《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的不均衡問(wèn)題及完善對(duì)策研究》7600字（論文）

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的不均衡問(wèn)題及完善對(duì)策研究摘要伴隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及人們生活水平的日益提高，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展與成績(jī)。宏觀調(diào)控在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上具有鮮明的特點(diǎn)。但政府宏觀調(diào)控又是把雙刃劍。它在一定程度上緩解了社會(huì)矛盾，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但同時(shí)又出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題。如房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，商品房空置現(xiàn)象嚴(yán)重等等。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)于我國(guó)的房?jī)r(jià)同樣有著總體上的影響，對(duì)于房?jī)r(jià)的走向有著導(dǎo)向的作用。本文通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，宏觀調(diào)控及理論研究現(xiàn)狀的分析，了解房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控已經(jīng)成為整體經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，同時(shí)指出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著市場(chǎng)發(fā)展失衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡以及房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理的問(wèn)題，進(jìn)而提出了一些合理化政策建議。本文把房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策劃分為土地，財(cái)政和稅收等三大政策，并對(duì)近年來(lái)我國(guó)頒布的房地產(chǎn)宏觀控制政策進(jìn)行分析，同時(shí)對(duì)這些政策的實(shí)施效果進(jìn)行研究。正確認(rèn)識(shí)并處理好市場(chǎng)和政府之間的關(guān)系對(duì)于進(jìn)一步強(qiáng)化和改善政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的宏觀調(diào)控、推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著十分現(xiàn)實(shí)的意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)不均衡調(diào)查分析目錄TOC\o"1-3"\h\u8492摘要 1202421.緒論 3317491.1研究的背景及意義 3296111.2國(guó)內(nèi)外研究綜述 3271181.2.1國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 395911.2.2國(guó)外研究現(xiàn)狀 4138463.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素分析 581833.1我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響 578763.1.1限購(gòu)令出臺(tái)后效果立竿見(jiàn)影 5322563.1.2保障性住房惠民生 5231913.1.3提存貸利率穩(wěn)房?jī)r(jià) 5282553.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素分析 6115333.2.1經(jīng)濟(jì)因素 6242883.2.2政策因素 6112653.2.3人口因素 7225964.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的不均衡問(wèn)題 897804.1政府宏觀調(diào)控的手段仍過(guò)于單一 8233374.2無(wú)法協(xié)調(diào)各方的利益，效力打折 8233394.3地方政府宏觀調(diào)控的積極性不大 8197004.4強(qiáng)調(diào)自有住房市場(chǎng)存結(jié)構(gòu)性矛盾 8304325.促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的對(duì)策 10156695.1促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的對(duì)策 1061705.1.1加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作 10202675.1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作 1077865.1.3有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 10123585.1.4合理引導(dǎo)住房主體需求 1094985.2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不均衡宏觀調(diào)控的有效建議 1130345.2.1正確掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段 11313805.2.2針對(duì)不同的區(qū)域?qū)嵭胁顒e化調(diào)控政策 11116255.2.3提高地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性 1182055.2.4引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立合理的住房消費(fèi)觀念 12200066.結(jié)束語(yǔ) 1331608參考文獻(xiàn) 14

