生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城項(xiàng)目策劃定位報(bào)告

PAGE7xxx·xxx生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城項(xiàng)目策劃定位報(bào)告目錄24848目錄 211737第一章項(xiàng)目總論 521575一、項(xiàng)目提要 5238891、項(xiàng)目名稱 595062、建設(shè)性質(zhì) 5238233、項(xiàng)目投資單位 578354、建設(shè)地點(diǎn) 560645、建設(shè)規(guī)模 5179776、投資規(guī)模 5134287、資金來(lái)源與籌措 5262838、項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益 623039二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 68206三、可行性研究結(jié)論 629676四、可行性研究的建議 613212第二章項(xiàng)目背景 731326一、項(xiàng)目建設(shè)背景 711668二、投資商概況 729358第三章項(xiàng)目概況及用地分析 826520一、項(xiàng)目概況 823267二、交通區(qū)位 928380三、城市價(jià)值 1132155四、板塊價(jià)值 1229903五、用地分析 14231801、用地基本情況 14261652、用地SWOT分析 14286213、地塊SWOT推導(dǎo)戰(zhàn)略 1625532第四章區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析 1821112一、漢川國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 1828823二、漢川人口概況 1914706三、漢川商業(yè)發(fā)展概況 1937541、主要大型商圈及功能： 19295272、漢川主要商業(yè)項(xiàng)目概況 2032066四、漢川房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 23186511、房地產(chǎn)發(fā)展概述 23139422、漢川市主要房地產(chǎn)項(xiàng)目情況 255920五、漢川主要商圈發(fā)展現(xiàn)狀 2826786六、漢川市主要園區(qū)及周邊競(jìng)爭(zhēng)分析 3425121、四大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 34216542、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 3532374第五章項(xiàng)目定位及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 4628455一、總體項(xiàng)目定位 4620058二、總體項(xiàng)目功能定位 4755321、總體功能 47264172、功能分區(qū)分析 4814997三、總體項(xiàng)目規(guī)劃分析 51280181、園區(qū)總體規(guī)劃 51321122、商貿(mào)城總體規(guī)劃 5211843、本項(xiàng)目（生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城）修建性規(guī)劃 5530403四、本項(xiàng)目（生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城）總體定位 5950131、項(xiàng)目定位 5966932、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 59299593、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 6013046五、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及營(yíng)銷策略 605351、客戶群體定位 60235092、市場(chǎng)定位 6149683、項(xiàng)目營(yíng)銷策略 614023第六章初步開(kāi)發(fā)與銷售計(jì)劃 627526一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃 6227002二、銷售及回款計(jì)劃 6228428三、資金來(lái)源及運(yùn)用 631370第七章投資收益分析 6424593一、總投資成本估算 6432505二、現(xiàn)金流分析 6815693三、投資收益測(cè)算 6930879第八章、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 7019819一、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) 7015786二、政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 7022578三、市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn) 7024897四、其他潛在風(fēng)險(xiǎn) 7011478第九章可行性研究結(jié)論與建議 71957一、可行性研究結(jié)論 7118498二、可行性研究的建議 71第一章項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目提要1、項(xiàng)目名稱xxx·xxx生產(chǎn)資料及家具燈飾商貿(mào)城。2、建設(shè)性質(zhì)新建。3、項(xiàng)目投資單位湖北金鼓城置業(yè)有限公司。4、建設(shè)地點(diǎn)湖北省孝感市漢川市劉家隔鎮(zhèn)金鼓城中部家居產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。5、建設(shè)規(guī)?？傆玫孛娣e總用地面積25.39萬(wàn)㎡，總建筑面積21.92萬(wàn)㎡。6、投資規(guī)模根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目總投資：60610萬(wàn)元人民幣。7、資金來(lái)源與籌措本項(xiàng)目資金來(lái)源以自籌為主。另外，本項(xiàng)目遵循滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的原則，在當(dāng)年就可以產(chǎn)生一定的銷售收益，可以補(bǔ)充開(kāi)發(fā)成本的缺口,形成良性資金循環(huán)。8、項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益根據(jù)測(cè)算，從開(kāi)始建設(shè)起4年內(nèi)，本項(xiàng)目總收入為：117422萬(wàn)元人民幣，總利潤(rùn)為：39727萬(wàn)元人民幣，稅后凈利潤(rùn)為：25029萬(wàn)元人民幣，稅后利潤(rùn)率21%，財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值為25029萬(wàn)元人民幣，內(nèi)部報(bào)酬率89.68%。二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的主要依據(jù)有：1、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)辦公廳《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；2、《漢川市城市總體規(guī)劃（2012-2030）》；3、《湖北金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園控制性詳細(xì)規(guī)劃》；4、《湖北xxx國(guó)際商貿(mào)城整體概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)》；5、《xxxxxx項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》；6、其他相關(guān)規(guī)劃和技術(shù)文件；三、可行性研究結(jié)論通過(guò)分析可以看出，xxxxxx生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城項(xiàng)目的建設(shè)符合漢川市城市發(fā)展和金鼓城中部家具產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)的目標(biāo)，符合漢川市政府和湖北金鼓城置有限公司的雙方利益，也將極大的推動(dòng)漢川市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。從財(cái)務(wù)分析的角度看，xxxxxx生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)率21%，財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值為25029萬(wàn)元人民幣，內(nèi)部報(bào)酬率89.68%，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。總之，xxxxxx生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城項(xiàng)目的建設(shè)具有顯著的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多方面的綜合效益，項(xiàng)目的定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，且能夠獲得較好的投資回報(bào)收益，因而從總體上講可行的。四、可行性研究的建議1、本可行性研究是在現(xiàn)有宏觀背景和市場(chǎng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上完成的，通過(guò)分析，可以看出項(xiàng)目的投資建設(shè)從總體上是可行的，不排除各種不可控制的政策和自然因素對(duì)項(xiàng)目投資的影響；2、湖北金鼓城置有限公司可根據(jù)需要和企業(yè)自身的資金實(shí)力，進(jìn)行分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名家居原輔材料和家居燈飾企業(yè)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的招商起到示范和帶動(dòng)作用，促進(jìn)項(xiàng)目的快速銷售和持續(xù)良性運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大利潤(rùn)。第二章項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目建設(shè)背景為促進(jìn)中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，中共中央于2004年提出了“中部崛起”的戰(zhàn)略，以此為契機(jī)，中部六省適時(shí)提出了各自的戰(zhàn)略發(fā)展構(gòu)想；武漢城市圈，簡(jiǎn)稱為“武漢圈”,又稱“1+8”城市圈，是指以武漢為圓心，包括黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江周邊8個(gè)城市所組成的城市圈。2007年12月，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)武漢城市圈為“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”；該區(qū)域集中了湖北省一半的人口、六成以上的GDP總量，不僅是湖北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域，也是中部崛起的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。中國(guó)金鼓城·中部家居產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)規(guī)劃以漢川為圓心，立足“1+8”武漢城市圈，以承接?xùn)|部沿海和湖北本地家居產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為契機(jī)，覆蓋中部地區(qū)500公里半徑范圍內(nèi)的近3億人口、3000億以上的龐大消費(fèi)市場(chǎng)，發(fā)展成為中部家居區(qū)域板塊的生產(chǎn)制造中心、物流集散中心和商業(yè)貿(mào)易中心。xxxxxx國(guó)際商貿(mào)城作為整個(gè)區(qū)域的核心地塊，總體用地面積3866.7畝，面積較大，地塊平整，利于大商貿(mào)、大物流項(xiàng)目的實(shí)施；對(duì)外交通方面，武荊高速?gòu)漠a(chǎn)業(yè)園北部經(jīng)過(guò)，其出入口緊接園區(qū)，可以便捷地通達(dá)全國(guó)；對(duì)內(nèi)通過(guò)漢長(zhǎng)線可以直接進(jìn)入漢川市區(qū)。憑借諸多綜合優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目具備打造成為一個(gè)業(yè)態(tài)高度集聚、功能復(fù)合多樣、商業(yè)繁榮、人口稠密的商貿(mào)新城區(qū)。生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城作為整個(gè)國(guó)際商貿(mào)城的首期啟動(dòng)部分，具備了啟動(dòng)建設(shè)的客觀和主觀條件。二、投資商概況：湖北金鼓城置業(yè)有限公司成立于2009年，注冊(cè)資金1.5億元，具備成功的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、豐富的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資源、強(qiáng)大的資金實(shí)力和專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)。以“內(nèi)承武漢、外接沿海”之勢(shì)傾力打造——金鼓城?