房地產(chǎn)金融與投資概論教學(xué)課件第九章房地產(chǎn)投資概述

第九章房地產(chǎn)投資概述華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院龍勝平孫斌藝Tuesday,November19,20241Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類(lèi)型一、房地產(chǎn)投資的概念（一）房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)榱诉_(dá)到預(yù)定的收益目標(biāo)，將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)以及消費(fèi)中去的投資活動(dòng)。Tuesday,November19,20242Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類(lèi)型作為一項(xiàng)稀缺性的實(shí)物資產(chǎn)，房地產(chǎn)投資的巨大吸引力與房地產(chǎn)的資產(chǎn)特性密切相關(guān)。位置的固定性和唯一性是房地產(chǎn)最基本的兩個(gè)物理特性，前者使得房地產(chǎn)市場(chǎng)一般表現(xiàn)為區(qū)域性市場(chǎng)，尤其是住宅市場(chǎng)；而后者使得房地產(chǎn)區(qū)別于其他商品，每一處房地產(chǎn)都有其獨(dú)特性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)特性首先體現(xiàn)在稀缺性上。其次，房地產(chǎn)商品具有經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)的特點(diǎn)。第三體現(xiàn)在房地產(chǎn)與周邊環(huán)境的相互關(guān)系上。Tuesday,November19,20243Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類(lèi)型（二）傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資原則1、時(shí)機(jī)房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)既有高收益又有高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。Tuesday,November19,20244Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類(lèi)型2、地段房地產(chǎn)的位置固定性決定了地段對(duì)房地產(chǎn)增值的重要性。地段是一個(gè)綜合的空間概念，既是房地產(chǎn)的具體地理位置，又包括房地產(chǎn)周邊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境，這些環(huán)境特征影響到房地產(chǎn)的投資價(jià)值。Tuesday,November19,20245Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類(lèi)型3、質(zhì)量有了良好的地段，把握好合適的投資時(shí)機(jī)，并不一定都能夠帶來(lái)良好的投資收益。房地產(chǎn)投資最終是以實(shí)物資產(chǎn)的出售或出租來(lái)實(shí)現(xiàn)收益的。Tuesday,November19,20246Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類(lèi)型二、房地產(chǎn)投資的類(lèi)型（一）按照房地產(chǎn)投資的對(duì)象劃分1、土地開(kāi)發(fā)投資2、住宅房地產(chǎn)投資3、辦公樓投資4、商業(yè)房地產(chǎn)投資5、工業(yè)廠房及倉(cāng)儲(chǔ)性物業(yè)投資Tuesday,November19,20247Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類(lèi)型（二）按照房地產(chǎn)投資的方式劃分1、房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)直接投資是指投資者將貨幣資金直接投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，或者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)售。2、房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)間接投資是指投資者購(gòu)買(mǎi)與房地產(chǎn)有關(guān)的各種證券的投資行為，投資者不直接參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。Tuesday,November19,20248Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類(lèi)型（三）按照投資者權(quán)利劃分1、股權(quán)投資者和債權(quán)投資者對(duì)房地產(chǎn)擁有直接所有權(quán)的投資者稱(chēng)為股權(quán)投資者。2、主動(dòng)投資者和被動(dòng)投資者主動(dòng)投資者對(duì)所投資的房地產(chǎn)享有直接產(chǎn)權(quán)并具有決策權(quán)。Tuesday,November19,20249Editedby龍勝平孫斌藝圖9.1按權(quán)利和參與程度劃分的房地產(chǎn)投資股權(quán)債權(quán)主動(dòng)直接開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)直接購(gòu)置房地產(chǎn)并經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放長(zhǎng)期的住房抵押貸款被動(dòng)持有房地產(chǎn)公司的股份持有有限合伙人股份持有權(quán)益型REITs股份在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)抵押貸款持有房地產(chǎn)抵押證券持有抵押型REITs股份Tuesday,November19,202410Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和效應(yīng)一、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)投資成本巨大，投資回收期長(zhǎng)。