1.緒論1.1研究的背景及意義當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在價(jià)格的不合理繼續(xù)上漲、投資規(guī)模過(guò)大、房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求增加等方面。在威脅房地產(chǎn)金融安全的同時(shí)，也深刻地影響到了人們的生活以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行。房地產(chǎn)的特性及房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，需要我國(guó)政府實(shí)施有效的規(guī)制。近幾年，我國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)政策頻出，但是并未能較大程度地改善房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題。很多地區(qū)還存在著房?jī)r(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)供需不平衡的問(wèn)題。在此情況下，厘清中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不平衡發(fā)展現(xiàn)狀，厘清國(guó)家宏觀調(diào)控政策及對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的效應(yīng)，剖析宏觀調(diào)控政策作用機(jī)理及調(diào)控效果理想與否，深入探究各類(lèi)問(wèn)題產(chǎn)生原因，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，具有十分現(xiàn)實(shí)的意義，為改善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控及常規(guī)建設(shè)提出合理化建議。這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康，持續(xù)，穩(wěn)定的發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)，快速，健康的發(fā)展以及全面建設(shè)小康社會(huì)和加快社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。1.2國(guó)內(nèi)外研究綜述1.2.1國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題上，國(guó)內(nèi)學(xué)者也做出了很多努力。關(guān)于宏觀調(diào)控體系，林增杰主張中國(guó)要積極建立住宅產(chǎn)業(yè)體系，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)體系，中介服務(wù)體系，金融支持體系以及管理檢測(cè)體系五大體系，以此為基礎(chǔ)，利用經(jīng)濟(jì)的，法律的，市場(chǎng)的，市場(chǎng)的機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行行政管理與計(jì)劃管理相結(jié)合的方式來(lái)建立中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控體系。翟春紅等指出，作為抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的一項(xiàng)重大舉措，我國(guó)政府加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控已取得顯著成效，但是也不同程度地存在著諸如強(qiáng)勁需求和抑制供給的矛盾、政策及政策及時(shí)性、方向性錯(cuò)誤等錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，這些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)已經(jīng)影響到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及宏觀調(diào)控成效。關(guān)于中國(guó)定量預(yù)測(cè)問(wèn)題，王耀武，羅兆烈，孫平等人在《房地產(chǎn)市場(chǎng)》一書(shū)中構(gòu)建多元線性回歸模型對(duì)中國(guó)城市住房需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，利用收入，人口，廢棄房屋個(gè)數(shù)等指標(biāo)進(jìn)行分析。趙黎明、錢(qián)偉榮撰文《住宅市場(chǎng)需求組合預(yù)測(cè)》，將組合預(yù)測(cè)方法帶入住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，并用實(shí)例說(shuō)明組合預(yù)測(cè)的使用過(guò)程。實(shí)例應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，灰色模型和其他預(yù)測(cè)方法組合系統(tǒng)在目前環(huán)境下為住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)做出有益探索。朱永勝，王衛(wèi)平撰文《房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素的灰色關(guān)聯(lián)分析》，考察了房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的主導(dǎo)因素及各種因素影響需求的作用機(jī)理。1.2.2國(guó)外研究現(xiàn)狀西方學(xué)者則積極主張政府利用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)與調(diào)控。有代表性的學(xué)者有懷特·m·J·E·理查德，惠頓，威廉·C等。他們應(yīng)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，探討政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，以及政府干預(yù)是否有效率等問(wèn)題。Dipasquel·Wheaton等人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)，地方政府和房地產(chǎn)業(yè)之間關(guān)系進(jìn)行研究，提出政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行介入和規(guī)制的必要性。丹尼斯·J·麥肯齊和理查德·M·貝茨建議政府應(yīng)介入住房建設(shè)與管理計(jì)劃中，由于政府不能通過(guò)介入住房市場(chǎng)改變供需狀況以適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的部分。M·拉爾夫探討政府政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡發(fā)展中的作用。