中部家居產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)，項(xiàng)目位于漢川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城北工業(yè)園。園區(qū)總規(guī)劃面積9.6平方公里，按照“大制造、大物流、大商貿(mào)、大旅游、大娛樂(lè)”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，計(jì)劃用6-8年時(shí)間將園區(qū)打造成為集商貿(mào)、物流、制造和園區(qū)社會(huì)于一體的新興產(chǎn)業(yè)園，形成新型工業(yè)化、集約化、配套化、商貿(mào)物流一體化的綜合園區(qū)，最終在漢川北部建設(shè)一座總投資276億元、年產(chǎn)值476億元、年利稅65億元、容納14.4萬(wàn)人口的中部家居產(chǎn)業(yè)新城。第三章項(xiàng)目概況及用地分析一、項(xiàng)目概況xxxxxx生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城作為xxxxxx國(guó)際商貿(mào)城的首期工程，位于仙女大道與金鼓城大道兩條主干道交匯處，總用地面積25.39萬(wàn)㎡，總建筑面積21.92萬(wàn)㎡，建筑基底面積12.62萬(wàn)㎡，容積率0.85，建筑密度49%，總停車位1445個(gè)。項(xiàng)目按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，規(guī)劃建設(shè)成集建材裝飾、家具輔材、家居燈飾、會(huì)展博覽為一體的生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)組團(tuán)，項(xiàng)目擬充分發(fā)揮自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)和招商運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，積極融入武漢城市圈，積極布局武漢大外環(huán)的重要節(jié)點(diǎn)，打造成為武漢城市圈乃至華中地區(qū)最大最具影響力的生產(chǎn)資料和家具燈飾商貿(mào)流通基地。二、交通區(qū)位漢川水陸交通發(fā)達(dá)。距離武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅45公里，區(qū)內(nèi)漢宜高速公路、武荊高速公路、孝仙高速公路、漢宜高速鐵路穿境而過(guò)，半個(gè)小時(shí)可以便捷地達(dá)到武漢市區(qū)。憑借優(yōu)越的交通區(qū)位條件和距離武漢市較近的地緣優(yōu)勢(shì)，漢川可以充分對(duì)接武漢市的各類大型專業(yè)市場(chǎng)，如家居建材、小商品、汽修汽配等，從中吸納一部分在當(dāng)?shù)亟⒎种C(jī)構(gòu)，從而降低交通物流成本，做大漢川本地及周邊市場(chǎng)。漢川市地處武漢城市圈的第一圈層，武漢城市圈因地處中間位置，從東西南北四個(gè)方向，可便捷地輻射周邊地區(qū)，且周邊省份人口分布密集，所以大武漢地區(qū)歷來(lái)成為區(qū)域性的商貿(mào)中心；以武漢為中心，300公里為半徑，除了可以覆蓋湖北省三分之二以外，還可以輻射到周邊數(shù)個(gè)省份的諸多城市，諸如河南信陽(yáng)市、安徽合肥市、江西南昌市、湖南長(zhǎng)沙市等等，覆蓋人口數(shù)量約1.46億，消費(fèi)市場(chǎng)容量巨大。武漢城市圈在“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”的國(guó)家戰(zhàn)略支持之下，憑借優(yōu)越的戰(zhàn)略區(qū)位、四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)和廣闊的輻射范圍，區(qū)域一體化的程度將會(huì)得到進(jìn)一步提升，中部崛起重要戰(zhàn)略支點(diǎn)的地位將會(huì)得到進(jìn)一步強(qiáng)化，未來(lái)也將會(huì)持續(xù)成為投資發(fā)展的熱點(diǎn)地區(qū)！三、城市價(jià)值漢川市總面積1663平方公里，總?cè)丝?13萬(wàn)，位于湖北省中部，漢江下游境內(nèi)資源豐富、土地肥沃，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚米之鄉(xiāng)”之美譽(yù)。東鄰華中特大中心城市武漢，西連天門市、南挨仙桃市，北與應(yīng)城市、云夢(mèng)縣、孝感市接壤。漢川市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地處江漢平原腹地，緊鄰省會(huì)武漢，距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)45公里，武荊高速公路、宜黃高速公路、漢丹鐵路、漢宜高鐵穿境而過(guò)。漢川地處武漢城市經(jīng)濟(jì)圈核心層，是承接武漢經(jīng)濟(jì)輻射的重要基地，也是湖北省首批20個(gè)擴(kuò)權(quán)縣市之一。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)初具規(guī)模，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。位列湖北縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力20強(qiáng)，“中國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)”50強(qiáng)，孝感7個(gè)縣市區(qū)中的排頭兵。漢川以輕結(jié)構(gòu)、外向型為產(chǎn)業(yè)特色，基本形成以紡織服裝、食品加工、生物醫(yī)療、金屬制品、包裝印務(wù)、童車玩具及能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)體系。并已形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。漢川即將成為中國(guó)最先進(jìn)的紡織基地、高檔面料基地、品牌服裝基地，有影響的精細(xì)化工基地、旅游產(chǎn)業(yè)也將逐步形成。漢川民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，企業(yè)民營(yíng)化率、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在全市工業(yè)產(chǎn)值所占比重，以及稅收占工商稅收三方面都達(dá)到90%的比率。其中馬口鎮(zhèn)被評(píng)為“中國(guó)制線名鎮(zhèn)”?！案Ｐ恰迸其摻z繩、“達(dá)利園”牌食品獲中國(guó)名牌稱號(hào)，永和安門業(yè)、“銀鷺”等被評(píng)為“湖北省著名商標(biāo)”。紡織商貿(mào)繁榮活躍，第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。融入武漢市“一小時(shí)物流圈”，倉(cāng)儲(chǔ)超市、連鎖店、精品店、專賣店等現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)4.1萬(wàn)個(gè)。四、板塊價(jià)值金鼓城(今劉家隔鎮(zhèn))的興起就是依賴于它的水陸要沖地位。到五代的后周顯德年間，這里已經(jīng)發(fā)展成為城市規(guī)模。明朝宣德、正統(tǒng)年間，商戶數(shù)以萬(wàn)計(jì)。河里來(lái)往的貨船首尾相連，店鋪里商品琳瑯滿目，商貿(mào)業(yè)達(dá)到頂峰。金鼓城南經(jīng)武昌與長(zhǎng)江水道相連，東北出“義陽(yáng)三關(guān)”聯(lián)系中原，西北經(jīng)隨棗走廊（陸路）或漢水，到達(dá)襄陽(yáng)，并進(jìn)而通過(guò)襄陽(yáng)聯(lián)系關(guān)中、漢中、伊洛乃至巴蜀，西則越過(guò)江漢平原腹地，與荊州相通?！稘h川市城市總體規(guī)劃2012-2030》規(guī)劃范圍，即仙女山街道辦事處、漢川市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（新河鎮(zhèn)）、城隍鎮(zhèn)、劉家隔鎮(zhèn)、馬鞍鄉(xiāng)、汈東農(nóng)場(chǎng)、汈汊湖養(yǎng)殖場(chǎng)等“一辦、一區(qū)、兩鎮(zhèn)、一鄉(xiāng)、兩場(chǎng)”的行政范圍，面積556.6平方公里。已把劉家隔鎮(zhèn)納入城市總體規(guī)劃。其中，劉家隔鎮(zhèn)以家具生產(chǎn)、特色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。金鼓城(劉家隔鎮(zhèn))位于武荊高速出口第一站，并通過(guò)城市主軸仙女大道與中心城區(qū)新連接，不僅在空間規(guī)劃上形成一個(gè)新的城市發(fā)展組團(tuán)，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)布局上以家具“大制造、大物流、大商貿(mào)”與經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、馬廟工業(yè)園、福星工業(yè)園構(gòu)成錯(cuò)位發(fā)展、特色鮮明的“四大園區(qū)”，是漢川城市向北拓展的引擎，更是未來(lái)的產(chǎn)業(yè)新城第四級(jí)。五、用地分析1、用地基本情況生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城項(xiàng)目基地位于金鼓城產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的核心地帶，項(xiàng)目占地面積大，商業(yè)體量大；地形平坦，地塊方正；項(xiàng)目周邊大多為農(nóng)田，相應(yīng)的配套設(shè)施尚不完善，亟待規(guī)劃；項(xiàng)目所在地在建在售的工業(yè)園區(qū)較多，未來(lái)發(fā)展?jié)摿o(wú)限。園區(qū)通過(guò)川劉路向南延伸即與漢川市新城區(qū)相接，向東南方向延伸即時(shí)漢川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；在水系景觀上，通過(guò)民樂(lè)河、漢北河、汈汊湖、漢江、幸福渠水系連形成區(qū)域水系統(tǒng)，通過(guò)水系連接各個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)。2、用地SWOT分析▲優(yōu)勢(shì)Strength?地塊規(guī)整，利于開(kāi)發(fā)；?地塊升值潛力較大；?區(qū)域發(fā)展前景好，政府規(guī)劃力度大；?區(qū)域缺乏規(guī)范專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)遇好；?已進(jìn)駐項(xiàng)目影響力較大，商業(yè)帶動(dòng)效益性較強(qiáng)；?項(xiàng)目綜合多種物業(yè)形態(tài)，各形態(tài)分布合理，不同物業(yè)間實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)；▲劣勢(shì)Weak?項(xiàng)目尚未配備完善的交通系統(tǒng)；?前期未合理制定營(yíng)銷計(jì)劃，面臨產(chǎn)品與市場(chǎng)不吻合的尷尬；?板塊商業(yè)氣氛尚未成熟；?區(qū)域開(kāi)發(fā)尚未完全成熟，周邊大多為空地，區(qū)域成熟需要時(shí)間；?相較于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，優(yōu)勢(shì)不明顯?！鴻C(jī)會(huì)Opportunity?政府對(duì)建設(shè)漢川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的有利時(shí)機(jī)?漢川工業(yè)園迅猛發(fā)展，為項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇?避開(kāi)同類項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)，立足于原材料生產(chǎn)市場(chǎng)?8+1城市圈對(duì)地塊的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇▲威脅Threaten?周邊專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)對(duì)項(xiàng)目客戶有分流；?區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的崛起，對(duì)項(xiàng)目投資客戶的二次分流；?周邊同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，面臨歐亞達(dá)、華中CBD、漢正服裝工業(yè)城、浙商產(chǎn)業(yè)園等同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)大；★SO戰(zhàn)略——發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用政府規(guī)劃前景、已入駐項(xiàng)目的影響力等方面優(yōu)勢(shì)打造區(qū)域內(nèi)專業(yè)品質(zhì)名片，充分吸引區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)銷商★WO戰(zhàn)略——利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)把握區(qū)域內(nèi)的發(fā)展契機(jī)，結(jié)合政府利好性，樹(shù)立市場(chǎng)信心，并向客戶描繪區(qū)域發(fā)展的遠(yuǎn)景，打消客戶的顧慮★ST戰(zhàn)略——發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目自身價(jià)值，結(jié)合市場(chǎng)情況，針對(duì)性營(yíng)銷，搶奪現(xiàn)金流，搶占市場(chǎng)份額★WT戰(zhàn)略——減少劣勢(shì)，避免威脅加強(qiáng)對(duì)區(qū)域價(jià)值的引導(dǎo)，提升區(qū)域形象，樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)形象，挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系3、地塊SWOT推導(dǎo)戰(zhàn)略▲利用SWOT的交互分析來(lái)挖掘競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略策略一：搶占時(shí)間，搶占市場(chǎng)份額的市場(chǎng)策略；策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)策略，做原材料市場(chǎng)加工的標(biāo)桿；策略三：分階段展示，深入挖掘價(jià)值，追求價(jià)值最大化的價(jià)格策略。