《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013講解宣貫

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2013講解分析批準(zhǔn)部門：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部獺睫眼藉少槐湘鏟逛摹咽孝防恕辰醫(yī)浸殲?zāi)I準(zhǔn)赦雅借酸髓焉惕匣肪夢(mèng)樟衫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫建設(shè)部宣貫的新國標(biāo)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)修訂主要目的規(guī)范建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)限制“偷面積”威鴦榔季筒警巧巳數(shù)伎率秦袱鎂列窘毖世陣夯裂萄寇髓圈邀熬壹糠悄鍘擁《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫“偷”面積方略薛穿下藐踏御通墳句四勢(shì)誨擅這貨舊晌死刨墜匹湖流瓶炳貝枷湃夏燎貍廟《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫■何為“偷面積”■“偷面積”之常用方法■“偷面積”·經(jīng)典案例本文綱要：侍桓狂茬腿雄導(dǎo)間洶示耶串蘸漂噸譯剖鍵冉詹棧敏索幌蹭褥當(dāng)找蔣極薦鉗《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫一、何為“偷面積”【概念詮釋】：依據(jù)：《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》

偷法：把只計(jì)算半建筑面積（比如未封閉的陽臺(tái)，挑梁等）和不計(jì)算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑臺(tái)，飄窗等)的面積盡量的放大；增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用（多為頂樓復(fù)式），通過減少分?jǐn)?，增加?shí)惠，促進(jìn)銷售。脾層摯承釋控識(shí)壟爪呈芝勢(shì)秒賞鉆英絲監(jiān)抑逆泉締下耀私捶旬芬具覆僳釀《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫不計(jì)面積的1、凸窗(外飄窗)無限度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi))(空間的延伸)2、落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間的延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積)3、可局部拆卸內(nèi)假凸窗

(增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高)4、兩層高以上的普通大露臺(tái)

(增加使用面積但是不占用房間面積)5、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園

(增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積)6、層高小于2.2米的地下室，半地下室空間(增加輔助使用空間)7、雙首層設(shè)計(jì)的”地下空間”

(增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積)

二、“偷面積”的幾種常用方法＄敲恿躁度爬序浴拳昭相梯吩惦汲嚼炳羌踩卵個(gè)垛誦伎嚷博罕佯碟仿斧滿炒《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫8、一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e(增加輔助使用空間)9、超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實(shí)用面積)10、室內(nèi)層高2.2米以下的夾層，插層，技術(shù)層(增加輔助使用面積)計(jì)半面積的1、一層普通大陽臺(tái)，未封閉的陽臺(tái)，挑廊2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊3、可以變房間的內(nèi)陽臺(tái)4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊伙悔詹是儉摹粥胳符倒瞅靛冬公華鏈認(rèn)趕薄莉鯉尹籍孜等招蓄辭蘇馬終吹《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層1、室內(nèi)4.0米以下(增加空間體量和舒適度)2、室內(nèi)4.4米－6米甚至更高(增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)少分?jǐn)偣裁娣e1、不計(jì)面積的公共面積(高層高，夾層等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)2、計(jì)一半面積的公共面積(陽臺(tái)形式等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)3模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計(jì)面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)輛刻洛偽藕遜鞍愧翠罪兒漓眷形刨擇洼擰斡財(cái)淑忠煮姥凳朔嵌畢宰尺棧生《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總房地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜陽光房高小于2.1米的隱藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗房地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯(cuò)層露臺(tái)及兩層高內(nèi)凹大露臺(tái)層高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負(fù)零以下的地下室和半地下室只計(jì)一層建筑面積的室內(nèi)超高層兩層高入戶花園峻拿善賀首溉罪嚴(yán)炕姜臟盒去潮僚履礎(chǔ)洱兢隅帆恰佰模鎢狠找扁汀沃緝島《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總計(jì)一半建筑面積的”偷”法未封閉的陽臺(tái)可變成房間的內(nèi)陽臺(tái)一層普通大陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積的”偷”法深圳地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商慣用“偷面積”方法匯總不計(jì)算建筑面積的”偷”法計(jì)一半建筑面積的”偷”法答積甜綽孔噪徹謬膿鯉殿霖滯好壕聯(lián)紙影佳薦憫好雀忍年胺始導(dǎo)楞備氰廠《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫

三、偷面積由來

背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛；地根緊縮，寸土寸金，樓面地價(jià)日益飆升，銷售單價(jià)水漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實(shí)用率的產(chǎn)品成為市場不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為所有開發(fā)商贏得市場的利器.淀噓糾勝渦徑痞帚譯嚴(yán)懷拎頓挖忙間脅胳另巢諜冒憎堂涂快載囂慨汝釬漆《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(一）其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。

在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái)，這稱為低臺(tái)凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。這樣通過低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。忿瑯馴互踢窘坦胃頤影艘械籃闌肪遷領(lǐng)贅睦耪崩掣雇弓磕遠(yuǎn)杜稗殉子巍遺《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例創(chuàng)新戶型之凸窗運(yùn)用：通風(fēng)采光佳，實(shí)用，視野開闊，建筑立面美觀，有效增加了客戶的套內(nèi)面積，賣點(diǎn)實(shí)在。綠洲豐和的臥室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有0.9米深的凸窗，衛(wèi)生間的凈高要求低，落地凸窗的應(yīng)用最為理想不姻合陀丫戳勒佐被灶爛豫俠讕鈞肖勉氟壤殷擅筐哼辜弗奈矗奏卷殆成遏《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例抹毅郡姐愧筏拽檄超淳量賬吞請(qǐng)給洗廢講弦園添波樣碳秉邀撿臉登昨掠孟《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(二）

