2010年7月信陽市淮濱裝飾建材城營銷方案

北京首創(chuàng)(山東)地產(chǎn)策劃推廣機構(gòu)策略篇六、項目“永續(xù)經(jīng)營工程”計劃篇前言傳奇!同時，我們將尊重市場，尊重消費者，尊重商家，實現(xiàn)發(fā)展商策略篇一、項目分析(一)市場環(huán)境分析淮濱縣位于河南省東南部，淮河中上游。因地處淮河之濱而得名,屬于信陽市。全縣總面積1208平方公里。人口約70萬(2008淮濱縣轄7個鎮(zhèn)、10個鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、馬集鎮(zhèn)、欄桿鎮(zhèn)、防胡鎮(zhèn)、新里鎮(zhèn)、期思鎮(zhèn)、趙集鎮(zhèn)、臺頭鄉(xiāng)、王家崗鄉(xiāng)、固城鄉(xiāng)、三空橋鄉(xiāng)、張里鄉(xiāng)、鄧灣鄉(xiāng)、張莊鄉(xiāng)、王店鄉(xiāng)、谷堆鄉(xiāng)、蘆集鄉(xiāng)。縣人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)?；礊I縣地處淮河中上游，豫皖兩省交界處，南望大別山，北接黃淮大平原，境內(nèi)河渠縱橫，塘堰密布，洪河、2、城市性質(zhì)今日淮濱氣象萬千“淮濱地勢平坦、土壤肥沃、雨量充沛、油菜、花生、芝麻、棉花、煙葉、貓爪草、息半夏等各種優(yōu)質(zhì)農(nóng)淮濱縣歷史悠久，是楚相孫叔敖的故鄉(xiāng)，境內(nèi)周代蔣國故城等遺址至今仍閃耀著古文化的光芒，淮濱縣城即古烏龍集，自古共計一萬二百一十六引鹽船，自淮北至正陽關(guān)，經(jīng)烏龍集小船起《淮濱縣2006年2020年城市發(fā)展總體規(guī)劃》進行了重新修編，的城市道路格，城區(qū)面積達到10平方公里，縣城道路總長80公里，城區(qū)常住人口10萬人(二)市場現(xiàn)狀分析：理費30萬元。(三)目標群體分析投資者經(jīng)脫離了“投資饑渴癥”,從整個市場的“沒鋪可買”過渡到“選鋪買”,投資者對商業(yè)項目的投資逐漸理性，同時在市場的引導下，已不已超過30萬，近七成的投資者認為總價在15萬-30萬之間的商經(jīng)營者1、區(qū)域消費能力：項目的周邊地區(qū)要有足夠的消費群體以及流2、商業(yè)位置：商業(yè)位置一定要好，最好在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域或者靠3、交通：項目周邊的交通一定要流暢、方便，并且要有一定規(guī)消費者主流型態(tài)。所謂“一站式”,就是由多個同行業(yè)但不同門類產(chǎn)品組成的一個建材消費的新時代!沿街商鋪:陶瓷、地磚、地板、門業(yè)、鋁型材、鋼材、建筑材料等沿街二樓:燈具照明、家具、窗簾等到整個淮濱縣17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及周邊縣市消費者，其消費群體比較全面，消費群體將會是23-60歲之間的消費群體。(三)項目定位打造規(guī)?；难b飾建材航母市場定位形象定位品牌全面升級告別品牌店與小攤販比鄰而居的混亂，保證特許品牌專營店進駐，質(zhì)量無憂賣場全面升級告別小門面的零散無序，材市場，投資無憂享受全面升級告別街邊烈日和灰塵中的討價還核心思考1、租金與售價根據(jù)我司多年從事商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，商鋪的售價是月租金的100投資者較為接受行市場前期培育。預計第一年免租金738萬元，第二年減半租金369萬元，合計減免租金1007萬元。4、永續(xù)經(jīng)營之道我們將對全國范圍內(nèi)的裝飾建材品牌進行招商,把幾個大品牌或知名企個市場帶動起來。把淮濱縣的建材市場做強、做大、做活。在市場內(nèi)分區(qū)重要區(qū)位布置大品牌旗艦店、二線品牌專營店，帶動小型商戶。以優(yōu)惠政策，高品質(zhì)產(chǎn)品，高檔次的專業(yè)市場形象，全方位的興市措施，繁榮市場，提高市場品牌形象。形成高端、中端和普通全系列產(chǎn)品業(yè)招進來，通過，稅、費和租金等優(yōu)惠辦法，吸引他們?nèi)胧校伤麄儼颜?jīng)營業(yè)態(tài)格局，建成一個以淮濱為中心的大型裝為投資者、經(jīng)營戶搭建一個很好的經(jīng)營平臺，通過項目的營形成良好的口碑，不斷提高項目的商業(yè)價值以謀求更廣闊的商業(yè)發(fā)5、操盤時機掌握開盤對項目是一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，要根據(jù)市場的狀況，提高市沖擊波，銷售任務為25%-30%。