▲利用“核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣”來(lái)發(fā)掘項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)策略環(huán)境：包括區(qū)域環(huán)境和自然環(huán)境，體現(xiàn)了區(qū)位價(jià)值和自然資源稟賦；人文：需要長(zhǎng)時(shí)間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志；服務(wù)：品牌的力量，屬于真正主流品牌開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力要素；產(chǎn)品：典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件?！锿ㄟ^(guò)核心競(jìng)爭(zhēng)力距陣我們很容易選擇得出我項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)：最大利用項(xiàng)目體量大的優(yōu)勢(shì)以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)薄弱的專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品主動(dòng)出擊以獲得市場(chǎng)追捧。第四章區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析一、漢川國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2013年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值334.7億元，增長(zhǎng)12%；財(cái)政收入22.7億元，增長(zhǎng)25.1%，公共財(cái)政預(yù)算收入14.3億元，增長(zhǎng)26.7%；完成固定資產(chǎn)投資238億元，增長(zhǎng)32%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額146億元，增長(zhǎng)13.4%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值793億元，同比增長(zhǎng)16%。2014年主要奮斗目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值380億元，增長(zhǎng)12%以上；財(cái)政收入26.5億元，增長(zhǎng)17%左右，其中公共財(cái)政預(yù)算收入17億元，增長(zhǎng)18%左右；社會(huì)消費(fèi)品零售總額170億元，增長(zhǎng)14%左右；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資300億元，增長(zhǎng)28%左右；出口總額4.3億美元，增長(zhǎng)10%左右；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21800元，增長(zhǎng)11%左右，農(nóng)民人均純收入11500元，增長(zhǎng)12%左右；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，人口自然增長(zhǎng)率穩(wěn)定在6‰以下，節(jié)能減排完成省、孝感市下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)。漢川市被評(píng)為全國(guó)中部百?gòu)?qiáng)縣（市）、中國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)科技進(jìn)步考核先進(jìn)縣（市）“四連冠”，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值突破百億大關(guān)，糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“十連增”，全市呈現(xiàn)出發(fā)展加速、質(zhì)量提升、后勁增強(qiáng)、民生改善、社會(huì)和諧的喜人局面。就近六年來(lái)GDP的走勢(shì)來(lái)看，漢川經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出在前一年GDP基礎(chǔ)上的持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同時(shí)數(shù)據(jù)也顯示2013年經(jīng)濟(jì)增幅明顯變慢，但總體來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)較為樂(lè)觀。二、漢川人口概況漢川全市面積1663平方公里，總?cè)丝?14萬(wàn)，多次位“中國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)”的前50名。漢川現(xiàn)有人口以及未來(lái)年增長(zhǎng)控制在6‰，呈良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，隨城鎮(zhèn)人口不斷增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步上升，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模需求量大增，漢川作為“中國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)”的地位將更加穩(wěn)固。漢川商業(yè)發(fā)展概況1、主要大型商圈及功能：歡樂(lè)街商圈、城北商圈、新政府商圈、濱湖商圈。歡樂(lè)街商圈：城市商貿(mào)中心，零售商業(yè)聚集區(qū)域，滿足漢川居民日常購(gòu)物和相對(duì)中高檔產(chǎn)品的消費(fèi)需求。歡樂(lè)街商圈主要以服裝為主、業(yè)態(tài)相對(duì)單一，大型的物流、商貿(mào)、以及一站式商業(yè)綜合體市場(chǎng)目前尚未形成，某種程度上來(lái)說(shuō)漢川當(dāng)?shù)厝丝谝约跋M(fèi)水平可以可支撐起較為大型的商業(yè)體量。城北商圈：區(qū)域服務(wù)中心，商業(yè)以滿足城區(qū)居民日常消費(fèi)和生活服務(wù)。正在規(guī)劃發(fā)展中的商圈，相對(duì)于漢川南邊的歡樂(lè)街商圈顯得單薄且商業(yè)氛圍亟待開(kāi)發(fā)；但該商圈亦有自身的發(fā)展?jié)摿?，隨著在建在售樓盤的逐漸興起，人口入住率不斷的提升，未來(lái)3—5年內(nèi)相關(guān)的配套設(shè)施的完善，該商圈的商業(yè)氛圍也會(huì)逐步完善。新政府商圈：未來(lái)城市商務(wù)中心，商業(yè)以政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的商務(wù)配套為主。商業(yè)氛圍尚未形成。目前正在建設(shè)中的產(chǎn)業(yè)園居多，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。濱湖商圈：休閑娛樂(lè)中心，未來(lái)商業(yè)發(fā)展將以賓館酒店、餐飲娛樂(lè)和精品為主，吸引高端消費(fèi)。該商圈的大型商業(yè)物業(yè)，商業(yè)形式主要以住宅底商、社區(qū)底商的形式出現(xiàn)，目前商業(yè)業(yè)態(tài)以家居建材類較多，休閑娛樂(lè)類商業(yè)較少，菜市場(chǎng)及學(xué)校等配套設(shè)施不夠完善。2、漢川主要商業(yè)項(xiàng)目概況▲漢正購(gòu)物廣場(chǎng)位于漢川城區(qū)南端，歡樂(lè)街中部，漢川市老汽車站地塊。占地2.8萬(wàn)平方米，該區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)，是漢川市商業(yè)零售的集散地。配套設(shè)施及相關(guān)環(huán)境商場(chǎng)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)四部電梯可供通行，各層樓體之間都留有廣告牌位，燈光照明，人流疏散通道及顧客休息長(zhǎng)椅一應(yīng)俱全。經(jīng)營(yíng)狀況：由于歡樂(lè)街商圈商業(yè)較為飽和，臨街店鋪商業(yè)氛圍濃于商場(chǎng)內(nèi)鋪形式，導(dǎo)致部分商戶生意冷清，經(jīng)營(yíng)不佳，出現(xiàn)較多的轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)售現(xiàn)象。業(yè)態(tài)布局、主要品牌及各層轉(zhuǎn)讓、租金情況：負(fù)一層：武商量販超市；一層：經(jīng)營(yíng)中高檔百貨為主，如黃金珠寶、美容化妝品、家用電器、高檔服飾、名貴煙酒、工藝禮品等；品牌主要有CCDD、蒙娜麗莎品牌；該層商鋪面積大多在60㎡，83元/㎡/月。二層：經(jīng)營(yíng)品牌服裝，分品牌男裝區(qū)和品牌女裝區(qū)；臨近電梯、扶梯周圍的商鋪面積在60㎡，空店轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓費(fèi)在5-8萬(wàn)，商場(chǎng)內(nèi)鋪的空店轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓費(fèi)在2-3萬(wàn)，租金在50-70元/㎡/月。三層：經(jīng)營(yíng)各式男女服裝、中老年服裝、童裝和運(yùn)動(dòng)裝、睡衣以及一些培訓(xùn)班等；商場(chǎng)內(nèi)圍商鋪均價(jià)在26-30元/㎡/月，商場(chǎng)外圍商鋪均價(jià)在16-20元/㎡/月。四層：餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑、婚紗攝影、迷你影院兒童電玩等，均價(jià)10-15元/㎡/月?！p工購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積2000—3000平米，商業(yè)氛圍差，生意冷清，客流量少。經(jīng)營(yíng)狀況：人流量不大，男女裝品牌服裝檔次一般，四樓童裝店聚集了多數(shù)的童裝品牌，但由于商場(chǎng)整體缺乏人氣，經(jīng)營(yíng)狀況一般，因?yàn)闈h川臨街商圈氛圍經(jīng)營(yíng)狀況好，商業(yè)展示面及宣傳力度大。業(yè)態(tài)布局：一層：華中珠寶城、大臺(tái)北鞋城、化妝品等，租金均價(jià)在50—60元/㎡/月；二層：時(shí)尚女士館：女裝、女褲、配飾等，租金均價(jià)在30—40元/㎡/月；三層：品味男士館：品牌男裝、休閑男裝、男褲、內(nèi)衣生活館、配飾等，租金均價(jià)20—30元/㎡/月；四層：兒童城：巴拉巴拉、熱氣球、小頑皮、游樂(lè)場(chǎng)等，租金均價(jià)在18—20元/㎡/月。五層：洗涮涮火鍋城?！鴿h海購(gòu)物廣場(chǎng)由湖北漢海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的漢川首個(gè)一站式綜合體，商業(yè)總體量為14萬(wàn)方。項(xiàng)目東臨文化路、歡樂(lè)街商業(yè)步行街，西接仙女大道，南臨白云路，北接火猴山公園，屬于核心地段商業(yè)，是漢川市的老城區(qū)商圈，商業(yè)氛圍活躍，人流量密集，商業(yè)運(yùn)營(yíng)成熟，周邊生活配套齊全，擁有良好的消費(fèi)市場(chǎng)和商業(yè)空間。交通情況及商業(yè)規(guī)劃：交通情況較便利，多路公交車車通行。商業(yè)規(guī)劃較全面，致力于打造漢川吃、喝、玩、樂(lè)購(gòu)物于一體的消費(fèi)模式，家樂(lè)福超市的入駐將為商場(chǎng)帶來(lái)一定人流量。人流動(dòng)線設(shè)計(jì)巧妙，南北入口均為一層，并匹配有800停車位。項(xiàng)目管理方式：實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一開(kāi)業(yè)。其中漢海國(guó)際廣場(chǎng)持有超過(guò)70%的商業(yè)。四、漢川房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1、房地產(chǎn)發(fā)展概述近年來(lái)，漢川市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，在建在售項(xiàng)目逐漸增多。2012年房屋竣工面積1236293㎡，同比增長(zhǎng)48.5%；與此同時(shí)，商品房銷售出現(xiàn)大幅下降，與上年同期相比，下降61.6%，累計(jì)銷售193510㎡，其中住宅銷售177023㎡，同比下降62.7%，商品住房銷售價(jià)格最高達(dá)到4500元/㎡。2012年以來(lái)，漢川市非住宅類房地產(chǎn)出現(xiàn)供需兩旺的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)短期將持續(xù)，遠(yuǎn)期將出現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)。非住宅類房地產(chǎn)銷售價(jià)格最高達(dá)到24418元/㎡（漢川世紀(jì)新城）。2013年以來(lái)，漢川市土地出讓面積加大，必將加劇未來(lái)房地企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)。2、漢川市主要房地產(chǎn)項(xiàng)目情況▲西湖國(guó)際廣場(chǎng)位于漢川西湖大道與濱湖大道交匯處(漢川公園對(duì)面)，由湖北鑫誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)。