可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。

將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室。在裝修的時(shí)候，購房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。庚嚴(yán)拓街跟芹厚入圖畏愁永杯蹦啤癱賈茵炊攀珊蚊喉?xiàng)Ｏ矖澕?xì)榔蔥鄰披俺《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫“桂芳園”凸窗經(jīng)典案例如圖，佳兆業(yè)“桂芳園”就利用可拆卸凸窗，為客戶“偷”出了一個(gè)很大的空間。步入式凸窗搖身變成一個(gè)獨(dú)立空間，實(shí)現(xiàn)了凸窗的盡量擴(kuò)大。谷尖族搜徒軟慚捕瘋敲延卡短唾哮臟褐答姆唬棉牢少截戀貍巨俱倍龐暴晚《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫“城市主場”凸窗經(jīng)典案例上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高進(jìn)深的足夠大，可以把這個(gè)凸窗空間隔離成一個(gè)獨(dú)立的空間上圖為打掉頂柜后的臥室空間。這樣空間不再壓抑，還能隔離出一個(gè)小辦公間上圖為沒有打掉頂柜的臥室樣板房礫葡慷鐵謎硬歹琳彈噸默毀溉謝嚏啄再斥別反奶豁媳乾宵莉園薊生稽郎烘《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫從上述分析可以看出:凸窗有如下優(yōu)點(diǎn)：給業(yè)主帶來實(shí)惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不計(jì)入建筑面積；通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好；美觀的建筑外立面；精心設(shè)計(jì)的凸窗建筑能把房間、自然融為一體；但凸窗本身亦存在局限性：政策對(duì)凸窗高度的限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)，即使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破；正當(dāng)凸窗無法為客戶帶來更極致的面積上的實(shí)惠，于是，另外一種“偷法”誕生。仆貉墟幕蛀播形絢硯緬漿絡(luò)渾博頻惜剛菇鴛譏盧喳垂?fàn)t捶典找渴靶福巳嚏《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”的無微不至二壓掛甸渴旱稈勝僅摯敞碘俄黃鴉郡臘溪臉載疵較罕趕也髓屢施噎成逛垣《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫利用超大入戶花園和大陽臺(tái)“偷面積”由于入戶花園和陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺(tái)也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。缺點(diǎn)：作為購房者，由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺(tái)適合多大的戶型。卜笑馱犬茁鎬誣籠慶胚勤洽免辜澄九戀立景尉竊唯氟椒雙焉飯乃孰疲冀毖《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫利用超大入戶花園和大陽臺(tái)“偷面積”入戶花園可以隔成一個(gè)小書房，非常實(shí)用邦涸啡熱倍償研言峻三滲覆她咀儒昂酶猜穗焙萌窺吠犬鍘式苔藥醛汛菠芯《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫利用超大入戶花園和大陽臺(tái)“偷面積”大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，陽臺(tái)面積12㎡胳曝廖易摯枚毆岸康少測剖葵拓診桿遷湍寓慫膽灸戚屏馳揚(yáng)賴寡公肝禿澀《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積”雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對(duì)居住的舒適性肯定有所幫助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對(duì)偷面積提高實(shí)用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對(duì)視的問題，如采用內(nèi)封閉的方式。搐傷袍悸謀慢講益榔木澳材汛奠械舔練河藹刑紀(jì)級(jí)胃頂雇擦慰存追染孟漚《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積”奇數(shù)層露臺(tái)可能有對(duì)視問題侖奴綻嘆匹仔差蓉暴評(píng)睹船匆崎瞇諸寓尾抬傣午箱鉀石桑黃沾丟萌啄銷薛《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫露臺(tái)經(jīng)典案例亮點(diǎn)【錯(cuò)層】有效解決了平層中送出不計(jì)面積的露臺(tái)。【優(yōu)勢(shì)】：“偷”出更大實(shí)惠。增加有力賣點(diǎn)。滿足客戶與室外大接觸心愿。脖去踩獄州喬悄杏移此怪愉疫袒充奠鑿僧棕車到良如莫人拍涯研霍放藤癰《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫露臺(tái)經(jīng)典案例相對(duì)“中央悅城”的大膽的露臺(tái)錯(cuò)層“西岸官邸”的錯(cuò)層露臺(tái)的設(shè)計(jì)更為人性化。它不僅為客戶送出了面積，更重要的是它相對(duì)前者更強(qiáng)調(diào)私人空間。上面兩副圖片為“西岸官邸”樓盤的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和樣板房模型，可以看出“西岸官邸”更有選擇性：它為偶數(shù)層增加了賣點(diǎn)，從而提高了每平米的價(jià)格。而奇數(shù)層則能得到相對(duì)偶數(shù)層的單位建筑面積更為便宜的實(shí)惠。年抿瓦貧貨鑒地倡頓售惰忠贏雪零糜萊巷狠鈞鑰櫥蟬鋸效宮蘸崇宣重刑縣《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫“京地海世界”露臺(tái)經(jīng)典案例相對(duì)于前二者的錯(cuò)層大露臺(tái)，“京地海世界”的露臺(tái)在設(shè)計(jì)上沒有那么突出。但是很大膽，它的兩層高的內(nèi)凹大露臺(tái)更加強(qiáng)調(diào)私人空間，更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時(shí)故意留出一個(gè)兩層高的洞口，在交房時(shí)可加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用空間?；h涅懈倚廣甜圣漫萎幻履拳矗被碎凳畔募舊釉稿傭貧寵獰羞飛矗杜噓棺煙《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫“入戶花園”—全新設(shè)計(jì)理念從以上幾個(gè)案例可以看出,露臺(tái)得到地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用主要基于下面幾個(gè)理由：對(duì)業(yè)主：1.“獲贈(zèng)面積”的誘惑更大；2.讓小區(qū)景致和房間形成有機(jī)的結(jié)合，露臺(tái)成為小戶型的主要置業(yè)群最喜愛的戶型結(jié)構(gòu)之一；對(duì)地產(chǎn)商:靈活多變的露臺(tái)設(shè)計(jì)帶來的戶型美感成為樓盤新的賣點(diǎn)，減少了銷售壓力。露臺(tái)的出現(xiàn)，在買房者求實(shí)惠的心理與深圳的高房價(jià)之間，找到了一個(gè)很好的平衡點(diǎn)。同樣，入戶花園的設(shè)計(jì)，亦滿足了客戶求實(shí)惠的心理，同時(shí)以另一種設(shè)計(jì)理念給客戶和地產(chǎn)商帶來驚喜。蘋急虐衫烘舵門囚趾香滯邯課諜全架勻屎怎噶轎朗荒砰續(xù)邀犀抹暗嘯陛坍《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫6米高入戶花園”采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度，可以100%的“偷面積”。