（二）房地產(chǎn)投資的不確定因素多，投資風(fēng)險(xiǎn)很高。（三）房地產(chǎn)投資回報(bào)率，收益性好。（四）房地產(chǎn)投資需要具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)。Tuesday,November19,202411Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和效應(yīng)二、房地產(chǎn)投資的宏微觀效應(yīng)（一）房地產(chǎn)投資的宏觀效應(yīng)1、房地產(chǎn)投資推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2、房地產(chǎn)投資增加了政府的財(cái)政收入3、房地產(chǎn)投資改善了城市建設(shè)和投資環(huán)境4、房地產(chǎn)投資提高了居民的居住水平，推動(dòng)了居民的合理消費(fèi)Tuesday,November19,202412Editedby龍勝平孫斌藝表9.1城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)狀況年份指標(biāo)198019901995200020022003城市居民人均住房建筑面積（M2）7.213.716.320.322.823.7城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（％）56.954.250.139.437.737.1城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出中居住支出的比重（％）6.988.0211.3110.3510.74Tuesday,November19,202413Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和效應(yīng)（二）房地產(chǎn)投資的微觀效應(yīng)房地產(chǎn)投資的微觀效應(yīng)可以通過(guò)企業(yè)或個(gè)人從房地產(chǎn)投資活動(dòng)中所得到的利益加以反映。投資活動(dòng)的回報(bào)可以有三種途徑：一是收益二是升值三是價(jià)值收益Tuesday,November19,202414Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問(wèn)題一、關(guān)于房地產(chǎn)的投資價(jià)值（一）投資價(jià)值的涵義投資價(jià)值（investmentvalue）指的是投資者對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資預(yù)期的未來(lái)收益的價(jià)值。投資價(jià)值不僅反映了投資者對(duì)某一物業(yè)未來(lái)產(chǎn)生利潤(rùn)的能力的一種假定，而且也反映了投資者對(duì)可能的持有期、銷(xiāo)售價(jià)格、稅收結(jié)果、融資前景以及影響項(xiàng)目預(yù)期凈利潤(rùn)的所有其它因素的判斷。Tuesday,November19,202415Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問(wèn)題幾個(gè)與投資價(jià)值有關(guān)的概念和術(shù)語(yǔ)1、交易價(jià)格（transactionprice）。交易價(jià)格是指實(shí)際交易過(guò)程中發(fā)生的歷史價(jià)格。在正常的市場(chǎng)條件下，交易價(jià)格就是買(mǎi)賣(mài)雙方議價(jià)的結(jié)果，因此，實(shí)際交易價(jià)格常常是人們預(yù)測(cè)未來(lái)交易價(jià)格的基礎(chǔ)。2、最可能銷(xiāo)售價(jià)格（mostprobablesellingprice）。最可能銷(xiāo)售價(jià)格是對(duì)未來(lái)交易中成交價(jià)的一種可能性估計(jì)。它是指在現(xiàn)行的市場(chǎng)條件下，按照目前某一物業(yè)的銷(xiāo)售條件，在合理的時(shí)間范圍內(nèi)，對(duì)該類(lèi)物業(yè)未來(lái)交易價(jià)格所作的預(yù)測(cè)。Tuesday,November19,202416Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問(wèn)題3、市場(chǎng)價(jià)值（marketvalue）。市場(chǎng)價(jià)值是評(píng)估人員常用的術(shù)語(yǔ)。它是指在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放市場(chǎng)中，具備公平銷(xiāo)售所需要的條件時(shí)，某一物業(yè)的最可能價(jià)格。這里假定買(mǎi)賣(mài)雙方均是謹(jǐn)慎的、理智的。Tuesday,November19,202417Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問(wèn)題4、交易區(qū)間（transactionrange）。在房地產(chǎn)交易中，賣(mài)方在出售物業(yè)時(shí)將為該物業(yè)的出售價(jià)格設(shè)置一個(gè)較低的價(jià)格下限，低于這一下限，業(yè)主將拒絕出售。而買(mǎi)方則將為此設(shè)置一個(gè)較高的價(jià)格上限，高于這一上限，買(mǎi)方會(huì)拒絕成交。實(shí)際成交價(jià)格總是落在這兩個(gè)極限之間。Tuesday,November19,202418Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問(wèn)題（二）投資價(jià)值估測(cè)的一般方法投資者如果購(gòu)買(mǎi)了某一特定物業(yè)，實(shí)際上就是購(gòu)買(mǎi)了該物業(yè)在持有期內(nèi)的一系列現(xiàn)金流量的產(chǎn)出能力以及在持有期結(jié)束之后的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值。這兩方面構(gòu)成了預(yù)期收益的總量。收益總量、獲得收益的時(shí)間以及獲得收益的確定性決定了所有投資機(jī)會(huì)的相對(duì)價(jià)值。投資價(jià)值可以通過(guò)物業(yè)的權(quán)益現(xiàn)值加上債務(wù)現(xiàn)值來(lái)估算（適用于收益性房地產(chǎn)投資）。