3.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素分析3.1我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響為解決房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題，無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，均采取市場(chǎng)與政府聯(lián)合規(guī)制的所謂“混合經(jīng)濟(jì)”模式。中央政府不斷嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策極大地遏制了各地區(qū)高房?jī)r(jià)的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)松動(dòng)，正是中央政策不斷調(diào)控所致。從2010年開(kāi)始，中央政府對(duì)房地產(chǎn)采取的控制措施主要有收緊流動(dòng)性，限制采購(gòu)，加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，加大借貸成本，開(kāi)征物業(yè)稅等。3.1.1限購(gòu)令出臺(tái)后效果立竿見(jiàn)影限購(gòu)令出臺(tái)之后，各地區(qū)樓市成交量明顯減少，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)現(xiàn)象。北京出臺(tái)《北京市十五條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《調(diào)控辦法》），明確提出要打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性投資行為，上調(diào)第二套住房首付、貸款利率等，同時(shí)要求外國(guó)人在購(gòu)房時(shí)必須提供五年完稅證明或者社會(huì)保障證明。在中國(guó)，購(gòu)房限制最嚴(yán)。2019北京新房?jī)r(jià)格同比為零。在北京，新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)第4個(gè)月止?jié)q。同時(shí)9月北京二手房?jī)r(jià)格也環(huán)比有所回落。由此可見(jiàn)，北京房?jī)r(jià)高企態(tài)勢(shì)已經(jīng)得到了初步抑制。限購(gòu)令出臺(tái)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)線上簽約數(shù)量及面積均減少逾一，年內(nèi)已降到“谷底”。新建商品房銷(xiāo)售面積已連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)明顯減少。今年1-10月份，我市商品房銷(xiāo)售面積達(dá)486.84萬(wàn)hm2，比去年同期有所增加。增長(zhǎng)率較1-9月份，1-8月份，1-7月份分別下降了2.5,10.1,12.2倍。3.1.2保障性住房惠民生改善城市低收入居民居住條件是一個(gè)重大民生問(wèn)題，因此加快保障性安居工程建設(shè)對(duì)改善民生和促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定有著十分重大的意義?！笆濉睍r(shí)期應(yīng)“健全符合我國(guó)國(guó)情的住房制度與政策體系；加強(qiáng)保障性住房建設(shè)；加快棚戶(hù)區(qū)改造步伐；大力發(fā)展公共租賃住房；增加低收入居民住房供應(yīng)；從源頭上解決保障性住房供應(yīng)不足問(wèn)題“。加快保障性住房建設(shè)，對(duì)于調(diào)整我國(guó)城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高城市固定資產(chǎn)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都會(huì)起到積極作用。3.1.3提存貸利率穩(wěn)房?jī)r(jià)提高貸款基準(zhǔn)利率有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)和從源頭上維護(hù)購(gòu)房者利益；有助于抑制過(guò)度投資和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。央行提高利率，主要是為了遏制通貨膨脹。但受多重調(diào)控政策共同影響，升息必然沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。加息在彰顯中央政府進(jìn)一步打壓房?jī)r(jià)決心的同時(shí)，有利于房?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期的轉(zhuǎn)變。最為直接的后果就是新增交易量大幅減少。降低資產(chǎn)流動(dòng)性來(lái)遏制價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)價(jià)值有望全年小幅增長(zhǎng)甚至維持不變。3.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素分析3.2.1經(jīng)濟(jì)因素由于各種因素的影響，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)的房?jī)r(jià)總是表現(xiàn)出不同的價(jià)格變化。商業(yè)區(qū)的房?jī)r(jià)通常隨人口和消費(fèi)水平的變化而變化，但居住區(qū)因其獨(dú)特的地理位置和環(huán)境屬性對(duì)房?jī)r(jià)的影響不同。一些研究表明，居住區(qū)的房?jī)r(jià)普遍高于商業(yè)區(qū)。因此，經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響是巨大的。3.2.2政策因素在中國(guó)人口大背景和人口教育結(jié)構(gòu)變化的前提下，調(diào)控政策主要是針對(duì)和基于中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)和人口教育結(jié)構(gòu)而提出的。其中人口結(jié)構(gòu)主要指某一年齡組人口在總?cè)丝谥械谋戎亍Ｋ慕缍纫蕾?lài)于社會(huì)發(fā)展與人口發(fā)展，又依賴(lài)于過(guò)去與現(xiàn)在人口出生與死亡在人口發(fā)展中的整體作用與功能。又是社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也為今后人口變化與再生提供了借鑒與基礎(chǔ)。