但不限于合作大商業(yè)設(shè)計(jì)深化、招投標(biāo)、采購、施工建設(shè)等全過程開發(fā)建設(shè)及開業(yè)后整改移交。當(dāng)非合作物業(yè)影響合作大商業(yè)按期推進(jìn)開發(fā)建設(shè)及可能給后期營運(yùn)產(chǎn)生影響時(shí)，專項(xiàng)小組應(yīng)一并協(xié)調(diào)、督促合作方采取有效措施及時(shí)改正或補(bǔ)救。3管控要點(diǎn)（1）審核合作項(xiàng)目各類工作計(jì)劃并反饋合作方，確保模塊上線計(jì)劃按標(biāo)準(zhǔn)完成。（2）收集并復(fù)核項(xiàng)目權(quán)屬、證照、合同、圖紙及竣工資料等有關(guān)資料。（3）掌握合作項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)（包括人員組織保障、開發(fā)建設(shè)資金、設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)采購、工程建設(shè)、招商、驗(yàn)收竣備等）每一環(huán)節(jié)、要素存在的問題風(fēng)險(xiǎn)，并書面形式告知合作方并督促整改。（4）制定相應(yīng)培訓(xùn)計(jì)劃，按項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不同階段對(duì)合作方相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)、宣貫萬達(dá)集團(tuán)制度、標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目管控要求。（5）參加或組織項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)推進(jìn)所需會(huì)議，按中心要求每周上報(bào)項(xiàng)目周報(bào)，并每月完成《管理者報(bào)告》上報(bào)項(xiàng)目管理中心，同時(shí)抄報(bào)合作方。第2節(jié)專項(xiàng)小組組長職責(zé)1、對(duì)合作項(xiàng)目專項(xiàng)工作組的各項(xiàng)目標(biāo)、管理工作負(fù)責(zé)。2、對(duì)合作項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)管理和工作執(zhí)行負(fù)責(zé)，對(duì)確保萬達(dá)制度、標(biāo)準(zhǔn)、流程有效執(zhí)行負(fù)責(zé)。3、負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)度、質(zhì)量、安全和管理控制，保證開業(yè)運(yùn)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),保證合作協(xié)議執(zhí)行和落實(shí);4、管理項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，帶領(lǐng)全體組員完成對(duì)項(xiàng)目合作“主協(xié)議”、“建設(shè)咨詢”、“設(shè)計(jì)咨詢”、“知識(shí)產(chǎn)權(quán)”等各項(xiàng)合作協(xié)議的萬達(dá)方責(zé)任、權(quán)益，配合并協(xié)助商管“租賃合同”的執(zhí)行落實(shí)。5、負(fù)責(zé)落實(shí)、檢查工作組的各項(xiàng)工作，負(fù)責(zé)組織檢查各項(xiàng)計(jì)劃完成情況。6、負(fù)責(zé)組織萬達(dá)設(shè)計(jì)、建造及移交標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)指導(dǎo)、培訓(xùn)。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)合作方共同完成各階段設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量、安全等工作。7、負(fù)責(zé)對(duì)合作單位公司層面協(xié)調(diào)，包括技術(shù)建造標(biāo)準(zhǔn)、供方單位合同管理，及其履行及協(xié)調(diào)處理。組織落實(shí)大商業(yè)各專業(yè)設(shè)計(jì)技術(shù)方案及措施進(jìn)行評(píng)審，協(xié)調(diào)參與其設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制和審核，配合設(shè)計(jì)中心對(duì)其各階段設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行評(píng)審。8、協(xié)調(diào)并參與、審核項(xiàng)目模塊化整體計(jì)劃的分階段、分項(xiàng)工作計(jì)劃的編制、檢查、確認(rèn)成果并上報(bào)。9、負(fù)責(zé)組織合作項(xiàng)目的各階段各項(xiàng)技術(shù)、質(zhì)量、安全工作報(bào)告、審核、簽認(rèn)及保備。10、協(xié)調(diào)并參、審核與項(xiàng)目各項(xiàng)設(shè)計(jì)方案選擇、技術(shù)論證，協(xié)調(diào)集團(tuán)上級(jí)主管部門在設(shè)計(jì)過程的方案審核、優(yōu)化與成果確定，以及報(bào)備、歸檔。11、協(xié)調(diào)并參與、審核項(xiàng)目各項(xiàng)施工方案選擇、論證評(píng)審，協(xié)調(diào)集團(tuán)上級(jí)主管部門在施工過程的材料、設(shè)備、施工工藝審核、優(yōu)化與確定，以及報(bào)備、歸檔。12、協(xié)調(diào)并參與、審核項(xiàng)目各階段各專項(xiàng)的工程質(zhì)量、安全、效果整改項(xiàng)落實(shí)，以及報(bào)備、歸檔。13、與合作方建立良好溝通,維護(hù)萬達(dá)利益、維護(hù)項(xiàng)目共同利益，組織協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作，確保項(xiàng)目順利進(jìn)行。14、依據(jù)協(xié)議規(guī)定簽發(fā)各項(xiàng)工作指令、整改意見、處罰意見;定期組織并參加專項(xiàng)小組會(huì)議、評(píng)審會(huì)議、協(xié)調(diào)會(huì)議及專項(xiàng)工作會(huì)議，簽發(fā)會(huì)議紀(jì)要、工作函、工作報(bào)告。15、指導(dǎo)、審核、確認(rèn)合作方編制招標(biāo)文件，滿足萬達(dá)規(guī)劃、商管運(yùn)營要求。參與各階段分項(xiàng)分部工程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收工作；協(xié)調(diào)并審核并協(xié)調(diào)各項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃、技術(shù)方案，并確認(rèn)及上報(bào)，督促各施工單位按施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃完成任務(wù)?？棻O(jiān)督工程質(zhì)量有關(guān)的核查和追溯工作，糾正和預(yù)防措施落實(shí)。16、負(fù)責(zé)組員的工作安排、指導(dǎo)、考核；對(duì)工作偏差及時(shí)糾正；關(guān)心組員，做好自身及組員的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)、培養(yǎng)公司后備人才。17、主動(dòng)協(xié)調(diào)萬達(dá)方各級(jí)力量資源，及時(shí)向上級(jí)主管部門和領(lǐng)導(dǎo)反映項(xiàng)目疑難問題及突發(fā)情況、做好應(yīng)急處理。18、廉潔自律、帶頭示范，嚴(yán)格要求，帶領(lǐng)全體共同維護(hù)萬達(dá)品牌與企業(yè)聲譽(yù)。完成萬達(dá)工作組其他工作。第二章計(jì)劃管理第1節(jié)計(jì)劃管理原則1、計(jì)劃分類序號(hào)計(jì)劃名稱定義與原則1模塊計(jì)劃依據(jù)集團(tuán)統(tǒng)一模板編制的，用于管控持有、銷售物業(yè)開發(fā)的基準(zhǔn)時(shí)間計(jì)劃。2專項(xiàng)工作計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目模塊計(jì)劃和項(xiàng)目實(shí)際開展，編制的專項(xiàng)工作內(nèi)控計(jì)劃，內(nèi)控計(jì)劃各項(xiàng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)原則上應(yīng)至少提前項(xiàng)目模塊計(jì)劃節(jié)點(diǎn)30天。2、計(jì)劃編制與報(bào)審序號(hào)計(jì)劃分類責(zé)任人編制與報(bào)審1模塊計(jì)劃合作方專項(xiàng)小組計(jì)劃部項(xiàng)目經(jīng)理依據(jù)：合作協(xié)議及附件（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）、模塊化計(jì)劃模板流程：摘牌后30天內(nèi)完模塊會(huì)簽、審批。2專項(xiàng)工作計(jì)劃主編：合作方審核：專項(xiàng)小組復(fù)核：計(jì)劃部項(xiàng)目經(jīng)理依據(jù)：項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃模板、模塊計(jì)劃、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議紀(jì)要。流程：第一步：合作方按照模板完成專項(xiàng)計(jì)劃制定，并組織項(xiàng)目公司班子、專項(xiàng)小組會(huì)審，形成會(huì)議紀(jì)要。第二步：專項(xiàng)計(jì)劃及會(huì)審紀(jì)要報(bào)計(jì)劃部分管項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)核。第三部：修訂定稿專項(xiàng)計(jì)劃，合作方與專項(xiàng)小組會(huì)簽，雙方各執(zhí)一份，掃描件報(bào)備計(jì)劃部項(xiàng)目經(jīng)理。3、計(jì)劃監(jiān)督序號(hào)監(jiān)督方式責(zé)任人工作方式1月度重點(diǎn)工作計(jì)劃專項(xiàng)小組依據(jù)：專項(xiàng)工作計(jì)劃、模塊計(jì)劃、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議紀(jì)要上報(bào)：每月25日，專項(xiàng)小組完成本月模塊計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃完成情況及下月模塊計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)梳理、匯總，與合作方會(huì)簽后作為《管理者月度報(bào)告》報(bào)中心計(jì)劃部項(xiàng)目經(jīng)理、分管副總審查。2預(yù)警計(jì)劃部項(xiàng)目經(jīng)理專項(xiàng)小組應(yīng)持續(xù)跟進(jìn)模塊計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行落實(shí)，并按照如下原則向項(xiàng)目下發(fā)工作提示：依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)檢查實(shí)際情況，及時(shí)發(fā)文提出整改意見。專項(xiàng)計(jì)劃到期前15天未完成的，專項(xiàng)小組根據(jù)實(shí)際情況，預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)文合作方提出整改意見，報(bào)備中心計(jì)劃部項(xiàng)目經(jīng)理。4、計(jì)劃調(diào)整序號(hào)計(jì)劃名稱審批流程重點(diǎn)提醒1模塊計(jì)劃按集團(tuán)項(xiàng)目管理制度模塊計(jì)劃中同一個(gè)一級(jí)節(jié)點(diǎn)只能調(diào)整1次。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目持有物業(yè)模塊計(jì)劃中累計(jì)只允許調(diào)整2個(gè)一級(jí)節(jié)點(diǎn)。2專項(xiàng)計(jì)劃工作聯(lián)系單：合作方→專項(xiàng)小組、報(bào)備計(jì)劃部[項(xiàng)目經(jīng)理→分管副總→總經(jīng)理]，同時(shí)抄送計(jì)劃部內(nèi)業(yè)組[全體含分管副總]專項(xiàng)計(jì)劃經(jīng)審核會(huì)簽后，項(xiàng)目公司不得擅自調(diào)整專項(xiàng)計(jì)劃中的“模塊化計(jì)劃節(jié)點(diǎn)”調(diào)整后完成時(shí)間最晚須在上線模塊節(jié)點(diǎn)到期前7天完成申請(qǐng)調(diào)整專項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)時(shí)，調(diào)整節(jié)點(diǎn)不得影響下一個(gè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，且須提出切實(shí)可行的糾偏措施第2節(jié)計(jì)劃業(yè)務(wù)管理權(quán)責(zé)界面1權(quán)責(zé)界面圖例說明：序號(hào)圖例職責(zé)職責(zé)描述1▲主辦業(yè)務(wù)（工作任務(wù)）的發(fā)起部門，業(yè)務(wù)承辦部門（主辦），對(duì)業(yè)務(wù)執(zhí)行的全過程及最終結(jié)果負(fù)責(zé)2△配合根據(jù)職責(zé)必須參加某項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的配合部門，為業(yè)務(wù)承擔(dān)部門完成該項(xiàng)工作任務(wù)提供輸入性的前提條件，或根據(jù)業(yè)務(wù)承擔(dān)部門的安排參與相關(guān)工作3⊙審核指根據(jù)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求、專業(yè)能力或經(jīng)驗(yàn)，對(duì)審議（評(píng)審）的事項(xiàng)或文件提出建議或意見，供決策參考。4◎?qū)徟鷮?duì)有關(guān)事務(wù)、工作、報(bào)告提供書面的審查批準(zhǔn)意見和簽名，審批具有"否決"權(quán)。5○備案指以書面形式將工作情況反饋給相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)。6□確認(rèn)指對(duì)主辦方的成果是否滿足既定標(biāo)準(zhǔn)提供書面的審核批準(zhǔn)意見，審批具有"否決"權(quán)。2合作項(xiàng)目計(jì)劃業(yè)務(wù)管控權(quán)責(zé)界面序號(hào)業(yè)務(wù)主項(xiàng)/階段業(yè)務(wù)事項(xiàng)權(quán)責(zé)界面?zhèn)渥⒑献鞣綄ｍ?xiàng)小組一、建設(shè)咨詢服務(wù)協(xié)議簽訂階段1建設(shè)咨詢服務(wù)協(xié)議要點(diǎn)甲方權(quán)利、乙方權(quán)利、違約責(zé)任條款復(fù)核⊙⊙發(fā)展中心提供擬簽協(xié)議2關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)復(fù)核⊙⊙發(fā)展中心提供擬簽協(xié)議3合作項(xiàng)目情況（土地合同、出讓條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）復(fù)核▲⊙發(fā)展中心督促提供4合作項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)復(fù)核⊙⊙發(fā)展中心提供擬簽協(xié)議5市政調(diào)查報(bào)告復(fù)核▲⊙發(fā)展中心督促提供二、子協(xié)議簽訂至開工階段（項(xiàng)目前期階段）61、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)匯報(bào)資料▲⊙7項(xiàng)目前期推進(jìn)計(jì)劃▲⊙8項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)▲▲計(jì)劃部分管項(xiàng)目經(jīng)理/副總牽頭組織9項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)紀(jì)要p▲10專項(xiàng)小組提交甲方、總包、監(jiān)理人員配備建議p▲11專項(xiàng)小組提交專項(xiàng)小組人員配備表○▲122、單位選定施工圖設(shè)計(jì)單位確定▲⊙13施工總包單位確定▲⊙14監(jiān)理單位確定▲⊙153、計(jì)劃制定及人員進(jìn)場(chǎng)前期證照辦理專項(xiàng)計(jì)劃（含報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)）▲⊙16設(shè)計(jì)出圖專項(xiàng)計(jì)劃（報(bào)建出圖、施工出圖）▲⊙17上線模塊計(jì)劃制定、雙方簽確p▲18模塊計(jì)劃會(huì)簽、上線p▲19前期證照辦理專項(xiàng)培訓(xùn)接受培訓(xùn)▲20合作方管理人員配置到位▲p21專項(xiàng)小組人員配置p▲22總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)場(chǎng)▲p234、開工前準(zhǔn)