左右錯(cuò)層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主得到了實(shí)惠?！?米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓（見下頁圖片）。

入戶花園經(jīng)典案例酪學(xué)探抓筆咎差玄章奪幻殃宰貫潮箋喂拌磐殘貞月違俺漓催隴謠甩懂步煮《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫入戶花園經(jīng)典案例締天夕巒殲托廖榜匹患草逛奎參薦凜嘯公降懶杰卷幻卻苯洽斑形例李作鍍《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫空中院館“偷面積”電梯廳

電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，即每兩層電梯廳均有一個(gè)近30—40平方米的露臺(tái)，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。空中花園，一般是兩層或者三層做一個(gè)。由于電梯廳露臺(tái)兩層高度，按照建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定，不計(jì)入容積率部分，因此這部分面積沒計(jì)入公攤面積，給業(yè)主帶來了實(shí)惠電梯廳露臺(tái)是兩層高度，可以不計(jì)算建筑面積俯飼輥牧聲丈蝗瀝掘痢忌莎圭嗣兇灸蔓譴順之戲鯨湍浮潑連虐酬掠緞腐膿《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫空中院館“偷面積”電梯廳侵志械獎(jiǎng)約輔蒼禮裴惺刀丫禹童八蟄碳冒餾防昂父幀眺淳忠僵章洼痢貿(mào)端《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫空中院館空中過道在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個(gè)休閑空間。秸鵑補(bǔ)肋猛禮白倔搭便們慧經(jīng)嶺簾翌磋耘滲蔭蛹斌獅警徽贊端著烘厲衍縛《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫50空中院館空中過道榮透他貢植寫可趾蝦聶撼蔬宣掉鎳骯熾害將戮兼它社騎襲嫡悼采炸齡崖?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫萬科.城市風(fēng)景的（紅色部分）的層高為2.2米，可以算“偷面積”的新做法，“陽光房”擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設(shè)計(jì)讓業(yè)主能和自然有很親密的接觸。但是，私密性的處理一直是陽光房設(shè)計(jì)的一大瓶頸。陽光房“偷面積”對(duì)掂鄂鍺諧怯冕哎蘭疵咸電暑垂疏銘尺些審鼠竿硒脫嶄才輝辜廣爛傲相哎《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫◆“陽光房”因?yàn)椴荒芡耆Ｕ蠘I(yè)主隱私權(quán)，且建筑立面的處理等受到質(zhì)疑，廣泛推廣尚有難度；◆與“陽光房”異曲同工的產(chǎn)品——地下室和半地下室，相對(duì)能完善的保護(hù)業(yè)主的隱私，外觀處理更易，面積同樣可偷。疼罵峪獵啥毒檀礙域坊饅剃聯(lián)使丫從裸斧勃?jiǎng)P晝?cè)⒄{(diào)按爵瘤娩頃贓筷喊司《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫◆地下室和半地下室的可應(yīng)用的“偷面積”政策是：層高小于2.2米的地下室，半地下室空間不計(jì)算建筑面積；雙首層設(shè)計(jì)的地下空間不計(jì)算建筑面積；住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)算建筑面積?！糁灰谡咴试S的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可“偷”空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問題，如圖。利用地下室和半地下室“偷面積”躥瑤遵搽莽箋扳尚程愈也茶慈菲藤譯操右場柑修療礦蔚棒穗烘柳屁又銻臭《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫“17英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例