人口結(jié)構(gòu)對(duì)于今后人口發(fā)展速度，發(fā)展類(lèi)型及發(fā)展趨勢(shì)具有重要價(jià)值與影響，并在某種程度上為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要作用。整體人口包括不同年齡的人。居民的年齡結(jié)構(gòu)，能反映出每一個(gè)人所占人口比例及居民和居民間的相互關(guān)系。但是，每一個(gè)個(gè)體所構(gòu)成的年齡組對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)發(fā)展所處的位置是不一樣的，對(duì)于社會(huì)所產(chǎn)生的作用也是不一樣的。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)把0至14歲者界定為兒童人口、15至64歲者界定為工作人口、60至65歲者和60至65歲以上者界定為老年人口。就住房消費(fèi)而言，各年齡階段人群對(duì)于住房購(gòu)買(mǎi)有著不一樣的需求與要求，尤其是20-59周歲人群對(duì)于住房質(zhì)量與環(huán)境還是有著一定要求的。所以，這一年齡階段的人群才是最主要的購(gòu)房人群。3.2.3人口因素隨著外國(guó)精英的移民，這將帶來(lái)大量資本，增加市場(chǎng)的有效需求。調(diào)控政策主要是針對(duì)和基于中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)和人口教育結(jié)構(gòu)而提出的。假定20-59歲居民占總?cè)丝诒壤仙?，房地產(chǎn)市場(chǎng)將隨之起伏。即人口基數(shù)在20-59歲間，住房需求越多房?jī)r(jià)越高。同時(shí)該人群在國(guó)際上被界定為工作人口。實(shí)際上它還存在勞動(dòng)行為與收入之間的關(guān)系，所以這個(gè)群體的成長(zhǎng)還會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，然后才會(huì)促進(jìn)個(gè)人收入提高。這最終要靠提高生活質(zhì)量來(lái)滿足住房需求。從某種程度上說(shuō)，他們還會(huì)拉動(dòng)商品房市場(chǎng)的繁榮。根據(jù)國(guó)家公布的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在20世紀(jì)90年代，中國(guó)的撫養(yǎng)比呈下降趨勢(shì)。直到21世紀(jì)初，自1998年實(shí)行住房改革政策以來(lái)，中國(guó)的撫養(yǎng)比下降了近10個(gè)百分點(diǎn)。所有這些都來(lái)自20世紀(jì)80年代在中國(guó)爆發(fā)的第三次生育高峰。在21世紀(jì)，他們已經(jīng)成長(zhǎng)為年輕人，推動(dòng)了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加了人均收入，從而提高了生活質(zhì)量和住房需求。所以，從住宅消費(fèi)者來(lái)看，人口第三次嬰兒潮加大了商品房需求量，從而推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升。

4.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的不均衡問(wèn)題4.1政府宏觀調(diào)控的手段仍過(guò)于單一所以，從住宅消費(fèi)者來(lái)看，人口第三次嬰兒潮加大了商品房需求量，從而推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升。縱觀近幾年頒布的房地產(chǎn)政策，可以發(fā)現(xiàn)政府力圖借助行政權(quán)力、部門(mén)通知等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性、差異性等特征，僅靠幾家傳統(tǒng)單位來(lái)發(fā)文對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)的方式常常會(huì)造成反向調(diào)節(jié)，也就是調(diào)節(jié)的對(duì)象與措施互相沖突。同時(shí)，在規(guī)制與控制方法運(yùn)用中，政府針對(duì)不同人群實(shí)行一刀切。比如央行為打擊投機(jī)性需求一再上調(diào)住房貸款利率。這一利率無(wú)差異政策在加大投機(jī)性住房成本的同時(shí)，也加重首次購(gòu)房者或者自營(yíng)職業(yè)者負(fù)擔(dān)，從而影響宏觀調(diào)控成效。4.2無(wú)法協(xié)調(diào)各方的利益，效力打折伴隨著改革的不斷深入與經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，中國(guó)社會(huì)利益多元化傾向越來(lái)越顯著。在中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)程中，受多利益集團(tuán)博弈等因素的影響，其調(diào)控效果顯著下降，表現(xiàn)為中央政府，地方政府以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三者之間的利益訴求。作為中央政府來(lái)說(shuō)，制定宏觀調(diào)控政策通常是立足于全局、綜合的角度，從整體利益出發(fā)，而地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則常常不得不從自身地方利益出發(fā)來(lái)執(zhí)行。是整體利益和局部利益之分制約著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的發(fā)揮，使得宏觀調(diào)控某種程度上流于空泛，調(diào)控效果大打折扣。4.3地方政府宏觀調(diào)控的積極性不大一直以來(lái)，受我國(guó)特殊國(guó)情，地方政府官員業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展固有模式限制等因素影響，地方政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)積極性不高，有的地方甚至出現(xiàn)了阻力。中央政府決策中，常常會(huì)計(jì)劃出一些國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)，這類(lèi)計(jì)劃常常會(huì)忽略了各地的特色與特征。所擬定的方案通常不適用于本區(qū)域發(fā)展。所以會(huì)造成負(fù)面影響。與此同時(shí)，中央政府計(jì)劃減少并影響了地方政府主動(dòng)性與積極性。同時(shí)，受當(dāng)前地方政府績(jī)效評(píng)估體系局限，地方官員績(jī)效評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于偏重GDP,城市化率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而忽略中低收入居民生活狀況等民生指標(biāo)。