備工作臨時(shí)設(shè)施、臨水臨電、場(chǎng)布方案策劃及計(jì)劃▲⊙24對(duì)總包單位、監(jiān)理單位的管控要求培訓(xùn)交底接受培訓(xùn)▲25施工組織方案▲⊙26施工場(chǎng)地硬化及圍墻等場(chǎng)布▲p序號(hào)業(yè)務(wù)主項(xiàng)/階段業(yè)務(wù)事項(xiàng)權(quán)責(zé)界面?zhèn)渥⒑献鞣綄ｍ?xiàng)小組274、開工前準(zhǔn)備工作施工用電接通▲p28施工用水接通▲p29施工臨排接通▲p30取得土地證▲p31取得用地規(guī)證▲p32臨時(shí)施工證▲p33取得工規(guī)證▲p34取得施工證▲p35確定開工前需的專項(xiàng)技術(shù)評(píng)審（論證）項(xiàng)及計(jì)劃▲⊙根據(jù)項(xiàng)目情況確定36開工前需相關(guān)專項(xiàng)技術(shù)評(píng)審/論證▲⊙37按萬達(dá)集團(tuán)制度齊備開工必須資料▲⊙38開工申請(qǐng)流程審批▲⊙三、工程建設(shè)階段391、市政配套工程計(jì)劃分解及制定供電專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、方案報(bào)審、招標(biāo)、施工）▲⊙40供暖專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、方案報(bào)審、招標(biāo)、施工）▲⊙41供水專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、方案報(bào)審、招標(biāo)、施工）▲⊙42排水專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、方案報(bào)審、招標(biāo)、施工）▲⊙43供氣專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、方案報(bào)審、招標(biāo)、施工）▲⊙44通信（網(wǎng)絡(luò)）專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、方案報(bào)審、招標(biāo)、施工）▲⊙45市政道路專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、報(bào)建、招標(biāo)、施工）▲⊙462、關(guān)鍵分部分項(xiàng)工程計(jì)劃分解及制定室內(nèi)機(jī)電管綜設(shè)計(jì)方案及計(jì)劃▲⊙47采光頂工程專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工）▲⊙48室內(nèi)公區(qū)裝修工程專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工）▲⊙49外裝工程（含泛光）專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工）▲⊙50小市政工程專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工）▲⊙51屋面工程專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工）▲⊙52室外景觀工程專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工）▲⊙序號(hào)業(yè)務(wù)主項(xiàng)/階段業(yè)務(wù)事項(xiàng)權(quán)責(zé)界面?zhèn)渥⒑献鞣綄ｍ?xiàng)小組532、關(guān)鍵分部分項(xiàng)工程計(jì)劃分解及制定弱電智能化工程專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工）▲⊙54電梯工程專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工）▲⊙55空調(diào)暖通工程專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工）▲⊙56消防工程專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工）▲⊙57慧云系統(tǒng)工程專項(xiàng)計(jì)劃（設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工）▲⊙583、地下四大塊實(shí)施階段地質(zhì)勘探（初勘、詳勘）報(bào)告▲⊙59地下室建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)交底會(huì)（含注人防、停車位、地下商業(yè)、設(shè)備設(shè)施用房、電梯基坑各專業(yè)設(shè)計(jì)等綜合）▲⊙60樁基設(shè)計(jì)及選型▲⊙61基坑安全評(píng)審會(huì)▲⊙62基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)及施工組織方案評(píng)審▲⊙63地下四大塊施工組織專項(xiàng)方案▲⊙64地下四大塊施工質(zhì)量安全專項(xiàng)方案▲⊙65地下四大塊施工專項(xiàng)計(jì)劃▲⊙664、主體結(jié)構(gòu)實(shí)施階段主體結(jié)構(gòu)施工專項(xiàng)計(jì)劃▲⊙67主體結(jié)構(gòu)施工組織方案▲⊙68主體結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量、安全專項(xiàng)方案▲⊙69取得消防建審意見▲⊙70取得正式供電方案批復(fù)▲⊙71過程規(guī)劃測(cè)量（±0，結(jié)構(gòu)到頂）▲⊙72二結(jié)構(gòu)施工組織方案及專項(xiàng)計(jì)劃▲⊙73主體結(jié)構(gòu)所用材料檢查與管控▲⊙序號(hào)業(yè)務(wù)主項(xiàng)/階段業(yè)務(wù)事項(xiàng)權(quán)責(zé)界面?zhèn)渥⒑献鞣綄ｍ?xiàng)小組745、項(xiàng)目招商對(duì)接階段提供招商業(yè)態(tài)規(guī)劃△/p▲75提供消防、一版圖及各專項(xiàng)施工圖復(fù)核意見△/p▲76提供主力店、自營業(yè)態(tài)規(guī)劃移交△/p▲77步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃移交△/p▲78房產(chǎn)技術(shù)條件移交△/p▲79商鋪品牌落位圖移交△/p▲80向合作方提供招商落位調(diào)整方案及招商需求變更△/p▲81核查現(xiàn)場(chǎng)施工是否滿足招商技術(shù)要求及提供咨詢報(bào)告△/p▲82房產(chǎn)技術(shù)條件對(duì)接且提供咨詢意見△/p▲83各專業(yè)圖紙復(fù)核確認(rèn)且提供咨詢意見△/p▲84商家進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃（裝修圖提供、套圖、內(nèi)裝消防建審、進(jìn)場(chǎng)施工及進(jìn)度、裝修材料送檢）▲⊙85施工交底、現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)且提供咨詢意見△/p▲86向合作方提交商家關(guān)于臨水、臨電、材料運(yùn)輸?shù)忍峁┳稍円庖姴⒙鋵?shí)△/p▲87規(guī)劃招商協(xié)調(diào)對(duì)接會(huì)，落實(shí)商家的需求△/p▲886、關(guān)鍵分部分項(xiàng)工程實(shí)施節(jié)點(diǎn)管控正式供電（含供電驗(yàn)收證明）▲⊙/p89正式供水（含供水驗(yàn)收證明及二次供水水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告）▲⊙/p90達(dá)到正式供暖條件▲⊙/p91正式排水接駁（含排污納管證明）▲⊙/p92市政道路完工▲⊙/p93電梯安裝及調(diào)試驗(yàn)收完成（含投入使用許可備案證明）▲⊙/p94消防聯(lián)動(dòng)調(diào)試完成（含消防設(shè)施及鋼結(jié)構(gòu)防火噴涂檢測(cè)報(bào)告）▲⊙/p95室內(nèi)公區(qū)裝修完成▲⊙/p96外裝工程完成（含泛光照明）▲⊙/p97室外景觀工程完成▲⊙/p98空調(diào)調(diào)試完成▲⊙/p序號(hào)業(yè)務(wù)主項(xiàng)/階段業(yè)務(wù)事項(xiàng)權(quán)責(zé)界面?zhèn)渥⒑献鞣綄ｍ?xiàng)小組四、驗(yàn)收竣備及開業(yè)991、計(jì)劃制定及培訓(xùn)竣備驗(yàn)收專項(xiàng)計(jì)劃（含竣備驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)排查）▲⊙100消防驗(yàn)收專項(xiàng)計(jì)劃（含消防建審意見落實(shí)情況排查）▲⊙101驗(yàn)收竣備及消防驗(yàn)收培訓(xùn)接受培訓(xùn)▲1022、驗(yàn)收竣備節(jié)點(diǎn)管控取得環(huán)保驗(yàn)收意見▲⊙103取得人防驗(yàn)收意見（含人防驗(yàn)收竣備）▲⊙104取得綠化驗(yàn)收意見▲⊙105取得衛(wèi)生驗(yàn)收意見▲⊙106取得節(jié)能驗(yàn)收意見▲⊙107取得消防驗(yàn)收大證▲⊙108取得規(guī)劃驗(yàn)收意見▲⊙109四方驗(yàn)收▲⊙110取得檔案驗(yàn)收意見▲⊙111取得竣工備案證明▲⊙112取得消防小證▲⊙1133、開業(yè)籌備開業(yè)前安監(jiān)部聯(lián)合檢查（達(dá)到合格）▲△114開業(yè)期間保障方案▲△五、開業(yè)后至大商業(yè)移交1151、培訓(xùn)及后續(xù)專項(xiàng)計(jì)劃檔案資料移交▲⊙116合作大商業(yè)移交制度及要求培訓(xùn)接受培訓(xùn)▲117合作大商業(yè)移交專項(xiàng)計(jì)劃▲⊙118合作大商業(yè)房屋面積實(shí)測(cè)專項(xiàng)計(jì)劃▲⊙119合作大商業(yè)產(chǎn)權(quán)證辦理專項(xiàng)計(jì)劃▲⊙120慧云系統(tǒng)工程專項(xiàng)計(jì)劃（含整改、測(cè)試、檢查、驗(yàn)收）▲⊙1212、移交合作大商業(yè)工程問題整改落實(shí)及移交▲⊙122取得合作大商業(yè)產(chǎn)權(quán)證▲⊙123合作大商業(yè)慧云系統(tǒng)工程通過各階段驗(yàn)收▲⊙第三章成本管理一、本細(xì)則應(yīng)用范圍：適用合作項(xiàng)目萬達(dá)方的成本管理工作；二、關(guān)于合作項(xiàng)目的定義：項(xiàng)目建設(shè)用地由合作方提供，萬達(dá)負(fù)責(zé)招商及運(yùn)營，項(xiàng)目建設(shè)成本及建設(shè)管理工作的界面劃分按合作協(xié)議約定執(zhí)行；三、本細(xì)則將合作項(xiàng)目按萬達(dá)管控深度不同，劃分為A/B/C/D/E五種管理模式，各模式從“建造標(biāo)準(zhǔn)、成本界面、可研及目標(biāo)成本編制、成本過程管控、招標(biāo)及合約管控”五個(gè)方面進(jìn)行不同程度的管控。附件：1、合作項(xiàng)目各模式成本管控要求2、合作項(xiàng)目投資方成本界面成本管控流程3、合作項(xiàng)目成本培訓(xùn)內(nèi)容附件一合作項(xiàng)目各模式成本管控要求（1—1）名稱A模式（完全成本管控）B模式（部分成本管控+編制可研成本）C模式（部分成本管控）D模式（成本不管控+編制可研成本）E模式（成本不管控）建造標(biāo)準(zhǔn)按合作協(xié)議中約定的建造標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行同A模式同A模式同A模式同A模式成本界面萬達(dá)不承擔(dān)項(xiàng)目成本萬達(dá)與合作方分別承擔(dān)合作協(xié)議中約定的項(xiàng)目成本同B模式萬達(dá)不承擔(dān)項(xiàng)目成本同D模式可研及目標(biāo)成本編制可研及目標(biāo)成本由萬達(dá)和投資方共同編制及簽確1.萬達(dá)承擔(dān)成本界面內(nèi)的成本按萬達(dá)現(xiàn)有成本管理模式編制目標(biāo)成本；2.項(xiàng)目可研及目標(biāo)成本（除萬達(dá)成本界面外）由萬達(dá)編制供投資方參考，最終的目標(biāo)成本由投資方確定并管理。1.萬達(dá)承擔(dān)成本界面內(nèi)的成本按萬達(dá)現(xiàn)有成本管理模式編制目標(biāo)成本；2.項(xiàng)目目標(biāo)成本（除萬達(dá)成本界面外）由投資方編制并管理。1.萬達(dá)不承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)成本；2.項(xiàng)目可研及目標(biāo)成本由萬達(dá)編制供投資方參考，最終的目標(biāo)成本由投資方確定并管理。萬達(dá)不承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)成本，目標(biāo)成本由投資方自行編制并管理。成本過程管控按照萬達(dá)現(xiàn)有成本管理模式執(zhí)行1.萬達(dá)成本界面按照萬達(dá)現(xiàn)有成本管理模式執(zhí)行；2.萬達(dá)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、項(xiàng)目建設(shè)所需成本文件提供、日常工作指導(dǎo)；3.萬達(dá)指導(dǎo)編制協(xié)議約定的報(bào)表、指導(dǎo)編制合約規(guī)劃1．萬達(dá)成本界面按照按照萬達(dá)現(xiàn)有成本管理模式執(zhí)行；2．萬達(dá)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、項(xiàng)目建設(shè)所需成本文件提供、日常工作指導(dǎo)1．成本過程管控由投資方負(fù)責(zé)；2．萬達(dá)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、項(xiàng)目建設(shè)所需成本文件提供同D模式合作項(xiàng)目各模式成本管控要求（1—2）名稱A模式（完全成本管控）B模式（部分成本管控+編制可研成本）C模式（部分成本管控）D模式（成本不管控+編制可研成本）E模式（成本不管控）招標(biāo)及合約管控按萬達(dá)制度執(zhí)行1．萬達(dá)成本界面按萬達(dá)現(xiàn)有成本管理模式開展；2．投資方承擔(dān)的項(xiàng)目成本界面內(nèi)所涉及的招標(biāo)和合約管理工作，按合作協(xié)議由投資方負(fù)責(zé)在萬達(dá)品牌庫中選擇供方單位。如投資方不在萬達(dá)品牌庫中選擇供方，需征得萬達(dá)同意，但材料設(shè)備必須在萬達(dá)品牌庫中選擇；3．如投資方有意愿使用并能承諾執(zhí)行萬達(dá)采購數(shù)據(jù)庫的合同體系及價(jià)格，同時(shí)供方書面同意使用萬達(dá)采購數(shù)據(jù)庫的合同體系及價(jià)格的條件下，萬達(dá)可提供相應(yīng)供方的采購數(shù)據(jù)庫價(jià)格，否則，投資方與供方自行協(xié)商確定合同體系及價(jià)格。4.合同范本：如合作項(xiàng)目實(shí)行“總包交鑰匙”模式，可提供該模式下萬達(dá)使用的《總包總包合同范本》及《總包交鑰匙手冊(cè)（外部版）》以供參考；在“總包交鑰匙”模式下，如合作單位選定了品牌庫內(nèi)分包單位，可提供該模式下萬達(dá)使用的《分包合同范本》以供參考。同B模式1．項(xiàng)目建設(shè)涉及的招標(biāo)和合約管理工作，按合作協(xié)議由投資方負(fù)責(zé)在萬達(dá)品牌庫中選擇供方單位。如投資方不在萬達(dá)品牌庫中選擇供方，需征得萬達(dá)同意，但材料設(shè)備必須在萬達(dá)品牌庫中選擇；2．如投資方有意愿使用并能承諾執(zhí)行萬達(dá)采購數(shù)據(jù)庫的合同體系及價(jià)格，同時(shí)供方書面同意使用萬達(dá)采購數(shù)據(jù)庫的合同體系及價(jià)格的條件下，萬達(dá)可提供相應(yīng)供方的采購數(shù)據(jù)庫價(jià)格，否則，投資方與供方自行協(xié)商確定合同體系及價(jià)格；3.合同范本：如合作項(xiàng)目實(shí)行“總包交鑰匙”模式，可提供該模式下萬達(dá)使用的《總包總包合同范本》及《總包交鑰匙手冊(cè)（外部版）》以供參考；在“總包交鑰匙”模式下，如合作單位選定了品牌庫內(nèi)分包單位，可提供該模式下萬達(dá)使用的《分包合同范本》以供參考。同D模式典型項(xiàng)目北京通州項(xiàng)目北京西鐵營項(xiàng)目北京懷柔項(xiàng)目北京槐房項(xiàng)目寧夏吳忠項(xiàng)目黑龍江綏化項(xiàng)目河北石家莊長安項(xiàng)目大連圣林街項(xiàng)目烏魯木齊德匯項(xiàng)目河南開封項(xiàng)目附件三：合作項(xiàng)目成本培訓(xùn)內(nèi)容⑴萬達(dá)建造標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)用；⑵合約規(guī)劃的建立和應(yīng)用；⑶計(jì)劃模塊涉及成本內(nèi)容；⑷成本過程管控；⑸總包交鑰匙模式的合同體系；⑹萬達(dá)品牌庫及采購數(shù)據(jù)庫相關(guān)內(nèi)合作項(xiàng)目管理操作手冊(cè)（2016版）第四章設(shè)計(jì)管理合作項(xiàng)目設(shè)計(jì)管控界面-設(shè)計(jì)類序號(hào)業(yè)務(wù)主項(xiàng)/階段業(yè)務(wù)事項(xiàng)權(quán)責(zé)界面?zhèn)渥⒑献鞣綄ｍ?xiàng)小組一、設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)簽訂前階段1設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)協(xié)議要點(diǎn)1、甲方權(quán)利