Tuesday,November19,202419Editedby龍勝平孫斌藝圖9.5現(xiàn)金流量分布與投資價(jià)值關(guān)系凈經(jīng)營(yíng)收入向抵押貸款人支付的年貸款本息股本投資者稅前現(xiàn)金流量稅后現(xiàn)金流量所得稅股本投資者未來(lái)稅后現(xiàn)金流量的現(xiàn)值＝Pe抵押貸款的現(xiàn)值＝PdPv＝Pd＋PeTuesday,November19,202420Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問(wèn)題二、投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資者的投資目標(biāo)也許各不相同，比如有的是為了獲得穩(wěn)定的收益，有的是為了投機(jī)以獲得高額的資本增值，有的是為了避稅，也有的是為了保值。盡管目的各自不同，但是所有的理性投資者都要為其所提供的資源和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)去尋求相應(yīng)的財(cái)務(wù)回報(bào)。Tuesday,November19,202421Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問(wèn)題從投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度來(lái)看，有些人天生喜愛(ài)風(fēng)險(xiǎn)，有冒險(xiǎn)精神，而有些人總是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以收益的安全性為首要，甚至不惜犧牲自己的預(yù)期收益。大多數(shù)投資者介于這兩者之間，他們?cè)敢獬袚?dān)最小的風(fēng)險(xiǎn)而接受相對(duì)穩(wěn)定的低收益，不愿意為了獲得某種可能性不大的高回報(bào)而承擔(dān)大的風(fēng)險(xiǎn)。Tuesday,November19,202422Editedby龍勝平孫斌藝圖9.6風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型投資者預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)－回報(bào)關(guān)系回報(bào)P3

P2P1r1r2r3r4

風(fēng)險(xiǎn)Tuesday,November19,202423Editedby龍勝平孫斌藝圖9.7對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的不同態(tài)度風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)規(guī)避型折衷型喜好型Tuesday,November19,202424Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問(wèn)題三、房地產(chǎn)投資分析的意義和基本內(nèi)容（一）房地產(chǎn)投資分析的意義房地產(chǎn)投資分析就是研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性、對(duì)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，為投資者的決策提供全面而詳實(shí)的參考依據(jù)，使投資者在既定的資源條件和預(yù)期的收益目標(biāo)下選擇最佳的投資方案的工作。Tuesday,November19,202425Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問(wèn)題1、可以為房地產(chǎn)投資者確定投資方向提供論證2、可以為投資者提供投資方案并預(yù)測(cè)投資收益3、可以為房地產(chǎn)投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法Tuesday,November19,202426Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問(wèn)題（二）常見(jiàn)的房地產(chǎn)投資分析類(lèi)型1、在預(yù)先確定的地塊上，研究開(kāi)發(fā)類(lèi)型2、預(yù)先確定了投資類(lèi)型，尋找合適的地塊或一組最合適的存量物業(yè)3、在資金確定的情況下尋找投資機(jī)會(huì)。4、需進(jìn)行改造的現(xiàn)有項(xiàng)目Tuesday,November19,202427Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問(wèn)題（三）房地產(chǎn)投資分析的基本內(nèi)容1、市場(chǎng)研究2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)3、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估Tuesday,November19,202428Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問(wèn)題四、房地產(chǎn)投資分析的方法1、宏觀分析與微觀分析相結(jié)合。2、定量分析與定性分析相結(jié)合。3、靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合。Tuesday,November19,202429Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控房地產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給和總需求的平衡，提高資源配置的效率，保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不完全，房地產(chǎn)投資時(shí)滯的存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)易產(chǎn)生“市場(chǎng)失靈”。當(dāng)出現(xiàn)了投資過(guò)熱現(xiàn)象或投機(jī)過(guò)度問(wèn)題時(shí)，政府必須采取一定的宏觀調(diào)控手段來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行效率，同時(shí)又要兼顧住房的社會(huì)保障性。Tuesday,November19,202430Edite