地方政府對(duì)土地收入的依賴(lài)性很強(qiáng)。結(jié)果是地方政府改革動(dòng)力不足、宏觀調(diào)控積極性較低。4.4強(qiáng)調(diào)自有住房市場(chǎng)存結(jié)構(gòu)性矛盾當(dāng)前，中國(guó)多數(shù)地區(qū)住房擁有率較高，高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)有水平與階段。尤其是因?yàn)橹袊?guó)居民收入貧富差距較大，高收入者有第二、三套房，低收入者無(wú)房可買(mǎi)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲取高額利潤(rùn)，不斷增加高端房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，使大型商品房、高收入人群商品房所占比重過(guò)大，而中低收入人群一般中小房嚴(yán)重不足，造成市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾。住房消費(fèi)應(yīng)遵循梯度變化的規(guī)律，然而這種規(guī)律在中國(guó)卻面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。近幾年買(mǎi)房一般都強(qiáng)調(diào)“一步到位”或者“盡快到位”。這種過(guò)度消費(fèi)與過(guò)度消費(fèi)造成了需求膨脹、刺激了房?jī)r(jià)上升、加大了居民經(jīng)濟(jì)壓力、加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的對(duì)策5.1促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的對(duì)策5.1.1加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作構(gòu)建科學(xué)、高效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警體系、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)、健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房及既有房屋成交價(jià)格，當(dāng)前要特別關(guān)注強(qiáng)化住宅商品房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)。加強(qiáng)對(duì)每季度、每年房?jī)r(jià)的分析預(yù)測(cè)，把土地出讓面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，建筑面積、竣工面積，銷(xiāo)售面積，空置房屋面積，新建商品房空置率，平均市場(chǎng)價(jià)格等指標(biāo)及其變動(dòng)情況、成因等因素列入分析范圍。如出現(xiàn)異常價(jià)格波動(dòng)等情況，應(yīng)及時(shí)發(fā)出預(yù)警建議。5.1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤和聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行及時(shí)的反饋、查找、協(xié)調(diào)和解決。保證房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府土地供應(yīng)年度計(jì)劃運(yùn)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并通過(guò)統(tǒng)一招標(biāo)，拍賣(mài)和掛牌等方式獲得土地使用權(quán)。同時(shí)嚴(yán)格履行房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用，立項(xiàng)，策劃，施工和銷(xiāo)售的有關(guān)程序。保障房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)準(zhǔn)入，嚴(yán)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)關(guān)，打擊規(guī)避注冊(cè)資本、項(xiàng)目資本、無(wú)證或者越權(quán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)等違法行為。5.1.3有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)與本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合而發(fā)展。以軌道交通和其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為基礎(chǔ)，制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃并合理留出發(fā)展空間，以城市規(guī)劃實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好作用。強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，通過(guò)提高房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度、培育發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)作用等方式，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)掌握市場(chǎng)情況，并結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理組織制定發(fā)展規(guī)劃。5.1.4合理引導(dǎo)住房主體需求中低收入職工，新型城鎮(zhèn)職工，城市化帶動(dòng)的群體，進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民工，城鎮(zhèn)貧困家庭等，構(gòu)成了社會(huì)住房需求的主體。為了適應(yīng)這一需要，今年市政府在增加廉租房的同時(shí)，著力于配套商品房及中低價(jià)位商品房的開(kāi)發(fā)。我區(qū)要抓住這一機(jī)遇，從商品房的開(kāi)發(fā)到普通住房的建設(shè)、住房供給的增加、住房功能的完善、住房質(zhì)量的提高等方面進(jìn)行積極的引導(dǎo)。