是住宅+底商（工作、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)）為一體的形式規(guī)劃?！鵀I湖城市花園位于漢川市濱湖大道1號(hào),東依秀麗的漢川公園,西靠漢川唯一的城市湖泊自然景觀得天獨(dú)厚,南望城市會(huì)展中心,至北2公里一級(jí)公路臨四通八達(dá)的城市鐵道火車站樞紐帶。住宅：尾盤銷售，分多層和高層，面積:40-140平方米，均價(jià)3400元/㎡，底商元月6號(hào)銷售，現(xiàn)已售罄，售價(jià)17000元/㎡?！兰o(jì)新城位于漢川市中心區(qū)，地處中心區(qū)商業(yè)核心地段?？傄?guī)劃380畝，分四期，現(xiàn)一、二期已售罄，三期尾盤兩棟在售，四期正在建設(shè)（2016年年底竣工）。住宅售價(jià)4500-4800元/㎡，商鋪售價(jià)1.3-3萬(wàn)元/㎡之間。商鋪?zhàn)饨鹨粚?0-100元/㎡，商鋪?zhàn)饨鸲?0-50元/㎡，現(xiàn)住宅入住率60%左右，商鋪入住率約50%左右。項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)狀況社區(qū)規(guī)劃商業(yè)面積70000平米，商鋪一層層高6米，二層層高3.6米，空間使用率高；項(xiàng)目連接霍城大道與人民廣場(chǎng)，并于廣場(chǎng)路交匯，形成有利于商業(yè)發(fā)展的十字商業(yè)內(nèi)街形態(tài)，以達(dá)到有效聚攏客流。地段位置占據(jù)優(yōu)勢(shì)，緊鄰漢川市政府，升值空間大；擁有漢川新街7000㎡的商業(yè)配套，緊鄰市體育館、6000㎡霍城廣場(chǎng)及大型超市；配套教育設(shè)施占據(jù)重要地位；承建機(jī)構(gòu)、住宅設(shè)計(jì)以及戶型的優(yōu)化是產(chǎn)品的重要亮點(diǎn)。▲CBD中心城位于漢川市歡樂(lè)街商圈，原集貿(mào)市場(chǎng)。規(guī)劃面積9998平米，建筑面積27195平米。一期住戶已于2011年入住?，F(xiàn)已建成并招商，底商招商后已完成裝修，但正在營(yíng)業(yè)的商家較少且大多數(shù)商家閉店關(guān)門，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不理想。地理位置偏僻，臨街廣告宣傳及導(dǎo)視系統(tǒng)較差，住宅及底商整體銷售、招商情況差強(qiáng)人意。CBD中心城未獲得當(dāng)?shù)厝肆己玫脑u(píng)價(jià)，因其地理位置的限制，以及定位和車流、人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)問(wèn)題未得到解決。另外周邊人氣受歡樂(lè)街商圈的強(qiáng)大沖擊，幾乎沒(méi)有人流以及客流來(lái)源，從而使得整個(gè)項(xiàng)目處于比較尷尬的境地?！庞食俏挥跐h川市新城區(qū)，體育館路以南，西為規(guī)劃道路。一期共規(guī)劃住宅850戶，規(guī)劃面積為35553.48平米，凈用地面積為31819.64平方米。地塊整體呈正方形，邊長(zhǎng)約190米。擬建設(shè)地上111368平方米，地下16441平方米。規(guī)劃停車場(chǎng)350個(gè)，可租可售，價(jià)格待定，預(yù)計(jì)2015年10月28日交房。底商一期規(guī)劃商戶50戶。一二號(hào)一二層為底商，一層層高為6.2米，二層層高為4.3米，一層售價(jià)19500元/㎡，二層售價(jià)為5000元/㎡?！餄h川樓市調(diào)查小結(jié)漢川目前在售的商業(yè)樓盤一般都為近幾年來(lái)放量的商業(yè)物業(yè)；在售及已售罄的樓盤，銷售率較好，在開(kāi)盤后往往都能取得不錯(cuò)的銷售率，這與漢川樓市興起時(shí)間較短有關(guān)，但是近來(lái)受房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的影響，樓市出現(xiàn)低糜現(xiàn)象，這在一定程度上會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及投資帶來(lái)影響；商業(yè)物業(yè)銷售以獨(dú)立街鋪銷售和商業(yè)分零小鋪銷售兩種形式為主，街鋪采取直接銷售，就目前漢川樓市所呈現(xiàn)出的狀況來(lái)看，住宅底商以及商業(yè)綜合體形式出現(xiàn)的商業(yè)，開(kāi)發(fā)商選擇只租不售或者自持比例較大；目前漢川在建在售的標(biāo)準(zhǔn)廠房以及工業(yè)園區(qū)所占比例較大，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（工業(yè)園）相比較，本項(xiàng)目只有通過(guò)實(shí)地的市場(chǎng)考察，取其優(yōu)點(diǎn)，彌補(bǔ)不足，繼而取得本項(xiàng)目不可復(fù)制的成功；目前漢川的樓市普遍表現(xiàn)出地價(jià)相對(duì)便宜，開(kāi)發(fā)成本不至很高的現(xiàn)象，但是各開(kāi)發(fā)商想要在眾多的競(jìng)爭(zhēng)者當(dāng)中獲得最先的收益，就必須有自身與眾不同的特色；就漢川目前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況以及人均收入比例看，樓市以及商業(yè)地產(chǎn)仍處于較高水平，這與漢川的租賃市場(chǎng)存在一定的聯(lián)系，投資者的投資方式也逐漸趨于理性化，致使當(dāng)前的樓市情況出現(xiàn)不容樂(lè)觀的狀況。五、漢川主要商圈發(fā)展現(xiàn)狀▲小結(jié)仙女大道：主要以餐飲業(yè)，娛樂(lè)為主，商店、建材、服飾、生活休閑類業(yè)態(tài)為副的臨街商鋪，店面面積區(qū)間在30-200平米左右，租金價(jià)格區(qū)間在13-130元/㎡/月。臨街有漢川新世紀(jì)幼兒園，漢川高中，漢川中等職業(yè)技術(shù)學(xué)院，漢川補(bǔ)習(xí)高中等教育機(jī)構(gòu)，周邊臨街店鋪滿足日常生活需求，沒(méi)有大型商業(yè)類型的廣場(chǎng)。車站建材市場(chǎng)：該建材市場(chǎng)趨于老化，商業(yè)氛圍較差，經(jīng)營(yíng)狀況一般，原因是因?yàn)榕R街商鋪的逐漸興起發(fā)展，且較集中的建材市場(chǎng)的商業(yè)氛圍濃厚，據(jù)商家反映，該市場(chǎng)預(yù)計(jì)在2—3年后拆遷。北橋街：南北段主要以小型餐飲業(yè)數(shù)量居多，商超、理發(fā)店、家紡、布藝等生活配套臨街小商鋪。租金價(jià)格在35—81之間，主要為滿足居民日常生活所需的配套為主。體育館路：美食一條街，主要以當(dāng)?shù)仫嬍撑R街店面為主，家屬小區(qū)周邊生活配套，店面面積均在15-40平米之間，滿足周邊居民的日常生活需求。濱湖/西湖大道：兩條街道的商業(yè)業(yè)態(tài)以建材、裝飾為主，周邊住宅的逐步建成使得該區(qū)域的相關(guān)配套設(shè)施逐步完善。人民大道：主要為政府大道（漢川檢察院、漢川國(guó)稅局、漢川財(cái)政局、漢川市法院、漢川市公安局、漢川國(guó)土局），漢川仙女街道第二小學(xué)、漢川仙女街道辦事處。周邊較少商業(yè)氛圍，均為臨街小商鋪。★漢川商業(yè)總結(jié)及分析漢川街道的現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，缺少大型的商業(yè)體量，大型的百貨超市數(shù)量較少；商業(yè)模式較為落后，商業(yè)檔次較低，先進(jìn)的現(xiàn)代商業(yè)格局尚未體現(xiàn)，要進(jìn)一步的提升；商業(yè)形態(tài)以商場(chǎng)及街鋪相結(jié)合，大型商場(chǎng)數(shù)量、規(guī)模都較小，現(xiàn)階段臨街商鋪的氛圍相較于商場(chǎng)的商業(yè)氛圍濃厚；目前漢川的大型商業(yè)以本土品牌為主，外來(lái)品牌較少，本土品牌擁有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，商業(yè)形態(tài)理念相對(duì)不錯(cuò)；街鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在商家的可承受范圍內(nèi)，商鋪的售價(jià)、租金價(jià)格相對(duì)于武漢城市圈而言，價(jià)格較低；漢川四大產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展勢(shì)頭良好，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)投產(chǎn)將不斷地推進(jìn)漢川經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，本項(xiàng)目要善于抓住政策引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式的又快又好發(fā)展。六、漢川市主要園區(qū)及周邊競(jìng)爭(zhēng)分析1、四大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)漢川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，漢川馬廟工業(yè)園，漢川福星開(kāi)發(fā)區(qū)、漢川市劉家隔工業(yè)園。產(chǎn)業(yè)規(guī)模：漢川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)值占全市比重超過(guò)45%；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：紡織服裝產(chǎn)業(yè)較為聚集的是漢川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和馬廟工業(yè)園。▲漢川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以北橋科技工業(yè)園為中心園區(qū)，包含新河工業(yè)園和生態(tài)農(nóng)業(yè)園，規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟。省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，成立于1992年，2012年9月經(jīng)湖北省人民政府批準(zhǔn)為漢川高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)位于漢川市東郊，至2011年底，開(kāi)發(fā)區(qū)人口超過(guò)10萬(wàn)人，國(guó)土面積138.5平方公里，規(guī)劃面積80.7平方公里。以能源建材、紡織服裝、食品醫(yī)藥、金屬制品、印刷包裝五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集群經(jīng)濟(jì)效益明顯。發(fā)展概況：開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，紡織服裝產(chǎn)業(yè)占據(jù)數(shù)量較大。發(fā)展特點(diǎn)：一是規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增加，重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。目前，全區(qū)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)78家，重點(diǎn)骨干企業(yè)48家。二是產(chǎn)業(yè)區(qū)塊明晰，集群經(jīng)濟(jì)效益明顯。三是配套建設(shè)方面相較漢川其它園區(qū)，優(yōu)勢(shì)明顯，一系列的相關(guān)配套為園區(qū)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)?！R廟工業(yè)園包含新型建材園和綜合園區(qū)，產(chǎn)業(yè)類型以紡紗紡線、光纖電纜、建材陶瓷為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。是湖北省首批38家重點(diǎn)鄉(xiāng)村工業(yè)園區(qū)之一，2005年6月正式規(guī)劃建設(shè)，目前總規(guī)劃面積拓展為2000畝。經(jīng)濟(jì)及發(fā)展現(xiàn)狀：截至2012年，園區(qū)入駐企業(yè)已達(dá)100多家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值70多億元。目前紡織產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)150萬(wàn)綻，占全省紡綻規(guī)模的1/7，其中絳綸紗線占全國(guó)同類產(chǎn)品的1/5。▲漢川福星開(kāi)發(fā)區(qū)是以福星集團(tuán)為核心，形成以金屬制品、生物藥業(yè)為龍頭的高新技術(shù)科技園區(qū)。位于漢川市沉湖鎮(zhèn)，始建1996年，園區(qū)總規(guī)劃22平方公里，3.3萬(wàn)畝。近、中期以龔灣渠為界，形成北部園區(qū)和南部沉湖鎮(zhèn)區(qū)兩個(gè)片區(qū)的格局。經(jīng)濟(jì)及發(fā)展現(xiàn)狀：園區(qū)以福星集團(tuán)為龍頭，以環(huán)福塑料、福星生物、樟柏機(jī)電、漢川顏料化工為骨干，有規(guī)模以上企業(yè)18家。▲漢川劉家隔工業(yè)園是漢川市劉家隔工業(yè)園的核心園區(qū)，集新型工業(yè)化、集約化、配套化、商貿(mào)物流于一體的綜合園區(qū)。位于位于漢川東北部、漢北河南岸，緊鄰汈東農(nóng)場(chǎng)，包納了武荊高速漢川出入口，是漢川市及劉家隔鎮(zhèn)最重要的交通門戶。