按照對項目的初步估算，銷售總量預計將會在1、8億-2、2億●項目整體商場開業(yè)時，完成銷售任務的90%以上。保證商場的順利開業(yè)，開業(yè)時項目的招商率達到90%以上。(1)城市的形象與名片(2)打破傳統(tǒng)商業(yè)模式，引導消費潮流(3)成為淮濱商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)典范營銷策劃基本原則促銷措施挖掘并刺激潛在的大眾客戶，使他們項目“永續(xù)經(jīng)營工程”買滿1000元商品，可使用100元的現(xiàn)金券，商家將收到的現(xiàn)金券拿(五)、裝飾：建材：五金配件為5:3:2合理經(jīng)營比例計劃材、五金配件的合理比例為5:3:2,該比例能夠合理處理商場中不(六)、業(yè)主委員會管理計劃從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市場內(nèi)進行批量采購的人群，凡采購超過2000元，給予100元的油費補貼，兩年補貼200萬元。(八)、快捷采購計劃(九)、商業(yè)培訓計劃長期繁榮，預計每年公司管理費用40萬元。(十)規(guī)?；茝V計劃計劃篇銷售方案(一)項目整體價格策略一)、整體價格制定原則2、貼近市場的承受力原則1:有效人流的多少；原則2:注目率的高低。b、以街道為參照值：臨街的鋪位要比非臨街(含室內(nèi))的價格高；(二)付款方式供的按揭貸款額一般只可以進行5成10年的按揭，最多可申請6成2、5成10年銀行按揭貸款。(爭取6成10年按揭)10年?？蛻艉炗喓贤瑫r，支付首期10-20%,既要銀行支持),由銀行提供50%的按揭款，最長還款年限為10年。其付款方式一覽表：付款方式一次性付款銀行按揭(五成十年按揭)超輕松按揭簽署訂購書時付訂金人民幣5萬—10萬元簽署訂購書一周內(nèi)(扣除拾萬元定金)樓價50%并簽署銷售契約樓價50%并簽署銷售契約及辦理銀行按揭手續(xù)50%最長于10年內(nèi)分期還款樓價10-20%簽署銷售契約及辦理銀行按揭。首期余款無需支一個月內(nèi)付樓價50%根據(jù)淮濱裝飾建材城的情況，我司認為3-5年返租比較合適。三)十年保收計劃即客戶在購買本項目10年時間內(nèi)，發(fā)展商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率(利息)返還優(yōu)惠，客戶可選擇以1年、2年或5年為一個結(jié)算階段(客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價本計劃主旨在于對那些仍在持幣觀望，或是對本項目仍然存有極大顧慮的投資客制造無形的心理價位刺激，同時也是為了彰顯項目的四)購鋪易，低首付允許首期采用分期支付的方式，比如只是支付20%,30%由發(fā)展商提供2-3年無息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開業(yè)經(jīng)營后。購買帶租約的商鋪，收租后才付款，投資獲利更有保障。五)創(chuàng)業(yè)板商鋪創(chuàng)業(yè)板商鋪可以降低投資門檻，增強獲利能力。創(chuàng)業(yè)板商鋪是選擇多種15-30平米，總價在15萬元左右即可擁有淮濱裝飾建材城的商鋪，是中小型投資者的創(chuàng)業(yè)首選，發(fā)展商可提供更多金融支持。招商方案(一)項目整體招商原則(1)、把握業(yè)態(tài)經(jīng)營比例(2)、統(tǒng)一主題與品牌形象(3)、同業(yè)差異、異業(yè)互補(4)、核心主力店互動原則(5)、放水養(yǎng)魚原則招商范圍及品牌控制有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流(一)廣告總體策略3、不斷推出新賣點制造銷售高潮第一階段：引領(lǐng)一站式便捷采購，建設(shè)新家不再煩惱(導入期)第二階段：眼光創(chuàng)造財富(蓄客期)第三階段：財富由此裂變，全國同步發(fā)售(發(fā)售期)第四階段：豫東南的財富沸點(持續(xù)期)蓄客期蓄客期分為4個階段爭取落實30-50個品牌客戶，以及大量的一般商戶和第一批買4、核心賣點組織意向客戶在五星級酒店舉行投資大會(開盤前10-14天),公開發(fā)售●大型活動強勢銷售期●在當?shù)亟M織相關(guān)的活動，形成市場轟動效應及市場美譽度。2、推廣目標●形成項目在市場上的強勢銷售熱潮；●建立項目在市場的品牌知名度和美譽度，建立轟動的市場影響?；礊I裝飾建材城在前期的強勢廣告推廣下，適當?shù)臏p少廣告投放力度，保持一定廣告投放推廣量，維持銷售熱度。