北京奧林匹克花園2期營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃書(shū)

營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)分析2※危舊房改造——危房改造快速發(fā)展帶動(dòng)了城郊區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和大量※相關(guān)房產(chǎn)政策—取消外批單——在北京市場(chǎng)外地人購(gòu)房比例已占30~40%的情況下，簡(jiǎn)化了外地人在京購(gòu)房的手續(xù)，西部地區(qū)的相關(guān)機(jī)構(gòu)人3絡(luò)的逐漸完善，住宅郊區(qū)化已逐步被市場(chǎng)接受，郊區(qū)城市化趨勢(shì)進(jìn)一步明朗?！鞘谢M(jìn)程的加快——隨著城市化進(jìn)程的加快和城市建設(shè)重點(diǎn)的戰(zhàn)略1-1-2、不利因素爭(zhēng)加劇。政府加大經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)需求地產(chǎn)及購(gòu)買(mǎi)高檔房產(chǎn)的首付門(mén)檻等，將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及整個(gè)行業(yè)增加，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。在總需求量不能同步放大的情況下，整51-2-1-1、1999～2001房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)對(duì)比分析61-2-1-2、2002年度房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析1-2-2、2002年度北京市商品住宅供給狀況分析63442112002年郊區(qū)新盤(pán)數(shù)量比例示意圖5882002年不同方位新盤(pán)比例示意圖北部21%34%2002年不同方位新盤(pán)比例示意圖北部21%34%西部17%南部28%2002年按平均售價(jià)劃分的新盤(pán)數(shù)量比例示意圖10000以上13%2002年按平均售價(jià)劃分的新盤(pán)數(shù)量比例示意圖10000以上13% 4000元以下/23%8000-1000015%6000-800021%4000-600028%7110-50萬(wàn)平米100萬(wàn)平米以上5萬(wàn)平米以下50-100萬(wàn)平米5萬(wàn)平米以下5-10萬(wàn)平米1-2-3、北京市民對(duì)購(gòu)房的需求狀況決定，即價(jià)格、面積、朝向、戶(hù)型、環(huán)境、交通、的占54其次是交通占20環(huán)境占9面積占6戶(hù)型占5只有2%北京市市民購(gòu)房重點(diǎn)考慮因素分布圖60%50%40%30%20%10%0%◆54%20%20%5%9%5%9%6%價(jià)格因素交通因素環(huán)境因素面積因素戶(hù)型因素朝向因素其中21.6%的購(gòu)房者處于事業(yè)的起步階段，62.7%購(gòu)房者各事業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)比例發(fā)展階段沒(méi)有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知益增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)展以及樓盤(pán)銷(xiāo)售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中，購(gòu)牌的數(shù)量不等，能夠說(shuō)出三個(gè)及三個(gè)以上的開(kāi)發(fā)商品牌的開(kāi)發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。購(gòu)房者知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知道4個(gè)不知道知道3個(gè)9.8%知道3個(gè)知道2個(gè)知道1個(gè)知道2個(gè)在所有購(gòu)房者說(shuō)出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，消費(fèi)者認(rèn)購(gòu)房者的意向購(gòu)買(mǎi)居所與目前居所相比，總體均有所增加。調(diào)查表明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所相有所增加。具體來(lái)看，較大套內(nèi)建筑面積的比例有所上升50平米以下35%30%25%20%15%10% 50平米以下意向居所33.2%29.2%27.3%22.0%21.1%22.0%8.0%4.9%4.9%51—65平米66—80平米81—95平米96—110平米110—130平米131平米以上51—65平米66—80平米81—95平米96—110平米110—130平米131平米以上購(gòu)房者的意向居所與目前居所相比，同一種格查結(jié)果表明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所，8040意向居所46.4一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室一廳三室兩廳借助于家庭私車(chē)和公交車(chē)輛（含地鐵）兩種交通工具，從以房者對(duì)車(chē)程的要求所發(fā)生的變化。意向居所與目前居所相比伴隨著消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的車(chē)程要現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為購(gòu)房者在居住區(qū)域四與五環(huán)目前居所間（不含0內(nèi)的比例的下降與位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的其次，購(gòu)房者的意向居所區(qū)域向郊區(qū)縣地區(qū)所的比例有所上升，這表明有更多的購(gòu)房者在選擇從購(gòu)房者買(mǎi)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，無(wú)非是自己居住或投資自己與家人居住為目的的購(gòu)房為自住型購(gòu)房，一般次置業(yè)的人買(mǎi)房更多是用來(lái)出租或增值，以獲得豐購(gòu)房。從本次的調(diào)查結(jié)果看，自住型購(gòu)房者仍占據(jù)滿(mǎn)足基本的住房需求，回答包含以上目的的購(gòu)房者下面從居所的建筑面積的加大方面進(jìn)一步說(shuō)明。筑面積相比，絕大多數(shù)購(gòu)房者的意向居所的建筑房或租用外人房，他們希望有屬于自己的居所，而還有一得不為自己和家人購(gòu)買(mǎi)居所。但是同時(shí)他們的購(gòu)買(mǎi)力水平點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購(gòu)房者在對(duì)也有相當(dāng)比例的購(gòu)房者認(rèn)為交通配套是居住區(qū)域比較通配套的極大關(guān)注也就說(shuō)明了地理位置對(duì)一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)在很大程度上影響著購(gòu)房者的選擇。