2、乙方權(quán)利

3、違約責(zé)任

4、附件：萬達(dá)咨詢服務(wù)工作內(nèi)容（施工圖審核、BIM審核）⊙⊙二、總圖及單體方案階段2規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)1、明確各方責(zé)任；

2、安排各方工作；

3、對(duì)合作方及設(shè)計(jì)單位進(jìn)行培訓(xùn)▲△3慧云系統(tǒng)啟動(dòng)協(xié)調(diào)會(huì)1、項(xiàng)目公司建立工作小組，建立例會(huì)及小組工作方式、確定各相關(guān)方的聯(lián)絡(luò)人；

2、慧云施工單位介紹慧云工作職責(zé)界面及要點(diǎn)；

3、項(xiàng)目公司完成慧云系統(tǒng)進(jìn)度實(shí)施工作計(jì)劃；

4、慧云施工單位確定與各弱電子系統(tǒng)點(diǎn)位信息交接表單樣式和交接時(shí)間節(jié)點(diǎn)；

5、項(xiàng)目公司制定確保計(jì)劃模塊工作完成的例會(huì)和會(huì)議紀(jì)要分發(fā)存檔制度，建立各方聯(lián)合工作的通訊軟件群；▲△設(shè)計(jì)中心提供協(xié)助。4機(jī)電方案論證1、機(jī)電方案（含供電方案）論證會(huì)及成果報(bào)審

2、機(jī)電方案深化審核要點(diǎn)▲◎5總圖及單體方案報(bào)審1、合作方需按萬達(dá)標(biāo)準(zhǔn)完成總圖及指標(biāo)；

2、合作方需按萬達(dá)標(biāo)準(zhǔn)完成單體方案；▲◎序號(hào)業(yè)務(wù)主項(xiàng)/階段業(yè)務(wù)事項(xiàng)權(quán)責(zé)界面?zhèn)渥⒑献鞣綄ｍ?xiàng)小組6基礎(chǔ)（含抗?。┓桨刚撟C1、完成初勘報(bào)告。

2、完成基礎(chǔ)方案（2~3個(gè)，含成本測(cè)算）。

3、組織召開基礎(chǔ)方案專家論證會(huì)，形成論證成果：專家意見、會(huì)議紀(jì)要、簽到表。▲⊙▲⊙僅限合作及代建項(xiàng)目7基坑支護(hù)及降水方案論證1、完成初勘報(bào)告。

2、完成場(chǎng)地周邊建（構(gòu)）筑物、道路及地下管線現(xiàn)狀調(diào)查；

3、完成基坑支護(hù)及降水方案（2~3個(gè)，含成本測(cè)算）

4、組織召開基坑支護(hù)及降水方案專家論證會(huì)，形成論證成果：專家意見、會(huì)議紀(jì)要、簽到表?！选褍H限合作及代建項(xiàng)目8結(jié)構(gòu)加固改造方案論證1、完成已建建筑的可靠性鑒定、抗震鑒定等。

2、完成結(jié)構(gòu)加固改造方案（2~3個(gè)，含成本測(cè)算）。

3、組織召開結(jié)構(gòu)加固改造方案專家論證會(huì)，形成論證成果：專家意見、會(huì)議紀(jì)要、簽到表。▲⊙▲⊙僅限合作及代建項(xiàng)目三、效果類方案階段9立面方案報(bào)審1、合作方在設(shè)計(jì)咨詢協(xié)議簽署后30天提交立面方案；▲⊙10景觀方案報(bào)審1、合作方在設(shè)計(jì)咨詢協(xié)議簽署后60天提交景觀方案；▲⊙11內(nèi)裝方案報(bào)審1、合作方在設(shè)計(jì)咨詢協(xié)議簽署后75天提交內(nèi)裝方案；

2、合作方需按萬達(dá)標(biāo)準(zhǔn)完成LOGO、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)等方案。▲⊙12夜景方案報(bào)審1、合作方在設(shè)計(jì)咨詢協(xié)議簽署后30天提交夜景方案；▲⊙序號(hào)業(yè)務(wù)主項(xiàng)/階段業(yè)務(wù)事項(xiàng)權(quán)責(zé)界面?zhèn)渥⒑献鞣綄ｍ?xiàng)小組四、方案深化階段13一次豎向設(shè)計(jì)論證1、根據(jù)《總圖豎向設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)》完成的簽批豎向總圖；

2、確定建筑正負(fù)零標(biāo)高?！?4機(jī)電方案論證1、機(jī)電方案（含供電方案）論證會(huì)及成果報(bào)審

2、機(jī)電方案深化審核要點(diǎn)15試樁（錨）成果論證1、完成試樁（錨）圖；

2、完成設(shè)計(jì)試樁（錨），提供試樁（錨）成樁（錨）分析報(bào)告、試樁（錨）檢測(cè)報(bào)告；

3、組織召開試樁（錨）成果專家論證會(huì)，形成論證成果：專家意見、會(huì)議紀(jì)要、簽到表。▲⊙▲⊙僅限合作及代建項(xiàng)目16弱電智能化方案論證1、弱電智能化方案論證會(huì)及成果報(bào)審；

2、萬達(dá)慧云系統(tǒng)技術(shù)交底；▲△/◎五、驗(yàn)收階段17慧云系統(tǒng)開業(yè)后30天工程完成度考核1、編制驗(yàn)收專項(xiàng)計(jì)劃；

2、由專項(xiàng)小組配合設(shè)計(jì)中心、商管總部、信息中心完成《慧云系統(tǒng)開業(yè)后30天工程完成度考核評(píng)分表》的現(xiàn)場(chǎng)評(píng)分；