經(jīng)濟(jì)及發(fā)展現(xiàn)狀：工業(yè)園成立于2009年，規(guī)劃面積10平方公里，1.5萬(wàn)畝，計(jì)劃投資50億元，整個(gè)工業(yè)園分兩大區(qū)域，即金鼓城產(chǎn)業(yè)園和鎮(zhèn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析▲中國(guó)（華中）電動(dòng)車CBD區(qū)位：中國(guó)(華中)電動(dòng)車自行車CBD項(xiàng)目位于漢川市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)106省道旁；規(guī)劃：總用地面積3000畝，一期占地466畝，總建筑面積53萬(wàn)方，其中現(xiàn)代化生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、定制廠房22萬(wàn)方，現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)、物流、售后服務(wù)區(qū)4萬(wàn)方，生活及商業(yè)配套3萬(wàn)方’,研發(fā)辦公樓14萬(wàn)方，交易市場(chǎng)10萬(wàn)方；產(chǎn)品：現(xiàn)代化生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、定制廠房20萬(wàn)方，現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)、物流、售后服務(wù)區(qū)4萬(wàn)方，生活及商業(yè)配套3萬(wàn)方，研發(fā)及辦公10萬(wàn)方，專業(yè)品牌交易市場(chǎng)10萬(wàn)方，總商鋪近700間(含公寓底商)，布局了品牌形象展示街、品牌電動(dòng)車交易區(qū)、品牌摩托車交易區(qū)、品牌自行車交易區(qū)、配件產(chǎn)品交易區(qū)、新能源產(chǎn)品交易區(qū)、商業(yè)配套區(qū)；配套：提供電子交易平臺(tái)、商務(wù)辦公、餐飲娛樂(lè)、大型停車場(chǎng)、商住公寓等一體的配套服務(wù)?！鴼W亞達(dá)漢川家居產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目選址于漢川市，東至洪西渠附近；南鄰荷沙公路；西接擬規(guī)劃的文化路側(cè)面；北至漢川刁東農(nóng)場(chǎng)長(zhǎng)樂(lè)老年公寓北側(cè)?！缕帐┥藤Q(mào)城德普斯商貿(mào)城項(xiàng)目是建設(shè)商貿(mào)建材新型“一站式”購(gòu)物中心，該項(xiàng)目占地110畝，總投資3.5億元，建成后可接納經(jīng)營(yíng)戶1600家，解決就業(yè)人員近萬(wàn)人，年稅收可達(dá)5000萬(wàn)元。商貿(mào)城主要物態(tài)包括品牌專賣店、建材大賣場(chǎng)、家飾體驗(yàn)館、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、電子商務(wù)區(qū)和建材超市購(gòu)物中心等?！鴿h正古鎮(zhèn)項(xiàng)目南北兩側(cè)直接連通荷沙公路（106省道）和新建一級(jí)公路，距離漢川市中心15分鐘的車程，距武漢和孝感均為半個(gè)小時(shí)車程，距武漢天河機(jī)場(chǎng)40分鐘車程，交通便捷，項(xiàng)目號(hào)稱20公里半徑內(nèi)唯一的城市綜合體類型商業(yè)，輻射吸納10萬(wàn)開(kāi)發(fā)區(qū)人口，30萬(wàn)漢川人口。漢正明清商業(yè)街位于漢川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是漢川開(kāi)發(fā)區(qū)與漢正古鎮(zhèn)的核心商業(yè)街。漢正明清商業(yè)街定位為碼頭文化商業(yè)街，分為“明清—民國(guó)—現(xiàn)代—未來(lái)"四大文化組團(tuán)，由餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物四大業(yè)態(tài)組成，以傳承千年的湖北碼頭文化為基礎(chǔ)，引入現(xiàn)代商業(yè)資源，文化與商業(yè)聯(lián)動(dòng)。商業(yè)街一期由6棟中式單體建筑組成，高度三層到四層不等，采用流線型街道設(shè)計(jì)。項(xiàng)目采用國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的訂單地產(chǎn)模式，先招商、后買樓，樓未建，而商戶已定。項(xiàng)目已建成的商業(yè)街氛圍較為濃厚且已招商完畢，主要業(yè)態(tài)以餐飲和服飾為主，超市、水果店、化妝品以及家電行業(yè)入駐數(shù)量也占有一定的比例，業(yè)態(tài)重復(fù)率較高，如化妝品經(jīng)營(yíng)店“永紅化妝”的店面在漢正·古鎮(zhèn)街道的數(shù)量就有5家，漢正百貨、漢正超市的存在數(shù)量也較多，超市類商業(yè)形態(tài)的數(shù)量占街道店鋪的比例較大，而相對(duì)的消費(fèi)群體則較少，市場(chǎng)甚至出現(xiàn)供大于求的狀況；輔街街道招商情況不大理想，主要商業(yè)業(yè)態(tài)是原輔材料的加工及五金建材類的商業(yè)。該項(xiàng)目目前在當(dāng)?shù)氐闹容^高，能吸引一定的周邊人群消費(fèi)，但據(jù)商家反映，大型的商業(yè)體量并不像預(yù)期經(jīng)營(yíng)狀況那樣理想，周邊服裝廠、紡織廠、工廠群體收入較高，但消費(fèi)力一般。整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況一般?！鴿h口北國(guó)際交易中心區(qū)位：位于武漢航空城核心區(qū)盤龍城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，緊臨武漢中環(huán)線，連通京珠、滬蓉高速，交通便利。規(guī)劃：定位為第四代專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目整體由服裝市場(chǎng)、義務(wù)小商品市場(chǎng)、鞋業(yè)皮具市場(chǎng)、汽車配件市場(chǎng)、輕紡市場(chǎng)、酒店用品市場(chǎng)六大組團(tuán)組成，并配有相應(yīng)的物流及居住生活配套。漢口北五金機(jī)電城由中國(guó)民企500強(qiáng)上市企業(yè)卓爾發(fā)展發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目精心選址于武漢所獨(dú)具的航空、鐵路、港口等三大交通樞紐黃金節(jié)點(diǎn)：武漢航空城、橫店編組站、陽(yáng)邏深水港將其圍合其中，南距漢口火車站5公里、武漢港10公里，東距陽(yáng)邏深水港15公里，西距天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)6公里。緊鄰盤龍城、岱黃高速、漢口北專業(yè)市場(chǎng)群第一站，是距城區(qū)最近的新型專業(yè)批零市場(chǎng)，政府承諾確保待漢口北國(guó)際商品交易中心開(kāi)業(yè)起同步開(kāi)設(shè)1128、1129、291、292等12條城市公交和長(zhǎng)途汽車站連通漢口北與武漢三鎮(zhèn)，高密度的流通速度確保漢口北客源流通。在建軌道一號(hào)線二期與軌道二號(hào)線分別在漢口北東部的堤角和西部的盤龍城設(shè)立總站，實(shí)現(xiàn)漢口北與中心城區(qū)的無(wú)縫接入。產(chǎn)品銷售：商鋪銷售率可達(dá)到70—80%，但目前的經(jīng)營(yíng)商家較少。商鋪一層均價(jià)19000-20000元/㎡，二層均價(jià)14000-15000元/㎡，三層均價(jià)11000元/㎡，總價(jià)區(qū)間為30-70萬(wàn)/套，四層商鋪以售后返租形式銷售，均價(jià)10000-11000元/㎡，實(shí)行前3年免租，今年是第三年，具體租金價(jià)格有待商定，部分樓以輕軌線的貫通營(yíng)運(yùn)開(kāi)始收費(fèi);項(xiàng)目主要承接漢正街產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，客戶主要以鞋業(yè)、小商品、皮具、兒童用品、酒店用品行業(yè)客戶為主;政策支持：湖北省和武漢市重點(diǎn)支持的項(xiàng)目，漢口北批發(fā)第一城享受了許多政府的優(yōu)惠政策：對(duì)入駐商戶一定期限免稅，為外地客戶解決養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)，建學(xué)校，解決商戶子女入學(xué)入托的難題，同時(shí)還投入大量資金建公交換乘站、客運(yùn)站以及建一座600畝的森林式停車場(chǎng)。▲五洲國(guó)際建材城總建筑面積289萬(wàn)平方米:品牌街18.7萬(wàn)平方米，銷品茂（大賣場(chǎng)）110.5萬(wàn)平方米。商務(wù)中心56.4萬(wàn)平方米，物流倉(cāng)儲(chǔ)31.4萬(wàn)平方米，新產(chǎn)品研發(fā)中心6.9萬(wàn)平方米，酒店設(shè)施9.8萬(wàn)平方米，生活配套設(shè)施29.6萬(wàn)平方米，其他建筑12.6萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目緊臨全球最大鐵路編組站(橫店編組站)、15分鐘抵達(dá)最大航空港(天河機(jī)場(chǎng))、華中最大深水良港(陽(yáng)邏港)、武廣高速火車站(動(dòng)力組鐵路線4小時(shí)直達(dá)廣州)、六條高速公路(京珠、滬蓉、漢十、岱黃、武英、漢麻)等世界級(jí)交通樞紐，介于三環(huán)和外環(huán)之間囊括水、陸、空及多條線路全方位的交通優(yōu)勢(shì)，奠定了國(guó)際物流樞紐中心地位?！瘃R凱旋家居CBD項(xiàng)目由香港金馬凱旋集團(tuán)投資打造，集“生產(chǎn)、銷售、培訓(xùn)、研發(fā)、博覽、服務(wù)為一體”的家具產(chǎn)業(yè)核心商貿(mào)區(qū)?？偼顿Y52億人民幣，總建筑面積300萬(wàn)平方米，擬分三期逐步開(kāi)發(fā)建設(shè)完成。此市場(chǎng)為一期項(xiàng)目。一期國(guó)際城、品牌街、物流組裝生產(chǎn)中心、商業(yè)街，建筑面積63萬(wàn)平方米，吸引東部沿海家具產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)梯度轉(zhuǎn)移，完善產(chǎn)業(yè)鏈，營(yíng)運(yùn)后年創(chuàng)產(chǎn)值50億，創(chuàng)造就業(yè)崗位1萬(wàn)個(gè)，年創(chuàng)利稅1億；二期國(guó)際城、倉(cāng)儲(chǔ)物流中心、原輔材料市場(chǎng)，建筑面積100萬(wàn)平方米，建成中國(guó)最好、中部最大國(guó)際化的家具產(chǎn)業(yè)交流中心平臺(tái)，成為中部地區(qū)市場(chǎng)核心平臺(tái)，年產(chǎn)值目標(biāo)150億元，創(chuàng)造就業(yè)3萬(wàn)個(gè)，年創(chuàng)利稅3億元；三期家具研發(fā)中心、培訓(xùn)學(xué)校、家具博覽中心、五星級(jí)酒店、商住區(qū)，建筑面積137萬(wàn)平方米，建成集“產(chǎn)、學(xué)、研、展、銷、服務(wù)為一體”服務(wù)一體化的家具產(chǎn)業(yè)核心商貿(mào)區(qū)。年產(chǎn)值達(dá)400億，創(chuàng)造就業(yè)崗位8萬(wàn)個(gè)，年創(chuàng)利稅8億元。項(xiàng)目距滬蓉、京珠高速入口僅100米，緊鄰橫店亞洲最大鐵路編組站，借助長(zhǎng)江黃金水道和京廣高速鐵路、京珠高速公路及武漢航空港的強(qiáng)大功能，半小時(shí)覆蓋武漢市區(qū)，1小時(shí)車程抵武漢城市圈周邊八市，3小時(shí)到達(dá)相鄰省會(huì)城市，當(dāng)天往返“800公里半徑”覆蓋廣州、上海、北京、重慶、西安等特大城市。武漢新火車站動(dòng)車組高速列車，實(shí)現(xiàn)4小時(shí)到達(dá)廣州。原輔材料市場(chǎng)按照功能結(jié)構(gòu)構(gòu)建八大板塊：商品展銷板塊、原輔材料板塊、總部區(qū)板塊、現(xiàn)代制造板塊、物流板塊、科技研發(fā)區(qū)板塊、商務(wù)板塊與社區(qū)服務(wù)板塊，可容納3800個(gè)精品展位和3000個(gè)品牌經(jīng)銷商的博覽、交易集群，容納300家家具品牌制造廠家和500家配套生產(chǎn)廠家。▲紅安融園家具產(chǎn)業(yè)城湖北（紅安）融園家具產(chǎn)業(yè)城位于黃麻高速紅安出口，總規(guī)劃面積13.3平方公里，約20000余畝，共分四期建設(shè)，總投資200億元人民幣，由融園控股集團(tuán)與黃岡市委、市政府、紅安縣委、縣政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)共同打造。

湖北（紅安）融園家具產(chǎn)業(yè)城按照“產(chǎn)業(yè)聚集，特色突出”的先進(jìn)理念，規(guī)劃分為家具制造基地區(qū)、家具原輔材料交易區(qū)、家具配套產(chǎn)品加工區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流集中管理區(qū)以及生活配套區(qū)共5大功能版塊和1個(gè)漢產(chǎn)家具品牌孵化基地，吸引眾多國(guó)內(nèi)外家具名企及漢產(chǎn)家具實(shí)力企業(yè)入駐，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)。2011年7月項(xiàng)目的招商工作正式啟動(dòng)，1、2期8000畝已提前告罄，吸引了千川木業(yè)、品上家居、品茗都市、主一家私等數(shù)十家知名家具廠商。融園家具材料市場(chǎng)定位為武漢北中國(guó)家具第一城，位于湖北（紅安）融園家具產(chǎn)業(yè)城核心地段，意圖打造中部地區(qū)最大的家具材料供應(yīng)基地，是整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施最完善，功能最齊全的大型家具原輔材料交易集散地，規(guī)劃總用地面積500畝，總建筑面積約40萬(wàn)方，其中首期占地面積100畝，總建筑面積63102㎡，分為裝飾建材區(qū)、油漆涂料區(qū)、機(jī)電機(jī)械區(qū)、板材區(qū)、皮革布藝區(qū)、家具配件區(qū)、玻璃制品區(qū)、包裝材料和綜合服務(wù)區(qū)等多個(gè)專業(yè)版塊，商鋪現(xiàn)已基本售罄，招商進(jìn)度緩慢，鮮有企業(yè)入駐?！