因此于開(kāi)發(fā)商而但是，對(duì)其他配套如自然景觀、園林景觀、娛樂(lè)度并不很高，選擇以上設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)25%以下。然而，40%以上的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)作出的有優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境。這表明還園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境的傾向，但是在眾多出條件下，他只能將自己的為配套設(shè)施付出的成入，也就是說(shuō)，購(gòu)房者會(huì)對(duì)自己最重要的配套設(shè)交通配套教育、文化配套自然景觀娛樂(lè)配套其它87.0%51.1%47.3%37.0%0.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%下，選擇距離市城區(qū)很遠(yuǎn)的居所。屬于前一種情況的購(gòu)房者代的、熱鬧的、開(kāi)放的生活，購(gòu)物和休閑娛樂(lè)是他們重要生夠迎合自己喜歡自己的生活方式，房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)方式并不是他們所向往的，但工作是他們最主要的生活內(nèi)們不得不將居住地點(diǎn)選擇在與位于市區(qū)的工作地點(diǎn)附近。者，他們大多數(shù)喜歡寧?kù)o的、隱秘的、自然的生活，所以好的離城區(qū)很遠(yuǎn)的區(qū)域。同時(shí)，也有相當(dāng)一部分購(gòu)房者經(jīng)有相當(dāng)一部分購(gòu)房者喜歡擁有美麗的園林設(shè)計(jì)環(huán)境。但是這其中有一部分購(gòu)房者由于目前經(jīng)濟(jì)條件所限，只有設(shè)計(jì)和自然景觀，選擇房?jī)r(jià)較低的居所。但是可以預(yù)計(jì)，隨著購(gòu)增強(qiáng)，會(huì)出現(xiàn)對(duì)優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀的需求的增加。另外房者對(duì)優(yōu)美園林設(shè)計(jì)和自然景觀并不關(guān)注，而對(duì)房?jī)r(jià)更加在乎，傾向于選擇高綠化率、低建筑密度而較高房?jī)r(jià)的購(gòu)消費(fèi)者的住房觀念更加科學(xué)化，同時(shí)也對(duì)房地購(gòu)房者的投資意識(shí)已經(jīng)有所提升。從調(diào)查中發(fā)當(dāng)一部分人群有投資房地產(chǎn)的傾向，但經(jīng)濟(jì)條件的限域，但是可以預(yù)見(jiàn)今后隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，一從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，投資型購(gòu)房者對(duì)居所的交通配套度。投資型購(gòu)房者與總體購(gòu)房者對(duì)交通配套的關(guān)注程程度上來(lái)講，也就是投資型購(gòu)房者對(duì)房屋所處地理位投資型購(gòu)房者，在購(gòu)房區(qū)域的選擇上傾向于自然景觀較近的地段。調(diào)查結(jié)果表明，目前的投資型購(gòu)房者比段、價(jià)格外，恐怕考慮最多的就是戶(hù)型。從意向的投1-2-4、對(duì)北京市商品房空置狀況的分析另一方面，中低價(jià)房的地段大都位于四環(huán)路以外或遠(yuǎn)2北京市統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資處2002-0以上，達(dá)52.8%。這一特點(diǎn)同銷(xiāo)售市場(chǎng)反映出來(lái)的自建住房的家庭戶(hù)占31.2%，主要集中在遠(yuǎn)郊括已購(gòu)買(mǎi)和自建住房的居民住房自有率達(dá)65.2全市90.3%的家庭擁有比較穩(wěn)定居所。但也應(yīng)看到，目前總量中的比重較低，部分已購(gòu)公房的居民由于戶(hù)型、功能善居住條件的需求，租住公房和商品房的居民也迫切要求達(dá)四分之一強(qiáng)；人均住宅建筑面積低于全市人均住房水平的家區(qū)有23.6%的家庭戶(hù)居住在解放前的老房子里。因此，不為北京市的商品房供給絕對(duì)過(guò)剩，這種空置是適合居民需提出在幾年內(nèi)愿意換購(gòu)住房，已購(gòu)公房戶(hù)中有67%希望通過(guò)換購(gòu)環(huán)境，居民潛在的住房需求無(wú)疑會(huì)對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以強(qiáng)有力1-2-5、北京市商品住宅價(jià)格分析價(jià)格（元/平米）4800470046004500440043002000-2002年商品住宅售價(jià)對(duì)照價(jià)格2000年2001年2002年年度四環(huán)以?xún)?nèi)一直是開(kāi)發(fā)投資的熱點(diǎn)，目前已經(jīng)形成供大于求的局面，但由于公寓自身成本的逐步提高，其價(jià)格將呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。隨著輕軌和市政交通改造力度的加大，郊區(qū)高檔房選擇余地加大，部分區(qū)域房?jī)r(jià)存在理性上漲空間，如通州、朝陽(yáng)路沿線(xiàn)、太陽(yáng)宮地區(qū)、五環(huán)沿線(xiàn)、來(lái)廣營(yíng)地區(qū)、城市1-2-6、商品住宅開(kāi)發(fā)的季節(jié)變動(dòng)分析及預(yù)測(cè)許多單位與投資機(jī)構(gòu)希望在一個(gè)財(cái)政年度尚未結(jié)束時(shí)，確定底，混凝土工程施工受影響比較大，需要采取冬施措施，一在進(jìn)入冬季施工前封頂，進(jìn)行室內(nèi)工程。這樣以來(lái)，新開(kāi)工工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積的四年數(shù)據(jù)進(jìn)行1998年-2002年北京商品住宅供應(yīng)與銷(xiāo)售面積月度變化萬(wàn)平方米900.00800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00△△△△△△△△△△△△施工面積月度均值新開(kāi)工面積月度均值△竣工面積月度均值銷(xiāo)售面積月度均值△△△△△△△△△1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2003年北京商品住宅各月度指標(biāo)預(yù)測(cè)趨勢(shì)圖單位:萬(wàn)平方米18001600140012001000800600400200—.——.