3、跟蹤現(xiàn)場(chǎng)整改并形成銷項(xiàng)報(bào)告；▲◎序號(hào)圖例職責(zé)職責(zé)描述1▲主辦業(yè)務(wù)（工作任務(wù)）的發(fā)起部門，業(yè)務(wù)承辦部門（主辦），對(duì)業(yè)務(wù)執(zhí)行的全過程及最終結(jié)果負(fù)責(zé)2△配合指必須參加某項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的配合部門，為業(yè)務(wù)承擔(dān)部門完成該項(xiàng)工作任務(wù)提供輸入性的前提條件，或根據(jù)業(yè)務(wù)承擔(dān)部門的安排參與相關(guān)工作3⊙審核指根據(jù)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求、專業(yè)能力或經(jīng)驗(yàn)，對(duì)審議（評(píng)審）的事項(xiàng)或文件提出建議或意見，供決策參考。4◎?qū)徟鷮?duì)有關(guān)事務(wù)、工作、報(bào)告提供書面的審查批準(zhǔn)意見和簽名，審批具有"否決"權(quán)。5○備案指以書面形式將工作情況反饋給相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)。6p確認(rèn)指對(duì)主辦方的成果是否滿足既定標(biāo)準(zhǔn)提供書面的審核批準(zhǔn)意見，審批具有"否決"權(quán)。第五章操作指引1前期操作指引第1節(jié)摘牌前操作指引一、現(xiàn)場(chǎng)踏勘（一）交地條件：1、地上地下待拆建（構(gòu)）筑物（1）需落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)是否有民居、廠房、墳堆等。民居及廠房是否在居住或生產(chǎn)，拆遷補(bǔ)償是否已與所有者簽署協(xié)議等；（2）地塊內(nèi)是否有地上是否有園林苗木，當(dāng)?shù)卣畬?duì)地塊內(nèi)的園林和樹木是否有保留、保護(hù)的要求。如沒有，則申請(qǐng)伐移樹木需報(bào)哪些部門審批，是否需另外交納什么費(fèi)用；（3）有無需保護(hù)建筑、公共設(shè)施及配套，如古建筑、有特殊歷史意義的建筑、人防設(shè)施等；（4）落實(shí)人防設(shè)施及其他地下的構(gòu)筑物（如樁、基礎(chǔ)等）；（5）落實(shí)穿越地塊的地下管線（重點(diǎn)排查供電、燃?xì)狻④娪霉饫|等）；（6）落實(shí)紅線內(nèi)是否存在河流、湖泊、泄洪渠、水塘、溶洞等，需了解當(dāng)?shù)厮八畡?wù)部門有無保留及改造的要求，是否有泄洪功能要求及辦理的手續(xù)；（7）地塊上從前是否有化工場(chǎng)或?qū)Φ貕K存在潛在污染的相關(guān)類型的廠房等。此污染問題是否會(huì)對(duì)未來項(xiàng)目的發(fā)展有影響。是否從事過相關(guān)的檢測(cè)工作。2、土質(zhì)狀況（1）從地塊臨近建設(shè)項(xiàng)目了解，并取得其地質(zhì)勘查報(bào)告作為參考；（2）場(chǎng)地內(nèi)是否存在高差，是否有土方或建筑垃圾等，計(jì)算地塊內(nèi)土方量，填方/挖方的土方量。3、項(xiàng)目周邊或地塊內(nèi)是否存在河道改造、規(guī)劃市政道路修建、軌道交通的接駁等；是否需架設(shè)橋梁，橋梁方案、建設(shè)計(jì)劃是否落實(shí)。4、評(píng)估紅線外周邊設(shè)施及建筑（包括現(xiàn)狀及遠(yuǎn)期規(guī)劃）對(duì)項(xiàng)目的影響。（二）市政條件1、項(xiàng)目周邊道路（1）是否為規(guī)劃路，需落實(shí)道路立項(xiàng)、資金落實(shí)、設(shè)計(jì)進(jìn)展、實(shí)施主體、實(shí)施計(jì)劃等情況；（2）用地紅線與道路紅線間是否規(guī)劃城市綠化帶，需提前落實(shí)綠化帶寬度、綠帶中是否設(shè)有相關(guān)市政管線，是否架空還是埋地；（3）現(xiàn)有道路是否有拓寬計(jì)劃或高架橋或下穿隧道計(jì)劃；（4）周邊道路是否允許設(shè)機(jī)動(dòng)車出入口及設(shè)置要求；（5）能否滿足項(xiàng)目施工的需要。2、項(xiàng)目供電情況（1）落實(shí)項(xiàng)目周邊上級(jí)電源站的情況，包括裝機(jī)容量、富余容量、出線供電等級(jí)等，是否滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)容量和使用要求、確定能滿足項(xiàng)目需要的雙回路變電站與項(xiàng)目的距離；（2）如需新建上級(jí)電站，落實(shí)立項(xiàng)、用地審批情況、資金落實(shí)情況、建設(shè)主體、設(shè)計(jì)情況、實(shí)施計(jì)劃、建設(shè)投資主體等；（3）了解當(dāng)?shù)鼐用裼脩?、非居民用戶的電費(fèi)計(jì)量方式；（4）落實(shí)當(dāng)?shù)胤謶粲?jì)量政策。3、市政管線情況（1）臨水、電、排污是否已接駁到項(xiàng)目紅線邊上；（2）落實(shí)項(xiàng)目周邊上水、下水（雨水、污水）、供電、供暖、燃?xì)?、有線電視、通訊（移動(dòng)、聯(lián)通、電信）的管線走向、管井布置、容量等；（3）接通市政配套工程費(fèi)用：計(jì)取方式、按工程量據(jù)實(shí)收費(fèi)、計(jì)費(fèi)適用定額等，以及是否需要增容費(fèi)、供電高可靠費(fèi)及其他特殊收費(fèi)。（三）設(shè)計(jì)問題1、梳理掌握項(xiàng)目可能對(duì)規(guī)劃影響事宜（1）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)地形地貌是否存在明顯較大高差；（2）地塊內(nèi)標(biāo)高與道路標(biāo)高的關(guān)系；（3）項(xiàng)目周邊道路是否為高速/快速路，有無出入口；（4）項(xiàng)目周邊道路是否為高架橋或輕軌等；（5）周邊建筑的日照相互影響關(guān)系；（6）項(xiàng)目地塊是否存在建筑限高、航空限高、微波限高等，需落實(shí)規(guī)劃部門對(duì)高度的認(rèn)定原則（女兒墻頂、坡屋頂檐口或建筑物最高點(diǎn)）；（7）項(xiàng)目是否存在建筑層高限定規(guī)則，層高超限高后對(duì)計(jì)容面積是否有影響；（8）落實(shí)當(dāng)?shù)貙?duì)容積率及計(jì)容面積的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：地下商業(yè)、經(jīng)營性用房及非經(jīng)營性建筑面積是否計(jì)入計(jì)容面積；對(duì)于坡屋頂閣樓、飄窗、陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、空調(diào)機(jī)板、露臺(tái)、入戶花園等層高、面寬、進(jìn)深、數(shù)量、面積總數(shù)等的限定，是否計(jì)入計(jì)容面積；其他特殊部位（如挑廊/走廊/通道/室外扶梯及平臺(tái)、門斗、大堂、架空層、雨篷、酒店宴會(huì)廳、健身房、室內(nèi)游泳池、影院座位下方坡形夾層、地庫口部、人防口部、地下室出地面人行口部、地下室出地面通風(fēng)井等）的計(jì)容面積核定。（9）機(jī)動(dòng)車位、非機(jī)動(dòng)車位的配比要求；（10）人防的配建要求，是否可繳納異地建設(shè)費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如何；（11）建筑退紅線要求；（12）地塊的業(yè)態(tài)比例要求。2、落實(shí)項(xiàng)目周邊區(qū)域地質(zhì)情況、抗震等級(jí)等，對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)形式、基坑開挖方案形成初步判斷。二、項(xiàng)目協(xié)議（一）協(xié)議關(guān)注點(diǎn)1、關(guān)注協(xié)議關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)周期，開竣工時(shí)間，持有物業(yè)開業(yè)時(shí)間的條款。2、土地款應(yīng)包括所有費(fèi)用（如地下室土地出讓金、三通或六通一平所需費(fèi)用、地下構(gòu)筑物拆遷費(fèi)用等），如需萬達(dá)方承擔(dān)應(yīng)在協(xié)議中明確。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)應(yīng)符合我方的項(xiàng)目規(guī)劃方案，包括計(jì)容面積、車位、綠化率、限高、日照、退線、人防等。4、供電應(yīng)有明確的開通時(shí)間、責(zé)任及費(fèi)用來源，是否取得供電部門函件。5、人防應(yīng)明確是否可異地建設(shè)，繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否取得人防部門函件。6、周邊道路應(yīng)有明確的開通時(shí)間、責(zé)任及費(fèi)用來源，是否取得政府相關(guān)函件。7、項(xiàng)目三通一平、六通一平應(yīng)明確時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)。8、應(yīng)明確輕資產(chǎn)增資擴(kuò)股方式轉(zhuǎn)讓。9、項(xiàng)目優(yōu)惠政策是否可執(zhí)行或明確落地路徑。（二）合作項(xiàng)目1、項(xiàng)目土地性質(zhì)，是否為建設(shè)用地。2、項(xiàng)目所有權(quán)屬（如閣樓、露臺(tái)、公共區(qū)域、停車位等）是否存在權(quán)屬爭議，是否存在分?jǐn)倖栴}。3、雙方合作界面（包括設(shè)計(jì)、施工、交房及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等）應(yīng)表述明確、清晰且責(zé)任清楚。4、雙方承擔(dān)的費(fèi)用劃分及支付條件應(yīng)明晰。5、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建各項(xiàng)指標(biāo)、消防建審意見及市政條件應(yīng)滿足萬達(dá)廣場(chǎng)要求。6、對(duì)總包、分包管控要求應(yīng)明確。7、項(xiàng)目開業(yè)后租金分成、廣告位租賃等收益應(yīng)明確。三、掛牌條件1、規(guī)劃條件與原協(xié)議約定存在差異（包括車位、退線、人防、供電、限高等），同時(shí)應(yīng)取得相關(guān)部門確認(rèn)文件。2、掛牌條件是否存在硬傷。3、項(xiàng)目是否已經(jīng)具備交地條件。4、掛牌條件中約定的相關(guān)由萬達(dá)方負(fù)責(zé)事項(xiàng)或者相關(guān)成本是否已列入的項(xiàng)目成本估算中。四、啟動(dòng)工作（一）啟動(dòng)會(huì)1、掛牌后一周內(nèi)：召開項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)。2、啟動(dòng)會(huì)重點(diǎn)針對(duì)項(xiàng)目踏勘、掛牌條件、與政府溝通等存在的問題落實(shí)，形成會(huì)議紀(jì)要。3、明確掛牌前各項(xiàng)工作的責(zé)任分工、完成時(shí)間。（二）初勘及設(shè)計(jì)招標(biāo)（BIM模式將納入設(shè)計(jì)總包范圍內(nèi)）1、啟動(dòng)會(huì)后立即啟動(dòng)地勘單位、設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，正常招標(biāo)時(shí)間10天。2、招標(biāo)完成后15天內(nèi)，完成地質(zhì)初勘報(bào)告（與摘牌時(shí)間基本同時(shí)）。3、初勘報(bào)告用于后續(xù)指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作關(guān)鍵前提，務(wù)必以最短時(shí)間按規(guī)范完成。HYPERLINK第2節(jié)摘牌至開工操作指引一、經(jīng)營計(jì)劃（一）開發(fā)計(jì)劃1、時(shí)間要求：摘牌后30天審批上線。2、應(yīng)滿足各期推盤計(jì)劃及現(xiàn)金流要求。3、應(yīng)考慮開發(fā)順序，合理安排設(shè)備用房、管線施工順序、驗(yàn)收順序（消防通道、地下室連接通道）等要求。4、開發(fā)計(jì)劃未審批，原則上不允許開工。5、不經(jīng)集團(tuán)允許，嚴(yán)禁私自開工。（二）模塊計(jì)劃1、時(shí)間要求：摘牌后30天審批上線。（BIM模式要求摘牌后5天）2、模塊計(jì)劃由模板自動(dòng)生成，項(xiàng)目公司應(yīng)與總包充分溝通確認(rèn)。3、對(duì)于不合理或與事實(shí)不符的節(jié)點(diǎn)（如不含樁基等），應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況提出調(diào)整建議。4、針對(duì)模塊節(jié)點(diǎn)前松后緊的特點(diǎn)，應(yīng)拿出有效的措施，合理安排工期（尤其主體階段），搶工無任何意義。（三）核心指標(biāo)1、項(xiàng)目摘牌后，項(xiàng)目公司應(yīng)針對(duì)輕資產(chǎn)項(xiàng)目加大對(duì)內(nèi)部、總包的培訓(xùn)，充分了解輕資產(chǎn)項(xiàng)目核心指標(biāo)的含義（投資回報(bào)率：租金、經(jīng)營面積、成本）。2、提前籌劃對(duì)可能影響核心指標(biāo)的各項(xiàng)工作，如規(guī)劃方案、消防、招商業(yè)態(tài)等。二、總包進(jìn)場(chǎng)1、模塊節(jié)點(diǎn)：交地日后10天總包進(jìn)場(chǎng)。2、項(xiàng)目摘牌后，立即與項(xiàng)目中心確認(rèn)總包方，并與項(xiàng)目中心一同選擇承包的分公司及項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人。3、根據(jù)項(xiàng)目地勘結(jié)果，落實(shí)可能造成的成本增加，應(yīng)項(xiàng)目目標(biāo)成本及總包成本中。4、落實(shí)總包合同條款。5、要求總包項(xiàng)目部必須按總包交鑰匙要求組建團(tuán)隊(duì)，落實(shí)開工時(shí)間。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）總圖及單體1、模塊節(jié)點(diǎn)：交地日后5天完成總圖簽批、總圖簽批后20天完成單體方案移交。（BIM模式為摘牌前30天移交）2、總圖、單體方案移交過程，應(yīng)完成消防建審意見初步溝通，確保簽批的單體方案，基本滿足消防規(guī)范。（消防咨詢意見：BIM標(biāo)準(zhǔn)版摘牌后20天、非標(biāo)準(zhǔn)版摘牌后55天）3、深入整理并分析當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)條件、面積計(jì)算方法等與項(xiàng)目總圖指標(biāo)的關(guān)系，進(jìn)而分析可能對(duì)項(xiàng)目投資回報(bào)率測(cè)算結(jié)果的影響。（二）詳勘報(bào)告1、啟動(dòng)會(huì)后立即啟動(dòng)地勘單位招標(biāo)（收集周邊地塊的地質(zhì)條件報(bào)告）。2、摘牌日，實(shí)際完成初勘報(bào)告；摘牌日后15天內(nèi)完成詳勘報(bào)告。（三）基礎(chǔ)論證1、啟動(dòng)會(huì)后，立即啟動(dòng)施工圖設(shè)計(jì)、基坑及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，摘牌日定標(biāo)。2、摘牌后15天，完成樁基選型、基坑支護(hù)、降水等專項(xiàng)論證（含豎向論證）。3、論證會(huì)后10天，完成樁基選型、基坑支護(hù)、降水方案復(fù)核及確認(rèn)。四、施工準(zhǔn)備（一）施工總平1、落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到交地條件。2、現(xiàn)場(chǎng)臨水、臨電等臨時(shí)設(shè)施容量計(jì)算，與當(dāng)?shù)厮畡?wù)、電力部門對(duì)接（專項(xiàng)接通計(jì)劃并實(shí)施）。3、摸查周邊市政道路、市政排水、渣土棄土場(chǎng)等，備選棄土場(chǎng)應(yīng)在2個(gè)以上，且容量能夠滿足出土要求，摸清當(dāng)?shù)卦吝\(yùn)力、壟斷等是否滿足計(jì)劃要求。4、督促總包繪制現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖（基礎(chǔ)階段、主體施工階段，裝修施工階段）。5、重點(diǎn)策劃交通動(dòng)線，包括環(huán)路、工地大門等應(yīng)對(duì)項(xiàng)目土方量、出土強(qiáng)度初算后，合理設(shè)置。6、完成場(chǎng)地硬化及施工圍擋，做好開工慶典及奠基儀式各項(xiàng)準(zhǔn)備。7、完成現(xiàn)場(chǎng)工法樣板策劃。（如需要）（二）垂直運(yùn)輸1、大型垂直運(yùn)輸設(shè)備原則上應(yīng)設(shè)置在建筑邊線外，并完整覆蓋建筑物；如確需設(shè)置在建筑內(nèi)，應(yīng)該避開主要運(yùn)輸通道、采光頂、配電房、重要設(shè)備房間，且有拆除計(jì)劃。2、材料堆場(chǎng)設(shè)置與塔吊基本對(duì)應(yīng)配置，塔吊負(fù)荷基本均衡。五、報(bào)建流程1、模塊節(jié)點(diǎn)（1）交地日后30天國土證、用地規(guī)證。（2）交地日后60天滿足總包開工所需施工證。2、項(xiàng)目達(dá)到交地條件后才能繳納土地款。3、順序：國土證、用地規(guī)證、工程規(guī)證、施工證。4、原則上項(xiàng)目開工前應(yīng)取得臨時(shí)工規(guī)證和施工證。5、證照如需拆分，必須財(cái)務(wù)部溝通確認(rèn)。6、項(xiàng)目摘牌后應(yīng)與工商部門確認(rèn)子公司增資擴(kuò)股轉(zhuǎn)讓流程。