餄h川調(diào)研綜述近幾年漢川第一、二、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值迅猛增長(zhǎng)，極大提高了本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境；漢川商業(yè)正在向高級(jí)階段發(fā)展過(guò)程中，但商業(yè)形態(tài)并不完善，業(yè)態(tài)雜亂，經(jīng)營(yíng)模式混亂，商業(yè)概念較為籠統(tǒng)，仍處于粗放型商業(yè)；商業(yè)建筑形態(tài)主要以街鋪和商場(chǎng)為主，街鋪商業(yè)氛圍較為濃厚；漢川商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)近年來(lái)發(fā)展迅速，隨著大量商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷投放，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷緊縮，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨挑戰(zhàn)；其次投資者對(duì)商鋪的投資逐漸趨于理性，更加關(guān)注后期的回報(bào)；受訪商家大多對(duì)項(xiàng)目的勒戒程度存在欠缺，受訪的大型商家及經(jīng)營(yíng)臨街商鋪商家對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)比例較為關(guān)注，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理和投資回報(bào)有一定的要求；項(xiàng)目處于武漢8+1城市圈衛(wèi)星城，建成后將有助于承接武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要地域，輻射漢川及周邊地區(qū)的商圈。第五章項(xiàng)目定位及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、總體項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位的目的是為本項(xiàng)目制訂總體戰(zhàn)略目標(biāo)，并盡量詳細(xì)地論證這樣的立項(xiàng)“行”還是“不行”。我們對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的總體定位的基本思路及具體分析如下。★華中地區(qū)世界級(jí)商貿(mào)新中心緊跟國(guó)家中部崛起和武漢城市圈大發(fā)展的戰(zhàn)略契機(jī)，充分依托漢川距離武漢市最近的地緣優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)固立足中國(guó)金鼓城所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以商貿(mào)流通為核心，延伸業(yè)態(tài)為輔助，文化旅游為特色，打造一個(gè)集交易會(huì)展、研發(fā)設(shè)計(jì)、總部基地、電子商務(wù)、商業(yè)旅游于一體的世界級(jí)商貿(mào)服務(wù)新平臺(tái)，全面著眼大武漢，強(qiáng)力輻射中西部乃至全國(guó)！▲華中總部經(jīng)濟(jì)示范基地總部經(jīng)濟(jì)是我國(guó)中心城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、品位提升的動(dòng)力引擎，也是政府推進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的戰(zhàn)略選擇。華中地區(qū)坐擁“九省通衢”的戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擁有廣闊的市場(chǎng)容量，具備發(fā)展成為區(qū)域性總部指揮中樞的絕佳優(yōu)勢(shì)。中國(guó)金谷城基于這一判斷，以產(chǎn)業(yè)鏈頂端的總部經(jīng)濟(jì)為發(fā)展導(dǎo)向，躍出競(jìng)爭(zhēng)紅海，一舉打造全球商貿(mào)華中總部基地集群，為逐鹿華中的國(guó)內(nèi)外商貿(mào)流通企業(yè)創(chuàng)造高速發(fā)展的▲中部商貿(mào)新城發(fā)展典范中部地區(qū)現(xiàn)有商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在整體定位不夠清晰、規(guī)劃層次較低、規(guī)模體量有限等缺點(diǎn)，唯獨(dú)湖北·中國(guó)金鼓城以其前瞻的定位規(guī)劃和龐大的規(guī)模體量在新型商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)探索方面走在前列，特別是本次項(xiàng)目規(guī)劃以打造高效智能集約化的現(xiàn)代城市體系為愿景，高度集聚采購(gòu)貿(mào)易、會(huì)展博覽、總部辦公、咨詢服務(wù)和文化旅游等多重功能，并配以完善的交通引導(dǎo)設(shè)施，必將成為中部地區(qū)商貿(mào)新城發(fā)展的代表！▲大武漢休閑旅游新領(lǐng)地大武漢地區(qū)在國(guó)家的強(qiáng)力支持之下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入不斷提高，推動(dòng)著人們對(duì)精神文化方面需求的增加，城際短途消閑旅游方興未艾。本項(xiàng)目敏銳地抓住這一趨勢(shì)，充分挖掘優(yōu)質(zhì)文化資源，設(shè)立藝術(shù)家村落、婚慶攝影基地、兒童體驗(yàn)公園、夢(mèng)幻游樂(lè)島嶼、汽車主題樂(lè)園、便捷軌道交通等文化娛樂(lè)設(shè)施，增加亮點(diǎn)，突出特色，力圖打造成為武漢都市圈文化休閑旅游的新興目的地！二、總體項(xiàng)目功能定位1、總體功能商貿(mào)區(qū)涵蓋家居建材、原輔材料、汽車樂(lè)園、購(gòu)物中心、婚慶基地、藝術(shù)村落、高尚社區(qū)等多種業(yè)態(tài)，形成融交易采購(gòu)、會(huì)展博覽、研發(fā)設(shè)計(jì)、總部辦公、主題商業(yè)、文化旅游、居住生活等七大核心功能于一體的超大型家居商貿(mào)中央商務(wù)區(qū)，充分發(fā)揮規(guī)模集聚和品牌集群效應(yīng)，為逐鹿中部地區(qū)的全球家居品牌提供全方位服務(wù)。2、功能分區(qū)分析▲商業(yè)貿(mào)易家居建材：總建筑面積達(dá)69萬(wàn)平方米，全方位匯聚國(guó)際國(guó)內(nèi)家具建材品類，打造成為中部地區(qū)一站式家具建材采購(gòu)交易平臺(tái)，整體包括家居品牌商業(yè)街、家居MALL、建材城、生產(chǎn)資料城等四大部分；產(chǎn)品種類囊括實(shí)木、板式、軟體等家具，地板、陶瓷、衛(wèi)浴潔具等建材裝飾，風(fēng)格匯聚當(dāng)前市場(chǎng)主流經(jīng)典款式，是中部地區(qū)最全面的展銷平臺(tái)；燈具燈飾：總建筑面積達(dá)10萬(wàn)平方米，吸納全球范圍內(nèi)知名燈飾燈具品牌及大型連鎖運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)入駐，構(gòu)建大武漢地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、種類最豐富的燈飾交易采購(gòu)盛會(huì)，整體由國(guó)際高端燈飾品牌館、燈飾燈具批發(fā)區(qū)兩大部分組成，產(chǎn)品種類涵蓋室內(nèi)室外、舞臺(tái)車用、光源電筒等，風(fēng)格匯聚現(xiàn)代、歐式、中式和美式等全球四大典型代表；汽車博覽中心：總建筑面積達(dá)15萬(wàn)平方米，以傳揚(yáng)汽車文化為主題，以貿(mào)易博覽為切入點(diǎn)，涵蓋汽車會(huì)展中心、整車4S店集群、汽車培訓(xùn)及配套中心、汽車科技服務(wù)中心、試駕體驗(yàn)等功能，圍繞汽車配件、汽車整車、汽車用品、汽車電子等產(chǎn)業(yè)鏈條做大做強(qiáng)，形成超大型的汽車交易采購(gòu)和配套服務(wù)平臺(tái)，有效填補(bǔ)漢川市現(xiàn)有市場(chǎng)空缺，為區(qū)域商貿(mào)流通行業(yè)的發(fā)展提供新的動(dòng)力引擎；國(guó)際小商品：總建筑面積達(dá)15萬(wàn)平方米，充分利用距離武漢近的地緣優(yōu)勢(shì)，布局小商品類這一業(yè)態(tài)作為整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)的有益補(bǔ)充。具體包括小百貨、小五金、小家電、小商品、服裝鞋帽等等，主要為滿足居民日常生活所需，并且此類業(yè)態(tài)生存能力較強(qiáng)，投資門檻低，可迅速帶動(dòng)商業(yè)人氣匯聚，對(duì)項(xiàng)目短期實(shí)現(xiàn)落地有重要促進(jìn)作用；購(gòu)物樂(lè)園：總建筑面積達(dá)29萬(wàn)平方米，內(nèi)容涵蓋主題購(gòu)物中心、美食廣場(chǎng)、濱水酒吧等，定位為都市時(shí)尚生活中心，功能包括時(shí)尚購(gòu)物、餐飲美食、休閑娛樂(lè)、生活服務(wù)等，計(jì)劃引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名潮流品牌，一步到位打造成為漢川地區(qū)首屈一指的主題購(gòu)物樂(lè)園；奧特萊斯：總建筑面積達(dá)16萬(wàn)平方米，匯聚國(guó)際頂級(jí)奢侈品、國(guó)際國(guó)內(nèi)知名服飾、運(yùn)動(dòng)戶外以及休閑等品牌，以低廉優(yōu)惠的價(jià)格、種類齊全的購(gòu)物選擇、舒適宜人的購(gòu)物環(huán)境，充分滿足消費(fèi)者對(duì)奢侈品及知名品牌的巨大需求；▲總部辦公總部基地、企業(yè)會(huì)館與高檔辦公樓群：合計(jì)總建筑面積達(dá)12萬(wàn)平方米，是整個(gè)園區(qū)的智慧服務(wù)與管理核心，可以為千余家企業(yè)提供理想的辦公環(huán)境和最佳的企業(yè)形象展示中心；并且通過(guò)高中低不同層次的硬件設(shè)施、靈活多樣的空間面積組合，為園區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的大中小企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的辦公展示空間，最大限度地服務(wù)內(nèi)部商務(wù)需求；▲會(huì)展博覽國(guó)際家居會(huì)展中心：是國(guó)際國(guó)內(nèi)主流家具建材品牌進(jìn)駐大武漢地區(qū)的最主要展示平臺(tái)，內(nèi)容包括名品新品發(fā)布、行業(yè)展覽、國(guó)際交流、會(huì)務(wù)會(huì)議等，是了解國(guó)際家具建材發(fā)展方向、設(shè)計(jì)潮流的重要場(chǎng)館，也是廣大消費(fèi)者第一時(shí)間獲取產(chǎn)品資訊的重要平臺(tái)；▲文化旅游金鼓藝術(shù)公社：以建筑獨(dú)棟田園村落的形式和優(yōu)惠的入園條件，充分利用武漢地區(qū)眾多的優(yōu)質(zhì)文化資源，聯(lián)系湖北美院、武漢大學(xué)等高校的藝術(shù)家、教授前來(lái)建立畫廊、個(gè)人工作室、展覽廳等，成立獨(dú)具特色的“金鼓藝術(shù)公社”，形成媲美北京798藝術(shù)區(qū)、深圳大芬村等的知名藝術(shù)集聚區(qū)，打造中國(guó)版的“佛羅倫薩”；婚慶攝影基地：以傳播婚慶文化為主題，匯聚全球異域風(fēng)格，包含高調(diào)浪漫的法式、時(shí)尚潮流的韓式、內(nèi)斂文藝的傳統(tǒng)中式等等，形成融合大型內(nèi)外景設(shè)施于一體的、中部地區(qū)超大型的一站式婚慶攝影藝術(shù)基地，同時(shí)不定期地舉辦婚慶文化節(jié)、集體婚禮、電視節(jié)目攝制等活動(dòng)，進(jìn)一步放大影響力；兒童體驗(yàn)公園：以最具發(fā)展前景的兒童職業(yè)體驗(yàn)為獨(dú)特亮點(diǎn)，吸引麥魯小城、星期八小鎮(zhèn)等大型知名連鎖運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)入駐，引爆區(qū)域兒童游玩市場(chǎng)，為大武漢地區(qū)兒童提供集職業(yè)、安全、綠色、科技、文化體驗(yàn)等五大體驗(yàn)?zāi)Ｊ接谝惑w的、積極、健康的成長(zhǎng)平臺(tái)；夢(mèng)幻游樂(lè)島嶼：通過(guò)大手筆的人工湖泊與島嶼開(kāi)發(fā)，形成整個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)感活力中心，引進(jìn)全球頂級(jí)游樂(lè)設(shè)備，包括TOPFLYING、SuperSpin、內(nèi)向六爪大擺錘、親子游的兒童體驗(yàn)館等等，打造迷你版的深圳歡樂(lè)谷，最大限度地激活區(qū)域游樂(lè)市場(chǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力；便捷軌道交通：項(xiàng)目規(guī)模龐大，功能業(yè)態(tài)多樣，建筑獨(dú)特新穎，因此，園區(qū)風(fēng)景觀賞也將成為著力打造的亮點(diǎn)之一；計(jì)劃引進(jìn)低碳、綠色、環(huán)保的有軌觀光小火車，沿途設(shè)置極富創(chuàng)意的服務(wù)站點(diǎn)，各大功能區(qū)有機(jī)串聯(lián)起來(lái)，既解決內(nèi)部人流交通問(wèn)題，又可以最大限度提升觀光游覽效果，增強(qiáng)項(xiàng)目知名度。▲服務(wù)配套創(chuàng)新服務(wù)中心、教育培訓(xùn)基地和創(chuàng)意研發(fā)基地：總建筑面積達(dá)2萬(wàn)平方米，三者共同構(gòu)成整個(gè)園區(qū)的后勤支撐服務(wù)平臺(tái)，并且通過(guò)孵化器的設(shè)立，極大推動(dòng)園區(qū)創(chuàng)意研發(fā)、創(chuàng)新服務(wù)、技能培訓(xùn)、自主創(chuàng)業(yè)等氛圍的形成和提升，有效激發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展活力；▲居住生活水韻商住區(qū)和安置區(qū)：總建筑面積達(dá)66萬(wàn)平方米，主要為園區(qū)提供生活配套服務(wù)。整體設(shè)計(jì)貫穿自然生態(tài)理念，規(guī)劃設(shè)計(jì)高密度的綠化和園林景觀，營(yíng)造健康舒適的居住生活環(huán)境，提升生活品質(zhì)。同時(shí)內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心、健身會(huì)所、游泳池、體育館等綜合配套設(shè)施，最大化地便捷園區(qū)生活服務(wù)。三、總體項(xiàng)目規(guī)劃分析1、園區(qū)總體規(guī)劃園區(qū)總規(guī)劃面積9.6平方公里，按照“大制造、大物流、大商貿(mào)”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，計(jì)劃用6-8年時(shí)間將園區(qū)打造成為集商貿(mào)、物流、制造和園區(qū)社會(huì)于一體的新興家居產(chǎn)業(yè)園，形成新型工業(yè)化、集約化、配套化、商貿(mào)物流一體化的綜合園區(qū)，最終在漢川北部建設(shè)一座總投資276億元、年產(chǎn)值476億元、年利稅64.92億元，園區(qū)形成后總?cè)丝谝?guī)模達(dá)14.4萬(wàn)人。