—考慮季節(jié)影響的新開(kāi)工增量考慮季節(jié)影響的竣工增量 X考慮季節(jié)影響的銷(xiāo)售增量考慮季節(jié)影響的施工增量1月2月3月4月5月6月7月8月根據(jù)預(yù)測(cè)，2003年全年商品住宅竣工面積仍將高但總量仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)竣工與銷(xiāo)售面積，由于新開(kāi)工面積形成的供給將在明年以后1-3-1、整體房?jī)r(jià)下降各種統(tǒng)計(jì)資料和數(shù)據(jù)走勢(shì)表明，北京樓市的市場(chǎng)其次，在三天兩個(gè)新盤(pán)上市的今天，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上升到空前的用出最無(wú)奈也最有效的方法———降價(jià)。因此，預(yù)計(jì)今年相會(huì)低價(jià)入市。一些樓盤(pán)在銷(xiāo)售中，為了加快銷(xiāo)售速度，還會(huì)盤(pán)的出現(xiàn)也在所難免。例如，通州、大興等區(qū)域的套等設(shè)施的不斷完善，預(yù)計(jì)今年這些區(qū)域房?jī)r(jià)仍會(huì)制約和近幾年高檔公寓高租金的支撐，城區(qū)三四環(huán)投資的熱點(diǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的局面。另的設(shè)計(jì)、配套和用材都越來(lái)越好，建設(shè)成本越來(lái)越1-3-2、傳統(tǒng)板塊領(lǐng)風(fēng)騷度的旋風(fēng)；而伴隨八通線(xiàn)、朝陽(yáng)北路和兩廣路延長(zhǎng)至進(jìn)入規(guī)劃實(shí)質(zhì)性操作階段，第三代生活圈有望初步成型。輕物業(yè)的提升作用將更為明顯，預(yù)計(jì)包括回龍觀大社區(qū)、立水在上述熱點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模有逐漸增大的1-3-3、產(chǎn)品瞄準(zhǔn)“炫一族”數(shù)的一半左右。他們擁有高學(xué)歷、時(shí)尚、創(chuàng)造力強(qiáng)人處于走出校門(mén)后，初始創(chuàng)業(yè)的階段，工作和居所近幾年，北京每年大約在上千萬(wàn)平方米的新建住宅上市供應(yīng)，但戶(hù)型在80平方米以下的住宅僅占供應(yīng)量的20%左右。由于北京低總價(jià)款，真正適于相對(duì)高收入、低儲(chǔ)蓄積累的住房集于此，這一人群現(xiàn)在又是市場(chǎng)最具規(guī)模、最主要的住群體中的數(shù)量約占到60%上下。他們迫切需要自立階段在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化的今天，將會(huì)有1-3-4、緊湊戶(hù)型受追捧從市場(chǎng)的整體發(fā)展來(lái)看，戶(hù)型設(shè)計(jì)正向著實(shí)用和人標(biāo)準(zhǔn)間，人們還是要向更加實(shí)用和適用的套房邁進(jìn)。具體費(fèi)心態(tài)逐漸成熟，在購(gòu)房上會(huì)有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，預(yù)計(jì)以下。商品房供應(yīng)量大增，使供應(yīng)與需求之間的差距逐漸加大。專(zhuān)家預(yù)測(cè)：供應(yīng)與需求之間的比例約為4：1。但據(jù)世紀(jì)九鼎策劃部預(yù)測(cè)，2003年新開(kāi)工的面積約在5,000萬(wàn)㎡，商品房總供應(yīng)量應(yīng)在8,000萬(wàn)㎡以上，供應(yīng)與需求的比例為5：1甚至更高。。商品房?jī)r(jià)格將呈現(xiàn)微降格局。。糾紛持續(xù)不斷，高品質(zhì)、現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房將成為市場(chǎng)寵兒。。經(jīng)濟(jì)型住宅將成為市場(chǎng)主流。。經(jīng)濟(jì)適用戶(hù)型100～150㎡成為市場(chǎng)需求主流。?？傮w競(jìng)爭(zhēng)加劇，銷(xiāo)售率將普遍下滑。2-1-1、直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目/月）鹿收費(fèi)站）ee號(hào)e“東壩邊緣集/月）43直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較圖均價(jià)（元/平米）70006000500040003000200010006000515052450080524500804150450047002680450047002680◆3310萬(wàn)科青青家園是北京萬(wàn)科繼萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科星園之后，在北京開(kāi)發(fā)的第三有私家花園，并通過(guò)層層退臺(tái)的方式，令幾乎樓上每一家都擁有私家露臺(tái)；分①品牌優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科是公認(rèn)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)第一品牌，在消費(fèi)者心中占據(jù)著一定的排別墅等多種住宅形式，配備國(guó)際會(huì)所及商業(yè)主街等現(xiàn)代生活設(shè)施；一期300通州區(qū)缺乏高檔項(xiàng)目，國(guó)際城較大的社區(qū)規(guī)模、歐洲風(fēng)格的設(shè)計(jì)加上珠江的品牌，使其在通洲區(qū)有鶴立雞群的感覺(jué)，能給業(yè)主營(yíng)造一定的心理優(yōu)勢(shì)，吸引二在周邊普遍是中低價(jià)位樓盤(pán)的形勢(shì)下，高檔樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)推廣具有一定的難度和金地格林小鎮(zhèn)是亦莊地區(qū)的代表樓盤(pán)，也是亦莊地區(qū)銷(xiāo)售狀況最好的樓盤(pán)；由①品牌優(yōu)勢(shì)：金地格林小鎮(zhèn)是金地集團(tuán)在北京投資開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，憑借金模，市政配套較全，中小學(xué)、醫(yī)院、大超市、體育場(chǎng)館都具備，有多條公交車(chē)②從位置上看，雖然格林小鎮(zhèn)與奧園都在五環(huán)外，但南五環(huán)遠(yuǎn)不如東五環(huán)距離朝陽(yáng)新城是距離奧園最近的一個(gè)樓盤(pán)，位于東壩邊緣集團(tuán)的南部，總占地面積上水、天然氣、供熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施條件。該小區(qū)采用歐陸風(fēng)格的設(shè)計(jì)方案，㎡超大型的青鳥(niǎo)會(huì)所，方便業(yè)主運(yùn)動(dòng)健身，對(duì)青年人非常有吸引力。