2項(xiàng)目結(jié)構(gòu)階段操作指引

HYPERLINK第1節(jié)總包進(jìn)場(chǎng)階段操作指引一、人員進(jìn)場(chǎng)1、模塊節(jié)點(diǎn)：交地日后10天，總包進(jìn)場(chǎng)。實(shí)際上應(yīng)該在啟動(dòng)會(huì)開始保持與意向總包單位聯(lián)系，摘牌同時(shí)總包進(jìn)場(chǎng)。2、摘牌前后完成總包項(xiàng)目經(jīng)理面試，并確定總包項(xiàng)目部主要管理人員架構(gòu)。二、現(xiàn)場(chǎng)布置1、項(xiàng)目經(jīng)理面試應(yīng)包含總包對(duì)現(xiàn)場(chǎng)平面的布置策劃。2、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整、場(chǎng)平布置、臨水、辦公區(qū)、生活區(qū)建設(shè)，工法樣板展示區(qū)策劃與實(shí)施應(yīng)該在摘牌后1個(gè)月完成。3、重點(diǎn)關(guān)注由項(xiàng)目公司實(shí)施的臨電，應(yīng)在啟動(dòng)會(huì)明確臨電招標(biāo)、實(shí)施計(jì)劃。三、技術(shù)準(zhǔn)備1、結(jié)合地勘情況，編制相應(yīng)的基坑施工方案（含基坑支護(hù)、降水、土方及樁基等方案），組織專家論證會(huì)召開。2、試樁完成并取得數(shù)據(jù)。3、編制施工組織設(shè)計(jì)及各專項(xiàng)施工方案。4、委托第三方做好對(duì)周邊道路、建筑物的監(jiān)測(cè)，做好證據(jù)保全及公證工作。HYPERLINK第2節(jié)地下結(jié)構(gòu)施工階段操作指引一、地下室四大塊（一）施工組織1、模塊節(jié)點(diǎn)：交地后120天，基坑支護(hù)及止水。2、模塊節(jié)點(diǎn)：交地后165天，土方（含樁基）。3、施工總平布置、垂直運(yùn)輸方案合理，要點(diǎn)：（1）按流水段、勞務(wù)分區(qū)布置材料堆場(chǎng)；（2）塔吊不占用設(shè)備房、通道、采光頂?shù)戎匾课?；?）采光頂安裝能充分使用塔吊。4、地下通道必須同步完成，不得甩項(xiàng)。在支護(hù)、基礎(chǔ)階段即考慮通道施工計(jì)劃。（二）技術(shù)方案1、強(qiáng)調(diào)調(diào)研，要求項(xiàng)目公司在基坑基礎(chǔ)論證前完成周邊項(xiàng)目詳細(xì)調(diào)研，有書面調(diào)研報(bào)告，調(diào)研報(bào)告有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。2、重視試樁、工程樁施工選型方案論證比選，確保安全（交地日后20天）。3、施工方案必選須重視施工次序?qū)|(zhì)量、安全的影響。4、委托第三方做好基坑降水、基坑邊坡變形監(jiān)測(cè)。5、重視樁基施工旁站監(jiān)控，樁基完整性100%檢測(cè)(小應(yīng)變）。二、地下主體結(jié)構(gòu)1、組織施工，提前策劃拆模及周轉(zhuǎn)通道（地下、地上）。2、設(shè)置應(yīng)避開設(shè)備機(jī)房。3、劃地上結(jié)構(gòu)外防護(hù)架建議采用外挑架，方便地下室頂板防水施工及市政工程施工。4、底板、地下豎壁應(yīng)與地下室底板砼一起澆筑，所有電梯井底坑內(nèi)均增設(shè)積水坑。5、正負(fù)零，地下二層模板、腳手架策劃開始拆除，地上二層結(jié)構(gòu)施工時(shí)必須使用地下室模板、腳手架。三、正負(fù)零結(jié)構(gòu)完成（一）施工交叉1、肥槽回填前期準(zhǔn)備工作，人員、材料、機(jī)械完成，施工作業(yè)面清理干凈。2、通道（地下、地上）。3、施工開始。（二）施工技術(shù)管理1、梯井道結(jié)構(gòu)施工交底（井道尺寸、扶梯襯口、直梯圈梁、機(jī)房高度、電梯廠家人員提前進(jìn)場(chǎng)）。2、圖后即開始管線綜合策劃，1個(gè)月內(nèi)完成。四、同步完成的設(shè)計(jì)工作1、檢查設(shè)計(jì)、招標(biāo)節(jié)點(diǎn)，電梯深化、人防工程，消防、機(jī)電等圖紙及招標(biāo)。2、市政協(xié)調(diào)會(huì)（供水、雨污水、供電）。3、供電方案初步確認(rèn)。4、第一版施工圖報(bào)審。5、消防咨詢意見（建審意見）完成并上報(bào)。HYPERLINK第3節(jié)主體結(jié)構(gòu)施工階段操作指引一、施工策劃1、模塊節(jié)點(diǎn)：交地后265天，裙房主體結(jié)構(gòu)封頂。2、主體結(jié)構(gòu)施工階段，現(xiàn)場(chǎng)管理內(nèi)容相對(duì)簡單，但是本階段是主體封頂后工程穿插、場(chǎng)地管理策劃的關(guān)鍵時(shí)期。3、地下二層拆模完成即開始，部位建議設(shè)在地下二層冷凍機(jī)房進(jìn)出通道；管井管線背側(cè)優(yōu)先砌筑并抹灰，機(jī)電樣板完成后立即展開豎井機(jī)電管線施工，完成洞口水平封閉后再進(jìn)行管井圍護(hù)砌筑。4、預(yù)留設(shè)備通道、豎井砌筑留口、商鋪隔墻后砌。5、機(jī)房等設(shè)備基礎(chǔ)施工，機(jī)房設(shè)備安裝，穿插機(jī)房砌筑和墻地裝修。6、招標(biāo)完成后，外裝設(shè)計(jì)深化，夜景泛光合圖；結(jié)構(gòu)封頂后，即開始外幕墻施工樣板，龍骨同步開始大面積施工。7、機(jī)房、管線綜合、井道、后澆帶、變形縫及時(shí)處理，屋面防水、混凝土反坎細(xì)節(jié)控制。8、封頂前，采光頂單位進(jìn)場(chǎng)同步進(jìn)行預(yù)埋件安裝，同時(shí)開始加工鋼結(jié)構(gòu)，采光頂直段深化設(shè)計(jì)排產(chǎn)時(shí)盡可能采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，局部采用非標(biāo)準(zhǔn)尺寸玻璃，分批下單，確保工期。二、場(chǎng)地管理及設(shè)計(jì)、招標(biāo)節(jié)點(diǎn)1、地下室結(jié)構(gòu)周轉(zhuǎn)材料及垃圾清理，及時(shí)提供場(chǎng)地及工作面，節(jié)約材料成本。2、樓梯通道應(yīng)90%封閉管理。3、機(jī)電安裝、地下室主要設(shè)備、電梯等招標(biāo)、定標(biāo)?？照{(diào)設(shè)備及安裝、電梯設(shè)備及安裝是機(jī)電設(shè)備大項(xiàng)，工作量大、周期長、對(duì)其他專業(yè)影響大，是主體結(jié)構(gòu)以后決定項(xiàng)目進(jìn)度的關(guān)鍵點(diǎn)。三、結(jié)構(gòu)階段模塊節(jié)點(diǎn)分解要求序號(hào)級(jí)別階段業(yè)務(wù)事項(xiàng)20計(jì)劃周期管理要點(diǎn)開始日期周期完成日期1551工程總包進(jìn)場(chǎng)交地日10交地日后10天1、本節(jié)點(diǎn)必須提前實(shí)現(xiàn)，啟動(dòng)會(huì)開始聯(lián)絡(luò)，摘牌日即聯(lián)系總包進(jìn)場(chǎng)；

2、交地日前應(yīng)完成總包項(xiàng)目經(jīng)理面試；1563工程三通一平交地日45交地日后45天（1）環(huán)路、工地大門，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目土方量、出土強(qiáng)度初算后，科學(xué)合理設(shè)置；1573工程施工方案評(píng)審交地日后40天20交地日后60天（1）大型垂直運(yùn)輸設(shè)備盡量設(shè)置在建筑邊線外，能夠完整覆蓋建筑物；如果必須設(shè)置在建筑內(nèi)，應(yīng)該避開主要運(yùn)輸通道、采光頂、配電房、重要設(shè)備房間，且有拆除計(jì)劃；（3）材料堆場(chǎng)設(shè)置與塔吊基本對(duì)應(yīng)配置，塔吊負(fù)荷基本均衡：1583工程基坑支護(hù)止水帷幕交地日后60天60交地日后120天1591工程土方工程（含樁基）交地日后75天90交地日后165天1、節(jié)點(diǎn)開始日提供完整科學(xué)的施工計(jì)劃方案：

（1）土方、樁基施工順序，以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、質(zhì)量安全保障難點(diǎn)；

（2）方案能夠體現(xiàn)樁基梳理、臺(tái)班配合空間要求、臺(tái)班工效；

（3）方案必須準(zhǔn)確描述土方總方量、土方車臺(tái)班、運(yùn)距、運(yùn)輸時(shí)間；

2、按施工順序考核樁基、內(nèi)支撐（腰梁）、土方完成時(shí)間；

3、節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)準(zhǔn)為墊層完成；1602工程底板工程交地日后165天20交地日后185天1、按分塊、分流水段編制施工計(jì)劃，確認(rèn)各分塊施工人數(shù)；

2、按分段完成時(shí)間考核計(jì)劃；

3、考核塔吊安裝完成時(shí)間；1611工程地下室工程交地日后185天30交地日后215天1、按分塊、分流水段編制施工計(jì)劃，確認(rèn)各分塊施工人數(shù)；