以承接?xùn)|部沿海和湖北本地家居產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為契機(jī)，中國(guó)金鼓城·中部家具產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)將立足“1+8”武漢城市圈，以漢川為圓心，覆蓋中部地區(qū)500公里半徑范圍內(nèi)3億人口、3000億以上的龐大消費(fèi)市場(chǎng)，發(fā)展成為中部家居區(qū)域板塊的生產(chǎn)制造中心、物流集散中心和商業(yè)貿(mào)易中心。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度：中國(guó)金鼓城定位于中國(guó)中部家具制造及分銷中心，承接發(fā)達(dá)地區(qū)家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的制造、物流和商貿(mào)垂直一體化產(chǎn)業(yè)園區(qū)；從規(guī)劃建設(shè)角度：定位于可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境優(yōu)越的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。通過(guò)專業(yè)化分工，以核心企業(yè)為驅(qū)動(dòng)，中間企業(yè)、配套企業(yè)聯(lián)動(dòng)，物流和集中分銷一體化，打造優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鏈；從園區(qū)生態(tài)角度：建設(shè)園區(qū)自然生態(tài)與園區(qū)各產(chǎn)業(yè)功能于一體的和諧園區(qū)，集中處理污水、粉塵、廢料，使一定比例的廢料得以再生利用，園區(qū)的經(jīng)濟(jì)可實(shí)現(xiàn)循環(huán)發(fā)展，政府統(tǒng)籌做好園區(qū)公共服務(wù)和園區(qū)管理工作，建成美好的生活家園，全面防治環(huán)境污染和生態(tài)破壞，創(chuàng)造清潔、衛(wèi)生、安寧的城市環(huán)境。2、商貿(mào)城總體規(guī)劃▲規(guī)劃理念漢川，正如其名，因長(zhǎng)江最大支流漢江橫貫全境而得名，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚米之鄉(xiāng)”之美譽(yù)。因而，“水”是其環(huán)境資源的最大特色。而自古在水陸四沖發(fā)達(dá)的地區(qū)，其商貿(mào)業(yè)就一定興旺，必定帶來(lái)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮；xxx國(guó)際商貿(mào)城地處河流交匯之所，且本規(guī)劃區(qū)內(nèi)水系資源豐富，規(guī)劃充分挖掘“水”與“金”的歷史關(guān)聯(lián)，形成“曲水流觴”之概念，寓意商貿(mào)和經(jīng)濟(jì)的興盛與繁榮?！?guī)劃定位及結(jié)構(gòu)以武漢大型家居建材賣場(chǎng)為依托，建設(shè)以國(guó)內(nèi)、外知名商貿(mào)企業(yè)為主的流通基地,打造中部地區(qū)最大的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并集家居、研發(fā)、流通、培訓(xùn)、會(huì)展、博覽為一體；建設(shè)完成后將成為經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)品種集群化、經(jīng)營(yíng)形態(tài)時(shí)尚化、經(jīng)營(yíng)模式國(guó)際化的華中第一商貿(mào)流通平臺(tái)。▲詳細(xì)規(guī)劃3、本項(xiàng)目（生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城）修建性規(guī)劃▲項(xiàng)目用地范圍▲項(xiàng)目總平面圖▲主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)▲立面設(shè)計(jì)▲剖面設(shè)計(jì)▲交通設(shè)計(jì)▲消防通道▲公共配套設(shè)計(jì)四、本項(xiàng)目（生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城）總體定位本項(xiàng)目通過(guò)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，從一開(kāi)始就非常重視頂層設(shè)計(jì)，積極整合社會(huì)各界行業(yè)資源，跳出一般商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思維，避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，把項(xiàng)目定位為城市級(jí)、產(chǎn)業(yè)級(jí)的項(xiàng)目，而不是一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。1、項(xiàng)目定位▲華中生產(chǎn)資料商貿(mào)第一城華中地區(qū)的湖北、湖南、河南、安徽等省都具備良好的工業(yè)基礎(chǔ)，制造業(yè)企業(yè)數(shù)量眾多，民營(yíng)工業(yè)企業(yè)活躍，隨著金融危機(jī)后出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移大潮，華中地區(qū)更是吸引了大量東部和南部沿海地區(qū)的制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)移；與此同時(shí)，這些數(shù)量龐大的工業(yè)制造業(yè)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)上下游供應(yīng)商并未能跟上產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐，尤其是大量的工業(yè)生產(chǎn)原輔材料企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，嚴(yán)重制約了華中地區(qū)的工業(yè)企業(yè)發(fā)展步伐，提高了轉(zhuǎn)移企業(yè)的物流成本，于是為這些廣大工業(yè)企業(yè)配套的生產(chǎn)資料商貿(mào)第一城呼之欲出，本項(xiàng)目填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，順應(yīng)了時(shí)代趨勢(shì)，將建成華中地區(qū)規(guī)模最大、品類最全的生產(chǎn)資料供應(yīng)基地。▲古鎮(zhèn)燈飾中部商貿(mào)第一城中山古鎮(zhèn)是中國(guó)燈飾產(chǎn)業(yè)之都，中國(guó)燈飾產(chǎn)業(yè)70%的產(chǎn)品出自古鎮(zhèn)，然金融危機(jī)中山古鎮(zhèn)的燈飾產(chǎn)業(yè)出口受挫，紛紛轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。于是由中山古鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)合發(fā)起的“光明中國(guó)萬(wàn)里行”，走出中山，在國(guó)內(nèi)東西南北分設(shè)商貿(mào)展銷基地的計(jì)劃付諸實(shí)施，本項(xiàng)目是中山古鎮(zhèn)華中地區(qū)唯一的定點(diǎn)展銷批發(fā)基地，必將立足漢川，服務(wù)武漢城市圈，輻射華中甚至更大地區(qū)的數(shù)億人口龐大市場(chǎng)。2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析▲政策機(jī)遇漢川位于武漢城市圈核心圈層，同時(shí)也是漢江經(jīng)濟(jì)帶融入武漢的龍頭城市，在武漢建設(shè)國(guó)家中心城市的大背景下，武漢制造業(yè)和流通業(yè)的外遷迫在眉睫，在武漢三環(huán)內(nèi)限貨的前提下，武漢三環(huán)以外成為流通業(yè)的首選之地；在武漢市生態(tài)功能區(qū)的約束條件下，具備良好基礎(chǔ)配套的流通產(chǎn)業(yè)用地漸為稀缺，而漢川與武漢市僅一河之隔，不僅與武漢實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫對(duì)接，而且具有良好的城市配套做后盾，是發(fā)展流通業(yè)的絕佳機(jī)遇?！袌?chǎng)空白武漢城市圈不缺乏各種專業(yè)、行業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)、食品批發(fā)市場(chǎng)、家具批發(fā)市場(chǎng)、建材批發(fā)市場(chǎng)等等，但是專門針對(duì)工業(yè)企業(yè)原輔材料配套服務(wù)的批發(fā)市場(chǎng)長(zhǎng)期空白，供應(yīng)鏈長(zhǎng)期不完善，嚴(yán)重制約了工業(yè)企業(yè)的良性發(fā)展，項(xiàng)目的建設(shè)必將填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。武漢城市圈的燈飾市場(chǎng)也是林林總總，但是貨源層次不齊，大多是燈飾行業(yè)代理商、經(jīng)銷商等大雜燴，缺乏行業(yè)創(chuàng)新能力，項(xiàng)目與中山古鎮(zhèn)燈飾行業(yè)協(xié)會(huì)緊密合作，不僅僅是一個(gè)燈飾的展銷基地，也是燈飾產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)、學(xué)、研、銷等產(chǎn)業(yè)集群，是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的載體?！^版區(qū)位漢川市地處武漢城市圈的第一圈層，相當(dāng)于武漢的大外環(huán)，武漢城市圈因地處中間位置，從東西南北四個(gè)方向，可便捷地輻射周邊地區(qū)，且周邊省份人口分布密集，所以大武漢地區(qū)歷來(lái)成為區(qū)域性的商貿(mào)中心；以武漢為中心，300公里為半徑，除了可以覆蓋湖北省三分之二以外，還可以輻射到周邊數(shù)個(gè)省份的諸多城市，諸如河南信陽(yáng)市、安徽合肥市、江西南昌市、湖南長(zhǎng)沙市等等，覆蓋人口數(shù)量約1.46億，消費(fèi)市場(chǎng)容量巨大。本項(xiàng)目位于武荊高速出口處，交通便捷，同時(shí)距離武漢天河機(jī)場(chǎng)、漢江碼頭、陽(yáng)邏深水港等均在一小時(shí)車程之內(nèi)，是發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的絕版地理位置?！ㄖ平ㄔO(shè)定向招商、定制建設(shè)是本項(xiàng)目又一核心優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目由香港金獅商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司承擔(dān)全程招商，香港金獅商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司擁有豐富的國(guó)內(nèi)外商戶資源，與世界各地的商業(yè)集團(tuán)、娛樂(lè)旅游投資集團(tuán)、行業(yè)協(xié)會(huì)等等建有長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系。本項(xiàng)目建設(shè)未動(dòng)，招商先行，在開(kāi)工建設(shè)之前已引進(jìn)加拿大555集團(tuán)（娛樂(lè)旅游）、奧特萊斯、中山古鎮(zhèn)燈飾協(xié)會(huì)等商業(yè)組織，并實(shí)行定制建設(shè)，提前布局確保項(xiàng)目的成功可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)本項(xiàng)目作為漢川市的重點(diǎn)項(xiàng)目，經(jīng)認(rèn)真研究產(chǎn)業(yè)形勢(shì)、城市發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)現(xiàn)狀，積極對(duì)接國(guó)內(nèi)外知名旅游投資集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)、行業(yè)協(xié)會(huì)以及社會(huì)各界團(tuán)體，按照產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)作思路，通過(guò)招商引資、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)整合，將在3-5年內(nèi)把項(xiàng)目打造成武漢城市圈內(nèi)首屈一指的城市級(jí)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，形成年產(chǎn)值過(guò)百億元的產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、投資者、金融機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)者等等多贏局面，開(kāi)創(chuàng)漢川市推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的新模式。五、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及營(yíng)銷策略1、客戶群體定位▲自營(yíng)企業(yè)客戶項(xiàng)目通過(guò)與全國(guó)各地的行業(yè)協(xié)會(huì)或者其他團(tuán)體對(duì)接，包括中山古鎮(zhèn)燈飾行業(yè)協(xié)會(huì)的眾多企業(yè)，已達(dá)成眾多的購(gòu)買意向和協(xié)議，必將成為本市場(chǎng)的主要客戶群。