此項(xiàng)目與奧園距離較近，但目標(biāo)客戶(hù)群不同，產(chǎn)品類(lèi)型也不同，因此對(duì)奧園的銷(xiāo)售狀況①區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于朝陽(yáng)公園東側(cè)東四環(huán)外的石佛營(yíng)邊交通主干道有東四環(huán)、朝陽(yáng)路、姚家園路等，四通八達(dá)，主要公交線(xiàn)路611②價(jià)格優(yōu)勢(shì)：房款單價(jià)不低，但總價(jià)低，首付和月還款壓力小，對(duì)首次置業(yè)的起點(diǎn)通惠河，與昆玉河等水系相連，毗鄰北京中國(guó)唯一一所專(zhuān)業(yè)傳媒大學(xué)——①京通快速路沿線(xiàn)可供開(kāi)發(fā)的區(qū)域還較多，未來(lái)會(huì)世外桃園把“挑戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)適用房”作為其廣告語(yǔ)，該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)路東端（楊閘或運(yùn)動(dòng)或藝術(shù)或陽(yáng)光或繁華，每個(gè)分區(qū)擁有獨(dú)立的生活空間，全部用精雕細(xì)琢隨著朝陽(yáng)北路建設(shè)速度的加快，交通狀況將大有改善，能吸引更多的高收入階2-1-2、間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本研究報(bào)告將朝陽(yáng)路沿線(xiàn)的部分中檔住宅以及亦莊示著將有大批高知高資的人士需要解決居住問(wèn)題。商不宜住，而且目前開(kāi)盤(pán)的三個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)位都在每平月精裝修園6月園5月園4月路層2001年10路8樓2003年4月莊層以小面積三居和選配）專(zhuān)為東區(qū)工作的青年購(gòu)房者精心打造，20萬(wàn)㎡總體建筑面積和緊鄰朝陽(yáng)路的優(yōu)越位置，低層板樓；第三類(lèi)為小高層板樓。低密度、純居住區(qū)、25棟3至6層的多層樓和6棟板式小高層5以節(jié)約采購(gòu)成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保（元南1墅4樓5樓46幢6樓（元5~6塔樓717~塔樓層面海淀區(qū)西四環(huán)四季青海淀區(qū)蘇州橋西5008海淀區(qū)萬(wàn)柳蘇州橋西8海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)遠(yuǎn)大路，西四環(huán)與板井路公寓)B(客房)C(寫(xiě)字海淀區(qū)西三旗環(huán)島向海淀區(qū)紫竹院路四季海淀區(qū)香山南路88號(hào)3海淀區(qū)西北三環(huán)昆4棟塔樓,8棟板式小朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮西壩河朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)華威橋2塔(25、23層)，2朝陽(yáng)區(qū)華威橋東南朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)華威橋朝陽(yáng)區(qū)南磨房鄉(xiāng)，京沈高速與東四環(huán)交界朝陽(yáng)區(qū)京通路高碑店豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)環(huán)島東2豐臺(tái)區(qū)豐堡路(世界7豐臺(tái)區(qū)南四環(huán)公益西層帶電梯或多層不帶豐臺(tái)區(qū)世界公園北側(cè)2大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)東北5在北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)的政策推動(dòng)下，迅速形成。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京市新近推出的綠化隔離地個(gè)，都是居住類(lèi)項(xiàng)目，包括少量的別墅和公寓，多數(shù)為％，綠隔項(xiàng)目?jī)r(jià)格分布圖均價(jià)（元/平米）12000100008000600040002000幻星家園富錦嘉園森林大第城南嘉園藍(lán)T公寓紫南家園(一期)裕瑞軒麗景苑珠江綠洲美景東方戀日家園博雅西園加來(lái)小鎮(zhèn)逸成東苑酈城誠(chéng)品建筑世紀(jì)金源公寓太陽(yáng)國(guó)際公館幻星家園富錦嘉園森林大第城南嘉園藍(lán)T公寓紫南家園(一期)裕瑞軒麗景苑珠江綠洲美景東方戀日家園博雅西園加來(lái)小鎮(zhèn)逸成東苑酈城誠(chéng)品建筑世紀(jì)金源公寓太陽(yáng)國(guó)際公館錦繡大地新新國(guó)際公寓香山藝墅鋒尚國(guó)際公寓項(xiàng)目名稱(chēng)綠化隔離地區(qū)處在城市中心區(qū)和邊緣集團(tuán)之間，離地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目身處在大片的綠地當(dāng)中，環(huán)境好，適合產(chǎn)品；同時(shí)，綠化隔離地區(qū)的政策也限制開(kāi)發(fā)高密度產(chǎn)品型設(shè)計(jì)方面，以多層和板式小高層為主，包含多層和板式綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在城市中心的外圍地吸引老人和小孩的重要因素，環(huán)境比較適合二次置業(yè)改善很多項(xiàng)目以開(kāi)發(fā)適合三口之家、三代同堂的大面積戶(hù)型為目中，除幻星家園、裕瑞軒以及萬(wàn)泉新新家園新推的小戶(hù) /4%精品購(gòu)物指南青家園將北京青年報(bào)做為硬廣投放的主要媒體，采用始接受認(rèn)購(gòu)②“五證”正在辦理之中，具體簽約時(shí)間不確金地格林小鎮(zhèn)在各報(bào)廣告投放金額比例圖北京晚報(bào)24%京華時(shí)報(bào)2%北京晨報(bào)京華時(shí)報(bào)2%10%北京青年報(bào)64%炫特區(qū)廣告投放金額比例圖北京晚報(bào)32%京華時(shí)報(bào)5%\北京青年報(bào)63%精品購(gòu)物指南北京青年報(bào)70%北京青年報(bào)70%珠江羅馬嘉園廣告投放金額比例圖北京晚報(bào)9%北京晨報(bào)北京晚報(bào)9%北京晨報(bào)2%19%世外桃園在各報(bào)廣告投放金額比例圖 京華時(shí)報(bào)北京青年報(bào) 京華時(shí)報(bào)/40%北京晚報(bào)20%精品購(gòu)物指南29%2-3-1、市場(chǎng)潛在供應(yīng)情況概覽近建筑形式為板樓，產(chǎn)品多樣化全套精裝修，王正大東風(fēng)綠色黃杉木店附廣州宏宇集團(tuán)（后現(xiàn)代城居～3居，面積在45.6～116.8香格里拉房項(xiàng)目具有直接的競(jìng)爭(zhēng)力和影響力。及時(shí)跟蹤潛在項(xiàng)目2-3-2、潛在供應(yīng)項(xiàng)目情況概述2-3-2-1、和黃項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型：4～5層、6層、8～9層電梯板樓。產(chǎn)品特色：以低價(jià)入市，爭(zhēng)取市場(chǎng)份額。將國(guó)美電器的2-3-2-3、正大東風(fēng)綠色生態(tài)社區(qū)社區(qū)特色：引進(jìn)國(guó)際頂級(jí)環(huán)保型建材輔以綠色設(shè)計(jì)概2-3-2-4、北京星河灣2-3-2-5、香格里拉花園3-2-1、一期概況5418888323-2-2、項(xiàng)目分析品牌延續(xù)至北京，北京奧園的推出，在市場(chǎng)中已曉度和接受度。加之，北京奧園異于其他項(xiàng)目的牌迅速確立了其市場(chǎng)的偏好度。