2、按分段完成時(shí)間考核計(jì)劃；

3、地下室工程節(jié)點(diǎn)完成時(shí)，其他考核內(nèi)容：

（1）至少開始第一條車道口開始施工；

（2）所有甩項(xiàng)的車道口、人防口部已編制施工計(jì)劃；

4、完成節(jié)點(diǎn)同時(shí)考核電梯工程土建交底，要求設(shè)計(jì)院參加，要求：

（1）結(jié)構(gòu)圖與電梯提資圖一致；

（2）對(duì)電梯井尺寸、圈梁設(shè)置要求、扶梯襯口尺寸、機(jī)房凈高、底坑排水等內(nèi)容交底，電梯公司明確各種尺寸所允許的最大誤差。1621工程裙房主體工程（大商業(yè)）交地日后215天50交地日后265天1、按分塊、分流水段編制施工計(jì)劃，確認(rèn)各分塊施工人數(shù)；施工計(jì)劃考慮模版周轉(zhuǎn)與運(yùn)輸；

2、按分段完成時(shí)間考核計(jì)劃；1633工程室內(nèi)土方回填交地日后245天30交地日后275天1643工程地下室外墻防水交地日后215天40交地日后255天1、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)間，考核地下室內(nèi)外墻結(jié)構(gòu)修補(bǔ)、螺桿洞填充完成；1652工程外用施工電梯安裝交地日后265天10交地日后275天1663工程降水施工交地日后60天215交地日后275天1673工程室內(nèi)步行街屋面構(gòu)筑物工程交地日后265天30交地日后295天1、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)間，要求統(tǒng)計(jì)屋面房間、設(shè)備基礎(chǔ)、設(shè)備房間、風(fēng)口數(shù)量；1683工程室外土方回填交地日后245天30交地日后275天1693工程地下一層砌筑交地日后245天30交地日后275天1、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)考核專項(xiàng)計(jì)劃，要求按圖紙明確砌筑范圍、總砌筑量、勞動(dòng)力投入及工效。

2、同時(shí)考核地下室設(shè)備基礎(chǔ)。1703工程地下二層砌筑交地日后285天30交地日后315天1、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)考核專項(xiàng)計(jì)劃，要求按圖紙明確砌筑范圍、總砌筑量、勞動(dòng)力投入及工效。

2、同時(shí)考核地下室設(shè)備基礎(chǔ)。1713工程百貨樓2-6層砌筑交地日后265天40交地日后305天1、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)考核專項(xiàng)計(jì)劃，要求按圖紙明確砌筑范圍、總砌筑量、勞動(dòng)力投入及工效。1723工程綜合樓2-5層砌筑交地日后265天50交地日后305天1、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)考核專項(xiàng)計(jì)劃，要求按圖紙明確砌筑范圍、總砌筑量、勞動(dòng)力投入及工效。1733工程室內(nèi)步行街2-3層砌筑交地日后275天30交地日后305天1、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)考核專項(xiàng)計(jì)劃，要求按圖紙明確砌筑范圍、總砌筑量、勞動(dòng)力投入及工效。交地日后265天30交地日后295天1743工程消防水池交地日后290天40開業(yè)日前150天1753工程百貨綜合娛樂樓屋面構(gòu)筑物工程交地日后315天30交地日后345天1、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)間，要求統(tǒng)計(jì)屋面房間、設(shè)備基礎(chǔ)、設(shè)備房間、風(fēng)口數(shù)量；1763工程空調(diào)機(jī)組安裝交地日后325天45交地日后370天1772工程裙房消防電梯安裝及使用交地日后265天40交地日后305天1783工程地下室頂棚打磨批膩?zhàn)尤槟z漆交地日后270天60開業(yè)日前150天1、同時(shí)考核地下室墻面堵漏；1793工程娛樂樓2-4層砌筑交地日后270天60開業(yè)日前150天1803工程橋架線槽安裝交地日后270天60開業(yè)日前150天1、考核管線安裝前置工作：室內(nèi)管線綜合設(shè)計(jì)，要求完成BIM建模；

2、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)考核地下室機(jī)電樣板段；

3、要求計(jì)劃分專業(yè)、分樓層區(qū)域編制，按專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行過程考核；

4、節(jié)點(diǎn)完成時(shí)，將抽查完成度，要求：

（1）管道連接件、閥門無遺漏；

（2）各專業(yè)管道標(biāo)志完成；

5、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)考核豎向管井土建移交機(jī)電時(shí)間計(jì)劃；節(jié)點(diǎn)完成時(shí)，要求機(jī)電移交土建收口1813工程空調(diào)風(fēng)管安裝交地日后270天60開業(yè)日前150天1、考核管線安裝前置工作：室內(nèi)管線綜合設(shè)計(jì)，要求完成BIM建模；

2、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)考核地下室機(jī)電樣板段；

3、要求計(jì)劃分專業(yè)、分樓層區(qū)域編制，按專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行過程考核；

4、節(jié)點(diǎn)完成時(shí)，將抽查完成度，要求：

（1）管道連接件、閥門無遺漏；

（3）各專業(yè)管道標(biāo)志完成；1823工程給水管道安裝交地日后270天60開業(yè)日前150天1、考核管線安裝前置工作：室內(nèi)管線綜合設(shè)計(jì)，要求完成BIM建模；

2、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)考核地下室機(jī)電樣板段；

3、要求計(jì)劃分專業(yè)、分樓層區(qū)域編制，按專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行過程考核；

4、節(jié)點(diǎn)完成時(shí)，將抽查完成度，要求：

（1）管道連接件、閥門無遺漏；

（4）各專業(yè)管道標(biāo)志完成；1833工程污水管道安裝交地日后300天40開業(yè)日前140天1、考核管線安裝前置工作：室內(nèi)管線綜合設(shè)計(jì)，要求完成BIM建模；

2、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)考核地下室機(jī)電樣板段；

3、要求計(jì)劃分專業(yè)、分樓層區(qū)域編制，按專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行過程考核；

4、節(jié)點(diǎn)完成時(shí)，將抽查完成度，要求：

（1）管道連接件、閥門無遺漏；

（5）各專業(yè)管道標(biāo)志完成；1843工程空調(diào)管道閥門安裝交地日后300天60交地日后360天1、考核管線安裝前置工作：室內(nèi)管線綜合設(shè)計(jì)，要求完成BIM建模；

2、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)考核地下室機(jī)電樣板段；

3、要求計(jì)劃分專業(yè)、分樓層區(qū)域編制，按專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行過程考核；

4、節(jié)點(diǎn)完成時(shí)，將抽查完成度，要求：

（1）管道連接件、閥門無遺漏；

（6）各專業(yè)管道標(biāo)志完成；1853工程空調(diào)末端風(fēng)機(jī)盤管安裝交地日后300天60交地日后360天1、考核管線安裝前置工作：室內(nèi)管線綜合設(shè)計(jì)，要求完成BIM建模；

2、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)考核地下室機(jī)電樣板段；

3、要求計(jì)劃分專業(yè)、分樓層區(qū)域編制，按專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行過程考核；

4、節(jié)點(diǎn)完成時(shí)，將抽查完成度，要求：

（1）管道連接件、閥門無遺漏；

（7）各專業(yè)管道標(biāo)志完成；1863工程生活泵房安裝交地日后315天40交地日后355天1、同時(shí)考核泵房裝修1872工程大商業(yè)扶梯安裝交地日后305天60交地日后365天1882工程百貨綜合娛樂樓屋面防水及虹吸雨排交地日后305天60交地日后365天1、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)，考核屋面臨時(shí)排水方案1892工程空調(diào)主機(jī)安裝交地日后265天70開業(yè)日前145天1、同時(shí)考核主機(jī)房裝修1902工程換熱站安裝交地日后305天40交地日后345天1、同時(shí)考核機(jī)房裝修1912工程采光頂玻璃封閉交地日后315天40交地日后355天1、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)考核計(jì)劃編制，計(jì)劃應(yīng)按直線段、圓頂分區(qū)域編制；

2、考核直線段、圓頂鋼結(jié)構(gòu)安裝完成時(shí)間；

3、考核直線段、圓頂玻璃下單、材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；

4、考核直線段、圓頂封閉時(shí)間；1923工程重力排水開業(yè)日前215天30開業(yè)日前185天1、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)，考核屋面臨時(shí)排水方案1932工程室內(nèi)步行街屋面防水及虹吸雨排交地日后60天60交地日后120天1、節(jié)點(diǎn)開始時(shí)，考核屋面臨時(shí)排水方案1943工程首層砌筑交地日后75天90交地日后165天