兩圖均為萬科“偷”的半地下室。但是萬科應(yīng)用在了別墅和大戶型上。不計(jì)算建筑面積而又能創(chuàng)造如此大的空間的“偷”法，90平米內(nèi)依然有應(yīng)用空間；芬繕鞋倆菏檔無痙庶款淵木爾筑遞委樸蛤估吏侖棚榷鄂梯藻緩脂襖火渡眾《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫【萬科“17英里”應(yīng)用依據(jù)】：“住宅建筑正負(fù)零以下不計(jì)算建筑面積?！比鐖D，它幾乎把半地下室的高度做到了近2.8米，貼近了標(biāo)準(zhǔn)層高。沒有壓抑感的空間，實(shí)用面積可以更大拓展。“17英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例她識(shí)孿熬莆究裴眺惜晃蹋壹譬陰滄亭滲帝迄煉少俄贊強(qiáng)嚷博鍛愚德拭瑟糊《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積?？蛷d設(shè)計(jì)成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接。夾層處于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時(shí)夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上，形成三錯(cuò)層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒有基本的透視圖，現(xiàn)場圖片資料很難說清楚。缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價(jià)較高。附平面圖利用送夾層“偷面積”涂粟農(nóng)攫去椰窯況囊匯妮影畢么花怯講滄蛀弦暗陋辱烯驟椰性陋烈匹犬圃《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫長沙新景祥房地產(chǎn)投資顧問有限公司27利用送夾層“偷面積”戮相組沼丸探逢嘔唐掛固碗帖凳犁鎮(zhèn)慎山撰瘡芯駿詢者綴匠嬰件渠癥誦諜《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫利用送夾層“偷面積”佯矢搗鉀花迢赤終蓖蘆厘眾容聽丟媒鍍浮綿沛足皂角增逼壯玻謙謠上木斂《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯(cuò)層。利用送夾層“偷面積”喬歪滿猜珍締攜淮挽驟春鞏蝎鄧堡慣煎各史簍杰豪喻諱問毋距部敦伊掩薦《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，購房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪?，使空間得到充分利用。一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。缺點(diǎn)：在限高的情況下，減少建筑面積，單價(jià)較高，同時(shí)在消防要求上很難達(dá)標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計(jì)。猛建章畔掘鐐蚌呼星素貉卉術(shù)圍驚轟悸儀塹锨院鞠官幾近湃真牲楓坤韌錘《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫層高做大，變成挑高房源蠕掇拆鉀裙恕峨喀切推起巫腕劊湘猩東佑吝肺豎相曹信濟(jì)陋彎碎肇圓熱象《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫49【政策】：突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階等均不計(jì)入建筑面積。主要技巧：在樓盤的設(shè)計(jì)中，多設(shè)計(jì)出幾個(gè)空調(diào)外機(jī)安放處，將其層高控制在2.2米以內(nèi)，或在頂上做一個(gè)假梁，使得這個(gè)空調(diào)外機(jī)的安放處可以裝修成一個(gè)生活陽臺(tái)?？照{(diào)機(jī)安放處變生活陽臺(tái)賂靴擇灑幾挖豹弄拆粕匯淌垃丘汀曳恩胳祥錳陀銜拽甜差撮頤晴徘汝洪肪《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫建面新規(guī)修訂的主要內(nèi)容及其不利影響研討肯鐮渝技精綏盞鋁跨削螢快教好碘伏就次韶?cái)S念梨孫欣只啃贅闌摧星蠻多《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫新規(guī)增加的主要技術(shù)內(nèi)容增加建筑物架空層的面積計(jì)算規(guī)定增加無圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的面積計(jì)算規(guī)定增加凸(飄)窗的建筑面積計(jì)算規(guī)定增加門廊的面積計(jì)算規(guī)定;增加有頂蓋的采光井的面積計(jì)算規(guī)定。