但是，如何使客北京奧園一期的熱銷(xiāo)更多是借助奧園的品牌效應(yīng),而驗(yàn)證品牌的優(yōu)劣還有待一期現(xiàn)房品質(zhì)、社區(qū)的品位及社區(qū)只有開(kāi)發(fā)商的承諾與客戶(hù)心中理想的奧園現(xiàn)實(shí)吻待進(jìn)一步提升，作為一個(gè)百萬(wàn)㎡持續(xù)開(kāi)發(fā)的中高更為重要，提升這種知名度的最好辦法就是利用續(xù)的物業(yè)服務(wù)來(lái)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目自身的說(shuō)服力，并在面就應(yīng)保持相對(duì)的領(lǐng)先地位，應(yīng)隨著時(shí)間的推奧園絕對(duì)領(lǐng)先的品牌形象。并確立奧園客戶(hù)廣應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)售后服務(wù)和物業(yè)服務(wù)管理，維護(hù)融洽關(guān)系，維護(hù)好奧園在市場(chǎng)和客戶(hù)心目中建奧園項(xiàng)目開(kāi)創(chuàng)了東壩地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的先河。健康住宅是奧園的一大亮點(diǎn)，同時(shí)也提高了項(xiàng)和其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)拉開(kāi)距離。所以在二期，更應(yīng)著傳力度，使健康生態(tài)的主題更加深入人心，讓奧分配合理；A戶(hù)型各功能分區(qū)較為適中，但戶(hù)數(shù)又相對(duì)較多，所以仍有余存；E戶(hù)型別致萬(wàn)元以上，它的客戶(hù)群體層次較高，從而對(duì)刻，雖然電梯戶(hù)型的面積分配及功能實(shí)用性遍不被目標(biāo)客戶(hù)群認(rèn)可，給銷(xiāo)售造成了一定困置本身就處于劣勢(shì)，例如，位置大多靠路，西可中間位置的戶(hù)型，所以建議二期改進(jìn)邊單元客戶(hù)的期望值與實(shí)際形成一定落差，從而影響的美譽(yù)度。造成其問(wèn)題的原因其實(shí)就是復(fù)式戶(hù)有在二期的復(fù)式戶(hù)型設(shè)計(jì)中取長(zhǎng)補(bǔ)短，增強(qiáng)戶(hù)型3-3-1、二期概況二期戶(hù)型指標(biāo)99474843631北奧二期分區(qū)戶(hù)型統(tǒng)計(jì)表一 331186286.5~F834156622F4448628471331186北奧二期分區(qū)戶(hù)型統(tǒng)計(jì)表二6284.5~47133118822833118351331186總之，調(diào)整后的戶(hù)型布局更加合理，總之，調(diào)整后的戶(hù)型布局更加合理，功能更加完整。由于購(gòu)買(mǎi)該戶(hù)型的人士多為事業(yè)有成，追求高品質(zhì)生活的人群，二期將該戶(hù)型布置在景觀環(huán)境最佳的湖邊、集中綠地一帶，相信一、二期戶(hù)型比例對(duì)照表.16%14%0.16%14%0.A戶(hù)型B戶(hù)型C戶(hù)型D戶(hù)型E戶(hù)型F戶(hù)型G戶(hù)型3-3-4、公建配套），※沿東壩中路、東壩中街設(shè)有底層商業(yè)，彌補(bǔ)超市以外的配套生活用其低洼地勢(shì)因地制宜，建造環(huán)境優(yōu)美的人工水景，使住宅的景※沿單店?yáng)|路西側(cè)分別布置沿街商業(yè)，與一期遙相呼應(yīng)，提供便利的生活服務(wù)；沿東壩中街也布置底層商業(yè)服務(wù)設(shè)施，設(shè)置部分餐4-1-1、消費(fèi)者特征分析：根據(jù)北京2002年房地產(chǎn)消費(fèi)與媒介研檔次。收入水平偏低，說(shuō)明北京住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近費(fèi)已逐漸由金字塔塔尖消費(fèi)向塔身過(guò)渡，特別是7居、以舊換新改善居住條件等主要要素，與舊城觀原因的作用下，住房消費(fèi)市場(chǎng)門(mén)檻變低，今明多數(shù)；大部分消費(fèi)者現(xiàn)居住在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、4-1-2、北京房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分及指標(biāo)：五大房地產(chǎn)消費(fèi)群被動(dòng)需求群（5%）低高小大子女需求群體主體購(gòu)買(mǎi)群體被動(dòng)需求群體強(qiáng)力購(gòu)買(mǎi)群體多種需求群體高低4.84.64.44.243子女需求群體主體購(gòu)買(mǎi)群體被動(dòng)需求群體強(qiáng)力購(gòu)買(mǎi)群體多種需求群體1000080006000400020000個(gè)人月收入家庭月收入單元：元子女需求群主體購(gòu)買(mǎi)群被動(dòng)需求群強(qiáng)力購(gòu)買(mǎi)群多種需求群 購(gòu)房的主要目的是改善居住條件、 購(gòu)房的主要目的是改善居住條件、拆遷、為父母、子女和投資等機(jī)關(guān)事業(yè)單位行政官員秘書(shū)和家庭平均月收入6673元4-1-4、購(gòu)房考慮要素征單位：元/平方米4-1-6、可接受的房屋總價(jià)格多種需求群體強(qiáng)力購(gòu)買(mǎi)群體被動(dòng)需求群體主體購(gòu)買(mǎi)群體子女需求群體單位：萬(wàn)元：（3750350032503000275025002250200017501500子女需求群體主體購(gòu)買(mǎi)群體被動(dòng)需求群體強(qiáng)力購(gòu)買(mǎi)群眾多種需求群體每月支付：（單位：年子女需求群體主體購(gòu)買(mǎi)群體被動(dòng)需求群體強(qiáng)力購(gòu)買(mǎi)群體多種需求群體幾年付清需求群體因每月支付的水平較高，因而選擇年限最低，其中在144-1-9、可以接受的房屋總價(jià)與個(gè)人平均月收入的關(guān)系圖樣本數(shù)61（9.87%）預(yù)期均值樣本數(shù)61（9.87%）預(yù)期均值29.54萬(wàn)元樣本數(shù)167（27.02%）預(yù)期均值58.60萬(wàn)元樣本數(shù)108（17.48%）預(yù)期均值48.25萬(wàn)元總樣本數(shù)618（100%）預(yù)期均值43.14萬(wàn)元個(gè)人平均月收入（包括工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等所有收入）P-value=0.0000、F=20.9428、df=2.615樣本樓390（63.11%）預(yù)期均值38.64萬(wàn)元第幾次置業(yè)P-value=0.0007、F=12.9824、df=1.388第一次第二次;第三次第一次樣本數(shù)282（45.63%）預(yù)期均值34.96萬(wàn)元個(gè)人平均月收入（包括工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等所有收入）P-value=0.0000、F=20.7292、df=1.280）（樣本數(shù)50（8.09%）樣本數(shù)232（37.54%）預(yù)期均值26.34萬(wàn)元預(yù)期均值36.82萬(wàn)元之間由于置業(yè)次數(shù)不同，可以接受的房屋總價(jià)也有同時(shí)在第一次置業(yè)的消費(fèi)者中，不同收入的消費(fèi)者可以接受的4-1-10、購(gòu)房面積分析單位：%050平米以下51-90平米91-120平米121-150平米150以上消費(fèi)者打算購(gòu)買(mǎi)的房屋面積主要集中在51～90㎡和91～120㎡。