3項(xiàng)目招商對(duì)接操作指引

HYPERLINK第1節(jié)前期對(duì)接操作指引一、模塊節(jié)點(diǎn)二、項(xiàng)目規(guī)劃總及時(shí)跟蹤規(guī)劃院業(yè)態(tài)租賃區(qū)域及框算面積圖。完成標(biāo)準(zhǔn)：交地日后80天完成業(yè)態(tài)規(guī)劃OA簽批移交。三、項(xiàng)目規(guī)劃總參加商管總部綜合管理中心組織專題會(huì)議，對(duì)各業(yè)態(tài)進(jìn)行確認(rèn)內(nèi)容的梳理。完成標(biāo)準(zhǔn)：參加會(huì)議，且會(huì)議紀(jì)要須包含各業(yè)態(tài)分析梳理等內(nèi)容。四、項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)配合規(guī)劃院進(jìn)行面積測(cè)算。完成標(biāo)準(zhǔn)：完成面積測(cè)算，并OA上報(bào)。五、業(yè)態(tài)規(guī)劃及平面確認(rèn)。完成標(biāo)準(zhǔn)：1、召開業(yè)態(tài)規(guī)劃及平面確認(rèn)中間專題會(huì)進(jìn)行討論并做好會(huì)議紀(jì)要。2、交地日后135天完成業(yè)態(tài)規(guī)劃及平面確認(rèn)。六、根據(jù)一版圖編制材料設(shè)備采購計(jì)劃：電線、電纜、配電箱、電梯、潛污泵、消防泵、水泵、高低壓配電柜、風(fēng)機(jī)、鍋爐、空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、消防報(bào)警主機(jī)、慧云平臺(tái)、水箱等。完成標(biāo)準(zhǔn)：1、按照?qǐng)D紙逐條編制材料設(shè)備采購計(jì)劃并完成項(xiàng)目公司內(nèi)部及總包、監(jiān)理簽確;2、采購計(jì)劃須包含圖紙計(jì)劃、合同簽確日期、排產(chǎn)日期、生產(chǎn)周期、到貨日期。七、分包招投標(biāo)計(jì)劃：外裝、內(nèi)裝、采光頂、景觀、市政、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、暖通、消防、虹吸雨排、強(qiáng)弱電、慧云等。完成標(biāo)準(zhǔn)：分項(xiàng)工程招標(biāo)不得漏項(xiàng)，計(jì)劃包括圖紙計(jì)劃、意向單位名錄、合同簽確日期、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、開工時(shí)間及完工時(shí)間。八、總包自行分包計(jì)劃：二次結(jié)構(gòu)、涂料、地坪、鋪貼、常規(guī)機(jī)電等。完成標(biāo)準(zhǔn)：分項(xiàng)工程計(jì)劃，計(jì)劃須包括圖紙計(jì)劃、隊(duì)伍招采、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、樣板施工及驗(yàn)收、大面施工等。九、商管提供的業(yè)態(tài)規(guī)劃圖和主力店業(yè)態(tài)及平面是否與董事長簽批指標(biāo)相符。完成標(biāo)準(zhǔn)：做好對(duì)比檢查且檢查記錄齊全。HYPERLINK第2節(jié)二版圖設(shè)計(jì)及移交階段招商對(duì)接操作指引一、模塊節(jié)點(diǎn)二、商管移交主次力店的業(yè)態(tài)規(guī)劃圖、平面圖、房產(chǎn)技術(shù)條件三者缺一不可。完成標(biāo)準(zhǔn)：三者缺一不可且有移交記錄。三、仔細(xì)檢查商管提供的業(yè)態(tài)規(guī)劃圖、平面圖、房產(chǎn)技術(shù)條件是否互相矛盾，如果矛盾應(yīng)及時(shí)與規(guī)劃院及商管溝通。完成標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)劃總需對(duì)檢查情況有書面反饋意見。四、對(duì)商管提供的主力店房產(chǎn)技術(shù)條件及步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃圖與消防部門溝通，并將溝通結(jié)果及時(shí)反饋規(guī)劃院與商管。完成標(biāo)準(zhǔn)：完成與消防、規(guī)劃院、商管溝通，達(dá)成一致并能提供書面記錄。五、在商管不能按規(guī)定時(shí)間完成業(yè)態(tài)規(guī)劃圖移交時(shí)，項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部應(yīng)及時(shí)提供以下受招商影響較小部位的施工圖紙：地下室、步行街公共區(qū)域、消防通道、連接通道、后勤通道、樓梯間、電梯間、管道井等。完成標(biāo)準(zhǔn)：1、結(jié)構(gòu)封頂前30天提供上述部位施工深化圖紙。2、需商管對(duì)此次移交情況進(jìn)行簽確并明確未確定部分的移交計(jì)劃。六、三層餐飲鋪所在公區(qū)設(shè)計(jì)用電量應(yīng)適當(dāng)放大，以滿足后期商管招商變更需求，具體放大比例應(yīng)得到商管確認(rèn)。完成標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目公司與商管達(dá)成一致并簽確記錄齊全。七、提供二版全專業(yè)施工圖紙。完成標(biāo)準(zhǔn)：開業(yè)日前265天通過工程部下發(fā)給總包單位，移交簽字記錄齊全。八、對(duì)商管招商變更進(jìn)行成本核算，按集團(tuán)規(guī)定與商管確定上報(bào)主體，并及時(shí)上報(bào)。完成標(biāo)準(zhǔn)：完善的審批流程，可核查。HYPERLINK第3節(jié)主體封頂階段招商對(duì)接操作指引一、模塊節(jié)點(diǎn)二、與商管每周召開招商對(duì)接會(huì)，確定招商分階段完成計(jì)劃。完成標(biāo)準(zhǔn)：會(huì)議需明確對(duì)接內(nèi)容，對(duì)招商工作計(jì)劃完成情況進(jìn)行匯報(bào)，會(huì)議紀(jì)要完備。三、將招商實(shí)際完成情況每周五上報(bào)南區(qū)計(jì)劃部。完成標(biāo)準(zhǔn)：招商對(duì)接會(huì)表格上報(bào)。四、確認(rèn)主力店房產(chǎn)技術(shù)條件及步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃圖是否滿足消防要求并將結(jié)果反饋規(guī)劃院及商管總部。完成標(biāo)準(zhǔn)：與消防、規(guī)劃、商管達(dá)成一致，并形成書面意見。五、完成因招商引起的結(jié)構(gòu)加固圖及平面調(diào)整施工圖、加固單位及價(jià)格確認(rèn)。完成標(biāo)準(zhǔn)：收到確需結(jié)構(gòu)加固指令后30天完成加固價(jià)格確認(rèn)，加固單位落實(shí)。六、完善商家所需設(shè)備招采：燃?xì)鈭?bào)警、主次力店組合式空調(diào)、超市專用設(shè)備、新增排油煙風(fēng)機(jī)等。完成標(biāo)準(zhǔn)：收到商管提資后15天完成排產(chǎn)并提供詳細(xì)設(shè)備排產(chǎn)及到貨計(jì)劃。七、項(xiàng)目公司對(duì)商管招商變更（設(shè)計(jì)、成本）及時(shí)配合。完成標(biāo)準(zhǔn)：確認(rèn)招商變更后7天內(nèi)完成設(shè)計(jì)變更，15天內(nèi)完成成本測(cè)算。八、結(jié)構(gòu)封頂時(shí)地下室二次結(jié)構(gòu)完成、主要機(jī)電設(shè)備排產(chǎn)完成（潛污泵、空調(diào)主機(jī)、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、消防風(fēng)機(jī)等），核實(shí)電梯排產(chǎn)進(jìn)度，進(jìn)場(chǎng)時(shí)間已落實(shí)。完成標(biāo)準(zhǔn)：1、地下室結(jié)構(gòu)封頂后30天開始拆除腳手支撐。2、地下室結(jié)構(gòu)封頂后45天開始二次結(jié)構(gòu)施工。3、結(jié)構(gòu)封頂后完成所有材料排產(chǎn)工作并提供詳細(xì)招采計(jì)劃及廠家排產(chǎn)單。4、對(duì)各設(shè)備排產(chǎn)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，掌握情況。九、結(jié)構(gòu)封頂后外墻、管道井、電梯井、樓梯間、電梯間、衛(wèi)生間、后勤通道、連接通道、消防通道二次結(jié)構(gòu)施工進(jìn)度對(duì)照模塊計(jì)劃進(jìn)度滿足要求，管井內(nèi)豎管及步行街水平管道施工進(jìn)展正常，材料排產(chǎn)及進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃有專人跟蹤。完成標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)構(gòu)封頂后30天內(nèi)完成上述部位二次結(jié)構(gòu)施工。十、采光頂、屋面設(shè)備基礎(chǔ)、防水、虹吸雨排施工進(jìn)度滿足節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。完成標(biāo)準(zhǔn)：1、結(jié)構(gòu)封頂后60天完成采光頂玻璃封閉。2、結(jié)構(gòu)封頂后25天完成屋面設(shè)備基礎(chǔ)。3、結(jié)構(gòu)封頂后75天完成防水及虹吸雨排。十一、樣板進(jìn)度滿足模塊計(jì)劃，外裝龍骨施工不需等待樣板確認(rèn)后再施工，工區(qū)內(nèi)裝（地下室、樓梯間、電梯間、衛(wèi)生間、后勤通道、消防通道、連接通道）無需等待內(nèi)裝樣板確認(rèn)。完成標(biāo)準(zhǔn)：1、外裝龍骨在結(jié)構(gòu)封頂30日后大面積開始施工。2、內(nèi)裝工程在結(jié)構(gòu)封頂20日后開始大面積施工。十二、地下室設(shè)備安裝及機(jī)電及時(shí)穿插。完成標(biāo)準(zhǔn)：1、結(jié)構(gòu)封頂后地下室機(jī)電大面積開始。2、地下室設(shè)備房設(shè)備安裝前所有設(shè)備用房頂棚及墻面裝修完成。十三、根據(jù)商管移交圖紙深化步行街商鋪隔墻、機(jī)電點(diǎn)位、機(jī)電容量、餐飲鋪廚房位置及廚房灶具點(diǎn)位。完成標(biāo)準(zhǔn)：因商管無法一次性提供，協(xié)調(diào)商管分3批次移交，按模塊節(jié)點(diǎn)每10天移交1/3。HYPERLINK第4節(jié)商家進(jìn)場(chǎng)階段招商對(duì)接操作指引一、模塊節(jié)點(diǎn)二、商戶二次裝修圖紙分批次完成計(jì)劃及落實(shí)情況。完成標(biāo)準(zhǔn)：1、商戶二次裝修圖紙分3批次提供。2、套圖單位明確。3、費(fèi)用已落實(shí)。三、項(xiàng)目公司在成本許可的前提下盡量為商管招商提供便利條件：1、精裝鋪范圍可允許超過50%。2、對(duì)于面積超過300平米的商鋪積極同消防單位溝通獲得消防單位的認(rèn)可。完成標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目公司與商管達(dá)成一致且雙方簽字確認(rèn)。四、項(xiàng)目公司工程副總、規(guī)劃副總參加招商對(duì)接會(huì)。完成標(biāo)準(zhǔn)：提供會(huì)議紀(jì)要及簽到表，對(duì)招商與設(shè)計(jì)、工程需協(xié)調(diào)的工作，在會(huì)上進(jìn)行協(xié)調(diào)，工作順利推動(dòng)。五、與商管工程部配合，檢查商戶進(jìn)場(chǎng)裝修計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)裝修進(jìn)度。完成標(biāo)準(zhǔn)：1、有完善的商家進(jìn)場(chǎng)及裝修計(jì)劃。2、對(duì)商家進(jìn)場(chǎng)及裝修進(jìn)展是否滿足計(jì)劃要求進(jìn)行定期現(xiàn)場(chǎng)檢查并記錄。3、對(duì)商家進(jìn)場(chǎng)及裝修進(jìn)度嚴(yán)重滯后，影響項(xiàng)目各項(xiàng)驗(yàn)收及開業(yè)的，項(xiàng)目公司需OA上報(bào)報(bào)備。六、對(duì)招商困難及消防改造予以支持，為消防大證取得創(chuàng)造條件：商管二次消防改造費(fèi)用的確定責(zé)任人為項(xiàng)目公司成本副總（經(jīng)理），費(fèi)用落實(shí)后改造進(jìn)度責(zé)任人為工程副總。完成標(biāo)準(zhǔn)：消防改造滿足商家裝修需求，商管無投訴。七、項(xiàng)目公司同地方商管現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)，協(xié)調(diào)地方商管同項(xiàng)目公司產(chǎn)生的異議：每周3-5次現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)議。完成標(biāo)準(zhǔn)：1、有會(huì)議紀(jì)要，有銷項(xiàng)清單。2、銷項(xiàng)記錄有雙方簽認(rèn)。3、對(duì)銷項(xiàng)工作有跟蹤、有落實(shí)。HYPERLINK第5節(jié)招商對(duì)接會(huì)操作指引一、模塊節(jié)點(diǎn)二、在招商前期應(yīng)每周與地方商管召開一次協(xié)調(diào)會(huì)，了解招商進(jìn)度是否滿足進(jìn)度要求。完成標(biāo)準(zhǔn)：1、每周必須按計(jì)劃部標(biāo)準(zhǔn)表格上報(bào)該項(xiàng)目招商對(duì)接進(jìn)展，用于總部協(xié)調(diào)。2、每次會(huì)議工程、設(shè)計(jì)部均應(yīng)參加，特別招商階段規(guī)劃副總必須參加，并提出對(duì)商管招商的具體要求。3、項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)小商家進(jìn)場(chǎng)后面臨的各項(xiàng)困難，并引導(dǎo)小商家按照項(xiàng)目管理規(guī)定進(jìn)行施工。4、招商情況統(tǒng)計(jì)表為計(jì)劃部與商管總部協(xié)調(diào)的唯一依據(jù)，項(xiàng)目公司工程、設(shè)計(jì)部在上報(bào)前應(yīng)聯(lián)合審查，如實(shí)反映現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)展。三、從開業(yè)前半年應(yīng)每周至少開2~3次會(huì)，了解小商家（特別是餐飲鋪）招商進(jìn)度是否滿足進(jìn)度要求，并督促商管制定招商計(jì)劃。完成標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)小商家進(jìn)場(chǎng)情況進(jìn)行梳理，對(duì)不滿足原有計(jì)劃的情況要求商管加強(qiáng)督促落實(shí)，項(xiàng)目公司給予充分配合。四、小商家進(jìn)場(chǎng)后與地方商管應(yīng)每周至少召開3~5次協(xié)調(diào)會(huì)，用于協(xié)調(diào)小商家和項(xiàng)目公司各施工單位的需求。完成標(biāo)準(zhǔn)：1、有會(huì)議紀(jì)要，有銷項(xiàng)清單。2、銷項(xiàng)記錄有雙方簽認(rèn)。3、對(duì)銷項(xiàng)工作有跟蹤、有落實(shí)。五、項(xiàng)目公司規(guī)劃總應(yīng)將各商家與消防規(guī)范相沖突的需求及時(shí)與消防部門溝通，爭取突破，給予商管招商最大力度的支持。完成標(biāo)準(zhǔn)：商家裝修圖紙?zhí)峁┤靸?nèi)明確是否存在觸碰消防強(qiáng)條，對(duì)一般問題要求項(xiàng)目公司及商管公司均做好溝通，一周內(nèi)與消防、商管及商家達(dá)成一致。