4、事件行銷安排鋪王拍賣把淮濱裝飾建材城位置最好的商鋪拿出來，舉行鋪王拍賣會，同時邀請全國最著名的拍賣師親自主持本次拍賣會，形成良好的市場效永續(xù)經(jīng)營培訓班組織前期已經(jīng)認購的客戶和經(jīng)營客戶，舉行永續(xù)經(jīng)營培訓班，對他們進行免費培訓，主要是幫助客戶提升經(jīng)商技巧。通過舉行培訓班(知名教授帶隊)在會淮濱商業(yè)市場形成良好的口碑，吸引更多的投知名專家演講邀請知名專家進行演講，拓展項目的美譽度。1、聯(lián)系聘請優(yōu)秀的銷售代理公司。第二次公開發(fā)售發(fā)行貴賓卡●向外界公開招募會員發(fā)行五洲卡，為入駐項目的商家積累穩(wěn)定的●可前期向當?shù)氐恼獑T、社會名流和知名人士贈貴賓卡，利用其廣泛的社會關(guān)系及影響力，吸引更多具有較強購買力的人群成●在積累一定數(shù)量VIP會員后，形成了相當規(guī)模極具購買力的消費人群，并以此為新聞炒作點，通過媒體的宣主力店簽約儀式持續(xù)銷售期投入240萬元。封頂儀式在12月底，項目接近封頂，淮濱裝飾建材城將借此機會組織系銷售尾期主要通過報紙等高端媒體，進行專業(yè)的造勢，向社會發(fā)布開業(yè)的消息，同時通過廣告推廣，促進尾盤的銷售。銷售與招商同時進入收尾階段，共同實現(xiàn)銷售、招商目標。大型新聞發(fā)布會及酒會邀請媒介、政府以及業(yè)主商家，共同舉辦五洲商業(yè)廣場的新聞發(fā)布會，激起投資者的投資信心，產(chǎn)生強大的社會效應。(三)費用預算及分配按照項目的銷售額以2億元計算，根據(jù)我司多年從事地產(chǎn)的經(jīng)驗，估計淮濱裝飾建材城的廣告費用將會為銷售額的2%,約400萬。(1)、對于商業(yè)項目而言，由于售價較高，商業(yè)價值較高，所以廣告的投入相對要高于住宅和寫字樓項目，商鋪的推廣費用偏高是普(2)、在整個項目的推廣當中，前期廣告投入所塑造的品牌將是品牌港的一筆巨大的無形資產(chǎn)，前期投入的廣告，將累積到項目的形宣傳載體內(nèi)容百分比金額戶外廣告包括路牌、道旗、小型道牌等32萬電視電臺含制作費、專欄節(jié)目等68萬平面廣告包括報紙、雜志等160萬公關(guān)活動包括展銷會、事件營銷等100萬現(xiàn)場展示系統(tǒng)包括售樓部裝飾、模型、布置、圍墻20萬銷售資料包括樓書、折頁、單張等宣傳用品2010年7月—2011年2月各階段廣告推廣費用：●鋪墊期(2010年7月-2010年10月):15%,約24萬元●首次公開發(fā)售(2010年10月—12月):45%,約72萬元●強銷期(2011年1月):10%,16萬元；●第二次公開發(fā)售(2011年2月—4月):20%,32萬元；●加推期(2011年4月—7月):10%,約32萬元。●鋪墊期(2010年7月-2010年10月):25%,約60萬元●首次公開發(fā)售(2010年11月—12月):40%,約64萬元；●強銷期(2011年1月):10%,約24萬元；●第二次公開發(fā)售(2011年3月—4月):15%,約36萬元；●加推期(2011年5月—7月):10%,約24萬元。(四)媒介安排以一次發(fā)行8-16版的模式(廣告配合軟文),造成轟動效應，全采訪，開盤電臺直播等形式，其中正點新聞播報為純廣告(5秒),電臺采訪類廣告由電臺組織采訪(3-5分鐘),闡述項目開發(fā)的理念。4、電視廣告制作懸念篇(15、30秒)形象篇(30/60秒)促銷篇(30秒)開盤篇(15/30秒)電視雜志(3-5分鐘)(五)開盤前廣告進程2、宣傳資料(樓書、招商手冊等)準備完畢。,物流保障經(jīng)營保障收益保障一次買斷50年經(jīng)營權(quán)，僅房租在5年后就將翻一倍以上，10年后可以達到三倍以上，輕輕松松穩(wěn)賺30年。第五步：為確保開盤后商業(yè)運營秩序，市場長期繁榮發(fā)展，開業(yè)后1、定期舉辦裝飾建材展銷會，配套額度20萬元各大媒體推廣每年2次。方略配套額度每次十萬元,每月一次各大媒體推廣3、建立淮濱裝西建材行業(yè)協(xié)會定期組織專業(yè)會員全國各地考察學習每年4次，每次配套額度8萬元4、愛家愛生活選購周配套額度3萬元每年18次各大媒名度配套額度2-6萬，每年24次各大媒體宣傳6、家庭裝飾文化品位比賽提高淮濱居民的家居文化生活配資深專業(yè)團隊卓越管理實效專業(yè)管理公司專注服務商家管理范圍與內(nèi)容商家管理招商引進調(diào)場補缺經(jīng)營公約契約執(zhí)行程金收取憂惠政策聯(lián)動促銷等2商品管理經(jīng)營箭案進場質(zhì)性簡品抽檢物價管控品質(zhì)保證貨源渠道優(yōu)化3服務管理總機總臺釋疑解感投訴代理先行器付進究服務責任會員接