45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0% 5.0%0.0%41.1%37.2%8.1%3.8%3.8%3.6%1.8%0.6%東北部東部北部東南部西北部南部西部西南部根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示一期成交業(yè)主區(qū)域選擇中主要以東北部為主,占 年齡SPSS分析顯示：我們奧園業(yè)主的年齡均值為34歲，標(biāo)準(zhǔn)差為0.222，說(shuō)明均值年齡分布較為密集。業(yè)主年齡跨度為20歲—69歲，分布峰值為30歲，比例最高，為10.2%。奧園購(gòu)房人群以20～40歲為主，事業(yè)有成，屬?gòu)?qiáng)力購(gòu)買(mǎi)群，希望接受高品質(zhì)、高舒適度項(xiàng)目。72.9%4.7%4.1%3.9%3.5%4.5%4.7%4.1%3.9%3.5%0.6%0.6%0.4%0.2%電視廣告朋友介紹和網(wǎng)絡(luò)廣告朋友和戶(hù)外廣告文藝臺(tái)廣播國(guó)際臺(tái)廣播搜房網(wǎng)焦點(diǎn)網(wǎng)北京0.6%0.6%0.4%0.2%電視廣告朋友介紹和網(wǎng)絡(luò)廣告朋友和戶(hù)外廣告文藝臺(tái)廣播國(guó)際臺(tái)廣播搜房網(wǎng)焦點(diǎn)網(wǎng)北京奧園網(wǎng)站精品購(gòu)物指南京華時(shí)報(bào)北京青年報(bào)北京晚報(bào)戶(hù)外廣告朋友介紹..未婚已婚54.3%大專(zhuān)以下大專(zhuān)本科碩士50%45%40%25%20%15%10%43.86%14.49%14.08%8.25%9.26%6.24%1.41%1.20%0.20%1.01%和諧的社區(qū)文和諧的社區(qū)文化氛圍裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理教育醫(yī)療會(huì)所等配套設(shè)施小區(qū)景觀環(huán)境與綠化建筑質(zhì)量位置交通品牌與開(kāi)發(fā)商實(shí)力價(jià)小高層多層帶電梯多小高層多層帶電梯多層錯(cuò)層設(shè)計(jì)高層別墅復(fù)式結(jié)構(gòu)27.0%22.3%18.1%11.5%12.1%8.7%0.3%85.5%精成廚精毛清裝修房品房衛(wèi)精裝裝修裝房裝廚衛(wèi)精坯房水房91.3%46.5%21.5%29.6%25.2%0.3%B型D型E型G型A型C型都喜歡 24.34%23.12%●19.88%10.14%●10.14%10.14%7.10%2.64%●2.64%30萬(wàn)以下30-40萬(wàn)40-50萬(wàn)50-60萬(wàn)60-70萬(wàn)70-80萬(wàn)80-90萬(wàn)90萬(wàn)以上至少有一次置業(yè)無(wú)置業(yè)經(jīng)歷100%40%20%1.5--2元2--2.5元2.5--3元3.5--4元4元80%70%90%1根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示：對(duì)北京奧林匹克花園現(xiàn)狀的滿(mǎn)35%30%25%20%修戶(hù)型配套修戶(hù)型修規(guī)劃景觀修配套觀配套交通劃配修戶(hù)型配套修戶(hù)型修規(guī)劃景觀修配套觀配套交通劃配套交通修配套交通劃景觀配套業(yè)和規(guī)劃觀和交通劃和交通修和交通套和交通修交通景觀修戶(hù)型景觀通套觀劃型修業(yè)25%20%26.1%23.3%16.6%12.3%7.7%6.9%6.7%6.9%0.4%80平米以下80-100平米100-120平米120-140平米140-160平米160-180平米180-200平米200平米以上9.6%全選運(yùn)動(dòng)活力時(shí)尚運(yùn)動(dòng)健康運(yùn)動(dòng)活力健全選運(yùn)動(dòng)活力時(shí)尚運(yùn)動(dòng)健康運(yùn)動(dòng)活力健康清新運(yùn)動(dòng)健康活力健康清新現(xiàn)代健康健康活力現(xiàn)代健康和運(yùn)動(dòng)健康時(shí)尚現(xiàn)代健康時(shí)尚經(jīng)典現(xiàn)代清新年輕活力經(jīng)典運(yùn)動(dòng)清新時(shí)尚健康現(xiàn)代已購(gòu)客戶(hù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表————由此可見(jiàn)，奧園二期的目標(biāo)受眾特點(diǎn)為：根據(jù)摩根士丹利亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠估計(jì)，取消“五一”長(zhǎng)店、公路客運(yùn)、水路客運(yùn)、出租、餐飲和娛樂(lè)業(yè)等行業(yè)及其相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員的人均可支配收入下降，他特別是購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)這種巨額耐用消費(fèi)品的能力將受到當(dāng)然，我國(guó)經(jīng)濟(jì)自身的龐大規(guī)模和多樣性特征（特別是制造業(yè)比重餐飲、運(yùn)輸、酒店、娛樂(lè)等行業(yè)的同時(shí)，電腦、手機(jī)和紡織等行業(yè)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)彌補(bǔ)了有些行業(yè)的損失，中導(dǎo)，如預(yù)測(cè)價(jià)格下降、供需矛盾突出等，會(huì)造成消費(fèi)短期內(nèi)得到控制，社會(huì)情緒將逐步恢復(fù)平靜，前一示造成的集體恐懼將逐步消除。人們通過(guò)學(xué)習(xí)信息數(shù)不斷減少、越來(lái)越多的患者治愈，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)卻可能造成消費(fèi)者的自我防衛(wèi)逆反，反而使消費(fèi)者預(yù)l高密度與低密度l高層與多層住宅高層住宅與多層住宅相比較，帶來(lái)的主要是垂直交通的問(wèn)題和通l板樓和塔樓現(xiàn)不了空氣的對(duì)流，衛(wèi)生間和個(gè)別房間也實(shí)現(xiàn)不了l城市復(fù)興與郊區(qū)化l大社區(qū)與小社區(qū)購(gòu)買(mǎi)新房而不是二手房。同時(shí)由于這部分購(gòu)房者的經(jīng)求偏好也不會(huì)有太大的變化，因?yàn)樽≌紖^(qū)化帶來(lái)的會(huì)有一個(gè)大的反彈。同時(shí)這部分需求的需求偏好會(huì)有加關(guān)注居住的健康性，關(guān)注低密度和郊區(qū)化住宅。即投資的需求將在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)受到抑制。