4項(xiàng)目驗(yàn)收階段操作指引

HYPERLINK第1節(jié)電梯安裝、驗(yàn)收操作指引一、土建部分檢查重點(diǎn)（交地日后295天至交底日后345天）：井道完成是電梯安裝的前置條件，總包須按照?qǐng)D紙及電梯安裝參數(shù)完成井道砌筑。該階段須項(xiàng)目公司牽頭，電梯廠家與總包按照電梯安裝要求對(duì)照?qǐng)D紙，逐個(gè)井道進(jìn)行驗(yàn)收，該工作應(yīng)在結(jié)構(gòu)階段就要策劃。強(qiáng)調(diào)：電梯井道要有移交，且須符合安裝標(biāo)準(zhǔn)。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下內(nèi)容：1、井道須保證底坑干燥、無積水、粉刷找平完成。井道積水直接影響電梯安裝及正常運(yùn)行，總包務(wù)必認(rèn)真檢查，若有積水漏水必須及時(shí)處理。2、井道砌筑完成，孔洞封堵完成。該部分需要總包與電梯廠家仔細(xì)核對(duì)，確保按照電梯的安裝規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，否則會(huì)增加成本且留有安全隱患，比如井道不允許全部砌筑，必須按照要求設(shè)置圈梁及構(gòu)造柱，否則電梯導(dǎo)軌無法安裝或者安裝不牢固，若要完成安裝須增加鋼梁?？锥捶舛录芭R邊圍護(hù)必須完成，否則會(huì)給電梯安裝帶來嚴(yán)重的安全隱患。3、電梯機(jī)房按電梯圖紙施工完成，符合安裝條件。電梯機(jī)房是電梯安裝的核心，天地墻施工按照電梯廠家要求完成，門窗要安裝完畢且可以上鎖。4、井道移交交接單。交接單是對(duì)總包移交條件的確認(rèn)，可以保證雙方界面清晰，項(xiàng)目公司務(wù)必重視，監(jiān)督各方按時(shí)完成書面移交。5、確認(rèn)井道有無腳手架的安裝方案。安裝前總包需與電梯安裝單位明確井道內(nèi)是否需要搭設(shè)腳手架，并明確搭設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，避免工作重復(fù)或者搭設(shè)錯(cuò)誤。二、安裝部分檢查重點(diǎn)1、電梯導(dǎo)軌、電梯門安裝完成。（交地日后345天至交底日后360天）2、機(jī)房主機(jī)安裝及轎廂安裝完成。（交地日后360天至交地日后370天）3、永久電纜臨時(shí)供電。（交地日后330天至交地日后345天）此部分是電梯調(diào)試的技巧，正式電纜提前安裝并供電，可以保證正常調(diào)試且降低成本。4、電梯調(diào)試完成、運(yùn)行正常。（交地日后370天至開業(yè)日前160天）電梯調(diào)試完成后及時(shí)上報(bào)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局或者“特檢院”進(jìn)行驗(yàn)收，并取得驗(yàn)收合格證。三、調(diào)試驗(yàn)收檢查重點(diǎn)1、通過技術(shù)監(jiān)督局驗(yàn)收。（開業(yè)日前140天至開業(yè)日前120天）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，根據(jù)驗(yàn)收后出具的整改單及時(shí)整改。2、取得電梯驗(yàn)收合格證。（開業(yè)日前120天至開業(yè)日前110天）HYPERLINK第2節(jié)大商業(yè)防雷驗(yàn)收操作指引一、工程進(jìn)度檢查重點(diǎn)1、屋面避雷帶安裝完成并測(cè)試合格。（開業(yè)日前150天至開業(yè)日前120天）2、屋面避雷帶、電井內(nèi)接地排、配電房接地環(huán)安裝完成，搖測(cè)完成并留有記錄，浪涌保護(hù)裝置要安裝完畢，浪涌保護(hù)器品牌要得到當(dāng)?shù)貧庀蟛块T認(rèn)可。二、報(bào)批驗(yàn)收階段檢查重點(diǎn)1、《防雷裝置竣工驗(yàn)收審批表》（開業(yè)日前125天至開業(yè)日前120天）2、《XX省防雷裝置設(shè)計(jì)核準(zhǔn)書》（開業(yè)日前120天至開業(yè)日前115天）3、防雷專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)出具的防雷裝置檢測(cè)報(bào)告（開業(yè)日前115天至開業(yè)日前110天）HYPERLINK第3節(jié)大商業(yè)人防驗(yàn)收操作指引1、第一樘人防門安裝完成。（開業(yè)日前190天至開業(yè)日前185天）2、所有人防門安裝調(diào)試完成。（開業(yè)日前185天至開業(yè)日前120天）3、人防設(shè)施安裝調(diào)試完成。（開業(yè)日前140天至開業(yè)日前100天）4、通風(fēng)啟動(dòng)、地下室照明完成。（開業(yè)日前150天至開業(yè)日前90天）HYPERLINK第4節(jié)大商業(yè)規(guī)劃驗(yàn)收操作指引1、報(bào)批施工圖與現(xiàn)場(chǎng)差異核對(duì)，專題PPT上報(bào)（開業(yè)日前120天至開業(yè)日前90天）很多項(xiàng)目有設(shè)計(jì)變更，變更后又沒有及時(shí)與審圖機(jī)構(gòu)或者規(guī)劃部門進(jìn)行溝通，造成施工圖紙與報(bào)批圖紙不一致，進(jìn)而驗(yàn)收困難。為了保證通過驗(yàn)收需要提前將現(xiàn)場(chǎng)施工圖與報(bào)批過施工圖認(rèn)真核對(duì)，找出差異點(diǎn)并制定專題驗(yàn)收對(duì)策。2、外腳手架已全部落架、拉鏈封閉（開業(yè)日前130天至開業(yè)日前120天）規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收要求外腳手架拆除，保證外立面形象，以確定項(xiàng)目施工是否完畢。3、景觀硬化完成，路沿石、樹池砌筑完成（開業(yè)日前120天至開業(yè)日前90天）規(guī)劃驗(yàn)收要求外景觀同步完成，規(guī)劃驗(yàn)收部門將核對(duì)外廣場(chǎng)施工內(nèi)容與報(bào)批內(nèi)容是否一致。4、房屋測(cè)量報(bào)告（含附圖）（開業(yè)日前90天至開業(yè)日前80天）。HYPERLINK第5節(jié)大商業(yè)質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收操作指引1、第一次質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收（開業(yè)日前50天完成）質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收內(nèi)容很多，計(jì)劃部檢查重點(diǎn)，以取得第一次質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收內(nèi)容為標(biāo)志。通過質(zhì)監(jiān)站第一次驗(yàn)收確定質(zhì)監(jiān)站的驗(yàn)收基調(diào)并明確驗(yàn)收存在的問題，并有針對(duì)性的進(jìn)行整改。2、第二次質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收（若有）（開業(yè)日前40天完成）3、取得質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告（開業(yè)日前30天完成）HYPERLINK第6節(jié)大商業(yè)消防驗(yàn)收（大證）操作指引1、屋面測(cè)試消火栓能噴水且達(dá)到規(guī)范要求。（開業(yè)日前180天至開業(yè)日前120天）屋面測(cè)試消火栓，是消火栓系統(tǒng)末端最不利點(diǎn)，通過此點(diǎn)的驗(yàn)收結(jié)果可以判定整個(gè)消火栓系統(tǒng)的完成度及標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。驗(yàn)收時(shí)須提前準(zhǔn)備好壓力水槍及水龍帶，要求在驗(yàn)收前組織演練，確保萬無一失。2、噴淋末端試水能噴水且能正常啟泵。（開業(yè)日前160天至開業(yè)日前120天）噴淋末端試水裝置，是噴淋系統(tǒng)的末端最不利點(diǎn)，通過裝置的驗(yàn)收結(jié)果可以判定整個(gè)噴淋系統(tǒng)的完成度及標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。要求驗(yàn)收前逐個(gè)檢查末端試水的完備性并可以正常排水并啟泵。排水點(diǎn)務(wù)必控制在：組合式空調(diào)間地漏、有排水地漏的水管井、衛(wèi)生間拖把池等，務(wù)必保證有組織排水。3、濕式報(bào)警閥間壓力開關(guān)可正常啟泵。（開業(yè)日前130天至開業(yè)日前120天）報(bào)警閥間是消防驗(yàn)收檢查的重點(diǎn)，需要項(xiàng)目公司監(jiān)督消防單位逐個(gè)檢查，確保壓力開關(guān)可以正常啟泵。4、消火栓和噴淋泵可以故障互投。（含高位水箱）（開業(yè)日前160天至開業(yè)日前120天）消火栓和噴淋泵均設(shè)計(jì)為一用一備，為了保證消防系統(tǒng)的完備，要求驗(yàn)收前模擬兩泵故障可以正?；ネ?。5、樓梯間正壓送風(fēng)完成。（開業(yè)日前165天至開業(yè)日前105天）6、消防電系統(tǒng)安裝、調(diào)試完成。（開業(yè)日前90天至開業(yè)前60天）7、地下室及樓層走道等排煙系統(tǒng)完成。（開業(yè)日前165天至開業(yè)日前105天）8、消防智能疏散指示燈安裝完成。（開業(yè)日前90天至開業(yè)前60天）9、非消防負(fù)荷可以正常切電。（開業(yè)日前120天至開業(yè)前90天）火災(zāi)發(fā)生時(shí)，水是最重要的滅火介質(zhì)，水是電導(dǎo)體，火災(zāi)時(shí)若非消防負(fù)荷不切斷，電流會(huì)隨著水到處蔓延，形成次生災(zāi)害。10、防火卷簾安裝完成且通電。（開業(yè)日前120天至開業(yè)前90天）11、電磁門吸安裝完成。（開業(yè)日前145天至開業(yè)日前65天）12、消防水炮安裝完成。（開業(yè)日前80天至開業(yè)前65天）消防水炮是在大空間區(qū)域傳統(tǒng)噴淋無法實(shí)現(xiàn)滅火的位置設(shè)置的，水炮必試，要求項(xiàng)目公司督促施工單位務(wù)必逐個(gè)調(diào)試，確保完備。13、防火門及閉門器安裝完成安裝完成。（開業(yè)日前120天至開業(yè)前90天）14、幕墻逃生窗安裝完成。（開業(yè)日前90天至開業(yè)前70天）逃生窗務(wù)必按照新的設(shè)計(jì)及規(guī)范要求完成安裝。15、消控室主機(jī)設(shè)備就位、總線壓線完成。（開業(yè)日前165天至開業(yè)日前120天）煙感、溫感、手報(bào)、聲光、模塊、紅外等安裝完畢。16、室外消火栓及噴淋接合器安裝完成。（開業(yè)日前90天至開業(yè)前60天）小商鋪和步行街布線要分開。17、消防登高面施工完成。（開業(yè)日前120天至開業(yè)日前90天）要求驗(yàn)收前按照規(guī)范將消防登高面完成鋪裝并按照?qǐng)D紙位置用灰線標(biāo)識(shí)。18、步行街商鋪內(nèi)窗噴施工完成。（開業(yè)日前100天至開業(yè)前90天）未取得消防大證，商鋪隔斷玻璃禁止商家私自拆除改造。19、消控室裝修及設(shè)備安裝完成。（開業(yè)日前130天至開業(yè)前100天）20、步行街采光頂施工。（開業(yè)日前235天至開業(yè)日前200天）21、氣體滅火安裝調(diào)試完畢。（開業(yè)日前90天至開業(yè)日前60天）HYPERLINK第7節(jié)大商業(yè)竣工備案操作指引1、檔案驗(yàn)收。（開業(yè)日前60天至開業(yè)前35天）提前邀請(qǐng)檔案館人員到項(xiàng)目進(jìn)行檢查指導(dǎo)，避免出現(xiàn)備案時(shí)資料不齊。2、取得質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。（開業(yè)日前35天至開業(yè)前30天）取得質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告是備案的前提。3、檢查大商業(yè)竣工備案表。（開業(yè)日前30天至開業(yè)前20天）至少在竣工備案前兩個(gè)月到質(zhì)監(jiān)站咨詢并獲得備案前置工作，提前策劃，避免漏項(xiàng)。5大商業(yè)消防報(bào)批及驗(yàn)收操作指引

HYPERLINK第1節(jié)商鋪裝修設(shè)計(jì)消防審查意見書操作指引一、大商業(yè)消防設(shè)計(jì)審查意見取得后，大商業(yè)裝修設(shè)計(jì)報(bào)審之前的期間1、操作要點(diǎn)：一個(gè)月檢查一次設(shè)計(jì)變更，核對(duì)變更和消防報(bào)審施工圖之間的差異，差異的解決方案及措施OA報(bào)備集團(tuán)。二、商鋪裝修設(shè)計(jì)審查意見的要點(diǎn)1、操作要點(diǎn)：根據(jù)招商實(shí)際的進(jìn)度情況，分批次報(bào)審。HYPERLINK第2節(jié)消防設(shè)計(jì)審查合格意見書操作指引一、大商業(yè)方案的消防意見咨詢（一）計(jì)劃時(shí)間：開始時(shí)間-摘牌日，完成時(shí)間-摘牌后30天，周期30天。（二）操作要點(diǎn)：1、與集團(tuán)規(guī)劃院（分管副院長所長主任工）溝通，取得大商業(yè)方案；通過規(guī)劃院及施工圖設(shè)計(jì)單位，初步了解方案的需消防突破問題。2、與消防總隊(duì)防火處支隊(duì)建審科專家（消防專家論證會(huì)）做初步溝通，取得大商業(yè)方案的消防咨詢意見：（1）尋找到消防有公關(guān)能力的第三方公司消防施工單位消防咨詢單位；（2）了解總隊(duì)支隊(duì)的管理體系及架構(gòu)，摸清誰有決定權(quán)誰是技術(shù)負(fù)責(zé)人，之間的相互關(guān)系。3、協(xié)調(diào)溝通總隊(duì)和支隊(duì)的技術(shù)負(fù)責(zé)人經(jīng)常參加消防論證會(huì)的專家組組長專家組的專家，幫助我們審核大商業(yè)方案，取得消防咨詢意見。4、了解項(xiàng)目所在地消防要求的側(cè)重點(diǎn)和特殊規(guī)定（省規(guī)）