同時(shí)根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)情況以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，對(duì)居民進(jìn)行合理的住房消費(fèi)引導(dǎo)，促使主體需求趨于合理化。5.2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不均衡宏觀調(diào)控的有效建議5.2.1正確掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段政府要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在各個(gè)時(shí)期的特點(diǎn)及存在的問(wèn)題采取相應(yīng)調(diào)控措施。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益完善與發(fā)展的情況下，我國(guó)政府應(yīng)轉(zhuǎn)變以往主要依靠行政手段進(jìn)行宏觀調(diào)控的狀況。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控要以經(jīng)濟(jì)手段為主導(dǎo)，行政、法律手段為補(bǔ)充，避免政府直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施行政干預(yù)，避免政策不斷改變。5.2.2針對(duì)不同的區(qū)域?qū)嵭胁顒e化調(diào)控政策房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)因地制宜，切忌“一刀切"。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的制定，既應(yīng)從房地產(chǎn)行業(yè)出發(fā)，分析掌握房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平，又應(yīng)從空間角度透視、剖析不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，同時(shí)也應(yīng)研究房地產(chǎn)業(yè)的空間分異，并根據(jù)不同對(duì)象采取有區(qū)別的調(diào)控政策。5.2.3提高地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性一是降低中央政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃方面的集中性。決策中中央政府要盡可能避免對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)進(jìn)行謀劃。鼓勵(lì)地方政府結(jié)合自身特點(diǎn)，制定出適合本地房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際的可行性規(guī)劃，找準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。另外要更注重促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展而非經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。二是健全地方政府的績(jī)效考核體系。一方面改革地方官員績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)以削弱考核標(biāo)準(zhǔn)中GDP,城鎮(zhèn)化率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以改善中低收入居民生活狀況等民生指標(biāo)以允許某些地區(qū)實(shí)現(xiàn)零增長(zhǎng)乃至負(fù)增長(zhǎng)，另一方面改革與完善分稅制以實(shí)現(xiàn)地方政府行政與財(cái)政權(quán)力的對(duì)稱(chēng)，與此同時(shí)改革土地收入制度以適時(shí)向中央退還地方政府繳納的土地出讓金收入以降低地方政府對(duì)于土地的依賴(lài)性以監(jiān)督控制地方政府為了謀求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)多地批準(zhǔn)或者無(wú)條件地緊縮土地根底。5.2.4引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立合理的住房消費(fèi)觀念在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，很多投資者都處于非理性狀態(tài)，這也成為了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格起伏的主要因素。為此，政府要強(qiáng)化政策與輿論引導(dǎo)，誘導(dǎo)消費(fèi)者改變“一步到位、只購(gòu)新居”的消費(fèi)觀念，提倡以消費(fèi)能力為基礎(chǔ)形成科學(xué)的“租”與“購(gòu)”消費(fèi)方式，并對(duì)普通居民進(jìn)行理性引導(dǎo)以形成多元化住房梯度消費(fèi)觀。同時(shí)政府要積極開(kāi)拓不同層次的住房市場(chǎng)。在我國(guó)，居民收入水平不斷擴(kuò)大與分化使得住房消費(fèi)群體多樣化。基于此，政府要依據(jù)居民住房收入水平設(shè)計(jì)由租金折扣，價(jià)格折扣，利息折扣等多層次住房政策體系。結(jié)合實(shí)際需要安排中低價(jià)中小型商品房土地供應(yīng)規(guī)劃及建設(shè)計(jì)劃。

6.結(jié)束語(yǔ)從整體上看，我國(guó)政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策需重點(diǎn)關(guān)注如下問(wèn)題：一是土地供應(yīng)問(wèn)題，加大民用住房用地的供給力度，明確限價(jià)及經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)政策；二是稅收政策問(wèn)題，即加大一手、二手房交易過(guò)程中的稅收征收力度，明確普通房與非普通房不同的稅率；三是價(jià)格政策問(wèn)題，比如部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等。另外主要的措施還有信貸政策，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策以及對(duì)外資的限制政策。房地產(chǎn)業(yè)本身能否持續(xù)，健康，快速地發(fā)展，有賴(lài)于政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。房地產(chǎn)市場(chǎng)能否建立健全，其功能能否正常實(shí)現(xiàn)，在某種程度上還依賴(lài)于政府調(diào)控與管