但本次分析主要針對(duì)的為住宅市場(chǎng)，在這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)不是很大，因此對(duì)需求總量不會(huì)產(chǎn)生決定性的影響，對(duì)這類(lèi)需求的影響是短暫的，很快可以恢復(fù)到以前的水平生明顯變化，從北京市一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，施工面積但由于需求偏好的變化，一些敏感的發(fā)展商會(huì)去會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。這也表明對(duì)于不同的細(xì)分市場(chǎng)，同變化。更多的發(fā)展商會(huì)去開(kāi)發(fā)郊區(qū)化、低密度的產(chǎn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面（具體如通風(fēng)、采光、日照間距、加注重。即使在城區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，也會(huì)通過(guò)盡量控制建措施，但總體看，北京住宅市場(chǎng)的價(jià)格是比較平穩(wěn)的，這進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，更多以社會(huì)中產(chǎn)階層為目標(biāo)客戶(hù)，滿(mǎn)足其解戶(hù)型好、物業(yè)管理好的樓盤(pán)將受到市場(chǎng)追捧，價(jià)格有望緩一些密度過(guò)大，樓層過(guò)高、戶(hù)型較差的樓盤(pán)將逐漸被市場(chǎng)不得不采用打折、贈(zèng)送等方式進(jìn)行促銷(xiāo)。但消費(fèi)者是理性總體來(lái)看，SARS對(duì)于需求和供給總量的影響是短期的和局部政府的指導(dǎo)、行業(yè)的規(guī)范和開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際工作提供了一在這個(gè)時(shí)候，我們應(yīng)更加關(guān)注健康住宅。西①盡可能不使用有毒的建筑裝飾材料裝修房屋，如含高揮發(fā)性有機(jī)③室內(nèi)氣溫保持在17℃~27℃,濕度全年保持在40%~70%；在我們國(guó)家，建設(shè)部和科技部共同組建的國(guó)家住北京體育大學(xué)、國(guó)家體育總局等所屬單位編制的《健康住社會(huì)及業(yè)界極大反響。為此，國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程中成立了健康住宅建設(shè)專(zhuān)家委員會(huì)及健康住宅建設(shè)項(xiàng)目管理重點(diǎn)放在建設(shè)的過(guò)程，協(xié)助開(kāi)發(fā)項(xiàng)目落實(shí)各階段的技術(shù)關(guān)高健康住宅程度，實(shí)現(xiàn)健康住宅目標(biāo)。健康住宅評(píng)估因素居住環(huán)境健康性，對(duì)自然親和性，住區(qū)環(huán)境保護(hù)和健康環(huán)方面。不同于一般小區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計(jì)，健康住宅的實(shí)施優(yōu)秀的住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)平臺(tái)上，緊扣與“人”健康相關(guān)聯(lián)提高和引導(dǎo)健康住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的目標(biāo)。健康住宅的評(píng)估因建設(shè)中和竣工驗(yàn)收過(guò)程中，分階段開(kāi)展技術(shù)咨詢(xún)、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)倘若在住宅小區(qū)中有這樣的配套設(shè)施及服務(wù)主要指低密度住宅需要大量土地，而在我國(guó)城市中一是土地資例如空調(diào)增加新風(fēng)量，與節(jié)能措施有矛盾。不利用中水，與節(jié)開(kāi)始關(guān)注這些問(wèn)題，喚起了人們的責(zé)任感，這在二期的裝修選材中為客戶(hù)提供了多元化的選擇空間的設(shè)計(jì)理念，多種多樣的優(yōu)質(zhì)環(huán)保裝飾建材的選擇方價(jià)格是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的重要因素之一，而一期價(jià)格升幅過(guò)快，二營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與定位的特點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)北京市場(chǎng)的一個(gè)需求的補(bǔ)缺空間，那根據(jù)北京奧林匹克花園目標(biāo)市場(chǎng)的選擇和一期業(yè)主活力之城北京東區(qū)中產(chǎn)階級(jí)的健康型、舒適型居住區(qū)FunctionalPsychologicalFunctionalPsychologicalEconomic產(chǎn)品與品牌的雙售振梁出任文化大使，而且在產(chǎn)品差異化方面傾注了大在北京奧林匹克花園二期中，將繼續(xù)突出形象方在產(chǎn)品差異化方面，通過(guò)進(jìn)一步降低容積率、在二期裝修標(biāo)準(zhǔn)等手段，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品全面升級(jí)，在服務(wù)差異化的方面，我們將在二期將重點(diǎn)推出主提供增值服務(wù)并形成一種健康向上的亞文化。另外通過(guò)與國(guó)家體育總局、北京體育大學(xué)等權(quán)威單位的合觀念就貫穿始終。因此，北京奧林匹克花園在奧林匹克意度和對(duì)奧林匹克花園品牌的忠誠(chéng)度，因此為了使客 13天本本正式開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)客戶(hù)認(rèn)購(gòu)排號(hào)客戶(hù)認(rèn)購(gòu)南地塊開(kāi)盤(pán) 區(qū)域1·稍遜色之地塊（214戶(hù)）區(qū)域2·較優(yōu)越之地塊（194戶(hù)）區(qū)域3·最優(yōu)越之地塊（244戶(hù)）區(qū)域優(yōu)勢(shì)比：1<2<3區(qū)域優(yōu)勢(shì)比：1<2<3），認(rèn)購(gòu)期內(nèi)充分消化一期排號(hào)客戶(hù)及前期等候客戶(hù)群，在開(kāi)盤(pán)期前完成214戶(hù)的第一階段銷(xiāo)售目標(biāo)，于廣告強(qiáng)銷(xiāo)2、價(jià)格策略及付款方式），），4.5層樓宇30215.5層樓宇4030216.5層帶電梯樓宇54030216540321位于二期最邊側(cè)單元或緊臨市政道路、車(chē)庫(kù)出入口，周邊無(wú)景高了100元，但從實(shí)際銷(xiāo)售狀況看，一期帶電梯二期北區(qū)各階段價(jià)格一覽表————二期南區(qū)各階段價(jià)格一覽表————二期北區(qū)各階段價(jià)格一覽表————二期南區(qū)各階段價(jià)格一覽表————n●買(mǎi)方于簽訂（房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)）7個(gè)工作日內(nèi)到賣(mài)方指定地點(diǎn)簽●買(mǎi)方簽訂（房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)）7個(gè)工作日內(nèi)到賣(mài)方指定地點(diǎn)簽訂渠道多種多樣，功能和特點(diǎn)各有不同。