▲投資客戶項(xiàng)目的良好發(fā)展前景必然會(huì)吸引漢川市、武漢城市圈，甚至國(guó)內(nèi)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)客戶或者個(gè)人客戶投資，再由項(xiàng)目公司進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。2、市場(chǎng)定位▲漢川市民的家居燈飾采購(gòu)平臺(tái)、漢川工業(yè)企業(yè)的原材料采購(gòu)平臺(tái)為漢川110多萬(wàn)市民的家庭裝修、企業(yè)辦公裝修提供一站式服務(wù)，為漢川市上千家的工業(yè)企業(yè)所需工業(yè)原輔材料提供零距離供應(yīng)服務(wù)?！A中制造業(yè)的原材料供應(yīng)基地依托漢川，立足武漢城市圈，輻射整個(gè)華中地區(qū)，為整個(gè)華中地區(qū)數(shù)百萬(wàn)家制造業(yè)企業(yè)提供近距離的工業(yè)原材料供應(yīng)服務(wù)，降低上下游企業(yè)物流和生產(chǎn)成本，▲華中地區(qū)生產(chǎn)資料和家居燈飾經(jīng)銷商和零售商的貨源地通過(guò)行業(yè)資源整合，大量引進(jìn)生產(chǎn)資料和家居燈飾的制造企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)立展銷平臺(tái)，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較低的物流成本，將吸引華中地區(qū)甚至國(guó)內(nèi)眾多的經(jīng)銷商和零售商到此采購(gòu)，成為國(guó)內(nèi)最有影響力的生產(chǎn)資料和家居燈飾經(jīng)銷商和零售商的貨源地。3、項(xiàng)目營(yíng)銷策略▲拔高地位，避免惡性群體競(jìng)爭(zhēng)定位為國(guó)家級(jí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，避免與一般燈具建材市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)；▲打通天線，爭(zhēng)取省市政策支持一是爭(zhēng)取重點(diǎn)項(xiàng)目授牌，二是爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)表態(tài)，三是爭(zhēng)取商戶優(yōu)惠政策；▲以商招商，建立商會(huì)互動(dòng)模式借助行業(yè)商會(huì)和協(xié)會(huì)進(jìn)行招商，在業(yè)內(nèi)積累口碑；▲借船出海，吸引行業(yè)寡頭合作尋求與業(yè)界知名商會(huì)、企業(yè)或中山古鎮(zhèn)等生產(chǎn)基地合作，快速融入行業(yè)圈子；▲把握電商，租售結(jié)合長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃與運(yùn)用，把握趨勢(shì)，充分利用電商平臺(tái)，保持市場(chǎng)的穩(wěn)定性；▲利益分享，搭建客商共贏平臺(tái)讓利商戶，讓商戶賺到錢，讓利采購(gòu)商，讓客人得到優(yōu)惠和方便。第六章初步開(kāi)發(fā)與銷售計(jì)劃一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃分期節(jié)點(diǎn)計(jì)劃起年份月份一期開(kāi)工20147±0.0020149主體封頂201412銷售201412竣工備案20154二期開(kāi)工20153±0.0020156主體封頂201510銷售201510竣工備案20164二、銷售及回款計(jì)劃項(xiàng)目名稱：商業(yè)一期建筑面積：219,226m2編制日期：2014-07-28銷售面積：219,226m2序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2014年2015年2016年2017年備注（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）一、銷售收入合計(jì)(萬(wàn)元)117,42210,16041,61554,62011,0261銷售比例(%)9%36%46%9%2累計(jì)銷售比例(%)9%46%91%100%二、回款合計(jì)(萬(wàn)元)117,4225,08034,21150,71927,4121回款比例(%)4%29%43%23%2累計(jì)回款比例(%)4%33%77%100%1【商鋪】1.1銷售單價(jià)(元/m2)5,0805,2025,4625,735起售均價(jià)7580元/平方米，包租5年，一次性返3年租金1.2售價(jià)年增長(zhǎng)率(%)2.4%5.0%5.0%1.3銷售面積(m2)219,22620,00080,000100,00019,2261.4銷售比例(%)9%36%46%9%1.5銷售收入(萬(wàn)元)117,42210,16041,61554,62011,0261.6回款比例(%)50%70%70%100.0%1.7回款收入(萬(wàn)元)117,4225,08034,21150,71927,412三、資金來(lái)源及運(yùn)用資金來(lái)源與運(yùn)用表】序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2014年2015年2016年2017年(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)一、現(xiàn)金來(lái)源142,42215,08049,21150,71927,4121、預(yù)計(jì)銷售回款117,4225,08034,21150,71927,4122、自籌資金4,901.005,0003、銀行貸款4、基金、股東貸款5、其它資金流入20,0005,00015,000--二、現(xiàn)金運(yùn)用112,39313,32934,19145,10819,7651、開(kāi)發(fā)成本50,79810,59026,90013,229782、期間費(fèi)用7,0002,0002,0002,0001,0002.1銷售費(fèi)用5,0001,5001,5001,5005002.2管理費(fèi)用2,0005005005005003、財(cái)務(wù)費(fèi)用2,813-3132,500-2.3.1銀行貸款利息-2.3.2基金股東貸款利息-2.3.3其它利息2,813-3132,500-4、銀行貸款-5、基金、股東貸款-6、其它資金支出20,000--20,000-7、營(yíng)業(yè)稅及附加6,8102951,9842,9421,5908、繳納土地增值稅13,5432541,7112,5369,0439、繳納企業(yè)所得稅11,4291911,2831,9028,053RATE盈余資金3002917511502056107648累計(jì)盈余資金300291751167712238130029自有資金收益率511%財(cái)務(wù)費(fèi)用估算表】序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2014年2015年2016年2017年(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)（萬(wàn)元）(萬(wàn)元)一、銀行貸款1年（月）初借款本息累計(jì)----2本年還本付息----3年末借款本息累計(jì)----二、基金股東貸款三、其他1年度借款本息累計(jì)22,8135,31317,500--1.1本年借款20,0005,00015,0001.2本年應(yīng)計(jì)利息2,8133132,5002本年還本付息22,813-31322,500-2.1其中：還本20,00020,0002.2付息2,8133132,500-3年末借款本息累計(jì)-5,31322,500--第七章投資收益分析一、總投資成本估算該項(xiàng)目總投資約60610萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)成本53610萬(wàn)元（含土地成本9802萬(wàn)元),期間費(fèi)用7000萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目名稱：商業(yè)一期建筑面積：219,226m2編制日期：2014-07-28銷售面積：219,226m2科目編號(hào)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本單方造價(jià)備注建筑面積銷售面積(萬(wàn)元)(元/m2)(元/m2)成本.A土地成本9,802447447成本.A.1A.1拆遷及補(bǔ)償--對(duì)土地方、政府及拆遷發(fā)生的所有補(bǔ)償性質(zhì)支出成本.A.2A.2土地出讓金9,425429.92向國(guó)土資源與房屋管理局繳納的出讓金費(fèi)用成本.A.3A.3占地費(fèi)資金占用費(fèi)/滯納金成本.A.4A.4契稅37720.86向政府部門交納的非補(bǔ)償性質(zhì)的稅金及費(fèi)用成本.A.5A.5土地使用稅-向政府部門交納的非補(bǔ)償性質(zhì)的稅金及費(fèi)用成本.A.6A.6市政配套費(fèi)為取得地方政府政策支持或?yàn)閷?shí)現(xiàn)地塊施工（銷售）條件，在紅線外配合政府完成市政道路、橋梁、土方、景觀綠化等相關(guān)工程成本.A.7A.7基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，指紅線外水電氣熱接口費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)或增容費(fèi)等成本.A.8A.8土地－項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓0.00項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)按土地出讓金的%，公交首末站移出費(fèi)用萬(wàn)元成本.A.9A.9土地－歷史成本因項(xiàng)目地塊本身歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致的成本（該項(xiàng)目地塊屬原抵債項(xiàng)目地塊中的一部分，按比例分?jǐn)傔M(jìn)來(lái)的成本）成本.A.10A.9土地延長(zhǎng)年限土地使用年限從年延長(zhǎng)至年所需補(bǔ)繳的相關(guān)費(fèi)用政府文件標(biāo)準(zhǔn)為萬(wàn)成本.B前期費(fèi)用2,630.71120120成本.B.1B.1勘察1105.00含巖土勘察、拔地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、地表及地下構(gòu)筑物勘查、沉降觀測(cè)、地震安全性評(píng)價(jià)服務(wù)項(xiàng)、規(guī)劃竣工測(cè)量目等成本.B.2B.2設(shè)計(jì)98745.00含前期規(guī)劃費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、市政設(shè)計(jì)費(fèi)、園林設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、機(jī)電設(shè)計(jì)費(fèi)、零星設(shè)計(jì)費(fèi)等成本.B.3B.3監(jiān)理32915.00監(jiān)理費(fèi)成本.B.4B.4報(bào)批32915.00項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)：報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)

交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、環(huán)境評(píng)測(cè)費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、增容費(fèi)等成本.B.5B.5保險(xiǎn)工程一切險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)成本.B.6B.6造價(jià)咨詢21910.00含工程招標(biāo)代理及交易費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)成本.B.7B.7雜項(xiàng)65830.00土地整理三通一平及其他成本.C基礎(chǔ)設(shè)施3,726.84170170成本.C.1C.1燃?xì)?0.00主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等成本.C.2C.2供水65830.00包括紅線外建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)，主要有自來(lái)水系統(tǒng)與直飲水系統(tǒng)及熱水系統(tǒng)成本.C.3C.3排水43820.00主要指住宅樓下的第一個(gè)排水、排污檢查井至市政排水、排污檢查井的管道及工程費(fèi)用，包括污水處理站、中水處理站成本.C.4C.4供電2,631120.00建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)，室外高低壓線路工程、配電室、開(kāi)閉站等〈除設(shè)計(jì)、報(bào)建費(fèi)用以外的所有供電設(shè)施、工程費(fèi)用〉成本.C.5C.5供熱主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站（不含鍋爐房，鍋爐房含在供貨安裝項(xiàng)目）成本.C.6C.6道路道路工程（不含排水、排污工程）,在園林中一并考慮成本.C.7C.8電視電話電信含電話寬帶網(wǎng)絡(luò)、閉路電視系統(tǒng)工程或數(shù)字電視系統(tǒng)工程等成本.D建安成本33,5421,5301,530成本.D.1D.1樣板間及臨時(shí)工程43820.00售樓處及樣板間在營(yíng)銷費(fèi)用中成本.D.2D.2土建工程32,8841500.00成本.D.3D.3消防、噴淋系統(tǒng)消防水施工、消防水設(shè)備、消防報(bào)警、漏電火災(zāi)報(bào)警等成本.D.4D.4給排水給排水施工及給排水設(shè)備成本.D.5D.5通風(fēng)工程成本.D.6D.6電氣工程電氣施工及電氣設(shè)備等DXGC地下工程專指人防機(jī)電工程，無(wú)人防工程的項(xiàng)目不必區(qū)分地上、地下工程DSGC地上工程-成本.D.7D.7電梯工程招標(biāo)采購(gòu)的直梯、扶梯的供貨及安裝費(fèi)用成本.D.8D.8智能化工程21910.00包括閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、IC卡門