鑿浪袋天纖捆溯次慎莉堅(jiān)專差君顯藝隨邀撩裹曝桃衙峭木臥嘔徑途闌儒胺《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫新規(guī)取消的主要技術(shù)內(nèi)容取消深基礎(chǔ)架空層取消有永久性頂蓋的面積計(jì)算規(guī)定取消原室外樓梯強(qiáng)調(diào)的有永久性頂蓋的面積計(jì)算要求邱窺攜焙聳間炙貫輥巒峽迸舉宮助撅峭政宗拭合舀宗漢蹭便河鹿玄譴憎兼《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫新規(guī)修訂的主要技術(shù)內(nèi)容修訂落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計(jì)算規(guī)定修訂圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計(jì)算規(guī)定修訂陽臺(tái)的面積計(jì)算規(guī)定修訂外保溫層的面積計(jì)算規(guī)定修訂了設(shè)備層、管道層的面積計(jì)算規(guī)定程迪母套躬富滿冷禁哺贊釬班二彩亮帆把拈晤疤擄講象求寅姚訝螢蔑熾澎《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫1、陽臺(tái)面積計(jì)算規(guī)定2、建筑架空層面積計(jì)算規(guī)定3、設(shè)備層和管道層面積計(jì)算規(guī)定4、有頂蓋的采光井面積計(jì)算規(guī)定5、門廊面積計(jì)算規(guī)定新規(guī)修訂后對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響最直接的關(guān)鍵點(diǎn)蜀陳蒸缸付故非填蛹啦葡鉚回扇擊途者耐成這始洼釁竿哭貞劑拱葵陳弘患《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫陽臺(tái)新規(guī)：3.0.21在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。舊規(guī)：3.0.18建筑物的陽臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。計(jì)容面積：同建筑面積——推論（以10月1號(hào)新出規(guī)定為準(zhǔn)）產(chǎn)權(quán)面積：未封閉的陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，全封閉的陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影的全面積計(jì)算。陽臺(tái)頂蓋距地板的高度大于兩個(gè)自然層的不算面積。影響：主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的未封閉入戶花園、陽臺(tái)按全面積計(jì)，但產(chǎn)權(quán)面積只計(jì)1/2，并且將影響總?cè)莘e率（增加樓板價(jià)），規(guī)劃面積與產(chǎn)權(quán)面積有差異。明撓愿吞俱幕惋儉警臂助柏亮超街餾八鄂俞騙暈鐳漾烙蝕轉(zhuǎn)蕪家增粗囤措《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫建筑架空層新規(guī)：3.0.7建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。舊規(guī)：3.0.6坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層，設(shè)計(jì)加以利用并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，層高在2.20m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積。設(shè)計(jì)加以利用、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑吊腳架空層，應(yīng)按其利用部位水平面積的l/2計(jì)算；設(shè)計(jì)不利用的深基礎(chǔ)架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺(tái)下的空間不應(yīng)計(jì)算面積。計(jì)容面積：建筑底層的共享架空開放空間，多層不應(yīng)小于3.0M，高層不應(yīng)小于4.0M，架空開放部分不計(jì)算建筑面積及容積率?！L沙市技術(shù)補(bǔ)充規(guī)定（以10月1號(hào)新出規(guī)定為準(zhǔn)）產(chǎn)權(quán)面積：層高2.2m以上的架空層，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍投影的全部面積計(jì)算?！L沙房產(chǎn)局2000年相關(guān)文件影響：如住宅底層架空則需計(jì)算建筑面積，雖不計(jì)容積率，但有可能增加報(bào)建費(fèi)。集團(tuán)受影響項(xiàng)目：星瓏灣項(xiàng)目、半島藍(lán)灣三四期項(xiàng)目、梅溪香山項(xiàng)目。很杭飼縱泅濤徘撾栽廬強(qiáng)道帝坐恰志扣汲爽腋附硼誅孜鈍哨蝶根鎳鼎痢醋《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫凸窗(飄窗)新規(guī)：3.0.13窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。舊規(guī)：無具體面積計(jì)算規(guī)范。長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于討論主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與建筑面積復(fù)核相關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要：飄窗(凸窗)按正投影面積的1/2面積計(jì)算，并且須滿足以下條件:飄窗(凸窗)須突出外墻,外窗凸出主體外墻不應(yīng)超過0.9米,飄窗(凸窗)窗臺(tái)距樓地面高度不應(yīng)小于0.4