但是不論什的是相同的，就是要更好的完成銷(xiāo)售產(chǎn)品這一目標(biāo)兩側(cè)的圍欄應(yīng)重粉刷一新或更換新的內(nèi)容，給人以耳目一新的感使客戶(hù)產(chǎn)生“移步換景”的感覺(jué)，贏得對(duì)本案的好感，以加強(qiáng)其二者應(yīng)本著由廣闊到具體，由外及內(nèi)的思路，精心的設(shè)計(jì)安排，將有C、工地圍檔圖案應(yīng)有別于一期，但不同中北京房展會(huì)每年十幾次，以國(guó)貿(mào)中心舉辦展會(huì)最為成功，人氣最為旺盛。房展會(huì)是本案面向市場(chǎng)的一個(gè)窗口，它拉近了與眾多參展商、參展項(xiàng)目的接觸距離，因此它更是展示項(xiàng)目品牌與公司實(shí)力的一個(gè)平臺(tái)。從另一個(gè)角度說(shuō)明房展會(huì)又是整個(gè)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影，如此近距離的與眾多房產(chǎn)項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)技，將更能突顯奧園的卓越品質(zhì)，其最佳●吸引篇——展位應(yīng)在明顯位置，其裝修風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)奧林匹克精神和活力之城的內(nèi)涵。展板、模型、音像、印刷品的展示主題應(yīng)圍繞展開(kāi)，充分展示奧園的特點(diǎn)，使每一位進(jìn)入房展會(huì)大廳的人●說(shuō)明篇——本案所有參加房展會(huì)的銷(xiāo)售人員應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的項(xiàng)目培訓(xùn)，針對(duì)買(mǎi)家可能提出的疑問(wèn)要做有針對(duì)性的演練。通過(guò)嚴(yán)格認(rèn)真的前期準(zhǔn)備工作，使房展會(huì)的實(shí)際工作真正起到培養(yǎng)買(mǎi)家過(guò)在房展會(huì)上的完美表現(xiàn)，以及聚集的旺盛人氣，造成轟動(dòng)效應(yīng)，進(jìn)一步確立在房展會(huì)中的霸主地位，再創(chuàng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)新客戶(hù)關(guān)系渠道是本案最重要的銷(xiāo)售渠道，該渠道在一期的銷(xiāo)售工作中起到至關(guān)重要的作用。其由客戶(hù)的朋友、鄰居和家庭成員組成。他們有一個(gè)共同點(diǎn)，就是已經(jīng)有朋友或新人購(gòu)買(mǎi)了本案，因此，此類(lèi)客戶(hù)已對(duì)本案有認(rèn)可度，成交起來(lái)不難。要想抓住這些客戶(hù)，就要先抓住他的上線(xiàn)，也●可以通過(guò)組織一些有奧園特色的文體活動(dòng)來(lái)給業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)相互溝●可以通過(guò)給介紹朋友購(gòu)買(mǎi)奧園的業(yè)主們適當(dāng)?shù)幕貓?bào)，比如免費(fèi)使用運(yùn)●可以通過(guò)健康會(huì)的先期介入，故達(dá)到組織好老客戶(hù)、培養(yǎng)好新客戶(hù)的渠道。從一期的銷(xiāo)售中就可看出，它占據(jù)的比重相當(dāng)大，也是不可忽視的一條重要渠道。公司關(guān)系客戶(hù)有三種類(lèi)型：①投資型，或是炒號(hào)，或是做長(zhǎng)期投資②自住型③受托型，幫助朋友購(gòu)買(mǎi)。因其對(duì)公司狀況以及產(chǎn)品情況相當(dāng)熟悉，所以他們又都有一個(gè)共同特點(diǎn)就是成交速度較快，而且這些客戶(hù)將成為銷(xiāo)售過(guò)程中最堅(jiān)實(shí)的一組客戶(hù)群。但應(yīng)協(xié)調(diào)好同其它銷(xiāo)售廣告量不大的情況下，網(wǎng)絡(luò)更成了廣大客戶(hù)了解奧園的一條重要途徑（據(jù)4-1-1、項(xiàng)目總精神“活力之城”為北京奧林匹克花園（第一期至第五期）一貫之精神主軸了因應(yīng)各階段不同的規(guī)劃重點(diǎn)，在行銷(xiāo)層面作不4-1-2、廣告行銷(xiāo)推廣目標(biāo)廣告行銷(xiāo)之推廣,可從消費(fèi)者之購(gòu)買(mǎi)決策著手,概分為四個(gè)過(guò)程及D.A.U.I.D.T.A.七個(gè)階段;經(jīng)由對(duì)此七階段的掌握,將廣告行銷(xiāo)之推廣目標(biāo),分知曉Awareness運(yùn)用奧園一期之領(lǐng)4-1-3、奧園二期五大行銷(xiāo)重點(diǎn)），4-1-4、廣告策略源~健康理念的完美實(shí)現(xiàn)，從每天的生活開(kāi)始。~2002年中國(guó)十大名盤(pán)中，唯一的健康住宅。~健康住宅、中國(guó)十大名盤(pán)、奧委會(huì)特許、金牌戶(hù)型，~~2．呈現(xiàn)一期的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景，設(shè)計(jì)參觀動(dòng)線(xiàn),引導(dǎo)與會(huì)者~更高質(zhì)感、更多綠地、更低密度，北京奧園，全面~千呼萬(wàn)喚，北京奧園二期終于面世；在眾人期待中，~北京奧林匹克花園第二期即將公開(kāi)，健康生活不必~~住戶(hù)形象，在“質(zhì)”的層面將奧園品牌持續(xù)提~從奧林匹克運(yùn)動(dòng)城到社區(qū)健康大道，健康生活永~百分之百的健康家園，北京奧林匹克花園~北京奧林匹克花園健康戶(hù)型，完美實(shí)現(xiàn)建筑優(yōu)生學(xué)作為一個(gè)大型的低密度社區(qū),除了以健康、運(yùn)動(dòng)為訴求的主題社區(qū)之在建立了高水平的建筑硬件之后,如何讓居住者產(chǎn)生對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感的深度服務(wù)與健全流程,更透過(guò)對(duì)奧林匹克核心理念的實(shí)踐,創(chuàng)造社區(qū)住4-1-5、公關(guān)策略2、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景開(kāi)放及運(yùn)用：奧園一期南地塊之3、健康會(huì)之動(dòng)態(tài)運(yùn)作與社區(qū)基金之推動(dòng)，積極4-2-1、媒體選擇原則：4-2-2、媒體使用形態(tài)~~~~~~~雜志月刊屬于長(zhǎng)效型媒體，建議廣告內(nèi)容除“告知”外，應(yīng)持續(xù)加~~建議于東北三環(huán)設(shè)置單立柱；并于北京市東區(qū)范圍之地鐵站、公~~~~~~~~~~~~~~更新現(xiàn)有之北京奧園網(wǎng)站，并視其他廣告執(zhí)行之進(jìn)度，搭配增加~~~~~4-2-3、媒體分配建議《媒體分配建議表》媒體類(lèi)型運(yùn)用時(shí)機(jī)訴求重點(diǎn)※為慶祝奧林匹克大道投入使用舉行的消夏晚會(huì)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)面積（㎡）金額（元）均價(jià)（元）北地塊6